KIINTEISTÖVIESTI POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 4 / 2013 JOULUKUU Katso kutsu takakannesta LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Osakkaiden tahto määrää kiinteistön kunnon I s. 2 Taloyhtiön remontti ei raunioita osakkaiden taloutta I s. 14 Voiko pakastimia sijoittaa taloyhtiön tiloihin? II s. 3
kiinteistöviesti pohjois-savo nro 4 / 2013 joulukuu sisältö Yhteystiedot: Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys ry Puheenjohtaja: Veijo Hyvärinen p. 044 764 8401 Kiinteistöliitto Itä-Suomen toimisto: Maaherrankatu 15 70100 KUOPIO puhelin 017 262 6633 (toimisto) faksi 017 262 6634 sähköpostit: mirjami.kauppinen@kiinteistoliitto.fi anne.verger@kiinteistoliitto.fi Neuvonta: jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille Arkisin klo 9-12, p. 017 262 6633 Kiinteistönetti: Yhdistyksen omat www-sivut: www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi (sisältää myös jäsensivut) Suomen Kiinteistöliitto ry: www.kiinteistoliitto.fi Taloyhtiöiden kiinteistöportaali: www.taloyhtio.net (sisältää myös jäsensivut) Kiinteistöviestin julkaisija: Kiinteistöviesti: Ilmestyy vähintään neljästi vuodessa Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Painosmäärä: 1200 kpl Vastaava toimittaja: Mirjami Kauppinen Paikallissivujen avustaja: Anna-Liisa Pekkarinen Taitto: Viestitär Ky, Kuopio Tulostus: Kopijyvä Oy, Kuopio 2013 itä-suomen sivut...osio I ajankohtaista Lausunnot...1 Remonttiryhmä lähiöiden korjauksiin...1 Kiinteistöliitolta suositus taloyhtiöille tilaajavastuulain selvitysvelvoitteista...1 Jaakko Laksola Joensuussa: Osakkaiden tahto määrää kiinteistön kunnon...2 Uimaharjulaiset hallitusaktiivit...3 Kosteus ei aina ole vaarallista...5 Korjausrakentamisen energiamääräykset voimaan...6 Taloyhtiön energia- ja vesikustannukset kuriin...8 Taloyhtiö: älä säästä väärässä kohtaa...9 Tukes: Tarkista, etteivät vanhat jouluvalosi ole vaarallisia...10 lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Jakamaton kuolinpesä asunto-osakkeen omistajana...11 Perustuslakivaliokunnan lausunto yksityisestä pysäköinninvalvonnasta valmistui 12 Oikeustapaukset...12 talous- ja veroasiat Taloyhtiön remontti ei raunioita osakkaiden taloutta...14 Talousarvio-ohje vuodelle 2014...16 tutkimus ja kehittäminen Sisäilman laadulla on väliä: Radon aiheuttaa keuhkosyöpää...16 Korjausrakentamisen barometri: Taloyhtiöt tekevät yhä enemmän putkiremontteja 17 Taloyhtiöt tarvitsevat käytännön kokemuksia energiatehokkuuden parantamisesta 18 tapahtumia ja julkaisuja Taloyhtiö korjausrakennuttajana - uutuusopas taloyhtiön korjaushankkeen hallinnointiin!...19 Vuokranantajat: Uudistettu rahastointiohje on julkaistu...19 kolumni Tuliko hätä käteen?...20 pohjois-savon aluesivut...osio II Pääkirjoitus...1 Honkapossu sai säästöjä pienillä lisäsatsauksilla tekniikkaan...2 Voiko pakastimia sijoittaa taloyhtiön tiloihin?...3 Suomen tavoitteena rakentaa vanhoihin kerrostaloihin 500 hissiä vuodessa...4 Etukansi: Kuva: Mirjami Kauppinen
ajankohtaista Uutisia Kiinteistöliitosta Lausunnot Kiinteistöliitto antoi Eduskunnan ympäristövaliokunnalle lausunnon valtion talousarvioesityksestä vuodelle 2014. Lausunto annettiin 11.10. ja sitä valmisteli liiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Hiltunen oli kuultavana Valtiovarainvaliokunnan asunto- ja ympäristöjaostossa 9.10. Käsiteltävä aihe oli HE 112/2013 vp eduskunnalle valtion talousarvioksi vuodelle 2014. YM:n pääluokka 35: talousarvioesitys ja arvio sen vaikuttavuudesta asuntosektorilla. Tähän liittyvä muistio ja esitys löytyvät Kiinteistöliiton sivuilta viranomaislausunnoista. Valmiit lausunnot löytyvät osoitteesta http:// www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/edunvalvonta/viranomaislausunnot/. Remonttiryhmä lähiöiden korjauksiin Asunto- ja viestintäministeri Pia Viitanen asetti 15. elokuuta remonttiryhmän, joka etsii keinoja lähiöiden korjaamiseen ja viihtyisyyden parantamiseen. Taustalla on huoli korjausvajeen kasvusta. Erityisesti 1960 1970-luvuilla rakennetut lähiöt ovat tulossa peruskorjausikään. Kiinteistöliiton kehityspäällikkö, tekniikan tohtori Jari Virta, kutsuttiin remonttiryhmän kuultavaksi ympäristöministeriöön keskiviikkona 13.11. Virta painotti kuulemistilaisuudessa kuntien ja yksittäisten taloyhtiöiden roolia. Kunnat voisivat esimerkiksi pohtia maankäyttömaksujen alentamista taloyhtiöiden lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa. Yksittäisissä taloyhtiöissä sen sijaan kannattaa panostaa suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Lähiöiden kehittämistä voitaneen kuitenkin edistää parhaiten taloyhtiöiden yhteistyötä kehittämällä, Virta aprikoi. Kiinteistöliitolta suositus taloyhtiöille tilaajavastuulain selvitysvelvoitteista Asunto-osakeyhtiöllä on pääsääntöisesti työn tilaajana tilaajavastuulakiin perustuva velvollisuus selvittää käyttämiensä urakoitsijoiden ja palvelukumppanien taustat. Tilaajavastuulain tavoitteena on talousrikollisuuden torjunta. Lisäksi lailla pyritään edistämään yritysten tasavertaista kilpailua ja työehtojen noudattamista. Tilaajavastuulain tulkinnanvaraisuus sekä lain säätämistavoite huomioiden Kiinteistöliitto suosittaa taloyhtiöitä täyttämään tilaajavastuulain selvitysvelvoitteet riippumatta tilaajavastuulain poikkeamasäännösten soveltumisesta. Suosituksen avulla Kiinteistöliitto pyrkii varmistamaan, että taloyhtiöt toimivat tilaajana huolellisesti ja valitut sopimuskumppanit ovat luotettavia. Suositus kokonaisuudessaan luettavissa: http://www. kiinteistoliitto.fi/43481.aspx kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Jaakko Laksola Joensuussa: Osakkaiden tahto määrää kiinteistön kunnon Onnistunut putkiremontti-luentotilaisuus keräsi Joensuun Kimmeliin salillisen kiinnostuneita lokakuun puolivälissä. Myös alan yrittäjillä oli näyttelyosasto, jossa he esittelivät tuotteitaan ja palvelujaan. Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontainsinööri Jaakko Laksola kertoi, että taloyhtiöiden 20 miljardin korjausvelka koskee 820000 asuntoa ja 1,5 miljoonaa ihmistä. Vaikka isojen remonttien teko ei välttämättä ole taloudellisesti kannattavaa, lisää se asumisviihtyisyyttä, terveellisyyttä ja turvallisuutta. Hänen mukaansa isoista remonteista päätettäessä on nuori polvi vanhempaa valmiimpi kustannuksiin, jopa tyyliin laakista kuntoon. Korjausvelka = Osakkaiden tahtotila Korjausvelka on se investointi, joka on jäänyt tekemättä, jotta kiinteistö olisi hyvässä kunnossa. Kun osakkaat tietävät kiinteistön kunnon ja tarvittavat korjaukset, voivat he päättää, minkä tasoisena haluavat kiinteistönsä pitää. Halutaanko se esimerkiksi säilyttää ennallaan vai jalostaa kiinteistöä ullakko- tai muulla lisärakentamisella, vai parantaa asumisviihtyisyyttä. Tahtotilan selvittämiseen pyrkii asunto-osakeyhtiölakikin, kun velvoitti taloyhtiöt tekemään viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen, joka on käsiteltävä yhtiökokouksessa. Kun remontintekoon on päädytty, hyvän hankesuunnittelijan palkkaaminen säästää kokonaiskustannuksia. Erityisesti Laksola muistutti, että projektille on oltava aikaa! - Ei pidä luottaa siihen, että joku hoitaa. Isännöitsijän on uskallettava olla rohkea ja esittää näkemyksiään ja esimerkiksi rakennus- tai LVI-insinöörin palkkaamista projektipäälliköksi hankkeelle. Hyvitykset mahdollisia Osakkaiden tasavertaisuutta Laksola korosti. - Jos vaatehuoneesta on tehty keittiö tai vessasta suihkuhuone, on yhtiö remontissa velvollinen korjaamaan sen vain alkuperäiseen käyttötarkoitustasoon. Ylijäävä osuus jää osakkaan maksettavaksi. Jos osakkaalle jää hyvitettävää, on kriteereistä sovittava jo alussa yhtiökokouksessa, jos mahdollista. Tosin usein vasta purettaessa tietää, voidaanko olemassa olevaa hyödyntää. Hyvitys maksetaan kun työ on valmis. Suunnitelmat on hyvä muuntaa havainnolliseen 3D-muotoon perinteisten pohjapiirrosten lisäksi, jotta osakkaille varmasti selviää, mitä tehdään. Hankesuunnitelma on tiivistettävä lyhyeen muotoon selkokielelle ja jaettava kaikille asukkaille. Asukkaista hanketyöryhmä Laksola suositteli hankesuunnittelutyöryhmän perustamista seuraamaan projektin etenemistä. - Työryhmällä ei ole valtaa, mutta se voi raportoida hallitukselle, joka vie tarvittaessa asiat yhtiökokouksen päätettäväksi. Laksola huomautti, että pieleen menneissä putkiremonteissa puuttui asukasseuranta. Osakaskyselyllä kannattaa selvittää, mitä osakkaat haluavat tehtäväksi esimerkiksi yhteisille tiloille, esimerkiksi tarvitaanko kylmäkellareita, vai muunnetaanko ne muuhun käyttöön. Urakkasopimukset solmitaan vain tunnettujen, referenssit omaavien urakoitsijoiden kanssa. Koko projektin ajan kannattaa tiedottaa ahkerasti käyttäen yhtiölle sopivia välineitä, paperitiedotusta, kotisivuja, tekstiviestejä ja talokohtaisia tv-kanavia. Hyöty energiakorjauksista? - Näillä energiahinnoilla on vaikea keksiä mitään korjausta, joka maksaisi itsensä takaisin alle kymmenessä vuodessa, Laksola totesi, mutta lisäsi että energianhinta nousee. Siksi kannattaa miettiä valmiiksi, missä on yhtiön kustannusten kipuraja. Hän luetteli erinäisiä energiarosvoja. Ilmanvaihdon lämmöntalteenottojärjestelmän (LTO) poistoilmasta otetaan talteen 40-70 prosenttia. Olemassa olevaan kiinteistöön LTO:n asentaminen on kallista. - Taloudellisesti paras vaihtoehto on jokaisen huoneiston oma tulo-poistoilmakoje. Tärkeää on huolehtia siitä, että laitteet toimivat kuten pitää, perussäädöt on tehty ja venttiilit kunnossa. Samaa hän korostaa vedenkulutuksessa. Säädöt kohdalleen, eikä loroteta suotta. - Vakiopaineventtiilin asennuksella vettä säästyy, kun paine asettuu sopivaan tasoon. Vesimittarien asennus vähentää kulutusta. Tavallista on, että kulutus henkeä kohden vähenee 150 litrasta 120 litraan vuorokaudessa. Putkien uusimisen vaihtoehdot Erilaisia vesijohtojen ja viemäreiden pinnoitus- ja sukitusmenetelmiä on ollut markkinoilla jo varsin pitkään, mutta ne eivät vastaa putkien uusimista. Vesijohdot pinnoitetaan, viemärit sukitetaan tai pinnoitetaan. Pinnoituksessa putken sisus ruiskuvaletaan polyestermuovilla, sukituksessa putken sisään puhalletaan epoksihartsinen huopasukka, joka kuivuttuaan muodostaa entisen putken sisään uuden. Sukitus kilpailee uuden valurautaputken kanssa, koska ei ole niin herkkä työvirheille kuin ruiskutus. Vesijohtojen pinnoitus ei ole saavuttanut suosiota, koska putket ovat pienet i - kiinteistöviesti
ajankohtaista ja työn hinta nousee korkeaksi. Myöskään varmoja tutkimustuloksia ei ole pinnoitteiden terveellisyydestä. Viemäreitä on pinnoitettu kymmenkunta vuotta ja sukitettu jo 30 vuotta. Menetelmistä tekee putkien vaihtoa edullisempia se, että pintoja ei tarvitse rikkoa. Sukitus on teknisesti pinnoitusta parempi, mutta myös kalliimpi. Menetelmiä käytettäessä on putket kuvattava tai koerassattava, jotta ne varmasti kestävät jatkossa. Uutuutena Laksola esitteli ruotsalaiskeksinnön, jossa uusi kylpyhuone putkivetoineen ja kalusteineen rakennetaan seitsemässä vuorokaudessa. Niin pitkälle putkiremontit on Ruotsissa automatisoitu. alp Uimaharjulaiset hallitusaktiivit Uimaharjulaisen Asunto Oy Hanhirinteen puheenjohtaja Erkki Ajakainen ja jäsenet Arja Salo ja Sulo Hämäläinen olivat kiinnostuneina ja kysellen mukana Kimmelin putkiremonttitilaisuudessa. - Tulemme aina koulutusiltoihin, kun niitä Joensuun alueella järjestetään. Voisiko joskus olla tilaisuuksia Lieksassakin, he ehdottavat. Hanhirinne on vuonna -66 rakennettu kahdesta 3- kerroksisesta talosta koostuva taloyhtiö, jossa on 45 asuntoa. Lämmitysmuotona on kaksi vuotta sitten asennettu maalämpö. Hallitus oli kaukoviisaasti hakemassa tietoa, sillä käyttövesiputkiremontti on tulossa jossain vaiheessa, viemärit on sukitettu kolme vuotta sitten. Tosin Bauerin vedenkäsittelylaitteen hankinta siirtänee putkien uusimisen tarvetta vuosilla eteenpäin. Ajakainen on perehtynyt energiansäästömahdollisuuksiin ja koska haluaa pitää kodistaan huolta, miettii putkiremontin vaihtoehtoja. - Kirjoitin ylös tärkeimpiä asioita. Erityisesti tiedottamisesta tuli minulle paljon uutta, Ajakainen kertoo. Hanhirinteellä tehtiin hiljattain kuntoarvio, hallitus laittaa korjauskohteet kiireellisyysjärjestykseen. Sen jälkeen pidetään tiedotustilaisuus. alp KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN Uimaharjulainen As Oy Hanhirinne pitää esimerkillisesti huolta kiinteistöstään. Uutta oppia olivat saamassa puheenjohtaja Erkki Ajakainen ja jäsenet Arja Salo ja Sulo Hämäläinen. kiinteistöviesti i -
ajankohtaista KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN Yleisö tungeksi tutustumassa Bauerin ja WP-Putken tuotteisiin ja palveluihin. Bauerin vedenkäsittelylaite pitää vesi- ja lämmitysverkostot puhtaana, WP- Putki on LVI-alan ammattilainen Joensuussa, jonka repertuaariin kuuluu LVI-työt ja LVI-tarvike- ja kalustemyynti. Näin menee kylpyhuoneremontti. Pirkko Koljonen ja Irma Kettunen olivat esittelemässä Jokivärin palveluja. Yritys on suurin lajissaan Pohjois-Karjalassa. Sillä on toimipisteet Joensuussa ja Outokummussa. Työntekijöitä on noin 65. - Teemme saneerausrakentamista eli kattoja, julkisivuja, huoneistoremontteja. Meillä on lava-autoja nostotöihin. Isännöitsijät ovat tulleet tutuiksi vuosien saatossa, heidän kanssaan on hyvä tehdä yhteistyötä taloyhtiöiden remonteissa. KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN Marko Myller ja Jari Leskinen kertoivat, että joensuulainen täyden palvelun LVI-talo LVI-Myller on joensuulaisille tuttu jo 60 vuoden ajalta. Sen toimialaan kuuluu LVI-tarvikkeiden myynti, huolto ja LVI- asennustoiminta. - Sen mitä tarvitset, se meiltä löytyy, miehet summaavat. - Teemme myös viemärien sukitusta ja pinnoitusta. He ovat kokeneet, että taloyhtiöt siirtävät remonttejaan liian pitkälle - kunnes vakuutusyhtiö ei enää korvaa mitään ja korjauskulut kasvavat kestämättömiksi. - Harvoin remontteja liian aikaisin tehdään, he toteavat. Kiinteistöliitto Itä-Suomen Joensuussa, Mikkelissä ja Kuopiossa järjestettyihin ammatti-isännöitsijäinfoihin osallistui noin 50 henkilöä ja ja Onnistunut putkiremontti -kurssi-iltoihin noin 200 jäsenyhtiöiden edustajaa. Muut näytteilleasettajat: Laattapiste Collection, Pipe Modul Oy, Savon Talohoito Oy, Ekonor Oy, Raksystems Anticimex Kuopio ja Kuopion Monirakennus Oy. i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Kosteus ei aina ole vaarallista Kuntoarvioija-kosteusmittaaja Antti Savinaisen mielestä ihmiset on mediassa peloteltu yliherkiksi normaalillekin kosteudelle. - Kaikki mahdollinen näkyvillä oleva home ei ole hometta, vaarallista, reagoitavaa. Esimerkiksi suihkunurkkauksen silikonisaumauksien tummat pilkut ovat usein merkki riittämättömästä ilmanvaihdosta pesutiloissa, mutta ei niinkään merkki rakennehomeesta, Savinainen kertoo. Silikonisaumausten uusiminen riittää, ellei muita merkkejä kosteusvauriosta ole. Saumaukset pitäisi muutoinkin uusia viiden vuoden välein. - Nenä kertoo parhaiten. Jos tilassa on outoa hajua, eikä se haihdu huolellisilla siivouksillakaan, kaikki ei ole kunnossa. Talovalvonta Savinainen on tehnyt satoja kuntoarvioita, -tutkimuksia ja kosteusmittauksia. - Joka viikko tulee home-aiheisia kyselyjä. Ihmiset ovat todella varpaillaan ja kiinnostuneita homeesta ymmärtämättä asiaa tarkemmin. Pintamittaus antaa vain osviittaa Kokemuksensa ansiosta ammattitaitoinen kosteuskartoittaja pystyy jo laattoja koputtelemalla tekemään suuntaa antavia päätelmiä, jotka varmistuvat kosteusmittauksella, joka usein toteutetaan pintamittarilla ja tarvittaessa mittausreikien porauksella. Pintamittarilla luotettavien tulosten saamiseksi tilan pitäisi olla pois käytöstä 1-2 viikkoa ennen kosteusmittausta. Usein se ei ole mahdollista, tila saattaa kuivua vain muutaman päivän ennen mittausta. - Pintamittari on herkkä ja usein mittalaite ilmoittaa kosteudesta, vaikka seinäpinnan alla olisi vesieristekin, eikä kyse ole varsinaisesta rakennekosteudesta. Eipä juuri ole sellaista suihkutilan nurkkaa, jossa ei näin kävisi. Jos mittaaja epäilee kosteusvauriota, tulee epäilyttävissä tapauksissa aina tehdä lisätutkimuksia, esimerkiksi rakennekosteusmittaus porareiästä. Pintakosteusmittari on ainoastaan kokemuksen ja ammattitaidon lisäapuväline ja erityisen tärkeää on eri aikakausien rakenteiden tuntemus ja tietämys, mitä seinän sisässä on. Hanki kohteen tiedot kosteusmittaajalle KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN Jos asukas epäilee kosteusvauriota, neuvoo Savinainen häntä ensin olemaan yhteydessä isännöitsijään. Usein isännöitsijä tilaa kosteusmittauksen luotettaviksi toteamiltaan yrityksiltä, jos katsoo taloyhtiön edun sitä vaativan. Hän myös selvittää mahdollisten korjausten kustannusjaon ja onko asukas itse vaikuttanut kosteusvaurion syntymiseen. Tärkeää kosteusmittausta tilatessa on, että asiakas antaa kattavat tiedot mittauskohteesta, esimerkiksi piirustukset ja työselitykset. Kartoittajan tulisi tietää, milloin kohde on rakennettu, millaiset ovat rakenteet, milloin sitä on remontoitu ja millä materiaaleilla. Valitettavasti kovinkaan usein piirustuksia ei ole saatavilla. - Rakennusmääräykset muuttuvat vuosittain. Jo rakennus- ja remonttivuoden perusteella voi päätellä paljon rakennustavasta ja mahdollisen kosteusvaurion syntymistavasta. Savinainen pitää erittäin hyvänä asunto-osakeyhtiölain vaatimusta osakkaan muutostöiden ilmoitusvelvollisuudesta ja taloyhtiön oikeudesta valvoa työn suoritusta. - Kosteusmittausta tilatessa kannattaa etsiä valmiiksi kaikki tiedot ja paperit kohteesta. Ammattitaitoinen kosteusmittaaja pystyy jo niiden perusteella päättelemään paljon, millaisesta vauriosta voi olla kysymys, tähdentää Talovalvonta Savinaisen Antti Savinainen. - Nyt taloyhtiölle jää dokumentti siitä, mitä on tehty, kuka teki, millä materiaaleilla ja miten. Se helpottaa myöhempiä remontteja. Suunnittele remontti huolellisesti Savinainen tekee paljon kuntoarvioita myös asunnonmyyjille ja -ostajille. Hän korostaa, ettei kuntotarkastaja voi kirjoittaa raporttiin, että kohde ei vastaa tämän päivän vaatimuksia, jos kohde on rakennettu aiempina vuosikymmeninä. Sen tarvitseekin vastata vain rakentamis- tai peruskorjausajankohtansa rakentamismääräyksiä. - Esimerkiksi 70-luvun salaojat voivat olla vielä tiiliputkia eikä tarkastuskaivoja ole. Remontilla on voitu myös pilata jokin jämerästi rakennettu 50-luvun talo ja usein myöhemmässä vaiheessa rakennettu elintasosiipi tai myöhemmin remontoitu osuus on huonommassa kunnossa kuin mitä alkuperäinen osa on. Yleinen virhe, mikä kuntoarvioissa ja kosteusmittauksissa on havaittavissa, on suunnittelemattomuus. - Joku tuttu kaveri vaan on tullut ja tehnyt. On toimittu kyllä se ossoo - metodilla. Jos haluaa välttyä myöhemmiltä ongelmilta, kannattaa remontti suunnitteluttaa ammattilaisella ja vieläpä palkata joku valvomaan remonttia. Pitkällä aikavälillä se säästää. Savinainen huomauttaa lopuksi, että ei kosteudesta tarvitse olla niin kauhean huolissaan. Esimerkiksi pesutiloissa oleva kosteus ei aina tarkoita laajamittaista rakennekosteusvauriota. alp kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Korjausrakentamisen energiamääräykset voimaan Taloyhtiöissä joudutaan pohtimaan energiamääräysten velvoitteiden täyttämistä remonttien yhteydessä. Määräyksiä sovelletaan sellaisiin luvanvaraisiin korjaus- ja uusimistoimiin, joiden yhteydessä voidaan parantaa kiinteistön energiatehokkuutta. Määräykset eivät koske esimerkiksi suojeltuja rakennuksia, mikäli muutosta ei voida pitää hyväksyttävänä. Perusajatus korjausrakentamisen energiasäädöksissä on se, että kun taloyhtiössä ryhdytään suunnittelemaan korjaus- tai uusimistoimia, niin silloin rakennus arvioidaan energiatehokkuuden kannalta ja pohditaan miten toimet suhteutuvat kokonaisuuteen. Rakennushankkeeseen ryhtyvälle annetaan kolme vaihtoehtoista tapaa vaatimusten täyttämiseen: rakennusosakohtaisten ja teknisten järjestelmien vaatimukset, rakennuksen energiankulutusvaatimukset rakennusluokittain tai rakennuksen E-luku* vaatimukset rakennusluokittain. Kun rakennuksen energiatehokkuuden parantamisen suunnittelu ja toteutus tapahtuu rakennusosakohtaisesti, on noudatettava seuraavia vaatimuksia: Ulkoseinä: Alkuperäinen U-arvo** x 0,5, kuitenkin enintään 0,17 W/(m 2 K). Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä alkuperäinen U-arvo x 0,5, kuitenkin 0,60 W/(m 2 K) tai parempi. Yläpohja: Alkuperäinen U-arvo x 0,5, kuitenkin enintään 0,09 W/(m 2 K). Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä alkuperäinen U- arvo x 0,5, kuitenkin 0,60 W/(m 2 K) tai parempi. Alapohja: Energiatehokkuutta parannetaan mahdollisuuksien mukaan. Uusien ikkunoiden ja ulko-ovien U-arvon on oltava 1,0 W/(m 2 K) tai parempi. Vanhoja ikkunoita ja ulko-ovia korjattaessa on lämmönpitävyyttä parannettava mahdollisuuksien mukaan. Kun rakennuksen teknisiä järjestelmiä peruskorjataan, uudistetaan tai uusitaan, on noudatettava seuraavia vaatimuksia: Rakennuksen ilmanvaihdon poistoilmasta on otettava lämpöä talteen lämpömäärä, joka vastaa vähintään 45 % ilmanvaihdon lämmityksen tarvitsemasta lämpömäärästä eli lämmön talteenoton vuosihyötysuhteen on oltava vähintään 45 %. Koneellisen tulo- ja poistoilmajärjestelmän ominaissähköteho saa olla enintään 2,0 kw/(m³/s). Koneellisen poistoilmajärjestelmän ominaissähköteho saa olla enintään 1,0 kw/(m³/s). Ilmastointijärjestelmän ominaissähköteho saa olla enintään 2,5 kw/(m³/ s). Lämmitysjärjestelmien hyötysuhdetta parannetaan laitteiden ja järjestelmien uusimisen yhteydessä mahdollisuuksien mukaan. Vesi- ja/tai viemärijärjestelmien uusimiseen sovelletaan, mitä uudisrakentamisesta säädetään (esimerkiksi huoneistokohtainen vedenmittaus). Viranomaisluvan yhteydessä rakenneosien ja teknisten järjestelmien osalta on osoitettava viranomaisvaatimusten täyttyminen. Kahdessa muussa vaihtoehdossa, energiankulutusvaatimus ja E-luku, tarvitaan standardikäytön mukainen energialaskenta osoittamaan asetettujen tavoitetasojen täyttyminen. Valittaessa energiankulutus- tai E-lukuvaatimus on silti täytettävä teknisten järjestelmien osalta edellä esitetyt minimivaatimukset. Energiatehokkuuden parantamisen on oltava teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti järkevää. Taloudellisen tarkastelun ajanjaksona käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta, ellei tarkasteltavan rakennusosan tai teknisen järjestelmän käyttöikä ole tätä lyhyempi. Rakennusosien ja teknisten järjestelmien energiatehokkuutta parantavia toimia voidaan kompensoida tekemällä muut toteutettavat toimenpiteet parempitasoisina. Toimenpiteiden jälkeen on todennettava ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmien toiminta sekä tehtävä tarpeellisin osin niiden tasapainotus. Todennus esitetään rakennusvalvontaviranomaiselle loppukatselmuksen yhteydessä. Määräykset astuivat voimaan asuinrakennusten osalta 1.9.2013. *) E-luku: rakennukseen ostettu energia kertaa energiamuodon kerroin. **) U-arvo eli lämmönläpäisykerroin: kuvaa, miten paljon lämpöä johtuu materiaalin tai rakenteen läpi, kun sisä- ja ulkoilman välillä vallitsee yhden asteen lämpötilaero. U-arvon yksikkö on wattia/neliömetri Kelvin [W/m2K]. Teksti: tekniikan tohtori, kehityspäällikkö Jari Virta, Suomen Kiinteistöliitto i - kiinteistöviesti
ajankohtaista KUVA: MIRJAMI KAUPPINEN Jari Virta ja Petri Pylsy kouluttivat Kiinteistöliitto Itä-Suomen alueella ammatti-isännöitsijöitä ja taloyhtiöiden luottamushenkilöitä. Tilaisuudet järjestettiin Varkaudessa, Joensuussa ja Kuopiossa. Suunnitellut tilaisuudet Iisalmessa, Mikkelissä ja Savonlinnassa jouduttiin valitettavasti perumaan vähäisen ennakkoilmoittautuneiden määrän vuoksi. kiinteistöviesti i -
ajankohtaista Taloyhtiön energia- ja vesikustannukset kuriin Taloyhtiöissä energian- ja vedenkäyttö näyttelevät merkittävää osaa hoitokulujen syntymisessä. Noin 30 40 prosenttia hoitokuluista käytetään energia- ja vesikustannusten kattamiseen. Seuraavassa on esitetty muutamia esimerkkejä, joihin kannattaa kiinnittää huomiota. Näiden lisäksi jokainen voi vaikuttaa omien käyttötottumustensa kautta esimerkiksi vesikustannusten muodostumiseen. Aina on kuitenkin muistettava, ettei mitään toimia saa toteuttaa asumisterveyden ja viihtyvyyden eli sisäilmaston kustannuksella. Tyypillisiä kulutustietoja Lämmitysenergian vaihteluväli on tyypillisesti 40 65 kilowattia rakennuskuutiota kohden vuodessa rakennusvuodesta ja lämpimän käyttöveden kulutuksesta riippuen. Kiinteistösähkön kulutus vaihtelee useimmiten välillä 2-6 kwh/rm3/v varustelutasosta riippuen. Keskimääräinen kokonaisvedenkulutus kerrostalossa on 155 litraa henkilöä kohden vuorokaudessa ja rivitalossa 1140 l/hlö/vrk. Erilliset ylläpitotoimet Taloyhtiössä on varmistuttava tehokkaasta käytöstä, esimerkiksi huomioimalla seuraavat asiat: Taloyhtiön lähtötilanne on selvitetty esimerkiksi kuntoarvion avulla ja käytössä on vähintään kuukausitason kulutusseuranta lämmölle, kiinteistösähkölle ja vedelle. Lämmitysjärjestelmä on tasapainossa ja lämmityksen säätökäyrä on haettu kohdilleen. Tällöin on mahdollista saavuttaa sopivat asuinhuoneiden sisälämpötilat (20 22 o C). Yhden asteen pudotus taloyhtiön keskimääräisessä sisälämpötilassa alentaa lämmitysenergian kulutusta noin 5 prosenttia. Tarvittaessa on toteutettava lämmitysverkoston perussäätö, jonka avulla on saavutettu 10 15 % säästöjä kulutuksessa. Vesijohtoverkoston painetaso on kohdillaan. Tarvittaessa hankitaan verkostoon vakiopaineventtiili, jonka avulla on saatu aikaan 5 25 % säästöjä vedenkulutuksessa. Kaikki ikkunat ja parvekeovet on tiivistetty asianmukaisesti. Tiivisteiden korjaamisella on saatu aikaan asumisviihtyvyyden paranemista ja noin 5 % säästöjä lämmitysenergian kulutuksessa. Varmista, että järjestelmien ja laitteiden säädöt ja asetusarvot sekä käyttöaikataulut ovat oikeat. Ylläpitoon liittyvien toimien kannattavuus on useimmiten hyvä. Niiden kohdalla puhutaan useimmiten kuukausien tai muutamien vuosien takaisinmaksuajoista. Energiatehokas korjausrakentaminen Kaikessa korjausrakentamisessa voidaan hankesuunnitteluvaiheessa pohtia energiatehokkuuden parantamista. Nykyään myös korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset asettavat reunaehtoja korjaushankkeille. Esimerkiksi 1960-1970-lukujen kerrostalo: Ulkoseinien lisälämmöneristäminen (70-120 mm), jolloin tyypillisesti on saavutettu 5 10 % säästöjä lämmitysenergian kulutuksessa. Ikkunoiden uusiminen, jolloin lämmitysenergian säästöpotentiaali on 5 15 %. Ilmanvaihdon muuttaminen koneelliseksi tulo-poisto ilmanvaihtojärjestelmäksi lämmöntalteenotolla. Tällöin parannetaan rutkasti sisäilmastoa (tuloilmaston suodatus ja lämmitys, hallittu ilmanvaihto) ja samalla saadaan aikaan säästöä 10 30 % lämmitysenergian kulutuksessa. Huoneistokohtainen vedenmittaus on motivoinut säästämään vettä tyypillisesti 10 30 %, jolloin lämmitysenergiaa on säästynyt 3 9 %. Yksiotehanojen uusiminen ekonappihanoihin on tuonut 10 15 % säästön asuntokohtaiseen vedenkulutukseen. Vesipihit wc-istuimet tuovat 60 75 % säästön wc:n vedenkulutukseen. Poistoilman lämmöntalteenotto lämpöpumpputekniikan avulla (lämmitysjärjestelmän täydentäminen) on tuonut säästöjä kilowattitunneista laskettuun kokonaislämmitysenergian kulutukseen 35 50 %. Euroissa säästö on riippuvainen esimerkiksi kaukolämmön ja sähkön hintojen suhteesta. Energiansäästön nimissä ei kannata lähteä korjaamaan ehjää. Energiatehokkuuden parantaminen on limitettävä rakennuksen elinkaaren mukaiseen korjaamiseen. Poikkeuksena voi olla poistoilman lämmöntalteenoton toteuttaminen lämpöpumpputekniikalla, joiden tyypillinen takaisinmaksuaikatavoite on 8 15 vuotta. Poistoilmalämpöpumpputapauksessakin pitää hankesuunnitteluvaiheessa tarkastella kokonaisuutta, ottaa huomioon ilmanvaihtojärjestelmän sekä olemassa olevan lämmitysjärjestelmän tekninen kunto ja toiminta ja tehdä aina tapauskohtaiset kannattavuustarkastelut. Teksti: Diplomi-insinööri, energia-asiantuntija Petri Pylsy, Suomen Kiinteistöliitto i - kiinteistöviesti
ajankohtaista Taloyhtiö: älä säästä väärässä kohtaa KUVA: ANNE VERGER Korjaushanke haltuun kiertue pysähtyy Kuopiossa 20.2.2014. Kiertueen ohjelma ja ilmoittautumisohjeet löydät Kiinteistöliitto Itä-Suomen tapahtumakalenterista: http:// www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi/. Tilaisuuteen voi myös ilmoittautua puhelimitse, p. 017 262 6633 tai sähköpostitse, anne.verger@kiinteistoliitto.fi. Paikkoja iltatilaisuuteen on yhteensä sata. Kaikille avoin tilaisuus. - Suunnittelussa säästäminen kostautuu usein, sillä puutteelliset suunnitelmat tarjoavat urakoitsijalle vain mahdollisuuden lisätöiden tekemiseen - ja laskuttamiseen. Onnistuneen korjaushankkeen suunnitteluvaihe ei yksinkertaisesti saa taloyhtiössä mennä pikakelauksella, varoittaa Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén. Suunnittelun ja toisen tärkeän korjaushankkeen palasen, valvonnan, osuus muodostaa ainoastaan noin kymmenen prosenttia koko korjaushankkeen kokonaiskustannuksista. Tällä kohtaa säästäminen ei siis tunnu oikeasti osakkaan rahapussissa paljoakaan. Tuoreiden suhdanne-ennusteiden mukaan korjausrakentaminen on nyt Suomen matalassa suhdanteessa vauhdikasta. Sitä edistävät myös valtion lisäbudjettiin kirjatut 115 miljoonan euron korjausavustukset vuosille 2013-2014. Kiinteistöliitto kehottaa taloyhtiöitä malttiin: Lopputuloksen kannalta ratkaisevaan vaiheeseen eli suunnitteluun on varattava riittävästi aikaa ja rahaa! Nuukailu suunnittelussa tai riittämättömät suunnitelmat voivat kostautua ikävällä tavalla taloudellisesti. Virheet voivat olla kohtalokkaita ja näkyä esimerkiksi vasta viiden tai jopa kymmenen vuoden päästä rakenteiden vaurioina, kuten vesivahinkoina. Konkreettinen esimerkki väärässä paikassa säästämisestä putkahti Helsingin hovioikeudesta viime vuoden maaliskuussa. Taloyhtiö oli jättänyt parvekeremontissa teettämättä rakennesuunnitelmat ja maksettavaksi tuli kalliit oppirahat. - Mistään ei siis ilmennyt, että parvekkeiden lattioita piti purkaa erikoispinnoitteen takia. Hovioikeuden mukaan urakoitsijalla olisi ollut oikeus laskuttaa yllätyksenä tulleesta lisätyöstä, vaikka taloyhtiö katsoi tiukasti työn kuuluvan alkuperäiseen urakkahintaan. Pattitilanteen ollessa päällä taloyhtiö ei kuitenkaan hyväksynyt urakoitsijan tekemää lisätyötarjousta, vaan purki urakkasopimuksen. Uuden urakoitsijan löytymiseen meni aikaa, ja syysmyrskyt ehtivät aiheuttaa vesivahinkoja. Vesivahinkojen korjauksesta ja hovioikeudessa kärsityistä tappioista syntyi taloyhtiölle kymmenien tuhansien eurojen vahingot, kertoo Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén. Suunnittelu on nähtävä myös keskeisenä osana päätöksenteon valmistelua, sillä sen aikana täsmennetään korjaushankkeen tavoitteet ja sitoutetaan osakkaat korjaushankkeeseen mukaan. Kiinteistöliitto yhteistyökumppaneineen polkaisi 3.10. Helsingistä liikkeelle Korjaushanke haltuun -koulutuskiertueen, joka jalkautuu seuraavan puolen vuoden aikana 12 paikkakunnalle eri puolilla Suomea. Kiertueen tavoitteena näytteilleasettajineen, on edesauttaa taloyhtiöiden korjaushankkeiden onnistumista. Tiedon tarve on suuri, sillä jo yksistään linjasaneerausten määrän ennustetaan ensi vuosikymmenellä kasvavan kolmanneksen nykytahtia suuremmaksi. kiinteistöviesti i -