Rääkkylän kunta. Oriveden rantaosayleiskaava. Mitoitusperiaatteet

Transkriptio

1 Rääkkylän kunta Oriveden rantaosayleiskaava Mitoitusperiaatteet

2 Rääkkylän kunta Oriveden rantaosayleiskaava Mitoitusperiaatteet Viite Kirjoittanut Markus Hytönen Sisällys 1. Johdanto 1 2. Emätilaperiaate 1 3. Muunnetturantaviiva 2 4. Mitoitusvyöhykkeet 4 5. Tarkentavia periaatteita 4

3 1. Johdanto Mitoitusperiaatteiden tarkoituksena on määrittää tilakohtaisesti kaava-alueen rantarakennuspaikkojen lukumäärä maanomistajia tasapuolisesti kohtelevalla tavalla sekä ympäristö ja virkistysarvot huomioiden. Mitoitettavien alueiden rantarakennusoikeus määritetään alla esitettyjen mitoitusperiaatteiden mukaisesti. Oriveden rantaosayleiskaavaa on laadittu samanaikaisesti myös Kiteen kaupungin ja Kesälahden kunnan alueille. Mitoitusperiaatteet hyväksytetään Kiteen kaupungin sekä Rääkkylän ja Kesälahden kuntien valtuustoissa. Niiden valmisteluun osallistuvat Oriveden rantaosayleiskaavatyötä varten valittu ohjausryhmä joka koostuu kuntien virka- ja luottamusmiehistä sekä Pohjois-Karjalan ELYkeskuksesta. Keväällä 2012 Kiteen ja Kesälahden alueiden kuntien kaavakäsittely on kaavaehdotusvaiheessa. Rääkkylän kunnan alueen osalta mitoitusperiaatteita ei ole vielä talven 2012 aikana hyväksytty, koska on mitoitusperiaatteille tahdottu etsiä vaihtoehtoisia ratkaisuja. Rääkkylän alueen oleellinen ero mitoitusperiaatteissa on se, että koko Rääkkylän alueella rakennusoikeutta muodostuu 5 rp/mrvkm. Kiteen ja Kesälahden alueilla on käytetty useampaa eri mitoitusvyöhykettä. Rantojen suunnittelussa mitoituksella tarkoitetaan rantarakentamisen määrän ja sijainnin määrittelyä. Mitoitusperusteiden tarkoituksena on määritellä osayleiskaavassa osoitettava kokonaisrakennusoikeus, rakennusoikeuden jakoperusteet sekä rakentamatta jätettävän rantaviivan osuus. Mitoitusperusteissa huomioidaan osayleiskaavan tavoitteet, kunkin alueen sijainti yhdyskuntarakenteessa, luonto ja maaperäolosuhteet sekä maisema sekä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus. Lisäksi kaavalla turvataan kohtuulliset rakentamismahdollisuudet. Mitoituksen pohjana käytetään rantaviivanormia. Mitoituslaskelmien pohjana käytettävä rantaviiva perusteinen mitoitus ei ilmaise varsinaisen rakennuspaikan rantaviivan vähimmäispituutta vaan rakennuspaikkojen enimmäismäärän. Osayleiskaavaa laadittaessa ratkaistaan rakennuspaikkojen lopullinen sijoitus tai sijoittamatta jättäminen. Mitoituksesta on voitava poiketa niissä tapauksissa, joissa mitoituslaskelmien mukainen rakennuspaikkojen lukumäärä johtaa selvästi epäoikeudenmukaiseen ratkaisuun ja kohtuuttomuuksiin. 2. Emätilaperiaate Maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi huomioidaan ns. hyödynnetty rakennusoikeus eli tiloista jo ennen kaavoitusta lohkottujenrakennuspaikkojen määrä. Laskentamenetelmää kutsutaan emätilaperiaatteeksi. Osayleiskaavan mukainen kokonaismitoitus lasketaan emätiloittain. Mitoitusperusteet ilmaisevat, kuinka monta rakennuspaikkaa voidaan enintään muodostaa emätilaa kohti. Emätilatarkastelun lähtökohtana on rakennuslain voimaantulo vuosi eli 1959 ja leikkausajankohtana käytetään päiväystä Emätilakohtainen kokonaisrakennusoikeus jaetaan siitä muodostettujen tilojen kesken vuoden 2009 alussa vallinneen kiinteistöjaotuksen mukaan. Käytetty rakennusoikeus vähennetään emätilan rakennusoikeudesta. Yhdeksi käytetyksi rakennusoikeudeksi katsotaan rakennettu ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikka, rakennettu loma-asunnon rakennuspaikka tai erillinen sauna, rakennettu maatilakeskuksen rakennuspaikka, joka sisältää ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennuspaikan, rakennettu rakennuspaikka johonkin muuhun käyttötarkoitukseen kuten palvelutoimintaan, teollisuuteen, venekerholle tms. rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa poikkeamislupa, rakentamaton rakennuspaikka, jolla on voimassa rakennuslupa ja rakentamaton ranta-asemakaavan mukainen rakennuspaikka. 1

4 Osayleiskaavassa osoitetaan sekä käytettyjen että jäljellä olevien rakennusoikeuksien lukumäärä rakennuspaikkoina tilakohtaisesti. Maanomistajan eri tiloja tarkastellaan rakennusoikeuslaskelmassa erillisinä yksikköinä. Jäljellä olevien uusien rakennuspaikkojen siirto saman maaomistajan tilalta toiselle on mahdollista. Mikäli tila on jaettu vuoden 1959 jälkeen suurempiin osiin, jaetaan emätilan rakennusoikeus lohkotilojen kesken jäljellä olevan rakennusoikeuden määrän mukaisesti. Poikkeus pääsäännöstä: Jos emätila on jaettu suurempiin tilakokonaisuuksiin vuoden 1959 jälkeen ja nämä osat ovat käyttäneet rakennusoikeutta erittäin epätasaisesti, tutkitaan kunkin tilakokonaisuuden rakennusoikeutta tarvittaessa erikseen. 3. Muunnetturantaviiva Rantarakennusoikeus muodostuu kunkin tilan muunnetun rantaviivan pituudesta. Muunnetunrantaviivan määrittämiseksi rantaviiva aluksi pyöristetään kapeiden niemien ja lahtien kohdalla siten, että rantaviiva vastaa todellista käytettävissä olevaa rantaviivaa (oijotturantaviiva). Lopullinen muunnettu rantaviiva lasketaan karttarantaviivan pituuden sekä rantaviivan muodon ja etäisyyksien perusteella. Koska lähekkäin sijoittuvat loma-asunnot häiritsevät toisiaan, kapean niemen tai lahden rannalle voidaan sijoittaa vähemmän rakentamista kuin leveiden lahtien ja niemien rannalle. Kuitenkin kapeissa, alle 50m leveissä niemissä huomioidaan vähintään niemen kanta rantaviivana. Muunnettu rantaviiva on määritetty Etelä-Savon maakuntaliiton kehittämän laskelmatavan mukaisesti. Muuntamisperiaate on varsin yleisesti käytössä koko Suomessa. Kuva 1. muunnetun rantaviivan määritys 2

5 Tämän lisäksi muunnetussa rantaviivassa huomioidaan erikseen rannan rakennuskelpoisuus. Tässä huomioidaan pelkästään sellaisia rantoja, jotka ovat selkeästi rakennettavuudeltaan tavanomaisia rantoja heikompia. Alueen rantojen rakennuskelpoisuutta rajoittavat paikoin ruovikoituminen, maatuneet vesialueet, soistumat, tiet ja kiinteistöjen muoto. Rannat jaetaan rakennuskelpoisuuden perusteella kahteen luokkaan (taulukossa on mukana Kiteen, Kesälahden ja Rääkylän alue): Luokka Rannantyyppi Muuntokerroin Prosenttia muunnetusta rantaviivasta I Tavanomaiset rannat 1 94 Rakennuskelvottomat rannat: seuraavat laajat lähes maatuneet tai erittäin laajasti ruovikoituneet matalat vesialueet: Hautalammen ja Jokilammen ympäristö, Ruokosalmi, Ylälampi sekä Härkölampi II rakennuskelvottomat laajat suot sekä selvät tulvariskialueet 0 6 yleinentie kulkee liian lähellä rantaa (noin 40 m) Lisäksi kapeat patojen rajaamat vesialueet, joita ei voida katsoa normaaliksi ranta-alueeksi (Oravilahti) sekä muutoin vastaavantyyppiset rannat Alle 1 ha:n kokoisilla saarilla sekä kiinteistön ollessa muodoltaan rakentamiseen soveltumaton, ei muodostu laskennallista rakennusoikeutta. Mikäli tällaisilla alueilla on olemassa olevia luvanvaraisia tai ennen lupamenettelyä rakennettuja rakennuksia, merkitään ne tapauskohtaisesti rantaosayleiskaavaan. Muunnetturantaviiva määritetään peruskarttatarkastelun sekä viistoilmakuvauksen perusteella. Muunnetun rantaviivan määrittelyssä ei huomioida ympäristöarvoja, vaan ne huomioidaan mitoitusvyöhykkeiden määrittelyssä sekä uusien rakennuspaikkojen sijoittelussa. Kiteen, Kesälahden ja Rääkkylän alueella on rantaviivaa noin 790 kilometriä, kun tästä jätetään pois alle 1 ha saaret jää ns. mitoitettavaa rantaviivaa 620 km. Etäisyyksiin perustuvan muunnetunrantaviivan pituus on 440 kilometriä ja lopullisen muunnetunrantaviivan pituus noin 400 km. Muunnetturantaviiva esitetään asiakirjoissa liitekartalla. Rakennusoikeuslaskelmassa esitetään rantaviivan ja muunnetunrantaviivan pituus tilakohtaisesti. 3

6 4. Mitoitusvyöhykkeet Kiteen ja Kesälahden alueille määritettiin erilaisia mitoitusvyöhykkeitä eli rakennusoikeutta muodostui eri alueilla eri määrä riippuen alueen ympäristöllisistä ja sijainnillisista tekijöistä. Lopputulokseksi kokonaismitoitukseksi muodostui 5,95 rp/mrvkm. ELY-keskus on ilmoittanut neuvotteluissa, että kokonaismitoituksen tulee jäädä alle 6 rp/mrvkm. Rääkkylän kunta on tahtonut erityisesti korostaa maanomistajien tasapuolista kohtelua ja päästä kokonaismitoituksessa alle 6 rp/rvkm. Tämän ratkaisemiseksi on lähdetty siitä, että rakennusoikeutta muodostuu koko Rääkkylän alueella samalla rakentamistiheydellä. Oikean rakentamistiheyden valitsemiseksi on tehty erityistä tarkastelua. Tarkastelun perusteella on päädytty siihen, että mitoitusluvuksi tulee Rääkkylässä 5 rp/mrvkm. Lopulliset mitoitusvyöhykkeet eri kuntien alueilla on esitetty liitteessä 2. Tämä tarkoittaa, että Rääkkylän alueelta muodostuu rakennusoikeutta 463 uutta rakennuspaikkaa. Kun tästä vähennetään rakennusoikeus, joka muodostuu perustetuilta suojelualueilta, tulee rakennuspaikkoja 402 kpl. Tämän lisäksi rakennusoikeutta muodostuu alueille, joilla on erityisiä ympäristöarvoja, lähinnä saimaannorpan johdosta, tulee kysymykseen rakennuspaikkojen korvaaminen maanomistajille. Kun nämä arvioidut korvattavat rakennuspaikat huomioidaan, tulee lopulliseksi uusien rakennuspaikkojen määräksi noin 347 kpl. Tällöin kokonaismitoitukseksi muodostuu 5,74 rp/mrvkm. Liitteessä 3 on esitetty mitoitustarkastelua. 5. Tarkentavia periaatteita Jokaisella rakentamattomalla emätilalla, joka täyttää rakennusjärjestyksen rakennuspaikalle asetetut vaatimukset, on rakennusoikeus vähintään yhteen rakennuspaikkaan. Mitoituksesta riippumatta jokainen rakennuspaikka, jolla on voimassa oleva asuin, lomarakennuksen tai erillisen saunan poikkeamis- tai rakennuslupa, muodostaa edelleen yhden rakennuspaikan. Rakennuspaikka merkitään kaavaan rantaan rajoittuvaksi, vaikka se olisi etäällä esim. 150 m päässä rannasta. Tällöin se kuluttaa yhden kokonaisen rantarakennuspaikan, mutta mahdollistaa myös päärakennuksen ja/tai saunan sijoittamisen rantaan. Rantaosayleiskaavaan merkittävät uudet rakennuspaikat pyritään merkitsemään siten, että vapaan yhtenäisen rantaviivan osuus säilyy mahdollisimman suurena. Tämä tarkoittaa uusien rakennuspaikkojen sijoittamista ryhmiin sekä olemassa olevien rakennuspaikkojen viereen. LIITTEET LIITE 1 Luonto- ja maisemavyöhykkeet LIITE 2 Mitoitusvyöhykkeet LIITE 3 Mitoitustarkastelu 4

7 Erityisiä luonto- ja maisema-arvoja Luonto- ja maisema-arvollisesti herkkä alue Vähäisiä luonto- ja maisema-arvoja Ei erityisiä luonto- ja maisema-arvoja Selvitysalueen raja Kuntaraja Yleiskaava- tai ranta-asemakaava-alue

8 RÄÄKKYLÄ Mitoitusvyöhykkeet I = 6 rp / mrvkm II = 5 rp / mrvkm III = 4 rp / mrvkm IV = 3,5 rp / mrvkm KESÄLAHTI KITEE 10 km

9 Rääkkylän kunta Oriveden rantaosayleiskaava Mitoitustarkastelu 5 rp/mrvkm Ramboll Suojelualuiden uudet rakennuspaikat, jotka on jo korvattu Alue lkm Suuri Jänissaari 24 Pieni Jänissaari 10 Iso-Laitasaari n.noin 5 Ahmosaaren ympäristö 22 Yhteensä 61 2 km norpanpesistä muodostuvat uudet rakennuspaikat Alue Uusien määrä Arvio korvattavista Voiniemen ympäristö Pyssysalon ympäristö 12 0 Majasaari 2 0 Vuosalmi - Hypönniemi Paksuniemen ympäristö 9 0 Nenäniemen ympäristö Yhteensä km kauempana olevat kriittiset saaret Alue Uusien määrä Arvio korvattavista Havukkasaari 6 6 Olkisaari 6 6 Yhteensä 12 Lähtötilanne Sarake1 Sarake2 rp/mrvkm Mitoitettava rantaviiva (km) 363 2,74 Muunnettu rantaviiva (km) 234 4,26 Rakennetut rakennuspaikat (kpl) 996 Rakennuspaikat 5 rp/mrvkm Sarake1 Uudet Kaikki rp/rvkm rp/mrvkm Laskennalliset ,02 6,24 Vähennetty SL-alueet ,85 5,97 Vähennetty myös arvioidut korv ,70 5,74 Mitoitusperiaatteet Uudet Kaikki rp/rvkm rp/mrvkm ,61 5,60