HAMINAN KESKUSTA-ALUEEN KAUPALLINEN VETOVOIMA

Transkriptio

1 HAMINAN KESKUSTA-ALUEEN KAUPALLINEN VETOVOIMA Tekninen toimi TUOMAS SANTASALO Ky Nervanderinkatu 5 D 38, Helsinki

2 HAMINAN KESKUSTA-ALUEEN KAUPALLINEN VETOVOIMA Johdanto 1 Haminan keskustan kaupallinen mitoitus 2 Vähittäiskaupan nykytilanne 2.1. Toimipaikkakanta 2.2. Toimipaikkojen myynnit 2.3. Keskustan kauppapalveluiden rakenne 3 Vähittäiskaupan kehityskuvat Haminan kehitys kauppapaikkana 3.2. Väestö ja ostovoimakehitys 3.3. Kaavalliset mitoitustarpeet vähittäiskaupan kehittämiseen 4 Kaupallinen rakenne Haminan keskustassa 4.1. Keskustan kaupallinen rakenna Kaupallisen toiminnan painopisteet alueittain 4.3. Keskustan kaupallinen kehitysnäkymät ja toiminnallinen sisältö 5 Haminan kaupallisen keskustan visio Keskustakortteleiden kaupallinen kehittäminen 5.2. Koulukorttelin kaupalliset kehitysvaihtoehdot 5.3. Suuryksiköiden sijoittaminen keskustarakenteessa LIITTEET Liite 1 Vähittäiskaupan toimipaikat Haminassa 1995, 2000 ja 2003 Liite 2 Ostovoima ja siihen pohjautuva kerrosalatarve

3 Haminan kaupallinen selvitys 1 Johdanto Haminan keskustan kehittämisen edistämiseksi kaupunki päätti selvityttää keskustan kauppapalveluiden nykytilan ja kehittämisedellytykset. Tarve syntyi, kun kaupunki järjesti arkkitehtikilpailun torialueen ja keskustan koulutontin kehittämisestä. Keskeisellä paikalla olevan korttelin kehittämisen kannalta haluttiin selvyyttä millaisia kaupallisia toimintamahdollisuuksia kortteli tarjoaisi. Kaupallisen selvityksen tekeminen ajoitettiin koulukorttelin jatkosuunnittelun aikatauluun. Santasalo Ky:ltä tilattiin Haminan keskustan kaupallinen tarkastelu. Syksyn 2005 aikana keskustan kaupallinen rakenne on kartoitettu ja selvitetty kaupallisen toiminnan kehittämisedellytykset. Tutkittiin kaupallisessa rakenteessa tapahtuneet muutokset ja laskettiin liiketilatarpeet vuoteen 2020 asti. Aineistoa käytetään keskustan kaupallisen toiminnan kehittämisessä ja koulukorttelin jatkokehittelyissä. Työtä on esitelty kolme kertaa ohjausryhmälle, johon on kuulunut Haminan kaupungilta Matti Filppu tekninen johtaja, Kari Halonen apulaiskaupunginjohtaja, Vesa Pohjola kaupunginarkkitehti, Petteri Nikki kaavoitusarkkitehti sekä Santasalo Ky:ssä työtä tehneet Tuomas Santasalo erikoistutkijana ja Riikka Jäske tutkimusavustajana. TUOMAS SANTASALO Ky Santasalo Ky

4 Haminan kaupallinen selvitys 2 1 Haminan keskustan kaupallinen mitoitus Haminan keskustan kauppapaikat ovat keskittyneet torin ympärillä oleviin kortteleihin ja viime vuosina myös valtatien varteen on rakentunut uusia kaupan toimitiloja. Torin ympäristön kaupallinen kehittäminen tuli ajankohtaiseksi kun kaupunki järjesti arkkitehtikilpailun vanhan koulun tontin kehittämisestä osana kehittyvää kaupunkia. Siinä tavoitteena oli etsiä uusia mahdollisuuksia koulutontin käytölle. Kilpailun yhteydessä tuli tarve myös selvittää millaista kaupallista toimintaa keskustassa tulisi kehittää ja missä määrin koulutontin käyttö kaupallisina tiloina olisi tarpeen. Arkkitehtikilpailun voittanut Arkkitehtuuritoimisto B & M:n suunnitelma hahmotteli koulutontille erilaista liiketilaa uudisrakennuksen pohjakerrokseen. Miten tämä rakentaminen sitten palvelee keskustan kaupallista rakennetta ja tukeeko se keskustan kehittämistä toiminnallisesti, edellyttää keskustan kaupallisen kokonaisuuden tarkastelua. Haminan kaupallisella mitoituksella tutkitaan kauppapalveluiden rakennetta keskustassa, liiketoiminnan kehitystä ja arvioidaan liiketilatarpeita seuraavan viidentoista vuoden ajalle. Tarkastelualueeksi määriteltiin kaupunkikeskustan kaava-alue. Keskustan ulkopuolisia alueita ei tässä työssä tarkastella kuin laskelmissa ja tilastoissa. 2 Vähittäiskaupan nykytilanne Haminan nykyistä toimipaikkakantaa on tarkasteltu vuoden 2003 yritys- ja toimipaikkarekisterin pohjalta. Yritys- ja toimipaikkarekisteristä on laskettu eri toimialojen toimipaikkojen määrät vuosina 1995, 2000 ja Vuosien 1995 ja 2000 lukuihin on lisätty Vehkalahden toimipaikkamäärät, koska vuoden 2003 luvuissa ne ovat mukana kuntaliitoksen myötä. Vertailulla kuvataan toimipaikkakannan kehitystä ja nykytilaa eri toimialoilla. Toimialat on ryhmitelty kuuteen suurempaan toimialaryhmään, lisäksi näiden toimialaryhmien sisällä on tarkasteltu yksittäisten toimialojen kehitystä Toimipaikkakanta Vuoden 2003 yritys- ja toimipaikkarekisterissä Haminassa on vähittäiskaupassa ja ravintoloissa yhteensä 161 toimipaikkaa. Lisäksi auto- ja varaosakaupassa sekä huoltoasematoiminnassa on 16 toimipaikkaa, jolloin vähittäiskaupan toimipaikkojen kokonaismäärä on 177. Toimialaryhmistä eniten toimipaikkoja on ravintoloissa ja kahviloissa, 45 eli noin neljäsosa kaikista toimipaikoista. Myös pienten erikoiskauppojen (35) ja päivittäistavarakaupan (28) toimipaikkojen määrä on merkittävä. Näiden kolmen toimialaryhmän osuus koko Haminan toimipaikoista on noin 60 %. Haminan toimipaikkamäärien kehitystä tarkasteltiin vuosien välillä. Toimipaikkojen kokonaismäärä on noussut vuosien 1995 ja 2000 välillä 166:sta 181:een. Vuosien 2000 ja 2003 välisellä ajanjaksolla toimipaikkamäärä on laskenut 181:stä 177:ään. Toimialaryhmistä kasvu on ollut voimakkainta ravintoloissa ja kahviloissa. Vuosien välisellä ajanjaksolla toimialaryhmään on tullut 16 toimipaikkaa lisää. Toimialaryhmissä lähinnä pienet erikoiskaupat toimipaikkamäärät ovat kasvaneet useam malla toimipaikalla. Muissa toimialaryhmissä muutokset ovat olleet pieniä. Eniten toimipaikkojen määrä on vähentynyt päivittäistavarakaupassa (-4) ja sisustuskaupassa (-3). Mer kittävä muutos on tapahtunut myös käytettyjen tavaroiden vähittäiskaupassa, vuodesta 1995 vuoteen 2000 toimipaikkojen määrä kyseisessä toimialaryhmässä nousi viidellä ja vuoteen 2003 se on laskenut viidellä. Haminan toimipaikkakanta on kohtuullisen monipuolinen ja siinä on tapahtunut myönteistä kasvukehitystä erityisesti erikoiskaupassa vuosien välillä. Pienten erikoiskauppojen ja vaatekaupan toimipaikkojen määrä on kasvanut. Myös toimipaikkojen kokonaismäärä on kasvanut. Santasalo Ky

5 Haminan kaupallinen selvitys 3 Toimialaryhmien toimipaikkojen määrä Haminassa vuosina 1995, 2000 ja 2003 RAVINTOLAT JA KAHVILAT PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA PIENET ERIKOISKAUPAT TILAA VAATIVA ERIKOISKAUPPA AUTO- JA VARAOSAKAUPPA VAATEKAUPPA HUOLTAMOTOIMINTA KORJAUSTOIMINTA VK MYYMÄLÖIDEN ULKOPUOLELLA LÄÄKKEIDEN JNE VK SISUSTUSKAUPPA KÄYTETTYJEN TAVAVAROIDEN VK KIRJA- JA PAPERIKAUPPA TEKSTIILIKAUPPA KENKÄ- JA LAUKKUKAUPPA ALKO TAVARATALOKAUPPA Toimipaikkojen myynnit Toimipaikkojen määrän tapaan toimipaikkojen myynnit on saatu yritys- ja toimipaikkarekisteristä. Nykytilaa tarkastellaan vuoden 2003 yritys- ja toimipaikkarekisterin tiedoilla. Myynnin kehityskuva saadaan vertaamalla myyntiä vuosiin 1995 ja 2000, joihin lukuihin on lisätty Vehkalahden myynnit kyseisinä vuosina. Kyseisten vuosien myyn nit on muutettu markoista euroiksi. Myynnin kehitystä ja nykytilaa tarkastellaan samoissa toimialaryhmissä kuin toimipaikkakannan kehitystä. Toimipaikkamäärän tapaan myös kokonaismyynti on kasvanut. Voimakkaimmin myynti on kasvanut pienten erikoiskauppojen toimialaryhmässä. Myyn ti on kasvanut hyvin myös päivittäistavarakaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan toimialaryhmissä. Erikoista myyn tien kehityksessä on, että vaikka vaatekauppojen toimipaikkojen määrä on ollut hieman nousussa, toimialaryhmän myynti on laskenut tasaisesti vuodesta 1995 vuoteen Toimiala ei siten ole saavuttanut myynnin kasvua tarjonnan kasvaessa. Missään toimialaryhmässä myyn ti ei kuitenkaan ole laskenut kovin voimakkaasti. Vaikka ravintoloiden ja kahviloiden toimipaikkamäärä on kasvanut eniten, myynti ei ole kasvanut yhtä voimakkaasti kuin edellä mainittujen toimialaryhmien. Toimialaryhmien toimipaikkojen myynnit Haminassa 1995, 2000, 2003 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA TAVARATALOKAUPPA AUTO- JA VARAOSAKAUPPA PIENET ERIKOISKAUPAT TILAA VAATIVA ERIKOISKAUPPA HUOLTAMOTOIMINTA RAVINTOLAT JA KAHVILAT LÄÄKKEIDEN JNE VK VAATEKAUPPA KIRJA- JA PAPERIKAUPPA ALKO VK MYYMÄLÖIDEN ULKOPUOLELLA SISUSTUSKAUPPA KENKÄ- JA LAUKKUKAUPPA KORJAUSTOIMINTA TEKSTIILIKAUPPA KÄYTETTYJEN TAVAVAROIDEN VK 6 4,9 3,2 3,5 3,7 5,1 2,1 1,9 1,6 1,9 1,7 1,7 2,2 2,1 0,1 0,7 1,3 1,4 0,6 0,6 0,9 0,5 0,7 0,7 0,3 0,3 0,4 0,1 0,2 0,1 9,2 8,8 8,1 9,1 7,9 9,4 8,4 7, ,8 15,8 14,7 16,8 16, ,1 15,1 14,2 41,8 45,6 49, Santasalo Ky

6 Haminan kaupallinen selvitys Keskustan kauppapalveluiden rakenne Haminan keskustan kaupallista rakennetta on kuvattu kartoituksessa mukana olleiden alueiden toimipaikkojen ja kerrosalojen kokonaismäärillä. Vähittäiskaupan ja palveluiden kerrosalamäärät on laskettu karttaan piirrettyjen liiketilojen pinta-alan perusteella. Näitä tietoja on tarkasteltu kuudessa eri toimialaryhmässä: muotikauppa, muu erikoiskauppa, tilaa vaativa kauppa, päivittäistavarakauppa, palvelut sekä ravitsemispalvelut. Keskustassa on eniten toimipaikkoja palveluelinkeinoissa ja toiseksi eniten erikoiskaupassa. Kauppapalveluita tarjoavat vain puolet keskustassa toimivista liikkeistä. Keskustassa toimii myös melko suuri joukko TIVA (paljon tilaa vaativia) erikoiskauppoja. Tarkasteltaessa eri toimialaryhmissä kerrosalamääriä, toimialaryhmien väliset erot muuttuvat. Kerrosalaa on eniten päivittäistavarakaupassa, joka tarvitsee selvästi enemmän tilaa. Päivittäistavarakauppa vaatii suuremmat tilat ja myös paljon enemmän pysäköintipaikkoja kuin muut kauppapalvelut ja palveluyritykset. Tilaa vaativassa kaupassa sekä hotelli- ja ravitsemispalveluissa on kerrosalaa lähes yhtä paljon. Palveluiden kerrosalamäärä on toimipaikkamäärään nähden pieni, mutta se on tyypillistä, sillä palvelut, kuten esimerkiksi parturi-kampaamot eivät vaadi toimiakseen suuria tiloja. Haminassa muotikaupan toimipaikkojen määrä on muista kaupungeista poiketen melko pieni. Vähäinen joukko toimipaikkoja on kuitenkin kohtuullisen kokoisia, mutta suuria ketjukonseptiin nojautuvia yrityksiä on vähän. Tyypillisesti muotikaupalla on runsaasti pieniä liiketiloja ja kerrosala myymälöissä on pieni. Haminassa muotikaupan toimipaikat ovat kerrosalaltaan melko suurikokoisia. Muutoin Haminan erikoiskaupan liiketiloja on runsaasti, mutta ne ovat kooltaan melko pieniä. Erikoiskauppojen määrän kasvulle pitäisi olla kuitenkin hyvät edellytykset. Santasalo Ky

7 Haminan kaupallinen selvitys 5 Kerrosalamääriä on tarkasteltu myös kokonaisuudessaan. Kartoituksessa mukana olleella alueella on yhteensä kerrosalaa noin k-m 2. Tästä määrästä noin sijaitsee katutasossa ja kerroksissa sijaitsee noin 3000 kerrosneliötä. Tyhjiä liiketiloja on vain katutasossa ja niiden määrä kokonaiskerrosalasta on noin 2 %. Tämä on melko vähäinen määrä, kun tyhjien liiketilojen määrä tulisi olla 4-5 %, jotta normaali kierto liiketiloissa mahdollistuisi ja kaupan kehitysmahdollisuudet turvattaisiin. Kerrosalamäärästä laskettuna tyhjät liiketilat ovat Haminassa kooltaan melko pieniä. Jotta uusien liikkeiden perustaminen sekä vanhojen liiketiloista toiseen siirtyminen mahdollistuisi, tulisi tyhjiä liiketiloja olla enemmän ja ilmeisesti juuri suurempien tilojen puute on suuri. Lisäksi tilatarjontaa tulisi olla keskeisiltä hyviltä liikepaikoilta. 3 Vähittäiskaupan kehityskuvat Vähittäiskaupan kehitysedellytyksiä tarkastellaan Haminan keskustan näkökulmasta. Vähittäiskaupan kehitys perustuu alueen asukaspohjaan ja sen ostovoimaan sekä alueella asioivien eri ryhmien ostokäyttäytymiseen. Haminan keskustalla on hyvät edellytykset kehittyä vahvana kauppapaikka. Asiakaspohja on kasvussa samalla kun ostovoiman kokonaisuudessa ennakoidaan kasvavan Haminan kehitys kauppapaikkana Vanhana kaupunkina Hamina on ollut luontainen kauppapaikka. Aikojen kuluessa keskustan korttelirakenteeseen on raivattu tori. Torin ympärille ovat sittemmin muodostuneet keskeiset kauppakorttelit. Vanhan keskustan merkitys kauppapaikkana on vähentynyt ja vain lounaissektori on muodostunut kauppakortteleiksi. Haminan keskusta on kuitenkin säilyttänyt merkittävän asemansa keskeisenä kauppapaikkana seudulla. Keskustan reunaan on kauppapalveluita laajennettu, mutta keskustan ulkopuolisia ratkaisuja ei ole kauppaverkossa toteutettu. Vähittäiskaupan kehitys Haminassa on ollut melko lähellä valtakunnallista keskiarvoa. Koko vähittäiskaupan myynti on kasvanut kahdeksassa vuodessa vajaa 30 %. Merkittävimmin myynti on kehittynyt erikoiskaupassa ja tivakaupassa, mikä osin vastaa yleistä kehitystä. Santasalo Ky

8 Haminan kaupallinen selvitys 6 VÄHITTÄISKAUPAN KEHITYS HAMINASSA 1995,2000 JA 2003 Vuosi 1995 myynti = ,8 185,0 184,9 174,0 165,0 Ind. 100 = myynti ,0 125,0 105,0 85,0 100,0 136,9 114,5 115,8 108,9 91,6 87,6 129,5 127,3 118,1 94,0 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA TAVARATALOKAUPPA TILAA VAATIVA ERIKOISKAUPPA VAATEKAUPPA KENKÄ- JA LAUKKUKAUPPA SISUSTUSKAUPPA PIENET ERIKOISKAUPAT VÄHITTÄISKAUPPA RAVINTOLAT JA KAHVILAT 65,0 73,3 66,0 69,2 69,5 45, ,3 Tavaratalokaupan kehitys Haminassa jää jälkeen yleisestä kehityksestä samoin kuin muotikauppa kokonaisuudessaan (vaate- ja kenkäkauppa). Myös sisustuskauppa (ilman huonekalukauppaa) ei ole pärjännyt Haminan markkinoilla. Myynnin kehitys on ollut heikkoa juuri niillä vetovoimaisilla toimialoilla, joilla keskusta yleensä houkuttelee asiakkaita. Tämä antaa viitteistä siitä, että keskustan tarjonnan rakenne ei tue keskustan vetovoimaisuutta. Haminalaisten asiointi suuntautuu selvästi muihin suurempiin kauppapaikkoihin kuten Kotkaan, Kouvolaan ja Helsinkiin Väestö ja ostovoimakehitys Haminan väestöpohja on tällä hetkellä hieman alle asukasta ja Miehikkälä-Virolahti alueella noin asukasta. Haminan väestöpohja on kasvamassa jonkin verran, mutta muiden kuntien kohdalla ennusteet laskevat väkilukua selvästi alle asukkaan. Haminan väkiluvun kasvu mahdollistuu keskustan etelärannan asuntorakentamisen myötä. Kauppapalveluiden kehittämisen kannalta merkittävää on se asiakaspohja, jota varten kauppapalveluita on tarjolla. Asiakasryhmien merkitystä kuvataan vertaamalla keskimääräistä asiakaspohjaa päivää kohden. Tällöin saadaan eri ryhmien painoarvo kaupan näkökulmasta. Asiakasmäärät kuitenkin vaihtelevat vuoden eri aikoina ja viikonpäivittäin. Merkittävin asiakasryhmä on Haminan kaupungin omat asukkaat. Myös naapurikuntien asukkaat ovat merkittävä asiakasryhmä, mutta heidän osuutensa vähenee tarkasteluajanjaksolla. Sen sijaan loma-asukkaiden (ulkokuntalaiset) ja matkailijoiden (päiväkävijät) osuus asia kaskunnasta kasvaa tulevina vuosina. Ostosmatkailijoiden määrä voi kasvaa lähivuosina nopeastikin, mutta todennäköistä on, että määrä kääntyy laskuun sitä mukaa kun Venäjän puolella kauppapalvelut kehittyvät länsimaista palvelutasoa vastaaviksi. Santasalo Ky

9 Haminan kaupallinen selvitys 7 HAMINAN KESKIMÄÄRÄINEN ASIAKASPOHJA Haminalaisia Miehikkälä-Virolahti Loma-asukkaat Päiväkävijät, venäläiset Vuotuinen kävijämäärä Lähde:, Tilastokeskus, Ka-S-raja-asema HAMINAN KESKIMÄÄRÄINEN ASIAKASPOHJA PÄIVÄSSÄ Haminalaisia Miehikkälä-Virolahti Loma-asukkaat Päiväkävijät, venäläiset Keskimääräinen asiakaspohja Asiakaspotentiaali/kauppapäivä Väestöpohjatietoja on käytetty määriteltäessä eri asiakasryhmien ostovoima-arvoja vähittäiskaupan eri toimialoille. Laskelmissa on myös laskettu se osuus ostovoimasta joka kohdistuu Haminan kaupungin kauppapalveluille. Näin laskettuna tärkein asiakaspohja kauppapalveluille on Haminan kaupungin asukkaat. Heidän varaan voidaan kauppapalveluita kehittää turvallisesti, koska heidän on helpointa kohdistaa ostovoimaansa haminalaisiin kauppoihin. Haminan väes tön kaup paan kohdistuva ostovoima on nykyisellään 110 milj. euroa ja ravitsemispalveluihin 16 milj. euroa. Kun myynti on suurin piirtein yhtä suuri kuin haminalaisten ostovoima, niin haminalaisten ostovoimaa voidaan laskea siirtyvän muu alle lähes saman verran kuin markkina-alueelta tulee muiden kuntien ja loma-asukkaiden sekä ostosmatkailijoiden ostovoimaa. Siirtymiä pienentämällä saataisiin kaupungin omaa palvelutarjontaa parannettua merkittävästi. Haminalaisten ostovoiman ennustetaan kasvavan vähittäiskaupassa 145 milj. euroon vuoteen 2010 mennessä ja 179 milj. euroon POTENTTIAALISET PÄIVÄKÄVIJÄT HAMINAN KESKUSTASSA Päiväkävijät, venäläiset Loma-asukkaat Miehikkälä-Virolahti Haminalaisia Santasalo Ky

10 Haminan kaupallinen selvitys 8 Venäläiset matkailijat Kaakkois-Suomen rajalta E 2020E Kaikki muutos vuodessa 1,3 % 1,3 % 4,3 % 3,0 % 2,0 % Haminassa osuus kävijoistä 6,0 % 12,0 % 12,5 % 13,0 % 14,0 % - muutos 102,6 % 8,9 % 3,8 % 2,8 % Lähde: Ka-S raja-asema, Tak Oy vuoteen 2020 mennessä. Kasvu perustuu kulutuksen muutokseen ja Haminan väestön hienoiseen kasvuun. Kasvava ostovoima antaa mahdollisuuksia kehittää kauppapalveluita kun niiden myyntiodotukset kasvavat. Kasvun rakenteen muutoksessa on kuitenkin merkittävää painopisteen muuttuminen. Kulutuksen nykyisten trendien mukaan painopiste kuluttajien rahankäytössä on siirtymässä peruspalveluista erikoiskaupan ja palveluiden puolelle. Näin ollen on oletettavaa, että myös tarjonnan muutos tulee olla saman suuntainen. Kulutus päivittäistavarakaupan palveluihin kuitenkin edelleen kasvaa, mutta selvästi hitaammin kuin muuhun kauppaan ja palveluihin. Ostovoiman kasvun kehitys myös muilla kuluttajaryhmillä (miehikkäläläiset, virolahtelaiset, loma-asukkaat, matkailijat) ovat saman suuntaiset. Ostovoiman muutokset sisältyvät kaikkiin laskelmiin tulevan ostovoiman arvosta. VÄHITTÄISKAUPPAAN KOHDISTUVAN OSTOVOIMAN ENNUSTE Haminan kaupungin asukkaiden ostovoima ,6 26,3 45,9 38,4 23, ,0 20,0 36,2 27,7 19, ,4 13,9 26,4 17,9 15,6 0,0 50,0 100,0 150,0 200,0 250,0 PT-kauppa Muotikauppa Erikoiskauppa TIVA-kauppa Ravintolat, Kahvilat Vähittäiskaupan ostovoima ja ennusteet Haminassa Haminassa Pt-kauppa (pt-kaupat, kioskit) 52,4 61,0 68,6 Muotikauppa 13,9 20,0 26,3 Muu erikoiskauppa 26,4 36,2 45,9 TIVA-kauppa 17,9 27,7 38,4 Erikoiskauppa yhteensä 58,2 83,9 110,6 VÄHITTÄISKAUPPA 110,6 144,9 179,2 Ravintolat ja kahvilat 15,6 19,8 23,7 Lähde: Tuomas Santasalo Ky 2006 Santasalo Ky

11 Haminan kaupallinen selvitys Kaavalliset mitoitustarpeet vähittäiskaupan kehittämiseen Kaavoituksessa tulee varautua siihen, että mahdollistetaan uuden liiketilan rakentaminen Haminan keskustaan niin, että liiketoiminnan kehittämisedellytykset voidaan turvata. Uutta liiketilaa tarvitaan yritysten vaihtaessa liikepaikkoja kaupallisesti paremmin toimivaan paikkaan ja kulutuskysynnän kasvusta johtuvan tarjonnan parantamiseksi. Vaikka asiakasmäärät eivät aina kasva, on kuluttajien ostovoima kuitenkin yksilöä kohdan kasvanut. Tämä edellyttää kaupalta laajentumista joko uusia myymälöitä perustamalla tai nykyisiä liiketiloja laajentamalla. Ostovoiman kas vun perusteella laskettiin kuluttajapalveluiden lisäliiketilantarpeet (brutto = ostovoiman kasvun perusteella laskettu liiketilan määrä, jotta sama palvelutaso kaupassa voidaan turvat kaupan nykyisillä myyntitehokkuuksilla) viidessätoista vuodessa k-m 2, josta uutta liiketilaa (netto = liiketilan tarpeesta se osa, jota ei saada nykyisten yritysten toimintaa tehostamalla) olisi noin kolmannes k-m 2. Tämä liiketilamäärä tulisi vähintään sisällyttää kaavoitukseen seuraavan 15 vuoden aikana. Tästä kerrosalamäärästä liiketoimintojen luonteen mukaan k-m 2 kerrosalaa tulee varata kaupallisen keskustan alueelle (C-alue). Tämä uusi kerrosala tulee vielä sijoittaa liiketoiminnan kannalta katutason kerroksiin tai enintään ykköskerroksiin niin katutason päällä kuin alla. Rinteissä voidaan saada kaksi kerrosta muodostamaan katutason kerroksen. Loput uudesta kerrosalasta tulee kaavoittaa keskustan ulkopuolisille liiketoiminta-alueille eli työpaikka-alueille tai palvelujen alueille (TPja P-alueet), jotka on tarkoitettu lähinnä tilaa vaativan erikoiskaupan ja palveluiden alueiksi. Liiketilan tarvetta on tarkasteltu myös toimialoittain. Eniten uuden tilan odotusarvoa on tilaa vaativalla erikoiskaupalla (autokauppa ja TIVA-kauppa), josta tilasta merkittävä osa sijoittuu keskustan ulkopuolisille alueilla. TIVAkaupan piirissä on kuitenkin joitakin myymälöitä, jotka hakeutuvat keskustaan. Samoin muillakin toimialoilla on myymälärakenteita, jotka voivat sijoittautua muun tyyp pisiin kauppa-alueisiin. LIIKETILAN NETTOTARVE Haminan kaupungissa Muut palveluyritykset Ravitsemuspalvelut Autoalan kauppa TIVA-kauppa Muu keskustakauppa Muotikauppa Alko ja apteekit Päivittäistavarakauppa Keskusta TP- ja P-alueet Santasalo Ky

12 Haminan kaupallinen selvitys 10 Keskustan kannalta olennaista on varata sinne tilaa erityisesti pienemmille kaupan toiminnoilla eli erikoiskaupoille ja palveluyrityksille. Päivittäistavarakauppa tarvitsee myös jonkin verran lisätilaa keskustasta, koska keskustassa asutaan. Kaavasuunnitelmissa on asutuksen painoa keskustassa haluttukin lisätä, jolloin peruspalveluiden määrää siltä osin on myös lisättävä. Keskustan kaupallisen vetovoiman parantamisen kannalta on kuitenkin tärkeää saada keskustaan lisää liiketiloja erikoiskaupoille ja keskustapalveluille. Erikoiskaupoista etenkin muotikaupan kasvu edellyttää merkittävää liiketilan lisäystä ja sen sijoittaminen erityisesti keskustaan on tärkeää. Keskittyneellä muotikaupalla ohjataan selkeimmin asiakasvirtoja. HAMINAN LIIKETILAN KOKONAISLISÄTARVE ja markkina-alueet Liiketilan tarve Liiketilan tarve brutto netto- Keskusta-alue TP- ja P-alueet Toimiala kerrosala kerrosala kerrosala kerrosala Päivittäistavarakauppa k-m k-m k-m k-m 2 Alko ja apteekit k-m k-m k-m k-m 2 Muotikauppa k-m k-m k-m 2 0 k-m 2 Muu keskustakauppa k-m k-m k-m 2 0 k-m 2 TIVA-kauppa k-m k-m k-m k-m 2 Autoalan kauppa k-m k-m k-m k-m 2 Ravitsemuspalvelut k-m k-m k-m k-m 2 Muut palveluyritykset k-m k-m k-m k-m 2 VÄHITTÄISKAUPPA k-m k-m k-m k-m 2 4 Kaupallinen rakenne Haminan keskustassa Haminan kaupungin keskustan kaupallista rakennetta ja sijoittumista tarkastellaan kartoitusten perusteella. Suu rin osa Haminan kaupallisista palveluista sijaitsee suhteellisen suppealla alueella keskustassa ja sen tuntumassa. Haminan kaupallinen keskusta on säilyttänyt vahvan asemansa kaupungin kauppapaikkana. Ainoa keskustan ulkopuolella sijaitseva suurempi kaup pakeskittymä on Itäväylän kauppakeskus. Se sijaitsee keskustan ulkopuolella pääteiden varressa, mutta sitä ei ole otettu tässä selvityksessä tarkempaan tarkasteluun. Kauppakeskuksessa on päivittäistavarakauppa sekä muutamia erikoiskauppoja ja toimistotiloja. Itäväylän kauppakeskus. Santasalo Ky

13 Haminan kaupallinen selvitys 11 Haminan kaupallinen toiminta on keskittynyt kaupungin luoteisosiin. Kaupallinen rakenne keskustassa ei ole kovin tiivis ja selkeitä kauppakatuja, joissa liikkeitä olisi kadun molemmilla puolilla ei muodostu. Ydinkeskustan keskeinen ongelma on päivittäistavarakaupan sijainti katutasossa, mikä aiheuttaa katutilaan niin kutsuttua kuollutta tilaa, josta ei ole sisäänkäyntejä tai näyteikkunoita kadulle. Toinen kaupallisen rakenteen kannalta selkeä ongelmakohta on torin muodostama suuri tyhjä tila keskelle kaupallista rakennetta. Se luo tunne-etäisyyksiä kaupallisessa keskustassa ja haluttomuutta asiakkaissa liikkua jalkaisin keskustassa. S-marketin katutason julkisivu. Torin muodostama tyhjä tila. Santasalo Ky

14 Haminan kaupallinen selvitys Keskustan kaupallinen rakenne 2005 Haminan kaupallinen rakenne on kartoitettu kenttätöiden perusteella. Liiketilat on kartoituksessa sijoitettu kartalle paikkatieto-ohjelmaan. Liiketilat on jaoteltu toimialaryhmiin sekä muussa käytössä oleviin ja tyhjiin liiketiloihin. Liiketilat on esitetty kartassa toimialansa mukaisesti eri väreillä. Kartoitusten perusteella Haminan kaupallinen rakenne muodostaa neljä kaupallista vyöhykettä keskustaan: - kaupallinen ydinkeskusta - kaupallinen keskusvyöhyke - kaupallinen reunavyöhyke sekä - market-alue. Kaupallisten vyöhykkeiden jako perustuu alueiden kauppapalveluiden sisältöön, rakenteen tiiviyteen ja toiminnalliseen luonteeseen. Santasalo Ky

15 Haminan kaupallinen selvitys 13 Haminan kaupallinen ydinkeskusta muodostuu S-marketin korttelista ja sen vieressä olevasta korttelista. Kyseiset korttelit sijaitsevat Haminan keskustan keskeisellä paikalla ja niihin on sijoittunut hyvin intensiivisiä keskustatoimintoja ja ne muodostavat tiiviin kokonaisuuden. Kaupallisessa ydinkeskustassa sijaitsee useam pia muo tikaupan toimipaikkoja ja näin on myös Haminan keskustan ydinkeskustassa. Muotikaupan keskittymät viestivät kaupallisesta ydinalueesta. Haminassa kaupallisessa ydinkeskustassa keskeisellä paikalla sijaitsee myös päivittäistavarakaupan myy mälä, joka sulkee korttelin julkisivuja palveluilta ja näyteikkunoilta eli luo niin kutsuttua kuollutta julkisivua. Kaupallisessa ydinkeskustassa katutasossa tulisi olla paljon liiketiloja, näyteikkunoita ja ovia. Rakennusten julkisivujen tulee avau tua katutilaan. Tämän vuok si Haminan kaupallinen ydinkeskusta ei ole kaupunkiympäristöltään toiminnallisesti vahva ydin. Näkymä ydinkeskustasta, oikealla S-marketin muodostamaa kuollutta julkisivua. Kaupallinen keskusvyöhyke sijaitsee torin ympärillä sekä ydinkeskustan itäpuolella. Kyseiselle alueelle on sijoittunut paljon pieniä erikoisliikkeitä ja -palveluita. Tyypillisesti palveluyritysten määrä kasvaa, mitä kauemmas ydinkeskustasta liikutaan. Haminan kaupalliselle vyöhykkeelle on hallitsevana elementtinä tori, joka aiheuttaa suuren tyhjän tilan muutoin niin tiiviiseen kaupalliseen rakenteeseen. Tästä seuraa, että tiiviit kaupalliset korttelit sijoittuvat torin itä- ja länsipuolelle. Suuri toriaukio keskellä kaupallista keskustaa aiheuttaa toriajan ulkopuolella suuria tunne-etäisyyksiä palveluiden välille. Kaupallinen reunavyöhyke sijaitsee kaupallisen vyöhykkeen ulkopuolella. Tällä vyöhykkeellä liiketiloja on huomattavasti harvemmassa ja ne eivät ole sijoittuneet tiiviiksi kokonaisuudeksi. Palvelujen määrä rakenteessa kasvaa ja pienten erikoiskauppojen määrä vähenee. Muutaman muotikaupan toimipaikan sijoittumista kaupalliselle reunavyöhykkeelle selittää ohikulkeva liikenne. Tyypillisesti kaupallisella reunavyöhykkeellä sijaitsee yksittäisiä pienempiä päivittäistavarakaupan yksikköjä sekä tilaa vaativaa kauppaa. Haminassa tilaa vaativaa kauppaa sijaitsee keskustan etelä-, luoteis- ja pohjoisosissa. Haminan kaupallisesta rakenteessa on erotettavissa market-alue. Nykyisin alueella sijaitsee yksi päivittäistavarakauppa K-supermarket. Nykyisen mar ketin sijainti on kaupallisen rakenteen kannalta hyvä, sillä se sijaitsee kaupallisen keskustan reunalla. Kyseistä aluet ta tulisi tutkia mahdollisena sijoituspaikkana myös toiselle päivittäistavarakaupan marketille, jotta kaupallisesta ydinkeskustasta saataisiin tilaa pienille erikoiskaupoille ja julkisivut avatuiksi kadulle. Santasalo Ky

16 Haminan kaupallinen selvitys 14 Santasalo Ky

17 Haminan kaupallinen selvitys 15 5 Haminan kaupallisen keskustan visio 2020 Haminan vähittäiskaupan ja palveluiden kehittämismahdollisuudet ovat kohtuullisen valoisat. Kaupunki on väestöpohjaltaan hivenen kasvussa ja palveluiden kysyntä on riittävän monipuolinen. Keskustan asiakaspohjaa vahvistavat kaupunkiseudun (Hamina, Miehikkälä, Virolahti) kesäasukaskanta ja vilkastunut ostosmatkailu Venäjän suunnalta. Näiden asiakasryhmien lisämyynneillä parannetaan Haminan keskustan yritysten toimintaedellytyksiä. Keskustan väljä kaupunkirakenne tarjoaa mahdollisuuksia toimintojen tiivistämiseen, jolla voidaan parantaa keskustan kaupallista toimivuutta tulevaisuudessa Keskustakortteleiden kaupallinen kehittäminen Keskustan kaupallisessa kehittämistä edistetään parhaiten mah dollistamalla liikepaikkojen kehittämistä keskeisissä kortteleissa. Ydinkeskustan kortteleissa liiketoiminnalle tulee mahdollistaa kaavoissa mahdollisimman suuri rakentamistehokkuus katutason tiloissa. Korttelit tulee olla mahdollista rakentaa sisäpihoja myöden myymälä ja asiointitiloiksi. Rakentamisen edistämiseksi tonteille tulee hyvien suunnitelmien mukaan myön tää tarvittavat lisärakentamisoikeudet. Torin laajuus Haminan kokoisessa kaupungissa on liian suuri. Kun toritoimintoja ei ole, muodostaa tori laajan aukion. Torin pohjoisreunaan voisi rakentaa kevytrakenteisia rakennuksia, jolloin myös S-markettia sivuava Isoympyräkatu muuttuisi katutilaksi. Rakennusten rajatessa kadun, se muuttuu tämän jälkeen kauppakaduksi ja sen muuttaminen kävelykaduksi mahdollistuu. Ydinkeskustan tiivistäminen ja pienten liiketoimintojen määrän kasvu avaa luontevat mahdollisuudet Fredrikinkadun kävelykadun toteutukselle Koulukorttelin kaupalliset kehitysvaihtoehdot Koulukorttelin kehitysvaihtoehtoina on ollut kokonaan uuden rakennuksen sijoittaminen kortteliin tai koulukiinteistön saneeraaminen uuteen käyttötarkoitukseen. Kaupalliselta kannalta tärkeää olisi korttelin katutason kerrosten käyttö liiketiloina, jotka hyvin kytkeytyvät keskustan kaupalliseen rakenteeseen. Kaivokadusta voitaisiin kehittää kauppakatua, kun kadun kummallekin reunalle saataisiin liiketiloja. Myös Puistokadun luonne kauppakatuna paranisi. Torin tilallinen pienentäminen kytkisi myös kaup papalveluita tiiviimmäksi kokonaisuudeksi, millä on keskustaa eheyttävä vaikutus. Korttelin liiketilojen tulee avautua torin suuntaa selkeästi, jotta liiketilat toimisivat osana kaupallista keskustaa. Liikerakennusten tulee olla myös hyvin avautuvia ja niistä tulee pääs tä kulkemaan läpi. Rakennuksiin tulee tehdä kauppakäytäviä rakennusten läpi, jolloin liiketiloja voidaan jakaa pienemmiksi kokonaisuuksiksi. Tällöin saadaan keskustaan myös galleriatiloja, jotka tarjoavat vaihtoehtoja avoimille katutiloille. Vaihtoehtojen liiketilamäärät vaihtelevat eri ratkaisuissa, mutta tavoitteena tulisi olla liiketilojen käyttäminen erikoiskauppojen ja palveluyritysten tiloina. Uusiin liiketiloihin voisi sijoittaa myös valtakunnallisesti toimivien ketjuyritysten käyttöön soveltuvia keskimääräistä suurempia liiketiloja ( m 2 ). Vetovoimaisuuden turvaamiseksi osa tiloista tulee olla pienempiä, jotta kiinteistöön saadaan riittävän monta liiketilaa. Kiinteistöön ei suositella sijoitettavaksi päivittäistavarakauppaa, koska sen toiminta edellyttää raskaampaa huoltotoimintaa, suurempaa pysäköintipaikkatarvetta ja vie keskustaan paremmin soveltuvilta erikoisliikkeiltä käyttökelpoista liiketilaa. Ravintola- ja kahvilatoimintojen sijoittaminen kortteliin tulisi toteuttaa niin, että torin suuntaan avautuvaa aukiota voidaan luontevasti hyödyntää ulkoterasseina. Lipputornia tulee myös voida hyödyntää osana palvelutiloja Suuryksiköiden sijoittaminen keskustarakenteessa Haminan kauppapalveluverkon vahvuutena on ollut kaupan keskittyminen keskustaan ja sen reunaan. Merkittävin itsenäinen keskustan ulkopuolella oleva kauppapaikka on Itäväylä valtatien ja satamaväylän risteyksessä. Se ei Santasalo Ky

18 Haminan kaupallinen selvitys 16 kuitenkaan ole kasvanut merkittäväksi keskittymäksi ja perustuu lähinnä suureen päivittäistavarakauppaan. Muut päivittäistavarakaupan suuryksiköt sijaitsevat keskustassa ja keskustan reunavyöhykkeellä. Kaupallisessa ydinkeskustassa on yksi päivittäistavarakaupan suuryksikkö. Sen sijoittaminen keskustan reunavyöhykkeelle tulisi olla pitkän aikavälin tavoite. Suuryksikkö vapauttaisi keskeiseltä liikepaikalta tilaa keskustan erikoisliikkeille ja palveluille. Suuryksiköiden sijoittaminen keskustan länsireunalle vahvistaisi keskustan kapallista toimivuutta. Kaupungin hallussa olevista tonteista linja-autoaseman tontti sopisi erityisen hyvin kaupan suuryksikölle. Linja-autoliikenne täytyisi siirtää uuteen paik kaa, mutta tontin eteläreunaan voisi sijoittaa liikerakennuksen, jonka pysäköinti ratkaistaan rakennuksen kellarissa. Paras ratkaisu olisi rakentaa suuri pysäköintilaitos ulottumaan kadun ali aina K-marketin rakennuksen seinään asti, jolloin myös K-market sijoittaisi osan omista pysäköintipaikoistaan kellariin. Kaupan suuryksiköt olisivat tällöin vierekkäin ja ne tarjoisivat myös hyvät pysäköintitilat. Santasalo Ky

19 Liite 1 HAMINA tp myynti tp myynti tp myynti PT-kauppa 20 38, , ,8 PT-erikoiskauppa 6 0,8 9 1,4 6 1,4 Kioskit 11 2,7 8 2,4 7 2,3 PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA 37 41, , ,4 Hypermarketit 1 16,8 Tavaratalot 1 14,7 1 15,8 Pienoistavaratalot ja muut tavaramyym. TAVARATALOKAUPPA 1 16,8 1 14,7 1 15,8 Huonekalu- ja sisustuskauppa 1 0,4 2 2,6 2 2,9 Kodintekniikkakauppa 6 3,2 5 3,9 5 3,5 Rauta- ja rakennustarvikekauppa 6 4,5 3 7,6 6 8,7 TILAA VAATIVA ERIKOISKAUPPA 13 8, , ,1 YHTEENSÄ 51 66, , ,3 Alkoholi- ja muiden juomien vk 1 1,7 1 1,7 1 1,9 JUOMIEN VK 1 1,7 1 1,7 1 1,9 Apteekit 2 3,1 2 4,3 2 5,5 Terveydenhoitotarvikkeiden kauppa 1 0,3 1 0,3 Kosmetiikkakauppa 1 0,1 2 0,2 1 0,2 LÄÄKKEIDEN JNE VK 3 3,2 5 4,9 4 6,0 Kangaskauppa 3 0,3 1 0,2 1 0,2 Lankakauppa 1 0,1 1 0,1 1 0,1 Sisustustekstiilikauppa TEKSTIILIKAUPPA 4 0,4 2 0,3 2 0,3 Naistenvaatekauppa 2 0,4 2 0,5 2 0,5 Miestenvaatekauppa Nahkakauppa Lastenvaatekauppa Hattukauppa 1 0,1 1 0,1 1 0,1 Vaatteiden yleiskauppa 5 4,6 6 3,2 7 2,9 VAATEKAUPPA 8 5,1 9 3,7 10 3,5 Kenkäkauppa 2 0,7 1 0,4 1 0,4 Laukkukauppa 1 0,2 1 0,2 1 0,2 KENKÄ- JA LAUKKUKAUPPA 3 0,9 2 0,6 2 0,6 Muu sisustuskauppa 1 0,2 Sähkö- ja valaisinkauppa 2 0,5 2 0,5 1 0,3 Kumi- ja muovikauppa 2 0,8 2 0,8 1 0,4 Taloustarvikkeiden kauppa SISUSTUSKAUPPA 5 1,4 4 1,3 2 0,7 Paperikauppa 1 0,3 1 0,4 1 0,4 Kirjakauppa 2 1,3 2 1,6 2 1,7 KIRJA- JA PAPERIKAUPPA 3 1,6 3 1,9 3 2,1

20 Liite 1 Kukkakauppa 4 0,6 4 0,7 5 0,8 Kukkakioski 1 0,1 1 0,1 1 0,1 Puutarhakauppa 1 0,4 Taideliikkeet 1 0,1 1 0,1 Valokuvaustarvikkeiden kauppa 3 0,5 3 0,4 2 0,6 Optisen alan kauppa 3 0,8 4 1,2 4 1,4 Kulta- ja kellokauppa 3 0,4 4 0,8 3 0,8 Urheilukauppa 4 3,5 4 3,5 5 4,2 Mattojen vähittäiskauppa Venekauppa 2 0,9 2 1,5 2 2,0 Tietokonekauppa 1 0,6 1 0,7 Tietoliikennevälineiden kauppa 1 0,5 3 3,0 5 5,3 Eläinkauppa 1 0,1 1 0,2 1 0,2 Lelukauppa 1 0,2 1 0,2 Lastentarvikekauppa 1 0,3 Lahjatavarakauppa 1 0,1 2 0,3 2 0,3 Tapettikauppa Muu vähittäiskauppa 2 2 0,2 PIENET ERIKOISKAUPAT 26 8, , ,1 Antiikkiliikkeet Antikvariaattikauppa 1 0,1 1 0,1 Muu käytettyjen tavaroiden kauppa 2 0,1 5 0,2 KÄYTETTYJEN TAVAVAROIDEN VK 2 0,1 6 0,2 1 0,1 Vaatteiden postimyynti Muu postimyynti 1 1,8 1 1,8 Tori- ja markkinakauppa 2 0,1 2 0,1 3 0,2 Muu vk myymälöiden ulkopuolella 3 0,2 6 0,2 VK MYYMÄLÖIDEN ULKOPUOLELLA 2 0,1 6 2,1 10 2,2 VÄHITTÄISKAUPPA , , ,8 Suutari 1 0,0 Kotitalouskoneiden korjaus 3 0,4 3 0,5 2 0,3 Kellojen korjaus 1 0,1 1 0,1 Muu korjaustoiminta 4 0,3 2 0,2 1 0,1 KORJAUSTOIMINTA 8 0,7 6 0,7 4 0,5 VÄHITTÄISKAUPPA JA KORJAUS , , ,3 Ravintolat 8 4,2 11 3,4 14 3,5 Kahvila-ravintolat 10 1,5 15 2,2 17 3,3 Ruokakioskit 3 0,4 4 0,7 3 0,6 Olut- ja drinkkibaarit 8 1,2 13 2,0 4 1,1 Kahvilat ja kahvibaarit 7 0,9 RAVINTOLAT JA KAHVILAT 29 7,2 43 8,4 45 9,4 KAUPPA JA RAVINTOLAT , , ,7 Auto- ja varaosakauppa 13 9, , ,4 Huoltamotoiminta 8 7,9 8 11,8 6 9,1 YHTEENSÄ , , ,1 Lähde: Yritys- ja toimipaikkarekisteri