Yhteisiä hyviä käytäntöjä ja toimintamalleja, ratkaisuineen. Hallitus tarvitsee tietolähteen.

Transkriptio

1 Yhteisiä hyviä käytäntöjä ja toimintamalleja, ratkaisuineen. Hallitus tarvitsee tietolähteen.

2 Juha Kulomäki Tekninen johtaja, varatoimitusjohtaja SKH-Isännöinti Oy

3 Isännöintitoimialan muutosvoimat 1. Peruskorjaus- ja energiatehokkuustarve kasvaa 2. Asukkaiden varat eivät riitä investointeihin 3. Isännöitsijätehtäviin ei saada riittävästi henkilöitä 4. Isännöintiliiketoiminta muuttuu normaaliksi palveluliiketoiminnaksi 5. Tietotekniikan käyttäminen arkipäiväistyy 6. Isännöintiä tarvitsevia taloyhtiöitä tulee lisää 7. Asukkaat vaativat enemmän isännöinniltä 8. Kansainväliset sijoittajat ja yritykset tulevat isännöintiliiketoimintaan 9. Monikulttuurisuus lisääntyy 10. Uusi asunto-osakeyhtiölaki muuttaa isännöinnin ja taloyhtiöiden roolia 11. Perinteinen taloyhtiöiden hallintotapa muuttuu voimakkaasti 12. Isännöintiyritysten koko kasvaa

4 SKH-Isännöinti Oy SKH-Malli Vuonna 1982 perustettu perheyritys n. 250 taloyhtiötä Liikevaihto n. 4 milj. Lisäarvoalue! Isännöinti Tekninen isännöinti

5 Korjaushankkeen vaiheet

6 Arvoketju Organisointi Suunnittelu Toteutus Organisaatio Viranomaiset ja järjestöt Ympäristöministeriö -Ylin ohjaava taho -Rakentamisen ja maankäytön lainsäädäntö -Kaavoituksen ohjaus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) -kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan ja vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARAasuntokannan käyttöä. Kaupunkisuunnitteluvirasto -Kaavoitus Rakennusvalvontavirasto -Rakennusluvat Rakennusvirasto - Kaivuuilmoitukset, liikennealueen vuokraus Kiinteistövirasto -hallinnoi kaupungin omistamia maa-alueita ja rakennuksia, huolehtii maa- ja kallioperän asiantuntijapalveluista sekä kartta- ja paikkatietopalveluista. Verkkojen liityntäluvat ja liitoskohtalausunnot -Helsinki: HSY, Helsingin energia, Gasum Johtosijainnit -Helsinki: kaupunkimittausosaston johtotietopalvelu Paloviranomaiset -Helsingin kaupungin Pelastuslaitos suorittaa tarvittavat palotarkastukset Etelä-Suomen aluehallintovirasto, Työsuojelun vastuualue -Harmaan talouden verotarkastukset työmailla -Työturvallisuustarkastukset ja kyselyt mm. työmaan turvallisuuskoordinaattorille Verohallinto -Ilmoitukset merkittävistä rakennuksen arvoon vaikuttavista kunnostus- ja perusparannushankkeista sekä niiden kirjanpidollisesta käsittelystä. Osa taloyhtiön taloudenhoitoa VTT -Testaus, laadunvalvonta ja sertifiointipalvelut menetelmien ja tuotteiden kelpoisuuden takaamiseksi. Tukes -Sähköurakoitsijoiden vaatimusmäärittely ja valvonta. Valvoo ja edistää teknistä turvallisuutta ja vaatimustenmukaisuutta sekä kuluttaja- ja kemikaaliturvallisuutta Suomessa FISE -FISE:n tarkoitus on todeta rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet ja koota ne yhteen rekisteriiin Rakennusteollisuus RT ry -Pitää yllä mm. RT- ja RYL kortistoa, joka määrittää osaltaan hyvää rakennustapaa

7 Taloyhtiömaailman erikoisuudet Maksajat ja päättäjät ovat rakennuttamisen maallikoita rakennuttamisessa taloyhtiön ei kuulu ottaa riskejä. Kullakin taloyhtiöllä ja osakkaalla on oma tahto Taloyhtiön osakkaiden tahtoa on vaikea määritellä ja se saattaa myös muuttua. Käytännön asioista vastaa toimitusjohtajan roolissa isännöinti Jota yhtiön hallitus valvoo. Päätösvallan läsnäolon monimuotoisuus (toimitusjohtajan työnantaja-käsite) Yllätykset kuuluvat asiaan. Taloyhtiön korjausrakentaminen on luonteeltaan toimintaa, jossa kaikkia yllätyksiä ei ole mahdollista, tai ainakaan taloudellisesti tarkoituksenmukaista, välttää.

8 Miksi haasteita? Keskittyminen ja kiinnostus on ollut uudis- ja ammattiomisteisten puolella Kasvavat korjausmäärät Kasvavat pykälämäärät Kasvavat avustushaasteet Kasvavat avoimuusvaatimukset Kasvavat ICT osaamisvaatimukset Kasvava kilpailu Kasvavat tehokkuusvaatimukset Verottaja 1.7

9 Korjaushankkeen epäonnistumisen syyt 1. Projektia ei johdeta 2. Taloyhtiöllä ei ole riittävää osaamista 3. Taloyhtiön korjaustoiminnan suunnittelu on liian lyhytjänteistä - Tyydytään lakisääteiseen kunnossapitotarveselvitykseen 4. Hankesuunnittelu on tekemättä, tai siihen ei ole sitouduttu 5. Taloyhtiö ei tiedä, mitä haluaa - Yhteistä tahtoa ei löydy ja ristiriitoja on liikaa 6. Rahoitusta, lainoitusta ja kirjanpitoa ei ole suunniteltu ajoissa 7. Päätöksenteko ei ole riippumatonta 8. Päätöksenteko ei ole suunniteltua - Ajatus tehdä keväällä päätöksiä kuluvana vuonna toteutettavista asioista ei ole kestävällä pohjalla 9. Tiedotus on puutteellista 10. Johtamisen ja organisoinnin resurssit ovat vähäiset 11. Urakoitsijoiden työnjohdossa on puutteita

10 Kiitos! Juha Kulomäki , SKH-Isännöinti Oy, Beckerintie 8, Helsinki

11 Hankkeen vaiheet ja resurssit Hankkeen valmistelu Hankesuunnittel u Suunnittelu Toteutuksen valmistelu Toteutus Hankkeen jälkitoimet Takuuaika Asunto Oy (yhtiökokous ja hallitus) Hankeryhmä Isännöitsijä Isännöitsijä ja muu isännöinnin palvelutuotanto Rakennuttaja, tekninen isännöitsijä Rakennuttajakonsultti (valvoja) Valvoja (rakennuttajakonsultti) Hankesuunnittelija Pääsuunnittelija Erikoissuunnittelijoita Pääsuunnittelija Mahd. konsultointi Urakoitsija Aliurakoitsijat Takuutarkastus ja takuutöiden valvonta

12 Taloyhtiö korjausrakennuttajana Projektia on johdettava Hallituksen tehtävänä on edustaa osakkaiden tahtoa sekä hankkia remonttiprojektiin tarvittava osaaminen ja resurssit. Taloussuunnittelu ja sijoittajaosakkaat. Hankesuunnittelu tapahtuu aina, joko tietoisesti tai tiedostamatta. Informaation hallinta keino varmistaa työnjohdon ja valvonnan toimivuutta Päätöksenteko korjaushankkeessa Työmaakokous- ja vastaanottomenettely Osakashyvitykset ja palautukset - käytännössä Vahinkokorjaukset - käytännössä Mitä tehdä kun

13 Korjaushankkeen ja rakennuttamisen lähtökohdat Hallituksen osaaminen, mahdollisesti voidaan käyttää hallitusammattilaisia Puheenjohtajan valinta ennen merkittävään korjaukseen lähtemistä Hallituksen kokouspalkkiot, myös projektikokouksista Ennakkosäästäminen