Sisällys Alkusanat 16. painokseen 5 1 Isännöinnin rooli ja toimintaympäristö 19 1.1 Isännöinnin historia 19 1.1.1 Isännöinnin ensiaskeleet ja kehitys 1920 1940-luvuilla 19 1.1.2 Isännöinnin ammattimaistuminen 1950 1980-luvuilla 20 1.1.3 Isännöintialan murros 1990-luvulla 21 1.1.4 Isännöinti nykypäivänä 22 1.2 Isännöinnin muodot 23 1.3 Isännöinnin asema, ammattikuva ja tehtävät 24 1.3.1 Isännöinnin asema 24 1.3.2 Isännöinnin ammattikuva tutkimusten mukaan 27 1.3.3 Isännöinnin keskeiset tehtävät 29 1.4 Isännöinnin osaamis- ja ammattitaitovaatimukset 34 1.4.1 Pätevyyden lainsäädöllinen perusta 34 1.4.2 Pätevyyden arviointi 35 1.4.3 Isännöinnin osaamisvaatimukset 36 1.4.4 Isännöitsijän kelpoisuusehdot 37 1.4.5 Isännöinnin ammattilaiset -tutkimus 37 1.5 Isännöinnin koulutus ja tutkinnot 39 1.5.1 Isännöintikoulutus Suomessa 39 1.5.2 Yleisimmät isännöintitutkinnot 40 1.6 Isännöinnin auktorisointi 43 1.7 Isännöinnin eettiset ohjeet (hyvä isännöintitapa) 44 1.8 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille 2011 45 1.9 Kiinteistö- ja isännöintialan järjestötoiminta 46 1.9.1 Suomen Kiinteistöliitto ry 46 1.9.2 Isännöintiliitto 53 Sisällys 7
1.9.3 Isännöinnin Auktorisointi ISA ry 54 1.9.4 RAKLI 54 1.9.5 Kiinteistötyönantajat ry 55 1.9.6 Kansainväliset järjestöt 55 2 Asunto-osakeyhtiön hallinto 65 2.1 Yhtiöoikeudellinen lainsäädäntö 65 2.1.1 Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 65 2.1.2 Asunto-osakeyhtiölain soveltaminen 66 2.1.3 Yhtiöjärjestys 70 2.1.4 Osakkeet 72 2.1.5 Yhtiövastike 79 2.1.6 Kunnossapito- ja muutostyöt 88 2.1.7 Yhtiökokous 95 2.1.8 Hallitus 106 2.1.9 Isännöitsijä 115 2.1.10 Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus 118 2.1.11 Seuraamukset ja oikeussuoja 124 2.1.12 Vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä 127 2.1.13 Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 132 2.1.14 Uuden asunto-osakeyhtiön perustaminen 137 2.1.15 Osakepääoma, sen muuttaminen sekä osakeanti 140 2.1.16 Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen 141 2.2 Vakuuttaminen 142 2.2.1 Kiinteistön vakuutukset 142 2.2.2 Vakuutukset remontoinnin ja rakentamisen aikana 145 2.2.3 Kotivakuutus 146 2.2.4 Lakisääteiset vakuutukset 147 2.2.5 Vapaaehtoiset tapaturmavakuutukset 147 2.2.6 Ohjeet vahinkojen varalle 147 2.2.7 Muutoksenhaku 148 2.2.8 Isännöintiyrityksen omat vakuutukset 148 2.3 Rakentamista koskeva lainsäädäntö 149 2.3.1 Maankäytön suunnittelu ja rakentamisen ohjaus 149 2.3.2 Kiinteistön omistajan velvollisuudet 155 2.3.3 Naapurit 156 8 Isännöinnin käsikirja 2015
2.3.4 Luvat asunto-osakeyhtiön osakkaiden remonteissa 157 2.4 Kiinteistön rasitteet, erityiset oikeudet ja panttaaminen 158 2.4.1 Rasitteet 158 2.4.2 Erityiset oikeudet 160 2.4.3 Kiinteistön panttaaminen 162 2.4.4 Rasitustodistus 163 2.5 Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön sopimukset 164 2.5.1 Sopimusoikeudelliset periaatteet 164 2.5.2 Sopimustyypit 165 2.5.3 Sopimusten pätevyys ja kohtuullistaminen 167 2.6 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset 167 2.6.1 Yleiset sopimusehdot 167 2.6.2 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 168 2.6.3 Kiinteistötyön mitoitus ja laatuvaatimukset 175 2.6.4 Hankintalain ja tilaajavastuulain huomioiminen isännöintija kiinteistöpalvelusopimuksissa 178 Lisätietoa 179 3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TALOUs 185 3.1 Taloyhtiön talouden ja toiminnan suunnittelu 185 3.1.1 Taloyhtiön strategia suunnittelun perustana 185 3.1.2 Toimintasuunnittelu 187 3.1.3 Taloussuunnittelu 188 3.2 Talousarvio 190 3.2.1 Talousarvion perusteet 190 3.2.2 Talousarvion tavoitteet ja muoto 191 3.2.3 Talousarvion laatiminen 195 3.3 Kirjanpito, tilinpäätös ja toimintakertomus 201 3.3.1 Kirjanpitolain yleiset säännökset 202 3.3.2 Liiketapahtumien kirjaaminen ja kirjanpitoaineisto 204 3.3.3 Tilinpäätös ja toimintakertomus 211 3.3.4 Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä koskevat arvostus- ja jaksotussäännökset 243 3.3.5 Lainaosuuslaskenta 246 3.4 Tuloverotus 248 3.4.1 Yleistä tuloverotuksesta 248 Sisällys 9
3.4.2 Veronalaiset tulot ja verovapaat erät 250 3.4.3 Verotuksessa tehtävät vähennykset, aktivoinnit ja poistot 255 3.4.4 Asuintalovaraus 261 3.4.5 Tappiontasausjärjestelmä 262 3.4.6 Verotuksen toimittaminen ja muutoksen hakeminen 263 3.4.7 Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen asuntoosakeyhtiöissä 265 3.5 Kiinteistövero 266 3.5.1 Yleistä 266 3.5.2 Verovelvollisuus 267 3.5.3 Veron peruste ja määrä 267 3.5.4 Kiinteistöverotuksen toimittaminen 273 3.5.5 Muutoksenhaku kiinteistöverotukseen 274 3.5.6 Verotuksen muuttaminen viranomaisen aloitteesta 275 3.6 Kiinteistöjen arvonlisäverotus 276 3.6.1 Yleistä arvonlisäverosta 276 3.6.2 Arvonlisäverolain soveltamisala 278 3.6.3 Kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön verotus 281 3.6.4 Vapaaehtoinen verovelvolliseksi hakeutuminen 285 3.6.5 Kiinteistöihin liittyvät investoinnit 296 3.7 Pankkipalvelut 299 3.7.1 Yleistä taloyhtiöiden pankkipalveluista 299 3.7.2 Maksuliikenne ja tilit 300 3.7.3 Rahoitus 304 3.7.4 Vakuudet 308 3.8 Vuokra- ja vastikesaatavien perintä 309 3.8.1 Yleistä vuokra- ja vastikesaatavien perinnästä 309 3.8.2 Vapaaehtoinen perintä 311 3.8.3 Oikeudellinen perintä 317 3.8.4 Ulosottoperintä 320 3.8.5 Häädön täytäntöönpano 322 3.8.6 Turvaamistoimi eli omaisuuden takavarikko 324 3.8.7 Huoneiston hallintaanotto 326 Lisätietoa 326 10 Isännöinnin käsikirja 2015
4 Kiinteistön ylläpito ja korjausrakennuttaminen 333 4.1 Kiinteistön elinkaaren hallinta 333 4.1.1 Kiinteistöstrategia 333 4.1.2 Huoltokirja 335 4.1.3 Kuntoarvio 340 4.1.4 Kuntotutkimukset 342 4.1.5 Energiatodistus 345 4.1.6 Energiakatselmus 348 4.1.7 Kunnossapitotarveselvitys 350 4.1.8 Kunnossapitosuunnitelma (PTS) 350 4.2 Kiinteistön hoito ja kunnossapito 352 4.2.1 Kiinteistönhoidon tehtävät 352 4.2.2 Kiinteistösiivous 360 4.2.3 Kiinteistön ulkoalueiden hoito ja kunnossapito 366 4.2.4 Jätehuolto 371 4.2.5 Kulutusseuranta 376 4.3 Kiinteistön rakennusosien ja järjestelmien elinkaari 385 4.3.1 Korjaustyöt 385 4.3.2 Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt 390 4.3.3 Kunnossapito- ja muutostyöt huoneistoissa 392 4.3.4 Rakennusosien ja järjestelmien hoito sekä kunnossapito 392 4.4 Talotekniikka 395 4.4.1 Lämmitysjärjestelmät 395 4.4.2 Vesijohtojärjestelmät 412 4.4.3 Viemärijärjestelmät 423 4.4.4 Ilmanvaihto 433 4.5 Hissitekniikka 452 4.5.1 Hissin haltijan vastuu ja tehtävät 452 4.5.2 Huolto-ohjelma ja sen laadinta 453 4.5.3 Hissin huoltaja 453 4.5.4 Huoltomäärä 454 4.5.5 Kunnossapitosopimus 455 4.5.6 Tarkastukset 456 4.5.7 Pienkorjaukset 458 Sisällys 11
4.5.8 Hissin perusparannus 459 4.5.9 Hissin rakentaminen hissittömään taloon 462 4.6 Sähkötekniikka 464 4.6.1 Pienjänniteverkko 464 4.6.2 Keskijänniteverkko 465 4.6.3 Sähköjärjestelmän osat 465 4.6.4 Vastuu kiinteistön sähköjärjestelmän huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä 478 4.6.5 Sähkö- ja telelaitteiden kunnossapito 482 4.6.6 Sähkölaitteistojen (sähköasennusten) tarkastukset, huolto ja kunnossapito 485 4.7 Tekniset turvallisuusjärjestelmät 489 4.7.1 Teknisten turvallisuusjärjestelmien toimintaperiaatteet 489 4.7.2 Rikosturvallisuus 490 4.7.3 Tekninen paloturvallisuus 498 4.8 Rakenteellinen suojaus 503 4.8.1 Rakenteellinen murtosuojaus 503 4.8.2 Murtosuojeluohjeet 504 4.8.3 Asuinympäristön turvallisuus 509 4.9 Omatoiminen varautuminen 511 4.9.1 Yleistä omatoimisesta varautumisesta 511 4.9.2 Omatoiminen varautuminen riskeihin ja vaaroihin 516 4.9.3 Rakennuksen kuntoon ja ylläpitoon liittyvät velvoitteet 524 4.9.4 Väestönsuojelu ja väestönsuojat 529 4.9.5 Turvallisuushenkilöstö ja koulutus 534 4.9.6 Turvallisuusviestintä ja -kulttuuri 535 4.10 Korjausrakentaminen ja -rakennuttaminen 537 4.10.1 Tarveselvitys 537 4.10.2 Hankesuunnittelu 538 4.10.3 Suunnittelu 547 4.10.4 Rakentamisen valmistelu 551 4.10.5 Rakentaminen 560 4.10.6 Vastaanotto ja takuu 565 4.11 Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiössä 567 4.11.1 Mitä kunnossapito- ja muutostöitä osakas saa tehdä? 567 12 Isännöinnin käsikirja 2015
4.11.2 Ilmoitukset kunnossapito- ja muutostöistä 568 4.11.3 Lausunnot ja suostumukset 570 4.11.4 Remontin valmistelu, suunnittelu ja toteutus 571 4.11.5 Osakkaan kunnossapito- ja muutostöiden valvonta 576 4.11.6 Selvitys- ja valvontakustannukset 577 4.11.7 Yhtiön korjaushankkeen yhteydessä tehtävät osakkaan muutos- ja lisätyöt 577 Lisätietoa 578 5 Vuokraustoiminta 603 5.1 Vuokraustoiminta ja sen riskit 603 5.1.1 Vuokrausprosessi 603 5.1.2 Vuokrauksen riskit 608 5.2 Asuinhuoneistot 612 5.2.1 Asunnon vuokraus sijoitustoimintana 612 5.2.2 Vuokralaisen valinta ja huoneiston vuokraaminen 615 5.2.3 Vuokrasopimuksen tekeminen 617 5.2.4 Huoneiston kunto ja kunnossapito 629 5.2.5 Muiden kuin vuokralaisen oikeus asua huoneistossa 636 5.2.6 Vuokrasopimuksen päättyminen 643 5.2.7 Erityiskysymyksiä 651 5.3 Valtion tukema vuokra-asuntotuotanto 657 5.3.1 Yleistä tuetusta asuntotuotannosta 657 5.3.2 Asukasvalinta 660 5.3.3 Vuokran määräytyminen 662 5.3.4 Vuokratalojen asukasdemokratia 663 5.3.5 Lainojen ja tukien hyväksymisvaltuudet 665 5.3.6 Avustukset 667 5.3.7 Taloudellisissa vaikeuksissa olevat vuokratalot 669 5.3.8 Ohjaus ja valvonta 670 5.4 Liikehuoneistot 670 5.4.1 Yleistä liikehuoneistojen vuokrauksesta 670 5.4.2 Liikehuoneiston vuokrasopimus 671 5.4.3 Vuokran määräytyminen 679 5.4.4 Vuokran maksaminen 682 5.4.5 Liikehuoneiston kunto ja kunnossapito 683 Sisällys 13
5.4.6 Vuokraoikeuden siirrettävyys ja alivuokraus 687 5.4.7 Vuokranantajan vaihtuminen 688 5.4.8 Vuokrasuhteen päättyminen 688 5.4.9 Maksuhäiriötilanteet 692 Lisätietoa 693 6 Isännöinti liiketoimintana 695 6.1 Ammattina isännöinti 695 6.2 Yritystoiminnan perusteet 697 6.2.1 Yritystoiminnan haasteet 697 6.2.2 Yritystoiminnan aloittaminen 702 6.2.3 Yrityksen elinkaari 704 6.2.4 Yrityksen johtamisen työkalut 704 6.2.5 Asiakkuuksien määrittely 717 6.3 Palveluiden tuottaminen yritystoimintana 719 6.3.1 Palvelujen tuotteistaminen 719 6.3.2 Palveluiden myynti ja markkinointi 722 6.3.3 Alihankkijoiden johtaminen 725 6.4 Asiakkuuksien hoitaminen ja viestintä 725 6.4.1 Asiakaspalvelu palveluorganisaatiossa 725 6.4.2 Asiakkuuden elinkaari 726 6.4.3 Jokapäiväisten asiakaspalvelutilanteiden hoitaminen 727 6.4.4 Asiakassuhteiden kehittäminen 735 6.4.5 Brändin merkitys asiakassuhteille 736 6.4.6 Asiakaskeskeinen yritys ja asiakastyytyväisyys 737 6.4.7 Asiakasviestintä 743 6.5 Yrityksen tiedonhallinta ja tietojärjestelmät 746 6.5.1 Isännöintiyrityksen tiedonhallinta 746 6.5.2 Isännöintiyritysten tietojärjestelmät 748 Lähteet 754 Lisätietoa 755 7 Työsuhdeasiat 759 7.1 Työsuhteen normisto ja tulkintaperiaatteet 759 7.1.1 Työsuhde käsitteenä 759 14 Isännöinnin käsikirja 2015
7.1.2 Työsuhteen normiston soveltamisjärjestys 760 7.1.3 Tulkintaperiaatteet 761 7.1.4 Kiinteistöalan työehtosopimukset 764 7.2 Oikeudet ja velvollisuudet työsuhteessa 765 7.2.1 Yleistä työsuhteesta 765 7.2.2 Rekrytointi ja työsuhteen solmiminen 766 7.2.3 Työnantajan velvollisuudet 770 7.2.4 Työntekijän velvollisuudet 777 7.2.5 Perhevapaat 781 7.2.6 Lomauttaminen 786 7.2.7 Työsuhteen päättäminen 789 7.2.8 Työsopimuksen irtisanominen 794 7.2.9 Työsopimuksen purkaminen 806 7.2.10 Työsopimuksen päättämismenettely 811 7.2.11 Työsopimuksen pätemättömyys ja kohtuuttomat ehdot 814 7.2.12 Työnantajien yhteisvastuu palkattaessa laittomasti maassa oleskelevia työntekijöitä 814 7.2.13 Vahingonkorvausvelvollisuus 815 7.2.14 Muita työsopimuslain säännöksiä 817 7.3 Vuosiloma 822 7.3.1 Määräykset vuosilomasta 822 7.3.2 Vuosiloman pituus 823 7.3.3 Vuosilomapalkka 825 7.3.4 Lomakorvaus 828 7.3.5 Vuosiloman antaminen 830 7.3.6 Muita vuosilomaan liittyviä seikkoja 833 7.4 Työaika 835 7.4.1 Työaikamääräykset 835 7.4.2 Työaikalain soveltamisala 836 7.4.3 Työajaksi luettava aika 836 7.4.4 Säännöllinen työaika ja työaikajärjestelyt 837 7.4.5 Säännöllisen työajan ylittäminen 840 7.4.6 Yö- ja vuorotyö 843 7.4.7 Lepoajat ja sunnuntaityö 844 7.4.8 Työaika-asiakirjat 846 7.4.9 Erinäisiä työaikaan liittyviä säännöksiä 847 Sisällys 15
7.5 Työturvallisuus ja -suojelu 848 7.5.1 Työturvallisuuslaki 849 7.5.2 Työsuojelu 851 7.5.3 Nuoret työntekijät 853 7.5.4 Työterveyshuolto 854 7.5.5 Muuta työsuojeluun ja työturvallisuuteen liittyvää lainsäädäntöä 856 7.6 Isännöitsijän työsopimus ja työoikeudellinen asema 857 7.6.1 Isännöitsijän ja isännöintiyhteisön asema 857 7.6.2 Isännöitsijän työsuhteen ehdot 858 Lisätietoa 860 8 Viestintä osana isännöintiä 863 8.1 Viestintä kuuluu nykyaikaiseen isännöintipalveluun 863 8.2 Viestinnän nykytila isännöinnissä 865 8.3 Taloyhtiön viestinnän suunnittelu ja toteutus 866 8.3.1 Näin pääset alkuun 866 8.3.2 Isännöinnin ja hallituksen roolit viestinnässä 868 8.3.3 Viestinnän kohderyhmät 868 8.3.4 Viestittävät asiat 869 8.3.5 Viestintäkanavat 870 8.4 Viestintä erityistilanteissa 871 8.4.1 Korjaushankeviestintä 871 8.4.2 Kriisiviestintä 875 Lisätietoa 876 Liitteet 880 Liite 1 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille 2011 880 Liite 2 Isännöitsijäntodistus (malli) 898 Liite 3 Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten (malli) 901 Liite 4 Osakkaan ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä (malli) 903 Liite 5 Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot (ISE 2007) 906 16 Isännöinnin käsikirja 2015
Liite 6 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot (KP YSE 2007) 914 Liite 7 Isännöintisopimus (malli) 921 Liite 8 Kiinteistönhoitosopimus (malli) 923 Liite 9 Asunto-osakeyhtiön toimintakertomus (malli) 925 Liite 10 Rakennuksen energiatodistus (malli) 932 Liite 11 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 939 Liite 12 Kiinteistön lämmitysenergian ja sähkön kulutus 941 Liite 13 Kerros- ja rivitalojen hoitokulut 942 Liite 14 Asuinhuoneiston vuokrasopimus (malli) 945 Liite 15 Liikehuoneiston vuokrasopimus (malli) 947 Liite 16 Isännöitsijän työsopimus (malli) 950 Lyhenteet 953 Ilmoittajat 955 Asiahakemisto 957 Sisällys 17