1 KAJAANIN KAUPUNGIN MAANKÄYTTÖPOLIITTINEN OHJELMA 2010 2013 Hyväksytty kaupunginvaltuuston kokouksessa 3.11.2009 179. Maankäyttöpolitiikan strategiset tavoitteet päätetään Kajaanin yleiskaavassa, Kajaanin elinkeinostrategiassa ja vuonna 2008 hyväksytyssä Koko Kajaani 2020 aluerakenne ja toimenpideohjelmassa. Maankäyttöpoliittiseen ohjelmaan valituilla keinoilla toteutetaan asetettuja strategisia tavoitteita: Kajaania kehitetään maakuntakeskuksena. Käytetään ja kehitetään olevaa rakennetta. Edistetään yhteyksiä muihin keskuksiin ja maakuntaan. Asuinpaikkatarjonta pidetään monipuolisena. Useita toimitilojen sijaintivaihtoehtoja pidetään tarjolla. Maankäyttöpoliittinen ohjelma laaditaan joka valtuustokausi. Siinä kaupunginvaltuusto määrittelee maankäyttöpolitiikan tavoitteet ja keinot. Ohjelma toimii ohjeena maanhankinnassa ja luovutuksessa sekä kaavoituksessa, sopimuspolitiikassa ja poikkeamislupia käsiteltäessä. Kajaanin vahvuus ekotehokkuuden ja palvelujärjestelmien kannalta on sen varsin keskittynyt rakenne, jonka tausta on paitsi alueen kehityshistoria myös harjoitettu maankäyttöpolitiikka. Asemakaava-alueilla (keskustaajama, Otanmäki ja Vuolijoki) on 31.100 asukasta, mikä on 81,5 % kaupungin väestöstä. Keskustaajamassa ja sen välittömällä vaikutusalueella asuu 33.625 asukasta, mikä on 88,1 % väestöstä. (kartat 1 ja 2)
2 TOIMINTAYMPÄRISTÖN MUUTOKSET Yleiset Valtioneuvoston hyväksymät tarkistetut valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, joissa korostetaan ilmastonmuutokseen varautumista, tulivat voimaan 1.3.2009. Maankäyttö- ja rakennuslakiin lisättiin 1.1.2009 alkaen 44 2 mom., joka antaa mahdollisuuden ohjata kyläalueiden rakentamista yleiskaavalla 57 a, joka antaa mahdollisuuden määrätä kaukolämpöverkkoon liittymisvelvollisuudesta asemakaavassa Valtion aluehallinnon uudistus käynnistyy vuonna 2009. Kansainvälinen taloustaantuma alkoi vaikuttaa Suomen talouteen vuoden 2008 loppupuolella. Seudulliset Talvivaaran kaivoksen rakentaminen käynnistyi vuonna 2007. Kainuun Rajavartiosto supisti toimintaansa Kajaanissa vuonna 2007 ja luovutti huomattavan osan tontistaan ja sillä olevista rakennuksistaan valtion omistamalle Senaatti liikelaitokselle edelleen kehitettäväksi. UPM Kymmene Oy:n Kajaanin paperitehtaan toiminta lopetettiin vuonna 2008. Entisen paperitehtaan tontilla alkoi toimia UPM Kymmene Oy:n omistama ja johtama Renforsin Ranta niminen yritysalue, jonka käyttö ja käytön vaikutukset ympäristöön tulevat poikkeamaan aikaisemmasta. Sillä on vaikutusta myös Kainuun Voima Oy:n ja Kajaanin Lämpö Oy:n toimintaan. Kainuun maakuntakaava vahvistettiin vuonna 2009. Puolustusvoimien ampuma- ja harjoitusalueiden varaamiseksi on käynnissä 1. vaihemaakuntakaavan laadinta, jossa nykyisen Vuosangan alueen laajentamisen vaihtoehtona arvioidaan puolustusvoimien harjoitusalueen siirtoa Kassunkurun ja Talvivaaran välille. Kainuun maakuntaohjelma 2009-2014 on hyväksytty. Oulu - Kajaani kehittämisvyöhykehankkeessa (OUKA) on 2009 valmistunut Rokua-Oulujärvi matkailun masterplan 2020. OUKA- hankkeessa selvitetään lisäksi kalateiden organisaatiota ja rakentamista Oulujoen ja Kajaaninjoen vesistöihin. Kainuun maakuntahallintokokeilukausi päättyy 2012 ja kuluvalla valtuustokaudella on päätettävä, miten Kainuun ja sen kuntien hallinto järjestetään tulevaisuudessa.
3 Paikalliset Vuolijoen kunta liitettiin Kajaaniin kaupunkiin 1.1.2007 ja sen paikkatietoa, karttahuoltoa, kiinteistön muodostusta ja rekisteröintiä sekä kaavoitusta kehitetään kohti muun Kajaanin tasoa. Koko Kajaani 2020 aluerakenneselvitys ja toimenpideohjelma hyväksyttiin vuonna 2008. Muutokset perustuvat pääosin väestön ikärakenteen eri alueilla erilaisiin muutoksiin ja siitä johtuviin asumistarpeiden muutoksiin. Määrällisesti muutokset ovat hitaita ja pieniä, mutta paikoin (esim. pienissä kylissä) ne voivat hetkellisesti olla suhteellisesti suuria. Uusi Kajaanin elinkeinostrategia hyväksyttiin vuonna 2008. Kajaanin kylä- ja kaupunginosaohjelmaa (perusteena Oulujärvi Leaderin soveltama rajaus) laaditaan vuonna 2009. Vesihuollon kehittämissuunnitelma päivitetään vuosina 2009-2010. Hajaasutusalueiden jätevesihuolto on alkanut toteutua osana vesihuoltoosuuskuntien toimintaa. Jäteveden puhdistamon lietteen kompostointilupa päättyy 31.12.2013. Ympäristövaikutusten arviointi eloperäisen jätteen käsittelyn järjestämisestä Kainuussa on vireillä ja asia on ratkaistava kuluvalla valtuustokaudella. Kajaanin kaupungin kasvaneet alijäämät asettavat rajat toiminnan kehittämiselle. Sillä on vaikutusta myös maankäyttöpoliittista ohjelmaa toteuttavan ja sen vaatimia päätöksiä valmistelevan ympäristö ja maankäyttö tulosalueen toimintaan: tuloja on hankittava ja kustannuksia karsittava työtä tehostamalla. Ympäristöteknisen toimialan välituote: rakennuskelpoinen tontti ja lopputuote: turvallinen, terveellinen ja viihtyisä ympäristö edellyttävät riittävää joukkoa eri alojen erityisosaajia tuotettiinpa palvelut omana työnä tai ostamalla ja laajana yhteistyönä eri toimijoiden kanssa.
4 KAJAANIN KAUPUNGIN MAAOMAISUUS 31.12.2008 Kajaanin kaupungin maaomaisuus jakaantuu kirjanpidon tasearvoina seuraavasti: Maankäyttölaji tasearvo ( ) Vesialueet 7 247,39 Maa- ja metsäalueet 12 691 638,57 Asemakaavoitetut tontit 20 987 856,36 Yhteensä: 33 686 742,32 Maa- ja metsäalueet Kaupungin omistamat maa- ja metsäalueet (pinta-ala on yhteensä 7 197 hehtaaria) jakaantuvat talous- ja taajamametsiin. Erilliset pienet palstat on lähes kaikki myyty. Maa- ja metsätalousalueita käytetään metsätalouden harjoittamisen lisäksi kaupunkilaisten ulkoilu- ja virkistysalueina sekä vedenottamo- ym erityisalueina. Osa alueista on vuokrattu erilaisille yhdistyksille ja yhtiöille monenlaisiin käyttötarkoituksiin. Talous- ja taajamametsät tuottavat kaupungin käyttötalouteen vuosittain noin 235 000 :n puhtaan tulon. Talousmetsiin sisältyy Kajaanin kaupungin keskustaajaman raakamaareservi, jolla kaupunki varmistaa sen, että keskustaajama voi kasvaa kaupungin haluamaan suuntaan ja tonttimaan hinta pysyy kohtuullisena. Maa- ja metsätalousalueita myymällä ei saada aikaan merkittävää myyntituloa tai myyntivoittoa. Maa- ja metsätalousalueita kannattaa käyttää tuottavasti ja kaavoittaa raakamaareserviä tonttimaaksi sitä mukaa, kun keskustaajaman kasvu sitä vaatii. Näin kaavoituksesta ja kunnallistekniikan rakentamisesta johtuva merkittävä arvonnousu saadaan kaupungille. Asemakaavoitetut tontit Kaupungin omistamien yleisten palvelujen rakennusten tonttien (koulu tai vastaava) arvo on 5 262 641,24. Tonteista ei peritä käyttäjähallintokunnilta sisäistä vuokraa. Vuokralle annettujen ja vapaitten tonttien arvo on 15 725 215,12. Ne tuottavat vuosittain kaupungin käyttötalouteen noin 2 000 000 :n puhtaan tuoton. Tuotto kasvaa vuosittain, koska vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin, kaupunki vuokraa uusia tontteja ja uusii vanhoja huonosti tuottavia vuokrasopimuksia vuokra-ajan päättyessä paremmin tuottaviin. Kaupunki jalostaa omistamaansa raakamaata ja vapaata tonttiomaisuutta laatimalla niille asemakaavoja ja asemakaavan muutoksia sekä myymällä tai vuokraamalla tontit. Kaupunki on myynyt viimeisen kymmenen vuoden aikana
5 tonttimaata vuosittain noin 200 000 400 000 euron arvosta. Tällöin on saatu myyntivoittoa vuosittain noin 150 000 300 000 euroa. Myytäessä tontti jäädään paitsi vuotuista vuokratuottoa. Uusista rakentamattomista pientalotonteista noin 25 % on myyty ja noin 75 % on vuokrattu. Tonttien myynti on kannattavaa liiketoimintaa kaupungin keskustaajamassa. Muilla alueilla tonteillakaan ei ole merkittävää myyntiarvoa. Myyntiä kannattaa tehdä kysynnän mukaan. Myös tonttien vuokraaminen on kannattavaa liiketoimintaa, koska se antaa maahan sijoitetulle pääomalle kohtuullisen koron. Raakamaan ja muun kaavoitettavan maan riittävyys 2010 2013 Kaupunki omistaa keskustaajaman asemakaava-alueen pohjoispuolella Vesakko nimisen tilan, itäpuolella Poukama nimisen tilan sekä länsi- ja eteläpuolella Lahjoitusmaa nimisen tilan. Näillä perustein voi todeta, että Kajaanin kaupungilla on tällä hetkellä riittävästi raakamaata vuosien 2010 2013 tarpeisiin. Kaupunki tulee kaavoittamaan pientaloalueita ns. Rinnekoulun tontille, Vuoreslahdentien varteen ns. Kangasmaaston alueelle ja kaupungin entisen puutarhan alueelle Puistolaan. Rivi- ja kerrostalotontteja tullaan kaavoittamaan rajavartioston alueelle. Tällä perusteella voi todeta, että Kajaanin kaupungilla on riittävästi alueita tonttituotantoa varten vuosina 2010 2013. Kajaanin kaupunki markkinoi tonttejaan mm. internetissä kaupungin sivuilla olevan tonttipörssin avulla.
6 MAANKÄYTTÖPOLITIIKAN TAVOITE ON 1. tukea kaupungin kehittämis- ja elinkeinostrategian toteuttamista, 2. kehittää yhdyskuntarakennetta ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti, 3. edistää rakentamista monipuolisella tonttitarjonnalla, 4. huolehtia kaavoituksen ajantasaisuudesta, 5. ottaa huomioon ympäristönäkökohdat kaavoissa, suunnitelmissa ja muissa maankäyttöpäätöksissä, 6. varautua ilmastonmuutokseen. KEINOT TAVOITTEEN SAAVUTTAMISEKSI 1. Kaupungin kehittämis- ja elinkeinostrategian toteuttamisen tukeminen Maata hankitaan vain asemakaavan ja yleiskaavan toteuttamista varten ja suojelu-, virkistys- tai muihin erityistarkoituksiin. Tonttien myynnistä saatavalla myyntivoitolla katetaan osaltaan syntyneitä talouden alijäämiä. Kajaanin keskustaajaman yleiskaavan uudistaminen aloitetaan uudelleen. Kaupunkikeskustan kehittämiseksi kaupunki käynnistää uuden hankkeen, jossa käsitellään erityisesti ydinkeskustan liittymistä kaupungin liikenneverkkoon, virkistys- ja matkailureittejä sekä pysäköintijärjestelyjä. 2. Yhdyskuntarakenteen kehittäminen ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti Edistetään olevan kunnallistekniikan, kunnallisten palvelujen ja rakennusten käyttöä sekä tuetaan kaupunkirakenteen eheytymistä. Kunnallistekniikan ja viheralueiden ylläpitoon, rakentamiseen ja peruskorjaamiseen varataan riittävät määrärahat. Maankäytön suunnittelussa ja päätöksenteossa pidetään huoli alueiden riittävyydestä ja kelpoisuudesta virkistyskäyttöön myös jokamiehen oikeudella jättämällä sinänsä rakennuskelpoista rantaa maa- ja metsätalousalueeksi. Yhdyskuntarakennetta tiivistetään muuttamalla keskustaajamassa sekä Otanmäen ja Vuolijoen kaupunginosissa sijaitsevien rakentamattomien tai vajaasti rakennettujen tonttien asemakaava nykyisen kysynnän/ muuttuneiden tarpeiden mukaiseksi. Samalla huolehditaan siitä, ettei synny tarvetta julkisten palvelujen laajentamiseen.
7 3. Rakentamisen edistäminen monipuolisella tonttitarjonnalla Edistetään tonttitarjonnan monipuolisuutta siten, että kaupungilla on asunto- ja toimitilarakennustarvetta vastaava kilpailukykyinen tonttireservi ja sen lisäksi yksityisillä osayleis- ja asemakaavoissa osoitettuja vaihtoehtoisia rakentamismahdollisuuksia. Korotettu kiinteistövero peritään valmiin kunnallistekniikan äärellä olevilta rakentamattomilta tonteilta. Osittainen vapautus korotetusta kiinteistöverosta voidaan myöntää, kun rakentamattoman tontin omistaja voi osoittaa pyrkineensä saamaan tontin rakentamisen piiriin esim. tarjoamalla sitä myyntiin paikkakunnalla käyvällä hinnalla. Kokonaisvapautus korotetusta kiinteistöverosta voidaan antaa, jos rakentamisen voidaan selvästi todeta estyneen muista kuin omistajasta johtuvista syistä (esim. rakennuslupavalitus, eliölajien suojelu yms.). Rakentamiskehotuksia annetaan tarvittaessa. Ostetaan rakentamattomia pientalotontteja valmiin kunnallistekniikan ääreltä kohtuulliseen hintaan. Yksityisten omistamille tai hallitsemille rakentamattomille/ vajaasti rakennetuille asemakaavatonteille laaditaan asemakaavan muutoksia omistajan kustannuksella voimassa olevan taksan mukaan. Tällöin pyritään maankäyttösopimukseen, jossa maanomistaja tai -haltija osallistuu kunnallistekniikan suunnittelu-, rakentamis- ja sopeuttamiskuluihin saamansa hyödyn suhteessa maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun hengessä. Mikäli maanomistaja ei suostu sopimukseen, peritään kehittämiskorvaus maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun perusteella. Ydinkeskustan rakentamista edistetään luopumalla em. kehittämiskorvauksen perimisestä, jos rakennushankkeen pysäköinti joudutaan toteuttamaan pääosin maan alle. Asuinkerrostalojen hissien rakentamista edistetään mahdollisuuksien mukaan asemakaavamuutoksilla, joiden yhteydessä voidaan sopia lisärakennushyödyn käytöstä hissi-investointiin. Asumisvaihtoehtojen monipuolisuuden vaatimukseen vastataan laatimalla tarpeen/resurssien mukaan osayleiskaavoja tai yleiskaavan muutoksia kyläalueille, joille on perustettu osuuskunnat vesi- ja jätevesihuollon toteuttajaksi. 4. Kaavoituksen ajantasaisuudesta huolehtiminen Yleiskaavoituksella ennakoidaan ja säädellään maankäytön muutostarpeita ja asemakaavoituksella luodaan muutosten toteuttamisedellytyksiä. MRL 60 :n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavo-
8 jen uudistamiseksi sekä MRA 29 3. momentin mukaan pidettävä luetteloa näistä asemakaavan ajanmukaisuuden arviointia koskevista päätöksistä. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi on suoritettava ennen rakennusluvan myöntämistä alueella, jossa on yli 13 vuotta voimassa ollut asemakaava, joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta. Arviointi ei kuitenkaan ole tarpeen, jos kaavan ajanmukaisuus on arvioitu viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana. Määräaika lasketaan vuodesta 2000, jolloin maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan. Ennen vuotta 2013 voidaan asemakaavan ajantasaisuuden arviointi suorittaa alueille, joilla 1900-luvulla vahvistettua vielä pääosin toteutumatonta asemakaavaa ei tarvitse muuttaa. Arvioitavaa aluetta voidaan vähentää edistämällä asemakaavojen toteutumista esim. rakentamiskehotuksin ja laatimalla tarpeen mukaisia asemakaavan muutoksia. 5. Ympäristönäkökohtien huomioon ottaminen kaavoissa, suunnitelmissa ja muissa maankäyttöpäätöksissä Otetaan huomioon paikkatietojärjestelmässä olevat PIMA-kohteet (pilaantunut maaperä). Kaavoituksen yhteydessä tehdään riittävät luontoselvitykset. Liikenne- ja lentomelualueella uusien asuinrakennusten rakentaminen edellyttää hankkeeseen ryhtyvältä asianmukaisia meluntorjuntaratkaisuja. Loma-asuntojen muuttaminen vakinaisiksi asunnoiksi ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain sekä voimassa olevan kaavan ja rakennusjärjestyksen määräysten perusteella. Käyttötarkoituksen muutos on luvanvarainen (MRL 125 ) ja hakemukset ratkaistaan tapauskohtaisesti. Maanomistajalla on mahdollisuus teettää riittävän laajalle alueelle yleiskaavaa yksityiskohtaisempi ranta-asemakaava käyttötarkoituksen perustelemiseksi. Uutta vakinaisen asumisen aluetta tai merkittävää vakinaista asumista ei kuitenkaan voi muodostaa ranta-asemakaavalla (MRL 73 ). 6. Varautuminen ilmastonmuutokseen Kajaanin kaupunki laatii maakuntaohjelman mukaiseen ilmastostrategiaan liittyvän oman toimenpideohjelman, jossa yksilöidään toimenpiteet tarkemmin. Edistetään energian säästöä sekä kaukolämmön ja uusiutuvien energialähteiden käyttöä kaavoituksessa ja rakentamisen ohjauksessa. Kaavoituksessa ja kunnallistekniikan suunnittelussa varaudutaan lisääntyviin hulevesimääriin. Kehitetään joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä ja parannetaan liikenneturvallisuutta sekä kaavoissa että yleisten alueiden ja katujen suunnittelussa ja toteutuksessa.
9 TONTTIEN LUOVUTTAMINEN Vapaarahoitteiseen tuotantoon tarkoitetut omakoti-, rivi-, kerrostalo-, liike- ja teollisuustontit luovutetaan pääsääntöisesti myymällä tai toissijaisesti vuokraamalla valtuuston hyväksymin perustein. Yhteiskunnan tuella rahoitettavaan asuntotuotantoon (esim. opiskelijaasunnot, palvelutalot yms.) tarkoitetut tontit luovutetaan vuokraamalla valtuuston hyväksymin vuokrausperustein. Suosituilla alueilla yksittäin luovutettaviksi tulevat tontit myydään julkisen tarjouskilpailun perusteella siten, että alin hyväksyttävä hinta on kaupunginvaltuuston vahvistama myyntihinta tai alueen hankintahinta. Ns. Rinnekoulun ja vanhan kaupunginpuutarhan pientalotontit Vuosien 2010 2013 aikana laaditaan ns. Rinnekoulun ja vanhan kaupunginpuutarhan tonteille asemakaavan muutokset, joissa alueet muutetaan pientaloalueiksi. Alueet sijaitsevat keskellä valmista kaupunkirakennetta ja lähellä palveluita. Siksi ns. Rinnekoulun ja vanhan kaupunginpuutarhan pientalotontit myydään julkisen tarjouskilpailun perusteella siten, että alin hyväksyttävä hinta on kaupunginvaltuuston vahvistama myyntihinta tai alueen hankintahinta. Lisäksi tontinluovutukseen otetaan ehto: Rakentajien on hakemuksen yhteydessä esitettävä alustavat luonnokset hankkeesta, jotta ne voidaan sijoittaa kaupunkikuvallisesti ryhmiin. Huoltoasematontit luovutetaan vain vuokraamalla, koska vuokrasopimusehdoilla voidaan tehostaa ympäristömääräysten noudattamisen valvontaa. Vapaa-ajan tonttien luovuttaminen On todennäköistä, että vuokra-ajan päättyessä osa nyt vuokratuista kesämökkitonteista voidaan kaavoittaa vakinaisen asumisen tonteiksi, jolloin tontin hinta/arvo merkittävästi nousee. Toisaalta osa niistä voi olla tarpeen kaavoittaa suojelu- tai yleiseen virkistyskäyttöön ja kaupunki säästyy maapohjan lunastuskuluilta. Näiden alueiden varaaminen on kaupungin perustehtävä. Hintatutkimuksen perusteella voi todeta, että kaupunginvaltuuston lomaasuntotonteille vahvistamat hinnat vastaavat edelleen varovaisia käypiä hintoja ja että kaupunki saa rantatonteistaan kohtuullisen vuokratuoton. Kajaanin kaupunki ei muuta loma-asuntotonttien vuokrasopimusehtoja siten, että tontin vuokraoikeuden haltijalla on oikeus ostaa vuokra-aikana tontti, koska pitkäjänteisin maapoliittisin perustein Kajaanin kaupungin ei tule luopua strategisesta rantaomistuksestaan, vaan pitää omistusoikeus edelleen itsellään eikä myydä vuokrattuja loma-asuntotontteja. Kajaanin kaupungin omistamien ja vuokraamien loma-asuntotonttien historia on ja sijainti ilmenee liitteestä ja kartasta 3.
10 Tonttien rakentamisvelvoite-ehto Jos tontti luovutetaan muuhun kuin omakotitalo-, teollisuus- tai ns. tilaa vievän toiminnan käyttöön, vuokrasopimuksessa tai kauppakirjassa on ehto, joka velvoittaa tontin saajan lyhyessä ajassa (1 4 vuotta) rakentamaan voimassa olevan asemakaavan mukaan siten, että tontin rakennusoikeudesta toteutuu vähintään 70 %. Kaukolämpöön liittymisvelvollisuus MRL 57 a :n mukaan asemakaavassa voidaan antaa määräys rakennuksen liittämisestä kaukolämpöverkkoon, jos rakennuslupaa haettaessa kaukolämpöverkko on toteutettu siten, että siihen liittyminen on mahdollista rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä. Määräystä voidaan soveltaa uusiin rakennuksiin, joissa pääasiallinen lämmitysjärjestelmä ei ole uusiutuviin energialähteisiin perustuva ja vähäpäästöinen. Kaukolämpöön liittymismahdollisuus kullakin uudella alueella ratkaistaan alueen asemakaavoituksen yhteydessä. Uudisrakennusalueilla kaukolämpöön liittymisvelvollisuus määrätään asemakaavassa aina kun se on mahdollista. Kaukolämpöverkon toteuttaminen on paikallisen lämpöyhtiön tms. tehtävä. Vanhan vuokratontin ostaminen osamaksulla Tontin vuokraoikeuden haltijalla on mahdollisuus lunastaa rakennettu tontti omaksi neljän vuoden aikana tasaeräisenä osamaksulunastuksena. Lunastusajalta maksetaan tontin vuokrasta se osa, mikä tontista vielä on lunastamatta. Vanhan vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen Mikäli tontti on vuokra-ajan päättyessä asemakaavan mukaisessa käytössä, sen vuokraamisesta tehdään valtuuston vahvistamin uusin perustein uusi vuokrasopimus. Samalla edellytetään, että vajaasti rakennetulle tontille rakennetaan lisää tai tontti jaetaan siinä tapauksessa, että vanhasta tontista voidaan muodostaa kaksi rakennuskelpoista tonttia, joista rakentamattoman tontin hallintaoikeus palautuu kaupungille. Mikäli tontin vuokraoikeuden haltija haluaa kesken vuokrakauden jatkaa vuokra-aikaa, puretaan vanha sopimus ja tehdään valtuuston hyväksymin voimassa olevin perustein uusi vuokrasopimus. Jos uusi tontin vuosivuokra on vähintään kaksi kertaa suurempi kuin viimeisenä vuokravuotena peritty vuokra, tontin uuteen vuokrasopimukseen merkitään perusvuokraksi valtuuston hyväksymin perustein laskettu uusi vuosivuokra edellisen vuoden keski-indeksiin sidottuna. Lisäksi vuokrasopimukseen otetaan ehto, jonka mukaan kolmena ensimmäisenä vuokravuotena peritään tontin vuosivuokra seuraavasti:
11 Viimeisin tontin vuosivuokra aikaisemman sopimuksen mukaan = A 1. vuokravuoden tontin vuokra = 1,33 x A 2. vuokravuoden tontin vuokra = 1,66 x A 3. vuokravuoden tontin vuokra = 2,00 x A Neljäntenä vuokravuonna ja siitä eteenpäin peritään uuden vuokrasopimuksen mukaista vuosivuokraa. Esimerkki: Tontin vanhan sopimuksen mukainen vuosivuokra vuonna 2002 on 160,00 euroa. Tontin vuokra-aika päättyy 31.12.2002. Valtuuston hyväksymien ehtojen mukainen uusi vuosivuokra vuonna 2002 on 420,00 euroa indeksissä 1539 (= vuoden 2001 keski-indeksi). Tontin perusvuokraksi merkitään 420,00 euroa indeksissä 1539. Lisäksi vuokrasopimukseen merkitään, että edellä mainitusta ehdosta huolimatta vuonna 2003 tontin vuosivuokra on (1,33 x 160,00 =) 212,80 euroa, vuonna 2004 (1,66 x 160,00 =) 265,60 euroa ja vuonna 2005 (2,00 x 160 =) 320,00 euroa. Jos vuoden 2005 elinkustannusindeksin keskipisteluku on 1675, vuoden 2006 vuokra lasketaan perusvuokrasta seuraavasti: (1675 : 1539) x 420,00 euroa = 457,11 euroa. Tämän jälkeen perusvuokraan lasketaan indeksikorotus.
12 KAAVOITUS- JA SOPIMUSPOLITIIKKA Asemakaava-aluetta laajennetaan (laaditaan ns. ensimmäisiä asemakaavoja) yksityisten omistamille alueille silloin, kun se on kaupungin omistamien maiden kaavoittamisen yhteydessä tarkoituksenmukaista ja maanomistaja tai haltija tehtävällä maankäyttösopimuksella sitoutuu yksityiseen omistukseen jäävän tonttimaan rakentamiseen, sisäisen kunnallistekniikan rakentamiskustannusten maksamiseen sekä yleisten alueiden luovuttamiseen ja muihin vastaaviin ehtoihin. Mikäli maanomistaja ei suostu maankäyttösopimuksen tekemiseen ja kaupunki pitää asemakaavan laatimista tarpeellisena, maanomistajalta peritään maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun mukainen kehittämiskorvaus täysimääräisenä. Yksityisen tontin omistajan tai vuokraoikeuden haltijan hakemia asemakaavan muutoksia tehdään, mikäli kaavamuutos eheyttää kaupunkirakennetta ja kehittää kaupunkikuvaa, eikä siihen ryhtyminen vaaranna muiden kaavahankkeiden aikatauluja, muutos täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset ja maanomistaja tai -haltija tehtävällä maankäyttösopimuksella sitoutuu maksamaan asemakaavan muuttamisesta aiheutuvat kulut, kunnallistekniikan suunnittelu-, rakentamis- ja sopeuttamiskulut sekä määräajassa sopimussakon uhalla toteuttamaan muutoksen mukaisen rakentamisen. KAAVOITUSOHJELMA 2010-2013 Yleiskaavoitus Yleiskaavoituksella määritellään kaupungin kokonaisrakenteen pitkän tähtäimen kehityslinjat, toimintojen sijoittuminen sekä niiden yhteensopivuus ja määrä. Yleiskaavassa esitetty tulevaisuuden visio perustuu laadinta-ajan ennusteisiin. Muutos on kuitenkin jatkuvaa ja poikkeaa usein ennusteista. Mitä pidemmät yleiskaavan laadintavälit ovat, sitä todennäköisempää on, että voimassa olevasta yleiskaavasta ei ole tukea kehittämispäätöksille eikä asemakaavoille. Vanhentuneen yleiskaavan alueella on asemakaavaa laadittaessa tehtävä myös yleiskaavan sisältövaatimusten mukaiset laajemmat selvitykset ja perusteltava poikkeaminen voimassa olevasta yleiskaavasta, mikä lisää huomattavasti työtä ja asemakaavoitukseen kuluvaa aikaa. Sen sijaan ajan tasalla olevan yleiskaavan ohjaamana asemakaavatyö on joustavaa ja nopeaa. Lisäksi nykyinen lainsäädäntö rajaa asemakaavojen valitusoikeutta, jos asemakaava on oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukainen.
13 Keskustaajamassa maankäyttö ja tarpeet muuttuvat jatkuvasti. Kajaanin keskustaajamaa koskeva yleiskaava on laadittu ja vahvistettu neljä kertaa: vuosina 1950, 1970, 1982 ja 1993. Viimeksi mainitun voimassa olevan Kajaanin keskustaajama 2015 osayleiskaavan voimaantulosta on kulunut jo 16 vuotta, tavoitevuosi 2015 on lähellä ja yleiskaavan muutostarvetta on runsaasti. Kun yleiskaavan laadinta- ja käsittely kestävät noin neljä vuotta, Kajaanin keskustaajaman yleiskaavoitus käynnistetään uudelleen välittömästi. Keskustaajaman osayleiskaava laaditaan yhtenä kokonaisuutena pääosin omana työnä. Haja-asutusalueella asumisvaihtoehtojen monipuolisuuden vaatimukseen vastataan laatimalla kyliin yleiskaavanmuutoksia, kun paikallisilla vesihuoltoosuuskunnilla on viemäri tai viemärihanke: Ammeniemi--Vihtaniemi viemäri toteutettu, ehdotus 2009 Paltaniemi 2010-13 selvitystyö tehty, viemäri toteutettu. Asemakaavoitus Kaupunkirakenteen eheyttämiseksi ja rakentamisen edistämiseksi palvelujen ja kunnallisteknisten verkostojen piirissä muutetaan asemakaavaa tonttitarpeen ja soveltuvuuden mukaan: Asemanseutu matkakeskus, kulttuuriympäristön suojelu Rajavartiosto kerrostaloja, palveluja, esikunta Rinnekoulu ja vanha kaupunginpuutarha pientaloja, Ajankohtaiset rakentamista edistävät hankkeet. Rajavartioston alueen käyttötarkoituksen muutos antaa mahdollisuuden kaupunkirakenteellisesti edulliseen ja määrältään merkittävään asuntotuotantoon keskustan tuntumassa 4-5 vaiheessa, jotka kukin kestävät 2-3 vuotta. Alueelle voidaan lisäksi sijoittaa oleviin tai uusiin rakennuksiin alueen omia ja edullisen sijainnin vuoksi koko kaupungin/kainuun palveluja. Asemakaavaa saatetaan ajantasalle erityisesti ydinkeskustassa osana keskustan kehittämistä. Otanmäen ja Vuolijoen kaupunginosissa asemakaava muutetaan teknisesti samantasoiseksi muun Kajaanin asemakaavan kanssa. Asemakaava-alue laajenee Kajaanin keskustaajama 2015 -osayleiskaavan mukaan Vuoreslahdentien varteen Kangasmaastolle omakotitonttitarjonnan turvaamiseksi. Kaavoituksen edistymistä voi seurata Kajaanin kaupungin ilmoitustaululta, kuulutuksista, pääkirjaston lukusalissa ja www.kajaani.fi > ajankohtaista > kaavahankkeet. Virallinen nähtävilläolo on kaupungintalon Neuvokissa.
KARTTA 1
KARTTA 2