Rakennuslautakunta 25 17.03.2015 Poikkeamislupahakemus Juosila Arttu, Virolahti 162/11.116/2014 Rakla 25 Arttu Juosila hakee poikkeamislupaa (162/11.116/2014) uuden loma-asunnon rakentamiseen tulipalossa tuhoutuneen lomarakennuksen tilalle Virolahti (935) Sydänkylä (426) Johan 9:139 tilalle vanhasta rakennuspaikasta poiketen. Yleiskaavassa tilasta osa on loma-asuntojen aluetta (2 RA) ja osa maa- ja metsätalous aluetta (M-1). Poikkeamislupahakemus koskee yleiskaavan maa- ja metsätalousalueella olevaa rakennettua aluetta. Alueella on vierasmaja ja kotarakennus, jotka aiotaan purkaa pois uuden lomarakennuksen rakentamiseksi. Yleiskaavan 2 RA merkintä: Loma-asuntojen alue. Alue varataan omarantaisten lomarakennusten rakentamiseen. Yhden rakennuspaikan rakennusten yhteen laskettu kerrosala saa olla enintään 150 m². Luku kirjainmerkinnän vasemmalla puolella osoittaa alueen asuin- tai lomarakennuspaikkojen enimmäismäärän. Lisämääräys :ssä 1, 2, 3 ja 5. Yleiskaavan M-1 merkintä: Maa- ja metsätalousalue. Alueelle ei saa muodostaa uusia rakennuspaikkoja. Alueelle voidaan rakentaa maa- ja metsätalouteen liittyviä talousrakennuksia sekä rakentaa yleiskaavan vahvistamishetkellä olemassa olevan asuinrakennukseen liittyvän enintään 20 k-m²:n suuruisen saunarakennuksen. Lisämääräyksiä :ssä 6 ja 7. Hakijan perustelu Tontilla on ollut liitteen 1. mukaiset rakennukset. Rakennuksista alimpana ja lähimpänä rantaa ollut tontin päärakennus paloi lokakuussa. Tämä noin 115 neliön rakennus paloi perustuksiaan myöten. Tulipalo tuhosi myös ympäristön maaperää ja puustoa. Palon jäljet on siivottu kouvolalaisen Polygon Oy-nimisen palosiivousyrityksen toimesta. Tontilla on myös 1990-luvulla rakennetut vierasmaja ja erillinen kotarakennus. Nämä rakennukset joiden neliömäärä on yhteensä noin 30, sijaitsevat virallisen rakennusalan ulkopuolelle. Rakennukset ovat jatkuvassa käytössä ja myöhemmin tonttikarttaan lisättyjä nykyomistajien toimesta. Tontilla on myös rannassa oleva noin 30 neliön venekuuri. Koska palanut rakennus sijaitsee hankalassa kalliorinteessä ja aivan tontin reunassa olemme aloittaneet suunnittelun uuden, korvaavan ja paremmin ympärivuotiseen käyttöön sopivan päärakennuksen rakentamiseksi ylemmäs, helpommin rakennettavalle tasaiselle maalle. Rakennus tulisi vierasmajan ja kotarakennuksen paikalle. Nämä molemmat purettaisiin pois. Tämän suunnitelman toteuttaminen edellyttää tontin rakennusalan suurentamista muutamalla metrillä liitteen 2. mukaisesti. Perusteluja rakennusalan muutokselle:
Nykyinen vierasmaja ja kotarakennus ovat olleet käytössä jo pitkään. Alue, jolle nyt haetaan rakennusalan muutosta on ollut jo vakiintuneessa asumiskäytössä. Muutos selkeyttäisi ja vakiinnuttaisi vallitsevan käytännön. Kaavailtu vierasmajan ja kodan paikalle tuleva uusi rakennus, tulee olemaan noin 120 neliön suuruinen eikä tontille, jolla on rakennusoikeutta 150 neliötä ole kaavailtu muita rakennuksia. Omistajien tavoitteena on rakentaa ympärivuotiseen käyttöön soveltuva korkealuokkainen lomarakennus, jonka rakennus ja huoltotoimet ovat helposti hoidettavissa. Jäte- ja harmaaveden käsittely tulee huomattavasti helpommaksi ja turvallisemmaksi kaavaillulla alueella, joka on tasaisella maalla ja huomattavasti kauempana rannasta kuin alkuperäinen palanut rakennus. Kahden tontin kokonaisuus: Omistajien käytössä on kaksi vierekkäistä tonttia. Muutoshakemuksen kohteena oleva Johan sekä viereinen Poukama R:no 935-426-9-102. Omistajat ovat keskenään sopineet tonttien välisen rajan tarkentamisen niin, että Johan-nimisellä kiinteistöllä ei ole muita rakennuksia kuin rannassa oleva venekuuri ja tuleva rakennettava noin 120 neliön päärakennus. Tonttien välisen rajan muutoksesta on jo sovittu ja lohkomistoimitus 2014-492407 on vireillä. Naapureilta ja vastarannan tonttien omistajilta on saatu liitteissä olevat suostumukset rakennusalan muutokselle. Naapurin kuulemiset Rajanaapurit (6) on kuultu, joista yhdellä on ollut huomautettavaa hankeen suhteen. Rajanaapuri on tehnyt seuraavanlaisen huomautuksen. "Jos uusi mökki rakennetaan aiotulle paikalle on sieltä näköyhteys meidän tontille. Tästä aiheutuu meidän mökin ja tontin arvon laskua ja myös tunne yksityisyydestä mökkeilyssä katoaa. Toivoisimme siis, että aiemmin sovitusta rakentamisalueen rajoista ei poikettaisi". Hakemusta koskeva kuulutus on pidetty nähtävillä kunnan ilmoitustaululla ja kunnan internetsivulla 30.9-7.10.2014 välisen ajan. Asiasta ei ole jätetty yhtään huomautusta. Lausuntopyynnöt Tekninen lautakunta 10.9.2014. ELY -keskus 10.9.2014. Lausunnot Hallintosäännön 76 :n 5 kohdan mukaan 12.2.2015 teknisen johtajan antama lausunto, jossa lausutaan seuraavaa. "Hakijat omistavat myös viereisen tilan 9:102. Tilojen välisen rajan muutostoimitus niin, että tilalle 9:139 jäisi vain rannassa oleva venekuuri ja uusi lomarakennus, on vireillä maanmittaustoimistossa. Uusi rakennus tulisi paremmin rakennettavaan ja käytettävään paikkaan, jossa nyt sijaitsee vierasmaja ja kotarakenne jotka purettaisiin. Tilusjärjestelyllä selkeytetään tilojen 9:102 ja 9:139 rakennusoikeuksien jakautumista, jolloin tilalle 9:139 jää riittävä rakennusoikeus, 120 m² uutta lomarakennusta varten. Rakennusalueen laajennus takamaastossa on perusteltua rakennuksen käytettävyyden kannalta. Rakennuspaikalle on melko jyrkkä kallioinen rinne
johon päärakennuksen sijoittaminen on haasteellista. Esitetyllä rakennuspaikan laajennusosalla on jo rakennelmia, jotka puretaan pois. MRL:n 172 :n mukaan poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoituksella, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeuslupahakemuksessa ei ole esitetty luontoselvitystä, mutta alue on rakennettua aluetta eikä erillistä luontoselvitystä ole tarpeen laatia. Rakennusalueella ei ole Museoviraston inventoinneissa esiin tulleita historiallisia kohteita tai kulttuuriarvoja. Katson lausunnossani, että poikkeaminen tulisi myöntää. Poikkeama ei aiheuta haittaa kaavoituksella, kaavan toteutukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä rakennusalueella ole tiedossa muita suojeltavia arvoja. Poikkeama ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. (MRL 172 )". ELY -keskus on 6.2.2015 (KESELY/184/2015) antanut lausuntonsa, jossa lausutaan seuraavaa. "Virolahden rakennuslautakunta on pyytänyt lausuntoa Arttu Juosilan ja Annika Wirtasen jättämästä poikkeamislupahakemuksesta. Poikkeamisluvalla haetaan lomarakennuksen sijoittamista oikeusvaikutteisen yleiskaavan M-1 -alueelle. Johan-niminen tila RN:o 9:139 sijaitsee Virolahden kunnan oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan alueella siten, että osa tilasta on kaavassa osoitettu loma-asuntojen alueeksi (RA) tilan loppuosan jäädessä maa- ja metsätalousalueeksi, jolta rakennusoikeus on siirretty loma-asuntojen alueelle. Toimivalta oikeusvaikutteisessa erityismääräyksen omaavassa yleiskaavassa kuuluu lomarakennuspaikkojen osalta kunnalle. Rantavyöhykkeellä, jossa rakennusoikeutta ei maa- ja metsätalousalueella ole, toimivalta poikkeamislupien ratkaisemiseen kuuluu ELY-keskukselle. Yleiskaavassa yhden rakennuspaikan rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on enintään 150 m². Lisämääräykset ovat :ssä 1, 2, 3 ja 5. Yleiskaavassa loma-asuntojen alueeksi on osoitettu osa 18.6.1982 rekisteröityä Poukama-nimistä tilaa RN:o 9:102, jonka pinta-ala oli 0,651 ha sekä osa Johan-nimistä tilaa RN:o 9:103, jonka pinta-ala oli 0,8430 ha. Sittemmin vuonna 2009 on maanmittaustoimituksella lohkottu ja liitetty Poukama tilan RN:o 9:102 määräala tilaan Johan RN:o 9:103, jolloin Johan-nimisen tilan rekisterinumeroksi on tullut 9:139,ja pinta-alaksi 1,1940 ha. Yleiskaavaan loma-asuntojen alueeksi osoitettu Johan-nimisen tilan RN:o 9:103 aluevaraus on virheellinen, koska alueeseen ei sisälly kaavan laatimisen aikana tilan RN:o 9:103 pihapiirissä jo rakennettuna ollutta vierasmajaa ja kotarakennusta. Hakemuksessa esitetään, että tilat RN:ot
9:102 (Poukama) ja RN:o 9:139 (Johan) on aikomus muuttaa yleiskaavan mukaisiksi eli Poukama tilan määräala on aikomus palauttaa ja liittää Poukama tilaan RN:o 9:102. Tilalta RN:o 9:139 palanut päärakennus korvataan noin 120 k-m² :n suuruisella lomarakennuksella, joka on aikomus sijoittaa tilalta purettavan vierasmajaa ja kotarakennuksen kohdalle ja näin ollen tälle rakennuspaikalle lomarakennuksen lisäksi jäisi ainoastaan noin 30 k-m²:n suuruinen venevaja. Poikkeamisluvan ratkaiseminen kuuluu ELY-keskuksen toimivaltaan. ELY-keskus ei anna ennakkolausuntoa hakemuksesta vaan tekee päätöksen hakemuksesta, johon on liitetty kunnan lausunto. Hakijat perustelevat lomarakennuksen sijaintia nyt olevalla rakennuspaikalta purettavalla rakennuskannalla, imeytyskentän rakentamisella, esteettömän liikkumisen mahdollistamisella sekä tulevalla tilamuodostuksella. ELY-keskuksen ratkaisua helpottaa asiassa esitetyt perustelut, sekä esitetty maanmittaustoimitus, jossa Poukaman tilamuodostus vastaa yleiskaavan lomarakennuspaikkaa. Ratkaisua helpottaisi myös mahdollinen lisäharkinta lomarakennuksen sijoittamisesta siten, että se sijaitsee täysin jo rakennettujen, purettavaksi esitettyjen vierasmajan ja kodan paikalla. Lisäksi ELY-keskus esittää, että poikkeamislupahakemuksen yhteydessä kunta asettaa tiloille RN:ot 9:102 ja 9:139 rakennuskiellon. Periaatteessa yleiskaavasta poikkeaminen tulisi perustua kaavamuutokseen, joten myös poikkeamiset kaavasta edellyttävät yleiskaavan tarkistamisen yhteydessä tehtävää kaavamuutosta". Vastine lausuntoihin ja rajanaapurin huomautukseen. Hakija on 27.2.2015 saapuneessa kirjeessä antanut seuraavan vastineen. "Taustaa ja perusteluja tälle vastineelle: Käsitykseni mukaan sekä ELY-keskuksen 6.2.2015 että Virolahden kunnan 12.2.2015 antamissa lausunnoissa alkuperäisen hakemuksemme taustat ja perustelut on otettu hyvin huomioon. Uskon, että molemmat lausunnot perustuvat hyvään tuntemukseen kyseessä olevista kiinteistöistä, niiden rakennuskannasta ja rakennusten paikoista. Uskon myös, että lausunnoissa on otettu huomioon tontin lähiympäristön kehittyminen ja maisemalliset arvot. Tämän vuoksi en toista alkuperäisen 7.12.2014 jättämämme hakemuksen sisältöä. Pyrin selkeyttämään tässä vastineessa hakemuksemme perusteluja ja vastaamaan esitettyihin kysymyksiin ja pyyntöihin. Perusteluja rakennusalan muutokselle: Tarkoituksenamme on purkaa nykyinen vierasmaja ja kotarakennus ennen tulevan mökin rakentamista. Nyt kaavailtu uusi mökkirakennus ei laajene suuremmalle alueelle eikä syvemmälle metsään. Rakennuksen takaosat tulevat osittain olemaan purettavan vierasmajan tasolla ja rakennus suuntautuu entisen palaneen mökin suuntaan. Tällä nyt kaavaillulla rakennusalueella on korkeuseroja mökin eri osien välillä alle metri. Palanut mökki oli kalliorinteessä, jossa rakennuksen rannan puoleisesta reunasta sisääntuloportaille oli yli 3 metrin korkeusero. Tällaiseen rinteeseen ja näin lähelle rantaa rakentaminen on hankalaa ja kallista.
Uskomme, että haettu uusi rakennuspaikka on rakentamisen, käytettävyyden, maiseman, ympäristön ja huollettavuuden kannalta huomattavasti aiempaa paikkaa parempi. Tällä hetkellä käytössä olevalta kodalta ja vierasmajalta ei ole näköyhteyttä naapuritonttien mökeille. Tontit ovat niin isoja ja rantaviivat niin pitkiä, että näköyhteyttä ei tule syntymään myöskään uuden mökin valmistumisen jälkeen. Liitteessä on tarkennettu asemapiirros sekä mökin havainnekuva, jotka myös selventävät yllä mainittua. Kahden tontin kokonaisuus: Omistajien käytössä on kaksi vierekkäistä tonttia. Muutoshakemuksen kohteena oleva Johan sekä viereinen Poukama R:no 935-426-9-102. Omistajat ovat keskenään sopineet tonttien välisen rajan muuttamisesta alkuperäiseen paikkaan. Kaavaillun uuden mökin rakentamisen jälkeen Johan-nimisellä kiinteistöllä tulee olemaan korkeintaan rakennusoikeuden mukainen 150 neliötä rakennettuna. Tonttien välisen rajan muutoksesta on sovittu ja lohkomistoimitus tunnuksella 2014-492407 on jo vireillä. Lohkomistoimitusta hoitaa maanmittausinsinööri Matti Ripattila. ELY-keskuksen lausunnossa mainittuja rakennuskieltoja ja niiden tarvetta en ymmärrä. Tilan 9:139 mökkirakennus paloi ja haluamme toki jatkaa uuden mökin rakentamisen suunnittelua ja toteuttamista. Käsitykseni mukaan vakuutusyhtiökin edellyttää uuden rakennuksen rakentamista ennen lopullisen korvauksen maksamista. Toivomme, että uusi mökki voidaan rakentaa ehdottamaamme paikkaan. Esitän myös, että tontille 9:102 ei aseteta rakennuskieltoa. Tavoitteenamme on siirtää osa hyväkuntoisista vierasmaja- ja kotarakennuksista tälle tontille uuteen käyttöön. Sopivalla paikalle ja nykyisen rakennusoikeuden puitteissa. Tulipalo oli meille myös taloudellinen menetys, emmekä halua täysin tuhlata näitä uudiskäyttöön sopivia rakennuksia. Esitetty rakennuskielto vaikeuttaa tulevan kesän toimiamme". Valmistelija rakennustarkastaja Risto Poikolainen, puh. 050-3892 152. Liitteet Liite 1a hakemus Liite 1b kartta Liite 1c asemapiirros Liite 1d vastine liitteineen Rakennustarkastajan päätösehdotus Rakennuslautakunta puoltaa haettua yleiskaavan mukaisen loma-asuntojen korttelialueen rakennusalueen laajentamista Johan 9:139 tilalla, jolloin uusi tuhoutuneen tilalle aiottu lomarakennus voidaan rakentaa tasaisemmalle paikalle liikuntaesteellisyys huomioiden rakennusoikeuden säilyessä 150 kerrosneliömetrinä esitettyjen suunnitelmin. Edellä esitetyn mukaan rakennuslautakunta esittää asian alueellisen ELY-keskuksen päätettäväksi. Rakennuslautakunta tulee myöhemmin esittämään ELY-keskukselta tulevien ohjeiden mukaan Virolahden kunnanhallitukselle, että
kunnanhallitus asettaa Poukama 9:102 ja Johan 9:139 tilat MRL 38 :n mukaisen rakennuskieltoon kuten ELY - keskuksen lausunnossa ilmaistiin. Perustelut Päätös Poikkeaminen yleiskaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta ei vaikeuta kaavan toteutumista, eikä johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.