Huoneistotietojärjestelmä: RS-menettely miten toimitaan Saija Korhonen MML

Transkriptio

1 Huoneistotietojärjestelmä: RS-menettely miten toimitaan Saija Korhonen MML

2 Sisältö: 1. RS-kohde myyjän (perustajaosakas/ rakennuttaja) näkökulmasta 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta 4. Omistuksen ja panttauksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä 5. Suostumus

3 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta A) Kun kyseessä uusi yhtiö ( jälkeen perustettu), huoneistotietojärjestelmään tulee PRH:sta yhtiön rekisteröinnin yhteydessä tieto asunto-osakkeen ensimmäisestä omistajasta Osakekirjoja ei painateta Asunto-osakkeen luovuttaminen ja panttaaminen HTJL:n mukaan, RS-kohteilla omat menettelynsä

4 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta Myyjä ja taloyhtiö tekevät sopimuksen turvaasiakirjojen säilyttämisestä RS-pankin / AVIn kanssa rakentamisvaihe alkaa Kohteiden markkinointi kuluttajan ostettavaksi voi alkaa ns. RS-rajoitusmerkinnän jälkeen

5 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta Asunto-osakkeen kauppa tehdään kuten nykyisin Kauppakirja toimitetaan turva-asiakirjojen säilyttäjälle tiedoksi Myyjä saa osakekohtaiset omistajatiedot säilyttäjältä RS-menettelyn päätyttyä turva-asiakirjojen säilyttäjä pyytää myyjän suostumuksen ostajan kirjaamiseksi osakehuoneistorekisteriin Valvoo kauppasopimuksen ehtojen täyttymisen

6 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta B) Kun kyseessä on vanha yhtiö (ennen perustettu), RS-menettely on yleensä jo alkanut ennen Yhtiö ei ole huoneistotietojärjestelmän piirissä Menetellään kuten ennenkin paperisten osakekirjojen kanssa osakeluettelon siirto Poikkeus: Jos RS alkaa vasta osakeluettelon siirtämisen jälkeen ja perustajaosakas on kirjannut omistuksensa huoneistotietojärjestelmään menettely sama kuin uuden yhtiön osalta kohdassa A)

7 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta Osakeluettelon siirto mahdollista Tilanteita: I. 1. kauppa 2. osakeluettelon siirto: Kauppakirja toimitetaan tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle jos RS vielä kesken Säilyttäjä luovuttaa osakekirjan ostajalle myyjän suostumuksin siirtomerkinnöin varustettuna Jos RS päättynyt, myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle Myyjän suostumukseen perustuva rekisteröinti ei vielä tässä kohtaa käytössä Osakeluettelo siirretään RS:n päättymisen jälkeen

8 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta Tilanteita: II. 1. osakeluettelon siirto 2. kauppa: Osakeluettelon siirrossa perustajaosakas ilmoitetaan omistajana, RS:n olisi hyvä olla päättynyt ennen tätä Kauppa tehdään normaalisti, osakekirjaan siirtomerkintä ostajalle Myyjän suostumukseen perustuva rekisteröinti ei vielä tässä kohtaa käytössä Myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle

9 1. RS-kohde myyjän näkökulmasta Tilanteita: III. Kauppakirjaan perustuvien oikeuksien edelleen luovuttaminen: Jos omistusoikeus ei ole siirtynyt ennen uutta kauppaa, on kauppaan saatava perustajaosakkaan hyväksyntä Perustajaosakas siirtää osakkeen uudelle ostajalle Myyjän/ostajan/välittäjän huolehdittava kaupan tiedoksiantamisesta turva-asiakirjojen säilyttäjälle Myös panttauksesta annettava tieto säilyttäjälle

10 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta Asiakirjoihin tutustuminen, ennakkovaraus, muutosja lisätöistä sopiminen ym. tehdään kuten nykyisin Tilanteita: I. 1. kauppa 2. osakeluettelon siirto: Lähtötilanteessa osakeluettelossa perustajaosakas Kauppa tehdään normaalisti ja kauppakirja toimitetaan tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle jos RS vielä kesken säilyttäjä luovuttaa aikanaan osakekirjan ostajalle myyjän suostumuksin osakekirjassa siirto ostajalle Osakeluettelo siirretään RS:n päätyttyä

11 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta Ostajalla 10 vuotta aikaa hakea omistusoikeutensa rekisteröintiä esittämällä: Hakemus + osakekirja jossa siirtomerkintä Hakemus + väliaikaistodistus Hakemus + muu selvitys (kauppakirja, hallituksen todistus) tilanteen mukaan Samalla osakekirja mitätöidään Samalla voi hakea panttauksen rekisteröintiä (uudelle/jo olemassa olevalle panttaukselle)

12 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta Tilanteita: II: 1. osakeluettelon siirto 2. kauppa: Lähtötilanteessa osakeluettelossa perustajaosakas Kauppa tehdään normaalisti ja kauppakirja toimitetaan tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle, jos RS kesken Säilyttäjä/myyjä luovuttaa osakekirjan ostajalle siirtomerkinnöin Kaupan jälkeen ostajan tulee hakea omistusoikeutensa rekisteröimistä 2 kk:n kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä lukien

13 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta Ostaja hakee omistusoikeutensa rekisteröintiä esittämällä: Hakemus + osakekirja jossa siirtomerkintä Hakemus + väliaikaistodistus Hakemus + muu selvitys (kauppakirja, hallituksen todistus) tilanteen mukaan Samalla osakekirja mitätöidään Samalla voi hakea panttauksen rekisteröintiä (uudelle/jo olemassa olevalle panttaukselle)

14 2. RS-kohde ostajan näkökulmasta Tilanteita: III. Kauppakirjaan perustuvien oikeuksien edelleen luovuttaminen: Kauppa ilmoitetaan turva-asiakirjojen säilyttäjälle (myyjä/ostaja/välittäjä huolehtii) Kauppakirjan ehto: ostajan on välittömästi ilmoitettava luovutuksesta mainitulle turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja myyjälle (toimitettava luovutussopimus) Myös panttauksesta annettava tieto säilyttäjälle

15 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Uudiskohde Uudisrakentamista vastaava peruskorjaaminen Laajennus YIT

16 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Vanha yhtiö joka RS-menettelyssä : ei muutosta toimintatapoihin. Uusi yhtiö jolla RS alkaa jälkeen: RS-sopimus menettely alkaa Uutta: RS-pankki ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään merkittäväksi AsKL 2:6a mukaisen rajoituksen: Osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään rekisteriin vain turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta

17 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Hakemus: tai postitse Vaasaan rajapinnan valmistumiseen saakka Rajoitus pyydetään kirjattavaksi joko kaikkiin osakeryhmiin tai osaan niistä, jolloin osakeryhmät nimettävä Hinta: 58 / ilmoitus

18 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Rajoitus vietävä välittömästi rekisteriin: rinnastuu osakekirjan säilyttämiseen Tarkoitus välttää osakkeen tarjoaminen kuluttajan ostettavaksi ennen rajoituksen merkitsemistä Turva-asiakirjojen säilyttäjä pitää saannoista ja panttauksista osakekohtaista luetteloa (ml. siirtosopimukset, etusijat) Menettelyn päätyttyä tai kun osakkeenomistaja on täyttänyt kauppaan liittyvät velvoitteensa, säilyttäjä ilmoittaa saannot ja panttaukset kirjattavaksi osakehuoneistorekisteriin

19 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta

20 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Hakemus: tai postitse Vaasaan rajapinnan valmistumiseen saakka Hinta: omistus 58 / huoneisto koko osakekannan luovuttaminen 88 /tunti saannon rekisteröinnin yhteydessä tehtävä rajoituksen poisto: 0

21 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Hakemus: tai postitse Vaasaan rajapinnan valmistumiseen saakka Hinta: 25 / huoneisto

22 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Erillinen ilmoitus tarvitaan vain niiden huoneistojen osalta, joille ei tule omistuksen kirjaamista (ts. jäävät perustajaosakkaalle) Rajapintojen valmistumiseen saakka ilmoittamiseen käytetään hakemuslomaketta Hinta: omistuksen kirjauksen yhteydessä maksuton, erillisenä 58 / ilmoitus

23 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Myös osakkeeseen kohdistuva ulosmittaus, turvaamistoimi ja väliaikaistoimi ilmoitetaan ja merkitään rekisteriin Tulevat ulosoton ilmoituksesta Voidaan ilmoittaa huoneistotietojärjestelmään esim. hakemuksen lisätietoja-kohdassa Omistusoikeuden kirjaamisen yhteydessä RS-rajoitus poistetaan viran puolesta RS-perusteiset osakehuoneistorekisterikirjaukset poikkeavat muusta rekisterinpidosta siinä, että kirjaamisviranomainen ei tutki saantoja/merkintöjä

24 3. RS-kohde turva-asiakirjojen säilyttäjän näkökulmasta Kun osakeryhmiä muutetaan (yhdistetään, jaetaan, lisätään kokonaan uusia, esim. otetaan ullakkohuoneisto asuinkäyttöön) yhtiöjärjestyksen muutoksen kautta PRH rekisteröi yj:n muutoksen Tieto uusista osakeryhmistä tulee kaupparekisteristä osakehuoneistorekisteriin, omistajatieto tyhjä RS-menettelyn kestäessä turva-asiakirjojen säilyttäjä ilmoittaa tiedot osakkaista huoneistotietojärjestelmään

25 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta Rekisteröinnin edellytyksenä on luovuttajan suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena Suostumus voidaan antaa jo ennen kuin saannon rekisteröintihakemus on tehty Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen/tutkita Vrt. RS-kohteet, jotka kirjataan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta

26 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Kirjaamisviranomainen tutkii, täyttyvätkö edellytykset omistusoikeuden rekisteröimiselle: Tarkistetaan osakehuoneistorekisteristä ilmenevät Rajoitukset: UM, konkurssi, saneeraus, turvaamistoimi estävät omistusoikeuden kirjaamisen Osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuva rajoitus rekisteröinti edellyttää oikeudenhaltijan suostumusta Yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset: lunastus- tai muu vaihdannanrajoitus eivät estä omistusoikeuden rekisteröintiä, mutta asiasta tehtävä merkintä osakeluetteloon

27 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Tarkistetaan VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset Täysi-ikäisyys Edunvalvonta Edunvalvontavaltuutus Edellyttääkö luovutus maistraatin lupaa, edunvalvojan sijaista Avioliittotiedoilla ei ole merkitystä Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista ei tutkita AL 39 :n edellyttämää suostumusta

28 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Saannon rekisteröintihakemuksen tekemiselle ei ole säädetty määräaikaa Ei maksun korottamista Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintää Kannustaa saannon rekisteröimiseen Saannon kirjaamisen yhteydessä voidaan hakea esim. uutta panttausta/panttioikeuden poistoa tai muun rajoituksen merkitsemistä Jakamattoman kuolinpesän selvennyskirjaus

29 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Saanto, joka ei ole lopullinen rekisteröidään ehdollisena Uusi suostumus kun luovutuksen ehto täyttynyt + lopullinen kirjaus Jos saanto on riitainen osoitus oikeudenkäyntiin, hakemus jätetään lepäämään

30 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Suostumuksen voi antaa MML:n Asiointipalvelun kautta hakemalla suostumuskoodin Muutoin kirjaamisviranomaisen hyväksymällä tavalla esim: Luovutuskirjajäljennös, joka toimitetaan hakemuksen liitteenä Hakija antaa luovuttajan yhteystiedot Kirjaamisviranomainen kuulee luovuttajaa Luovutuskirjasta tutkitaan onko omistusoikeus siirtynyt Luovutuskirja valtakirjoineen arkistoidaan

31 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista Jos yj:ssä lunastuslauseke: Omistaja merkintään osakeluetteloon, mutta osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä Hallitus huolehtii lunastusmenettelyn käynnistämisestä ja mm. ilmoittaa lunastuksesta MML:lle Tieto lunastusmenettelystä poistetaan osakeluettelosta 3 kk:n kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ilmoittanut lunastusoikeuden käyttämisestä Hallitus suorittaa lunastushinnan sille, jolta osake lunastetaan heti kun lunastajan oikeus on rekisteröity huoneistotietojärjestelmään

32 4. Omistuksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Asuntokaupan valmistelu Kauppakirjan laatiminen Kaupan loppuun saattaminen Omistusoikeuden siirtyminen Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus (ehdollinen ratkaisu) Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu OSAKEHUONEISTOREKISTERI

33 4. Panttauksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Panttauksen rekisteröiminen huoneistotietojärjestelmään korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen Osakkeen panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta Edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena panttausta koskeva hakemus lepäämään Mahdollista rekisteröidä: useampia panttauksia määräosapanttaus enimmäiseuromäärään rajoitettuna etusijan muutos Jälkipanttausmenettely ei enää mahdollista, vaan kaikki panttaukset vietävä osakehuoneistorekisteriin

34 4. Panttauksen rekisteröiminen kun on sähköinen omistajamerkintä Suostumuksen osoittaminen siihen saakka kunnes suostumuskoodi käytössä: Panttaussitoumusjäljennös, joka toimitetaan hakemuksen liitteenä Erillinen kirjallinen suostumus, joka toimitetaan hakemuksen liitteen Jakamaton kuolinpesä pantinantajana Panttaussitoumusjäljennös, joka toimitetaan hakemuksen liitteenä

35 4. Rajoituksen merkitseminen kun on sähköinen omistajamerkintä Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake Lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a ) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku) Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt) Muualla laissa säädetyt rajoitukset Aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a )

36 Suostumus Myyjä Ostaja Suostumuskoodi on lyhyt merkkijono, jonka myyjä toimittaa pankilleen tai suoraan ostajalle. Ostaja liittää suostumuskoodin kirjaamishakemukseensa.

37 Suostumus

38 Suostumus

39 Kysymyksiä?