I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja

Transkriptio

1 Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala 25 1 Soveltaminen Soveltamisalaa koskeva pääsääntö Lain soveltaminen ennen vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa rekisteröityihin yhtiöihin (kvasiasunto-osakeyhtiöt) Lain soveltaminen keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin 27 2 Asunto-osakeyhtiö Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit ja yhtiön tarkoitus Hallintaoikeus 31 Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön 36 3 Osakehuoneisto Osakehuoneisto Parvekkeet 37 4 Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön Osakkaan oikeus huoneiston käyttöoikeuden luovuttamiseen 41 Toiminnan keskeiset periaatteet 43 5 Yhtiön toiminta Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus Muu yhtiöjärjestyksen mukainen toiminta Rakennusten rakentaminen 49 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 7

2 6 Oikeushenkilöys ja osakkeenomistajien maksuvelvollisuus Asunto-osakeyhtiö oikeushenkilönä Osakkaan maksuvelvollisuus Osakkaan kunnossapitovastuu Osakkaan vastuu yhtiön velvoitteista 50 7 Pääoma ja sen pysyvyys Osakepääoma Varojen jakaminen 53 8 Osakkeen siirtäminen Luovutusvapaus Viittaussäännös 2 lukuun 54 9 Enemmistöperiaate Enemmistöperiaatteen soveltaminen päätöksenteossa Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Yhdenvertaisuusperiaate Johdon tehtävä Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävät Hallitus ja isännöitsijä Tahdonvaltaisuus Yhtiön toiminnasta määrääminen yhtiöjärjestyksessä 76 Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestys ja sen sisältö Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö Useampikielinen toiminimi Toissijaisten tilojen merkitseminen Asunto-osakeyhtiön tilikausi Pinta-alatiedot Malliyhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Säännös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta 90 2 Osakkeet 91 Huoneistotietojärjestelmä ja sitä koskeva laki 92 Huoneistotietojärjestelmä 92 Yhtiöiden siirtyminen huoneistotietojärjestelmään 94 Uudet yhtiöt, jotka perustetaan alkaen 94 Olemassa olevat yhtiöt, eli yhtiöt jotka on perustettu ennen Osakkeenomistajatiedon ja panttaustiedon rekisteröiminen 97 Omistustieto 97 Omistusoikeuden kirjaamismenettelystä 99 8 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

3 Panttaustiedon kirjaaminen 102 Eräiden muiden tietojen merkitseminen osakehuoneistorekisteriin 103 Yleiset säännökset Osakkeiden yhtäläisyys Säännös osakkeiden yhtäläisistä oikeuksista 104 1a Kuuluminen osakehuoneistorekisteriin Osakeoikeuksien käyttäminen Osakkeen saajan oikeus käyttää osakeoikeuksia Osakkeisiin liittyvät varallisuuspitoiset oikeudet ja aiemmin voimassa ollut 2 momentti Yhteisomistajat Yhtiön omat osakkeet 110 Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo Kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo Kirjanpidollinen vasta-arvo Nimellisarvo Nimellisarvon merkitys 112 Osakkeen siirrettävyys Oikeus rajoittaa osakkeen siirtämistä Luovutusrajoitukset Osakeryhmän jakamattomuus Lunastuslauseke Lunastuslauseke Lunastusmenettely Yhtiöjärjestyksen määräykset lunastuksen ehdoista ja määräajoista Osakeoikeuksien käyttäminen lunastusaikana Lunastushinnan maksaminen Yhtiön suorittama lunastus Lunastushinnan kohtuullistaminen Muussa laissa olevat säännökset 143 Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset Osakekirjan antaminen (kumottu lukien) Osakekirjan laatiminen ja painatus Osakekirjan antamisen edellytykset Osakekirjan sisältö (kumottu lukien) Osakekirjan saaja Osakekirjaan merkittävät tiedot Osakekirjan allekirjoitus ja päiväys 148 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 9

4 8 Osakekirjaan eräissä tapauksissa tehtävät merkinnät (kumottu lukien) Osakekirjaan merkittyjen tietojen oikaiseminen Osakekirjan antaminen kuoletetun osakekirjan sijaan Osakekirjan vaihtaminen (kumottu lukien) Osakekirjan vaihtaminen uuteen Osakeoikeuksiin liittyvät todistukset Muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset (kumottu lukien) Aiemmin voimassa ollut säännös väliaikaistodistuksesta Aiemmin voimassa ollut säännös optiotodistuksesta Osinkolippu Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain ja velkakirjalain säännösten soveltaminen Velkakirjalain säännösten soveltaminen osakekirjaan ja muihin todistuksiin (kumottu lukien) Aiemmin voimassa ollut säännös velkakirjalain soveltamisesta osakekirjaan ja muihin todistuksiin 157 Osakeluettelo Osakeluettelo Osakeluettelo (kumottu lukien) Aiemman lain perusteella osakeluetteloon merkittävät tiedot Aiemman lain säännös osakeluettelon luotettavasta ylläpidosta Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon (kumottu lukien) Osakeluettelomerkinnän tekeminen ja vaadittava selvitys aiemman lain mukaan Lunastuslausekkeen vaikutus aiemmin voimassa olleessa laissa Merkinnät osakekirjaan aiemmin voimassa olleen lain mukaan Luettelo osakkeen aiemmista omistajista (kumottu lukien) Aiempien osakkaiden tietojen säilyttäminen Luetteloiden julkisuus Luetteloiden julkisuus (kumottu lukien) Osakeluettelon julkisuus aiemmin voimassaolleessa laissa Oikeus saada jäljennös osakeluettelosta aiemmin voimassa olleen lain mukaan Aiempia osakkaita koskevien tietojen julkisuus aiemmassa laissa Henkilötiedot Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

5 Vanhojen osakkaiden tietojen säilyttäminen Turvakiellon huomioiminen Yhtiövastike 197 Maksuvelvollisuus ja yhtiövastikkeen maksuperuste Maksuvelvollisuus Osakkaan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta Yhtiövastikkeella katettavat menot Menot, jotka voidaan kattaa yhtiövastikkeella Muiden maksujen periminen yhtiövastikkeina Erilaiset yhtiövastikkeet Säännös erilaisista yhtiövastikkeista Lainaosuudet ja pääomavastike Yhtiövastikkeen maksuperuste Vastikeperuste Henkilömäärän ilmoittaminen yhtiölle, kun henkilömäärä on vastikeperusteena Osakehuoneiston käytön estyminen Vastikkeen alentaminen huoneiston käytön estyessä 239 Maksuvelvollisuuden alkaminen sekä maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen Maksuvelvollisuuden alkaminen Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen Uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden alkaminen Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä Uuden omistajan vastuu vastikerästeistä Uuden omistajan vastattavaksi siirtyvän vastikerästin enimmäismäärä Isännöitsijäntodistuksen merkitys Yhtiövastikkeen maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen Vastikeperusteista poikkeaminen ja vastikeperusteen muuttaminen Yhtiöjärjestyksen määräysten muuttaminen 250 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 11

6 II OSA KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT 4 Kunnossapito 253 Yleiset säännökset Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken Osakkaan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö, jonka yhtiö päättää suorittaa Kunnossapitotöiden suorittaminen hyvän rakennustavan mukaisesti Vahingonkorvausvastuu aiheutetusta vahingosta Yhtiön kunnossapitovastuu Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun sisältö Yhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset osakehuoneistoissa Asunto-osakeyhtiön ennallistamisvelvoite Parvekkeen kunnossapitovastuu Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Osakkaan velvollisuus huoneiston kunnossapitoon Osakkaan huolenpitovelvoite 306 Kunnossapitotyön teettäminen Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa Yhtiön oikeus teettää kunnossapitotöitä osakkaan kustannuksella Osakkaan oikeus suorittaa kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella Kustannusten korvaaminen Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa Osakkaan oikeus kunnossapitotoimiin yhtiön tiloissa Yhtiön toimien riittävyyden arviointi Yhtiön velvollisuus korvata kunnossapitotyön kustannukset 322 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta Yhtiön ilmoitusvelvollisuus Yhtiön velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä Ilmoitus osakkaan lukuun tehtävästä kunnossapitotyöstä Oikeus päästä huoneistoon Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä Osakkaan velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä Yhtiön ilmoitus toisille osakkaille Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

7 4.7.3 Kunnossapitotyöilmoituksen käsittelystä aiheutuvat kustannukset Kunnossapitotyöilmoituksen sisältö ja kunnossapitotyölle asetettavat ehdot Osakkaan ilmoitusvelvollisuus hänen suorittaessaan yhtiölle kuuluvia kunnossapitotöitä Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta Osakkaan velvollisuus ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvista vioista Kunnossapitotyön valvonta Yhtiön oikeus valvoa osakkaan kunnossapitotöitä Valvonnan laajuus ja kustannukset Viranomaisen lupa ja kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä Viranomaisluvan hakeminen osakkaan kunnossapitotyölle Tuomioistuimen lupa osakkaan kunnossapitotyölle Muutostyöt 341 Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa Osakkaan muutostyöoikeus Osakkaan muutostöiden laatutaso Osakkaan lisärakentaminen Rakentamisaikaiset muutostyöt Muutostöitä koskevat tiedot Muutostöihin liittyvä vahingonkorvausvastuu Ilmoitus muutostyöstä Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Muutostyöilmoituksen sisältö ja käsittely Suostumus muutostyöhön Muutostyölle asetettavat ehdot Yhtiön ja toisen osakkaan oikeus kieltää muutostyö Muutostyön aikana ilmenevistä haitoista ja vahingoista johtuvat lisäehdot Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely Muutostöiden aloittaminen Muutostyöilmoituksen käsittely Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa Yhtiöjärjestyksen muuttaminen muutostyön vuoksi Viranomaisluvan hakeminen muutostyölle Yhtiöjärjestysmuutoksen ja viranomaisluvan kustannukset 376 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 13

8 6 Muutostyö tuomioistuimen päätöksellä Tuomioistuimen lupa osakkaan muutostyölle Tuomioistuimen luvan edellytykset ja sisältö Muutostyön valvonta Yhtiön valvontaoikeus Valvonnan laajuus Osakkaan vastuu muutostyön valvontakustannuksista Muutostyö yhtiön tiloissa Osakkaan muutostyöt yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa Menettelytavat huoneiston ulkopuolisen muutostyön yhteydessä Osakkaan lisärakennushankkeet 386 Yhtiön suorittamat muutostyöt Yhtiön uudistus ja muu muutostyö Yhtiön ilmoitusvelvollisuus suunnittelemistaan uudistuksista ja muutostöistä Päätöksentekoa koskevat säännökset Yhtiön töiden toteutustapa 388 OikeusTapaushakemisto 389 Asiahakemisto Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari