Juha Kulomäki Tekninen johtaja, varatoimitusjohtaja SKH-Isännöinti Oy

Transkriptio

1 Juha Kulomäki Tekninen johtaja, varatoimitusjohtaja SKH-Isännöinti Oy

2 - Taloyhtiö korjausrakennuttaja - Pääkaupunkiseudun putkiremonttien kustannustilastot

3 Korjaushankkeen vaiheet

4 Arvoketju Organisointi Suunnittelu Toteutus Organisaatio Viranomaiset ja järjestöt Ympäristöministeriö -Ylin ohjaava taho -Rakentamisen ja maankäytön lainsäädäntö -Kaavoituksen ohjaus Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) -kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan ja vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARAasuntokannan käyttöä. Kaupunkisuunnitteluvirasto -Kaavoitus Rakennusvalvontavirasto -Rakennusluvat Rakennusvirasto - Kaivuuilmoitukset, liikennealueen vuokraus Kiinteistövirasto -hallinnoi kaupungin omistamia maa-alueita ja rakennuksia, huolehtii maa- ja kallioperän asiantuntijapalveluista sekä kartta- ja paikkatietopalveluista. Verkkojen liityntäluvat ja liitoskohtalausunnot -Helsinki: HSY, Helsingin energia, Gasum Johtosijainnit -Helsinki: kaupunkimittausosaston johtotietopalvelu Paloviranomaiset -Helsingin kaupungin Pelastuslaitos suorittaa tarvittavat palotarkastukset Etelä-Suomen aluehallintovirasto, Työsuojelun vastuualue -Harmaan talouden verotarkastukset työmailla -Työturvallisuustarkastukset ja kyselyt mm. työmaan turvallisuuskoordinaattorille Verohallinto -Ilmoitukset merkittävistä rakennuksen arvoon vaikuttavista kunnostus- ja perusparannushankkeista sekä niiden kirjanpidollisesta käsittelystä. Osa taloyhtiön taloudenhoitoa VTT -Testaus, laadunvalvonta ja sertifiointipalvelut menetelmien ja tuotteiden kelpoisuuden takaamiseksi. Tukes -Sähköurakoitsijoiden vaatimusmäärittely ja valvonta. Valvoo ja edistää teknistä turvallisuutta ja vaatimustenmukaisuutta sekä kuluttaja- ja kemikaaliturvallisuutta Suomessa FISE -FISE:n tarkoitus on todeta rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet ja koota ne yhteen rekisteriiin Rakennusteollisuus RT ry -Pitää yllä mm. RT- ja RYL kortistoa, joka määrittää osaltaan hyvää rakennustapaa

5 SKH-Isännöinti Oy SKH-Malli Vuonna 1982 perustettu perheyritys n. 250 taloyhtiötä Liikevaihto n. 4 milj.

6 Isännöintitoimialan muutosvoimat 1. Peruskorjaus- ja energiatehokkuustarve kasvaa 2. Asukkaiden varat eivät riitä investointeihin 3. Isännöitsijätehtäviin ei saada riittävästi henkilöitä 4. Isännöintiliiketoiminta muuttuu normaaliksi palveluliiketoiminnaksi 5. Tietotekniikan käyttäminen arkipäiväistyy 6. Isännöintiä tarvitsevia taloyhtiöitä tulee lisää 7. Asukkaat vaativat enemmän isännöinniltä 8. Kansainväliset sijoittajat ja yritykset tulevat isännöintiliiketoimintaan 9. Monikulttuurisuus lisääntyy 10. Uusi asunto-osakeyhtiölaki muuttaa isännöinnin ja taloyhtiöiden roolia 11. Perinteinen taloyhtiöiden hallintotapa muuttuu voimakkaasti 12. Isännöintiyritysten koko kasvaa

7 Asiakasyhtiö Puheenjohtaja Hallitus Korjausvastaava Osakas, asukas ja muut taloyhtiön asiakkaat Päävastuullinen isännöitsijä Kokonaisuuden hallinta Talous ja hallinto Riskien hallinta Tekninen isännöitsijä Kiinteistötekniikka SKH Katsastukset SKH Projektinjohto Palveluneuvojat Asukas- ja osakaspalvelu Yhteydenotot Isännöintipalvelut

8 As Oy Korjausrakentamisen teemoja Laatukysymykset (työnjohto, työkulttuuri, vakuutukset) Vahinkokorjausten korostuminen, rakennusten ikääntyminen ja asumisen kriteerit Energiatehokkuus Korjausrakentamisen avustukset Harmaan talouden torjunta Kohti ammattimaista ostamista Massarakentaminen ja suunnittelu, jotta piikistä selvitään Märkätilojen vesieristysmääräykset, sähkömääräykset, käyttövesijohdot sekä hyvitysten huomioiminen ajavat usein kohti laajaa perinteistä putkiremonttia

9 Taloyhtiö korjausrakennuttajana Yhteisiä hyviä käytäntöjä ja toimintamalleja, ratkaisuineen. Hallitus tarvitsee tietolähteen. Epäonnistumisen syyt, Top 11 Hallituksen tehtävänä on edustaa osakkaiden tahtoa sekä hankkia remonttiprojektiin tarvittava osaaminen ja resurssit. Projektia on johdettava Taloussuunnittelu ja sijoittajaosakkaat on muistettava Hankesuunnittelu tapahtuu aina, joko tietoisesti tai tiedostamatta. Informaation hallinta keino varmistaa työnjohdon ja valvonnan toimivuutta Päätöksenteko korjaushankkeessa tämän kirja esittelee käytännön tasolla puheenjohtajan näkökulmasta Työmaakokous- ja vastaanottomenettely tämän menettelyn kirja lanseeraa hallituksen näkökulmasta

10 Miksi tehdä (putki)remontti? Korjausten liiallinen lykkääminen ja siitä seuraava hallitsematon korjausvelka aiheuttavat ajan myötä mittavaa taloudellista, teknistä ja henkistä vahinkoa taloyhtiölle ja sen osakkaille. Toisaalta tulee välttää myös ylikorjaamista, jolloin tietämättömyyden takia korjataan liikaa tai liian aikaisin. Minkä kautta arvioida? Rahoitus Asumismukavuus Energiankäyttö Vahinkoriski Vakuutukset Suhdanteet Tekniikan kehittyminen Miten tätä yhtälöä voi hallita?

11 Hankkeen vaiheet ja resurssit Hankkeen valmistelu Hankesuunnittel u Suunnittelu Toteutuksen valmistelu Toteutus Hankkeen jälkitoimet Takuuaika Asunto Oy (yhtiökokous ja hallitus) Hankeryhmä Isännöitsijä Isännöitsijä ja muu isännöinnin palvelutuotanto Rakennuttaja, tekninen isännöitsijä Rakennuttajakonsultti (valvoja) Valvoja (rakennuttajakonsultti) Hankesuunnittelija Pääsuunnittelija Erikoissuunnittelijoita Pääsuunnittelija Mahd. konsultointi Urakoitsija Aliurakoitsijat Takuutarkastus ja takuutöiden valvonta

12 Korjaushankkeen epäonnistumisen syyt 1. Projektia ei johdeta 2. Taloyhtiöllä ei ole riittävää osaamista 3. Taloyhtiön korjaustoiminnan suunnittelu on liian lyhytjänteistä - Tyydytään lakisääteiseen kunnossapitotarveselvitykseen 4. Hankesuunnittelu on tekemättä, tai siihen ei ole sitouduttu 5. Taloyhtiö ei tiedä, mitä haluaa - Yhteistä tahtoa ei löydy ja ristiriitoja on liikaa 6. Rahoitusta, lainoitusta ja kirjanpitoa ei ole suunniteltu ajoissa 7. Päätöksenteko ei ole riippumatonta 8. Päätöksenteko ei ole suunniteltua - Ajatus tehdä keväällä päätöksiä kuluvana vuonna toteutettavista asioista ei ole kestävällä pohjalla 9. Tiedotus on puutteellista 10. Johtamisen ja organisoinnin resurssit ovat vähäiset 11. Urakoitsijoiden työnjohdossa on puutteita

13 Päätöksenteko ja valtuudet Esittely erilleen päätöksenteosta-menettelyä on aina tarvittaessa käytettävä

14 Päätöksien ketju 1/5 Projektinjohtajan valinta 1) Hallitus tai isännöitsijä valitsee projektinjohtajan. 2) Hallitus hyväksyy projektin toimintamallit ja periaatteet. Hankesuunnitteluvaihe 3) Yhtiökokous antaa hallitukselle valtuudet ja mahdollisesti osoittaa tarvittavan rahoituksen hankkeen valmisteluun eli hankesuunnitelman tekemiseen. 4) Projektinjohtaja päättää, hallituksen valtuuttamana, kenelle tarjouspyynnöt toimitetaan. 5) Projektinjohtaja päättää, ketkä tarjoajat neuvotteluihin kutsutaan. Hän pitää myös hallituksen ajan tasalla neuvotteluihin kutsutuista. 6) Lähtökohtaisesti hallitus valitsee hankesuunnittelijan. Pienehkössä projektissa tämän päätöksen voi kuitenkin tehdä myös isännöitsijä. 7) Hallitus tai yhtiökokous (hankkeen laajuudesta ja merkittävyydestä riippuen) valitsee ja hyväksyy hankesuunnitelman, jota lähdetään viemään eteenpäin. Samalla voidaan päättää osakkaiden hyvitysperiaatteista. 8) Yhtiökokous osoittaa hallitukselle toteutussuunnitteluun tarvittavan rahoituksen.

15 Hankesuunnittelu omistajan tahtotilan määritys Isot asiat Pienet merkittävät asiat

16 Hankesuunnittelu Hankesuunnitelma syntyy aina. Joko ohjatusti, tietoisesti ja dokumentoidusti tai itseohjautuvasti, tiedostamatta ja jokaisen mieleen omana versionaan. Hankesuunnitelma on tilaajan tahdon määritys, jota projektin muut osapuolet tästä eteenpäin vain teknisesti määrittää ja toteuttavat Hankesuunnittelu on valmis vasta, kun taloyhtiö on päättänyt mitä vaihtoehtoa lähdetään viemään eteenpäin. Tehdäkö hankesuunnitelma jo olemassa olevin voimin, vai otetaanko konsultti Asiantuntityössä kiinteällä hinnalla kilpailu johtaa helposti oman roolin minimointiin ja ongelmiin myöhemmissä vaiheissa. Hankesuunnittelijaa valittaessa tehdään tosiasiassa samalla valintoja tulevasta toteutussuunnittelijasta ja valvojasta. Tarjous on harvoin räätälöity sopimaan tilaajan tarjouspyyntöön. Tyypillisesti kyse on erovaisuudesta kiinteän hinnan sisällöstä. Tämä ei kuitenkaan poista tarjouspyynnön merkitystä Hankesuunnittelu, johon ei sitouduta ja joka on sisällöltään epämääräinen, näkyy usein sekavana ja kalliina työmaavaiheena. Hallitus ei voi tehdä suunniteltuja korjaushankkeita ilman yhtiökokouksen valtuuksia. Eri asia on se, millä tarkkuudella yhtiökokous päätöksiä tekee

17 Hankesuunnittelu hallituksen tarkistuslista Tiedetään mikä on projektin laajuus Rahoitus on mietitty ja periaatepäätökset tehty Tilaohjelma on laadittu Mitä suunnittelupaketteja tarvitaan Onko harkittu ja tilattu: lisätutkimukset Energiatarkastelu eri korjausvaihtoehdoille suoritettu Viestintäkanava tiedossa Urakkamuoto on valittu

18 Vastaanottomenettely

19 Putkiremonttien kustannustilastot

20 Kiitos! Juha Kulomäki , SKH-Isännöinti Oy, Beckerintie 8, Helsinki