TORNION KAUPUNKI Tekninen keskus Kaupunkirakenne HUSAN TONTTI TORNION KAUPUNGIN 1. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 2 (osa) JA SIIHEN LIITTYVIEN KATUALUEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 12.5.2008 Tark. 31.7.2008
TORNION KAUPUNKI Tekninen keskus Kaupunkirakenne 12.5.2008 2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 12.5.2008 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA Perus- ja tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Tornion kaupungin 1. Suensaaren kaupunginosan korttelin 2 tonttia 2. Alue rajautuu lännessä tonttiin 3 ja Länsiranta -katuun, pohjoisessa tonttiin 5, idässä tonttiin 7 ja Lukiokatuun. Kaavan nimi Kaavan tunnus Husan tontti 851 X122 Kaavan päiväys 12.5.2008 Kaavan laatija/ yhdyshenkilö Terttu Ahonen Tornion kaupunki Kaupunkirakenne Suensaarenkatu 4 95400 TORNIO 016 432508 terttu.ahonen@tornio.fi Kaavan tarkoitus Kaavan vireilletulo 11.2.2008 Hyväksymispäivämäärät Ltk 28.5.2008 KH KV Alueella on voimassa 7.9.1979 vahvistunut asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi tehokkuudella e=1.30. Tontille on merkitty rakennusalat IV ja II-kerroksisille rakennuksille. Rakennettu ympäristö Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan kahdeksankerroksisen asuin-, ja liikekerrostalon rakentaminen tontille. Kaavamuutosalue sijoittuu tulevan uuden liikekeskuksen läheisyyteen, Länsiranta kadun ja Lukiokadun kulmaukseen. Samassa korttelissa on Jääkärinkadun varrella 9 kerroksinen asuin- liike- ja toimistorakennus, johon liittyy Lukiokadun varressa oleva yksikerroksinen liikerakennus. Hallituskadun puolella on kaksikerroksinen Senaattikiinteistöjen omistama tullin virastorakennus ja neljäkerroksinen Asunto Oy Tornion Husanhovin asuin- ja liikerakennus. Hallituskadun ja Jääkärinkadun kulmauksessa on suojeltu puurakenteinen puolitoistakerroksinen asuin- liikerakennus. Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 3 Tekninen keskus Kaupunkirakenne Alueen nykyinen käyttö Tontilla on vuonna 1948 rakennettu 4-kerroksinen liike- ja soluasuntoja sisältävä rakennus sekä yksikerroksinen 1971 valmistunut liikerakennus. Husan talo Ilmakuva vuodelta 1950 Ensimmäisissä suunnitelmissa nelikerroksinen osuus oli koko tontin pituinen n. 50 m pitkä rakennus, jonka kerrokset koostuivat avarasta n. 450 m 2 :n varastohallista ja Lukiokadun päässä n.140 m 2 :n asunto-osuudesta. Asunnoissa oli tarkoitus olla parvekkeet. 1948 valmistuneeseen rakennukseen ei tehty asunto-osuutta ja varasto- osuuttakin pienennettiin. Vuonna 1998 varasto-tilat muutettiin tilapäisluvalla soluasuntolaksi, jossa kerrosta kohden on 5 6 asuinhuonetta, WC- ja keittiötilat ovat yhteisiä. Yhteiset pesutilat sijaitsevat kolmannessa kerroksessa. Talossa ei ole parvekkeita. Asemakaavan suunnittelun vaiheet, osallistuminen ja yhteistyö Osakeyhtiö Helmer Husa jätti 2.1.2008 päivätyn asemakaavan muutoshakemuksen. Yhtiö esitti toiveen, että kortteliosuus muutetaan asuinkerrostalotontiksi, johon voi sijoittaa kahdeksankerroksisen rakennuksen. Hakijan tarkoituksena on purkaa nykyiset rakennukset, joissa hakija on harjoittanut asumis-, toimisto-, myynti- ja varastointitoimintaa. Nykyisen toiminnan joko kokonaan tai osaksi päättyessä ja vaikeutuessa hakija pyrkii löytämään muutoskohteelle uutta hyötykäyttöä. Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 4 Tekninen keskus Kaupunkirakenne Husan tontti Ilmakuva asemakaavan muutosalueesta v. 2006 Kaavahankkeesta informoitiin Teknisten palveluiden lautakunnan kokouksessa 23.1.2008. Asemakaavamuutoksen vireillepanosta ilmoitettiin Tilli lehdessä 11.2.2008. Kaavamuutosalueen sijainti- ja ajantasaasemakaavakartat sekä Osallistumis- ja arviointisuunnitelma olivat nähtävillä 11. 25.2.2008 välisen ajan. Tornion kaupunki ja Osakeyhtiö Helmer Husa Oy allekirjoittivat asemakaavoitus- ja korvaussopimuksen 26.2.2008. Asemakaavamuutoksesta pidettiin ensimmäinen viranomaispalaveri 18.3.2008. Viranomaisneuvottelussa oli läsnä Lapin ympäristökeskuksen, Lapin pelastuslaitoksen, Tornionlaakson maakuntamuseon sekä Tornion kaupungin Teknisen keskuksen kaupunkirakenteen, mittaustoimen, ympäristötoimen ja teknisten palvelujen lautakunnan edustajat. Neuvottelussa käytiin läpi alueen asemakaavaluonnosta. Tornionlaakson maakuntamuseon edustajan mukaan museo katsoo, että Husan talolla on historiallista arvoa. Rakennus liittyy torniolaisen kaupan historiaan. Se on Helmer Husan 1920-luvulla perustaman tukkuliikkeen rakennus ja edustaa jälleenrakennuskantaa. Lapin ympäristökeskus esitti, että mikäli rakennukseen sijoitetaan Tornion elinkeinoryhmän edellyttämiä liike- ja toimistotiloja näille on osoitettava pysäköintipaikat. Suunnitellun rakennuksen koko edellyttää kaupunkikuvallista havainnollista esitystä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan tulee lisätä nykyisen rakennuskannan arvojen selvittäminen. Säilyttävää vaihtoehtoa tulisi tutkia tai vaihtoehtoisesti osoittaa selkeästi perusteltuna, että muuta vaihtoehtoa ei voi ajatella. Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 5 Tekninen keskus Kaupunkirakenne Muutosluonnos oli nähtävillä kaupungintalon 5. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 19.3. 4.4.2008 välisen ajan. Asiasta ilmoitettiin Tilli lehdessä 17.3.2008.Nähtävilläoloaikana kaavaluonnoksesta ei annettu yhtään huomautusta. Husan talo ortodoksikirkon suunnalta Pian viranomaisneuvottelun jälkeen kaupunki pyysi rakennuttajalta Lapin ympäristökeskuksen edellyttämää perustelua miksi tontilla olevan vanhan rakennuksen säilyttäminen ei ole järkevä vaihtoehto. Helmer Husa Oy:ltä tuli 6.5.2008 päivätty Helmer Husan tontin rakentamisselvitys, joka perustui 28.6.2007 Kiratek Oy:n tekemään tutkimukseen. Tutkimuksen mukaan vanhan rakennuksen säilyttämiseen liittyy mm. seuraavia riskejä: - kun rakennus joudutaan purkamaan täysin betonirungolle, myös puurakenteinen vesikatto, tulee ongelmaksi miten estetään välipohjien ja yläpohjan betonilaattojen välissä olevan sahanpurueristeen kastuminen. Jos eristekerros saa kosteutta, joudutaan käytännössä purkamaan rakenteita niin laajasti, ettei se taloudellisessa mielessä enää ole kannattavaa. - kellarirakenteiden suhteellisen huono kunto estää vanhan rungon korottamista korkeammaksi ja nykyisellä kerroskorkeudella rakennus laajennusosineen oli taloudellisesti mahdoton yhtälö. Lisäksi Tornion elinkeinoryhmän esitys, että 1. kerros olisi liike- ja toimistotilo- ja vaatisi, että rakennuksen ulkokehä rajautuisi Lukiokadun ja Länsirannan Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 6 Tekninen keskus Kaupunkirakenne varteen. Silloin liiketilat olisivat kadunvarrella paremmin asiakkaiden saavutet- tavissa. Jos alkuperäinen rakennus säilytetään, sen alakertaan ei voisi sijoit- liiketiloja, sillä se pilaisi asuinkerroksilta piha-alueen taa täysin. Vaihtoehdossa, jossa vanha rakennus purettaisiin ja uusi massa sijoittuisi katujen varteen saataisiin sisäpihasta rauhallinen asukkaitaan palveleva alue. Myös autopaikat olisi helpompi toteuttaa. koska autohalli saataisiin uudisrakennuksen kylkeen kiinni. Näin ollen saataisiin autopaikat pääosin omalle tontille, eikä autopaikkoja tarvitsisi osoittaa niin paljoa esim. läheiseltä LPA -alueelta. Kaavaluonnoksessa esitetyn mukainen rakennus sopisi kaupunkikuvaan paremmin ja toimisi eräänlaisena porttina yhdessä Länsirannan toiselle puolelle myöhemmin toteutettavien rakennusten kanssa. Edellisen lisäksi vanhan rakennuksen muuttaminen nykyaikaisen vaatimustason täyttäviksi asunnoiksi edellyttäisi luultavimmin ikkunaaukotuksen muuttamista ja asuntojen varustamista parvekkeilla. Ulokeparvekkeiden rakentaminen betonista tai teräksestä muuttaisi rakennuksen ilmeen toisentyyppiseksi. Asemakaavan kuvaus Asemakaavan muutos koskee noin 0.22 ha:n aluetta, joka on pääosin asuinliike- ja toimistokerrostalojen korttelialuetta. Asemakaavamuutoksella palautetaan osa tontista viistetystä Länsiranta-kadun ja Lukiokadun kulmauksesta. Kaavamuutoksella sallitaan Länsiranta-kadun ja Lukiokadun kulmaukseen kahdeksankerroksisen asuin-, liike- ja toimistorakennuksen rakentaminen. Korttelin kerrosalasta on käytettävä katutasossa vähintään 1/20 liike- tai toimistotiloja varten. Koko tontin alueella voidaan tehdä kellari- / maanalaisia tiloja. Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä on 4500. Asemakaavan vaikutukset Asemakaavan vaikutus kaupunkimaisemaan Kaavaluonnoksessa esitetyn mukainen rakennus eheyttää Lukiokadun varren julkisivukuvaa ja toimii kaupunkikuvallisena porttina yhdessä Länsirannan vastakkaiselle puolelle toteutettavien rakennusten kanssa. Uudisrakennus myös jämäköittää nykyistä kaupunkikeskustaan johtavaa tuloväyläkuvaa. Liikenteen, pysäköinnin ja teknisen huollon järjestäminen Liikennöinti tontille johdetaan Lukiokadulta. Rakennusoikeuden edellyttämät autopaikat osoitetaan maanalle rakennettavasta pysäköintitasosta. Alle 150 m:n etäisyydellä on myös paikoitusalue Lukiokadun toisella puolella. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön, nykyisen rakennuskannan säilyttäminen, sijainti kaupunkirakenteessa ja liittyminen ympäristöön Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 7 Tekninen keskus Kaupunkirakenne Asemakaavamuutoksella sallitaan tontin vanhojen rakennusten purkaminen. Vanhat rakennukset ovat lähes 60 vuotta vanhoja ja niiden poistuminen tulee muuttamaan kaupunkikuvaa. Kahdeksankerroksinen uudisrakennus täydentää korttelissa jo olevaa yhdeksänkerroksisen asuin- liikerakennuksen ja Län- vastakkaiselle puolelle rakentuvan kauppakeskusmassan ja kort- sirantakadun teliin 19 rakentuvien kahdeksankerroksisten rakennusten kokonaisuutta. Vaikutus talouteen Kaupunki ja Osakeyhtiö Helmer Husa Oy ovat allekirjoittaneet asemakaavoi- ja korvaussopimuksen minkä mukaan rakennuttaja maksaa kaupungille tuslisätystä kerrosalasta maankäyttösopimuksessa määritetyn korvauksen. Asemakaavan toteutus Asemakaavan toteutuminen alkaa asemakaavan tullessa voimaan. Toteutumista valvoo Tornion kaupungin ympäristötoimi. Alue ennen asemakaavamuutosta Asemakaavan selostus 12.5.2008
TORNION KAUPUNKI 8 Tekninen keskus Kaupunkirakenne Alue asemakaavamuutoksen toteutumisen jälkeen Liitteet Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto LIITE 1 Sijaintikartta LIITE 2 Ote ajantasa-asemakaavasta LIITE 3 Rakennettu ympäristö LIITE 4 Oleva vesihuolto- ja kaukolämpöverkko LIITE 5 Havainnepiirros LIITE 6 Asemakaavan muutosehdotus LIITE 6a Kaavamerkinnät ja määräykset LIITE 7 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma LIITE 8 Luettelo osallisista Torniossa 12.5.2008 KAUPUNKIRAKENNE Kaavoitusarkkitehti Jarmo Lokio Asemakaavan selostus 12.5.2008
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 851 Tornio Täyttämispvm 16.05.200 8 Kaavan nimi "Husan tontti" Hyväksymispvm Ehdotuspvm 12.05.2008 Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 11.02.2008 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 851 X122 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,2256 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,2256 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,2256 100,0 4500 1,99 0,0000 1610 A yhteensä 0,2256 100,0 4500 1,99 0,0033 1610 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä -0,0033 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-]
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,2256 100,0 4500 1,99 0,0000 1610 A yhteensä 0,2256 100,0 4500 1,99 0,0033 1610 AL -0,2223-2890 AL-2 0,2256 100,0 4500 1,99 0,2256 4500 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä -0,0033 Kadut -0,0033 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä
SIJAINTIKARTTA LIITE 1.
OTE AJANTASA-ASEMAKAAVASTA LIITE 2.
RAKENNETTU YMPÄRISTÖ LIITE 3.
VESIHUOLTO- JA KAUKOLÄMPÖVERKKO LIITE 4.
HAVAINNEKUVA LIITE 5
ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS LIITE 6.
LIITE 6a.
OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA LIITE 7 19.3.2008 1 ASEMAKAAVAN MUUTOS 1. SUENSAAREN KAUPUNGINOSAN KORTTELISSA 2 (OSA) SEKÄ SIIHEN LIITTYVILLÄ KATUALUEILLA Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavoituksen kohde: Asemakaavan muutos koskee Länsirantakadun ja Lukiokadun kulmauksessa olevaa tonttia. Kuva 1: Kaavamuutosalueen sijainti kaupunkirakenteessa
Miksi kaavoitukseen on ryhdytty? 19.3.2008 2 Kiinteistön omistava Osakeyhtiö Helmer Husa on esittänyt toiveen, että tontin asemakaavaa muutetaan siten, että tontille voidaan rakentaa 8-kerroksinen asuinkerrostalo. Kuva 2: Suunnittelualueen ja ympäristön voimassa oleva asemakaavatilanne Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Koska kaavoitettavalla alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavoituksen yhteydessä tutkittava valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen toimivan aluerakenteen, elinympäristön laadun sekä toimivien yhteysverkostojen osalta. Seutukaava Helmikuussa 2003 vahvistetussa Länsi-Lapin seutukaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi.
Alueen nykyinen käyttö 19.3.2008 3 Yleiskaava Kaupunginvaltuuston 12.12.1988 hyväksymässä yleiskaavassa alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen. Alue kuuluu vireillä olevaan keskeisen kaupunkialueen yleiskaavan tarkennukseen. Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa 7.9.1979 (78) vahvistunut asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on merkitty liikerakennusten korttelialueeksi, jolle voi rakentaa kaksi- ja nelikerroksisia rakennuksia tehokkuuden ollessa 1.30. Kaavamuutosalue sijoittuu Länsiranta-kadun varteen, valmistuvaa liikekeskusta vastapäätä. Tontilla on vuonna 1948 rakennettu 4-kerroksinen liike- ja soluasuntoja sisältävä rakennus sekä yksikerroksinen 1971 valmistunut liikerakennus. Tavoitteita ja toimenpiteitä Arvioitavat vaikutukset Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa 8-kerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen tontille. - vaikutukset kaupunkimaisemaan - liikenteen, pysäköinnin ja teknisen huollon järjestäminen - vaikutukset rakennettuun ympäristöön - kevyenliikenteen järjestäminen - vaikutus talouteen - nykyisen rakennuskannan säilyttäminen / uusiutuminen - sijainti kaupunkirakenteessa ja liittyminen ympäristöön - nykyisen rakennuskannan arvojen selvittäminen Osalliset Tornion kaupungin asukkaat Kaava-alueen kiinteistöjen omistaja Lähialueella olevat kiinteistöjen omistajat / vuokraajat Tornion kaupungin hallintokunnat Lapin ympäristökeskus Lapin liitto Tornion Energia Oy Tornion Vesi Oy Lapin pelastuslaitos Tornionlaakson maakuntamuseo
19.3.2008 4 Osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen Katso s.5 Yleis- ja asemakaavojen käsittelyvaiheet. Työn käynnistäminen ja aikataulu 23.1.2008 kaavahankkeesta informoitu Teknistenpalveluiden lautakunnan kokouksessa 11.2.2008 vireilletuloilmoitus TILLI:ssä 21.2.2008 viranomaisneuvottelu Rovaniemellä 2/2008 kaavaluonnoksen laadinta 18.3.2008 viranomaisneuvottelu 19.3-4.4.2008 kaavaluonnoksen kuulemisvaihe 4-5/2008 kaavaluonnoksen tarkistus 6/2008 KH:n käsittely 6-7/2008 kaavaehdotus nähtäville 7/2008 kaavaehdotuksen tarkistus (7-8/2008 kaavatarkistus nähtävillä) 7/2008 kaavaehdotuksen vahvistus KV:ssa 8/2008 kaavaehdotus lainvoimainen Yhteyshenkilöt: Kaavoitusarkkitehti Jarmo Lokio p. 432 519 jarmo.lokio@tornio.fi Kaavasuunnittelija Terttu Ahonen p. 432 508 terttu.ahonen@tornio.fi Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan voidaan tehdä tarvittaessa muutoksia ja täydennyksiä siihen asti kunnes kaavaehdotus asetetaan virallisesti nähtäville. Osalliset voivat antaa palautetta kaavoitusviranomaisille tai esittää Lapin ympäristökeskukselle neuvottelua osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä.
19.3.2008 5