2. KUNNANOSA, LEVI UTSUVAARAN ASEMAKAAVAN KORTTELIN 820 ASEMAKAAVAN MUUTOS Asemakaavan selstus Kaavaehdtus 19.11.2012 Kiviharjuntie 11 90220 Oulu Puh 020 755 7070
2 Utsuvaaran asemakaavan krttelin 820 asemakaavan muuts Asemakaavan selstus 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. Tunnistetiedt Asemakaavan selstus kskee 19.11.2012 päivättyä asemakaavakarttaa. Yhteystiedt Kittilän kunta Asemakaavan laatimisesta vastaa Kittilän kunta (Kittilän kunta, tekninen sast, Valtatie 15, 99100 Kittilä, maanmittausinsinööri Marianne Saini, 040 7622917, s-psti: marianne.saini@kittila.fi). Kaavan laatija Kaavituksen käytännön työ tehdään knsulttitimeksiantna. Kaavan laatijana timii arkkitehti Kari Siipla Rambll Finland Oy:stä, Kiviharjuntie 11, 90220 Oulu (puh: 050 348 1961, s-psti: kari.siipla@rambll.fi). 1.2. Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue käsittää Levitunturin itäpulella Utsuvaarassa sijaitsevan matkailua palvelevien rakennusten krttelialueen (RM, krtteli 820), tila Lma-Kaira RN: 27:21. Suunnittelualueen pinta-ala n n. 5,4 ha.. Suunnittelualueen sijainti paskartalla n esitetty kuvassa 1 ja suunnittelualueen rajaus phjakartalla kuvassa 2. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti paskartalla. Kuva 2. Suunnittelualueen rajaus phjakartalla.
3 1.3. Kaavan nimi ja tarkitus Kaavan nimi n Utsuvaaran asemakaavan krttelin 820 asemakaavan muuts, 2. kunnansa, Levi. Maanmistajan tavitteena n khttaa alueelle vimassa levassa kaavassa sitettua rakennusikeutta, tavitteena n 17 000 20 000 kem2. Vimassa levassa kaavassa rakennusikeutta n sitettu 10 500 kem2. Krtteliin n laadittu käyttösuunnitelma, jka sisältää htelli/kylpylän, hjelmapalvelutilja sekä htelli- ja huneistmajitustilja, yhteensä n. 17 000 kem2. Asemakaavan muutksella tutkitaan suunnitelman maisemavaikutuksia ja alueelle sitettavan rakennusikeuden määrää. 1.4. Selstuksen sisällysluettel 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1. Tunnistetiedt... 2 1.2. Kaava-alueen sijainti... 2 1.3. Kaavan nimi ja tarkitus... 3 1.4. Selstuksen sisällysluettel... 3 1.5. Luettel selstuksen liiteasiakirjista... 4 2. LÄHTÖKOHDAT... 5 2.1. Selvitys suunnittelualueen lista... 5 2.1.1. Lunnnympäristön ja maiseman erityispiirteet... 8 2.1.2. Maanmistus... 9 2.1.3. Kaava-aluetta kskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 9 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 12 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve...12 3.2. Suunnittelun vaiheet...12 3.3. Osallistuminen ja yhteistyö...12 3.3.1. Osalliset...12 3.3.2. Vireilletul...13 3.3.3. Osallistuminen ja vurvaikutusmenettelyt...13 3.3.4. Viranmaisyhteistyö...13 3.4. Asemakaavan tavitteet...13 3.4.1. Lähtökhta-aineistn antamat tavitteet...13 4. ASEMAKAAVALUONNOKSET... 15 4.1. Asemakaavan lunnsvaiheen vaihtehdt, vertailu ja niiden vaikutukset...15 4.1.1. Kaavalunnsten kuvaus...16 4.1.2. Kaavalunnsten vertailu...20 4.1.3. Kaavalunnsten vaikutukset...24 4.1.4. Kaavalunnksen valinta...25 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 28 5.1. Kaavan rakenne...28 4.1.1. Ympäristön laatua kskevien tavitteiden tteutuminen...29 4.1.2. Kaavan suhde sayleiskaavaan...30 5.2. Aluevaraukset...30 5.2.1. Kaavan havainnllistaminen...31 5.3. Asemakaavan vaikutukset...32 5.4. Kaavamerkinnät, -määräykset ja hjeet...34 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 34
4 1.5. Luettel selstuksen liiteasiakirjista Liitekartat Asemakaavakartta 19.11.2012 1:2 000 Muut liitteet Lunnsvaiheessa annettujen lausuntjen vastineet 10.10.2012
5 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1. Selvitys suunnittelualueen lista Suunnittelualue rajautuu lännessä Levinhuipun ja Utsuvaaran väliseen kuruun, phjisessa ja etelässä sittain puustiseen rakka-alueeseen. Idässä alue rajautuu kevytliikenneväylään sekä yleiseen pysäköintialueeseen. Alue n rakentamatnta. Alueen itäpulella kurun phjalla n Levinhuipulta laskeutuvan Utsuvaaran hissin (nr: 7) ala-asema ja laskettelurinteet. Alueen eteläpulella n Sammun hissilinja (nr: 7B) ja laskettelurinteet. Alueen länsipuleisessa kurussa kulkee ulkilu/hiihtreitti. Alueen itäpulella sijaitsee vimassa levassa kaavassa sujeltu supainanne. Ajyhteys alueelle kulkee itäpulisen Utsuvaaran lma-asuntalueen halki kulkevan tieyhteyden Utsunkaiku/Utsuvaarantien kautta, jnka kautta n yhteys Levin ympärystielle. Alueen sijainti ilmavalkuvassa n esitetty kuvassa 3. Kuva 3. Alueen sijainti ilmavalkuvassa. Kunnallistekniset verkstt Verkstt suunnittelualueelle n suunniteltu linjautumaan alueelle tulevan tien yhteydessä. Maisemakuva Utsuvaaran lakialue sijaitsee kaukmaisemaa hallitsevan ja nin 150 m krkeamman Levinhuipun itäpulella. Utsuvaaran krkeimmat khdat näkyvät kuitenkin laajalti Levin alueen itäpulen kaukmaisemassa. Lakialueelta avautuvat näkymät itään Taalvaaralle sekä Ounasjelle. Vimassa levan asemakaavan kasvillisuus- ja maisema-analyysissä länsipulen rakkarinteet n määritelty maisemakuvallisesti arvkkaaksi alueeksi kuva 4. Suunnittelualueen länsireunalla n alueen mnimutisuutta lisäävä metsävyöhyke.
6 Kuva 4. Maisemakuvallisesti arvkas rakkarinne. Krtteli 820 sijittuu Utsuvaaran länsirinteelle avautuen khti Levinhuippua ja laskettelurinteitä kuva 5. Alue avautuu sittain myös phjiseen Levinhuipun ja Utsuvaaran välisen kurun kautta khti glfkenttäaluetta. Kuva 5. Näkymä Utsuvaaralta Levin lakialueen suuntaan.
7 Kuva 6. Näkymä Levin lakialueelta Utsuvaaran suuntaan. Kuva 7. Näkymä suunnittelualueelle tieyhteyden päästä (Utsunkaiku). Kuva 8. Näkymä glf -kentältä Utsuvaaralle.
8 2.1.1. Lunnnympäristön ja maiseman erityispiirteet Maisemakuvan yleispiirteet Suunnittelualue sijittuu kasvimaantieteellisessä jattelussa Phjisbreaaliselle vyöhykkeelle Perä-Phjlaan. Maisemamaakuntajattelussa Levi lukeutuu Länsi-Lapin tunturiseutuun, mitä lunnehtivat jylhäpiirteiset suurtunturit ja niiden väliset mreenikankaat ja vesistöt. Heti Levitunturista itään aukeavat aapa-lapin tasaiset neva- ja metsäalueet. Lähimaisemaa hallitsee heti Levintien killispulelta jyrkästi nuseva metsäinen rinnealue, jtka näkyvät tieltä käsin lähestyttäessä suunnittelualuetta kauempaa. Suunnittelualueena n Levin suurtunturin yhden metsäisen sivulaen, Utsuvaaran länsisat. Suunnittelualueen lunnnympäristö mudstuu puliavimesta rakkakiviksta ja eteläsan metsistä. Alue rajautuu lännessä Levin itäisen laskettelurinteen ala-asemaan, phjisessa lma-asuntkrtteliin ja idässä ja etelässä pysäköintialueeseen ja kevyenliikenteen väyliin. Suunnittelualueen länsisan rakalta avautuu Levin ylärinteen ja lakialueen puuttmat, karut rakkakivikt, jita laskettelurinteet ja hissien kannatinrakennelmat halkvat. Suunnittelualue n sa Levin matkailumaisemaa. Levi n eräs Sumen merkittävimmistä Lapin matkailukeskuksista. Alueen maankäyttöä suunnitellessa n krstetusti humiitava viihtyisyyden ja vetvimatekijöiden säilyminen. Vetvimatekijöistä tärkeimpiin lukeutuvat lunnn maisemat. Lunnnympäristön ja maiseman erityispiirteet Kasvillisuus- ja maisematyypit Suunnittelualueen puliavin paljakkasan kasvillisuus n varsin niukkaa. Alueesta nin 2/3 n harvapuustista, pakkarapautumisen synnyttämää rakkakivikka. Lähes kk alue n avimuudesta ja jylhyydestä jhtuen maisemallisesti herkkää. Herkkyyttä lisää khteen sijittuminen Levin laskettelurinnettä vasten ja llen sa näkyvää matkailumaisemaa. Maisemallista sietkykyä tisaalta lisäävät rinteessä j lemassa levat rakenteet, läheiset lma-asunnt ja tiestö. Levi mielletään nykyisellään j rakennettuna khteena. Metsät Khde sijittuu krkeutensa vuksi metsänrajan läheiseen lakialueeseen, jnka taluskäyttö n llut karuutensa vuksi vähäistä. Metsät vat rakenteeltaan melk lunnntilaisia, tyypiltään kuivahka kangasta. Laen metsä n matalakasvuista ja harvaa, sekametsää ( kivu, mänty, kuusi ). Eteläsat vat tiheämpää mäntykangasta. Lunnnarviltaan merkittävin n rinteen alasan metsältään lunnntilainen, aluskasvillisuudeltaan rehevämpi, ruhvaltainen krpi. Lunnntilaisuudesta kertvat mm. erirakenteinen kuusivaltainen metsä ja lahpuust. Alue rajautuu hissiasemalle jhtavaan sähkölinjaan. Kalliperä ja kulutuskestävyys Kalliperältään alue n hyvin kulutusta kestävää kvartsiittia. Kalliperää verhaa huehk mreenikerrs. Krkeimmilla paikilla ja jyrkimmissä rinteissä esiintyy rutimisen seurauksena rakkakerrstuma.
9 Rakka-alueilla maaperän mekaaninen kulutuskestävyys n hyvä. Myös kuivahkjen kankaiden kulutuskestävyys n khtalainen. Ruh- ja sammalvaltaisen krven kasvillisuuden kulutuskestävyys n selvästi heikmpi. Lakien mukaiset sujelukhteet Alueelle ei esiinny lunnnsujelulain mukaisia sujeltavia lunttyyppejä tai lajeja. Kk alue sijittuu sujametsäalueen eteläpuleisiin yli 300 metriä merenpinnasta sijaitseviin ns. lakialueiden metsiin, jita susitellaan metsien käsittelyhjeissa jätettäviksi hakkuiden ulkpulelle tai rajitetun käsittelyn piiriin. Uhanalaisten kasvi- tai eläinlajien esiintymispaikkja alueelta ei le tiedssa. Phjavesi Alueen eteläpulella n phjavesialue, jnka sujavyöhyke ulttuu suunnittelualueen läheisyyteen. Melu Alueella ei le liikennemelun aiheuttamia häiriöitä. 2.1.2. Maanmistus Suunnittelualue n yksityisen mistuksessa. Alue sijaitsee tilalla Lma-Kaira RN: 27:21. 2.1.3. Kaava-aluetta kskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Kittilän kunta kuuluu Lapin liitn alueeseen. Suunnittelualue kuuluu Tunturi-Lapin maakuntakaavaan, jnka Ympäristöministeriö n vahvistanut 23.06.2010. Krkein hallint-ikeus hylkäsi 16.5.2012 maakuntakaavasta tehdyt valitukset. Maakuntakaavassa alue n sitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM). Sumen suurin matkailukeskittymä Levi-Ylläs-Ols-Pallas-Hetta n merkitty kaavaan yhtenäiseksi matkailun vetvima-alueeksi, matkailun ja virkistyksen kehittämisen khdealueeksi, tavitteena tiivistää yhteistimintaa entisestään. Suuret matkailukeskukset lähialueineen mudstavat valtakunnallisestikin erittäin merkittävän kehittämisen vyöhykkeen, jnka vaikutus säteilee seutukuntaan ja kk maakuntaan.
10 Kuvat 9. Ote Tunturi-Lapin maakuntakaavasta sekä suunnittelualueen hjeellinen sijainti (punainen ympyrä). Yleiskaava Laadittava asemakaavan muutsalue n Levin ympäristön sayleiskaava-alueella, jnka kunnanvaltuust n hyväksynyt (25.02.2008 13 ja 14) ja krkein hallint-ikeus vahvistanut 05.10.2011/2826. Osayleiskaavassa alue n sitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM). Kuva 10. Ote Levin ympäristön sayleiskaavasta (KV 25.02.2008) ja suunnittelualueen rajaus.
11 Vimassa leva asemakaava Suunnittelualue n Kittilän kunnan Levin matkailukeskuksen asemakaava-alueella. Alueella n vimassa Utsuvaaran asemakaava, jnka kunnanvaltuust n hyväksynyt 17.12.2001 105. Krtteli 820 n sitettu matkailua palvelevien rakennusten krttelialueeksi (RM), jlla rakennusikeutta n 9000 + 1500 kem2 ja kerrsluku htellirakennukselle varatulla alueella 3/III ja muualla ½ kii. Kuva 12. Ote vimassa levasta asemakaavasta ja suunnittelu alueen rajaus. Phjakartta Kaavan phjakarttana n käytetty 1:2000 asemakaavan phjakarttaa, jka n hyväksytty 14.12.2007, hyväksymisnr: Dnr MML / 39 / 621 / 2007. Rakennusjärjestys Kittilän kunnanvaltuust n hyväksynyt alueella vimassalevan rakennusjärjestyksen 31.05.2002.
12 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutksen laatiminen n lähtenyt maanmistajan alitteesta, jnka tavitteena n nstaa vimassa levan kaavan rakennusikeutta. Alueelle n tarkitus tteuttaa kylpylä/htelli, hjelmapalvelutilja sekä kiinteistömajitusrakentamista. 3.2. Suunnittelun vaiheet Asemakaavan muutksen laatiminen käynnistyi suunnittelutyön salta syksyllä 2008. Kaavalunnsvaiheen valmistumisen jälkeen (syksy 2009) kaavitushanke jätettiin lepäämään ja kaavaehdtusvaihetta jatkettiin syksyllä 2012. Tapahtumat 25.03.2008 Kunnanvaltuustn päätös kaavan laatimisesta. 02.10.2008 Kaavitustyön alitusneuvttelu. 04.02.2009 Vireilletulilmitus. 04.02. 18.02.2009 Osallistumis- ja arviintisuunnitelma nähtävillä. 12.02.2009 Kaavalunns valmistuu. 09.09.2009 Kaavalunnksen täydentäminen. 16.09.- 30.09. 2009 Valmisteluvaiheen kuuleminen. 12.10.2012 Kaavaehdtus valmistuu. 31.10.2012 Kaavaneuvttelu, ELY keskus. 19.11.2012 Kaavaehdtuksen täydentäminen. Tuleva aikataulu 11 / 2012 Kunnanhallitus. Kaavaehdtuksen käsittely. 11-12 / 2012 Kaavaehdtus nähtävillä. 1 / 2013 Viranmaisneuvttelu (tarvittaessa). 2 / 2013 Kunnanhallitus. 3 / 2013 Kunnanvaltuust. Kaavan hyväksyminen. 3.3. Osallistuminen ja yhteistyö 3.3.1. Osalliset Osallisia prsessissa vat: Maanmistajat ja asukkaat Alueen ja sen lähiympäristön maanmistajat ja asukkaat ( valti, yksityiset, yhteisöt ) Paikallinen paliskunta Yhdyskuntatekniikka Levin Vesihult Oy Rvakaira Oy teleperaattrit Kunnan hallintkunnat Rakennus- ja ympäristölautakunta
13 Viranmaiset Kittilän kunta Lapin ELY -keskus Lapin Liitt -maankäyttö, pelastuslaits Tiehallint, Lapin tiepiiri 3.3.2. Vireilletul Kaavan vireilletulsta ilmitettiin Kittilä -lehdessä 04.02.2009, kunnan ilmitustaululla sekä kirjeitse kaavitettavan alueen ja siihen rajittuvien alueiden maanmistajille. 3.3.3. Osallistuminen ja vurvaikutusmenettelyt Kaavan sallistumis- ja arviintisuunnitelma n llut julkisesti nähtävillä 04.02 18.02.2009. Osallistumis- ja arviintisuunnitelma n nähtävillä kunnanvirastlla kk kaavitusprsessin ajan. Kunnan, maanmistajan sekä kaavittajan työneuvttelussa 18.08.2009 käytiin läpi maanmistajan tavitteita sekä niiden humiimista kaavalunnksessa. Kaavalunns li yleisesti nähtävillä (valmisteluvaiheen kuuleminen) 16.09.-30.09. 2009. 3.3.4. Viranmaisyhteistyö Kaavaneuvttelu viranmaisten kanssa pidettiin kaavalunnksen valmistuttua valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen 31.10.2012. 2. viranmaisneuvttelu järjestetään tarvittaessa kaavaehdtuksen ltua yleisesti nähtävillä ja kun sitä kskevat muistutukset ja lausunnt n saatu. 3.4. Asemakaavan tavitteet 3.4.1. Lähtökhta-aineistn antamat tavitteet Maanmistajan tavitteena n khttaa alueelle vimassa levassa kaavassa sitettua rakennusikeutta, tavitteena n 17 000 20 000 kem2. Vimassa levassa kaavassa rakennusikeutta n sitettu 10 500 kem2. Krtteliin n laadittu käyttösuunnitelma, jka sisältää htelli/kylpylän, hjelmapalvelutilja sekä htelli- ja huneistmajitustilja, yhteensä n. 17 000 kem2. Perusteet rakennusikeuden nstamiselle Vimassa levan asemakaavan perusteella maanmistaja n käynyt keskusteluja ptentiaalisten peraattreiden kanssa. Keskusteluissa selvisi yksiselitteisesti, että majitustiljen määrää pidettiin liian pienenä. Alueella ei le mitään varsinaista palvelutarjntaa, vaan ne tulisi kaikki rakentaa tähän kyseiseen htelliin. Palvelut tarvitaan, jtta htelli lisi riittävän vetvimainen, eikä tisaalta kaikkia palveluita tarvitsisi lähteä etsimään Levin keskustasta. Jtta taas tällainen investinti (ravintlat, kylpylä, kkustilat) vitaisiin tteuttaa, täytyy majitushuneita lla riittävästi. Suunnitelmiin lisättiin nrmaalin n. 120 huneen htellin lisäksi 120 lmahuneista. Näin htelli saisi lisää majitustilaa 480 vudepaikkaa. Huneist n pinta-alaltaan suurempi kuin tavallinen htellihune, jten tarvittava rakennusikeusmäärä kasvaa
14 merkittävästi. Suunnitellun kaltaisena htelli vi tisaalta tarjta erilaisia majitusmahdllisuuksia perheille ja yksittäisille lmalaisille tai kkusvieraille. Maisemalliset näkökhdat Suunnittelualue sijaitsee maisemallisesti merkittävällä paikalla Utsuvaaran länsirinteellä. Vimassa levassa asemakaavassa alueelle n mahdllista rakentaa matkailua palvelevia rakennuksia ja kaavassa n määritelty alueen maisemakuvaan sveltuva rakennusala, rakennusikeus, kerrsluku sekä rakennuksen krkeusasemat. Nämä phjautuvat vimassa levan kaavan yhteydessä laadittuihin maisemaselvityksiin. Krtteliin esitetty käyttösuunnitelma pikkeaa vimassa levan kaavan periaatteista ja asemakaavan muutksella tutkitaan laaditun suunnitelman maisemavaikutuksia. Kaavatyössä laaditaan vaihtehtisia suunnitelmia ja tavitteena n määritellään niiden vertailun perusteella alueelle sitettavan rakennusikeuden määrää.
15 4. ASEMAKAAVALUONNOKSET 4.1. Asemakaavan lunnsvaiheen vaihtehdt, vertailu ja niiden vaikutukset Lunnsvaiheessa n laadittu klme vaihtehta, jita vertaillaan yhdessä alueelle laaditun käyttösuunnitelman kanssa. Vaihtehdissa tutkitaan rakentamista vimassa levan kaavan mukaisesti sekä svittaen alueelle laadittua käyttösuunnitelmaa alueen maisemakuvaan. VE 1 VE 2 a Rakentaminen vimassa levan kaavan mukaisesti -rakennusikeus n. 10 500 kem2 Rakentaminen htellisuunnitelman periaatteiden mukaisesti, mutta svittaen kerrslukuja lähemmäs vimassa levassa kaavassa esitettyjä. -rakennusikeus hieman suurempi kuin vimassa levassa kaavassa, n. 12 000 kem2 VE 2 b Rakentaminen htellisuunnitelman periaatteiden mukaisesti, täydennettynä maisemasvitusmääräyksillä. -rakennusikeus hieman suurempi kuin vimassa levassa kaavassa, n. 12 000 kem2 VE 3 Rakentaminen htellisuunnitelman mukaisesti -rakennusikeus n. 17 000 kem2 Vimassa leva asemakaava Kaavate ja krttelin rakentamista kskevat määräykset n esitetty kuvassa 14. Kuva 14. Vimassa leva asemakaava.
16 4.1.1. Kaavalunnsten kuvaus VAIHTOEHTO 1 - Rakentaminen vimassa levan kaavan mukaisesti Rakentaminen painttuu vimassa levan kaavan mukaisesti krttelin keskisaan. Htellirakennus sijittuu sille sitetulle alueelle (kaavan h merkintä) ja muut majitusrakennukset erillisinä krttelin etelä- ja phjissiin. Kaava mahdllistaa rakentamisen aivan tntin länsireunalle, kurun phjalle. Tämä kuitenkin mukkaisi vimakkaasti rakkarinnettä ja rakennukset työntyisi selvästi esiin Utsuvaaran rinteestä. Rakkarinteen säästämiseksi rakennukset n sijitettu krkeammalle ja näkymiltään kmeammalle paikalle rinteen yläsaan. Pysäköintialue (130 ap) n jaettu alueisiin, jista yksi sijittuu alemmas krttelin eteläsaan. Rakennuksen kerrsala n n. 10 500 kem2. VE 1 n esitetty kuvassa 15. VE 1 Kuva 15. Vaihteht 1. Kuva 16. Vaihteht 1. Julkisivulunnkset.
17 VAIHTOEHTO 2 a - Rakentaminen htellisuunnitelman periaatteiden mukaisesti, mutta svittaen kerrslukuja lähemmäs vimassa levassa kaavassa esitettyjä. Rakennus nudattelee periaatteeltaan laadittua käyttösuunnitelmaa, jssa kylpylä- /htelliyksikkö sijittuu krttelin keskisaan ja majitustilat kaaressa sen mlemmin pulin. Kerrsluvut vat krttelin keskisassa vimassa levan kaavan mukaisia eli kylpylä/htelliyksikössä III/3. Majitussien kerrsluku n ½k/III. Maastllisesti rakennus sijittuu ylemmäs rinteelle ja kaareutuu mudstaen rakkaaluetta reunustavan kehämäisen linjan. Rakennuksen kerrsala n n. 12 000 kem2. VE 2 a n esitetty kuvassa 17. VE 2 a Kuva 17. Vaihteht 2 a. VE 2 a Kuva 18. Vaihteht 2 a. Julkisivulunnkset.
18 VAIHTOEHTO 2 b - Rakentaminen htellisuunnitelman periaatteiden mukaisesti täydennettynä maisemasvitusmääräyksillä Vaihtehdn rakennusikeus n VE 2 a:n mukainen, mutta rakentamista svitetaan maisemaan sijittamalla kylpylä/htellisan ylemmäs rinteelle sekä antamalla määräyksiä rakennuksen arkkitehtuurin lunteesta ja käytettävistä rakennusmateriaaleista. Lännestä Levinhuipun suunnasta tarkasteltuna rakennuksen julkisivut pyrkivät sulautumaan saksi rinteiden karua lunnetta rakkakivisiä umpisia ja lasipintja yhdistelevien julkisivujen avulla. Niihin liittyvät kaarevat kattmudt yhdistävät rakennuksen saksi tunturien lakien mudstamaa silhuettia. VE 2 b n esitetty kuvassa 19. VE 2 b Kuva 19. Vaihteht 2 b. VE 2 b Kuva 20. Vaihteht 2 b. Julkisivulunnkset.
19 VAIHTOEHTO 3 - Rakentaminen htellisuunnitelman mukaisesti Htellirakennus sijittuu Utsuvaaran laen maasta mukaillen alemmas länteen avautuvaan rakkarinteeseen ja suurta rakennusmassaa n jaettu pienempiin siin kylpyläsan timiessa rakennuksen keskeisenä aiheena. Livasti kaartuvan rakennuksen pituus n nin 200 m. Kerrsluku n ylärinteen pulella 3 4 ja harjakrkeus 10-19 m, alarinteen pulella kerrsluku n 5 6 ja harjakrkeus 16,5-25,5 m. Utsuvaaran laki n käytetty pysäköintialueeksi kuva 21. VE 3 Kuva 21. Vaihteht 3. Htellisuunnitelman asemapiirrs. Kuva 22. Vaihteht 3. Kylpylä/htellin julkisivulunnkset.
20 Htellisuunnitelman suhde vimassa levaan kaavaan Kaavassa rakennusikeutta n sitettu yhteensä 10 500 kem2. Htellisuunnitelmassa rakennuksen kerrsala n 16 640 kem2, ylitystä n 6 140 kem2 eli n. 63 %. Kaavassa n rakennuksen harjan enimmäiskrkeudeksi krttelin keskisassa annettu tas +385. Htellisuunnitelman kylpyläsan harjakrkeus n n. taslla +387 eli ylitystä n n. kaksi metriä. Krttelin phjis- ja eteläsan kerrsluvuksi n määritelty ½ II eli ylärinteen pulella 2 kerrsta, harjalinjan tas n. +382. Htellisuunnitelmassa phjissan htellisiiven kerrsluku ylärinteen pulella n 4, harjalinjan tas n. + 391 eli ylitystä n n. 9 metriä. Eteläsan huneistsiiven kerrsluku ylärinteen pulella n 3, harjalinjan tas n. +387 eli ylitystä n. 5 metriä. Alarinteen ( länsipuli ) pulella kaavamääräys 3 / III sallii krttelin keskisassa kerrsluvun 6, jta htellisuunnitelma pääpiirteissään nudattaa. Phjis- ja etelä sissa kerrsluvun tulisi kaavamääräyksen ½ II mukaan lla 3, htellisuunnitelmassa kerrsluku n phjissiivessä 6 ja eteläsiivessä 5. 4.1.2. Kaavalunnsten vertailu Vertailussa n pyritty humiimaan Levitunturin asema matkailukeskusalueena, jllin rakentaminen väistämättä näkyy ja vaikuttaa alueen maisemakuvaan. Olennaista n rakentamisen vlyymin suhteuttaminen maiseman sietkykyyn, ja siihen kaavalunnsten vertailu pyrkii antamaan perusteita. Liikenteelliset vaikutukset Kaikissa vaihtehdissa liikennöinti krtteliin tapahtuu vimassa levassa kaavassa esitetyn mukaisesti. Vaihtehdssa A pysäköintialue n jaettu pienempiin siin, ja n. pulet autpaikista n sijitettu krttelin alavammalle salle. Muissa vaihtehdissa pysäköinti n laaditun htellisuunnitelman periaatteen mukainen. Vaihtehtja n vertailtu erityisesti maisemallisten vaikutusten salta. Liikenteellisten tekijöiden ja häiriötekijöiden salta vaihtehdt eivät era merkittävästi tisistaan. Vimassa levassa kaavassa Utsuvaaran liikenneverkn lähtökhtana n llut matkailupalvelujen krttelin sijittaminen kaava-alueen tieyhteyden päähän, jllin n katsttu etteivät sen aiheuttamat liikennemäärät aiheuta merkittävää häiriötä alueen muulle lma-asutukselle. Liikenteen salta liikennemäärät tulevat kasvamaan majituskapasiteetin kasvun ja htelli/kylpylä- palvelujen myötä. Vaikutukset kaukmaisemaan Maisemallisia vaikutuksia n arviitu näkymäanalyysilla, jssa n tutkittu kahden eri krkuisen rakennusvlyymin näkymistä kaukmaisemassa. Lähtökhdiksi n määritelty nykyisen kaava mukainen rakennuskrkeus sekä htellisuunnitelmassa esitetty rakennuskrkeus. Krkeusasemat vat keskimääräisiä eli krkeusasema 1 ( + 370.00 + 15.00 = +385,00 ) vastaa ylärinteen pulelta 3 -kerrksisen rakennuksen harjakrkeutta ja krkeusasema 2 ( 370.00 +20.00 = +395,00 ) ylärinteen pulelta n. 5 - kerrksisen rakennuksen harjakrkeutta. Kuvassa 23 n esitetty analyysin phjana timineet lähtötiedt.
21 Mittapisteet rakennusmassjen phjis- ja eteläpäädyissä (1,2 ja 3) krkeusasema 1 (+ 370.00 + 15.00 = +385,00) krkeusasema 2 (370.00 +20.00 = +395,00) Kuva 23. Näkymäanalyysin lähtötiedt. Näkymäanalyysissä malli 1 ( kuva 24 ) kuvaa vimassa levan kaavan sallimien rakennuskrkeuksien mukaisen rakennuksen näkymistä kaukmaisemassa ja malli 2 ( kuva 25 ) laaditun kylpylä/htellisuunnitelman mukaisen rakennuksen näkymistä. Kuva 24. Näkymäanalyysi, malli 1. Näkymäalue vihreänä.
22 Kuva 25. Näkymäanalyysi, malli 2. Näkymäalueen laajeneminen verrattuna malliin 1 n kuvattu sinikeltaisella. Malli 1:n mukainen matalampi rakennuskknaisuus näkyy Levinhuipun ja kurun alueelle sekä Utsuvaaran lakialueelle. Malli 2:n mukainen krkeampi rakennus näkyy Levin huipun ja kurun salta hieman laajemmalle alueelle. Merkittävin er syntyy kaukmaisemassa phjiseen, jssa krkeampi rakennus näkyy myös glfkentän suuntaan sekä Levin ympärystien itäpulella selvästi laajemmalle alueelle. Analyysikuvien phjalta vidaan tdeta, että rakennuskrkeuden vaikutus rakennuksen näkymiseen lähimaisemassa ei le erityisen merkittävä, rakennus erttuu mlemmissa vaihtehdissa selvästi erityisesti Levin huipun suuntaan. Rakennuskrkeuden muutkset vaikuttavat selvemmin alueen kaukmaisemaan ja muutsta vidaan pitää merkittävänä. Vaikutukset lähimaisemaan Kaikki vaihtehdt tulevat näkymään selvästi Levin huipun suunnasta. Vaikka myös muu Utsuvaaran lmarakentaminen erttuu selvästi lakialueelta, htellikknaisuus tulee vaikuttamaan eniten alueen maisemakuvaan. Se hallitsee myös kurun phjaa ja muuttaa alueen lunnetta vimakkaasti rakennetumpaan suuntaan. Tämä n myös vimassa levan asemakaavan lähtökhta. VE 1 Vaihteht svittautuu krkeuksiensa pulesta parhaiten alueen maisemaan. Rakennuskknaisuuden tteuttaminen klmena erillisenä khteena antaa alueelle väljemmän lunteen, tisaalta rakentaminen levittäytyy samalla laajemmalle alueelle. Kylpylä/htellisan asema krstuu ja se hallitsee kurunphjan maisemaa. Pysäköintialueiden jakaminen pienempiin siin säilyttää sisääntulalueen ympäristöä, tisaalta kylpylän asiakkaiden kannalta eteläsan paikitusalue vidaan kkea sijainniltaan kaukaiseksi. Lisäksi eteläisimmät majitustilat avautuvat pysäköintialueen suuntaan. VE 2a Rakennuskknaisuus mudstaa yleisilmeeltään suhteellisen tasapainisen kknaisuuden. Ylärinteen pulelta katsttuna mikään sa ei nuse kerrskrkeuksien salta häiritsevästi ylitse muiden. Kattmudt ja lappeiden suuntautuminen selvemmin
23 alarinteiden suuntaan speuttaa rakennusta rinnealueeseen. Kylpylä/htellisan asema krstuu ja se hallitsee kurunphjan maisemaa. VE 2b Edellisen vaihtehdn khdalla tdetun lisäksi rakennuskknaisuus svittautuu paremmin maisemaan kylpylä/htellisan sijittuessa ylemmäs rakkarinteeseen. Samalla se ei työnny yhtä vimakkaasti esiin rinteestä kuin muissa vaihtehdissa. Kattjen mudt ja julkisivujen käsittely pyrkivät liittämään rakennusmassja ympäristöönsä. VE 3 Rakentaminen mukkaa vimakkaasti rakka-alueen rinteitä. Rakennuskknaisuuden alin lattiatas n taslla n. + 360 alarinteen pulella lähes kk rakennuksen pituudelta eli myös htelli- ja huneistsiipien salta. Nykyinen maastnpinta n siipisien khdalla taslla n. +365 eli rakkarinnettä judutaan pistamaan laajalta alueelta, jtta myös alimpien kerrsten majitustilihin vidaan järjestää lunnnvala. Rakennus n alarinteen pulelta siipisien krkeuden salta lähes pulta krkeampi verrattuna vaihtehtihin 1 ja 2a. Rakennus tulee erttumaan selvästi Levin huipun suunnasta ja tätä vaikutelmaa krstaa majitussiipien kerrstalmainen ulkasu. Kurun phjalta tarkasteltuna rakennus hallitsee lähiympäristöään krkeiden julkisivujen laskeutuessa lähelle kurun phjan tasa. Rakennuksen madaltaminen ja ulkisen ilmeen muuttaminen parantavat kknaisuuden svittumista alueen maisemaan. Kuvassa 26 n havainnllistettu em. svittamista. Kerrsluku alarinteen pulella n 4 ja ylärinteen pulella 3. Kuva 26. Kylpylä/htellirakennuksen krkeuden ja ulkarkkitehtuurin vaikutus rakennuksen svittamisessa rinnealueeseen. ( vrt. kuva 22 ).
24 Vertailutaulukk Vertailutekijät n arviitu +, 0 ja - -merkkien avulla. + -merkillä kuvataan tekijässä tdennäköisesti vaikuttavaa psitiivista minaisuutta suhteessa muihin vaihtehtihin. 0 -merkillä kuvataan neutraalia tilannetta ja - -merkillä tdennäköistä negatiivista minaisuutta suhteessa muihin vaihtehtihin. Kaukmaisema havaittavuus kaukmaisemassa Lähimaisema havaittavuus Levin huipun suunnalta havaittavuus kurun phjalta havaittavuus sisääntuln suunnalta Arvkkaat luntkhteet rakka-alueen säilyminen kurun phjan kuusikn säilyminen Liikenteelliset ratkaisut liikenteen sujuvuus liikenneturvallisuus kevytliikenne Häiriöt liikennemelu alueen muulle lma-asutukselle VE 1 VE 2a VE 2b VE 3 0 0 + -- 0 + + - 0 0 0 0 - - - - - 0 0 0 0 0-0 0 0 0 0 -- -- -- -- - - - 0 0 0 0 0 TAULUKKO 1. Vaihtehtjen vertailu. YHT +1-5 +0-13 Yhteenvetna vidaan tdeta että vaihtehdt 1ja 2b vat suhteellisen lähellä tisiaan, vaihteht 2a jää niistä jnkin verran ja vaihteht 3 n selvästi heikin. Vaihteht 2b tarjaa parhaan lähtökhdan alueen tteuttamiselle, tämä edellyttää kuitenkin tasapainista, krkeatasista ja alueen maiseman humiivaa arkkitehtnista tteutusta. 4.1.3. Kaavalunnsten vaikutukset Kaavalunnsten vaikutuksia n alustavasti selvitetty suhteessa yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, luntn ja maisemaan, liikenteen ja teknisen hulln järjestämiseen, taluteen sekä ssiaalisiin lihin. Yhdyskuntarakenne Vaihtehdt nudattelevat vimassa levan asemakaavan linjauksia. Levin matkailukeskuksen majituskapasiteetti tulee lisääntymään ja Utsuvaaran alueen yhdyskuntarakenne täydentyy lpulliseen mutnsa kylpylä/htellirakennuksen tteuttamisen myötä. Rakennettu ympäristö Rakentamattman Utsuvaaran länsirinteen lunne muuttuu vimakkaasti rakentamisen myötä. Htellikknaisuus tu uuden rakennetun elementin Levin huipun ja Utsuvaaran väliselle alueelle, jka mielletään alueen laskettelurinteiden ja hissilinjjen myötä j sittain rakennetuksi ympäristöksi. Rakennuskknaisuudesta mudstuu lähiympäristöään hallitseva elementti, jnka asema n suraan verrattavissa vaihtehdissa esitettyihin rakennusvlyymeihin ja rakennuskrkeuksiin. Rakennuksen massittelulla,
25 julkisivumateriaaleilla ja kattmudlla n vimakas vaikutus syntyvän rakennetun ympäristön lunteeseen ja rakennuksen sveltumiseen alueen maisemaan. Lunt ja maisema Alueen maisemakuva muuttuu rinnealueen rakentamisen myötä. Rakentamisen vaatimat rakkarinteen kaivaukset rikkvat Utsuvaaran prfiilia ja vaikuttavat maisemaan sitä vimakkaammin mitä alemmas rakkarinteelle rakentaminen sijittuu. Khtuullisella rakennusvlyymillä ja rakennuskrkeuksilla, rakka-alueen säilyttämisellä mahdllisuuksien mukaan sekä ympäristöön sveltuvien julkisivu/kattmateriaalien avulla mahdllisesti negatiivisiksi kettavat vaikutukset vidaan vähentää. Rakennuksen svittamisen maisemaan ja paikan henkeen vidaan arviida tuvan htelli/kylpylälle maa lunnetta ja sen kautta lisäarva asiakkaiden suunnalta; samalla syntyy Levin matkailualueelle lisäarva ja näin htellin ja välillisesti kk alueen käyttöaste tulee tdennäköisesti nusemaan. Liikenne ja tekninen hult Vaihtehdt tulevat lisäämään Utsunkaiku/Utsuvaarantien liikennettä. Utsuvaaran liikenneverkn kapasiteetti n riittävä, humiiden lisääntyvän liikenteen pienet ajnpeudet. Tekninen hult vidaan järjestää tiealueiden kautta. Taludelliset ja ssiaaliset vaikutukset Kylpylä/htellikknaisuuden tteuttaminen tulee lisäämään Levin majituskapasiteettia sekä hjelmapalvelujen tarjntaa. Utsuvaara tulee tarjamaan sijainniltaan Levin muusta htellitarjnnasta pikkeavan kknaisuuden, jnka yhteydessä n mahdllista kehittää kk Levin huipun ja Utsuvaaran välisen alueen matkailupalveluja. 4.1.4. Kaavalunnksen valinta Maisemalliset näkökhdat Maisemallisista lähtökhdista tarkastellen spivin lähtökhta kaavalunnkselle n vaihteht 2b. Rakennuksen sijittuminen, rakennuskrkeudet, kerrsluku sekä arkkitehtuuri humiivat vaihtehdista parhaiten alueen maisemalliset erityispiirteet. Liiketaludelliset näkökhdat Maanmistajan näkemyksen mukaan liiketaludellisesti kannattavan yksikön kn alueella tulee lla vähintään 17 000 kem2. Tällöin mahdllistetaan riittävä yksikön majituskapasiteetti sekä siihen liittyvien palvelujen vlyymi. Maisemallisten ja liiketaludellisten näkökhtien yhteensvittaminen Kaavalunnksen lähtökhtana n yhdistää em. näkökhdat ympäristön kannalta kestäväksi kknaisuudeksi. Krtteliin n sitettu 17 000 kem2 kylpylä-, htelli- ja majitustilja varten siten että alueen maisemalliset tekijät humiidaan. Tämä hidetaan kaavamääräyksillä, jilla hjataan mm. rakennuksen muta ja sijittumista sekä ympäristön humiimista rakentamisen yhteydessä. Tärkeimpänä maisemaan speuttavana tekijänä n rakennuksen kerrsluvun rajaaminen klmeen maanpäälliseen kerrkseen (suurimman vimassa levassa kaavassa sitetun kerrsluvun mukaisesti) sekä rakennuksen ylimmän krkeuden määrittäminen (vesikatn ylin krkeusasema +385, vimassa levan kaavan mukaisesti). Tällöin rakennusmassa ei nuse liian hallitsevaksi saavuttaessa alueelle Utsunkaikua pitkin. Levin huipun suunnasta rakennus n suurimmalta saltaan 6 -kerrksinen, jllin krkeaa rakennusta n svitettava maisemaan terassimalla, sekä säilyttämällä rakkarinnettä. Lisäksi rakkakiveä n hyödynnettävä rakennuksen istuttamisessa rinteeseen.
26 Rakentaminen keskitetään krttelin keskisaan, jllin rakentaminen ei leviä krttelin eteläsan tasaisemmalle salle. Näin llen rakennuksesta mudstuu selkeä uusi kaarimainen elementti alueelle. Pysäköinti- ja piha-alueiden salta n säilytettävä lemassa levaa puusta sekä hyödynnettävä niiden rakentamisessa alueen kasvista ja lunnnmateriaaleja kuten rakkakiveä. Keskeiset muutkset verrattuna vimassa levaan asemakaavaan 1. Rakentamisen sijittuminen Rakennusikeus 17 000 kem2 ( nykyisin 9000 + 1500 ). Rakennusikeus jaettu seuraavasti: kylpylä 4500 kem2, htelli ja muut majitustilat 6700 kem2 ja 5800 kem2. Rakennusalan länsireuna rajattu kaarevana maastn muta seurailevasti. Rakennusalan leveys 30 m. Rakennus n svitettava prrastamalla rinteeseen ( r-merkintä ). Rakennuksen vesikatn ylimmän khdan krkeusasema + 385 ( nykyisen kaavan mukainen, alueen rajaus muuttunut ). Rakennuksen alimman lattiatasn krkeusasema + 360 ( nykyisen kaavan mukainen ). Kylpylän rakennusalalle sallitaan nykyisen kaavan mukaisesti 3 ensimmäisen kerrksen alapulista, rinteeseen sijittuvaa kellarikerrsta ( 3/III ). Rakennusalan phjissan kerrsluku 3/III ( nykyisessä kaavassa 1/2kII ). Rakennusalan eteläsan kerrsluku 2/III ( nykyisessä kaavassa 1/2kII ). 2. Ympäristön humiiminen Krttelin länsireunan lunnn mnimutisuuden kannalta arvkas puustvyöhyke merkitty alueeksi, jlla ympäristö säilytetään ( s-1 ). Pysäköinti/piha-alueille annettu määräyksiä ympäristörakentamisesta ( mr -alueet ) Kaavamääräykset rakennuksen vesikatn mudsta, julkisivujen jäsentelystä sekä svittamisesta rinnealueeseen. Kaavalunns 09.09.2009 n esitetty kuvassa 27.
27 Kuva 27. Kaavalunns 09.09.2009.
28 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 5.1. Kaavan rakenne Asemakaavaehdtus (19.11.2012) n laadittu 09.09.2009 päivätyn kaavalunnksen phjalta. Mititus RM-1 krtteliin sitettu rakennusikeutta yhteensä 17 000 kem2. Rakennusikeus jakautuu klmeen saan seuraavasti: kylpylä 4500 kem2, htelli ja muut majitustilat 6700 kem2 ja 5800 kem2. Tilasttiedt n syötetty internetin TYVI -palvelun asemakaavan seurantalmakkeeseen. Kaavaehdtusvaiheessa tehdyt muutkset Kaavaehdtuksessa n humiitu lunnsvaiheessa saadut lausunnt seuraavasti: Kaavaselstus n päivitetty Tunturi-Lapin maakuntakaavan ja Levin yleiskaavan tietjen salta. Yleiskaavan vudepaikka- ja asukasmititustiedt ja asemakaavan suhde niihin n lisätty. Perustelut rakennusikeuden nstamistarpeelle n lisätty. Vaihtehtjen esitystapaa n selkeytetty. Liikenne- ja pysäköintijärjestelyjä n tutkittu eri vaihtehtjen salta. Maisemavaikutuksia n tarkennettu. Rakennusalamerkintä n pistettu niiltä krttelin alueilta, jille ei le sitettu rakennusikeutta. Kaavamääräyksiä n täydennetty lausuntjen mukaisesti. Lisäksi kaavaehdtusvaiheessa n tehty seuraavat muutkset: Rakennusalaa n rajattu krttelin phjissassa siten, että suurempi sa rakkarinnettä vidaan säilyttää. Kylpylän rakennusalaa n rajattu pienemmäksi laaditun htellisuunnitelman rakennusmassan mukaisesti. Htellisuunnitelman muutkset Htellisuunnitelmaa n muutettu vastaamaan paremmin asemakaavamääräyksiä, kuva 28. Rakennusmassaa n jateltu useampaan saan ja kerrsten lukumäärää n vähennetty. Samalla rakennusmassan pituus n kasvanut ja n nin 260 m. Myös rakennuksen kattlinjaa n yhtenäistetty. Rakennuksen phjissiipi sijittuu sittain edelleen kaavaehdtuksessa sitetun rakennusalan ulkpulelle. Rakennuksen kerrsala n 17 400 k-m2 ja pysäköintialue 220 autpaikkaa sekä 5 invaja taksipaikkaa.
29 Kuva 28. Htellisuunnitelma, asemapiirrs 24.08.2009. Kaavaneuvttelun 31.10.2012 viranmaiskmmenttien perusteella n tehty seuraavat muutkset: Kaavamerkintä mr n lisätty kskemaan krttelin eteläsaa. Ajyhteys krtteliin n sitettu nulimerkinnällä. Kaavaselstusta n krjattu/täydennetty sallisten salta (Lapin ELY keskus, paikallinen paliskunta). Lisätty maininta OAS:n nähtävilläpidsta kk kaavitusprsessin ajan. 4.1.1. Ympäristön laatua kskevien tavitteiden tteutuminen Viihtyisän elinympäristön mudstamista n hjattu kaavamääräyksillä ja merkinnöillä seuraavasti: Rakennusala n rajattu vastaamaan rinteen muta., jllin rakentamatnta tnttia vidaan säilyttää mahdllisimman paljn. Rakkarinnettä n säilytetty (s-1 merkintä). Pysäköinti- ja piha-alueen mut n rajattu ja ympäristörakentamista hjataan kaavamääräyksillä (mr- ja p-1 merkinnät). Rakentamista speutetaan maisemaan määräyksillä rakennuskrkeuksista sekä edellyttämällä rakennuksen terassintia alarinteen pulella (r merkintä).
30 4.1.2. Kaavan suhde sayleiskaavaan Levin yleiskaava 2:ssa krtteli n sitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM). Kaavaehdtus n sayleiskaavan mukainen. 5.2. Aluevaraukset Kuva 28. Kaavaehdtus 19.11.2012. RM-1 MATKAILUA PALVELEVIEN RAKENNUSTEN KORTTELIALUE Merkintä sittaa krttelin 820. Krttelin rakennusikeus n yhteensä 17 000 kem2. Kerrsluku jakautuu kylpylän rakennusalan sitettuun rakennusikeuteen 4500 kem2 (kerrsluku 3/III) sekä htellin ja muiden majitustiljen rakennusalille sitettuun rakennusikeuteen 6700 kem2 (kerrsluku 3/III) + 5800 kem2 (kerrsluku 2/III).
31 Muut merkinnät Kaava-alueen eteläsan ulkilureitin aluevaraus (ur) n sitettu tteutetun ulkilureitin mukaisesti. 5.2.1. Kaavan havainnllistaminen Htellisuunnitelmasta n laadittu esittelymateriaalia, jka havainnllistaa rakennuksen suhdetta ympäristöönsä. Havainnekuvissa esitetty rakennusmassa n ylärinteen pulelta 3 kerrksinen ja alarinteen pulelta 6 kerrksinen. Kuva 29. Htellisuunnitelma, havainnekuva Levin huipun suuntaan, Mainstimist Grafu Oy.
32 Kuva 30. Htellisuunnitelma, havainnekuva kylpyläsan suuntaan (Grafu Oy). Kuva 30. Htellisuunnitelma, havainnekuva maantaslta kylpyläsan suuntaan (Grafu Oy). 5.3. Asemakaavan vaikutukset Asemakaavan vaikutuksia n arviitu suhteessa seuraaviin tekijöihin, jissa merkittäviksi mudstuvat vaikutukset n lihavitu:
33 1) ihmisten elinlihin ja elinympäristöön; (asuinympäristön viihtyisyys, lunnnympäristö) 2) maa- ja kalliperään, veteen, ilmaan ja ilmastn; 3) Kasvi- ja eläinlajeihin, lunnn mnimutisuuteen ja lunnnvarihin; 4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen (majituskapasiteetti), yhdyskunta- ja energiataluteen sekä liikenteeseen; (liikenneturvallisuus) 5) Kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön; (rakentamatn alue muuttuu rakennetuksi) Vaikutukset ihmisten elinlihin ja elinympäristöön Htellirakennuksen piha-alueineen mudstaa khtuullisen viihtyisää ympäristöä, rakennusmassa hakee mutaan maaststa ja kaarevasta rinteestä mudstaen siihen uuden reunaelementin. Rakennusvlyymi vaatima laaja pysäköintialue mututuu saksi kknaisuutta ja n alisteisessa asemassa suhteessa htellirakennukseen. Tisaalta alueen muuttuminen rakennetuksi erityisesti rakka-alueen salta vidaan kkea negatiivisena Levin huipun ja Utsuvaaran välisen lunnntilaisen alueen pienentyessä. Kaavaratkaisu nudattelee kuitenkin vimassa levan kaavan periaatteita eli alue n j aiemmin tdettu matkailurakentamiseen spivaksi. Ylärinteen pulella sisääntulaluetta kehystävä rakennus mudstaa 3-kerrksisena krkeuden salta mittakaavaltaan alueelle spivan kknaisuuden. Tisaalta pitkä rakennus sulkee laajan san Levin huipun suuntaan avautuvaa näkymää. Alarinteen pulella 6-kerrksinen rakennus mudstaa vimakkaan lähimaisemaa hallitsevan elementin. Vaikutukset elinlihin khdistuvat lähinnä viereisiin lma-asuntkrtteleihin, jiden asukkaat saattavat kkea lisääntyvän rakentamisen ja liikenteen alueen negatiivisena. Tisaalta alueen palvelutarjnta khaa merkittävästi ja vidaan kka psitiivisena muutksena. Kylpylähtellin rakentuminen lisää myös kk Levin matkailukeskuksen palvelutarjntaa ja majituskapasiteettia, jta vidaan pitää matkailualueen kehittämisen kannalta psitiivisena. Vaikutukset liikenteeseen Liikennöinti krtteliin tapahtuu vimassa levan kaavan mukaisesti Utsunkaiun kautta. Rakennusikeuden kasvun myötä krtteliin saapuvan liikenteen määrä tulee kasvamaan nin pulella verrattuna vimassa levan kaavan. Liikenteelliset ratkaisut eivät merkittävästi vähennä liikenneturvallisuutta; liikenteen kasvun vidaan arviida levan Utsuvaaralle jhtavan tiestön nin 25 % salta verrattuna vimassa levaan kaavaan ratkaisuun. Utsuvaarantie/Utsukaiun varrella n n. 100 rakennuspaikkaa ja lmahuneistjen määrä alueella tulee lemaan n. 150 kpl. 80%:n käyttöasteella liikennesuritteita tulee lemaan n. 2*120 = 240 ajsuritetta/pv. Htellin (240 hunetta/huneista) liikennesuritemäärä 60% käyttöasteella n n. 2*150 = 300 ajsuritetta/pv. Vimassa levan kaavan mukaisesti arviitu liikennesuritemäärä n 150 ajsuritetta/pv. Vaikutukset lunnn mnimutisuuteen Alueella ei le tiedssa sellaisia kasvi- tai eläinlajeja jtka vaarantaisivat vaikutusalueen lunnn mnimutisuutta tai lunnnvarja. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Alue liittyy hyvin nykyiseen alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekä energiataluden ja liikenteen verkstn. Alue täydentää vimassa levaa asemakaava-aluetta ja nstaa yhdyskuntateknisten verkstjen käyttöastetta.
34 Levin ympäristön sayleiskaavan matkailualueen kknaismititusarvna n käytetty Levi 3 kehittämissuunnitelman mukaista tavitearva 35 000 vudenpaikkaa vunna 2020. Tällä hetkellä Levin alueen majituskapasiteetti n n. 23 500 vudepaikkaa. Kylpylähtellin (n. 600 vudepaikkaa) rakentaminen lisäisi Levin vudepaikkamäärää n. 2,5 %. Kehitysennusteen mukaan vunna 2015 Levillä lisi nin 27 500 vudepaikkaa eli vusittaista lisäystä lisi n. 1300-1400 paikkaa. Täten kylpylähtellin majituskapasiteetti vastaisi n. 40 % vusittaisesta arviidusta lisäyksestä. Vaikutukset maisemaan ja rakennettuun ympäristöön Vaikutusalueen maisemakuva muuttuvat selvästi rakennetumpaan suuntaan rakentamattman rinnealueen muuttuessa kylpylä- ja majituskäyttöön. Vimassa levaan kaavaan verrattuna rakennusikeus kasvaa merkittävästi (63 %). Lähimaiseman suhteen muutksen vaikutusta vähentää krttelin phjissan mnimutisen metsäalueen säilyminen samin kuin rakkarinteen sittainen säilyminen. Myös sisääntulalueelle annetut kaavamääräykset vähentävät vaikutusta. Kaukmaisemassa muutksen vimakkuutta vähentävät rakennuksen krkeuden rajaaminen, rakennuksen kaareva ja rinteen mukainen phjamut sekä rakennuksen ulkarkkitehtuurista annetut kaavamääräykset, jiden avulla rakennusmassaa svitetaan ympäristöönsä. 5.4. Kaavamerkinnät, -määräykset ja hjeet Kaavamerkintöinä n käytetty uusia, asetuksen 2000 mukaisia merkintöjä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Suunnittelun aikataulun mukaan asemakaavan muuts tulisi lla hyväksyttynä vuden 2013 keväällä. Oulussa 19.11.2012 Juni Laitinen Kari Siipla Arkkitehti SAFA Timistpäällikkö Arkkitehti SAFA Kaavan laatija