päivättyyn Oulun kaupungin Oulunsuun (22.) kaupunginosan korttelin 50 tonttia 2 koskevaan asemakaavan muutokseen (Tervontie 3)

Transkriptio

1 Asemakaavan selostus päivättyyn Oulun kaupungin Oulunsuun (22.) kaupunginosan korttelin 50 tonttia 2 koskevaan asemakaavan muutokseen (Tervontie 3) Kaavatunnus Diaarinumero 717/2015 Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen Kaava on tullut voimaan Asemakaavan muutosalue Vaikutusalue: alue jolle hankkeella saattaa olla välittömiä vaikutuksia

2 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Oulunsuun (22.) kaupunginosan korttelin 50 tonttia 2, osoitteessa Tervontie 3. Kaavan nimi: Tervontie 3 Kaavatunnus: Kaavan laatija: Kaavan vireille tulo: Kaavoitusarkkitehti Antti Määttä Oulun kaupunki / Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut Solistinkatu 2, PL 32, OULUN KAUPUNKI Kaavamuutos on tullut vireille ja vireilletulosta on tiedotettu Hyväksyminen: Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen Asemakaava on tullut voimaan Kaava-alueen sijainti Asemakaava-alue sijaitsee Oulunsuun kaupunginosassa, Ranta-Kastellissa, noin 3 km keskustasta itään. 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on mahdollistaa tontin käytön tehostaminen uudisrakentamisen yhteydessä. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake Liite 2. Asemakaavakartta ja merkintöjen selitykset 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Pohjois-Pohjanmaan maankuntakaava (YM ) - Oulun yleiskaava 2020 (kv ) - Uuden Oulun yleiskaava (kv ) - Pohjois-Pohjanmaan arvokkaat maisema-alueet (Pohjois-Pohjanmaan liitto 1997) - Arvokkaita alueita Oulussa, osa I (Oulun kaupunki 1999) - Voimassa olevat asemakaavat ( ja ) - Hakemus asemakaavan laatimiseksi ( ) - Tonttia koskevat suunnitelmat ja havainnekuvat ( , ) 2

3 2. LÄHTÖKOHDAT 2.1 Alueen yleiskuvaus ja maanomistus Oulunsuun pientaloalue on rakentunut entisen Oulujoen kunnan alueelle noin 1940-luvulta alkaen. Alueen ensimmäinen asemakaava vahvistettiin Viime vuosikymmeninä alueen vanhinta rakennuskantaa on vähitellen uudistettu ja samalla maankäyttöä on tehostettu. Asemakaava-alue käsittää Oulunsuun kaupunginosan korttelin 50 tontin 2, osoitteessa Tervontie 3. Korttelia rajaavat Tervontien lisäksi Ranta-Kastellin tie, Umpikuja ja Kauppilanranta. Korttelissa on yhteensä kymmenen vuosina rakennettua erillispientaloa, talousrakennuksia sekä viisi vuonna 1990 rakennettua asuinrivitaloa. Kaikki korttelin ja sen lähialueen tontit ovat yksityisten omistamia. Ranta-Kastellin liikekeskus sijaitsee noin puoli kilometriä korttelin eteläpuolella. Tontin 2 pinta-ala on noin 925 m². Tontilla oleva erillispientalo on rakennettu vuonna 1952 ja sen laajuus on noin 85 k-m². Tontin perällä on talousrakennus, jonka laajuus on noin 40 k-m². Kuva: Viistokuva Oulunsuun korttelista 50 lähiympäristöineen kuvattuna etelästä vuonna ( Blom Oy.) Tontti 2 on rajattu ohuella punaisella viivalla. 2.2 Aluetta koskevat suunnitelmat ja selvitykset Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa (YM ) asemakaava-alue ja Oulun seudun keskeinen taajamarakenne on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Oulujokilaakson kokonaisuus, johon asemakaava-alue sisältyy, on osoitettu kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi. Maakuntakaavan tarkistus on vireillä. Myös maakunnallisesti arvokkaiden rakennettujen kulttuuriympäristöjen ja maisema-alueiden päivitys on vireillä. Inventointien perustella alue ei välttämättä säily maakunnallisena maisema-alueena. 3

4 Asemakaavan muutos, Tervontie 3 Voimassa olevassa Oulun yleiskaavassa 2020 (kv ) Oulunsuun asuinalue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Oulujokivarsi on merkitty rakennusperinnön, kulttuuriympäristön ja kaupunkikuvan kannalta arvokkaaksi alueeksi. Uuden Oulun yleiskaava (kv ) ei ole vielä voimassa. Se vastaa pääosin voimassa olevaa yleiskaavaa. Lähes koko korttelin alueella on voimassa ympäristöministeriön vahvistama asemakaava ( ). Tonttien 19 ja 20 alueella on kuitenkin voimassa Oulun kaupungin teknisen lautakunnan hyväksymä asemakaava ( ). Asemakaavassa korttelin 50 Tervontien puoleiset tontit 1 5 (Tervontie 1, 3, 5, 7 ja 9) on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO), jolle saadaan rakentaa yksi- tai kaksiasuntoisia pientaloja asumistarkoituksiin. Tonttien rakennusalojen etäisyys katuun vaihtelee siten, että reunimmaisten erillispientalotonttien (1 ja 5) rakennusalat sijaitsevat lähempänä katua kuin kolmen keskimmäisen tontin (2 4) rakennusalat. Lähes kolmasosa tonteista 2 4 on istutettavaa aluetta. Tonttien 2 5 rakennusoikeudeksi on osoitettu pääkäyttötarkoitusta varten 150 k-m² ja erillistä talousrakennusta varten 50 k-m². Kulmatontin 1 rakennusoikeus on hiukan muita suurempi: päärakennusta varten 180 k-m² ja talousrakennusta varten 50 k-m². Lisäksi asemakaavassa määrätään mm., että suurin sallittu kerrosluku on I 3/5; tontin kadunpuoleisella rakennusalalla rakennuksen kerrosluvun tulee olla aina I 3/5; julkisivumateriaalina tulee olla peittomaalattu lautaverhous; rakennukset ja niiden laajennukset on rakennettava siten, että ne ovat sopusoinnussa ympäristön rakennusten kanssa julkisivurakennusaineen, mittasuhteiden, pintojen, ikkunajaon ja värityksen suhteen; rakennukset on rakennettava harjakattoisiksi ja kattokaltevuuden tullee olla astetta; talousrakennusten runkosyvyys saa olla enintään 6 metriä ja räystäskorkeus enintään 2.5 metriä sekä tontit on aidattava lauta- tai pensasaidoin. Kuva: Ote ajantasa-asemakaavayhdelmästä. (Ei mittakaavassa.) Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Kaava-alueen pohjakartta on maankäyttö- ja rakennuslain 54a mukainen ja vastaa olosuhteita

5 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun käynnistäminen Tontin omistaja haki asuinpientalotontin asemakaavan muuttamista. Hakija perusteli hakemustaan seuraavasti: "Perusteena on kaavan muuttaminen vastaamaan tätä aikaa ja ympäristön muita kaavamuutoksia esimerkiksi osoitteissa Kauppilanranta 22 ja Kauppilanrannan ja Umpikujan kulmassa. Näiden lisäksi likiympäristöstä löytyy lukuisia muitakin esimerkkejä." Alkuperäiseen hakemukseen ei sisältynyt suunnitelmaa tontin käytöstä vaan ainoastaan hakijan esitys tontin rakennusoikeudesta: päärakennusta varten 250 k-m² ja erillistä talousrakennusta varten 50 k-m². Hakijan esityksen mukaan tontin tehokkuusluku (e) olisi siten n. 0,32 ja kerrosala noin 2,4-kertainen nykyiseen verrattuna. Hakemuksen liitteeksi laadittiin myöhemmin käyttösuunnitelma sekä tätä havainnollistavat aksonometriset piirrokset ( , ). Kuva: Hakijan esittämä käyttösuunnitelma. (Suunnittelutoimisto Ark-Moon Oy ) Oulun kaupungin yhdyskuntalautakunta päätti , että asemakaavan muutoksen ei ryhdytä. Hakija vaati kuitenkin oikaisua yhdyskuntalautakunnan päätökseen, minkä jälkeen yhdyskuntalautakunta päätti , että oikaisuvaatimus voidaan hyväksyä ja asemakaavan muutosta ryhtyä valmistelemaan. Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut käynnisti suunnitteluhankkeen Asemakaavan valmistelee Oulun kaupungin Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut. Hakija hankkii asemakaavan pohjaksi tarvittavat selvitykset ja suunnitelmat. 5

6 Kuva: Hakijan esittämää käyttösuunnitelmaa havainnollistava aksonometrinen piirros. (Suunnittelutoimisto Ark-Moon Oy ) Kuva on suuntaa antava eikä se esitä tarkasti käyttösuunnitelmaa tai asemakaavan mukaista toteutusta. 3.2 Osalliset ja vuorovaikutus suunnittelun aikana Kaavan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisille ja kunnan jäsenille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Asemakaavan muutoksen käynnistämisestä tiedotetaan seuraaville osallisille: - Vaikutusalueen kiinteistöjen omistajat / isännöitsijät - Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, alueidenkäyttö - Pohjois-Pohjanmaan liitto - Pohjois-Pohjanmaan museo - Oulun Vesi - Oulun Energia - Oulunsuun suuralueen alueellinen yhteistyöryhmä - Kastellin Omakotiyhdistys ry Asemakaavan muutoksen vaikutuksia ympäröivään kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan ja asuinympäristöön arvioidaan kaavoituksen yhteydessä. Kaavaa varten ei laadita erillistä osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Aasemakaavan muutoksen luonnos asetetaan nähtäville mielipiteen esittämistä varten. Ilmoitus nähtävilläolosta julkaistaan sanomalehdessä ja lähetetään osallisille. Asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi. Osallisilla on mahdollisuus esittää asiasta muistutus nähtävilläolon aikana. Ilmoitus nähtävilläolosta julkaistaan sanomalehdessä. Asemakaavaluonnos oli nähtävillä Luonnoksesta saatiin yhteensä kolme lausuntoa ja mielipidettä. Asemakaavaehdotus oli nähtävillä Ehdotuksesta saatiin yksi lausunto ja yksi muistutus. 6

7 3.3 Asemakaavaluonnoksesta saatu palaute Pohjois-Pohjanmaan museo / rakennustutkija Anita Yli-Suutala, arkeologi Mika Sarkkinen Pohjois-Pohjanmaan museo lausuu sekä rakennetun kulttuuriympäristön että arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Rakennettu kulttuuriympäristö Asemakaavan muutoksessa ollaan nykyinen (kortteli S, tontti 2) tontin rakennuskanta korvaamassa uudella huomattavasti suuremmalla asuinrakennuksella sekä erillisellä talousrakennuksella. Alueella on vanhempia 1940-luvun rakennuksia jo aikaisemmin korvattu suuremmilla uudisrakennuksilla, alue on tiivistymässä ja on maankäyttöä on tehostettu vaikka asukasmäärän ja liikenteen kuitenkin oletetaan pysyvän samana. Varsinaista tiivistymistä alueella ei siis tule tapahtumaan. Hakijan esittämä rakennusoikeus tontille on selvästi liian suuri muihin alueen kiinteistöihin nähden. Kaavamuutosesityksen mukaan uusi rakennusoikeus tulisi olemaan 180 (ar) + 50 (tr) ja päärakennuksen kerrosluku I 3/S naapuritonttien mukaan voidaan pitää hyvänä lähtökohtana. Vaikutukset lähiympäristöön ja rakennettuun kulttuuriympäristöön eivät ole merkittäviä mutta valmiin asuinalueen keskellä tehtävissä muutoksissa tulee viereisten tonttien rakennuskanta ottaa mitoitukseltaan huomioon. Pohjois- Pohjanmaan museolla ei ole huomautettavaa asemakaavamuutoksen luonnoksesta rakennetun kulttuuriympäristön osalta. Arkeologinen kulttuuriperintö Suunnittelualue on rakennettua, eikä sillä sijaitse muinaismuistolain tarkoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Suunnitelmilla ei ole vaikutusta arkeologiseen kulttuuriperintöön. Liisa ja Viljo Vikeväinen Ilmoitamme, ettei meillä ole asiaan huomauttamista. Matti Eeronheimo Tontin omistajana en hyväksy tässä kaavamuutoksessa: 1. Rakennusoikeuden määräksi esitettyä k-m2. Samassa korttelissa on samansuuruisille tonteille, joista yksi sijaitsee rajanaapurina, määritelty rakennusoikeuden määräksi k-m2. Tälle tontille sopiva määrä on mielestäni k-m2. On hyödytöntä lisätä rakennusoikeutta 30 k-m2 kuten luonnoksessa esitetään. 2. Rakennusalueen rajaetäisyydeksi esitettyä 5m:n rajaa. Rakennusalueen rajan etäisyys tontin rajasta on tällä alueella kaikkialla 4 m eikä tässäkään kohtaa ole perusteita poiketa siitä. Ei kaavaa voi laatia vedoten johonkin rajalla olevaan vanhaan pensasaitaan kuten esityksessä perustellaan. 3. Lisärajoittavaa, uutta, kolmiokaavamerkintää os2. Tämä on uutta ja aivan tarpeetonta, perusteiltaan kestämätöntä. Tämä kaavamuutos on ollut jo aiemmin esillä ja Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt oikaisuvaatimukseni kokouksessaan Tästä omakotitontin kaavamuutoksesta on kertynyt jo nippu paperia ja työaikaa on käytetty runsaasti. Olemme koko ajan toimittaneet lisäpiirustuksia pyydettäessä ja niitä kyllä on riittävästi jotta kaava voitaisiin määritellä uudelleen. Tässä näperrellään muutaman kymmenen rakennusoikeusneliön ja pikkurajoittavien uusien määräysten kanssa. Rakennusvalvonta kyllä osaa antaa tälle paikalle rakennusluvan siihen kaupunkikuvallisesti sopivalle rakennukselle. 7

8 Liitän tähän Oikaisuvaatimukseni ( ) koskien aiempaa kaavamuutoksen käsittelyvaihetta. Tässä kirjeessä asiaani perustellaan ja valoitetaan tarkemmin. Pyydän Oulun kaupungin yhdyskuntalautakuntaa huomioimaan nämä esittämäni mielipiteet asemakaavaa laadittaessa ja yhtälailla pyydän lautakuntaa saattamaan tämän asian päätökseen. Kaavan laatijan vastine Yhdyskuntalautakunta hyväksyi hakijan oikaisuvaatimuksen hakijan täydennettyä alkuperäistä hakemustaan. Kaavamuutos on pyritty laatimaan päätöksen sekä hakijan toimittaman suunnitelman pohjalta. Suunnitelma ei kuitenkaan täysin vasta kaavamuutosta. Suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi osoitetaan hakijan esityksestä poiketen I 3/5. Kerrosluku on sama kuin korttelin kaikilla erillispientalotonteilla lukuun ottamatta tontteja 19 ja 20, joiden kerrosluku on I 3/4. Rakennusalueen etäisyydeksi tontin luoteisrajasta on esitetty hakijan esityksestä poiketen 5 m, mikä mahdollistaa ajokelpoisen kulkuyhteyden toteuttamisen tontin perälle, olemassa olevan pensasaidan säilyttämisen sekä vierekkäisten tonttien yhdenvertaisen kohtelun. Olemassa olevan asuinrakennuksen etäisyys tontin luoteisrajasta on 5 metriä. Viereisellä tontilla (50-3) rakennusala on 5 m etäisyydellä tontin luoteisrajasta, mutta ajoyhteys on toteutettu tontin kaakkoisreunaan, jossa asuinrakennuksen etäisyys tontin rajasta on lähes 6 m. Hakijan toivoma asuinrakennuksen rakennusoikeus ei sovi hakijan esittämälle paikalle, kun asuinrakennuksen kerrosluku on I 3/5. Asemakaavoituksen omaan tarkasteluun pohjautuen kaavaehdotus laaditaan kuitenkin siten, että asuinrakennuksen rakennusalaa laajennetaan (luonnokseen verrattuna) 1 m koilliseen päin (pihan suuntaan), jolloin asuinrakennuksen rakennusoikeutta voidaan lisätä. Kaavamuutoksessa asuinrakennuksen rakennusoikeudeksi osoitetaan 195 k-m². Hakijan mainitsemilla viereisillä tonteilla 19 ja 20 on voimassa teknisen lautakunnan hyväksymä asemakaavan muutos ( ). Tontit ovat vain hiukan kohteena olevaa tonttia laajempia; niiden pintaala on 934 m² ja 961 m². Niitä ei kuitenkaan suoraan voida verrata nyt kohteena olevaan tonttiin, koska niillä ei ole vastaavaa laajaa etuistutusaluetta kuin kohteena olevalla tontilla. Kolmiomerkintää os2 on käytetty viimeksi edellisessä Oulunsuun alueelle laaditussa pientalokaavassa ( ), jonka yhdyskuntalautakunta hyväksyi Merkintää on tarkoitus soveltaa myös tulevissa Oulunsuun kaavamuutoksissa. 3.4 Asemakaavaehdotuksesta saatu palaute Pohjois-Pohjanmaan museo / rakennustutkija Anita Yli-Suutala Asemakaavan muutoksessa ollaan nykyinen (kortteli 5, tontti 2) tontin rakennuskanta korvaamassa uudella huomattavasti suuremmalla asuinrakennuksella sekä erillisellä talousrakennuksella. Alueella on vanhempia 1940-luvun rakennuksia jo aikaisemmin korvattu suuremmilla uudisrakennuksilla, alue on tiivistymässä ja maankäyttöä on tehostettu vaikka asukasmäärän ja liikenteen kuitenkin oletetaan pysyvän samana. Tiivistyminen tapahtuu lähinnä suuremmilla rakennusmassoilla, ei liikenteellisellä tasolla. Hakijan esittämä rakennusoikeus tontille on suurempi alkuperäiseen Tervontien rakennuskantaan nähden mutta linjassa jo muuttuneiden uusien asemakaavojen salliman rakennusoikeuden ja kaupungin asuinalueiden tiivistämispyrkimysten kanssa. Kaavamuutosesityksen mukaan uusi rakennusoikeus tulisi olemaan 195(ar) + 50(tr) ja päärakennuksen kerrosluku I 3/5 naapuritonttien. Vaikutukset lähiympäristöön ja rakennettuun kulttuuriympäristöön eivät ole merkittäviä mutta valmiin asuinalueen keskellä tehtävissä muutoksissa tulee viereisten tonttien rakennuskanta ottaa mitoitukseltaan huomioon. Tontilla 2 ja jatkona olevilla kahdella tontilla on lounaispuolelle merkitty istutettavaksi velvoitettu alue ja sisennetty rakennusala, joka tiivistää tontin piha puolen rakentamista. Jos tontille 2 sallittaisiin viereinen rakennusoikeus, pihapuolen väljyys riittämättömäksi. Lisäksi tontille tulee osoittaa 2 autopaikkaa, vie se oleskelupihalta entisestään väljyyttä. Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole huomautettavaa asemakaavamuutoksen ehdotuksesta rakennetun kulttuuriympäristön osalta. 8

9 Matti Eeronheimo Tontin omistajana en hyväksy tässä kaavamuutoksessa: 1. Rakennusoikeuden määräksi esitettyä k-m2. Samassa korttelissa on samansuuruisille tonteille, joista yksi sijaitsee rajanaapurina, määritelty rakennusoikeuden määräksi k-m2. Tälle tontille sopiva määrä on mielestäni k-m2. On liian pieni määrä lisätä rakennusoikeutta 45 k-m2 kuten ehdotuksessa esitetään. 2. Rakennusalueen rajaetäisyydeksi esitettyä 5m:n rajaa. Rakennusalueen rajan etäisyys tontin rajasta on tällä alueella kaikkialla 4 m eikä tässäkään kohtaa ole perusteita poiketa siitä. Ei kaavaa voi laatia vedoten johonkin rajalla olevaan vanhaan pensasaitaan kuten esityksessä perustellaan. 3. Lisärajoittavaa, uutta, kolmiokaavamerkintää os2. Tämä on uutta ja aivan tarpeetonta, perusteiltaan kestämätöntä. 4. Merkintää AO-1; pitää olla AO niin kuin on tälläkin hetkellä voimassa olevassa asemakaavassa. Tällekään muutosehdotukselle ei löydy perustetta. Tämä kaavamuutos on ollut jo aiemmin esillä ja Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt oikaisuvaatimukseni kokouksessaan Tästä omakotitontin kaavamuutoksesta on kertynyt jo nippu paperia ja työaikaa on käytetty runsaasti. Olemme koko ajan toimittaneet lisäpiirustuksia pyydettäessä ja niitä kyllä on riittävästi jotta kaava voitaisiin määritellä uudelleen. Tässä näperrellään muutaman kymmenen rakennusoikeusneliön ja pikkurajoittavien uusien määräysten kanssa. Rakennusvalvonta kyllä osaa antaa tälle paikalle rakennusluvan siihen kaupunkikuvallisesti sopivalle rakennukselle. Liitän tähän Oikaisuvaatimukseni ( ) koskien aiempaa kaavamuutoksen käsittelyvaihetta. Tässä kirjeessä asiaani perustellaan ja valoitetaan tarkemmin. Pyydän Oulun kaupungin yhdyskuntalautakuntaa huomioimaan nämä esittämäni mielipiteet asemakaavaa laadittaessa ja yhtälailla pyydän lautakuntaa saattamaan tämän asian päätökseen. Kaavan laatijan vastine Yhdyskuntalautakunta hyväksyi hakijan oikaisuvaatimuksen hakijan täydennettyä alkuperäistä hakemustaan. Kaavamuutos on pyritty laatimaan päätöksen sekä hakijan toimittaman suunnitelman pohjalta. Suunnitelma ei kuitenkaan täysin vasta kaavamuutosta. Suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi osoitetaan hakijan esityksestä poiketen I 3/5. Kerrosluku on sama kuin korttelin kaikilla erillispientalotonteilla lukuun ottamatta tontteja 19 ja 20, joiden kerrosluku on I 3/4. Rakennusalueen etäisyydeksi tontin luoteisrajasta on esitetty hakijan esityksestä poiketen 5 m, mikä mahdollistaa ajokelpoisen kulkuyhteyden toteuttamisen tontin perälle, olemassa olevan pensasaidan säilyttämisen sekä vierekkäisten tonttien yhdenvertaisen kohtelun. Olemassa olevan asuinrakennuksen etäisyys tontin luoteisrajasta on 5 metriä. Viereisellä tontilla (50-3) rakennusala on 5 m etäisyydellä tontin luoteisrajasta, mutta ajoyhteys on toteutettu tontin kaakkoisreunaan, jossa asuinrakennuksen etäisyys tontin rajasta on lähes 6 m. Hakijan toivoma asuinrakennuksen rakennusoikeus ei sovi hakijan esittämälle paikalle, kun asuinrakennuksen kerrosluku on I 3/5. Hakijan mainitsemilla viereisillä tonteilla 19 ja 20 on voimassa teknisen lautakunnan hyväksymä asemakaavan muutos ( ). Tontit ovat vain hiukan kohteena olevaa tonttia laajempia; niiden pintaala on 934 m² ja 961 m². Niitä ei kuitenkaan suoraan voida verrata nyt kohteena olevaan tonttiin, koska ne ovat leveämpiä eikä niillä ole vastaavaa laajaa etuistutusaluetta kuin kohteena olevalla tontilla. 9

10 Kolmiomerkintää os2 on käytetty viimeksi edellisessä Oulunsuun alueelle laaditussa pientalokaavassa ( ), jonka yhdyskuntalautakunta hyväksyi Merkintää on tarkoitus soveltaa myös tulevissa Oulunsuun kaavamuutoksissa. Merkintä ohjaa rakentamistapaa ja se sopii kohteeseen. Merkinnän AO-1 avulla rajoitetaan asuinrakennusten määrää. Määräyksen mukaan rakennusalalle saa rakentaa vain yhden asuinrakennuksen. Määräys sopii kohteeseen. 10

11 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS Asemakaava on laadittu osittain hakijan esittämän käyttösuunnitelman ( ) pohjalta. Asemakaavan muutoksessa kortteli osoitetaan erillispelintalojen korttelialueeksi, jonka rakennusalalle saa rakentaa yhden asuinrakennuksen (AO-1). Suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi osoitetaan hakijan esityksestä poiketen I 3/5. Kerrosluku on sama kuin korttelin kaikilla erillispientalotonteilla lukuun ottamatta tontteja 19 ja 20, joiden kerrosluku on I 3/4. Tontin rakennusoikeudeksi osoitetaan hakijan esityksestä poiketen pääkäyttötarkoitusta varten 195 k-m² ja erillistä talousrakennusta varten 50 k-m², jolloin tontin tehokkuusluku (e) on noin 0,26. Rakennusoikeus on määritelty käytettävissä olevan tilan ja kerrosluvun pohjalta. Rakennusalat sijoittuvat vähintään 4 metrin etäisyydelle naapuritonteista. Käyttösuunnitelmasta poiketen päärakennuksen rakennusala sijoitetaan 5 m etäisyydelle tontin luoteisrajasta, mikä mahdollistaa kulkuyhteyden toteuttamisen ja olemassa olevan pensasaidan säilyttämisen. Rakennuksen harjan edellytetään olevan kadun suuntainen. Tontin istutettavan alueen laajuuteen ei esitetä muutosta. Autopaikkoja edellytetään kaupungin pysäköintinormiohjeen (2006) mukaisesti 2 kpl / asunto. Asemakaavaan liittyy ns. kolmiomääräys: os2- merkinnällä varustetulla korttelialueella on noudatettava seuraavia määräyksiä: Rakennukset ja niiden laajennukset on rakennettava siten, että niiden julkisivujen materiaalit, mittasuhteet ja värit sekä ikkunoiden koko ja sijainti ovat sopusoinnussa ympäristön kanssa. Rakennukset on rakennettava harjakattoisiksi. Asuinrakennusten räystäskorkeuden tulee olla 4,5 5,5 m ja harjakorkeuden tulee olla 7,0 8,0 m. Kattokaltevuuden tulee olla noin 30 astetta. Talousrakennusten tulee olla huomattavasti päärakennusta matalampia. Tontit on aidattava lauta- tai pensasaidoin. Kolmiomääräyksen avulla pyritään muodostamaan kaupunkikuvaltaan yhtenäistä katunäkymää. Pihan puolella os2-kolmiomääräystä on syytä tulkita selvästi väljemmin kuin kadun puolella. Esimerkiksi asuinrakennuksen päämassaan liittyvä siipi on syytä toteuttaa selvästi päämassaa matalampana. 4.1 Kaavan vaikutukset Asemakaavan muutos mahdollistaa nykyisten toimintojen kehittämisen: olemassa olevan asuinrakennuksen korvaamisen huomattavasti nykyistä suuremmalla asuinrakennuksella sekä tontin käytön tehostamisen. Muutos mahdollistaa myös kaupunkirakenteen ja olevan infrastruktuurin tehokkaan käytön. Esimerkiksi Oulun keskeisen kaupunkialueen täydennysrakentamisselvityksessä on todettu, että Oulunsuun alue on joukkoliikenteen ydinvyöhykealuetta, jolla täydennysrakentaminen on suositeltavaa. Asemakaavan vaikutukset lähiympäristöön ovat melko pieniä. Rakennustöiden jälkeen uudisrakennuksista aiheutuu vähän haittaa olevalle asutukselle ja asuinympäristölle. 11

12 Kuva: Hakijan esittämä perspektiivinen piirros. (Suunnittelutoimisto Ark-Moon Oy ) Kuva on suuntaa antava eikä se esitä tarkasti käyttösuunnitelmaa tai asemakaavan mukaista toteutusta. 12

13 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan mukainen rakentaminen voidaan käynnistää asemakaavan muutoksen tultua voimaan. Rakennussuunnittelua ohjaa Oulun kaupungin rakennusvalvonta. Oulussa 16. päivänä toukokuuta 2016 Mikko Törmänen Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Antti Määttä Antti Määttä kaavoitusarkkitehti 13

14

15

16 LIITE 2 1(3) Ote voimassa olevasta asemakaavasta 1:2000,

17 Ote asemakaavan muutoksesta 1:1000, LIITE 2 2(3)

18 Asemakaavamerkinnät ja -määräykset, LIITE 2 3(3) 5-1 AO-1 Erillispientalojen korttelialue. AO-1 korttelialueelle saadaan rakennusalalle rakentaa yksi asuinrakennus m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva m sen asemakaava-alueen ulkopuolella oleva viiva, jonka sisäpuolelta asemakaavamerkinnät ja -määräykset poistetaan. 84 Korttelin, korttelinosan ja alueen raja Eri asemakaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja Kaupunginosan numero, joka ei vahvistu Kaupunginosan nimi Korttelin numero. 95 TERVONTIE Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. 100 Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kaavassa lukumäärältään mainittujen kerrosten yläpuolella olevasta tilasta kerrosluvun estämättä käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. 113 Rakennusala. 117 t Rakennusala, jolle saa sijoittaa talousrakennuksen. 134 Istutettava alueen osa. 136 Katu ap/as Merkintä osoittaa, kuinka monta autopaikkaa asuntoa kohti on rakennettava os2- merkinnällä varustetulla korttelialueella on noudatettava seuraavia määräyksiä: Rakennukset ja niiden laajennukset on rakennettava siten, että niiden julkisivujen materiaalit, mittasuhteet ja värit sekä ikkunoiden koko ja sijainti ovat sopusoinnussa ympäristön kanssa. Rakennukset on rakennettava harjakattoisiksi. Asuinrakennusten räystäskorkeuden tulee olla 4,5 5,5 m ja harjakorkeuden tulee olla 7,0 8,0 m. Kattokaltevuuden tulee olla noin 30 astetta. Talousrakennusten tulee olla huomattavasti päärakennusta matalampia. Tontit on aidattava lauta- tai pensasaidoin.