Teirinsyrjä Asemakaavan muutos 47. kaupunginosa, Muurala Osa korttelia 47540

1 (28) Asianumero 3584/10.02.03/2017 Aluenumero 621201 Teirinsyrjä Asemakaavan muutos 47. kaupunginosa, Muurala Osa korttelia 47540 Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 16. päivänä toukokuuta 2018 päivättyä Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero 7152. Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Muuralassa Espoontien, Espoonväylän ja Kehä III:n kulmassa, osoitteessa Teirinsyrjä 2. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Vireilletulo Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 3.1.2018. Laatija Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh. 043 824 6863 Postiosoite: Faksi 09-816 24016 PL 43 02070 ESPOON KAUPUNKI Miika Ruokonen etunimi.sukunimi@espoo.fi Salla Karvinen Sanna Jaatinen

2 (28) SISÄLLYSLUETTELO LIITTEET:... 3 1 TIIVISTELMÄ... 4 1.1 Alueen nykytila... 4 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus... 4 1.3 Suunnittelun vaiheet... 4 2 LÄHTÖKOHDAT... 4 2.1 Suunnittelutilanne... 4 2.1.1 Maakuntakaava... 4 2.1.2 Yleiskaava... 6 2.1.3 Asemakaava... 7 2.1.4 Rakennusjärjestys... 8 2.1.5 Tonttijako... 8 2.1.6 Rakennuskiellot... 8 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset... 8 2.1.8 Pohjakartta... 8 2.2 Selvitys alueesta... 8 2.2.1 Alueen yleiskuvaus... 8 2.2.2 Maanomistus... 9 2.2.3 Rakennettu ympäristö... 9 2.2.4 Luonnonolosuhteet...15 2.2.5 Suojelukohteet...15 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät...15 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET...16 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet...16 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet...17 3.3 Osallisten tavoitteet...17 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS...17 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus...17 4.2 Mitoitus...18 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö...18 4.3.1 Maankäyttö...18 4.3.2 Liikenne...19 4.3.3 Palvelut...20 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto...20 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus...20 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö...20 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet...20 4.5 Ympäristön häiriötekijät...20 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET...20 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön...20 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen...25 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan...25 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin)...26 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto...26 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...26 7 SUUNNITTELUN VAIHEET...26 7.1 Suunnittelua koskevat päätökset...26 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma...27 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot...27 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus...27 Sivu

3 (28) LIITTEET: Liite 1 Seurantalomake 17.8.2018 Liite 2 Havainnekuva Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Suunnitteluaineistoon kuuluu asemakaavan muutos (kartta) ja selostus liitteineen. Lisäksi kaavaprosessin aikana on laadittu seuraavia selvityksiä: Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvitys. FCG loppuraportti 30.6.2017. Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvityksen päivittäminen Mikkelän Takomon osalta. FCG loppuraportti 15.11. Mikkelän Takomon liikenneselvitys. Ramboll 31.10.2017. Mikkelän Takomo, hulevesien hallintasuunnitelma. Sito 5.12.2017.

4 (28) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Muuralassa Kehä III:n ja Espoonväylän kulmassa. Korttelialue jakautuu kahdeksi tontiksi (5 ja 6) ja on suurimmaksi osin rakentamaton. Tontille 6 on tarkoitus sijoittaa asemakaavan muutoksen mukainen liikerakennus ja tontilla 5 sijaitsee Burger King -pikaruokaravintola, joka kytkeytyy osaksi alueen suunnittelua. Suunnittelualueen vieressä, Espoonväylän toisella puolella, sijaitsee päivittäistavarakauppa (Lidl) sekä huoltoasema (ABC). Suunnittelualueen ajoneuvoliikenne kulkee Teirinsyrjä-nimisen tonttikadun kautta Espoontielle. Liittyminen korttelialueelle tapahtuu Teirinsyrjältä, josta kuljetaan myös vieressä sijaitsevalle Mikkelän varikon alueelle. Aluetta rajaavien Espoonväylän ja Espoontien varressa kulkevat yhdistetyt jalankulun ja pyöräilyn yhteydet. 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus Asemakaavan muutoksella liikerakennusten korttelialue (KL-1) muutetaan liikerakennusten korttelialueeksi, jonne saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-1). Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan alueelle liikekeskuksen rakentaminen. Korttelin kokonaisrakennusoikeus säilyy voimassa olevan asemakaavan mukaisena (9 900 k-m 2 ). Voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on sallittu 400 k-m 2 päivittäistavarakauppaa ja 2 000 k-m 2 muuta erikoistavarakauppa, sekä lisäksi tilaa vaativaa erikoistavarakauppaa ja ravintola-, ruoka- ja huvipalvelutiloja. Asemakaavan muutoksella päivittäistavarakaupan osuus nousee voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna 2 120 k-m 2 ja se saa olla kaavamuutoksen jälkeen enintään 2 520 k-m 2. Tämän lisäksi alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälätiloja sekä ravintola-, ruoka- ja huvipalvelutiloja. Muuta erikoistavarakauppaa ei alueelle saa sijoittaa asemakaavan muutoksen jälkeen. 1.3 Suunnittelun vaiheet Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto myönsi YTI Talo Oy:lle (ent. Lemminkäinen Talo Oy) suunnitteluvarauksen suunnittelualueen liiketontin uudistamiseksi 6.6.2016. Suunnitteluvarausta on jatkettu 5.6.2017 ja 30.4.2018. Espoon kaupungin tonttiyksikkö haki yhdessä YIT Talo Oy:n kanssa alueelle asemakaavan muutosta liikerakentamisen uudistamiseksi 11.7.2017 päivätyllä asemakaavan muutoshakemuksella. Kaavoituksen vireilletulosta tiedotettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä 3.1.2018. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.1. 22.1.2018. Kaupunkisuunnittelulautakunta asetti asemakaavaehdotuksen nähtäville 16.5.2018. Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 4.6.-4.7.2018. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne 2.1.1 Maakuntakaava Voimassa olevat: Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen

5 (28) periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna 2007 (kuva 1). Uudenmaan 1. vaihemaakuntakaava täydentää Uudenmaan maakuntakaavaa. Käsiteltäviä aiheita ovat mm. jätehuollon pitkän aikavälin aluetarpeet, kiviaineshuolto, moottoriurheilu- ja ampumarata-alueet, liikenteen varikot ja terminaalit sekä laajat yhtenäiset metsätalousalueet. Kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä lainvoiman vuonna 2012. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa on kyse vahvistettujen Uudenmaan maakuntakaavan ja 1. vaihemaakuntakaavan sekä Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavan uudelleen tarkastelusta. Kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä lainvoiman keväällä 2016. Espoon Blominmäen jätevedenpuhdistamoa koskee Uudenmaan 3. vaihemaakuntakaava. Kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä lainvoiman huhtikuussa 2014. Uudenmaan 4. vaihemaakuntakaavassa määritellään suuret yhteiset kehittämislinjat seuraavien teemojen osalta: elinkeinot ja innovaatiot, logistiikka, tuulivoima, viherrakenne ja kulttuuriympäristöt. Uudenmaan maakuntavaltuusto hyväksyi kaavan 24.5.2017. Maakuntahallitus päätti 21.8.2017, että kaava tulee voimaan ennen kuin se saa lainvoiman. Maakuntakaava tuli voimaan, kun siitä kuulutettiin maakuntakaavan alueen kunnissa. Vireillä oleva: Uusimaa-kaava 2050 kokoaa yhteen kaikki maankäytön keskeiset teemat, jotka tulee ratkaista maakuntakaavalla. Tullessaan voimaan Uusimaa-kaava korvaa nyt voimassa olevat Uudenmaan ja entisen Itä-Uudenmaan alueen maakuntakaavat. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) oli julkisesti nähtävillä vuonna 2017. Uudenmaan maakuntakaavassa Teirinsyrjän kaava-alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Suunnittelualue rajautuu Kehä III:n moottoriväylään ja Espoonväylän yhdystiehen ja sijoittuu Lommilan vähittäiskaupan suuryksikön ja Espoon keskuksen keskusta-alueen läheisyyteen. Maakuntakaavassa ohjataan liiketilojen rakentamista seudullisten alarajojen avulla. Taajamatoimintojen alueella on maakuntakaavassa määritetty vähittäiskaupan suuryksiköiden alarajat seuraavasti: Sellaisen vähittäiskaupan, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua perustelluista syistä myös keskusta-alueiden ulkopuolelle, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa, koon alaraja on Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 30 000 k-m². Muun erikoistavarakaupan osalta koon alaraja on Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 10 000 k-m². Päivittäistavarakaupan osalta koon alaraja on Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa 5 000 k-m² ja Uudenmaan muissa kunnissa 2 000 k- m², ellei selvitysten perusteella muuta osoiteta. Maakuntakaavassa myös todetaan, että yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa voidaan taajamatoimintojen alueille palveluverkon tarpeiden perusteella osoittaa uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä sekä turvata kehittämisedellytykset olemassa oleville vähittäiskaupan suuryksiköille silloin, kun kyseiset suuryksiköt ovat merkitykseltään paikallisia.

6 (28) 2.1.2 Yleiskaava Kuva 1. Ote Uudenmaan maakuntakaavasta (lähde: Uudenmaanliiton karttapalvelu 4/2018 Uudenmaan liitto ja Itä-Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos lupa nro 744/MYY/06) Voimassa oleva: Espoon pohjoisosien yleiskaava, osa I Kaava-alue käsittää pääosan kahdesta pohjoisimmasta suuralueesta. Kaava sai lainvoiman vuonna 1997. Vireillä oleva: Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaava Espoon pohjoisosien yleiskaavassa, osa I alue on varattu yhdyskuntateknisen huollon alueeksi (ET) ja julkisten palveluiden ja hallinnon alueeksi (PY) (kuva 2). Alue varataan yhdyskuntateknisen huollon toimitiloja ja laitteita varten sekä julkisten palveluiden ja hallinnon tiloille. Kuva 2. Ote voimassa olevasta yleiskaavasta (4/2018) Espoon kaupunki.

7 (28) Vireillä olevassa Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavassa alue on osoitettu elinkeinotoimintojen alueeksi (kuva 3). Aluetta kehitetään monipuolisten työpaikkatoimintojen sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien tuotantotoimintojen alueena. Alueelle voidaan sijoittaa yritystoiminnan lisäksi palveluja ja hallintoa sekä sellaisia yhdyskuntateknisen huollon toimintoja, joista ei aiheudu ympäristöhäiriötä. Uudessa yleiskaavaluonnoksessa on esitetty myös yhdyskuntateknisen huollon alueet omina aluevarauksinaan. Suunnittelualueelle ei sijoitu yhdyskuntateknistä huoltoa vanhasta yleiskaavasta poiketen, vaan se keskitetään kokonaisuudessaan elinkeinotoimintojen käyttöön. Espoon kaupunginhallitus hyväksyi Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavaluonnoksen nähtäville 12.3.2018. Yleiskaavaluonnos oli nähtävillä 3.4. 3.5.2018. Kaupallisiin palveluihin liittyviä ratkaisuja tarkennetaan luonnosvaiheen jälkeen. Kuva 3. Ote yleiskaavaluonnoksesta (4/2018) Espoon kaupunki. 2.1.3 Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Mikkelä II C -niminen asemakaavan muutos, joka on saanut lainvoiman 15.2.2010 (kuva 4). Alue on asemakaavassa osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1). Alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälätiloja sekä lisäksi ravintola-, ruokapalvelu- ja huvipalvelutiloja. Alueelle saa sijoittaa yhden enintään 400 k-m 2 päivittäistavarakaupan myymälän. Muun vähittäiskaupan osuus saa olla enintään 2 000 k-m 2. Alueen kokonaisrakennusoikeus on 9 900 k-m 2.

8 (28) Kuva 4. Ote voimassa olevasta asemakaavasta (4/2018) Espoon kaupunki. 2.1.4 Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen 12.9.2011 ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan 1.1.2012. 2.1.5 Tonttijako Asemakaava-alueelle on laadittu tonttijako ja tontit on muodostettu tonttijaon mukaisesti. 2.1.6 Rakennuskiellot Asemakaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. 2.1.7 Muut suunnitelmat ja päätökset Espoon kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto myönsi suunnittelualueelle suunnitteluvarauksen YIT Talo Oy:lle (ent. Lemminkäinen Talo Oy) liiketontin uudistamiseksi 6.6.2016. Suunnitteluvaraus on uusittu 5.6.2017 ja 30.4.2018. Suunnittelualueen läheisellä Kukkaronmäen liiketontilla 47522/1 on vireillä asemakaavan muutos (Mikkelä II A, 620207), jossa tontin käyttötarkoitus muutetaan liikerakennusten korttelialueesta (K) toimistorakennusten korttelialueeksi (KT). Asemakaavan muutoksella vähennetään alueen kaupallisia palveluita, jolloin maakuntakaavan seudullisuuden alaraja seudullisesti merkittävästä liikepaikasta ei ylity. Alueelle laadittujen kaupallisten selvitysten pohjana on ollut, että Kukkaronmäen tontti ei tule toimimaan tulevaisuudessa liikekäytössä. Mikkelä II A asemakaavan muutos hyväksyttiin kaupunkisuunnittelulautakunnassa 15.8.2018. 2.1.8 Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupunkitekniikan keskuksen laatima ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta 2.2.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Muuralassa Kehä III:n, Espoonväylän ja Espoontien kulmassa. Suunnittelualue on tällä hetkellä pääosin rakentamanton. Aivan suunnittelualueen vieressä sijaitsee Espoon kaupungin teknisen toimen varikko

9 (28) ja Mikkelän paloasema. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee Muuralan pientaloalue ja eteläpuolella Mikkelän pientaloalue. Alueen ohi kulkevat Espoonväylä ja Kehä III tuottavat alueelle paljon ohikulkuliikennettä joka suuntaan. Espoonväylän kautta on suora yhteys Espoon keskukseen, jonne suunnittelualueelta on matkaa noin puolitoista kilometriä. 2.2.2 Maanomistus Suunnittelualue ja ympäröivät katualueet ovat kokonaisuudessaan Espoon kaupungin omistuksessa. 2.2.3 Rakennettu ympäristö Maankäyttö Suunnittelualue on tällä hetkellä pääosin rakentamaton alueella sijaitsevaa Burger King -pikaruokaravintolaa lukuun ottamatta (kuva 5). Alue on toiminut Espoonväylän parannustöiden aikana työmaa-alueena, jossa on säilytetty rakennuskontteja ja työmaakalustoa. Alueen pohjoispuolella sijaitsee Espoon kaupungin teknisen toimen varikko kalustoineen ja itäpuolella Mikkelän paloasema. Etelästä suunnittelualue rajautuu Espoonväylän ja Espoontien katualueisiin ja lännestä Kehä III:n tiealueeseen. Espoonväylän eteläpuolella sijaitsee päivittäistavarakauppa (Lidl) ja huoltoasema (ABC). Kuva 5. Viistoilmakuva suunnittelualueen eteläpuolelta. Espoon kaupunki, 2017. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Suunnittelualueen eteläpuolella sijaitsee Muuralan teollisuusalue, jossa sijaitsee useita työpaikkoja. Alueella sijaitseva Mikkelän varikko ja päivittäistavarakauppa Lidl luovat myös alueelle elinkeinotoimintaa. Alueen suurimmat työpaikka-alueet ja elinkeinotoiminta sijaitsevat Espoon keskuksessa, jonne on matkaa noin puolitoista kilometriä. Yhdyskuntarakenne Suunnittelualue sijoittuu taajamatoimintojen yhdyskuntarakenteeseen (kuva 6). Läheisimmillä asuinalueilla (Gumbölen ja Muuralan pienalueet) sijaitsee tällä hetkellä n. 4 300 asukasta. Suunnittelualueen vaikutusalueella (Gumbölen, Muuralan, Karhusuon, Karvasmäen, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueet) asuu yhteensä noin 12 500 asukasta. Lähialueen suurimmat väestömäärät ovat keskittyneet Espoon keskukseen.

10 (28) Kuva 6. Väestön sijoittuminen Espoossa 2015. FCG, Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvitys, 2017. Kaupunki-/taajamakuva Suunnittelualue on tällä hetkellä varsin vaatimattoman näköinen hiekkakenttä, joka kaipaa uutta ilmettä. Alueen ympäristö koostuu hyvin voimakkaasti kookkaista liike- ja teollisuusrakennuksista. Mikkelän paloasema (kuva 7) antaa alueelle ryhtiä pirteällä julkisivullaan. Suunnittelualue on selvä jatkumo paloaseman tonttiin, joka sijaitsee alueen kaakkoispuolella. Kuva 7. Mikkelän paloasema. Google maps, 2018.

11 (28) Liikenne Ajoneuvoliikenne Suunnittelualue sijaitsee hyvien ajoneuvoliikenteen yhteyksien ääressä. Sitä rajaavat Kehä III, Espoonväylä sekä Espoontie, joille kaikille on nopea yhteys suunnittelualueelta (kuva 8). Kuva 8: Ote ajoneuvoliikenteen tavoiteverkosta Kaavoituksen kanssa samaan aikaan käynnissä on ollut Espoonväylän parantamishanke, jossa katua levennetään 2+2-kaistaiseksi välillä Kehä III -Espoonjoki. Espoontie säilyy 1+1-kaistaisena kokoojakatuna. Espoonväylän ja Espoontien välinen liittymä on valo-ohjattu. Ajoyhteys suunnittelualueelle kulkee Espoontiehen liittyvän päättyvän tonttikadun Teirinsyrjän kautta. Hankealueen saavutettavuutta henkilöautolla on tarkasteltu tieverkkoa pitkin laskettujen saavutettavuusvyöhykkeiden avulla (kuva 9). Alle 500 metrin etäisyydellä hankealueesta asuu noin 600 asukasta, alle 1 km etäisyydellä noin 3 000 asukasta, alle 3 km etäisyydellä noin 24 000 asukasta ja alle 5 km etäisyydellä noin 46 500 asukasta. Kuvassa 6 on esitetty Teirinsyrjän -hankkeen 1, 3 ja 5 kilometrin saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin laskettuna.

12 (28) Kuva 9. Suunnittelualueen saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin laskettuna. FCG, Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvitys, 2017. Jalankulku ja pyöräily Espoonväylän länsireunalla kulkee eroteltu ja itäreunalla yhdistetty jalankulkuja pyörätie, joka on pyöräilyn pääreitti. Lisäksi kadun itäpuolella kulkee yhdistetty jalankulku- ja pyörätie Espoontien liittymästä etelään. Espoontien molemmin puolin kulkee yhdistetyt jalankulku- ja pyörätiet, joista pohjoispuolinen päättyy paloaseman kohdalle. Teirinsyrjän itäreunassa kulkee yhdistetty jalankulkuja pyörätie. Jalankulun ja pyöräilyn pääreitit on esitetty kuvassa 10.

13 (28) Kuva 10: Ote kevyen liikenteen tavoiteverkosta Mikkelän alueen lähiasutuksen varsin suuri määrä ja hyvät kävely- ja pyöräilyyhteydet läheisiltä asuinalueilta luovat edellytykset kävellen ja pyöräillen tehtäville asiointimatkoille. Mikkelän alueen tavoittaa kymmenessä minuutissa kävellen noin 2 900 asukasta ja pyöräillen noin 22 200 asukasta. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Alueella sijaitsevalle Burger King -pikaruokaravintolalle kuljetaan Teirinsyrjän kautta. Alueelle on yksi liittymä ja pysäköinti on järjestetty Teirinsyrjän ja Espoontien puoleiselle alueelle maantasopysäköintinä. Julkinen liikenne Suunnittelualuetta lähimmät linja-autopysäkit sijaitsevat Espoonväylän ja Espoontien liittymän yhteydessä. Espoonväylällä liikennöivät seuraavat linjat: - 168 Espoon keskus Mikkelä Kauklahti - 241(V) Espoon keskus Hirvisuo - 242 Espoon keskus Muurala Nupuri Siikaniemi - 243 Espoon keskus Muurala Kolmperä Kolmiranta Veikkola

14 (28) Espoon asema sijaitsee noin 1,2 kilometrin etäisyydellä suunnittelualueesta. Asemalta on lähijunayhteydet Helsingin ja Kirkkonummen suuntiin. Saavutettavuutta joukkoliikenteellä on tarkasteltu HSL:n matka-aikatietojen perusteella. Hanke-alueen tavoittaa joukkoliikenteellä alle 10 minuutissa noin 3 400 asukasta, alle 20 minuutissa noin 15 800 asukasta ja alle 30 minuutissa noin 30 600 asukasta. Kävellen hankealueen tavoittaa 10 minuutissa noin 2 900 asukasta ja pyöräillen 10 minuutissa noin 22 200 asukasta. Palvelut Suunnittelualueen läheisyydessä sijaitsee tällä hetkellä yksi päivittäistavarakauppa (Lidl), jonka koko on 1 700 k-m 2. Lisäksi alueella sijaitsee huoltoasema (ABC Deli), joka tarjoaa pieniä myymäläpalveluita. Alueen kaupalliset palvelut ovat keskittyneet Espoon keskuksen ja Lommilan alueelle (kuva 11 ja 12). Suunnittelualueen läheisyydessä alle 500 metrin etäisyydellä sijaitsee kaksi isoa koulua (Koulumestarin koulu ja Mikkelän koulu). Kuva 11. Espoon erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden sijainti 2017. FCG, Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvitys, 2017.

15 (28) Kuva 12. Mikkelän lähialueiden toiminnot. Entercon, Mikkelän varikkoalueen kaupalliset vaikutukset, 2010. Yhdyskuntatekninen huolto Alueen vieressä sijaitsevan katuverkon parantaminen on parhaillaan käynnissä. Espoonväylän parantamisen välillä Kehä III Iso-Maantie on tarkoitus valmistua vuoden 2018 aikana. Espoonväylän parantaminen kattaa myös Espoontien alkupään osalta. Suunnittelualueelle kulkeva Teirinsyrjän katu on rakennettu ja alueella on muuten valmis kunnallistekniikka. 2.2.4 Luonnonolosuhteet Suunnittelualueen maaperä on täyttömaata. Täyttömaa on enimmäkseen siltin ja saven sekaista maa-ainesta, jossa on mukana paikoin runsaasti isoja kiviä tai louhetta. Rakennettavuusluokka vaihtelee välillä 3A 4. Lähimmät luokitellut pohjavesialueet sijaitsevat yli kolmen kilometrin etäisyydellä kohteesta. 2.2.5 Suojelukohteet Suunnittelualueen eteläreunalla sijaitsevalla s-1-merkinnällä varustetulla alueen osalla kasvaa vanhoja jalokuusia, jotka ovat kaupunkikuvallisesti merkittäviä. Puiden kasvuolosuhteet tulee varmistaa rakennustyömaan aikana. Työmaan aikana alue tulee rajata siten, että puut ja niiden juuristot eivät vaurioidu merkittävästi. 2.2.6 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualue sijaitsee Kehä III:n ja Espoonväylän melualueella. Liikennemelulla ei ole vaikutusta kaupallisten palveluiden suunnitteluun.

16 (28) 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Maakuntakaavassa alue sijoittuu taajamatoimintojen rakentamisalueelle. Maakunnallisista tavoitteista on käyty keskustelua koko kaavoitusproessin ajan Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen sekä Uudenmaan liiton kanssa. Maakuntakaavan ensisijaisena tavoitteena on, että seudullisesti merkittävät kaupan alueet sijoittuvat keskusta-alueille tai erikseen maakuntakaavassa niille osoitetuille paikoille. Taajamatoimintojen alueelle on mahdollisuus sijoittaa liiketiloja, jotka palvelevat paikallista väestöä, eivätkä aiheuta alueelle seudullisia vaikutuksia. Espoon kaupallisia palveluita on tarkasteltu kokonaisuutena vuonna 2011 laaditussa Espoon kaupan palveluverkkoselvityksessä ja -suunnitelmassa, joka tähtää palveluverkon kehittymisessä vuoteen 2030. Selvityksen mukaan väestön ja ostovoiman kasvuun perustuva laskennallinen vähittäiskaupan mitoitus edellyttäisi noin 940 000 k-m 2 lisäliiketilaa koko kaupungin alueelle vuoteen 2030 mennessä. Selvityksessä on osoitettu kaupungin suurimmat kaupunkikeskukset, isot ja pienet paikalliskeskukset, lähipalvelukeskukset ja seudulliset erikoistavarakaupan vyöhykealueet. Palveluverkkoselvityksessä Mikkelän alueesta on tarkoitus luoda lähipalvelukeskus ja seudullinen erikoistavarakaupan vyöhyke, jonne sijoitetaan pääsääntöisesti tilaa vaativaa kauppaa, mutta myös muita suuren pinta-alan yksiköitä (kuva 13). Alueella on selvityksen mukaan kohtuullinen väestopohja ja lähipalvelut pystyvät hyödyntämään myös läheisten seudullisten erikoiskaupan suuryksikköjen alueen asiakasliikenteen. Kuva 13. Espoon kaupan palveluverkkosuunnitelma 2030. Espoon kaupunki 2011.

17 (28) 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa korttelin käyttötarkoitus liikerakennusten korttelialueesta (KL-1) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-1). 3.3 Osallisten tavoitteet Asemakaavan muutos pohjautuu lakimuutokseen, joka koskee vähittäiskaupan suuryksikköä. Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta tuli voimaan 1.5.2017. Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli 4 000 k-m² suuruista vähittäiskaupan myymälää. Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. Lakimuutoksen seurauksena liikekeskuksen sijoittaminen suunnittelualueelle nykyisen voimassa olevan asemakaavan mukaan ei ole enää mahdollista, koska nykyisin myös tilaa vaativa kauppa luetaan mukaan vähittäiskaupan suuryksikköön. Suunnittelun tavoitteena on nostaa päivittäistavarakaupan määrää alueella ja samalla vähentää erikoistavarakaupan määrää. Alueen liikekeskukseen on tarkoitus sijoittaa ruokakauppa, joka palvelee lähialueen asukkaita sekä tilaa vaativaa kauppaa, jota ei voida sijoittaa keskusta-alueille. Hakijan tavoitteena on saada liikekeskus toimimaan alueella syyskuussa 2019 tai viimeistään tammikuussa 2020. Asukasmielipiteet Asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.1. 22.1.2018. Suunnitelmasta saatiin nähtävilläoloaikana yksi mielipide. Mielipiteen mukaan suunnittelualueen meluhaitat ulottuvat Mickelsinkujan pientalojen alueelle. Meluhaitta koostuu uuden liikekeskuksen ja Mikkelän paloaseman liikenteestä. Nykyisessä Espoonväylän katusuunnitelmassa meluaita on suunniteltu kattamaan ainoastaan Mickelsinkuja 8 C-talon alueen. Mielipiteen mukaan meluaita tulisi jatkaa kattamaan myös Mickelsinkuja 8 A- ja B-talot tai vaihtoehtoisesti koko Espoontien varren. Alueelle tehtiin meluselvitys Sito Oy:n toimesta. Meluesteen tarve alueella täytyy jo nykyisillä liikennemäärillä ilman suunnitellun hankkeen toteuttamista. Melueste tullaan rakentamaan Espoontien parantamisen yhteydessä. Uuden meluesteen sijainti tullaan osoittamaan katusuunnitelmassa, joka tulee virallisesti nähtäville. Myös asemakaavaehdotuksesta saatiin yksi muistutus. Muistutus ei kohdistunut asemakaavan sisältöön, vaan siinä oltiin huolissaan alueen lähellä sijaisevan Arvelanniityn kevyenliikenteenväylän toteuttamisesta. Kevyenliikenteenväylä on kaavoitettu alueelle 1994, mutta se ei ole koskaan toteutunut kaavan mukaisesti. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Alueelle suunnitellaan uutta liikerakennusta, jonne sijoittuu päivittäistavarakauppaa ja tilaa vaativaa kauppaa sekä mahdollisesti ravintola- ja viihdepalveluita. Liikerakennuksen tavoitteena on toteutua aluetta palvelevaksi lähikaupaksi, joka ympärillä olevien asukkaiden lisäksi palvelee myös Pohjois-Espoon asukkaita ja ohikulkuliikennettä. Tilaa vaativan kaupan tavoitteena on kerätä asiakkaita myös kauempaa. Uuden liikerakennuksen sijoittaminen alueelle lisää kaupallisten palveluiden tarjontaa ja täydentää erityisesti puutteellista päivittäistavarakaupan osuutta alueella. Alueen negatiivinen ostovoima vähenee ja erityisesti pohjoispuolella

18 (28) sijaitsevien pientaloalueiden (Muurala, Gumböle, Karhusuo ja Nupuri) palveluntarjonta lisääntyy nykytilanteeseen verrattuna. 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala 26 952 m 2. Kokonaiskerrosala on 9 900 k-m 2. Alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan kaupan myymälätiloja sekä ravintola-, huvi- ja ruokapalveluita. Päivittäistavarakaupan osuus saa olla enintään 2 520 k-m 2. Alueen kokonaisrakennusoikeus ei muutu asemakaavan muutoksella. 4.3 Kaavan mukainen rakennettu ympäristö 4.3.1 Maankäyttö Korttelialueet Liikerakennusten korttelialue, jonne saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, KM-1 Korttelialueen kokonaisrakennusoikeus on 9 900 k-m 2. Korttelitehokkuus on e=0,37. Kerrosluku on I. Alueen rakennusoikeus on jakautunut tonttijaon mukaisesti niin, että uudella liikekeskuksella on rakennusoikeutta 8 700 k-m 2 ja Burger King -pikaruokaravintolalla on 1 200 k-m 2. Liikerakennusten korttelialueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälätiloja sekä ravintola-, ruoka- ja huvipalvelutiloja. Alueelle saa sijoittaa yhden päivittäistavarakaupan myymälän, jonka osuus saa olla enintään 2 520 k-m 2 rakennusalalle merkitystä rakennusoikeudesta. Alueelle saa sijoittaa pääkäyttötarkoitusta palvelevia toimistotiloja. Tilaa vaativa kaupan määritelmä asemakaavassa tarkoittaa tilaa vaativaa tavaraa esimerkiksi moottoriajoneuvojen kauppaa tai näiden varaosia ja tarvikkeita, rengaskauppaa, vene- ja venetarvikekauppaa, matkailuvaunujen kauppaa, huonekalukauppaa, sisustustarvikekauppaa (rakenteellinen sisustus), rautakauppaa, rakennustarvikekauppaa, maatalouskauppaa, puutarha-alan kauppaa tai kodintekniikkakauppaa. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi alueelle saa rakentaa pysäköintitilat, jätehuoltotilat ja kiinteistönhoidon tilat, huolto- ja lastaustilat, talotekniikan vaatimat tilat ja kuilut, väestönsuojatilat sekä alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat. Kaupunkikuva Asemakaavaehdotuksessa on määrätty uuden liikerakennuksen julkisivusta seuraavasti: Espoonväylän ja Espoontien puoleiset julkisivut tulee sovittaa Mikkelän paloaseman kanssa yhteensopiviksi materiaalivalinnoilla ja julkisivujen jäsentelyllä sekä käyttää ulkomyynti- ja ulkovarastoalueiden rajaamisessa kokonaisuutta yhtenäistäviä ja huoliteltuja rakenteita ja aitauksia. Kadun puoleisten julkisivujen tuee muodostaa yhtenäinen kokonaisuus, jota jäsennellään näyteikkunoin ja sisäänkäyntikatoksin. Julkisivujen umpiosien tulee ainakin osittain olla kiviainesta. Ikkunapinta-alasta saa peittää mainos- tai muussa vastaavassa tarkoituksessa enintään 25 %. Asemakaavamääräyksillä on määrätty lisäksi pysäköintialueiden jaksottamisesta puiden ja pensaiden avulla, sekä jalankulkureittien rakennusmateriaaleista ja korttelialueen korkotasosta.

19 (28) 4.3.2 Liikenne Ajoneuvoliikenne Liikekeskuksen liikenne kulkee Teirinsyrjän kautta Espoontielle ja liittyy siitä liikenneverkkoon. Rambollin vuonna 2017 laatiman Mikkelän Takomon liikenneselvityksen mukaan nykyinen katuverkko liittymäjärjestelyineen ei riitä uuden liikekeskuksen liikenteelle enää vuoden 2020 jälkeen. Teirinsyrjältä on Espoontien liittymää lähestyttäessä kääntyvät kaistat oikealle ja vasemmalle. Espoontieltä ei ole erillisiä liittymäjärjestelyjä Teirinsyrjälle. Espoontie on 1+1-kaistainen kokoojakatu. Espoonväylän parantamisen jälkeen Espoontien suunnasta tulevalle liikenteelle on oma kaista suoraan menevälle, oikealle ja vasemmalle kääntyvälle liikenteelle. Teirinsyrjän ja Espoontien liikenne tulee kasvamaan merkittävästi hankkeen toteutumisen jälkeen (kuva 14). Liikenneselvityksen perusteella Teirinsyrjän ja Espoontien risteys vaatii tulevaisuudessa liikennevalo-ohjauksen. Teirinsyrjän ja Espoontien liittymä toimii liikenteellisestä näkökulmasta vielä vuonna 2020 ilman liikennevalo-ohjausta, vaikka uusi asemakaava olisi toteutettu. Teirinsyrjältä vasemmalle kääntyminen on kuitenkin ajoittain haastavaa. Jalankulkijat joutuvat ylittämään kolme kaistaa Teirinsyrjän kohdalla, mikä ei ole suotavaa turvallisuuden näkökulmasta. Tämä puoltaa liikennevalojen ja keskisaarekkeen toteuttamista hankkeen yhteydessä. Vuoden 2020 jälkeen risteyksen toiminta vaatii liikennevalojen rakentamisen. Liikennevalojen rakentaminen tulee ruuhkauttamaan Espoontien Teirinsyrjän suuntaan käännyttäessä. Tämän seurauksena Espoontielle tulee rakentaa vähintään 40 metriä pitkä vasemmalle kääntyvä kaista. Kuva 14. Espoontien ja Teirinsyrjän iltahuipputunnit tarkasteltuna. Ramboll, Mikkelän Takomon liikenneselvitys 2017. Jalankulku ja pyöräily Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta jalankulun ja pyöräilyn järjestelyihin katujen varsilla. Asemakaavamääräyksellä vaaditaan, että korttelin sisäiset jalankulku- ja pyöräilyreitit tulee suunnitella sujuviksi ja turvallisiksi. Jalankulkualueiden materiaalin tai värityksen tulee poiketa liikennealueiden materiaaleista. Pyöräpysäköintiä vaaditaan toteutettavaksi vhintään yksi pyöräpaikka liikenrakennuksen 70 k-m 2 kohti. Pyöräpaikkojen tulee sijaita sisäänkäyntien läheisyydessä ja vähintään puole niistä tulee kattaa. Alueen sisäinen liikenne ja paikoitus Ajoyhteys kortteliin kulkee Teirinsyrjä-kadun kautta. Asemakaavassa osoitetaan liittymäkielto Korttelin Espoonväylän ja Espoontien puoleisille sivuille. Autopaikkoja vaaditaan toteuttamaan vähintään yksi autopaikka liikerakennuksen 50 k-m 2 kohti. Liikuntaesteislle tulee toteuttaa vähintään kaksi autopaikkaa ensimmäistä alkavaa 50 autopaikkaa kohden ja sen jälkeen yksi autopaikka alkavaa 50 autopaikkaa kohden. Korttelisuunnitelman mukaan liiketilojen autopaikat sijoittuvat rakennusten eteläpuolelle Espoonväylän varteen. Pysäköintialueelle on osoitettu kaksi liittymää Teirinsyrjältä. Lisäksi rakennusten pohjoispuolelle on ajoyhteys huoltoliikennettä varten.

20 (28) Espoon kaupungin tilapalveluiden kanssa on sovittu, että Mikkelän varikon pysäköintialuetta Teirinsyrjän itäpuolella voidaan vuoroittaiskäyttöperiaatteella käyttää myös liiketilojen pysäköintiin iltaisin ja viikonloppuisin. 4.3.3 Palvelut Asemakaavan muutoksella parannetaan alueen kaupallisia palveluita. Asemakaavan muutoksella alueen päivittäistavarakaupan osuus nousee ja se on yhteensä 2 520 k-m 2. 4.3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Alue on kytkettävissä olevassa oleviin kunnallistekniikan verkostoihin. 4.3.5 Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Kiinteistöllä 49-47-540-5 on tehty jätteisyys- ja pima-tutkimuksia vuonna 2016. Kiinteistöllä ei havaittu tällöin jätteitä eikä pilaantuneita maita. Kiinteistölle ei ole merkitty rajoitteita maaperän tilan tietojärjestelmässä. Kiinteistöllä 49-47-540-6 on tehty vuonna 2016 pilaantuneen maaperän tutkimuksia ja kunnostus. ELY-keskus on 14.2.2017 hyväksynyt vuonna 2016 tehdyn maaperän kunnostuksen. Kiinteistölle on kuitenkin merkitty maa-ainesten käyttörajoite maaperän tilan tietojärjestelmään, koska kiinteistölle on jäänyt arseenia kynnysarvon ylittävä määrä. Maita pois vietäessä on huomioitava maaaineksen arseenipitoisuuden vuoksi annettu käyttörajoite. Alueen rakennustöissä on lisäksi huomioitava mahdollisen jätteellisen maan sijoittaminen. Asemakaavassa on esitetty määräys pilaantuneiden maiden huomioimisesta. 4.3.6 Kaavan mukainen luonnonympäristö Korttelialueen Espoonväylän puoleiselle sivulle on osoitettu kolme metriä leveä istutettava alue, ja Espoontien reunalle on osoitettu yhdeksän metriä leveä puilla ja pensailla istutettava alue puskuriksi katualueille. 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet Korttelialueen eteläreunalla sijaitsevalla s-1-merkinnällä varustetulla alueen osalla kasvaa vanhoja jalokuusia, jotka ovat kaupunkikuvallisesti merkittäviä. Puiden kasvuolosuhteet tulee varmistaa rakennustyömaan aikana. Työmaan aikana alue tulee rajata siten, että puut ja niiden juuristot eivät vaurioidu merkittävästi. 4.5 Ympäristön häiriötekijät Alue sijaitsee sekä Kehä III:n että Espoonväylän melualueella. Alueen rakentuminen suojaa ympäröivää asutusta Kehä III:n ja Espoonväylän meluhaitoilta. Sijoittuminen melualueelle ei vaikuta liikerakennuksen kaavaratkaisuihin. 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET Asemakaavan keskeisimpiä vaikutuksia on arvioitu alueelle laadituissa selvityksissä. FCG suunnittelu ja tekniikka Oy laati alueelle kaksi päivittäistavarakaupan selvitystä (30.6.2017 ja 15.11.2017). Selvityksissä arvioitiin erityisesti päivittäistavarakaupan paikallisuutta ja vaikutuksia alueen muihin palveluihin. Alueelle laadittiin myös liikenteen toimivuustarkastelu 31.10.2017 Ramboll Oy:n toimesta sekä hulevesien hallintasuunnitelma 8.12.2017 Sito Oy:n toimesta. 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Mikkelän alueelle suunnitellun päivittäistavarakaupan toteutus täydentää Espoon läntisten ja pohjoisten alueiden päivittäistavarakaupan palvelutarjontaa. Mikkelän vaikutusalueen nykyinen päivittäistavarakaupan tarjonta ei vastaa

21 (28) alueen asukkaiden kysyntää, joten uudet päivittäistavarakaupan palvelut edistävät alueellisesti tasapainoisen päivittäistavarakaupan palveluverkon kehitystä. Erityisesti lähimpien pientaloalueiden (Muurala ja Gumböle) lähipalvelut ovat tällä hetkellä alimitoitettuja. Mikkelän alue sijaitsee olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa ja on hyvin saavutettavissa eri kulkumuodoilla, joten päivittäistavarakaupan sijoittumisella alueelle ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Alueen rakentuminen luo kaupunkimaisempaa ja jäsentyneempää ympäristöä nykytilaan verrattuna. Uuden päivittäistavaramyymälän sijoittumisen mahdollistaminen Mikkelän alueelle edistää myös toimivan kilpailun toteutumista. Kaupalliset vaikutukset Uudenmaan maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueella merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on tilaa vaativan erikoistavaran kaupassa 30 000 k-m². Muun erikoistavaran kaupan osalta koon alaraja on Espoossa 10 000 k-m² ja päivittäistavarakaupassa 5 000 k-m², ellei selvitysten perusteella muuta osoiteta. Maakuntakaavan perusteella yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa voidaan taajamatoimintojen alueille palveluverkon tarpeiden perusteella osoittaa uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä sekä turvata kehittämisedellytykset olemassa oleville vähittäiskaupan suuryksiköille silloin, kun kyseiset suuryksiköt ovat merkitykseltään paikallisia. Hakijan tavoitteena on sijoittaa alueelle päivittäistavarakauppaa 2 520 k-m 2 sekä tilaa vaativaa kauppaa 6 100 k-m 2, joista osa toteutetaan mahdollisesti ravintola-, ruoka- tai viihdepalveluina. Mikkelän alueella sijaitsee tällä hetkellä jo yksi päivittäistavarakauppa (Lidl), jonka koko on 1 700 k-m 2. Toukokuussa 2017 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain lakimuutoksen seurauksena tontille voi toteuttaa kaupan laadusta riippumatta 4 000 k-m 2 liiketilaa. Lidl:n lisäksi alueella sijaitsee toteutumaton liikerakennusten tontti (Kukkaronmäki), jolle on voimassa olevan asemakaavan perusteella mahdollisuus myös toteuttaa 4 000 k-m 2 päivittäistavarakauppaa. Yhdessä alueella olevien kaupallisten palveluiden kanssa hanke ylittää maakuntakaavassa osoitetun seudullisuuden alaraja, ellei selvityksillä toisin osoiteta. Päivittäistavarakaupan selvityksessä Mikkelän Takomon osalta vaikutuksia on arvioitu uuden päivittäistavarakaupan koon ollessa 3 000 k-m 2. Selvityksessä on huomiotu nykyisen päivittäistavarakaupan (Lidl) mahdollinen laajentuminen. Selvityksessä on myös huomioitu, että Kukkaronmäen liiketontilla ei tule olemaan liiketoimintaa tulevaisuudessa. Kukkaronmäen alueelle tehtiin asemakaavan muutos (Mikkelä II A) vuoden 2018 aikana, jossa liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) muutettiin toimistorakennusten korttelialueeksi (KT). Asemakaavan muutos hyväksyttiin kaupunkisuunnittelulautakunnassa 15.8.2018. Kaupallisen selvityksen perusteella alueen kaupallisten vaikutusten ensisijainen vaikutusalue on Gumbölen, Muuralan, Karhusuon, Karvasmäen, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueiden muodostama alue. Alueella asuu tällä hetkellä noin 12 400 ihmistä ja asukasmäärä lisääntyy vuoteen 2025 mennessä noin 15 %. Toissijainen vaikutusalue on Espoonkartanon, Kauklahden, Kaupunginkallion, Suvelan ja Vanttilan pienalueet, joissa asuu noin 22 000 ihmistä. Mikkelän päivittäistavarakaupan liikerakentamisen vaikutuksia nykyisten päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin sekä vaikutusalueella suunnitteilla olevien päivittäistavarakaupan hankkeiden toteutumismahdollisuuksiin on arvioitu vertaamalla Mikkelän päivittäistavarakaupan mitoitusta vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioituun laskennalliseen liiketilatarpeeseen. Vaikutusalueen laskennallinen liiketilan lisätarve on vuoteen 2025 mennessä 2 300 k-m 2. Myyntitehokkuuden kautta tarkasteltuna alueen myyntitehokkuusindeksi (228) on huomattavasti korkeampi kuin koko maan keskiarvo (100). Koko Espoon alueella myyntitehokkuusindeksi on tällä hetkellä 137. Alueen korkea

22 (28) myyntitehokkuus on merkki siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettua alueella eikä palveluiden määrä vastaa alueen kysyntää. Koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna alueen päivittäistavarakaupan laskennallinen lisätarve olisi vuoteen 2025 mennessä 3 120 k-m 2. Liiketilan lisätarpeen lisäksi Mikkelän koko vaikutusalueen ostovoiman siirtymä on tällä hetkellä negatiivinen ja noin 20 % vaikutusalueen ostovoimasta virtaa alueen ulkopuolelle (kuva 15). Ensisijaisella vaikutusalueella ostovoiman nettosiirtymä on noin -43 % ja toissijaisella vaikutusalueella noin -6 %. Kuva 15. Päivittäistavarakaupan siirtymä Espoon tilastoalueilla 2009. Siniset alueet kuvaavat, että ostovoima siirtyy alueelta pois. Espoon kaupunki, Espoon kaupan palveluverkkoselvitys ja -suunnitelma 2030. Kysynnän ja tarjonnan tasapaino vaatii Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella päivittäistavarakaupan liiketilaa lisää jo nykytilanteessa myyntitehokkuudesta riippuen noin 2 670 3 630 k-m 2. Tällöin liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä olisi yhteensä noin 4 970 6 750 k-m 2. Kuvassa 16 on tarkasteltu liiketilan lisäystä suhteessa liiketilan lisätarpeeseen. Vaihtoehdossa A alueelle sijoittuisi pelkästään uusi päivittäistavarakauppa (Mikkelän Takomo) ja vaihtoehdossa B uuden päivittäistavarakaupan lisäksi nykyinen päivittäistavarakauppa (Lidl) laajenisi täyden rakennusoikeuden verran.

23 (28) Kuva 16. Liiketilan lisätarve arvioituna uudella myymälällä ja Lidl:n laajennuksella. FCG, Mikkelän Takomon päivittäistavarakaupan selvitys, 2017. Paikallisuus Mikkelän päivittäistavarakauppa tulee olemaan tyypiltään lähipalvelutyyppinen toteutus, jolloin sille riittää välittömän lähiasutuksen ostovoima. Päivittäistavarakaupan selvityksen avulla mallinnettu vaikutusalue ulottuu Mikkelään lähimmille pienalueille. Vaikutusalueen ulkopuolella todennäköisyys asioida Mikkelän myymälöissä on pieni. Nykyisessä voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on osoitettu päivittäistavarakauppaa ja erikoistavaran kauppaa yhteensä 2 400 k-m 2. Kaavamuutoksen jälkeen alueelle sijoittuu 2 520 k-m 2 päivittäistavarakauppaa, mutta alueelle ei sallita enää erikoistavaran kaupan sijoittumista. Liikekeskuksen kaupallinen laatu säilyy hyvin samanlaisena nykytilanteeseen verrattuna. Päivittäistavarakaupan ja erikoistavarakaupan vaikutusten ero on hyvin pieni ja niiden asiakaskäyttäytyminen toimii samalla periaatteella. Alueelle sijoittuva tilaa vaativa kauppa tulee olemaan luonteeltaan laajempi tarjoajien keskittymä, jolloin sen vaikutusalue on koko Espoo tai laajemminkin koko pääkaupunkiseutu. Tilaa vaativan kaupan seudulliset alarajat ovatkin tämän vuoksi huomattavasti suuremmat. Mikkelän Takomon osalta tilaa vaativan kaupan osuus tulee olemaan vain noin viidesosa maakuntakaavan mukaisesta seudullisesta alarajasta. Sekä päivittäistavarakaupan että tilaa vaativan kaupan osalta vaikutukset muun Espoon kaupallisten palvelujen kehittymiseen jäävät pieniksi: ensimmäisessä vaihtoehdossa vaikutus rajautuu lähialueille ja jälkimmäisessä se jakautuu niin suurelle alueelle, että vaikutus jää pieneksi. Yleiskaava Asemakaavan muutos sijoittuu yleiskaavan mukaiselle yhdyskuntateknisen huollon alueelle (ET) sekä julkisten palveluiden ja hallinnon alueelle (PY). Voimassa olevan yleiskaavan vahvistumisen jälkeen vuonna 2011 tehdyssä Espoon kaupan palveluverkkosuunnitelmassa Mikkelän alue on osoitettu pieneksi palvelukeskukseksi ja erikoistavarakaupan alueeksi. Suurten liikenneväylien risteysalue on todettu saavutettavuuden osalta hyväksi kaupan alueeksi. Vaikka kaavamuutoksen mukainen kortteli on osoitettu yhdyskuntateknisen huollolle ja julkisille palveluille, on risteysalueelle osoitettu käyttötarkoituksia, jotka mahdollistavat liiketilojen sijoittumisen. Asemakaavan muutos edistää palveluverkkosuunnitelman tavoitteita tuomalla sekä lähipalveluita (päivittäistavarakauppa), sekä laajempi alaisia tilaa vaativan kaupan palveluita Mikkelän alueelle. Yleiskaavan mukaisella ET ja PY alueella sijaitsee tällä hetkellä jo ennestään kaupungin varikko, sekä Mikkelän paloasema. Espoon pohjoisosien yleiskaava osa I osoittaa kunkin alueen pääasiallisen käyttötarkoituksen. Aluekohtaisen määräyksen ohella rakentamiseen tarkoitetulla alueella sallitaan myös muita toimintoja, mikäli siitä ei aiheudu haittaa alueen pääasialliselle käyttötarkoitukselle. Alueella olevat pääkäyttötarkoituksen mukaiset toiminnot jatkuvat asemakaavan muutoksesta huolimatta. Yleiskaavan mukaisen käyttötarkoitusalueen pinta-alasta 38 % on varattu yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi

24 (28) (ET-1), 36 % kaupallisille toiminnoille (KM-1) ja 26 % katualueeksi. Lisäksi voidaan todeta, että asemakaavan muutoksen vaikutukset tulevat olemaan hyvin vähäisiä jo voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna. Päivittäistavarakaupan määrä korvaa alueelle osoitetun erikoistavarakaupan ja kaupallinen pääpaino on edelleen tilaa vaativassa kaupassa. Kaupunkikuvallisesti tilaa vaativa kauppa tukeutuu hyvin yhdyskuntateknisten rakennusten joukkoon. Yleiskaavan mukainen julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY) on yleiskaavassa nimeämätön varaus, joka ei ole tähän mennessä toteutunut. Sijaintinsa vuoksi aluevarauksen ei katsota soveltuvan julkisille palveluille ja hallinnolle tukikohdan toimintoja lukuun ottamatta. Alueella vireillä olevassa Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavan luonnoksessa liittymäalue on osoitettu elinkeinoelämän alueeksi. Kaavamääräyksen mukaan aluetta kehitetään monipuolisten työpaikkatoimintojen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman tuotantotoiminnan alueena. Lisäksi kaavamääräyksen mukaan alueelle voidaan sijoittaa yritystoiminnan lisäksi palveluja ja hallintoa sekä sellaisia yhdyskuntateknisen huollon toimintoja, joista ei aiheudu ympäristöhäiriöitä. Kaupallisiin palveluihin liittyvien kaavamääräysten osalta yleiskaavaratkaisua tarkennetaan ehdotusvaiheessa, mutta asemakaavan muutos ei ole ristiriidassa luonnoksessa esitettyyn ratkaisuun elinkeinotoimintojen sijoittumisesta Mikkelän alueelle. Yhdyskuntateknisen huollon eri toiminnoille sijaintitekijöiden perusteella hyvin soveltuvat ja potentiaaliset alueet on osoitettu yleiskaavaluonnoksessa yhdyskuntatekninen huolto ja ympäristöterveys 2050 -liitekartassa (oikeusvaikutukseton). Merkinnät eivät poissulje toimintojen sijoittamista muille alueille. Mikkelän tukikohta on yksi yleisten alueiden huoltoon ensisijaisesti tarkoitetuista alueista, jotka liitekartassa on osoitettu informatiivisilla ja profiloivilla kohdemerkinnöillä. Kaupungin tukikohtien ja varastoalueiden tilannetta ja kehitysnäkymiä on tarkasteltu Espoon kaupungin Massojenhallinnan esiselvityksessä (2017), jonka mukaan pohjois- ja keskiosien yleiskaavan alueella olevat tukikohdat ovat tarpeellisia myös tulevaisuudessa. Mikkelän tukikohta voimassa olevan pohjoisosien yleiskaava osa I:n ET-aluevarauksella jatkuu asemakaavan muutoksesta huolimatta. Vaikutus Espoon keskukseen Mikkelän päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntymisen myötä Espoon keskuksen nykyisissä päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrä vähenee Huffin vetovoimamallitarkastelun perusteella noin 10 %. Mikäli myymälöiden myynti vähenisi samassa suhteessa, olisi myymälöiden myyntitehokkuus ( /my-m 2 ) kuitenkin edelleen vain vähän alle Espoon keskiarvon ja selvästi korkeampi kuin koko maan keskiarvo, joten myymälöiden toimintaedellytykset olisivat edelleen keskimääräistä paremmat. Edellä mainitun lisäksi vaikutusalueen ostovoima kasvaa vuosina 2016 2025 noin 17 %, mikä myös osaltaan kompensoi myynnin mahdollista vähenemistä. Päivittäistavarakaupan muutos selvitykseen verrattuna vähentää myös edelleen hankkeen vaikutusta Espoon keskuksen palveluihin. Kilpailun edistäminen Päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen Mikkelän alueella vähentää vaikutusalueen ostovoiman ulosvirtausta ja edistää alueellisesti tasapainoisen päivittäistavarakaupan palveluverkon kehitystä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Vaikutusalueen kysyntä mahdollistaa Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntymisen ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toimintaedellytyksiin. Uuden kaupan edellytyksenä on, että se ei saa heikentää olemassa olevien myymälöiden saavutettuja etuja. Kaupallisen selvityksen perusteella Mikkelän vaikutusalueen päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytykset säilyvät parhaiten tilanteessa, jossa Mikkelän alueelle toteutuu uusi päivittäistavarakappa (3 000 k-m 2 ) ja nykyinen Lidl:n myymälä ei laajene ennen vuotta 2025

25 (28) tai käyttää laajennuksessaan vain osan korttelin käyttämättömästä rakennusoikeudesta (esim. 1 000 1 500 k-m 2 ) ja Kukkaromäen kortteliin osoitettu rakennusoikeus ei toteutu päivittäistavarakaupan liiketilana. Tämän mitoituksen pohjalta hankkeen päivittäistavarakaupan osuus on laskettu 2 520 k-m 2 :iin selvityksen jälkeen. Tämä mahdollistaa myös nykyisen toimijan laajentumisen koko rakennusoikeuden verran heikentämättä merkittävästi Espoon keskuksessa toimivien liiketilojen käyttöä. Hankkeen toteutumisen jälkeen alueen suurin mahdollinen liiketilojen osuus tulee olemaan 13 900 k-m 2. Tästä osuudesta päivittäistavarakauppaa voi olla enintään 6 500 k-m 2 ja tilaa vaativan kaupan tai ravintola-, ruoka- tai viihdepalveluiden osuus 7 400 k-m 2. Koko Espoon keskuksen alueelle on valmistumassa n. 13 000 k-m 2 uutta päivittäistavarakauppaa. Lommila, Bellintie, Mikkelän Takomo ja Espoon keskuksen liiketilojen laajentaminen ylittävät lievästi alueen liiketilan lisätarpeen vuoteen 2025 mennessä. Pitää kuitenkin huomioida, että hankkeet toteutuvat eri aikoina ja erityisesti Bellintien osalta toisen päivittäistavarakaupan toteutuminen on epävarmaa. Lisäksi Lommila ja Espoon keskus ovat laadultaan selvästi seudullisia keskittymiä ja ne tulevat keräämään asiakkaita selvitystä laajemmalta alueelta. Uusien myymälöiden tulo palauttaa jälleen ostovoiman siirtymän oikealle tasolle ja säilyttää alueen vetovoiman ainakin vuoteen 2025 asti. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Mikkelän Takomon liikenneselvityksessä arvioitiin uuden liikekeskuksen vaikutuksia Teirinsyrjään ja Espoontiehen. Liikekeskuksen avaamisen jälkeen Espoontien ja Teirinsyrjän liikennemäärät kasvavat merkittävästi. Liikennelaskennoista saatuihin liikennevirtoihin lisättiin kauppapaikan avaamisvuoden kasvukertoimeksi 5 % ja vuoden 2040 kasvukertoimeksi 30 %, joilla arvioitiin alueen kasvavaa liikennemäärää. Teirinsyrjän ja Espoontien välinen risteys vaatii liikennevalo-ohjauksen vuoden 2020 jälkeen, kun liikekeskus on rakentunut alueelle. Teirinsyrjältä Espoontielle liittyminen tulee hankaloitumaan merkittävästi, jos liikennevaloja ei rakenneta. Lisäksi jalankulkijat joutuvat ylittämään kolme kaistaa Teirinsyrjän kohdalla, mikä ei ole turvallinen ratkaisu. Liikennevalojen rakentaminen tulee ruuhkauttamaan Espoontien Teirinsyrjän suuntaan käännyttäessä. Tämän seurauksena Espoontielle tulee rakentaa vähintään 40 metriä pitkä vasemmalle kääntyvä kaista. Alueen rakentuminen ei tule vaikuttamaan muun teknisen huollon järjestämiseen alueella. 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Asemakaavan muutos muuttaa rakentamattoman joutomaan rakennetuksi kaupan suuryksiköksi. Alueen ympäristö on tällä hetkellä viimeistelemätön eikä kaupan rakentaminen vaikuta heikentävästi maisemaan. Espoonväylän ja Espoontien varrelle osoitetut istutettavat alueet luovat puskurimaisuutta alueen maisemaan. Alueen rakentaminen vaikuttaa merkittävästi alueelta tuleviin hulevesiin. Hulevesien hallintaselvitykessä on esitetty kaksi vaihtoehtoa hulevesien viivytykseen alueella. Ensimmäisessä vaihtoehdossa suunnittelualueen pysäköintiruutujen hulevedet johdetaan tasauksen avulla vastakkaisten pysäköintiruutujen keskilinjaa pitkin etelään, kohti eteläreunan ojaa. Eteläreunan ojan itäpuolisilta alueita hulevedet ohjataan kohti suunnittelualueen eteläisimmän liittymän ajoradan suuntaista hulevesiviemäriä. Rakennuksen itäpäädyn pysäköintiruutujen hulevedet johdetaan Teirinsyrjän suuntaiseen ojaan. Rakennuksen pohjoispuolella hulevedet kootaan hulevesiviemäriä pitkin ja johdetaan Teirinsyrjän suuntaiseen ojaan. Pysäköintiruutujen väliin rakennetaan yläreunoistaan 1,3 metriä leveät viivytyspainanteet, joissa rankkasateen aikainen lammikoituminen sallitaan noin 0,15