Storudden III Ranta-asemakaavan muutos

Transkriptio

1 Storudden III Ranta-asemakaavan muutos Kaavaselostus Porvoon kaupunki Oy Wixplan Ab

2 STORUDDEN III, RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Kunta ja alue: PORVOON KAUPUNKI, SONDBYN KYLÄ, VESSÖN SAARELLA Kylä ja tilat: Storudden niminen tila RN:o 1:90 sekä osa tilasta Tärnvik RN:o 1:89 Sondbyn kylässä. Kaava-alueen sijainti Storudden ranta-asemakaava-alue sijaitsee Vessön saaren eteläkärjellä n. 20 km etelään Porvoon keskustasta. Kaava-alueen sijainti ilmenee karttaliitteestä 1. Kaavan nimi ja tarkoitus Alkuperäisen rantakaavan nimi on Neste Oy Storuddenin rantakaava, joka on kerran muutettu joten tämän ranta-asemakaavan muutoksen nimeksi on annettu Storudden III. Vaikka ranta-asemakaavamuutos on vähäinen, se koskee molempia tiloja ja koko vahvistettua rantakaava-aluetta sekä 0,4810 ha Östergårdin ranta-asemakaava-alueesta. Kaava-alueen kokonaispintaala on 26,0 ha. Rantaviivan pituus on 1,090 km. Ranta-asemakaavamuutoksen tavoitteena on tarkistaa ja osoittaa mille kortteleille eri yhteiskäyttöalueet kuuluu, poistaa tarpeettomat yhteiskäyttömerkinnät ja muut tarpeettomiksi tulleet kaavavaraukset kuten leirintäalue ja yhteiset pysäköintialueet sekä tehdä voimassa olevaan kaavaan muita teknisluontoisia tarkistuksia. Kaavan laatija: Wixplan Oy, DI Henrik Wickström, YKS-160 Ruusunmarjapolku 3, Porvoo. Puh: , Asemakaavan käsittely: Vireilletulo: Laatimisvaiheen kuuleminen (MRA 30 ) Nähtävillä (MRA 27 ) Hyväksytty kaupunkikehityslautakunnassa Hyväksyminen delegoitu ohjesäännöllä kaupunkikehityslautakuntaan Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista: 1. Ranta-asemakaava-alueen yleissijainti n. 1: Ote kylien ja haja-asutusalueiden osayleiskaavasta 1: Tilastotietoja 4. Voimassa olevan rantakaavan pienennös 1: Ranta-asemakaavakartta määräyksineen 1:2000 Porvoossa / / / Henrik Wickström

3 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavamuutosprosessin vaiheet Storuddenin ranta-asemakaavan muutostyöt aloitettiin loppuvuotena neuvottelemalla Porvoon kaupungin asemakaavaosaton edustajien kanssa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma valmistui ja siihen liittyvä ensimmäinen ranta-asemakaavamuutosluonnos Ensimmäinen viranomaisneuvottelu pidettiin ja luonnos tarkistettiin viranomaisneuvottelun pohjalta Tämän jälkeen kaavoitustyö ei edennyt useista neuvotteluista huolimatta, johtuen lähinnä erimielisyyksistä ranta-alueen käytöstä ja käsittelystä rantaasemakaavassa korttelin 2 edessä. Ranta-asemakaavaluonnos oli nähtävillä MRA 30 nojalla Nähtävilläolon ja alustavien lausuntojen perusteella on tehty tarvittavat korjaukset ja tarkistukset. Ranta-asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä MRA 27 nojalla Ranta-asemakaavamuutoksen sisältö 2.3 Toteuttaminen Vahvistetun ranta-asemakaavan rakennuskorttelit säilyvät ja ainoastaan niiden rakennusoikeus ja kaavamääräys on vähän tarkistettu. Telttailu- ja leirintäaluekorttelivaraus sekä yhteiset pysäköintialuevaraukset on poistettu ja alueet muutettu MY-alueiksi. Samaten on suurin osa yhteiskäyttöisistä VL-alueista sekä M-alueet muutettu MY-alueiksi. Koska kaava-alueen omistaa nykyään yksityishenkilöt kiinteistöosakeyhtiön muodossa ei ole enää tarvetta eikä järkevääkään säilyttää yhteiskäyttömerkintöjä kaikilla alueilla. Kortteli 1 ja siihen liittyvät sauna- ja talousrakennukset alueen länsipäässä on pääasiallisesti toteutettu. Kortteli 2 on kokonaan toteutettu kuten myös huoltorakennusten kortteli 4. Kortteli 3 on kokonaan rakentamatta ja siihen liittyvästä saunarakennusoikeudesta ainoastaan pieni osa on rakennettu. Kortteli 3 ja rantasauna toteutetaan lähivuosina. 3 LÄHTÖKOHDAT Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Suunnittelualue sijaitsee Vessön saaren eteläkärjellä ja on pinnanmuodostukseltaan erittäin vaihtelevaa kallioperäistä maastoa. Kaava-alue on kasiosainen, tasaisempi länsipalsta sekä kallioinen ja jyrkkä itäpalsta, jonka ranta pääosin on koilliseen. Suurin osa kaava-alueesta on kalliometsää ja avokallioita. Lakimetsissä kalliomännikkö on vanhaa ja rakenteeltaan luonnontilaista. Alueen muilla

4 3.1.3 Rakennettu ympäristö Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Voimassa olevat kaavat Pohjakartta osilla on suoritettu harvennus- ja hoitohakkuita ja järeä puusto on harvahko etenkin alueen länsiosalla. Rannat ovat alueen itäosassa kallioisia ja hiekkapohjaisia sisempänä. Sen sijaan länsiosan ranta on matalampi ja osittain kaislikkoinen. Aikaisemmin tehtyjen selvitysten pohjalta voidaan todeta, ettei kaavamuutos-alueella esiinny uhanalaisia kasvia eikä luonnonsuojelulain mukaan suojeltuja luontotyyppejä. Ainoastaan korkeat kalliometsäalueet ovat arvokkaita luontotyyppikohteita kasvillisuuden ja maiseman kannalta. Kaavamuutosalueen länsiosalla on yksi uusi loma-asunto sekä siihen liittyvä saunarakennus ja kaksi talousrakennusta. Itäosalla on 6 lomaasuntoa korttelialueella 2, kaksi talous-huoltorakennusta huoltokorttelissa ja yksi erillinen saunarakennus. Molemmissa rannoissa on laiturit. Kaikki naapuritilat ovat rakennettuja loma-asunnoilla. Ainoa suurempi rakentamaton kokonaisuus on pohjoinen naapuritila Östergård, jonka hyväksytty ranta-asemakaava jättää kaikki lähialueet ja rannat rakentamattomiksi. Pieni osa (0,4810 ha) tästä ranta-asemakaavasta on liitetty tähän ranta-asemakaavamuutokseen. Storuddenin tilan RN:o 1:90 omistaa Kiinteistö Oy Porvoon Sommeri ja Tärnvik RN:o 1:89 omistaa Kirsti, Martin, Erik ja Robert von Bonsdorff. Vahvistetuissa maakuntakaavassa kaava-alue kuuluu laajempaan VRalueeseen. Alueella ei ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Alueella on voimassa valtuuston hyväksymä kylien ja haja-asutusalueiden osayleiskaava. Alue kuuluu laajempaan MU-alueeseen. Ote kylien ja haja-asutusalueiden osayleiskaavasta on liitteenä 2. Alueelle on vahvistettu rantakaava , päätös nro Rantakaavanmuutos on vahvistettu , päätös nro Östergårdin ranta-asemakaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Kaavoituksen pohjakartan mittakaavaan 1:2000 on laatinut Kunnallistekniikka Oy vuonna Kaavoitus- ja kiinteistö-insinööri Ole Trogen on hyväksynyt pohjakartan Pohjakartta-aineisto on täydennetty Porvoon kaupungin kaupunkimittauksen toimesta rakennuksilla, kiinteistörajoilla ja kiinteistötunnuksilla sekä rakennetuilla teillä korttelialueilla. Kartta on siis riittävällä tavalla ajan tasalla kun otetaan huomioon kaavamuutoksen rajattu sisältö.

5 4 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelutarve ja päätökset 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3 Viranomaisyhteistyö Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaluonnos on laadittu ja hyväksytty kaavoitus- ja rakennuslautakunnassa Kuten osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on esitetty, suunnitelma on kuulutettu ja asetettu nähtäville MRA 30 :n nojalla yhdessä alustavan ranta-asemakaavaluonnoksen kanssa välisenä aikana. Lausuntojen ja muistutusten perusteella on tehty vähäisiä korjauksia ja ranta-asemakaavaehdotus on ollut MRA 27 :n nojalla nähtävillä Viranomaisneuvottelu osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on pidetty Neuvottelussa oli mukana Uudenmaan ympäristökeskus, Porvoon kaupungin kaavoitus- ja ympäristöviranomaiset, kaavan laatija ja maanomistajan edustaja. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä siihen liittyvästä kaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot viranomaisilta. 4.4 Ranta-asemakaavan tavoitteet Yleispiirteiset seudulliset ja yhdyskuntarakenteelliset tavoitteet Maaomistajan tavoitteet 4.5 Vaihtoehtoiset ratkaisut Maakuntakaava: Vahvistetuissa maakuntakaavassa alue kuuluu laajempaan VRalueeseen. Yleiskaava: Alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Valtuuston hyväksymässä kylien ja haja-asutusalueiden osa-yleiskaavassa alue kuuluu laajempaan MU-alueeseen. Asemakaava: Vahvistetussa rantakaavassa on kokonaisrakennusoikeus 1410 ka-m2 siten jakautuen että RA on 950 ka-m2, sauna- ja talous-rakennusoikeus on 360 ka-m2 ja erillinen huoltorakennusoikeus on 100 ka-m2, RArakennusoikeus on sijoitettu kolmeen rakennuskortteliin. Maanomistajan tavoitteena on poistaa yhteiskäyttömerkinnät alueista sekä poistaa tarpeettomat aluevaraukset kuten yllä jo aikaisemmin on esitetty. Kaavoituksen alkuvaiheessa on todettu, ettei rakennuskortteleiden rajauksiin voida puuttua, joten vaihtoehtoisia ratkaisuja ei ole tutkittu.

6 5 RANTA-ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Ranta-asemakaavan perusrakenne ei muutu. Alueen käyttöaste ja ympäristökuormitus vähenee kun alue on siirtynyt yhteisökäytöstä leirintäja telttailualueineen yksityiskäyttöön. Korttelialue 1 laajennetaan siten että erilliset talousrakennusalat mahtuvat RA-korttelialueelle mutta rakennusoikeudet eivät muutu. Korttelialueiden 2 ja 3 rajaukset eivät muutu. Korttelin 2 jo toteutetut saunatilojen laajennukset rakennuksissa, yhteensä + 30 ka-m2, merkitään kaavaan ja kortteliin 3 siirretään 110 ka-m2 rannalla olevasta saunarakennusoikeudesta, joka vastaavasti pienenee 60 ka-m2:iin ( =60). Rakennusten maksimikoko muutetaan 80 ka-m2 100 kam2:iin. Telttailu- ja leirintäaluekortteli alueen länsiosassa poistetaan. Kun alueen käyttäjien määrää vähenee merkittävästi aikaisemmasta on syytä poistaa laajat pysäköintialuevaraukset tarpeettomina. Koska alueen käyttö jatkossa on yksityistä, ei ole syytä enää säilyttää yhteiskäyttöisiä VL-alueita korttelialueiden ympärillä. Kun nämä alueet muutetaan MY-alueiksi (maa-ja metsätalousalue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja) turvataan paremmin, että niiden luonto säilyy tulevaisuudessa ja vältytään mahdollisista käyttöoikeusristiriidoista. Yhteiskäyttömerkinnät VL-, VV- ja LV-alueilla on tarkennettu siten että on erikseen osoitettu mille kortteleille alueet on varattu. Kortteli 1 on kokonaan yksityisomistuksessa ja käytössä minkä takia sen edessä sijaitsevat yhteiskäyttöiset VV- ja VL-alueet on poistettu kokonaan. Kiinteistöllä on lisäksi venevalkamaoikeus niemen länsipuolella oleviin rantapalstoihin sekä osuus alueen länsipuolella olevaan tiehen rajoittuvaan vesialueeseen. Vahvistetussa kaavassa on alueen huomattavin luontokohde jätetty ilman minkäänlaista huomiota ja nyt tämä korjataan kun koko Högbergetin M- alue muutetaan MY-alueeksi. 5.3 Ranta-asemakaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavamuutos ei tuo muutoksia vaikutuksiin rakennettuun ympäristöön, koska korttelialueet 1 ja 2 on toteutettu ja niiden rakennusoikeus on käytetty kokonaan. Ainoastaan kortteli 3 on kokonaan toteutumatta ja tältä osin luonto ja maisema tulevat muuttumaan kun korttelialue rakennetaan.

7 5.3.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kortteleiden uudet rakennukset voidaan rakentaa ilman että heikennetään oleellisesti alueen luontoarvoja. Tärkeimmät kalliolakialueet on jätetty rakentamisen ulkopuolelle ja suojeltu MY-merkinnällä. Kun alueen käyttö samalla oleellisesti vähenee, ei rakentamattomien tonttien rakentamien merkittävästi heikennä lyhyellä tai pitkällä aikavälillä niitä luontotyyppejä, lajeja tai näiden elinympäristöjä, joita esiintyvät korttelialueiden lähiympäristössä. Koska alueelle jo on olemassa olevat hyväkuntoiset tiet uusia teitä ei ole tarpeen rakentaa. Ainoastaan muutamat lyhyet tienpätkät olemassa olevien teiden jatkeeksi on tarpeen rakentaa korttelin nro 3 toteuttamista varten Muut ympäristö- ja yhteiskunnalliset vaikutukset Liikenteellisesti ja ympäristökuormituksen kannalta tilanne paranee kun alueen tehokas käyttö suuryhtiön henkilökunnan virkistysalueena on lopetettu Kunnallistekniikka ja vaikutukset vesistöön Alueelle on vuonna 2005 rakennettu vesijohto Skepparsista ja alueen länsi- sekä itäosan kortteleita varten on myös rakennettu erilliset jäteveden pienpuhdistamot. Itäosan puhdistamoon on liitetty korttelin 2 kaikki rakennukset ja länsiosan puhdistamoon korttelin 1 asuin- ja saunarakennus. Puhdistamot ovat Goldwell-merkkiset panospuhdistamot. Puhdistamot valvoo ja huoltaa alan vesihuoltoyritys. Seurantamittausten mukaan puhdistustulokset täyttävät haja-asutusalueiden jätevesiasetuksen vaatimuksia. Kaava-alueen vaikutukset vesistöön rajoittuvat lähinnä veneilyn aiheuttamiin vähäisiin paikallisiin vaikutuksiin. 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset Ranta-asemakaavassa on käytetty ympäristöministeriön kaavamerkintäasetuksen mukaisia kaavamerkintöjä. 6 RANTA-ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttamisvastuu Maanomistaja vastaa ranta-asemakaavan toteuttamisesta MRL määräysten mukaisesti. 6.2 Toteuttamisen ajoitus Alue tullaan toteuttamaan siltä osin kun se vielä on rakentamatta sen jälkeen kun ranta-asemakaava on saanut lainvoiman.

8 6.3 Toteutuksen seuranta Rakentamisen seuranta tapahtuu kaupungin normaalin rakennusvalvonnan puitteissa.

9 STORUDDEN III RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS STORUDDEN III ÄNDRING AV STRANDDETALJPLAN Tilastotietoja Statistikuppgifter LIITE 3 BILAGA Alueenkäyttö Markanvändning Käyttötarkoitus Pinta-ala Tontteja Rak.oik Ranta Användningsändamål Areal/ ha Tomter Bygg.rätt Strand RA 2, RAH 0, VL 0, VV 0, LV 0, MY 22, Yhteensä/Summa 26,0000 ha k-m m

10

11

12

13

14