LAPPNORUDDENIN RANTA-ASEMAKAAVA Ranta-asemakaavan selostus

Transkriptio

1 Arkkitehdit Kanerva oy Vuorineuvoksentie Helsinki (fax) seppo.kanerva@jippii.fi jatta.kanerva@jippii.fi LAPPNORUDDENIN RANTA-ASEMAKAAVA Ranta-asemakaavan selostus 0

2 1 PERUS- ja TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Ranta-asemakaava käsittää kiinteistön Lappnorudden Rn:o 2:19 ( ) Sarvilahden kylässä. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Pernajanlahden rannalla Loviisasta lounaaseen rajautuen Hemvikeniiin, Sandvikeniin ja Östervikeniin. Etäisyys Loviisan keskustaan on noin 10 km. Kaava-alueen pinta-ala on maata 16,69 ha, rantaviivaa 2,14 km ja vesialuetta 5,72 ha. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Lappnoruddenin ranta-asemakaavalla on tarkoitus suojella kaava-alueella sijaitseva vanha villa, palauttaa se ja sen ympäristö majoitus- ja leiritoiminnasta alkuperäiseen huvilakäyttöön, purkaa villan läheisyyteen myöhemmin rakennetut tilapäiseen kesäkäyttöön tarkoitetut kevyesti eristetyt majoitusrakennukset yhtä nyt suojeltavaa lukuun ottamatta ja siirtää niiden rakennusoikeus kolmelle uudelle lomarakennustontille tavalla, joka turvaa rantaan pääsyn muillekin kuin kaava-alueen maanomistajille. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavoitus on käynnistetty alueen maanomistajan aloitteesta kesällä Tekninen lautakunta on päättänyt , että Lappnoruddenin rantaasemakaava tulee vireille. Ranta-asemakaavaa koskeva viranomaisneuvottelu on pidetty Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Tekninen lautakunta on päättänyt että Lappnoruddenin rantaasemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Viranomaiset ovat lausuneet ehdotuksesta. 2.2 Ranta-asemakaava Kaavassa on osoitettu kaksi erillistä loma-asuntojen korttelialuetta, joista toiseen on osoitettu yksi lomarakennuksen tontti jossa jo olemassaolevat rakennukset sijaitsevat ja toiseen kolme lomarakennusten tonttia. Kuhunkin tonttiin on ohjeellinen ajoyhteys. Alueiden väliin jää maa-ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta. Alueen eteläosan muodostaa kahden niemen väliin jäävä vesialue. Loma-asuntojen korttelialueella lomarakennusten etäisyys rantaviivasta on 40 m ja rakennusten lattiapinnan korkeusasema vähintään +2,8 m keskivedenpinnan 1

3 korkeudesta. Rakennusten ja rantaviivan väliin jää olemassa oleva suojapuusto. Näin maisemakuva ei muutu tai heikkene. Suunniteltu rakentaminen sopeutetaan rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön tavalla, jossa turvataan maiseman, kulttuurimaiseman ja luonnonvarojen sekä alueen ominaispiirteiden kuten puuston säilyminen. Toiseen lomarakennusten korttelialueen tonteista on osoitettu kaksi suojeltavaa rakennusta, joista vanhempi on osoitettu suojeltavaksi jo osayleiskaavassa. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kaava-alueelle osoitettu rakennusoikeus ei ylity. Olemassaolevaa rakennusoikeutta siirretään turvaten täten myös suojeltujen rakennusten kulttuuriperinnön vaaliminen paremmin. Rakennusoikeutta ei tavoitella lisää, vaan siirretään ja käytetään uudella tarkoituksenmukaisemmalla tavalla ja rakennusoikeus tulee mitoitetuksi osayleiskaavassa esitetyn mukaisesti. Ranta-asemakaava-alueen tonttien yhteinen rakennusoikeus on 400 m2. Lisäksi kullekin tontille saa rakentaa enintään 25 m2 suuruisen saunarakennuksen vähintään 20 m etäisyydelle rantaviivasta voimassaolevan rakennusjärjestyksen mukaisesti ja enintään 35 k- m2:iä talousrakennuksia. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Rantakaava-alue on ollut alunperin yhden perheen omistuksessa ja sille on rakennettu vuosisadan alussa ajan hengen mukainen villa. Sittemmin kiinteistö on lahjoitettu Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:lle, joka on ryhtynyt harjoittamaan kaava-alueella majoitus- ja virkistystoimintaa ensin vain huvilarakennuksessa ja myöhemmin laajentanut sekä toimintaansa että päärakennusta ja rakentanut päärakennuksen välittömään läheisyyteen lisärakennuksia. Tällä hetkellä alueen rakennuskannan muodostavat osayleiskaavassa suojeltavaksi merkityn vanhan villan lisäksi sen välittömässä läheisyydessä olevat neljä puista majoitusrakennusta, varastorakennus ja etäämpänä olevat sauna- ja käymälävarastorakennus, joitten yhteenlaskettu pinta-ala on 816 m2. Muilta osin kaava-alue on rakentamatonta Luonnonympäristö Kaava-alueen pohjoisosa kohoaa kallioisena noin 25 metriin ja putoaa jyrkästi itään Östervikeniin ja loivasti länteen sekä etelään Sandvikeniin, johon muodostuu kaksi niemeä. Kaava-alueella kasvaa voimakas ja maisemallisesti ehyt puusto, jossa kookkaat kuuset ja männyt ovat vallitsevia puulajeja. Rannat ovat pääasiassa moreenipohjaisia ja osin voimakkaan kaislikkoisia. Östervikenin puolella on kallioista rantaa, siellä täällä suuria kivilohkareita, tiivis puusto ja kaksi matalaa kallion nyppylää. Kasvisto on tavanomainen ilman erityisiä luontoarvoja. Alueen tyypillisiä kasveja ovat mm mustikka, puolukka, metsämaitikki, valkovuokko, mesiangervo ja maitohorsma ja rantakukka. 2

4 Alueella ei ole tavallisuudesta poikkeavaa linnustoa. Säännöllisesti kaavaalueella tai sen läheisyydessä pesii mm silkkiuikku, kala- ja naurulokki, käpylintu, sini- ja talitiainen, käpy- ja palotikka sekä musta- ja laulurastas. Vesistöt Kiinteistön kuuluu niemien välinen vesialue Hemvikenistä. Osayleiskaavassa RM4-alue ja kapea niemi ovat pohjavesialuetta, jolla jätevesien imettämien maaperään on kielletty Rakennettu ympäristö Vuonna 1918 rakennettu villa ja sen ympäristö ruusutarhoineen on aikanaan edustanut onnistuneesti vuosisadan tyypillistä huvilarakentamisen perinnettä. Villa, jonka kerrosala on ollut alunperin n. 260 kem2, on kaksikerroksinen, keltaiseksi maalattu pystylautaverhoiltu, punatiilikatteinen hirsirakennus, jossa on betonisokkeli ja siihen liittyi alunperin etelään Hemvikeniin ja osin länteen avautuva avoveranta. Jyrkkäkattoisessa rakennuksessa on sekä uusklassisismin että jugendin tyylipiirteitä. Kun rakennusta on ja 1980 laajennettu mm. matalalla 35 k-m2:n varastosiivellä, villa on menettänyt rakennustaiteellisen uniikkiarvonsa ja alkuperäinen huvilamiljöö tärveltynyt. Rakennukset on liitetty vesi- ja viemäriverkostoon ja ne ovat kunnallisen jätehuollon parissa Maanomistus Kaava-alue on Oliver ja Kristiina Michelssonin omistuksessa kesästä Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset -Itä-Uudenmaan maakuntakaava (hyväksytty ). Maakuntakaavassa kaava-aluetta koskevat merkinnät: maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja ja kulttuuriympäristön tai maisema vaalimisen kannalta tärkeä alue, valtakunnallisesti merkittävä sekä pohjavesialue. 3

5 -Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaava (hyväksytty ). Kaava on oikeusvaikutteinen. Osayleiskaavassa yli puolet ranta-asemakaava-alueesta on merkitty matkailupalvelujen alueeksi RM4, jossa luku merkinnän jälkeen osoittaa alueelle sallitun suurimman loma-asuntojen määrän. Näistä on mustalla ympyrällä osoitettu temaattisesti rakennuspaikka, joka kaavassa on tulkittu rakentamattomaksi. Alueen rakennusoikeus on enintään 100 k-m2 asuntoa kohti. Loppu kaava-alueesta on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouden harjoittamiseen (MU), jolla MRL:n 41:2 :n nojalla kielletään rakentaminen. Lisäksi alueella on pienvenesatama ja siihen kuuluu vesialue. Pääosa aluetta koskee merkitä: muu pohjavesialue, jossa on kiinnitettävä erityistä huomiota pohjaveden suojeluun. Alueella rakentamista ja muuta maankäyttöä rajoittaa vesilain 1:18 ja 22. Jätevesien imeyttäminen maaperään on kielletty. Suositus: Pohjavesialueen mahdollinen soveltuvuus vedenhankintakäyttöön on tutkittava, kun alueen yksityiskohtaista maankäyttöä suunnitellaan, koska alueella saattaa olla suuri paikallinen merkitys talousveden hankinnassa. 4

6 -Pernajan kunta, rakennusjärjestys ( ) -Loviisa, rakennusjärjestys ( ) -Pernajan eteläosien rakennusinventointi 1996 ( ). Inventoinnin mukaan kaava-alueella ei ole valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittäviä rakennuksia eikä paikallisella tasolla arvokasta ja edustavaa kohdetta. Inventoinnin mukaan vanha huvila on edustava yksittäinen kohde. -Pohjakartta. Maanomistaja on teettänyt kiinteistölle pohjakartan. Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen (1284/1999) mukaiset vaatimukset. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Ranta-asemakaavan suunnittelun tarve Kaava-alue on aikanaan Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kaavoitettu vastaamaan Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:n tarpeita. Kun tämä institutionaalainen toimija on lopettanut leiri- ja virkistystoiminnan harjoittamisen ja jättänyt alueen kehittämisen sekä vetäytynyt kaava-alueelta myymällä kiinteistön, on syntynyt peruste laatia alueelle ranta-asemakaava, joka palauttaa alueen sen alkuperäiseen huvilakäyttöön. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Maanomistaja on käynnistänyt ranta-asemakaavan laadinnan kesällä Kaavan laatimiseksi maanomistaja, Loviisan kaupungin edustajat ja kaavan laatija ovat suorittaneet maastokatselmuksen. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat: -alueen maanomistajat, -naapurustojen maanomistajat ja asukkaat, -viranomaiset: --Loviisan kaupunki, --Uudenmaan ELY-keskus 5

7 4.3.2 Vireilletulo Tekninen lautakunta on päättänyt , että Lappnoruddenin rantaasemakaava tulee vireille Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Maanomistaja on toimittanut kunnalle osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Suunnitelma on ollut esillä välisen ajan Viranomaisyhteistyö Alustava viranomaistapaaminen on pidetty ELY-keskuksessa Viranomaisneuvottelu on pidetty Neuvottelussa esiin tuodut seikat on huomioitu kaavaehdotuksessa. Viranomaistapaaminen on pidetty ELY:n lausunnon jälkeen ELYkeskuksessa. Tapaamisessa esiin tuodut seikat on huomioitu kaavaehdotuksessa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Maakuntakaavassa kaava-alue kuuluu maa- ja metsätalousvaltaiseen alueeseen, jolla on valtakunnallisesti, maakunnallisesti ja seudullisesti merkittäviä erityisesti luontoon, maisemaan ja kulttuurimaisemaan liittyviä arvoja. Ranta-asemakaavassa saadaan säilytetyksi maakuntakaavassa kulttuurihistoriallisesti merkitykselliseksi arvotettu ympäristö. Vedenhankinnan kannalta tärkeä pohjavesialue turvataan liittämällä kaavaalueen rakennukset kunnan vesi-ja viemäriverkostoon ja jätehuoltoon. Osayleiskaavassa ranta-asemakaava-alue on kaavoitettu matkailupalvelun alueeksi (RM4) ja maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta tai ympäristöarvoja (MU). MU-alue on tarkoitettu pääasiassa maa-ja metsätalouden harjoittamiseen, jolla rakentaminen kielletään MRL 41:2 :n nojalla. RM tyyppinen majoitusliiketoiminta on alueella Folkhälsanin muutettua pois päättynyt eikä vastaavanlaiselle toiminnalle ole enää nykyaikana perusteita. Vastaavan liiketoiminnan kannattavuudesta on kaavanlaatija tehnyt ennen hankkeeseen ryhtymistä markkinatutkimuksen. Lainlaatijan mukaan ranta-asemakaavassa voidaan perustellusti poiketa osayleiskaavasta. Tällöin on katsottava, että ranta-asemakaavalla ei vaikeuteta yleiskaavan toteuttamista, kun huomioidaan kaavan koko sisältö. Kun huomioidaan koko kaavan sisältö, Lappnoruddenin ranta-asemakaavalla ei vaikeuteta osayleiskaavan toteutumista. Niin sanotulla rakentamiseen soveltuvan rantaviivan määrittelyllä on pyritty ottamaan huomioon kapeiden niemien, lahtien, kannasten ja salmien kohdalla vastarannan rakentamistoiminnalle aiheuttamat rajoitukset. Molemmilla vastarannoilla on laajat rakentamattomat MU alueet. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan selostuksesta (s 12) käy ilmi kaavanlaatijan käyttämä ja kunnanvaltuuston hyväksymä mitoitusperuste: Rantaviivan mitoituksessa todellista rantaviivaa on suoristettu tavanomaisin 6

8 periaattein. Saarten ja niemien leveyden ollessa alle 100 m toinen ranta on jätetty huomiotta. Alueella ei ole sellaisia salmia ja kapeikkoja, joissa vastarannan läheisyydellä rantaviivan mittauksessa olisi perusteltua käyttää alennuskertoimia. Osayleiskaavan mukaan Lappnorudden kuuluu mitoitusvyöhykkeeseen II, välisaaristo, Pernajanlahti, jossa on rantaviivanormi enintään 3 lomaasuntoa/korjattu rantaviivakm. Korjatun rantaviivan pituus on runsaat 1,3km. Kaavassa suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön kasvillisuuden ja puuston peittoon jääden, jolloin maisema-arvot, vesiensuojelun, maaston ja luonnon ominaispiirteet tulevat otetuksi huomioon ja ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta rantaa reunustavan MU vyöhykkeen tämän taaten. Ranta-asemakaava on laadittu ottamalla huomioon myös voimassaolevan rakennusjärjestyksen mukaiset rakentamista ranta-alueella koskevat ohjeet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Viranomaisneuvottelussa on tuotu esiin näkemys, jonka mukaan kaavaluonnoksessa rannan ja rakennuspaikan väliin esitetty kaavamerkintää tontin tai alueen osasta, jonka puusto on säilytettävä ja joka turvaa rantamaiseman säilymisen tulisi muuttaa kapeaksi kaistaleeksi MU-merkinnällä. Kaavaluonnos on muutettu ottamalla huomioon tämä näkemys. Porvoon museon taholta on tuotu esiin näkemys, jonka mukaan majoitus- ja leiritoiminta alueella on ollut kulttuurihistoriallisesti merkittävää. Sen vuoksi yksi 1980-luvulla rakennettu majoitusrakennus tulisi merkitä vanhan villan lisäksi suojeltavaksi. Myös tämä näkemys on huomioitu kaavaehdotuksessa. 5 RANTA-ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Ranta-asemakaava-alueen muodostavat kaksi lomarakennusten korttelialuetta, niiden väliin jäävä MU-alue ja Hemvikeniin liittyvä vesialue. Kumpikin lomarakennusten korttelialue liitetään kaava-alueelle johtavaan tiehen kahdella ohjeellisella ajoyhteydellä Mitoitus Lohkomaton emätila: Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa rakennusoikeus määritetään jonkin tietyn poikkileikkausajankohdan ( ) mukaisille tiloille, emätiloille. Tila Lappnorudden on poikkileikkausajankohtana ollut Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:n omistuksessa (lainhuuto ) lohkomaton emätila. 7

9 Korjatun rantaviivan mitoitusperiaate: Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan selostuksen mukaan rakennusoikeus lasketaan ensisijaisesti maanomistusyksikön rantaviivasta. Lappnorudden kuuluu mitoitusvyöhykkeeseen II, välisaaristo, Pernajanlahti, jossa on rantaviivanormi enintään 3 loma-asuntoa/korjattu rantaviivakm. Viranomaistapaamisessa kunnan, kaavan laatijan ja ELY-keskuksen välisesti sovittiin käytettäväksi tämän alueen voimassaolevan ja lainvoimaisen osayleiskaavan muunnetun rantaviivan laskentaperusteita. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan selostuksesta (s 12) käy ilmi kaavanlaatijan käyttämä ja kunnanvaltuuston hyväksymä mitoitusperuste: Rantaviivan mitoituksessa todellista rantaviivaa on suoristettu tavanomaisin periaattein. Saarten ja niemien leveyden ollessa alle 100 m toinen ranta on jätetty huomiotta. Alueella ei ole sellaisia salmia ja kapeikkoja, joissa vastarannan läheisyydellä rantaviivan mittauksessa olisi perusteltua käyttää alennuskertoimia. Ranta-asemakaavaehdotuksessa kiinteistön ( ) karttarantaviivan pituus on maanmittauslaitoksen ilmoituksen mukaan 2,145 km. Osayleiskaavan laatijan DI Sten Öhmanin/Maanmittari Oy Öhman laskelman mukaan kiinteistön muunnetun rantaviivan pituus on runsaat 1,3 km (Liite: osayleiskaavan laatijan Sten Öhmanin laatima kartta laskelmalla ). Osayleiskaavassa vanha huvilarakennus ympäristöineen on merkitty matkailupalvelujen alueeksi (RM4),jolle saa rakentaa neljä loma-asuntoa rakennusoikeutena 100 k-m2/ asunto. Rakennusoikeus: Ennen ranta-asemakaavan laadintaa kaava-alueen käytetty rakennusoikeus oli 816 m2 jakaantuen arkkitehtitoimisto Mona ja Lars Hedmanin ilmoituksen mukaan päärakennukseen 305 k-m2, majoitusrakennuksiin (yhteensä) 368 k-m2, henkilökunnan asuinrakennukseen 100 k-m2 ja varastorakennukseen 42 k-m2. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan mukaan kaava-alueen rakennusoikeudeksi on merkitty 400 k-m2, mikä sallii neljän enintään 100 k-m2 suuruisen loma-asunnon rakentamisen. Koska suojeltujen rakennusten neliömäärä on yht. 434,5 m2, ja uusille rakennuspaikoille siirretään kolme 100m2 rakennusoikeutta, ei synny tarvetta uuteen rakennusoikeuteen vaan ainoastaan siirretään olemassaolevaa oikeutta. Rakennettujen neliöiden kokonaismäärä ei nouse. Ranta-asemakaavan mukainen rakennusoikeus muodostuu suojeltaviksi merkityistä villasta 305 k-m2 ja majoitusrakennuksesta 134 k-m2 sekä kolmesta uudesta loma-asunnosta 3x100 k-m2, yhteensä 739 k-m2. Koska RM ja RA:n rakennusoikeudet ovat perusteltu osayleiskaavassa saman arvoisiksi erityisesti tätä aluetta koskien, ei ole syytä muuttaa mitoitetun rantaviivan perustetta. Alueen korjattu rantaviiva on runsas 1,3 km. 8

10 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen. Ranta-asemakaavassa saadaan säilytetyksi maakuntakaavassa kulttuurihistoriallisesti merkitykselliseksi arvotettu ympäristö merkitsemällä vanha villa ja yksi vanha majoitusrakennus suojeltavaksi. Uuden rakennuskannan siirtäminen riittävän etäälle suojeltavasta kulttuurimaisemasta on perusteltua ja takaa suojelun tavoitteen paremman toteutumisen. Sijoittamalla rakentamaton vyöhyke lomarakennusten ja rannan väliin ja huomioimalla rakennusjärjestyksen asettamat etäisyysvaatimukset saadaan rantamaisema säilymään muuttumattomana. Rakennusalat on osoitettu ohjeellisille tonteille väljästi ja huomioimalla voimassa olevan rakennusjärjestyksen ohjeet, mikä korostaa luontoarvojen kannalta parhaan rakennuspaikan valintaa. Rakennusten sijainnin rakennuspaikalla tulee olla sellainen että maiseman luonnonmukaisuus mahdollisuuksien mukaan säilyy. Uudisrakennukset sovitetaan huolellisesti maisemaan. Rakennusten julkisivujen tulee olla puuverhoiltuja ja väriltään harmaita tai ruskeita, satulakatto, väri ruskea tai tumma. Rakennukset liitetään alueella toimivaan vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkkoon. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Loma-asuntojen korttelialue (RA). Kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään 100 k-m2:n suuruisen lomarakennuksen, enintään 25 k-m2:n suuruisen saunarakennuksen sekä talousrakennuksia enintään 35 k-m2:ä Muut alueet Maa- ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU) Aueeen metsänhoitotoimenpiteitä suoritettaessa on erityisesti otettava huomioon ulkoilu ja maisemansuojelu. Avohakkuuta ei sallita. 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavalla vahvistetaan vuosisadan vaihteesta saakka voimassa olevaa huvilaperinnettä palauttamalla vanha huvilarakennus sellaiseen käyttöön johon se on aikanaan tarkoitettu, sekä uusien rakennusten sijoituksella riittävän etäälle suojelukohteista. Vaikka RM muutetaan RA:ksi, ei rakennusoikeutta olla korottamassa tai hakemassa lisää vaan ainoastaan sijoittamassa olemassaolevaa rakennuskantaa uudelleen. Maanomistajien yhdenmukainen kohtelu on perusteltua tämän tapauksen myötä eikä oikeuksien siirto aiheuta eriarvoisuutta 9

11 muihin maanomistajiin verrattuna. Niin ikään suojeluperusteet toteutuvat siirron toimesta paremmin suojelun henkeä vastaaviksi Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavalla ei ole vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön haittaavassa mielessä. 10

12 5.5 Ympäristön häiriötekijät Ranta-asemakaava-alueella ei ole ympäristön häiriötekijöitä. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset ovat kaavakartassa. 6 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Niiltä osin, mitä kaavassa ei ole määrätty, noudatetaan rakentamisessa Loviisan kaupungin rakennusjärjestystä. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteutumiselle ei ole laadittu aikataulua. Toteutuminen tapahtuu maanomistajakohtaisesti kaavan hyväksymisen jälkeen. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutumisen seuranta on Loviisan kaupungin rakennusvalvonnalla. Helsinki Seppo Kanerva, arkkitehti Arkkitehdit Kanerva oy Vuorineuvoksentie Helsinki Liite 11

13 Liite Arkkitehdit Kanerva oy Vuorineuvoksentie Helsinki seppo.kanerva@jippii.fi jatta.kanerva@jippii.fi Kaavoitus- ja arkkitehtitoimisto Tekninen keskus. kirjaamo Kuningattarenkatu 15 B Pl LOVIISA ASIA KAAVANLAATIJAN VASTINE LAUSUNTOIHIN KOSKIEN LAPPNORUDDENIN RANTA-ASEMAKAAVAEHDOTUSTA LOVIISASSA Kaavan laatija, arkkitehti Seppo Kanerva lausuu otsikkoasiassa kunnioittaen seuraavaa: 1 Uudenmaan liiton lausunto Maakuntakaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa yleiskaavaa ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi (MRL 32 ). Uudenmaan liiton lausunnon mukaan ranta-asemakaavan tavoitteet alkuperäisen huvilakäytön palauttamiseksi ja kulttuuriympäristön eheyttäminen toteuttaa maakuntakaavaa. 2 Porvoon kaupungin terveydensuojelujaoston ja Itä-Uudenmaan pelastuslaitoksen lausunnot Porvoon kaupungin terveydensuojelujaostolla ja Itä-Uudenmaan pelastuslaitoksella ei ole huomautettavaa ranta-asemakaavaehdotukseen. 12

14 3 Porvoon museon lausunto Porvoon museolla ei ole huomautettavaa suojeltavien kohteiden, vanhan villan ja ainakin yhden majoitusrakennuksen osalta. Sen sijaan museo katsoo suojelumerkinnän s liian ylimalkaiseksi ja esittää kaavamääräyksen muuttamista sr-merkinnäksi. Kaavanlaatijan vastine: S-merkintä on muutettu sr-määräykseksi ja sisältö museon haluamaaan muotoon, vaikka vaatimus on kaavanlaatijan käsityksen mukaan ristiriidassa Pernajan eteläosien rakennusinventoinnin (1996) ja Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan määräyksen kanssa. 4 Rakennus- ja ympäristolautakunnan lausunto Lautakunnan näkemyksen mukaan ranta-asemakaavalla varmistetaan alueen rakennus- ja kultuuriperintöarvot. Kaavanlaatijan vastine: Tämä on näkemys, johon ranta-asemakaavaehdotuksella on pyritty. Lautakunnan esittämät muutokset on huomioitu kaavakartassa ja merkinnöissä. Lautakunnan ehdotuksen mukaan kaavakarttaan on lisätty yksityisen venevalkaman paikka. Osoitetussa paikassa venevalkama on tonttien keskellä ja tulevan rakennettavan tien päässä helposti saavutettavissa myös mereltä. Niemien väliä on jo aiemmin ruopattu, josta syystä se ei vaadi suurta uutta työtä vaan selvitään ruoppausta laajentamalla. Mikäli venevalkama jäisi osayleiskaavassa osoitettuun paikkaan, johon sitä ei ole koskaan rakennettu, jouduttaisiin vanhan villan alueelta kaatamaan arvokasta vanhaa puustoa. 5 Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto Lausunnossaan ELY-keskus katsoo, että 5.1 viranomaisneuvottelussa edellytettyä ns. emätilalaskelmaa ei ole mukana kaava-aineistossa ja että 5.2 kaavaselostuksessa ei ole riittävästi perusteltu osayleiskaavan maankäyttöratkaisusta poikkeamista Kaavanlaatijan vastine: 5.1 Emätilalaskelma Maanomistajien tasapuolinen kohtelu edellyttää, että kaikille maanomistajille (emätiloille) annetaan yhtäläinen mahdollisuus rakentamiseen luonnonolosuhteet ja ympäristö huomioon ottaen. Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa rakennusoikeus määritetään jonkin tietyn poikkileikkausajankohdan ( ) mukaisille tiloille, emätiloille. 13

15 Tila Lappnorudden on poikkileikkausajankohtana ollut Samfundet Folkhälsan I svenska Finland r.f:n omistuksessa (lainhuuto ) lohkomaton emätila. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan selostuksen mukaan rakennusoikeus lasketaan ensisijaisesti maanomistusyksikön rantaviivasta. Lappnorudden kuuluu mitoitusvyöhykkeeseen II, välisaaristo, Pernajanlahti, jossa on rantaviivanormi: enintään 3 loma-asuntoa/korjattu rantaviivakm Muunnetun rantaviivan laskelma: Muunnettua rantaviivan pituutta käytetään kaavoituskäytännössä yleisesti apuneuvona harkittaessa yleiskaavassa eri ranta-alueeile ja siten myös emätiloille osoitettavan rakennusoikeuden määrää MKR 39 ja 73 vaatimusten mukaisesti. Rakennusoikeuden osoittamisessa eri emätiloille on lisäksi noudatettava Suomen perustuslain 6 :stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta. MKR 73.ssä ei ole säädetty kilometrikohtaisesta lomarakennusten enimmäismäärästä taikka rantaviivan mittaustavasta. Näin ollen kunnalla on laaja liikkumavara päättäessään ranta-alueille sijoitettavan lomarakentamisen määrästä. Kunta voi hyväksyä kaavan laadinnan perustaksi yleiset mitoitusperusteet, kaava-alueella ja tietynlaisen rantaviivan mittaustavan. Mitoitusperusteiden suhteen kunnalla on laaja liikkumavara. Perusteet voi hyväksyä vain kunta sille kaavoitusviranomaisena kuuluvan harkintavallan nojalla. Eräs menetelmä on ns Etelä-Savon malli, joka on kehitetty keski-suomen järviseudun luonnonsuhteisiin sopivaksi, mutta kunta voi käyttää muutakin alueen olosuhteisin soveltuvaa mallia (Ympäristöopas 120, Rantojen määnkäytön suunnittelu, Ympäristöministeriö, 2005, s 98). Viranomaisneuvotteluissa kunnan, kaavan laatijan ja ELY-keskuksen välisesti sovittiin käytettäväksi tämän alueen voimassaolevan ja lainvoimaisen osayleiskaavan muunnetun rantaviivan laskentaperusteita. Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan selostuksesta (s 12) käy ilmi kaavanlaatijan käyttämä ja kunnanvaltuuston hyväksymä mitoitusperuste: Rantaviivan mitoituksessa todellista rantaviivaa on suoristettu tavanomaisin periaattein. Saarten ja niemien leveyden ollessa alle 100 m toinen ranta on jätetty huomiotta. Alueella ei ole sellaisia salmia ja kapeikkoja, joissa vastarannan läheisyydellä rantaviivan mittauksessa olisi perusteltua käyttää alennuskertoimia. Ranta-asemakaavaehdotuksessa kiinteistön ( ) karttarantaviivan pituus on maanmittauslaitoksen ilmoituksen mukaan 2,145 km. Osayleiskaavan laatijan DI Sten Öhmanin/Maanmittari Oy Öhman laskelman mukaan kiinteistön muunnetun rantaviivan pituus on runsaat 1,3 km (Liite: osayleiskaavan laatijan Sten Öhmanin laatima kartta laskelmalla ). Osayleiskaavassa vanha huvilarakennus ympäristöineen on merkitty matkailupalvelujen alueeksi (RM4),jolle saa rakentaa neljä loma-asuntoa rakennusoikeutena 100 k-m2/ asunto. 14

16 Vertailuna mainittakoon, että Loviisan rantaosayleiskaavassa (2008) mitoitus on 11,2 rantarakennuspaikkaa/ mrv km. Lappnorudden on osa Pernajaa, joka on yhdistynyt Liljendalin, Loviisan ja Ruotsinpyhtään kuntien kanssa uudeksi kunnaksi. 5.2 Perusteluja osayleiskaavan maankäyttöratkaisusta poikkeamiseen: a ELY-keskus on yhdessä Porvoon museon ja Loviisan rakennus- ja ympäristölautakunnan kanssa vaatinut ranta-asemakaavaehdotuksen muuttamista siten, että osayleiskaavassa ja kaavaehdotuksessa oleva s-merkintä muutetaan sr-merkinnäksi, mikä tarkoittaa osayleiskaavamääräyksestä poikkeamista. Viranomaiset ovat perustelleet vaatimaansa muutosta s-merkinnän ylimalkaisuudella. Merkintä ja määräys on muutettu haluttuun muotoon. b Maanomistaja on suorittanut ennen Lappnorin ranta-asemakaavaluonnoksen laatimiseen ryhtymistä yhdessä kaavanlaatijan, Loviisan kaupungin kaavoituksen ja rakennusvalvonnan edustajien kanssa maastokäynnin ranta-asemakaavaalueella. Maastokatselmuksen jälkeen ELY-keskuksessa on käyty alustava viranomaistapaaminen laadittujen ranta-asemakaavaluonnosten pohjalta, joissa osayleiskaavan MU-alueelle oli osoitettu uusia RA-korttelialueita kolmelle lomarakennuspaikalle vanhan villan RA-korttelialueen lisäksi. Matkailupalvelujen alue (RM) oli jaettu MU- ja RA-alueiksi. Viranomaiset eivät nähneet moitittavaa luonnoksessa, joka valikoitui ja jonka pohjalta ranta-asemakaavaehdotusta saatettiin ryhtyä laatimaan. Viranomaisneuvottelussa ei edelleenkään nähty estettä poiketa osayleiskaavasta, mutta ELY-keskus esitti, että rannan ja rakennuspaikan välille tuli osoittaa kapea MU-alue, joka pitää rantaviivan vapaana, mikä toteutettiin ranta-asemakaavaehdotuksessa poiketen kaavaluonnoksista, joissa tällaista kaistaletta ei ollut. Koska RM ja RA alueiden mitoitus on perusteltu osayleiskaavassa erityisesti tätä aluetta koskien, ei ole syytä muuttaa mitoitettua rantaviivan perustetta. c Ranta-asemakaavehdotuksen tavoite on palauttaa kiinteistö alkuperäiseen lomaasumiskäyttöön ja eheyttää kulttuuriympäristö. Kaavalla on tarkoitus säilyttää vanha huvila sekä leirikouluympäristöä suojeltavan majoitusrakennuksen myötä jolloin rakennettujen neliöiden kokonaismäärä ei nouse. Kulttuuriperinnön arvon säilymisen kannalta on niin ikään perusteltua siirtää uudisrakentaminen kauemmaksi suojelukohteista. Kiinteistölle on vuonna 1918 rakennettu huvilarakennus loma-asumiskäyttöön. Sittemmin kiinteistö on lahjoitettu Samfundet Folkhälsan i svenska Finland r.f:lle (lainhuuto ), joka on ryhtynyt harjoittamaan alueella majoitus- ja virkistystoimintaa, jota varten se on laajentanut vanhaa huvilarakennusta ja 15

17 rakentanut huvilan välittömään läheisyyteen neljä majoitusrakennusta, rakennuksen henkilökunnalle, varastorakennuksen ja etäämmälle saunarakennuksen sekä varastorakennuksen. Voimassa olevassa vuonna 2000 hyväksytyssä Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavassa kiinteistölle on osoitettu Folkhälsanin toiminnan mahdollistama matkailupalvelujen alue (RM 4). Muu osa kiinteistöstä on merkitty maa- ja metsätalousalueeksi (MU), jolle rakentaminen on kielletty. Alueen rakennusoikeus on osoitettu saman maanomistajan RM-alueelle. Lisäksi kiinteistölle on osoitettu pienvenesatama yksityiskäyttöön. Osayleiskaavassa vanha huvilarakennus on katsottu rakennussuojelukohteeksi s-merkinnällä. Folkhälsan on luopunut toiminnasta muutamia vuosia sitten ja kiinteistö palautunut yksityisomistukseen. Majoitusliiketoiminnalle ei enää tällä alueella ole markkinoita joka oli syy jonka vuoksi Folkhälsan ry:n myi kiinteistön ja josta syystä muutos matkailupalvelujen alueesta (RM) rakennusoikeus alueiksi (RA) yksityisen maanomistajan osalta on perusteltua. Tästä ja siitä syystä että uudessa Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu vuonna 2010) kiinteistölle ei ole osoitettu matkailupalveluiden aluetta, kiinteistölle on laadittu ranta-asemakaavaehdotus. Kaavahierarkiasta seuraa, että osayleiskaava määräyksineen väistyy. Yleiskaavalla ei yksityiskohtaisen kaavan tapaan ole lopullisesti eikä tarkoin ratkaistu tulevaa maankäyttöä. Ranta-asemakaavehdotuksessa kiinteistö on palautettu sen alkuperäiseen lomaasumiskäyttöön ja vanha huvila sekä yksi majoitusrakennuksista on merkitty suojeltavaksi edellinen ilmentämään rakennusperintöä ja jälkimmäinen muistuttamaan kesäsiirtolatoiminnasta. Pääosa kiinteistöstä on MU-aluetta, jolla on rakennuskielto. Ranta-asemakaavaehdotuksella ei vaikeuteta Pernajan rannikon ja saariston osayleiskaavan toteutumista, kun huomioidaan kaavan koko sisältö (MRL 42 ). MRL 73 :ssä annetaan ranta-alueiden loma-asutusta koskevia erityisiä sisältövaatimuksia. Ne kaikki on huomioitu kaavaehdotuksessa. Ranta-asemakaavehdotuksessa on erityistä huomiota kiinnitetty maisemallisiin kysymyksiin. Ranta-alueille on jätetty riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Rantamaisemassa tapahtuvat muutokset jäävät vähaisiksi, koska rakennuspaikat on kaavaehdotuksessa sijoitettu riittävän etäälle rantaviivasta ottamalla huomioon maaston ja luonnon ominaispiirteet ja rantapuusto sekä kasvillisuus tulee säilytettäväksi viranomaisneuvottelussa esiintuodun MUkaistan avulla, joka paitsi suojelee rantapuuston, pitää rannan vapaana ja samalla takaa myös muiden kuin maanomistajan pääsyn rantaan. Vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen ovat tulleet huomioiduksi sillä, että alue on liitetty kunnallisen vesihuollon pariin. Maanomistajien yhdenmukainen kohtelu ei tämän kohteen myötä vaarannu, koska kaavalla ainoastaan siirretään olemassaolevaa rakennusoikeutta eikä uutta rakennusoikeutta tavoitella eikä lisää synny. 16

18 Luonnon ominaispiirteiden huomioon ottamiseen kuuluu ylimpien vedenkorkeuksien huomioiminen, mikä tarkoittaa rakentamisen ohjaamista riittävän korkealle veden rajasta (+2,8 m). Näin on tehty. Kaavanlaatijan käsityksen mukaan ranta-asemakaavaehdotus täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 42 ja 73 säännösten edellytykset Lausuntojen johdosta kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ovat vähäisiä eivätkä olennaisia ja kohdistuvat yksityiseen intressiin. Helsingissä Seppo Kanerva, arkkitehti, YKS 262, ARK 808 Liite: Korjatun rantaviivan laskelma ja karttaote seuraava sivu (18) 17

19 Liite Liite: Muunnettu rantaviiva/maanmittari Oy Öhman, DI Sten Öhman: siniset viivanpätkät edustavat ao. muunnettua rantaviivaa, puneella pätkien pituus eli runsaat 1,3 km (=1,311 km/sk). 18