Maankäyttöpolitiikka ja julkisen omaisuuden hallinta Case Kajaani Mikkelin seudun rakennustarkastajien ja kaavoittajien neuvottelupäivät

Transkriptio

1 Maankäyttöpolitiikka ja julkisen omaisuuden hallinta Case Kajaani Mikkelin seudun rakennustarkastajien ja kaavoittajien neuvottelupäivät Tekninen johtaja Timo Soininen

2 Asukkaita noin , pinta-ala km 2 Asukasluku ei kasva, rakentaminen keskittyy keskustaajamaan 2

3 Keskustaajamassa ja sen vaikutusalueella on asukasta 3

4 Kuntatalouden hallinta - muutoksen hallintaa ja luopumisen tuskaa Varautumista toimintaympäristön muutoksiin Koska asukasluku ei sanottavasti kasva, ei talouden kasvun varaan voi laskea Jos halutaan panostaa johonkin asiaan, on muutamasta vanhasta asiasta luovuttava Kajaanissa on alettu puhua luopumisosaamisesta strategisen ajattelun perustana 4

5 Maankäyttöpolitiikan tavoitteet Tukea kaupunkistrategian ja elinkeino-ohjelman toteuttamista Kehittää yhdyskuntarakennetta ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti Edistää rakentamista monipuolisella tonttitarjonnalla Huolehtia kaavoituksen ajantasaisuudesta Ottaa huomioon ympäristönäkökohdat kaavoissa, suunnitelmissa ja muissa maankäyttöpäätöksissä Varautua ilmastonmuutokseen Tukea puurakentamista Tiukkenevaa taloutta tukevat toimintatavat on kirjattu valtuustokausittain hyväksyttävään maankäyttöpoliittiseen ohjelmaan Kajaanin maankäyttöpoliittinen ohjelma

6 Miten toteutetaan? Kaupunkistrategian ja elinkeino-ohjelman toteuttamisen tukeminen Maata hankitaan vain asemakaavan ja yleiskaavan toteuttamista varten ja suojelu-, virkistys- tai muihin erityistarkoituksiin. Tonttien myynnistä saatavalla myyntivoitolla, maanvuokratuloilla ja metsätalouden tuotoilla tuetaan osaltaan kaupungin taloutta. Uusittu Kajaanin keskustaajaman yleiskaava hyväksytään tämän ohjelmakauden aikana. Kaupunkikeskustan kehittämishanketta jatketaan talouden sallimissa puitteissa. 6

7 Keskustaajaman kasvusuunnat 7

8 Yhdyskuntarakennetta kehitetään ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävien periaatteiden mukaisesti Edistetään olemassa olevan kunnallistekniikan, kunnallisten palvelujen ja rakennusten käyttöä sekä tuetaan kaupunkirakenteen eheytymistä. Kunnallistekniikan ja viheralueiden ylläpitoon, rakentamiseen ja peruskorjaamiseen varataan riittävät määrärahat. Maankäytön suunnittelussa ja päätöksenteossa pidetään huoli alueiden riittävyydestä ja kelpoisuudesta virkistyskäyttöön myös jokamiehen oikeudella jättämällä sinänsä rakennuskelpoista rantaa maa- ja metsätalousalueeksi. Yhdyskuntarakennetta tiivistetään muuttamalla keskustaajamassa sekä Otanmäen ja Vuolijoen kaupunginosissa sijaitsevien rakentamattomien tai vajaasti rakennettujen tonttien asemakaava nykyisen kysynnän / muuttuneiden tarpeiden mukaiseksi. Samalla huolehditaan siitä, ettei synny tarvetta julkisten palvelujen laajentamiseen. 8

9 9

10 10

11 11

12 Rakentamisen edistäminen monipuolisella tonttitarjonnalla Edistetään tonttitarjonnan monipuolisuutta siten, että kaupungilla on asunto- ja toimitilarakennustarvetta vastaava kilpailukykyinen tonttireservi ja sen lisäksi yksityisillä osayleis- ja asemakaavoissa osoitettuja vaihtoehtoisia rakentamismahdollisuuksia. Korotettu kiinteistövero peritään valmiin kunnallistekniikan äärellä olevilta rakentamattomilta tonteilta. Rakentamiskehotuksia annetaan tarvittaessa. Ostetaan rakentamattomia pientalotontteja valmiin kunnallistekniikan ääreltä kohtuulliseen hintaan. Yksityisten omistamille tai hallitsemille rakentamattomille / vajaasti rakennetuille asemakaavatonteille laaditaan asemakaavan muutoksia omistajan kustannuksella voimassa olevan taksan mukaan. Tällöin pyritään maankäyttösopimukseen, jossa maanomistaja tai -haltija osallistuu kunnallistekniikan suunnittelu-, rakentamis- ja sopeuttamiskuluihin saamansa hyödyn suhteessa maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun hengessä. Mikäli maanomistaja ei suostu sopimukseen, peritään kehittämiskorvaus maankäyttö- ja rakennuslain 12 a -luvun perusteella. 12

13 Ydinkeskustan rakentamista edistetään luopumalla em. kehittämiskorvauksen perimisestä, jos rakennushankkeen pysäköinti joudutaan toteuttamaan pääosin maan alle. Asuinkerrostalojen hissien rakentamista edistetään mahdollisuuksien mukaan asemakaavamuutoksilla, joiden yhteydessä voidaan sopia lisärakennushyödyn käytöstä hissi-investointiin. Asumisvaihtoehtojen monipuolisuuden vaatimukseen vastataan laatimalla tarpeen/resurssien mukaan osayleiskaavoja tai yleiskaavan muutoksia kyläalueille, joille on perustettu osuuskunnat vesi- ja jätevesihuollon toteuttajaksi. 13

14 Kaavoituksen ajantasaisuudesta huolehtiminen Yleiskaavoituksella ennakoidaan ja säädellään maankäytön muutostarpeita ja asemakaavoituksella luodaan muutosten toteuttamisedellytyksiä. MRL 60 :n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi sekä MRA momentin mukaan pidettävä luetteloa näistä asemakaavan ajanmukaisuuden arviointia koskevista päätöksistä. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi on suoritettava ennen rakennusluvan myöntämistä alueella, jossa on yli 13 vuotta voimassa ollut asemakaava, joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta. Arviointi ei kuitenkaan ole tarpeen, jos kaavan ajanmukaisuus on arvioitu viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana. Määräaika lasketaan vuodesta 2000, jolloin maankäyttö- ja rakennuslaki tuli voimaan. Ennen vuotta 2013 voidaan asemakaavan ajantasaisuuden arviointi suorittaa alueille, joilla 1900-luvulla vahvistettua vielä pääosin toteutumatonta asemakaavaa ei tarvitse muuttaa. Arvioitavaa aluetta voidaan vähentää edistämällä asemakaavojen toteutumista esim. rakentamiskehotuksin ja laatimalla tarpeen mukaisia asemakaavan muutoksia. 14

15 Vuolijoen kuntaliitos Kunnan talo tyhjennettiin ja myytiin välittömästi Muutkin tarpeettomiksi jääneet toimitilat myytiin Etäpalvelupisteitä ei liitoskuntaan perustettu Työt ja tehtävät jaettiin uudella tavalla Taajamien alueilta laadittiin nykyaikaiset paikkatietojärjestelmät tekniset palvelut voidaan hoitaa etätyönä Taajamien asemakaavat muutetaan nykyaikaisiksi ja samalla tarpeettomat asemakaavat kumotaan alueiden rakentamis- ja kunnossapitovelvoitteet lakkaavat 15

16 Kuntaliitoksen aiheuttama rakenteellinen ongelma Kuntaliitossopimukseen kirjattiin ehto, että vain Otanmäen taajamaa kehitetään asemakaavalla Vuolijoen kirkonkylän kehittäminen jäi yleiskaavan varaan Vuonna 2008 laadittiin Koko Kajaani aluerakenne selvitys 16

17 17

18 Vuolijoen taajaman kumottu asemakaava 18

19 Otanmäen taajaman asemakaavoituksen ajantasaistaminen Vihreällä merkitty pientalovaltaisen alueen nro 73 asemakaava on päivitetty ja alueen nro 76 asemakaava kumottu vuonna Keltaisella merkitylle kerrostalovaltaiselle alueelle H päivitetään suojeluasemakaava vuonna Keltaisella merkityn alueen I asemakaava kumotaan vuonna

20 Asemakaava-alueeseen liittyviä velvoitteita Kunnalle MRL:n mukaiset kunnallistekniikan ja viheralueiden rakentamis- ja kunnossapitovelvoitteet MRL:n 13 A luku: Kunta vastaa hulevesien hallinnan järjestämisestä asemakaava-alueilla. Sähköverkkoyhtiölle Sähkömarkkinalaki 51 : Sähköjakelukeskeytys asemakaava-alueella maksimi 6 tuntia ja asemakaava-alueen ulkopuolisella alueella 36 tuntia. Maanomistajalle Kiinteistövero välittömästi asemakaavan laillistuttua ja mahdollinen korotettu kiinteistövero kunnallistekniikan valmistuttua. Yritystoiminnalle Ympäristönsuojelulaki 42 : Ympäristöluvan vaatimaa toimintaa ei saa sijoittaa asemakaavan vastaisesti. 20

21 Kyläyleiskaavan käyttö taantuvan taajaman Edut kunnalle pelastusrenkaana (MRL 44 ) määräaikainen, voimassa 10 vuotta ei kunnallistekniikan rakentamisvelvoitetta eikä asemakaavan mukaisia rajoituksia Edut maanomistajalle ei kiinteistöveroa, jos tonteilla ei ole kysyntää 21

22 Kyläyleiskaavan käyttö taantuvan taajaman pelastusrenkaana (MRL 44 ) Käytön esteet Vuolijoen taajamassa Ei saa käyttää rantavyöhykkeellä Ainoat houkuttelevat tonttialueet Vuolijoen taajamassa sijaitsevat joko Vuolijoen tai Oulujärven rannalla. Ei saa käyttää alueella, johon kohdistuu merkittäviä rakentamispaineita Kainuun ELY-keskuksen maankäytön asiantuntijoiden mukaan kaikkien asemakaava-alueiden, siis myös Vuolijoen asemakaava-alueen reunavyöhykkeelle kohdistuu merkittäviä rakentamispaineita, vaikka Kajaanin kaupunki on juuri kumonnut 2/3-osaa kyseisestä asemakaava-alueesta, koska alueelle ei kohdistu minkäännäköisiä rakentamispaineita. 22

23 Johtopäätös 23

24 Julkisen omaisuuden hallinta 24

25 Kajaanin kaupungin käyttöomaisuus yht % 2% 2% MAA-ALUEET 21% RAKENNUKSET 25% KIINTEÄT RAKENTEET JA LAITTEET KONEET JA KALUSTO MUUT AINEELLISET HYÖDYKKEET 49% KESKENERÄISET HANKINNAT 25

26 Ympäristöteknisen lautakunnan johtosääntö Lautakunta valmistelee ja ylläpitää viisi vuotta eteenpäin tehtävää investointisuunnitelmaa, jolla turvataan kaupungin omistaman rakennus- ja kunnallisteknisen omaisuuden toimivuus ja estetään korjausvelan kasvu. 26

27 Korjausvelka: kadut + vesi- ja viemärijohdot (Rapal Oy) Korjausvelan kehitys Pitkällä aikavälillä korjausvelkaa kertyy laskelmien perusteella vuosittain keskimääräisesti seuraavasti Viemärit: keskimäärin 1,6 % (n ) viemäristön arvosta Talousvesi: keskimäärin 1,9 % (n ) talousvesiverkoston arvosta Kadut: keskimäärin 1,7 (n ) katuverkon arvosta Laskelmien perusteella ylläpidon korjausinvestointeihin pitäisi varata rahaa keskimäärin n vuosittain. Korjausvelan määrä ei kuitenkaan kerry tasaisesti, vaan epätasaisuuksia ilmenee etenkin talousveden osalta. Kun lisätään vesihuollon laitteistojen korjaustarve, peruskorjausinvestointitarve on vuosittain. 27

28 Korjausvelan hallinta: Kunnallistekniset verkostot Kunnallisteknisten verkostojen osalta korjausvelkaa pystytään hallitsemaan, koska maankäyttöpolitiikassa on jo pitkän aikaa hyväksytty keskustaajaman tiivistäminen ja sisään päin kasvu. Tulokset: Vuonna 2016 Kajaanissa ei rakenneta yhtään uutta katua. Katujen ja puistojen peruskorjaukseen on varattu 3,5 miljoonaa euroa ja Otanmäen ja Vuolijoen kadut on hiljaisesti hyväksytty saattohoitoon. 28

29 Riskit verkostojen osalta Kajaanin kaupunki menee sopimaan kuntaliitoksesta naapurikuntien kanssa jolloin rakenne hajoaa ja tehokkuus katoaa Ehdoton EI kuntaliitoksille! 29

30 Korjausvelan hallinta: Rakennukset 30

31 Rakennusomaisuus 2014 Kirjanpitoarvo 89,8 milj. Jälleenhankinta-arvo 499,5 milj. Tekninen arvo 376,6 milj. Tiloja on nyt m 2 = 24,3 ha Tiloja on poistunut / poistuu käytöstä vuodesta 1998 vuoteen 2017 mennessä m 2 eli noin 1,1 %/vuosi 31

32 Korjausvelan laskenta Rakennusten korjausvelkalaskelman teki Trellum Oy Laskelman tulokset Rakennusten keskimääräinen kuluminen on 7,5 miljoonaa euroa / vuosi Investointitarve seuraavan viiden vuoden aikana (M ) ,105 6,888 7,045 19,495 16,150 32

33 Laskennan tulosten analysointi Rakennusten osalta korjausvelka on Kajaanin kaupungin investointikykyyn nähden noin 20 prosenttia liian suuri. Rakennusten määrää on vähennettävä 2 %/vuosi, mutta miten? 33

34 m² Kumulatiivisesti poistuneet tilat ja kustannukset ( ) Tilat Kustannukset 34

35 Rakennusten salkutus Salkutuksen tavoitteena on tuottaa strategiset periaatteet rakennusten pitkän aikavälin omistamiselle ja näin pyrkiä hahmottamaan sekä tarvetta että kykyä omistaa rakennuksia pitkällä aikavälillä. Tarve näkyy siinä, mitä rakennuksia halutaan omistaa, ja kyky puolestaan siinä, miten haluttujen rakennusten omistamiseen voidaan sitoutua pitkällä aikavälillä niin, että omaisuuden arvo ja kunto säilyvät ja pystytään tuottamaan tai säilyttämään terveellinen ja turvallinen toimintaympäristö Kajaanin kaupungin oman tai Kainuun soten palvelutuotannon käyttöön. 35

36 Kajaanin kaupungin salkutus Varsinaisessa luokituksessa Kajaanin kaupungin rakennukset on jaettu neljään eri luokkaan eli salkkuun seuraavasti: A. Tarvittavat/pidettävät rakennukset B. Pidettävät/kehitettävät rakennukset C. Realisoitavat rakennukset D. Kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti tärkeät rakennukset 36

37 Ohjaus organisoinnin ja sisäisen vuokran avulla Tilojen sisäiseen vuokraan sisällytetään tulevat korjausinvestoinnit, jolloin ne näkyvät käyttäjähallintokunnan käyttömenoissa Käyttäjähallintokunta miettii tilojensa todellisen tarpeen ja tilojen käytön tehostamisen mahdollisuudet Tilakeskus muutetaan liikelaitokseksi, jolloin se voi käyttää sisäisistä vuokrista syntyneen mahdollisen ylijäämän seuraavina vuosina tilojen korjauksiin = tasejatkuvuus ja joustavuus 37

38 Asemakaavoituksen suojelumerkinnät Jos uusissa asemakaavoissa laitetaan rakennukselle vahva suojelumerkintä, perusteeksi ei riitä, että museo tai museovirasto niin vaatii, vaan rakennuksen todelliset korjausmahdollisuudet ja kustannukset on selvitettävä Turhat kiistelyt purkamisluvista loppuvat. 38

39 Konserniohjaus Laaditaan kaupunkikonsernia koskeva tilaohjelma, jossa asetetaan peruskorjattavien ja uusien tilojen suunnittelun ja käytön kehykset Senaattikiinteistöjen laatiman valtion toimitilastrategian tapaan. Käyttäjähallintokunnat laativat haavekuvan siitä, millainen olisi optimaalinen palveluverkko 10 vuoden kuluttua ja samalla miettivät, miten askeltaen siihen siirrytään. 39

40 40

41 Luopumisosaamista Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen hankkeessa Puretaan Oppi 1 -rakennus (2015) m 2 Oppi 2 -rakennus (2017) m 2 Rakennetaan (Metallialan tilahanke) 2016 Oppi 7 -laajennus m 2 Peruskorjataan m 2 Seppälässä Puretaan 2016 Rantalan asuntola m 2 Rakennetaan 2015 Logistiikkakeskus m 2 Puretaan yhteensä m 2 Rakennetaan yhteensä m 2 Poistuma m 2 (noin -10 %) 41

42 Paras rakennus on purettu rakennus Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen johtaja Anssi Tuominen 42

43 Motto Paras asemakaava on kumottu asemakaava Paras rakennus on purettu rakennus Aina kannattaa kaatua eteen päin 43

44 Lisätietoja aiheesta Kajaanin Veden johtaja Juha Nurminen Kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori Kaupungininsinööri Matti Nousiainen Suunnittelupäällikkö Jari Kauppinen Tilakeskuksen ja Vimpelinlaakson kehittämisliikelaitoksen johtaja Markku Haverinen Kiinteistöinsinööri Jari Säkkinen 44