Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry C/o Karitta Laitinen Taimistonkatu Lohja

Transkriptio

1 Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry C/o Karitta Laitinen Taimistonkatu Lohja Korkein hallinto-oikeus PL HELSINKI Diaarinn:o 3153/1/16, Saantitodistus Vastaselitys Lohjan kaupungin lausunnosta, joka koskee L 11 Paikkarinkatu, Keksitehdas, 1. kaupunginosa Anttila, korttelin 14 osan asemakaavan muutosta koskevista valituksista (Diaarinn:o 3153/1/16) Korkein hallinto-oikeus on pyytänyt vastaselitystä Lohjan kaupunginhallituksen antaman selityksen johdosta. Kursiivilla esitetyt kohdat ovat suoraan Lohjan kaupungin vastineesta valituksiin ja Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n vastaselitys normaalifontilla heti perään. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 :n asemakaavan sisältövaatimusten mukaan jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Keskustan osayleiskaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa , ei toistaiseksi ole lainvoimainen, koska siitä on valitettu. Sen sisältö on mahdollista alustavasti ottaa huomioon asemakaavoja laadittaessa. Ilman lainvoimaa olevan osayleiskaavan sr-merkinnän mukaan vanhan keksitehtaan rakennus- ja kulttuurihistoriallinen arvo tulee selvittää ja säilyttämisestä päätetään erikseen asemakaavassa. (KH ) Osayleiskaavan sr-merkintä tarkoittaa sitä, että rakennus on suojeltava asemakaavassa. Tiedot keksitehtaan arvoista, joiden vuoksi se pitää suojella, olivat olemassa jo yleiskaavan laatimista varten. Tilanne ei ole muuttunut mitenkään siten, että rakennuksen arvo olisi laskenut, vaan päinvastoin. Asemakaavan laatimisen yhteydessä tehty rakennushistoriallinen selvitys (liite) tukee rakennuksen suojelua ja se on hyvänä perustana suojelumääräysten laatimiseksi. Tällä kannalla on ollut mm. Maakuntamuseo. Asemakaavamuutoksen prosessin aikana arvioitiin eri vaihtoehtojen avulla arvioitiin korttelin 14 tontilla 1 sijaitsevan ns. Keksitehtaan säilyttämisen edellytyksiä, suhdetta ympäristön muutokseen ja riittävän laadukkaan uudisrakentamisen ympäristöä kohentavaa vaikutusta. Vaihtoehtojen taloudellisen arvioinnin avulla selvitettiin eri vaihtoehdoista maanomistajalle aiheutuvaa haittaa ja sen mahdollista kohtuuttomuutta. (KH ) Eri vaihtoehtojen arvioista puuttui se, että mitä omistaja saa, jos hän myy erikseen Keksitehtaan ja Karnaistenkadun puolen nykyisestä tontista erotetut kiinteistöt. Taloudellinen arviointi lähti siitä, että Keksitehdas muutettaisiin kokonaisuudessaan asuinkäyttöön, mikä tietysti nostaa kustannuksia, kun vaatimustaso nostetaan korkealle. Nykyisessä käytössä rakennukseen ei tarvitse tehdä kalliita muutoksia eikä sen kunto vaadi erityisiä korjauksia. Tästä syystä omistaja ei kärsi kohtuutonta haittaa, vaikka rakennus 1

2 suojeltaisiin, etenkin, kun Karnaistenkadun puolen rakennusoikeuden myymisestä saadut tulot kattavat varmasti Keksitehtaan huoltamisen ja korjaamisen kustannukset. Keksitehtaasta laadittiin rakennushistoriaselvitys (Arkkitehtitoimisto Ark-byroo, Helsinki), jonka Uudenmaan Ely-keskus totesi olevan asemakaavan muutokselle riittävä tausta-aineisto. Selvityksessä tarkasteltiin rakennus paikan asemaa Lohjan kaupunkirakenteessa, asemakaavoituksen ja suojelukysymysten vaiheita, rakentamisen historiaa, sen ominaispiirteitä ja arkkitehtuurin säilyneisyyttä. Selvityksen yhteenvedossa laatija esitti näkemyksensä kohteen ominaispiirteistä, säilyneisyydestä ja työn tuloksena syntynyttä pohdintaa kohteen kulttuurihistoriallisista arvoista. Keksitehtaan säilyttämismahdollisuuksia arvioitiin kaavatyössä myös em. selvityksen pohjalta; 1) Keksitehtaan rakennuksen keskeisimmiksi arvoiksi voidaan selvityksen pohjalta todeta julkisivun ja porrashuoneen säilyneisyys ja se, että se edustaa ajankohdalleen tyypillistä rakennustapaa. Paikallisen yrittäjän rakennuttama pieni tehdas ja asuinkiinteistö keskustan läheisyydessä on rakennustyyppinä katoavaa lajia. Rakennuksen arkkitehtuuri ei yllä aikansa merkittävimpien teollisuuskohteiden joukkoon, eikä se myöskään ole suunnittelijansa päätyö, vaikka arkkitehtuuri on tasapainoista. (KH ) Rakennuksen arvoa ei ole varsinaisesti tutkittu rakennushistoriaselvityksessä, vaan edellä oleva viimeinen lause on selvityksen laatijan käsitys keksitehtaan merkityksestä valtakunnallisella tasolla. Tämä ei sulje pois sitä faktaa, että Keksitehdas on paikallishistorian kannalta merkittävä rakennus ja siksi suojeltava. Rakennuksen purkaminen ei täyttäisi Maankäyttö- ja rakennuslain 54 määrittämiä asemakaavan sisältövaatimuksia, jotka määräävät, että rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. 2) Vaikka rakennus tunnetaan Keksitehtaana, rakennuksella on ollut monta käyttäjää eikä sillä ole ollut luontevaa tuotannollista käyttöä vuoden 1975 laminaattitehtaan jälkeen. Tilat ovat miltei tyhjillään, eikä niille nykymuodossaan ole löytynyt vitaalista käyttöä. Elinvoimaisella selvityksen laatija on tarkoittanut tässä yhteydessä käyttöä, jossa kiinteistön omistaja voi kiinteistöstä saamillaan tuloilla myös korjata kiinteistöä eikä koe kiinteistön pitoa taloudelliseksi rasitteeksi. (KH ) Keksitehtaan tuotannollisen käytön puuttuminen ei ole rakennuksen rakennushistorialliseen arvoon liittyvä ongelma. Pöytäkirjaotteen ensimmäisellä sivulla oleva lause Rakennus on ollut viime vuodet tyhjillään ei ole missään vaiheessa pitänyt paikkaansa, eikä sitä ole korjattu esityslistoihin. Rakennus on kokonaan vuokrattu, siinä toimivat Kristillinen keskus ja pienpanimo. Tämä pienpanimo on mitä parhaiten luontevaa tuotannollista käyttöä. Sen etäisyys Aurlahden rannasta ja keskustasta on mitä optimaalisin. 3) Kortteli 14, jossa Keksitehdas sijaitsee, voidaan tulkita toteutuneeksi osaksi Birger Brunilan v laatimasta keskustan asemakaavasta, mutta sen toteutuneisuus on varsin fragmentaarista. 2

3 Kortteli on em. asemakaavassa umpikortteli niin, että taloilla on yhteinen suurpiha ja rakennuskorkeus on neljä kerrosta. Keksitehdas jäi matalammaksi, mutta on kadun varteen sijoittuva kulmatalo, mikä ajatuksena vastaa Brunilan kaavaa. Keksitehtaan tontilla ei kuitenkaan käytetty kaavan sallimaa koko rakennusoikeutta, kun toinen kulma ja Karnaistenkadun puoli jäi rakentamatta. Korttelin muiden osien nykyinen rakennuskanta on toteutunut myöhempien asema kaavojen mukaisesti. (KH ) Seikka, että Keskitehdas on toteutunut Birger Brunilan vuonna 1929 laatiman asemakaavan mukaan, ei vähennä rakennuksen rakennushistoriallista arvoa. Se sen sijaan on osa ajallisesti kerroksellista ympäristöä, jossa se poikkeaa saman korttelin rakentamisesta ainoastaan edukseen. Rakennushistoriaselvityksen perusteella Keksitehtaalla ei ole katsottu olevan sellaisia, jotka tulee turvata suojelumääräyksin. Rakentamista, viheralueita ja autopaikoituksen sijoittumista tontilla ohjataan tarkoin kaavamääräyksin. Rakennusten ja pihatilojen tulee muodostaa yhtenäinen kokonaisuus ja alueen kaupunkikuvaa kohentava aihe. Asemakaavan muutosehdotuksessa esitetty suunnittelualueen rakentuminen tukee keskustan kaupunkikuvaa ja -rakennetta. (KH ) Rakennushistoriaselvitys tukee Keksitehtaan suojelua, ja siinä on esitetty juuri MRL 54 :n tarkoittamia arvoja, jotka pitää ottaa asemakaavan laadinnassa huomioon. Selvityksessä tuodaan esille rakennuksen arvokkaimmat osat, jotka pitää asemakaavan suojelumerkinnöissä ottaa huomioon. Keksitehdas rajaa katutilaa ja on merkittävä kaupunkikuvallinen elementti monesta suunnasta katsottuna. Se on myös merkittävä osa lohjalaista teollisuushistoriaa ja identiteettiä. Esitetyt uudisrakentamisvaihtoehdot eivät tuo parannusta nykytilanteeseen. Lisäksi vastineena valituksissa esitettyihin pääkohtiin todetaan: MRL 54 :n sisältövaatimukset; Kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaavan muutos on laadittu asemakaavan sisältövaatimuksia koskevan MRL:n 54 :n mukaisesti. MRL 54 :n asemakaavan sisältövaatimusten mukaan rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. (KH ) Edellä mainittu teksti on perustelu rakennuksen suojelulle. Rakennusoikeuden esittäminen Karnaistenkadun varteen varmistaa sen, ettei omistajalle koidu kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Asemakaavan muutos mahdollistaa uudisrakentamisen sekä korttelialueen täydennysrakentamisen että Keksitehtaan säilyttämisen. Kaikki osoitettu rakennusoikeus voidaan käyttää korttelialueella siinäkin tapauksessa, että Keksitehdas säilytetään ja tontin muulla osalla täydennysrakennetaan. Asemakaavan muutoksesta huolimatta Keksitehdas voi säilyä nykyisessä käytössään. Keksitehtaalle ei ole osoitettu suojelumerkintää. (KH ) 3

4 Lohjan kaupunki tuo vastineessaan tässä kappaleessa esille sen, ettei keksitehtaan säilyminen ole ongelma, koska esitetty rakennusoikeus voidaan joka tapauksessa käyttää. Tästä syystä ei ole mitään estettä keksitehtaan suojelulle. Asemakaavan muutosehdotuksen uudelleen nähtävilläolo; Asemakaavan muutosehdotus on ollut MRA 32 :n mukaisesti uudelleen julkisesti nähtävillä. (KH ) Asemakaava oli julkisesti nähtävillä uudestaan vasta kun se oli jo hyväksytty valtuustossa, kun Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus teki maankäyttö- ja rakennuslain 195 :n mukaisen oikaisukehotuksen Lohjan kaupunginvaltuuston tekemään päätökseen vaatien, että hyväksytty asemakaavan muutos muutetaan niin, että Keksitehtaan rakennus varustetaan suojelumerkinnällä sr. Tämä ei tuo mitään vastausta valituksessa esittämäämme vuorovaikutuksen järjestämisen virheisiin (MRL 62, MRL 63 ). Asemakaavan tarkoitus ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu; Asemakaavamuutoksessa on sen päätavoitteen mukaisesti tutkittu mahdollisuus Keksitehtaan tontin rakennusoikeuden lisäämiseen niin, että suunnittelualueen rakentuminen tukee keskustan kaupunkikuvaa ja -rakennetta. (KH ) Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei toteudu, kun tarkastellaan voimassaolevaa asemakaavoitusta. Hyväksytty yleiskaava on nyt jo vanhentunut, koska se perustuu Lohjan merkittävään asukasluvun kasvuun. Sen mitoitus on erittäin epärealistinen, koska Lohjan väkiluvun kehitys on muuttunut lievästä alle prosentin kasvusta tappiolliseksi. Tätä väestön vähentymistä ei ole otettu mitenkään asemakaavan laatimisessa huomioon. Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry:n vaatimus Lohjan Seudun Ympäristöyhdistys ry vaatii, että ns. Keksitehtaan asemakaavamuutos hylätään, koska MRL 54 :n asemakaavan sisältövaatimukset eivät täyty. Pidämme vakavana prosessivirheenä sitä, ettei Lohjan kaupunki lisännyt keksitehtaaseen suojelumerkintää, vaikka sekä Uudenmaan ELY-keskus että Uudenmaan maakuntamuseo sitä vaativat. ELY-keskus esitti vaatimuksensa oikaisupyynnössään. Rakennuksen paikallishistoriallinen arvo on fakta, eikä mielipideasia. Lisäksi asemakaavamuutoksen muutettu ehdotus oli nähtävillä virheellisesti siten, etteivät MRL 62 :n ja MRL 63 :n vaatimukset toteutuneet. Omistajien tasapuolinen kohtelu ei toteutunut, koska keksitehtaan tontin rakennusoikeus tehokkuuslukuna on 30-40% suurempi kuin korttelin muiden tonteilla (Suomen perustuslaki 6 ). Vaikutusten arviointi on puutteellinen eikä täytä MRA 1 :n, MRL 62 :n ja YSL 17 :n vaatimuksia. Lohjan kaupungin lausunnon mukaan mitään estettä rakennuksen säilymiselle ei ole, koska rakennusoikeus voidaan käyttää joka tapauksessa. Siksi keksitehtaan suojelu ei tuottaisi kohtuutonta haittaa kiinteistönomistajalle, ja rakennetun ympäristön erityiset arvot säilyisivät. Lohjalla Karitta Laitinen varapuheenjohtaja Marja-Leena Nikander sihteeri 4

5 LIITE PAIKKARINKATU 2-4 SUNDMANIN KEKSITEHDAS Rakennushistoriaselvitys