LAPPNORUDDENIN RANTA-ASEMAKAAVA Ranta-asemakaavan selostus

Transkriptio

1 Arkkitehdit Kanerva oy Vuorineuvoksentie Helsinki (fax) seppo.kanerva@jippii.fi jatta.kanerva@jippii.fi LAPPNORUDDENIN RANTA-ASEMAKAAVA Ranta-asemakaavan selostus

2 1 PERUS- ja TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Ranta-asemakaava käsittää kiinteistön Lappnorudden Rn:o 2:19 ( ) Sarvilahden kylässä. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Pernajanlahden rannalla Loviisasta lounaaseen rajautuen Hemvikeniiin, Sandvikeniin ja Östervikeniin. Etäisyys Loviisan keskustaan on noin 10 km. Kaava-alueen pinta-ala on maata 16,6999 ha, rantaviivaa n 2,1 km ja vesialuetta 5,72 ha. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Lappnoruddenin ranta-asemakaavalla on tarkoitus suojella kaava-alueella sijaitseva vanha villa, palauttaa se ja sen ympäristö majoitus- ja leiritoiminnasta alkuperäiseen huvilakäyttöön, purkaa villan läheisyyteen myöhemmin rakennetut tilapäiseen kesäkäyttöön tarkoitetut kevyesti eristetyt majoitusrakennukset yhtä lukuun ottamatta ja siirtää niiden rakennusoikeus kolmelle uudelle lomarakennustontille tavalla, joka turvaa rantaan pääsyn muillekin kuin kaavaalueen maanomistajille. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavoitus on käynnistetty alueen maanomistajan aloitteesta kesällä Tekninen lautakunta on päättänyt , että Lappnoruddenin rantaasemakaava tulee vireille. Ranta-asemakaavaa koskeva viranomaisneuvottelu on pidetty Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Ranta-asemakaava Kaavassa on osoitettu kaksi erillistä loma-asuntojen korttelialuetta, joista toiseen on osoitettu yksi lomarakennuksen tontti ja toiseen kolme lomarakennusten tonttia. Kuhunkin tonttiin on ohjeellinen ajoyhteys. Alueiden väliin jää maa-ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta. Alueen eteläosan muodostaa kahden niemen väliin jäävä vesialue. Loma-asuntojen korttelialueella lomarakennusten etäisyys rantaviivasta on 25 m ja rakennusten lattiapinnan korkeusasema vähintään +2,8 m keskivedenpinnan korkeudesta. Rakennusten ja rantaviivan väliin jää olemassa oleva suojapuusto. Näin maisemakuva ei muutu tai heikkene. Suunniteltu rakentaminen sopeutetaan rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön tavalla, jossa turvataan maiseman, kulttuurimaiseman ja luonnonvarojen sekä alueen ominaispiirteiden säilyminen. Toiseen lomarakennusten korttelialueen tonteista on osoitettu kaksi suojeltavaa rakennusta, joista vanhempi on osoitettu suojeltavaksi jo osayleiskaavassa.

3 Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kaava-alueelle osoitettu rakennusoikeus ei ylity. Se tulee mitoitetuksi osayleiskaavassa esitetyn mukaisesti. Ranta-asemakaava-alueen tonttien yhteinen rakennusoikeus on 400 m2. Lisäksi kullekin tontille saa rakentaa enintään 25 m2 suuruisen saunarakennuksen vähintään 20 m etäisyydelle rantaviivasta voimassaolevan rakennusjärjestyksen mukaisesti. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Rantakaava-alue on ollut alunperin yhden perheen omistuksessa ja sille on rakennettu vuosisadan alussa ajan hengen mukainen villa. Sittemmin kiinteistö on lahjoitettu Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:lle, joka on ryhtynyt harjoittamaan kaava-alueella majoitus- ja virkistystoimintaa ensin vain huvilarakennuksessa ja myöhemmin laajentanut sekä toimintaansa että päärakennusta ja rakentanut päärakennuksen välittömään läheisyyteen lisärakennuksia. Tällä hetkellä alueen rakennuskannan muodostavat osayleiskaavassa suojeltavaksi merkityn vanhan villan lisäksi sen välittömässä läheisyydessä olevat neljä puista majoitusrakennusta, varastorakennus ja etäämpänä olevat sauna- ja käymälävarastorakennus, joitten yhteenlaskettu pinta-ala on 816 m2. Muilta osin kaava-alue on rakentamatonta Luonnonympäristö Kaava-alueen pohjoisosa kohoaa kallioisena noin 25 metriin ja putoaa jyrkästi itään Östervikeniin ja loivasti länteen sekä etelään Sandvikeniin, johon muodostuu kaksi niemeä. Kaava-alueella kasvaa voimakas ja maisemallisesti ehyt puusto, jossa kookkaat kuuset ja männyt ovat vallitsevia puulajeja. Rannat ovat pääasiassa moreenipohjaisia ja osin voimakkaan kaislikkoisia. Östervikenin puolella on kallioista rantaa, siellä täällä suuria kivilohkareita, tiivis puusto ja kaksi matalaa kallion nyppylää. Kasvisto on tavanomainen ilman erityisiä luontoarvoja. Alueen tyypillisiä kasveja ovat mm mustikka, puolukka, metsämaitikki, valkovuokko, mesiangervo ja maitohorsma ja rantakukka. Alueella ei ole tavallisuudesta poikkeavaa linnustoa. Säännöllisesti kaavaalueella tai sen läheisyydessä pesii mm silkkiuikku, kala- ja naurulokki, käpylintu, sini- ja talitiainen, käpy- ja palotikka sekä musta- ja laulurastas. Vesistöt Kiinteistön kuuluu niemien välinen vesialue Hemvikenistä. Osayleiskaavassa RM4-alue ja kapea niemi ovat pohjavesialuetta, jolla jätevesien imettämien maaperään on kielletty Rakennettu ympäristö

4 Vuonna 1918 rakennettu villa ja sen ympäristö ruusutarhoineen on aikanaan edustanut onnistuneesti vuosisadan tyypillistä huvilarakentamisen perinnettä. Villa, jonka kerrosala on ollut alunperin n. 260 kem2, on kaksikerroksinen, keltaiseksi maalattu pystylautaverhoiltu, punatiilikatteinen hirsirakennus, jossa on betonisokkeli ja siihen liittyi alunperin etelään Hemvikeniin ja osin länteen avautuva avoveranta. Jyrkkäkattoisessa rakennuksessa on sekä uusklassisismin että jugendin tyylipiirteitä. Kun rakennusta on ja 1980 laajennettu mm. matalalla 35 k-m2:n varastosiivellä, villa on menettänyt rakennustaiteellisen uniikkiarvonsa ja alkuperäinen huvilamiljöö tärveltynyt. Rakennukset on liitetty vesi- ja viemäriverkostoon ja ne ovat kunnallisen jätehuollon parissa Maanomistus Kaava-alue on Oliver ja Kristiina Michelssonin omistuksessa kesästä Suunnittelutilanne Kaava-aluette koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset -Itä-Uudenmaan maakuntakaava (hyväksytty ). Maakuntakaavassa kaava-aluetta koskevat merkinnät: maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja ja kulttuuriympäristön tai maisema vaalimisen kannalta tärkeä alue, valtakunnallisesti merkittävä sekä pohjavesialue.

5 -Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaava (hyväksytty ). Kaava on oikeusvaikutteinen. Osayleiskaavassa yli puolet ranta-asemakaava-alueesta on merkitty matkailupalvelujen alueeksi RM4, jossa luku merkinnän jälkeen osoittaa alueelle sallitun suurimman loma-asuntojen määrän. Näistä on mustalla ympyrällä osoitettu temaattisesti rakennuspaikka, joka kaavassa on tulkittu rakentamattomaksi. Alueen rakennusoikeus on enintään 100 k-m2 asuntoa kohti. Loppu kaava-alueesta on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouden harjoittamiseen (MU), jolla MRL:n 41:2 :n nojalla kielletään rakentaminen. Lisäksi alueella on pienvenesatama ja siihen kuuluu vesialue. Pääosa aluetta koskee merkitä: muu pohjavesialue, jossa on kiinnitettävä erityistä huomiota pohjaveden suojeluun. Alueella rakentamista ja muuta maankäyttöä rajoittaa vesilain 1:18 ja 22. Jätevesien imeyttäminen maaperään on kielletty. Suositus: Pohjavesialueen mahdollinen soveltuvuus vedenhankintakäyttöön on tutkittava, kun alueen yksityiskohtaista maankäyttöä suunnitellaan, koska alueella saattaa olla suuri paikallinen merkitys talousveden hankinnassa.

6 -Pernajan kunta, rakennusjärjestys ( ) -Pernajan eteläosien rakennusinventointi 1996 ( ). Inventoinnin mukaan kaava-alueella ei ole valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittäviä rakennuksia eikä paikallisella tasolla arvokasta ja edustavaa kohdetta. Inventoinnin mukaan vanha huvila on edustava yksittäinen kohde. -Pohjakartta. Maanomistaja on teettänyt kiinteistölle pohjakartan. Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen (1284/1999) mukaiset vaatimukset. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Ranta-asemakaaavan suunnittelun tarve Kaava-alue on aikanaan Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kaavoitettu vastaamaan Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:n tarpeita. Kun tämä institutionaalainen toimija on lopettanut leiri- ja virkistystoiminnan harjoittamisen ja jättänyt alueen kehittämisen sekä vetäytynyt kaava-alueelta myymällä kiinteistön, on syntynyt peruste laatia alueelle ranta-asemakaava, joka palauttaa alueen sen alkuperäiseen huvilakäyttöön. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Maanomistaja on käynnistänyt ranta-asemakaavan laadinnan kesällä Kaavan laatimiseksi maanomistaja, Loviisan kaupungin edustajat ja kaavan laatija ovat suorittaneet maastokatselmuksen. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat: -alueen maanomistajat, -naapurustojen maanomistajat ja asukkaat, -viranomaiset: --Loviisan kaupunki, --Uudenmaan ELY-keskus Vireilletulo Tekninen lautakunta on päättänyt , että Lappnoruddenin rantaasemakaava tulee vireille Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Maanomistaja on toimittanut kunnalle osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Suunnitelma on ollut esillä välisen ajan Viranomaisyhteistyö Alustava viranomaistapaaminen on pidetty ELY-keskuksessa Viranomaisneuvottelu on pidetty

7 Neuvottelussa esiin tuodut seikat on huomioitu kaavaehdotuksessa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavahierarkiaan kuuluu, että maakuntakaava ei ole voimassa oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella. Maakuntakaavassa kaava-alue kuuluu maa- ja metsätalousvaltaiseen alueeseen, jolla on valtakunnallisesti, maakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä erityisesti luontoon, maisemaan ja kulttuurimaisemaan liittyviä arvoja. Ranta-asemakaavassa saadaan säilytetyksi maakuntakaavassa kulttuurihistoriallisesti merkitykselliseksi arvotettu ympäristö. Vedenhankinnan kannalta tärkeä pohjavesialue turvataan liittämällä kaavaalueen rakennukset kunnan vesi-ja viemäriverkostoon ja jätehuoltoon. Osayleiskaavassa ranta-asemakaava-alue on kaavoitettu matkailupalvelun alueeksi (RM4) ja maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU). MU-alue on tarkoitettu pääasiassa maa-ja metsätalouden harjoittamiseen, jolla rakentaminen kielletään MRL 41:2 :n nojalla. Lainlaatijan mukaan ranta-asemakaavassa voidaan perustellusti poiketa osayleiskaavasta. Tällöin on katsottava, että ranta-asemakaavalla ei vaikeuteta yleiskaavan toteuttamista, kun huomioidaan kaavan koko sisältö. Kun huomioidaan koko kaavan sisältö, Lappnoruddenin ranta-asemakaavalla ei vaikeuteta osayleiskaavan toteutumista. Kaavassa suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön, maisema-arvot, vesiensuojelun, maaston ja luonnon ominaispiirteet tulevat otetuksi huomioon ja ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaava on laadittu ottamalla huomioon myös voimassaolevan rakennusjärjestyksen mukaiset rakentamista ranta-alueella koskevat ohjeet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Viranomaisneuvottelussa on tuotu esiin näkemys, jonka mukaan kaavaluonnoksessa rannan ja rakennuspaikan väliin esitetty kaavamerkintää tontin tai alueen osasta, jonka puusto on säilytettävä ja joka turvaa rantamaiseman säilymisen tulisi muuttaa kapeaksi kaistaleeksi MU-merkinnällä. Kaavaluonnos on muutettu ottamalla huomioon tämä näkemys. Samalla kolmen lomarakennustontin väliin on esitetty kapea puusto, mikä mahdollistaa pääsyn rantaan ja rantakaistaleen ohella turvaa muun kuin maanomistajan pääsyn rantaan, mikä tarkoittaa, ettei yleiskaavan toetutuminen vaarannu. Porvoon museon taholta on tuotu esiin näkemys, jonka mukaan majoitus- ja leiritoiminta alueella on ollut kulttuurihistoriallisesti merkittävää. Sen vuoksi yksi 1980-luvulla rakennettu majoitusrakennus tulisi merkitä vanhan villan lisäksi suojeltavaksi. Myös tämä näkemys on huomioitu kaavaehdotuksessa.

8 5 RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Ranta-asemakaava-alueen muodostavat kaksi lomarakennusten korttelialetta, niiden väliin jäävä MU-alue ja Hemvikeniin liittyvä vesialue. Kumpikin lomarakennusten korttelialue liitetään kaava-alueelle johtavan tiehen kahdella ohjeellisella ajoyhteydellä Mitoitus Ennen ranta-asemakaavan laadintaa kaava-alueen käytetty rakennusoikeus oli 816 m2 jakaantuen arkkitehtitoimisto Mona ja Lars Hedmanin ilmoituksen mukaan päärakennukseen 305 k-m2, majoitusrakennuksiin (yhteensä) 368 k-m2, henkilökunnan asuinrakennukseen 100 k-m2 ja varastorakennukseen 42 k-m2. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan mukaan kaava-alueen rakennusoikeudeksi on merkitty 400 k-m2, mikä sallii neljän enintään 100 k-m2 suuruisen loma-asunnon rakentamisen. Ranta-asemakaavan mukainen rakennusoikeus muodostuu suojeltaviksi merkityistä villasta 305 k-m2 ja majoitusrakennuksesta 134 k-m2 sekä kolmesta uudesta loma-asunnosta 3x100 k-m2, yhteensä 739 k-m2. Alueen korjattu rantaviiva on n 1,1 km. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen. Ranta-asemakaavassa saadaan säilytetyksi maakuntakaavassa kulttuurihistoriallisesti merkitykselliseksi arvotettu ympäristö merkitsemällä vanha villa ja yksi vanha majoitusrakennus suojeltavaksi. Sijoittamalla rakentamaton vyöhyke lomarakennusten ja rannan väliin ja huomioimalla rakennusjärjestyksen asettamat etäisyysvaatimukset saadaan rantamaisema säilymään muuttumattomana. Rakennusalat on osoitettu ohjeellisille tonteille väljästi ja huomioimalla voimassa olevan rakennusjärjestyksen ohjeet, mikä korostaa luontoarvojen kannalta parhaan rakennuspaikan valintaa. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Loma-asuntojen korttelialue (RA). Kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään 100 k-m2:n suuruisen lomarakennuksen ja enintään 20 k-m2:n suuruisen saunarakennuksen Muut alueet Maa- ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU) Aueeen metsänhoitotoimenpiteitä suoritettaessa on erityisesti otettava huomioon ulkoilu ja maisemansuojelu. Avohakkuuta ei sallita. 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön

9 Kaavalla vahvistetaan vuosisadan vaihteesta saakka voimassa olevaa huvilaperinnettä palauttamalla vanha huvilarakennus sellaiseen käyttöön johon se on aikanaan tarkoitettu Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavalla ei ole vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön haittaavassa mielessä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ranta-asemakaava-alueella ei ole ympäristön häiriötekijöitä. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset ovat kaavakartassa. 6 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Niiltä osin, mitä kaavassa ei ole määrätty, noudatetaan rakentamisessa Loviisan kaupungin rakennusjärjestystä. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteutumiselle ei ole laadittu aikataulua. Toteutuminen tapahtuu maanomistajakohtaisesti kaavan hyväksymisen jälkeen. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutumisen seuranta on Loviisan kaupungin rakennusvalvonnalla. Seppo Kanerva, arkkitehti Arkkitehdit Kanerva oy Vuorineuvoksentie Helsinki