L11, Korttelin 14 osan, Keksitehdas Paikkarinkatu 2-4, asemakaavan muutos Saatujen valitusten tarkempien perustelujen tiivistelmät ja kaupungin kannanotto niihin 14.11.2016 Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n valitus Todetaan, että Keksitehtaan omistaja on hakenut kaavamuutosta ja tehnyt esisopimuksen Lemminkäinen Talo Oy:n kanssa. Asemakaava mahdollistaa keksitehtaan purkamisen ja tontille rakennettavaksi III-V-kerroksisia kerrostaloja. Purkaminen on ollut rakennusliikkeen lähtökohtana ja kustannuslaskelmat ovat perustuneet uudisrakentamista painottavaan tulkintaan. Todetaan, ettei rakennus ole ollut julkisessa myynnissä, ja että se on hyväkuntoinen ja käyttökelpoinen Valtuuston tekemä päätös esitetään kumottavaksi, koska asemakaavan muutos ilman sr-merkintää ei täytä MRL 54 :n asemakaavan sisältövaatimuksia. Viitataan keskustan ilman lainvoimaa olevan osayleiskaavan sr-merkinnän sisältöön ja Lohjan keskustan rakennusinventointiin 2007 ja viranomaislausuntoihin sekä 2.10.2014 pidettyyn viranomaisneuvotteluun, jossa Ely-keskus ja Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo esittivät rakennuksen suojelua asemakaavassa. Todetaan, että Karnaistenkadun puolelle sopii hyvin korkeudeltaan sama ja samassa linjassa kadun varren muiden kerrostalojen kanssa oleva lamellitalo, joka olisi näin kerrosalaltaan ja rakeisuudeltaan parhaiten ympäristöönsä sopiva. Vuoden 2014 lopulla nähtävillä olleesta muutosehdotuksesta saaduista kahdeksasta lausunnosta viidessä vaadittiin keksitehtaan säilyttämistä/suojelua ja kahdessa kolmesta muistutuksesta haluttiin keksitehtaan säilyvän/tulevan suojelluksi. Uudelleen nähtävillä olleesta asemakaavan muutosehdotuksesta saaduista kuudesta lausunnosta viidessä haluttiin keksitehtaan säilyvän suojelun avulla ja kahdessa kolmesta muistutuksesta (yhteensä neljä muistutusta) esitettiin keksitehtaan säilyttämistä. Todetaan, että vaikka lausuntoja ja muistutuksia ei tarvitse ottaa huomioon, niiden mukaan enemmistön linja antaa aihetta laatia uusi ehdotus, jossa keksitehdas suojellaan asemakaavamerkinnällä sr. Asemakaavan hyväksymisestä tehtiin neljä valitusta. Niiden sisältö oli Keksitehtaan suojelun kannalla. Todetaan, että asemakaavaselostukseen on tarkoitushakuisesti lainattu laaditusta rakennushistoriaselvityksestä vain osa tekstistä, eikä ole tuotu esiin muita johtopäätöksessä esitettyjä faktoja. Rakennushistoriaselvityksessä esille tuodut seikat tukevat keksitehtaan paikallista merkittävyyttä, ja suojelemalla rakennus asemakaavassa MRL 54 :n sisältövaatimukset toteutuvat. Pidetään prosessivirheenä sitä, että Ely-keskuksen ja Uudenmaan maakuntamuseon esittämät faktat Keksitehtaan arvosta eivät ole vaikuttaneet Lohjan kaupungin kantaan jättää suojelumerkintä pois. Rakennuksen arvo ei ole mielipideasia, vaan perustuu MRL 54 :n asemakaavan sisältövaatimuksiin siitä, että rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavaprosessin ja vuorovaikutuksen järjestämisen virheitä (MRL 62, MRL 63 ) Uudelleen nähtäville asetetun ehdotuksen kuulutuksessa tapahtui virhe, mikä korjattiin 10.6.2015 saadun muistutuksen vuoksi. Virhe on kuitenkin merkittävä, koska se vaikutti 12.5.-10.6.2015 välisen ajan ja haittasi vuorovaikutusta. Nähtävilläoloajan ulottaminen vilkkaimpaan lomakauteen vaikeutti osallistumista. Lisäksi kaavoituksen tulosalueella ei ollut lainkaan palvelua ajalle 6.7.-26.7.2015. Tältä osalta menettely ei täytä MRL 62 vaatimuksia. Omistajien tasapuolinen kohtelu ei toteudu.(suomen perustuslaki 6 ) MRL:ssä ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta, mutta sitä pitää noudattaa muun lainsäädännön perusteella. Asemakaavan muutos ei toteuta maanomistajien tasapuolista kohtelua, koska siinä salli- 1/5
taan keksitehtaan tontille muusta korttelista poikkeava rakennusoikeus. Keksitehtaan viereisen tontin rakennusoikeus on 0,6, mikä on merkittävästi pienempi kuin keksitehtaan tontin 1,0. Keksitehtaalla tulisi olla sama tehokkuusluku kuin naapuritontilla. Kun keksitehdas suojellaan, Karnaistenkadun puolelle voi rakentaa uudisrakennuksen, josta saatava taloudellinen hyöty kattaa keksitehtaan kunnostamisen. Puutteelliset vaikutusten arvioinnit (MRA1, MRL 62 ja YSL 17 ) Vaikutusten arviointi on jäänyt asemakaavaprosessissa puutteelliseksi. Hyväksytyn asemakaavamuutoksen arviointi ei ole verrattavissa prosessin aiemman vaiheen vaihtoehtojen arviointiin, koska hyväksytyn asemakaavamuutoksen arvioinnit selostuksen sivulla 41 ovat ylimalkaisia toteamuksia. Myös ennen kaavaprosessin alkua esitettyjen vaihtoehtojen vaikutukset ovat riittämättömiä. Keksitehtaan purkamisen merkitystä Lohjan kulttuuriympäristöön eikä kaupunkikuvan historiallisen kerrostuneisuuden kannalta ole arvioitu lainkaan. Vaihtoehtojen vaikutuksen arvioinnissa ei ole selostuksen sivun 26 taulukkoon kirjattu lainkaan sitä, ettei lausunnoissa ja muistutuksissa ole haluttu keksitehtaan purkamista edellyttäviä vaihtoehtoja. Osalliset eivät näinollen ole saaneet riittävästi tietoa vaihtoehtojen arviointiin. Hyväksytyn asmekaavamuutoksen vaikutukset eivät perustu mihinkään selvitykseen eikä tietoon. Vaikutusten arviointia ei ole tehty MRA 1 :n vaatimusten mukaisesti ja vuorovaikutus ei ole toteutunut MRL 62 :n mukaisesti. Asemakaavamuutosehdotuksen nähtävilläolon jälkeen, on tullut esille Lohjan alle +40 m korkeuden alapuolella olevien alueiden happaman sulfaattimaan riskit. Alueen halki kulkee +40m korkeuskäyrä. GTK:n karttakuvista ilmenee, että Lohjanjärven rannat ovat riskialuetta. Riskin tekee kaava-alueella vakavaksi pohjavesialueen ja Lohjanjärven läheisyys. Rakentaminen ei saa aiheuttaa pohjaveden ja pintavesien laadun heikkenemistä, ja asia pitää selvittää. Kaupunginvaltuuston tekemät hyväksymispäätökset on esitetty kumottaviksi valituksessa esitetyistä syistä. Valitus A Todetaan, että asemakaavan hyväksymispäätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Allekirjoittaneiden valituksissa esitettyjen seikkojen perusteella kaavan hyväksymispäätös on asemakaavan sisältövaatimusten vastainen ja muutoin lainvastainen. Hallinto-oikeus on ylittänyt harkintavaltansa rajat hylätessään allekirjoittaneiden valitukset. Viitataan aiemmin lausuttuun, ja toistetaan muistutuksissa, vastaselityksessä ja asemakaavavalituksissa lausutut ja esitetyt vaatimukset. Lisäksi todetaan, että asemakaavan pohjaksi on virkamiesselvitysten sijaan yksityisen arkkitehtitoimiston vaihtoehtoselvityksistä tehokkain. Tonttitehokkuudeksi on määrätty e=1,0 ja kerrosluvuksi on osoitettu IV-V, mikä kaupunkikuvallisesti tarkoittaa enimmillään 7-kerroksen korkuista rakennusmassaa. Rakennusoikeuden toteuttaminen edellyttää lisäksi kulttuurihistoriallisen Keksitehdas-rakennuksen purkamista. Keksitehtaan päälle on vahvistettu kerrostalon rakennusala. Tontin rakennusoikeutta ei voida toteuttaa, ellei Keksitehdasta pureta. Asemakaava on laadittu ja vahvistettu Lemminkäinen Talo Oy:n esittämällä tavalla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan Lemminkäinen Talo OY on ilmoittanut, että vaihtoehtoselvityksistä toteuttamiskelpoinen on se vaihtoehto, jossa vanha leipomo (Keksitehdas) puretaan ja jossa kaksi pistetaloa sijoitetaan tontille. Asemakaavan muutos ilman sr-merkintää ei täytä MRL 54 :n asemakaavan sisältövaatimuksia. Viranomaistahot eivät ole huomioineet perustuslain 20 :n mukaista kaikille osoitettua vastuuta luonnosta, sen monimuotoisuudesta, ympäristöstä ja kulttuuriperinnöstä. Kaupunki ei ole huomioinut Uudenmaan Ely-keskuksen tekemää oikaisukehotusta, vaan valtuusto on hyväksynyt kaavan ilman sr-merkintää. Hallinto-oikeus on sivuuttanut asialliset lausunnot, ja tukeutunut perusteluissaan ympäristön vaalimisen suhteen liian suppeasti vain rakennushistoriaselvitykseen, ja myös Catella Property Oy.n lausunnolla on ollut vaikutusta. Asemakaava ei näyttäisi ympäristö- ja rakennuslautakunnan lausunnon mukaan olevan toteuttamiskelpoinen. Lohjan kaupungin kannanotto Valtuuston hyväksymispäätöksen lopputulos on ollut asemakaavamuutoksen sellaisenaan pitäminen ilman sr-merkintää. 2/5
Kaupunki on antanut nähtävilläolleesta ehdotuksesta ja uudelleen nähtäville asetetusta ehdotuksesta saatuihin lausuntoihin ja muistutuksiin yleisvastineet sekä kohdennetut vastineet. Kaupunki on antanut lausunnon Helsingin hallinto-oikeudelle valtuuston hyväksymispäätöksestä Helsingin hallinto-oikeudelle tulleisiin valituksiin. Kaava-alue on yksityisessä omistuksessa. Omistajan ja rakennusliikkeen välinen sopimus on yksityisoikeudellinen. Kiinteistön myynti ei liity asemakaavamuutoksen sisältöön. Kaupungin saamien tietojen mukaan omistaja on yrittänyt myydä kiinteistöä ennen kaavamuutoksen hakemista. Lemminkäinen Talo Oy:n esitys Keksitehtaan tontin asemakaavan muuttamiseksi on käsitelty 4.6.2012 28 Lohjan kehittämis- ja elinkeinojaostossa, joka on päättänyt hyväksyä tehdyn esityksen korttelin 14 tontin 1 asemakaavamuutoksen käynnistämisestä. Kuntalaisella on oikeus tehdä esityksiä kaavoituksen aloittamiseksi. Maanomistaja voi myös esittää omistamansa alueen kaavoittamista hakemuksella. Kaavan laatimisesta päättäminen kuuluu asianomaisen lautakunnan toimivaltaan. Keksitehtaasta on laadittu kuntoarvioraportti v 2011 / Raksystems Anticimex, jossa rakennuksen kokonaiskunnosta todetaan, että rakennuksen korjaustarpeet ovat normaalista ikääntymisestä johtuvia. Yleisesti kiinteistön rakennustekniikka on välttävässä kunnossa eli uusittava tai korjattava lähivuosina. Kiinteistöjen LVI-tekniset laitteet ja sähköjärjestelmät ovat niin ikään välttävässä kunnossa. LVI- ja sähkötekniset järjestelmät tulee uusia kokonaan, kun kiinteistön käyttötarkoitusta muutetaan. Taloudellisten vaikutusten arviointi (Catella Oy) sisältää arvioita kiinteistön käyttömahdollisuuksista. Keksitehtaan rakennukselle ei ole osoitettu suojelumerkintää, koska 13.2.2015 laaditun rakennushistoriaselvityksen perusteella Keksitehtaalla ei ole katsottu olevan sellaisia MRL 54 :n tarkoittamia arvoja, jotka tulee turvata suojelumääräyksin. Em. rakennushistoriaselvitys, jonka Uudenmaan Ely-keskus totesi 18.2.2015 olevan asemakaavan muutokselle riittävä tausta-aineisto, on ollut kokonaisuudessaan nähtävillä kaupungin kotisivuilla johtopäätösten tekemistä varten. Kaavoittaja on kaavaselostuksessa kohdassa Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen arvioinut Keksitehtaan säilyttämismahdollisuuksia myös em. selvityksen pohjalta ja esittänyt kaavaselostuksessa omana johtopäätöksenään yhteenvetoa selvityksestä. Sama kolmen kohdan kaavoittajan yhteenveto, jossa on arvioitu Keksitehtaan säilyttämismahdollisuuksia myös rakennushistoriaselvityksen pohjalta, on esitetty lausuntoihin annetussa yleisvastineessa. Asemakaavan muutosehdotus kuulutettiin toukokuussa 2015 uudelleen nähtäville MRA 32 mukaisesti, ja tavoitteena oli, että kaavaehdotus olisi ollut nähtävillä 11.5.-12.6.2015. Kuulutuksessa oli kuitenkin kirjoitusvirhe, jonka mukaan kaava olisi ollut nähtävillä ainoastaan kaksi päivää 11.6.-12.6.2015, mikä tieto oli myös osallisille (ml. naapurikiinteistöjen omistajat) lähteneessä kirjeessä. Kun virhe huomattiin, kaava kuulutettiin välittömästi uudelleen nähtäville 12.5.-18.6.2015 väliseksi ajaksi. Asiasta ei lähetetty uutta kirjettä. Muotovirheen välttämiseksi kaavaehdotus kuulutettiin kesäkuussa 2015 vielä kerran uudelleen nähtäville 17.6.-17.7.2015 väliseksi ajaksi, ja asiasta lähetettiin uusi kirje. Tämä kuulutus korvasi aiemmat kuulutukset virheellisten nähtävilläoloaikojen vuoksi, ja samalla tiedotettiin, että aikaisemmat em. nähtävilläoloaikoina jätetyt muistutukset otetaan myös huomioon. Asemakaavan muutosehdotus oli uudelleen nähtävillä käytännössä 12.5.-17.7.2015. Vaikka kaavoituksen henkilökunta oli lomalla 6.7.2015 alkaen, oli kaavamuutoshankkeesta vastaava kaavoittaja tavoitettavissa puhelimitse, mistä kaavoittaja myös tiedotti valituksen laatineelle taholle sähköpostilla em. ajankohtana. Kaupungin ilmoitustaululta löytyivät koko valitusajan kaupunginvaltuuston kokouksen pöytäkirjat, jossa asemakaavan muutos oli hyväksytty. Päätösasiakirjojen nähtävilläolosta on kuulutettu Lohjan kaupungin käytännön mukaan. 3/5
Asemakaavan muutosehdotus mahdollistaa uudisrakentamisen Keksitehtaan tontilla, ja antaa mahdollisuuden myös vanhan rakennuskannan säilyttämiselle ja tontin täydennysrakentamiselle. Kaikki osoitettu rakennusoikeus, tehokkuusluku e =1,0, voidaan käyttää korttelialueella siinäkin tapauksessa, että keksitehdas säilytetään ja tontin muulla osalla täydennysrakennetaan. Asemakaavan muutoksessa mukana olevan naapuritontin omistajaa on kuultu. Em. tontille on osoitettu tehokkuusluvuksi e=0,60. Rakentamisen tehokkuutta on asemakaavan muutoksessa arvioitu kaupunkikuvan ja maankäytöllisten perusteiden mukaan. Kaavaprosessin aikana on lukuisten eri vaihtoehtojen ja laadittujen selvitysten avulla arvioitu keksitehtaan säilyttämisen edellytyksiä, lisärakentamisen mahdollisuutta ja asukaspysäköinnin järjestämistapoja. Samalla on arvioitu myös riittävän laadukkaan uudisrakentamisen ympäristöä kohentavaa vaikutusta. Eri vaihtoehtojen taloudellisen arvioinnin avulla on selvitetty eri vaihtoehdoista maanomistajalle aiheutuvaa haittaa ja sen mahdollista kohtuuttomuutta. Asemakaavaan liittyvät selvitykset on lueteltu kaavaselostuksessa. Keskustan osayleiskaavassa, joka ei kaavan laadinnan aikana ollut lainvoimainen, on tehty laajempaa alueiden tarkastelua, ja siihen liittyvät tavoitteet ja selvitykset on huomioitu asemakaavamuutosta valmisteltaessa. Kaavahankkeen valmisteluvaiheessa on laadittu aluetarkastelu, jossa todetaan, että kaavaalue sijaitsee kaupunkirakenteessa murroskohdassa, jossa asemakaavojen sallimat tehokkuudet muuttuvat rajusti. Muistutuksessa mainittu portti on kaupunkikuvallisesta tärkeä aihe. Postikadun ja Karnaistenkadun kulmassa on voimassaolevassa asemakaavassa tehokkuus e=1,0 ja kerrosluku 1/2III, mikä tarkoittaa käytännössä neljän kerroksen korkuista rakennusta. Asemakaavan muutosehdotuksessa kaava-alueen rakentamista, viheralueita ja autopaikoituksen sijoittumista ohjataan tarkoin määräyksin, ja rakennusten ja pihatilojen tulee muodostaa yhtenäinen kokonaisuus ja alueen kaupunkikuvaa kohentava aihe. Asemakaavan muutosehdotuksessa esitetty suunnittelualueen rakentuminen tukee keskustan kaupunkikuvaa ja -rakennetta. Keksitehtaan tontin tehokkuus on voimassaolevassa asemakaavassa e=0,60. Asemakaavamuutoksessa on tutkittu mahdollisuus Keksitehtaan tontin rakennusoikeuden lisäämiseen niin, että suunnittelualueen rakentuminen tukee keskustan kaupunkikuvaa ja rakennetta. Tehokkuudeksi on osoitettu e=1,0. Karnaistenkadun ja Paikkarinkadun kulmaan on osoitettu kerrosluku V, mikä tarkoittaa viiden kerroksen korkuista rakennusta. Em. kerrosluvun lisäksi ei saa rakentaa maanpäällistä kellarikerrosta, vaikkei siitä ole erikseen mainintaa kaavamääräyksissä. Keskustan osayleiskaavassa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi alueeksi. Keksitehtaan tontilla Karnaistenkadun puolella olemassaolevaan naapuriin rajautuvalla rakennusalalla suurin sallittu kerrosluku on III, muilla rakennusaloilla IV-V. Asemakaava ei estä rakennusten julkisivujen porrastamista, mutta siihen ei ole katsottu tarkoituksenmukaiseksi myöskään velvoittaa. Kaavamääräys sallii kerho- ja saunatilojen sijoittamisen ullakolle 5. kerroksen yläpuolelle, mutta ullakon määritelmä estää ko. kerroksen rakentumisen kokonaiseksi kerrokseksi. IV ja V- kerroksisten rakennusten rakennusaloilla rakennusten korkeutta säätelee lisäksi rakennusalalle osoitettu asemakaavamerkintä, jossa on esitetty rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin sallittu korkeusasema, jota noudatetaan rakennuksen kaikilla sivuilla. Kaavaehdotuksen mukaan keksitehtaan korttelialueen piha-alueiden tulee olla ilmeeltään puutarhamaisia ja väljiä. Kolmasosa korttelin pinta-alasta tulee olla vettä läpäisevää materiaalia. Alueille, joita ei käytetä kulkuteinä tai pysäköintiin tulee istuttaa pensaita ja puita ja ylläpitää kasvullisena huolitellussa kunnossa. Korttelialueen pihakannet tulee toteuttaa viherrakenteet mahdollistavina. Kaavaehdotuksessa on esitetty Karnaistenkadun puolelle tilaa istutuksille sekä puustolle. Korttelialueelle on esitetty istutettavat puurivit ja istutettavat alueet myös Karnaistenkadun varteen ja naapurintontin rajalle. Pihakannet eivät saa tontin kadunpuoleisella 4/5
reunalla nousta katua korkeammalle eivätkä muodostaa korttelin sisällä naapuritontteihin nähden yli 1,2 metriä korkeampaa osaa, ja mahdollinen korkeusero tulee häivyttää kasvillisuudella. Autot sijoitetaan pihakansien alle. Happamien sulfidimaiden riski ei ole tullut esiin uudelleen nähtävillä olleen asemakaavan muutosehdotuksen lausunnoissa eikä muistutuksissa. Happamiin sulfaattimaihin liittyvää riskiä ei ole arvioitu kaavoituksen yhteydessä. Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä (216/2015) mukaan perustamis- ja pohjaolosuhdeselvitykseen on tarvittaessa sisällyttävä tiedot mm pohjaveden pinnasta ja sen muutoksesta aiheutuvista haitoista (9 ). Ympäristönsuojelulaissa on pohjaveden ja maaperän pilaamiskielto (16 ja 17 ). Määräysten noudattamisen valvonta rakennushankkeiden yhteydessä kuuluu kunnan rakennusvalvonnan tehtäviin. Mikäli sulfidisavia havaitaan, voidaan niiden rakentamisesta johtuvia ympäristövaikutuksia hillitä pitämällä maanrakennustöiden aikana ja töiden valmistuttua alueen pohjaveden pinnankorkeus alkuperäisellä tasolla. (Sulfidimaasta syntyy ongelmia silloin, kun se joutuu kosketuksiin hapen kanssa, kuten pohjaveden pinnan laskiessa.) 5/5