Esipuhe Lyhenteet Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous...23

Transkriptio

1 Sisällys Esipuhe... 3 Lyhenteet Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous Avioliitto ja rekisteröity parisuhde Yleistä Omaisuuden erillisyys Avio-oikeus Ositus Velkojen erillisyys Omaisuuden vallinta Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen Puolisoiden väliset oikeustoimet Avoliitto Perintöoikeuden keskeisiä kohtia Kuolinpesä Lesken hallintaoikeus Avopuolisot Valtion oikeus perintöön Testamentin tekeminen Perunkirjoitus Perinnönjako Esine- ja perintöosuuden luovutus Holhouslainsäädäntö Holhousviranomainen Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus Edunvalvoja Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet Holhousasioiden rekisteri Edunvalvontavaltuutus Sisällys 7

2 2. Valtuutus ja oikeus toimen pätemättömyys Valtuutus Yleistä Valtuutetun kelpoisuus Valtuutetun toimivalta Valtuutuksen eri muodot Valtuutuksen lakkaaminen Toiminta ilman valtuutusta Oikeustoimen pätemättömyys Yleistä Oikeustoimikelpoisuuden puute Muotovirhe Tahtovirhe Muita pätemättömyyden jakoperusteita Oikeustoimen kohtuullistaminen Asunto-osakeyhtiölaki Yleistä Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön Asunto-osakeyhtiö Oikeushenkilöys Osakehuoneisto Osakepääoma Enemmistöperiaate Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Johdon tehtävä Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset) Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset) Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen Osakkeen siirrettävyys Osakekirja Osakekirjan sisältö Väliaikaistodistus Omistajaolettama Osakeluettelo Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Tietojen saaminen osakeluettelosta Yhtiövastike Yhtiövastikkeen maksuperuste Huoneiston käytön estyminen Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta Kiinteistönvälittäjän käsikirja

3 3.16. Kunnossapito- ja muutostyöt Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa Yhtiön ilmoitusvelvollisuus Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta Kunnossapitotyön valvonta Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön Huoneistossa tehtävät muutokset Yhdenvertaisuusperiaate Viranomaisen lupa muutostyöhön Ilmoitus muutostyöstä Suostumus muutostyöhön Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa Yhtiökokous Päätösvalta Varsinainen yhtiökokous Ylimääräinen yhtiökokous Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta Oikeus saada asia käsiteltäväksi Osallistumisoikeus Muiden osallistuminen Asukkaiden osallistumisoikeus Äänimäärä Osakkeenomistajan esteellisyys Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta Kutsuaika Päätöksenteko yhtiökokouksessa Pääsääntönä enemmistöperiaate Vaalit Määräenemmistö Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen Hallitus ja sen tehtävät Hallituksen pöytäkirja Isännöitsijä Isännöitsijäntodistus Isännöitsijäntodistuksen antaminen Isännöitsijäntodistuksen sisältö Sisällys 9

4 Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella Huoneistoon pääsy Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan Hallintaanottoperusteet Varoituksen antaminen Hallintaanottopäätös Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys Osakkeen lunastaminen Yleistä Lunastuslausekkeen tarkoitus Lunastuksen alaiset saannot Lunastuksen kohde Osakkeenomistaja lunastajana Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan Lunastusmenettely Lunastushinta Lunastusilmoitus Lunastusvaatimus Lunastushinnan suorittaminen Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana Osakekaupan peruuntuminen Yhteisomistajat Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet Suostumuslauseke Asuntokauppa Asuntokaupan lainsäädäntö Asuntokauppalaki Asuntokaupan kohde = Mitä myydään? Asunto-osakkeet Yhtiöjärjestys Pinta-ala Tarpeisto Kiinteistönvälittäjän käsikirja

5 Asunnon kunto Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat Vuokrattu huoneisto Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena Kohteen asiakirjat Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot Myyjän tiedonantovelvollisuus Ennakkomarkkinointi Varsinainen markkinointi Ostoneuvotteluvaihe Ostajan selonottovelvollisuus Tarjoukset ja esisopimus Ostotarjous Eri tarjoustyypit Käsirahallinen ostotarjous Tarjous vakiokorvausehdolla Muu tarjous Esisopimus Sopijapuolet kuka myy Käytetyn asunnon kauppa Yleistä käytetyn asunnon kaupasta Kauppakirja Kaupan kohde Kauppahinta Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus Kauppahinnan vakuusjärjestelyt Asunnon vapautuminen Vastuu maksuista Vaaranvastuu Selvitys tietojen saamisesta Kohteen kunto ja vastuunrajoituslausekkeet Kaupanteon jälkeen Käytetyn asunnon kaupan sopimusrikkomukset Viivästykset Kaupan kohteen virheet Ensimmäisen myyjän ynnä muiden vastuu Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu Myyjän takautumisoikeus Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa Yleistä Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa Ennakkomarkkinointi Sisällys 11

6 RS-järjestelmä Turva-asiakirjat Vakuudet Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja Luovutusyhtiökokous Vuositarkastus Asunto-osakkeen markkinointi Kauppakirja Kaupan sitovuus Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen Asunto-osakkeen panttaus Osakekohtainen luettelo Asunnon hallinnan luovutus Osakekirjan luovutus Sopimusrikkomukset Virheet uuden asunnon kaupassa Kiinteistönmuodostus Kiinteistöjärjestelmä Kiinteistön käsite Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ) Kiinteistöjärjestelmän historiaa Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus Määräala ja määräosa Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö Kiinteistön ulottuvuus Kiinteistön alue Rasitteet Osuudet yhteisiin alueisiin Erityiset etuudet Kiinteistötoimitukset Yleistä Kiinteistötoimitusmenettely Lohkominen Halkominen Tilusvaihto Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset Kiinteistönmääritys Rasitetoimitus Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistö rekisterinpitäjän päätöksiä Kiinteistönvälittäjän käsikirja

7 6. Kaavoitus ja rakentaminen Kaavoitusta ja rakentamista koskevat normit Kaavajärjestelmä Kaavajärjestelmä yleisesti Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Tonttijako Ranta-asemakaava Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat Kaavoitusmenettely Rakentamisen edellytykset Rakentamista koskevia määritelmiä Rakentamisen yleiset edellytykset Rakentamisen erityiset edellytykset erityyppisillä alueilla Rakentamisen lupajärjestelmä Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely Lupien hakeminen ja lupamenettely Rakennuslupa ja rakentaminen Poikkeaminen Poikkeamisvalta Poikkeamisen edellytykset Poikkeamismenettely Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä Asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä Vastuu asemakaavan toteuttamisesta Kunnan lunastusoikeudet Rakentamiskehotus Kehittämisalueet Kehittämiskorvaus Rakentamisen järjestelyt Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto Rakennusrasitteet Yhteisjärjestelyt Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä Maa-aineslaki Rakennussuojelu Maanvuokra Maanvuokralain taustaa Tavoitteet Maanvuokralain keskeinen sisältö Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit Sisällys 13

8 Tontinvuokra Muu asuntoalueen vuokra Rakennetun viljelmän vuokra Maatalousmaan vuokra Muu maanvuokra Maanvuokrasopimuksen tekeminen Muotovaatimus Maanvuokrasopimuksen päättyminen Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat Irtisanominen Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset Vuokra-alueen omistajanvaihdos Maanvuokrasopimuksen päättymisen seuraamukset Rakennusten lunastusoikeus Lunastus eri vuokratyypeissä Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä Lunastushinnan määräytyminen Maanvuokrasopimuksen siirtäminen Vuokraoikeuden luovutuksen muoto Maanvuokraoikeuden kirjaaminen Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin Kiinteistönkauppa Kiinteistönkaupan lainsäädäntö Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään Eri kohdetyypit Mitä kauppaan kuuluu Kauppaneuvottelut Myyjän tiedonantovelvollisuus Kiinteistön laatua koskevat seikat Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat Oikeudelliset seikat Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot Ostajan tarkastusvelvollisuus Ostotarjous Esisopimus Sopijapuolet Kuka saa myydä kiinteistön Myyjän omistusoikeus Avioliitto ja rekisteröity parisuhde vallinta rajoitukset Kuolinpesä Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset Yhteisöt Kiinteistönvälittäjän käsikirja

9 8.7. Kaupan muoto Luovutuksen ehdot Kauppakirjan rakenne Osapuolet Kaupan kohde Kauppahinta Omistusoikeuden siirtyminen Vakuusjärjestelyt Panttikirjojen luovuttaminen Hallintaoikeus Muut rasitukset ja rasitteet Muita ehtoja Sopimusrikkomukset Viivästykset Virhevastuu Virheen oikeusseuraamukset Luovutusrajoitukset Yleistä Etuostolaki Kirjaamisasiat Yleistä Lainhuudatus Erityisten oikeuksien kirjaaminen Kiinteistöpanttioikeus Huoneenvuokra Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta Lain soveltamisala Vuokrasopimuksen tekeminen Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus Vuokran määräytyminen Vuokranantajan vaihtuminen Hallintaanotto Pakkohuutokauppa Vuokraoikeuden siirtäminen Vuokralaisen kuoleman vaikutus Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen Vuokrasopimuksen päättyminen Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde Alivuokrasuhde Työsuhdeasunto Liikehuoneiston vuokraus Lain soveltamisala Sisällys 15

10 Vuokrasopimuksen tekeminen Vuokranantajan vaihtuminen Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen Hallintaanotto Vuokrasopimuksen päättyminen Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen Muuttopäivä Liikehuoneiston edelleenvuokraus Liikehuoneiston alivuokraus Verolainsäädäntö Verotuksen määritelmiä Tuloverolaki Yleistä Pääomatulot Korkotulot Osinkotulo Voitto-osuus Henkivakuutuksen tuotto Nautintaoikeudet Syytinki Maa-aineksista saadut tulot Verohallinnon ohjeet Metsäverotus Puun myyntitulon verotus Verohallinnon ohjeet Vuokratulojen verotus Verohallinnon ohjeet Luovutusvoiton verotus Yleistä Pääsääntö Kauppahintaan lisättävät erät Luovutusvoittoon lisättävät erät Hankintameno-olettama Osituksessa saadun omaisuuden myynti Kuolinpesä Hallintaoikeus Alihintaiset luovutukset Lahjana saadun omaisuuden luovutus Osittain verovapaat luovutusvoitot Verovapaat luovutusvoitot Luovutustappio Kiinteistönvälittäjän käsikirja

11 Pienet luovutustappiot Kaupan purkaminen Yhteisomistussuhteen purkaminen Verohallinnon ohjeet Korkojen vähennysoikeus Asuntolaina Tulonhankkimisvelka Kulutuslaina Korkojen alijäämä Alijäämähyvitys Verohallinnon ohjeet Pääomatulolajin tappio Ennakkoratkaisu Verohallinnon ohje Varallisuuden arvostaminen Perintö- ja lahjaverotus Yleistä Veroluokat Perintöverotus Omaisuuden arvo Vähennykset Lahjaverotus Alihintainen kauppa Kumulointisäännös Ennakkoratkaisu Varainsiirtoverolaki Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa Vaihto Irtain omaisuus Liittymät Kiinteistövero Useita kiinteistöjä Määräala Vuokrakiinteistö Rakennuksen luovutus Yhtiön perustamisoikeus Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen Viivästysseuraamukset Väliluovutukset Ensiasunnon verovapaus Eräät maanhankintatilanteet Varainsiirtoveron palauttaminen Sisällys 17

12 Kaupan vapaaehtoinen purkaminen Varainsiirtovero arvopaperin luovutus tilanteissa Yleistä Veron peruste Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa Isännöitsijäntodistus Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa Osaomistusasunto Vaihto Yhteisomistussuhteen purkaminen Veron suorittamisajankohta Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat Ilmoitus varainsiirtoverosta Lunastuslauseke Uuden asunnon kauppa Yhtiön perustamisoikeus Ensiasunnon verovapaus Vastuu verosta Veronlisäys Kauppakirjan oikaiseminen Veron palauttaminen Lykkääväehtoinen kauppa Veron vanhentuminen Ennakkoratkaisu Verohallinnon ohjeet Kiinteistövero Kiinteistöveron kohde Verovapaus Verovelvollinen Omistajanvaihdos Verovastuu Veron peruste Veron määräytyminen Verotuksen toimittaminen Vähennyskelpoisuus Verohallinnon ohjeet Arvonlisävero Verohallinnon ohjeet Kiinteistön ja vuokra huoneiston välitystoiminta Välitystoimintaan sovellettavat säädökset Välitysliiketoiminnan harjoittaminen Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä Kiinteistönvälittäjän käsikirja

13 Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset Välitysliikerekisteri Vastaava hoitaja Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset Valvonta Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista Kuluttajansuojalaki Kiinteistönvälitystoimeksianto Yleistä Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki Toimeksiantosopimus Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Asiakkaan tunnistaminen, henkilöllisyyden todentaminen ja myyntioikeuden selvittäminen Päiväkirjaaminen Huolellisuusvelvollisuus Salassapitovelvollisuus Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus Ostajalle annettavat tiedot Ostotarjous Kaupan tekeminen Välityspalkkio Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto Yleistä Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki Toimeksiantosopimus Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta Välitystehtävän suorittaminen Päiväkirjaaminen Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus Markkinointi Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot Vuokraustarjous Vuokrasopimuksen tekeminen Välityspalkkio Välitystoiminnan vastuut Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki Virheilmoitus Vastaavan hoitajan korvausvastuu Sisällys 19

14 Takautumisoikeus Maksusuoja Asiakkaan tunteminen Riskiperusteinen arviointi Etätunnistaminen Poliittisesti vaikutusvaltaiset henkilöt (PEP) Tuntemistietojen säilyttäminen Ilmoitusvelvollisuus ja liiketoimen keskeyttäminen Kiinteistöarviointi Arvioinnista yleisesti Lakisääteinen arviointi Vapaaehtoinen arviointi Arvo Hyöty Muun omaisuuden arvo Hinnanmuodostus Erikoispiirteet Kysyntä ja tarjonta Kansainvälinen arviointistandardikomitea Arvioijan pätevyys Arvioijan auktorisointi Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija Arviointimenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Vertailukelpoisuus Markkina-analyysi Kauppa-arvomenetelmän vaiheet Tuottoarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä Yhdistelmämenetelmä Summa-arvomenetelmä Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus Arviointitoimeksianto Arviointipalkkio Asuntojen arviointi Asunto-osakkeen arviointi Omakotitalon arviointi Arviointilausunnon jäsentely Arviointiin liittyvä vastuu Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista Tuottamusvastuu Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu Kiinteistönvälittäjän käsikirja

15 Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu) Työntekijän vastuu Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa Kuluttajansuojalaki Rikosoikeudellinen vastuu Kurinpidollinen vastuu Eettinen vastuu Vastuuvakuutus Lomakemallit Asiahakemisto Sisällys 21