N A A N T A L I Ak 348 MERISALIN ASEMAKAAVAMUUTOS 10.8.2015 Asemakaava muutoksen selostus koskee 10.8.2015 päivättyä asemakaavakarttaa. Kaavamuutos on kuulutettu vireille 10.6.2015. Kaavan laatija: arkkitehti Kirsti Junttila Hyväksytty kaavoitus- ja ympäristölautakunnassa Hyväksytty kaupunginhallituksessa xx.xx.2015 xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx Hyväksytty kaupunginvaltuustossa
MERISALIN ASEMAKAAVAMUUTOS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT Alue: Vanhakaupunki, Nunnakatu 1b Kaupunki: Naantali Kaupunginosa: 2 Kortteli: Kortteli13, tontti 1 Kaava: Asemakaavan muutos Kaavatunnus: Ak-348 Suunnittelusta vastaa Naantalin kaupungin ympäristövirasto. 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Naantalin Vanhassakaupungissa Nunnakadun varrella Ailostenniemellä, Naantalin luostarikirkon ja meren välissä. Muutosalue käsittää tontin 529-2-13-1 ja vähäisessä määrin siihen liittyvää katu- ja torialuetta. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus, Ak-348. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa yritykselle sen toiminnan edellyttämä lisärakennusoikeus. Sivu 2 (11)
2 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 TUNNISTETIEDOT... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 2 SISÄLLYSLUETTELO... 3 3 TIIVISTELMÄ... 5 3.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET... 5 4 LÄHTÖKOHDAT... 6 4.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA... 6 4.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 4.1.2 Maanomistus... 6 4.1.3 Luonnonympäristö... 6 4.1.4 Asuminen ja palvelut... 6 4.1.5 Työpaikat ja elinkeinotoiminta... 6 4.1.6 Virkistys... 6 4.1.7 Liikenne... 6 4.1.8 Maisemaselvitys... 6 4.1.9 Meluselvitys... 7 4.1.10 Tekninen huolto... 7 5 SUUNNITTELUTILANNE... 7 5.1.1 Maakuntakaava... 7 5.1.2 Yleiskaava... 7 5.1.3 Asemakaava... 7 5.1.4 Rakennusjärjestys... 8 5.1.5 Tonttijako -ja rekisteri... 8 5.1.6 Pohjakartta... 8 5.1.7 Rakennuskiellot... 8 5.1.8 Suojelupäätökset... 8 5.1.9 Kaavoituspäätös... 8 6 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 8 6.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE... 8 Sivu 3 (11)
6.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET... 9 6.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ... 9 6.3.1 Osalliset... 9 6.3.2 Asemakaavamuutoksen nähtävillä olo... 9 6.3.3 Muutokset suunnitelmiin muistutusten ja lausuntojen pohjalta... 9 6.4 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TAVOITTEET... 9 7 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS... 10 7.1 KAAVAN RAKENNE... 10 7.1.1 Mitoitus... 10 7.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN... 10 7.2.1 Yleiset tavoitteet... 10 7.2.2 Rakentaminen... 10 7.3 ALUEVARAUKSET... 10 7.3.1 Korttelialueet... 10 7.3.2 Autopaikat... 10 7.4 KAAVAMUUTOKSEN VAIKUTUKSET... 11 7.4.1 Vaikutukset maisemaan, luontoon ja luonnonympäristöön... 11 7.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan... 11 7.4.3 Vaikutukset talouteen sekä sosiaaliseen ja kulttuuriseen ympäristöön... 11 7.4.4 Vaikutukset liikenteeseen... 11 8 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS... 11 8.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT... 11 8.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS... 11 8.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA... 11 LIITTEET: Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Asemakaavakartta Asemakaavan seurantalomake Poistuva asemakaava Kaavan käsittely / pöytäkirjaote Havainnekuva rakennuksen laajentamiseksi Sivu 4 (11)
3 TIIVISTELMÄ Asemakaavamuutos koskee Naantalin kaupungin omistamaa tonttia 529-2-13-1 ja sen lähiympäristöä. Kiinteistöllä toimii ravintola Merisali vuokraamassaan rakennuksessa. Kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa ravintolatilojen laajentaminen. Tontin asemakaavan mukainen kokonaisrakennusoikeus 270 k-m² on tällä hetkellä ylitetty 86 k- m²:llä. Voimassa oleva asemakaava Alue kuuluu Naantalin Vanhankaupungin asemakaavaan (Ak-51) vuodelta 1979. Voimassa olevassa asemakaavassa ko. tontti on Huvi- ja vapaa-ajan toimintoja palvelevien rakennusten korttelialuetta (Yv1). Tontilla olevalla rakennusalalle on osoitettu 270 k-m² rakennusoikeutta kerrosluvulla I 1/2. Tontilla oleva kylpylän seurustelu- ja kokoontumistilaksi vuonna 1899 valmistunut Merisalin ravintolarakennus on kaavassa suojeltu. Naantalin Vanhakaupunki on luokiteltu Valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi ympäristöksi (RKY 2009). Nyt kyseessä oleva rakennus sijaitsee keskeisellä paikalla puutalokaupungin rakennetulla ranta-alueella ja rakennus on kulttuurihistoriallisesti arvokas. Kohde on kaupunkikuvallisesti erittäin merkittävä myös kaupunkia meren suunnasta lähestyttäessä. Asemakaavamuutos Kaavan vireilletulosta on kuulutettu valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä 10.6.2015. Kaavamuutoksessa tutkitaan mahdollisuutta osoittaa lisärakennusoikeutta rakennuksen keittiön ja wc-tilojen laajentamiseksi. Lisäksi muutoksen yhteydessä tutkitaan tontin laajentamistarvetta soittokatoksen, terassin ja jäteaitauksen osalta. Kaavamuutoksella halutaan myös edistää matkailutoimintaa ja lähtökohtana on sovittaa uudisrakentaminen ja muut mahdolliset muutokset Vanhankaupungin ilmeeseen. 3.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Kaupunginhallitus 25.05.2015 214; Kaupunginhallitus päättää käynnistää asemakaavamuutoksen välittömästi. Muutosalue käsittää Merisalin tontin 529-2-13-1. Kaavan vireilletulosta kuulutettiin valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä 10.6.2015. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta 10.6.2015 65: päättää asettaa Merisalin kaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman, rakennuksen laajennusta koskevat 17.2.2015 päivätyt luonnokset ja niistä saadut lausunnot valmisteluaineistona nähtäville, sekä varata osallisille maankäyttö- rakennusasetuksen 30 :n mukainen tilaisuus mielipiteen esittämiseen. Samassa yhteydessä kuulutetaan kaavamuutoksen vireilletulosta. Asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto oli osallisten arvioitavana 12.6. 29.6.2015. Asiasta ei jätetty mielipiteitä. Sivu 5 (11)
4 LÄHTÖKOHDAT 4.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 4.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee Naantalin vanhaa keskustaa säilyttävän asemakaavan alueella. Vanhaankaupunkiin on v. 1979 laadittu historiallisen rakennuskannan huomioon ottava asemakaava. Siinä pyritään säilyttämään historiallinen kaupunkirakenne, arvokkaat rakennukset ja katunäkymät. Kaavamuutosalueella sijaitsee yksi rakennus, joka on suojeltu. Suunnitelualueen sijainti on erittäin merkittävä myös rannan näkymän kannalta. Alue kuuluu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön (RKY 2009) alueisiin (kartta vieressä). 4.1.2 Maanomistus Alue on Naantalin kaupungin omistuksessa. Kaupunki omistaa myös ympäröivät katu- ja torialueet. 4.1.3 Luonnonympäristö Suunnittelualue sijaitsee vanhassa, kohtuullisen tiiviissä kaupunkirakenteessa rajautuen mereen. Sillä ei ole varsinaista luonnonympäristöä. Pohjoisreunaltaan alue liittyy maisemallisesti tärkeään ja luonnonolosuhteiltaan herkkään kallioiseen luostarikirkon rinteeseen. 4.1.4 Asuminen ja palvelut Naantalin keskustan palvelut sijaitsevat kävelyetäisyydellä. 4.1.5 Työpaikat ja elinkeinotoiminta Vanhankaupungin rannassa (ml. suunnittelualue) toimii useita eri ravintoloita. Niillä on merkittävä rooli matkailulle, sekä alueen työllistäjinä. 4.1.6 Virkistys Suunnittelualue sijaitsee hyvien virkistys- ja liikuntamahdollisuuksien tuntumassa. 4.1.7 Liikenne Suunnittelualueen liikenne tukeutuu olemassa olevaan katuverkkoon. Alueen sisääntuloreittinä toimii Tuulensuunkatu- Maariankatu Nunnakatu, ja paluureittinä keskustaan Nunnakatu ja Kaivokatu. Alue on pihakatualuetta, jolla ei ole yleistä pysäköintiä. Alueen nopeusrajoitus on 20 km/h. 4.1.8 Maisemaselvitys Alueelle on tehty Naantalin Vanhankaupungin ranta-alueen yleissuunnitelman tarkistus vuonna 2003 (Arkkitehtitoimisto Tarmo Mustonen Oy). Sivu 6 (11)
4.1.9 Meluselvitys Alueelle ei ole ollut tarvetta tehdä erillistä meluselvitystä. 4.1.10 Tekninen huolto Kaavamuutosalue sijaitsee kunnallisen vesi-, viemäri- ja energiahuoltoverkoston piirissä, kiinteistöllä on käytössään nk. kesävesi. 5 SUUNNITTELUTILANNE 5.1.1 Maakuntakaava Ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistamassa Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa kaavamuutosalue on kaupunkikehittämisen kohdealuetta, keskustatoimintojen aluetta (C) sekä kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeää, maakunnallisesti merkittävää aluetta. Tontilla sijaitseva rakennus on sisällytetty suojeltavista rakennetun ympäristön kokonaisuuksista tehtyyn erillisluetteloon. Suunnittelualue on osoitettu vihreällä ympyrällä. 5.1.2 Yleiskaava Naantalin yleiskaavassa 1981-2000, alue on palvelujen ja hallinnon aluetta (P). Yleiskaava on vuodelta 1982, eikä se ole oikeusvaikutteinen. 5.1.3 Asemakaava Suunnittelualueella voimassa oleva asemakaava Ak-51 on vahvistettu 31.01.1979. Kaava-alue rajautuu pohjoisessa ja idässä yleiselle jalankululle ja polkupyöräliikenteelle varattuun katualueeseen jolla huolto- ja tontille ajo sallitaan. Etelässä ja lännessä tontti rajoittuu mereen, ja koillisessa jäte- ja huoltoaitauksen alue on torialuetta. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee Naantalin vanha luostarikirkko puistoalueineen. Sivu 7 (11)
Ote ajantasa-asemakaavasta (ei mittakaavassa) 5.1.4 Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin nykyinen rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.1.2012. 5.1.5 Tonttijako -ja rekisteri Kiinteistö on merkitty tonttirekisteriin 19.3.1993. 5.1.6 Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset. 5.1.7 Rakennuskiellot Alueella ei ole voimassaolevaa rakennuskieltoa. 5.1.8 Suojelupäätökset Alueella sijaitseva rakennus on suojeltu asemakaavalla. 5.1.9 Kaavoituspäätös Kaavan vireilletulosta on kuulutettu valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä 10.6.2015. 6 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 6.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Asemakaavan muutos on tullut ajankohtaiseksi tontin omistajan (Naantalin kaupunki) aloitteesta. Alueen sallittu rakennusoikeus on tällä hetkellä ylitetty 86 k-m²:llä. Kaupunki Sivu 8 (11)
on käynnistämässä kiinteistössä kunnostustyön, jonka perusteella kiinteistön rakennusoikeus kasvaisi 26 k-m²:ä nykyisestään. Koska asemakaavassa ei ole käyttämätöntä rakennusoikeutta, vaan tontin rakennusoikeuden ylitys olisi hankkeen jälkeen 100 k-m², hankkeen toteuttaminen edellyttää asemakaavan muutamista ja rakennusoikeuden osoittamista hanketta varten. Asemakaavaa laadittaessa pyritään ottamaan huomioon ympäröivät rakennukset ja muut ympäristötekijät. Lähtökohtana kaavamuutoksessa on voimassa olevassa asemakaavassa ja Vanhankaupungin rakennus- ja suunnitteluohjeissa esitetyt tavoitteet ja rakentamiseen kohdistetut määräykset rakennusmuodon ja materiaalin suhteen. 6.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Kaupunginhallitus 25.5.2015 214 päättää käynnistää asemakaavamuutoksen 2 kaupunginosan korttelin 13 tontilla 1 ja mahdollisesti siihen liittyviin katu- ja torialueisiin. Asemakaavamuutos kuulutettiin vireille valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä 10.6.2015. Asemakaavamuutoksen valmisteluaineisto oli osallisten arvioitavana 12.6. 29.6.2015. 6.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 6.3.1 Osalliset Osallisia ovat lähiseudun ja ympäristön asukkaat, yhdistykset ja yrittäjät. Viranomaisina osallisia ovat Varsinais-Suomen ELY-keskus, Varsinais-Suomen liitto, Varsinais-Suomen maakuntamuseo, V-S aluepelastuslaitos ja Vanhakaupunkitoimikunta. Teknisiä toimijoita mm. Naantalin Energia Oy ja DNA Oy. 6.3.2 Asemakaavamuutoksen nähtävillä olo 6.3.3 Muutokset suunnitelmiin muistutusten ja lausuntojen pohjalta 6.4 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TAVOITTEET 6.4.1.1 Alustavat tavoitteet Voimassa olevassa asemakaavassa ko. tontti on huvi- ja vapaa-ajan toimintoja palvelevien rakennusten korttelialuetta. Sen kokonaisrakennusoikeus on 270 k-m². Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa yritykselle sen toiminnan edellyttämä lisärakennusoikeus. Sivu 9 (11)
7 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS 7.1 KAAVAN RAKENNE 7.1.1 Mitoitus Laadittavan kaavamuutoksen perusteena olevat luvut: Nykyinen rakennus: - 1.kerros / ulkoseinien ulkopinnan mukaan = 304,0 m² - 2.kerros / parvet, ulkoseinien ulkopinnan mukaan = 52,0 m² Laajennukset: - Keittiö+WC-laajennus 26,0 m² / 2015 - Huoltotilalaajennus 36,0 m² / Myöhempinä vuosina Yhteensä 418 k-m², kaavamuutoksen rakennusoikeus on 420 k-m². 7.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN 7.2.1 Yleiset tavoitteet Asemakaava noudattaa pääosin voimassa olevaa Vanhankaupungin asemakaavaa määräysten sisällön osalta. 7.2.2 Rakentaminen Merisalin keittiö- ja WC-tilojen laajennus on tarkoitus toteuttaa välittömästi kaavan vahvistuttua. Tämän lisäksi Merisalin jäteaitauksen ja siinä olevien jäte-, ja kylmäkonttien soveltuvuutta Vanhankaupungin ympäristöön on tarkasteltava kriittisesti. Vaikka nyt toteutettavaksi tarkoitettu tilojen laajennus ei koskekaan tätä tontin osaa, tulee kaavamuutoksessa varautua mahdollistamaan myöhemmin tapahtuva tilojen rakentamistarve. Rakennuksen laajentamisesta on esitetty kaavamuutoksen havainnekuvana yksi mahdollinen tapa saada riittävät ja ajanmukaiset tilat aitausta korvaamaan. 7.3 ALUEVARAUKSET 7.3.1 Korttelialueet Kaavamuutos käsittää liiketilan ravintolakäyttöön (KL). Korttelialue sijaitsee rky-alueella, jossa noudatetaan suojeltavaa rakennusta koskevia määräyksiä. Korttelialueen laajennus perustuu siihen, että rakennus ja kuistit ovat tontin alueella. Tonttijaon muutos tehdään asemakaavamuutoksen yhteydessä. Merisalin edessä oleva laituriosa on merkitty nykyisellään kaavamuutokseen ja sen keskeinen laajempi osa on osoitettu huomioitavaksi suojelurakennuksen yhteydessä suojeltavaksi. 7.3.2 Autopaikat Merisalin tontille ei ole mahdollista sijoittaa autopaikkoja. Kaavassa ei ole osoitettu autopaikkoja korttelin ulkopuolisille pysäköintikortteleille, mutta kaavamääräyksessä todetaan: Jos autopaikkoja ei voida osoittaa tontilta, voi rakennusvalvonta yhdessä yhdyskuntatekniikan osaston kanssa osoittaa ne pysäköintiä varten varatulta korttelialueelta, katu- tai torialueelta. Sivu 10 (11)
7.4 KAAVAMUUTOKSEN VAIKUTUKSET 7.4.1 Vaikutukset maisemaan, luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole suurempaa vaikutusta maisemaan, luontoon eikä luonnonympäristöön. 7.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan Kaavamuutoksen vaikutukset kaupunkikuvaan ovat positiiviset, kun nykyisin keskeisellä paikalla sijaitsevat jäteaitauksen toiminnot on mahdollista sijoittaa laajennusosaan sisätiloihin. 7.4.3 Vaikutukset talouteen sekä sosiaaliseen ja kulttuuriseen ympäristöön Kaavamuutos ei vaikuta haitallisesti alueen sosiaaliseen ja kulttuuriseen ympäristöön. 7.4.4 Vaikutukset liikenteeseen Asemakaavamuutos ei lisää liikennettä alueella. 8 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS 8.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT Mahdolliset rakennussuunnitelmat tulee sovittaa olemassa olevaan ympäristöön materiaaliensa, väriensä ja muotojensa suhteen 8.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Keittiö- ja wc-tilojen korjaus on tarkoitus toteuttaa syksyllä 2015. 8.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Rakennusvalvontaviranomainen seuraa kaavamääräysten toteutumista, ja Vanhankaupungin toimikunta sekä Maakuntamuseo seuraavat kaavamääräysten toteutumista. Naantalissa 10.8.2015 Kirsti Junttila kaupunginarkkitehti Sivu 11 (11)