1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 2. päivänä maaliskuuta 2015 päivättyä asemakaavakarttaa 1068. Alueen määrittely IMATRA Kaupunginosa 74, Vuoksenniska Asemakaavan muutos: Korttelin 22 osa. Alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee pientaloalueella Vuoksenniskan kaupunginosassa, Torikadun ja Kuusirinteen kulmassa. Kaava-alueeseen kuuluu kaksi asuinpientalotonttia. Kaavan vireilletulo: 16.3.2014 (kuulutus vireilletulosta kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Tiia Sillgren, puh. 020 617 4420 sähköposti: tiia.sillgren@imatra.fi osoite: Virastokatu 2, 55100 Imatra
2 1. TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutoksella on muutettu kahden tontin välistä rajaa poikkeamispäätökseen perustuen. Asemakaavan muutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 0,34 ha ja alue on yksityisen omistuksessa. 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1. Aloite Asemakaavan muutos on käynnistetty tonttien omistajan aloitteesta (7/2013), jossa esitetään tonttien välisen rajan muuttamista hyväksytyn poikkeamispäätöksen mukaiseksi. Asemakaavan muutosta on haettu vuonna 1982 ja kaupunginhallituksen päätöksessä 8.3.1982 374 todetaan, että korttelin 22 tonttien 1 ja 2 välistä rajaa muutetaan hakijan esittämällä tavalla ja kaavamääräystä sekä tonttitehokkuutta tarkennetaan vastamaan poikkeamisluvalla myönnettyä rakennushanketta. 2.2. Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue sijaitsee Vuoksenniskan kaupunginosassa, Vuoksenniskan keskustan välittömässä läheisyydessä. Lähimmät kaupalliset palvelut, terveysja sosiaalipalvelut sekä Vuoksenniskan koulu sijaitsevat kävelyetäisyydellä. Matkaa kaavamuutosalueelta Imatrankosken keskustaan on noin 7 km ja Mansikkalaan noin 5 km. Vuoksenniskan valaistu kuntorata on helposti saavutettavissa Torikadun pohjoispuolella. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 0,34 ha ja alue on yksityisten maanomistuksessa.
3 Kuva 1. Aluerajaus ilmaviistokuvalla (Lentokuva Vallas/Panu Nikkola, 2014). 2.2.1. Rakennettu ympäristö Kaava-alue on osa Vuoksenniskan pientaloaluetta. Alueella on lähinnä puolitoistakerroksia harjakattoisia pientaloja. Kaava-alueen pohjoispuolella on voimalinja ja itäpuolella on Stora Enso Oyj käytöstä poistunut kolmikerroksinen toimistorakennus. Kaavamuutosalue sijaitsee Kuusirinteen ja Torikadun kulmauksessa pientaloalueen länsireunalla. Kaava-alue muodostuu kahdesta tontista. Toiselle tontille on rakennettu paritalo ja Torikadun puoleinen tontti on rakentamaton ja siitä on muodostunut paritalon piha- ja varastoalue. Tontilla 2 on 1980-luvulla valmistunut yksikerroksinen paritalo jonka kerrosala on 286 k-m 2. Paritalon käytössä oleva autotalli/talousrakennus (55 k-m 2 ) sijaitsee tontilla 1. Kaava-alueella on myös muita kevytrakenteisia talousrakennuksia ja säilytyskatoksia. Rakennusoikeuteen laskettavaa kerrosalaa on käytetty yhteensä 341 k-m 2. Tonttien pinta-ala on yhteensä 3420 m 2.
4 Kuva 1. Näkymä kaava-alueelle Kuusirinteeltä itään päin. (KP 19.1.2015) Alueella on valmis kunnallistekniikan verkosto. Kesällä 2015 toteutetaan Kuusirinteen aluesaneeraus, jolloin kunnostetaan huonokuntoiset osuudet vesi- ja viemärilinjasta, katu sekä valaistus. 2.2.2. Luonnonympäristö Kaavamuutosalue on tasaisen rakennettu puutarha. Pihapiiri on avoin, muodostuen tontilla kasvavista marjapensaista ja hedelmäpuista sekä yksittäisistä havupuista. Tontin pohjoissivulla on suurista kuusista muodostunut kuusiaita. 2.2.3. Pohjavesi Kaava-alue kuuluu III luokan pohjavesialueeseen, muu pohjavesi (03 Vuoksenniska). Muut pohjavesialueet ovat alueita, joiden hyödyntämiskelpoisuuden arviointi vaatii lisätutkimuksia vedensaantiedellytysten, veden laadun tai likaantumis- tai muuttumisuhan selvittämiseksi. 2.2.4. Maaperä Kaava-alue kuuluu karkearakeisten kitkamaalajien alueeseen (rakennettavuusluokka II), jossa vallitsevien hiekan, soran ja karkearakeisten moreenien ohella on pinnassa paikoin ohuita alle puolen metrin paksuisia koheesiomaalaji- ja turvekerroksia. Tähän luokkaan kuuluvat alueet ovat pääasiassa harjuja ja hiekka-soramoreenien muodostamia selänteitä. Suurimman yhtenäisen alueen muodostaa Salpausselkä. Luokkaan II kuuluvalla alueella maaperä on enimmäkseen routimatonta, kantavaa ja yleensä kaivettavuudeltaan hyvää.
5 2.2.5. Radon Kaava-alueella ei ole tehty radonmittauksia. Mahdolliset radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa. 2.3. Voimassa oleva kaavatilanne 2.3.1. Maakuntakaava Ympäristöministeriön 21.12.2011 vahvistamassa Etelä-Karjalan maakuntakaavassa kaavamuutosalue on taajamatoimintojen aluetta (A) sekä osa kasvukeskusalueen laatukäytävää (lk) ja kaupunki- ja taajamarakenteen kehittämisen kohdealuetta (kk). Kaava-aluetta sivuaa retkeilyreitti E-10, retkeily- ja ulkoilureitti sekä liikenteen ja logistiikan kehittämisen kohdealue (llk). 2.3.2. Yleiskaava Imatran yleiskaava Kestävä Imatra 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 19.4.2004. Yleiskaavassa kaavan muutosalue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. 2.3.3. Asemakaava Alueella on voimassa teknisen lautakunnan 1.10.2002 hyväksymä asemakaava 907. Asemakaavassa tontit on merkitty asuinpientalojen korttelialueeksi (AP), jonka rakennusoikeus on yhteensä 1000 k-m 2. Kuusirinteen puoleinen asuinrakennus voidaan toteuttaa yksi- tai kaksikerroksisena (II). Torikadun puoleiselle tontille tulee rakentaa kaksikerroksinen asuinrakennus (II). Tontin 1 rakennusoikeus on 600 k-m 2 ja asuinrakennuksessa voi olla kolme asuntoa. Tontin 2 rakennusoikeus on 400 k-m 2 ja asuinrakennuksessa voi olla kaksi asuntoa. 2.4. Poikkeamispäätökset Sisäasiainministeriö on myöntänyt poikkeamisen vuonna 1982 (p-lupa 285) paritalon rakentamiseksi tontille, jota ei ole merkitty tonttirekisteriin. Poikkeamisella on sallittu myös rakennusoikeuden ylittäminen ja tonttien välisen rajan muutos. 2.5. Rakennusjärjestys 2.6. Pohjakartta Imatran rakennusjärjestys on hyväksytty kaupungin valtuustossa 29.10.2001 ja tullut voimaan 1.11.2001. (Muutos, KV 18.10.2004, 84). Pohjakartan tulee täyttää MRL 54a vaatimukset. Pohjakartan laadusta vastaa Imatran kaupunki.
6 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve ja käynnistäminen Asemakaavan muutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta. Asemakaavan muutoksella tarkistetaan kahden asuinpientalotontin rajauksia vastaamaan poikkeamispäätöstä sekä kaupunginhallituksen (8.3.1982 374) päätöstä. 3.2. Osallistuminen, vuorovaikutus ja viranomaisyhteistyö (MRL 6, 62 ja 63, MRA 30 ) 3.2.1. Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat Sähkö- ja puhelinyhtiöt 3.2.2. Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin palautetta teknisen toimialan sidosryhmiltä sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. Palautetta pyydettiin 20.3.2015 mennessä. Sähkö- ja puhelinyhtiöillä ei ole huomauttamista kaavaluonnokseen. 3.2.3. Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen yhteydessä kuulutuksella kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Imatralaisessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla 16.3.2014. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta kuulutettiin Uutisvuoksessa 8.3.2015. Lisäksi on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen vireilletuloon ja luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittelyja tiedotustilaisuus järjestetään Imatran kaupungintalolla 18.3.2015. Osallisilla oli mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli jakelussa. Palautetta pyydettiin 20.3.2015 mennessä. Kaavan esittely- ja tiedotustilaisuudessa kaavaluonnokseen kävi tutustumassa kaavoitusaloitteen tekijät eikä heillä ollut huomauttamista kaavaluonnokseen. Ennen kaavaesittelytilaisuutta kaavaluonnokseen kävi tutustumassa yksi kuntalainen, jolla ei ollut huomauttamista kaavaluonnokseen. 3.2.4. Lausunnot Kaavan vaikutusten vähäisyyden vuoksi lausuntopyyntöjä ei ole katsottu tarpeellisiksi.
7 3.2.5. Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä Asiakaspalvelu Imatrassa (kaupungintalo 1.krs) vähintään 14 päivää; kuulutus kaupungin virallisessa kuulutuslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä kirjeitse tiedoksi ulkopaikkakuntalaisille kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajille. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen tekniselle lautakunnalle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, 55100 Imatra tai kirjaamo@imatra.fi 3.2.6. Hyväksyminen (MRL 52 ) Koska kaavamuutos on vaikutuksiltaan vähäinen, asemakaavan muutoksen hyväksyy hallintosääntöön (44, 2 mom.) perustuen tekninen lautakunta. Tieto hyväksymisestä lähetetään niille, jotka ovat kirjallisesti sitä pyytäneet (MRL 67 ). Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL 1744 70101 Kuopio 3.3. Asemakaavan tavoitteet Asemakaavamuutoksen tavoitteena on tarkistaa kahden asuinpientalotontin rajaukset vastamaan poikkeamispäätöstä ja kaupunginhallituksen (8.3.1982 374) päätöstä. 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1. Kaavan perustelut ja rakenne Asemakaavamuutoksella on siirretty kahden asuinpientalotontin välistä rajaa, niin että paritalo ja siihen liittyvä autotalli ovat samalla tontilla poikkeamispäätökseen ja kaupunginhallituksen päätökseen perustuen. Tonttien käyttötarkoitus säilyy ennallaan asuinpientalojen korttelialueena (AP). Tonteille on mahdollista sijoittaa enintään kolmeasuntoinen asuinrakennus. AP-merkintä sallii myös erillispientalon rakentamisen tontille. Rakennusoikeus on määritelty tonteilla erikseen asuinrakennukselle ja talousrakennukselle. Torikadun puoleisella tontilla (t.13) asuinrakennuksen rakennusoikeus on 350 k-m 2 ja talousrakennuksen 60 k-m 2. Tontilla 14 rakennusoikeus vastaa olemassa olevaa rakennettua tilannetta. Talousrakennus saa olla enintään 60 k-m 2 ja asuinrakennus 340 k-m 2. Tontin rakennusoikeudessa on väljyyttä sen verran, että rakennuksiin on mahdollista tehdä vähäisiä laajennuksia.
8 4.2. Tonttijako Kaava-alue on pinta-alaltaan 0,34 ha sen kokonaistehokkuus on e=0,24, joka on suuruusluokaltaan lähes kaupunginhallituksen päätöksen (8.3.1982 374) mukainen. Tontille 14 on toteutettu asuinrakennus yhteen kerrokseen ja tontille 13 sallitaan myös yksikerroksinen asuinrakennus. Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisella tehokkuusluvulla e=0,25 rakennettuna yhteen kerrokseen tonttien toiminnallisuus kärsisi käytettäessä suurin sallittu rakennusoikeus kokonaisuudessaan. Kuusirinteen pientaloalue on luonteeltaan väljästi rakennettu pientaloalue, jonka vuoksi rakennustehokkuutta on väljennetty kaavamuutosalueella. Voimassa olevaan kaavaan verrattuna rakennusoikeus vähenee 190 k-m 2, mikä johtuu tonttien pinta-alamuutoksista sekä olemassa olevasta rakennetusta tilanteesta. Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako korttelin 22 tonteille 13 ja 14. 4.3. Kaavan vaikutukset Kaavan laadinnan yhteydessä ei ole tehty erillisiä vaikutusselvityksiä. Hankkeen vaikutuksia on arvioitu kaavasuunnittelun eri vaiheissa. Kaavamuutoksella on vähäinen vaikutus kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan ja ympäristöön, sillä alue koskee rakennettua ympäristöä ja muutos koskee tonttien välistä rajan siirtoa. Toinen tonteista on ollut rakentamaton ja sen rakentuessa Torikadun varsi ja asuinalue täydentyy. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Tonttien lohkominen voidaan käynnistää asemakaavamuutoksen tullessa voimaan. Imatra 27.3.2015 Tarkistettu 2.4.2015 Laatinut Hyväksynyt Tiia Sillgren kaavoitusinsinööri Vuokko Jääskeläinen kaavoituspäällikkö LIITTEET 1. Seurantalomake 2. Poistuva kaava
9 Liite 1.
10
11
12