Sisällys. Lyhenteet...3. Esipuhe Kiinteistön ja vuokrahuoneiston välitystoiminta...27

Transkriptio

1 Sisällys Lyhenteet...3 Esipuhe Kiinteistön ja vuokrahuoneiston välitystoiminta Välitystoimintaan sovellettavat säädökset Välitysliiketoiminnan harjoittaminen Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset Välitysliikerekisteri Vastaava hoitaja Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset Valvonta Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista Kuluttajansuojalaki Markkinoinnin sääntely Kotimyynti ja etämyynti Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen Kiinteistönvälitystoimeksianto Yleistä Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki Toimeksiantosopimus Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Asiakkaan tunnistaminen, henkilöllisyyden todentaminen ja myyntioikeuden selvittäminen Asiakkaan tunnistaminen Asiakkaan henkilöllisyyden todentaminen Myyntioikeuden selvittäminen Päiväkirjaaminen Huolellisuusvelvollisuus Salassapitovelvollisuus Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus Toimeksiantajan haastattelu Katselmus...74 Sisällys 7

2 Asiapapereiden hankkiminen Erityinen selonottovelvollisuus Ostajalle annettavat tiedot Asuntojen markkinointi Ostoneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot Ostotarjous Asunto-osakkeen ostotarjous Kiinteistön ostotarjous Vuokraoikeutta koskeva ostotarjous Välitysliikkeen vastuu tarjoustilanteessa Kaupan tekeminen Ennen asunto-osakkeen kaupantekoa varmistettavat asiat Ennen kaupantekoa kiinteistöstä varmistettavat asiat Kauppakirjan laatiminen Kaupantekotilaisuus Kaupanteon jälkeen Välityspalkkio Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto Yleistä Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki Toimeksiantosopimus Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta Vuokranantaja toimeksiantajana Vuokralainen toimeksiantajana Välitystehtävän suorittaminen Päiväkirjaaminen Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus Yleinen selonottovelvollisuus Erityinen selonottovelvollisuus Markkinointi Vuokra-asunnon markkinointi Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot Vuokraustarjous Vuokrasopimuksen tekeminen Välityspalkkio Välitystoiminnan vastuut Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki Virheilmoitus Vastaavan hoitajan korvausvastuu Takautumisoikeus Maksusuoja Kiinteistönvälittäjän käsikirja

3 1.7. Rahanpesu Asiakkaan tunteminen Riskiperusteinen arviointi Alhaisen riskin toimet = yksinkertaistettu asiakkaan tunteminen Tavanomaisen riskin toimet = asiakkaan tunteminen Tavanomaista suuremman riskin toimet = tehostettu asiakkaan tunteminen Tuntemistietojen säilyttäminen Ilmoitusvelvollisuus ja liiketoimen keskeyttäminen Ilmoitusvelvollisuus: Asuntokauppa Asuntokaupan lainsäädäntö Asuntokauppalaki Asuntokaupan kohde = Mitä myydään? Asunto-osakkeet Yhtiöjärjestys Pinta-ala Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala Tarpeisto Asunnon kunto Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat Vuokrattu huoneisto Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot Myyjän tiedonantovelvollisuus Ennakkomarkkinointi Varsinainen markkinointi Ostoneuvotteluvaihe Ostajan selonottovelvollisuus Tarjoukset ja esisopimus Ostotarjous Eri tarjoustyypit Käsirahallinen ostotarjous Tarjous vakiokorvausehdolla Muu tarjous Varaus ja varausmaksu Esisopimus Sopijapuolet kuka myy Käytetyn asunnon kauppa Yleistä käytetyn asunnon kaupasta Kauppakirja Kaupan kohteesta Sisällys 9

4 Kauppahinta Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus Kauppahinnan vakuusjärjestelyt Omistusoikeus siirtyy heti Omistuksenpidätys Huoneiston vapautuminen Vastuu maksuista Vaaranvastuu Selvitys tietojen saamisesta Kohteen kunto ja vastuuvapauslausekkeet Kaupanteon jälkeen Kaupan peruuttaminen Varainsiirtoveron maksu Saannon rekisteröinti Sopimusrikkomukset Viivästykset Kaupan kohteen virheet Ensimmäisen myyjän ynnä muiden vastuu Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu Myyjän takautumisoikeus Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa Yleistä Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa Ostettavaksi tarjoaminen Rakentamisvaihe Ennakkomarkkinointi RS-järjestelmä Turva-asiakirjat Turva-asiakirjojen tarkastaminen ja säilyttäminen Tietojen antaminen turva-asiakirjoista Taloussuunnitelma Vakuudet Vakuus rakentamisvaiheen aikana Vakuus osaomistusyhtiössä Suorituskyvyttömyysvakuus Vakuus rakentamisvaiheen jälkeen Vakuus rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen tehtävissä kaupoissa Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja Osakkeenostajien kokous Rakennustyön tarkkailija Tilintarkastaja Luovutusyhtiökokous Kiinteistönvälittäjän käsikirja

5 Vuositarkastus Asunto-osakkeen markkinointi Käsiraha Varausmaksu Ennakkomarkkinointi Rangaistussäännös Kauppakirja Kauppakirja rakentamisvaiheen aikana Kauppakirja rakentamisvaiheen jälkeen Rakentamisvaiheen kauppakirjaan perustuvien oikeuksien eteenpäin myynti Kaupan sitovuus Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen Asunto-osakkeen panttaus Osakekohtainen luettelo Asunnon hallinnan luovutus Osakekirjan luovutus Rakentamisvaiheen kauppa Valmiin uuden asunnon kauppa Sopimusrikkomukset Myyjän viivästys Ostajan viivästys Vahingonkorvauksen sovittelu Kaupan peruuttaminen Virheet uuden asunnon kaupassa Yleinen virhesäännös Taloudellinen virhe Oikeudellinen virhe Ostajan ennakkotarkastus Takuu Reklamaatio Virheen seuraamukset Asunto-osakeyhtiölaki Yleistä Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön Asunto-osakeyhtiö Oikeushenkilöys Osakehuoneisto Osakepääoma Enemmistöperiaate Sisällys 11

6 3.8. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Johdon tehtävä Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset) Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset) Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen Osakkeen siirrettävyys Osakekirja Osakekirjan sisältö Väliaikaistodistus Omistajaolettama Osakeluettelo Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Tietojen saaminen osakeluettelosta Yhtiövastike Yhtiövastikkeen maksuperuste Huoneiston käytön estyminen Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta Kunnossapito- ja muutostyöt Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa Yhtiön ilmoitusvelvollisuus Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta Kunnossapitotyön valvonta Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön Huoneistossa tehtävät muutokset Yhdenvertaisuusperiaate Viranomaisen lupa muutostyöhön Ilmoitus muutostyöstä Suostumus muutostyöhön Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa Yhtiökokous Päätösvalta Varsinainen yhtiökokous Ylimääräinen yhtiökokous Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta Oikeus saada asia käsiteltäväksi Osallistumisoikeus Muiden osallistuminen Asukkaiden osallistumisoikeus Äänimäärä Osakkeenomistajan esteellisyys Kiinteistönvälittäjän käsikirja

7 Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta Kutsuaika Päätöksenteko yhtiökokouksessa Pääsääntönä enemmistöperiaate Vaalit Määräenemmistö Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen Hallitus ja sen tehtävät Hallituksen pöytäkirja Isännöitsijä Isännöitsijäntodistus Isännöitsijäntodistuksen antaminen Isännöitsijäntodistuksen sisältö Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella Huoneistoon pääsy Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan Hallintaanottoperusteet Varoituksen antaminen Hallintaanottopäätös Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys Osakkeen lunastaminen Yleistä Lunastuslausekkeen tarkoitus Lunastuksen alaiset saannot Lunastuksen kohde Osakkeenomistaja lunastajana Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan Lunastusmenettely Lunastushinta Sisällys 13

8 Lunastusilmoitus Lunastusvaatimus Lunastushinnan suorittaminen Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana Osakekaupan peruuntuminen Yhteisomistajat Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet Suostumuslauseke Kiinteistönkauppa Kiinteistönkaupan lainsäädäntö Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään Eri kohdetyypit Mitä kauppaan kuuluu Kauppaneuvottelut Myyjän tiedonantovelvollisuus Kiinteistön laatua koskevat seikat Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat Oikeudelliset seikat Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot Ostajan selonottovelvollisuus Ostotarjous Esisopimus Sopijapuolet Kuka saa myydä kiinteistön myyjän omistusoikeus Avioliitto vallintarajoitukset Kuolinpesä Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset Yhteisöt Kaupan muoto Luovutuksen ehdot Kauppakirjan rakenne ja ehdot Kaupan kohde Kauppahinta Omistusoikeuden siirtyminen Vakuusjärjestelyt Koko kauppahinta kaupanteon yhteydessä Omistuksenpidätys ja purkava ehto Panttaukseen perustuva myyjän vakuus omistusoikeus siirretään heti Panttikirjojen luovuttaminen Kiinteistönvälittäjän käsikirja

9 Hallintaoikeus Muut rasitukset ja rasitteet Muita ehtoja Sopimusrikkomukset Viivästykset Myyjän viivästys Viivästys Virhevastuu Yleistä Laatuvirhe Vallintavirhe Oikeudellinen virhe Kiinteistönvälittäjän antamat tiedot Virheen määräytymisen ajankohta Reklamaatio Virheen oikeusseuraamukset Virheen korjaaminen Suorituksesta pidättyminen Hinnanalennus Kaupan purku Vahingonkorvaus Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan Luovutusrajoitukset Yleistä Etuostolaki Kirjaamisasiat Yleistä Lainhuudatus Erityisten oikeuksien kirjaaminen Yleistä Kirjauskelpoiset oikeudet Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus Hallintasopimus Rakennusta tai laitetta koskeva oikeus Ainesosan ja tarpeiston kirjaaminen Kirjaamisen oikeusvaikutukset Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen Kiinteistöpanttioikeus Yleistä Kiinnityksen hakeminen Panttikirja Panttaus Lakisääteinen panttioikeus Sisällys 15

10 Kiinnitysten etusija Kiinnitysten muuttaminen Maanvuokra Maanvuokralain taustaa Tavoitteet Maanvuokralain keskeinen sisältö Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit Tontinvuokra Muu asuntoalueen vuokra Rakennetun viljelmän vuokra Maatalousmaan vuokra Muu maanvuokra Maanvuokrasopimuksen tekeminen Muotovaatimus Maanvuokrasopimuksen päättyminen Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat Irtisanominen Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset Vuokra-alueen osan hallinnan menetys Muutokset vuokra-alueen käyttömahdollisuuksissa Vuokra-alueen omistajanvaihdos Maanvuokrasopimuksen päättymisen seuraamukset Rakennusten lunastusoikeus Lunastus eri vuokratyypeissä Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä Lunastushinnan määräytyminen Maanvuokrasopimuksen siirtäminen Vuokraoikeuden luovutuksen muoto Maanvuokraoikeuden kirjaaminen Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin Kaavoitus ja rakentaminen Kaavoitus ja rakentamista koskeva lainsäädäntö Kaavajärjestelmä Maakuntakaava Yleiskaava Yleiskaavan oikeusvaikutukset Asemakaava Kiinteistönvälittäjän käsikirja

11 Yleistä Oikeusvaikutukset asemakaavaa laadittaessa Tonttijako Ranta-asemakaava Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat Kaavoitusmenettely Rakentamisen edellytykset Rakentamista koskevia määritelmiä Rakentamisen yleiset edellytykset Rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset Tekniset vaatimukset Rakentamisen erityiset edellytykset erityyppisillä alueilla Rakentaminen asemakaava-alueella Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella yleensä Rakentaminen suunnittelutarvealueella Rakentaminen ranta-alueella Rakentamisen lupajärjestelmä Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely Rakennuslupa Toimenpidelupa Rakennuksen purkamislupa Maisematyölupa Ilmoitusmenettelyn käyttäminen Lupien hakeminen ja lupamenettely Rakennuslupa ja rakentaminen Rakennuslupamääräykset ja luvan voimassaolo Rakennustyönjohto Viranomaisvalvonta rakentamisessa Poikkeaminen Poikkeamisvalta Poikkeamisen edellytykset Poikkeamismenettely Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä Asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä Vastuu asemakaavan toteuttamisesta Kunnan lunastusoikeudet Rakentamiskehotus Kehittämisalueet Kehittämiskorvaus Rakentamisen järjestelyt Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto Rakennusrasitteet Yhteisjärjestelyt Sisällys 17

12 6.8. Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä Maa-aineslaki Rakennussuojelu Kiinteistön muodostaminen Kiinteistöjärjestelmä Kiinteistötietojärjestelmä ja KTJ Kiinteistötietojärjestelmän historiaa Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus Määräala ja määräosa Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö Kiinteistön ulottuvuus Kiinteistön alue Rasitteet Osuudet yhteisiin alueisiin Erityiset etuudet Kiinteistötoimitukset Yleistä Kiinteistötoimitusmenettely Lohkominen Halkominen Tilusvaihto Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset Kiinteistönmääritys Rasitetoimitus Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistörekisterinpitäjän päätöksiä Valtuutus ja oikeustoimen pätemättömyys Valtuutus Yleistä Valtuutetun kelpoisuus Valtuutetun toimivalta Valtuutuksen eri muodot Valtakirjavaltuutus Suullinen valtuutus Erityiseen tiedonantoon perustuva valtuutus Asemavaltuutus Sallimisperusteinen valtuutus Toimeksiantovaltuutus Julkinen valtuutus Kiinteistönvälittäjän käsikirja

13 Prokura Valtuutuksen lakkaaminen Toiminta ilman valtuutusta Oikeustoimen pätemättömyys Yleistä Oikeustoimikelpoisuuden puute Muotovirhe Tahtovirhe Pakko Petollinen viettely Kiskominen Valeoikeustoimi Erehdys Kunnianvastainen ja arvoton menettely Muita pätemättömyyden jakoperusteita Oikeustoimen kohtuullistaminen Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous Avioliitto ja rekisteröity parisuhde Yleistä Omaisuuden erillisyys Avio-oikeus Ositus Avio-oikeuden ajallinen ulottuvuus Velkojen erillisyys Omaisuuden vallinta Vallintarajoitukset ennen Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen Kuolleen puolison omaisuuden vallinta Lesken omaisuuden vallinta Puolisoiden väliset oikeustoimet Avoliitto Perintöoikeuden keskeisiä kohtia Kuolinpesä Perilliset Yleistestamentin saaja Lesken perintöoikeus Lesken hallintaoikeus Avopuolisot Valtion oikeus perintöön Testamentin tekeminen Perunkirjoitus Sisällys 19

14 Perinnönjako Esine- ja perintöosuuden luovutus Holhouslainsäädäntö Holhousviranomainen Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus Pelkkä edunvalvojan määrääminen Toimintakelpoisuuden rajoittaminen Vajaavaltaiset Muu edunvalvojan määrääminen Edunvalvoja Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet Holhousasioiden rekisteri Edunvalvontavaltuutus Huoneenvuokra Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta Lain soveltamisala Vuokrasopimuksen tekeminen Säännösten pakottavuus Vuokrasopimuksen kesto Vuokrasopimuksen muoto Kohtuuttoman sopimusehdon sovittelu Kilpailevat asuinhuoneistoa koskevat sopimukset Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa Puolisoiden vastuu asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta Määräajan päättyminen Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus Huoneiston korjaus- ja muutostyöt Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus Vuokralaisen vastuu huoneiston vahingoittumisesta Vuokran määräytyminen Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen Vuokran maksaminen Ennakkovuokra Vuokranantajan vaihtuminen Hallintaanotto Pakkohuutokauppa Vuokraoikeuden siirtäminen Vuokralaisen kuoleman vaikutus Kiinteistönvälittäjän käsikirja

15 Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen Vuokrasopimuksen päättyminen Määräaikainen vuokrasopimus Toistaiseksi tehdyn vuokrasopimuksen irtisanominen Vuokrasopimuksen irtisanomisaika Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen Irtisanomisilmoitus Vuokralaisen irtisanomissuoja Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus Vuokrasopimuksen lakkaaminen Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde Jälleenvuokrasuhteen päättyminen Alivuokrasuhde Ilmoittamisvelvollisuus Irtisanomisaika Vahingonkorvaus irtisanomisen johdosta Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen Työsuhdeasunto Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen käytettäväksi Vuokralaisen irtisanomisoikeus Vuokranantajan irtisanomisoikeus Liikehuoneiston vuokraus Lain soveltamisala Vuokrasopimuksen tekeminen Säännösten pakottavuus Vuokrasopimuksen kesto Vuokrasopimuksen muoto Sopimusehtojen ja vahingonkorvauksen sovittelu Kilpaileva sopimus Vuokravakuus Kielletyt ehdot Määräajan päättyminen Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen Liikehuoneiston käytöstä sopiminen Hallinnan luovuttaminen Luovuttaminen kolmannen osapuolen käyttöön Huoneiston kunto Ilmoittamisvelvollisuus Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon Sisällys 21

16 Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään Vuokralaisen vastuu liikehuoneiston vahingoittumisesta Vuokran suuruus Vuokran korottaminen ja tarkistaminen Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen Vuokran maksaminen Vuokran periminen ennakolta Vuokranantajan vaihtuminen Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen Hallintaanotto Pakkohuutokaupan vaikutus Lunastusoikeuden vaikutus Vuokraoikeuden siirto Vuokralaisen kuolema Vuokralaisen konkurssi Vuokrasopimuksen päättyminen Määräaikainen vuokrasopimus Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Vuokrasopimuksen irtisanominen Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokranantajan purkuoikeus Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus Purkamisilmoitus Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen Muuttopäivä Muuttopäivän siirtäminen Liikehuoneiston edelleenvuokraus Päävuokralaisen vastuu sopimuksen pysyvyydestä edelleenvuokrauksessa Päävuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrausta koskeva sopimus Liikehuoneiston alivuokraus Irtisanomisaika Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen Verolainsäädäntö Verotuksen määritelmiä Tuloverolaki Yleistä Pääomatulot Korkotulot Osinkotulo Kiinteistönvälittäjän käsikirja

17 Pörssiyhtiöltä saatu osinko Muulta kuin pörssiyhtiöltä saatu osinko Voitto-osuus Henkivakuutuksen tuotto Nautintaoikeudet Syytinki Maa-aineksista saadut tulot Verohallinnon ohjeet Metsäverotus Puun myyntitulon verotus Metsävähennys Menovaraus Vuokratulojen verotus Luovutusvoiton verotus Yleistä Pääsääntö Kauppahintaan lisättävät erät Vahingonkorvaus Myyjän velat Luovutusvoittoon lisättävät erät Hankintameno-olettama Osituksessa saadun omaisuuden myynti Kuolinpesä Hallintaoikeus Alihintaiset luovutukset Lahjana saadun omaisuuden luovutus Osittain verovapaat luovutusvoitot Verovapaat luovutusvoitot Pienet luovutusvoitot Tavanomainen koti-irtaimisto Sukupolvenvaihdos Luonnonsuojelutarkoitus Oman asunnon luovutusvoitto Luovutustappio Pienet luovutustappiot Kaupan purkaminen Verohallinnon ohjeet Korkojen vähennysoikeus Asuntolaina Tulonhankkimisvelka Kulutuslaina Korkojen alijäämä Alijäämähyvitys Sisällys 23

18 Ensiasunto Pääomatulolajin tappio Ennakkoratkaisu Verohallinnon ohje Varallisuuden arvostaminen Perintö- ja lahjaverotus Yleistä Veroluokat Perintöverotus Omaisuuden arvo Vähennykset Lahjaverotus Alihintainen kauppa Kumulointisäännös Ennakkoratkaisu Varainsiirtoverolaki Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa Vaihto Irtain omaisuus Liittymät Kiinteistövero Useita kiinteistöjä Määräala Vuokrakiinteistö Rakennuksen luovutus Yhtiön perustamisoikeus Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen Viivästysseuraamukset Väliluovutukset Ensiasunnon verovapaus Eräät maanhankintatilanteet Varainsiirtoveron palauttaminen Kaupan vapaaehtoinen purkaminen Varainsiirtovero arvopaperin luovutustilanteissa Yleistä Veron peruste Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa Isännöitsijäntodistus Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa Vaihto Veron suorittamisajankohta Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat Kiinteistönvälittäjän käsikirja

19 Ilmoitus varainsiirtoverosta Lunastuslauseke Uuden asunnon kauppa Rakentamisvaiheessa tehdyn kaupan kauppakirjaan perustuvien oikeuksien edelleenmyynti eli siirtosopimus Asunto-osakkeen kaupan peruuttaminen Yhtiön perustamisoikeus Ensiasunnon verovapaus Yhdistettyjen asuntojen varainsiirtoverovapaus Vastuu verosta Veron palauttaminen Lykkääväehtoinen kauppa Veronlisäys Kauppakirjan oikaiseminen Veron vanhentuminen Verohallinnon ohjeet Kiinteistövero Kiinteistöveron kohde Verovapaa Verovelvollinen Omistajan vaihdos Verovastuu Veron peruste Veron määräytyminen Verotuksen toimittaminen Vähennyskelpoisuus Verohallinnon ohjeet Arvonlisävero Verohallinnon ohjeet Kiinteistöarviointi Arvioinnista yleisesti Lakisääteinen arviointi Vapaaehtoinen arviointi Arvo Hyöty Muun omaisuuden arvo Hinnanmuodostus Erikoispiirteet Kysyntä ja tarjonta Kansainvälinen arviointistandardikomitea Arvioijan pätevyys Sisällys 25

20 Arvioijan auktorisointi Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija Arviointimenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Vertailukelpoisuus Markkina-analyysi Kauppa-arvomenetelmän vaiheet Tuottoarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä Yhdistelmämenetelmä Summa-arvomenetelmä Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus Arviointitoimeksianto Arviointipalkkio Asuntojen arviointi Asunto-osakkeen arviointi Omakotitalon arviointi Arviointilausunnon jäsentely Arviointiin liittyvä vastuu Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista Tuottamusvastuu Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu Vahingonkorvauslaki Varallisuusvahinko Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu) Työntekijän vastuu Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa Vastuu edellyttää tuottamusta Työntekijä ei suoraan vastuussa Kuluttajansuojalaki Rikosoikeudellinen vastuu Kurinpidollinen vastuu Eettinen vastuu Vastuuvakuutus Lomakemallit Asiahakemisto Kiinteistönvälittäjän käsikirja