Välittäjän vastuut ja velvollisuudet asuntokaupassa

Transkriptio

1 Välittäjän vastuut ja velvollisuudet asuntokaupassa Taloyhtiön osakkaan koulutusilta Jaana Anttila Kangas Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry Esityksen sisältö Lyhyesti kiinteistönvälitysalan järjestäytymisestä Hyvä välitystapa Välittäjän huolellisuus, selonotto ja tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa Eettiset ohjeet Hyvän välittäjän valinta Vuodesta 1946 lähtien 1

2 Kiinteistönvälitysalan keskusliitto KVKL ry Välitystoimintaa koskeva lainsäädäntö Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä = välitysliikelaki Pätevyysvaatimukset LKV pätevyyden osalta kiristyvät lukien Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä = välityslaki Asuntomarkkinointiasetus Kuluttajansuojalaki KSL Kotimyyntisäännökset Asetus kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa = Hintamerkintäasetus Rahanpesun estämistä koskeva lainsäädäntö RahanpesuL Hyvä välitystapa Välitysliikelaki ja välityslaki edellyttävät hyvän välitystavan noudattamista Välitystehtävä on suoritettava ammattitaitoisesti huolellisesti hyvää välityspalaa noudattaen molempien osapuolten etua valvoen Suorituksen on vastattava markkinoinnissa annettuja tietoja Toimimisvelvollisuus / ryhdyttävä välittömästi suorittamaan 2

3 Hyvä välitystapa HVT Kyseessä on joustava normi, johon katsotaan yleisesti kuuluvan 1. toiminnan luotettavuus ja avoimuus, 2. tunnollisuus tehtävien hoitamisessa sekä 3. lojaalisuus molempia sopimuspuolia kohtaan Hyvän välitystavan lähteet Lain esityöt ja perustelut Tuomioistuinten ratkaisut Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut Aluehallintovirastojen ratkaisut Alan sisäiset käytännöt ja ohjeet Hyvän välitystavan ohje KVKL:n laki ja lausuntovaliokunta laatinut Edustettuna kaikki alan keskeiset toimijat Antanut aiemminkin kannanottoja ja ohjeita hyvästä välitystavasta Koottu ohjeistus hyvästä välitystavasta Kaikki KVKL:n jäsenet sitoutuneet noudattamaan hyvän välitystavan ohjetta toiminnassaan Muut hyvän välitystavan ohjeet Ohjeistus hyvästä vuokravälitystavasta (2008) Erillinen ohje rahanpesun estämisestä (2010) Erillinen ohje vuokraukseen liittyvien henkilötietojen keräämisestä, käsittelystä, säilyttämisestä ja luovuttamisesta ( ) Erillinen ohje asuinhuoneiston tavanomaisesta kulumisesta ja siivouksesta (2012), Löytyvät täältä: > Asumisen lainsäädäntö 3

4 Toimeksiantosopimuksen tekeminen Tehtävä kirjallisesti tai siten, että tietoja ei voida yksipuolisesti muuttaa Sopimusosa + selostusliite = toimeksiantosopimus Maksimi voimassaoloaika 4 kk, jatkosta sovittava erikseen ja aikaisintaan 1 kk ennen sopimuksen päättymistä Määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva Kotimyyntisäännökset Kotimyynnistä on kysymys AINA, kun toimeksiantosopimus tehdään jossain muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa Asiakkaalla on oikeus peruuttaa sopimus 14 päivän ajan sopimuksen tekemisestä Välittäjän on annettava asiakkaalle peruuttamisohje ja lomake Jos ei anna, asiakkaan peruuttamisoikeus voimassa 12 kk Välitystehtävän suorittaminen voidaan aloittaa peruuttamisajan kuluessa, jos Asiakas on sitä nimenomaisesti pyytänyt Lisäksi on sovittava korvauksesta ennen peruuttamista suoritetuista tehtävistä Voidaan sopia myös siitä, että toimeksiannon suorittaminen aloitetaan heti, mutta kohteen markkinointi vasta peruuttamisajan jälkeen Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettava kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa asiasta päättämiseen Esimerkkejä, HVT Hinta ja siihen vaikuttavat seikat Arvio toimeksiannon suorittamisajasta Luovutusvoiton verotukseen liittyvät seikat Muut: pinta alamittaus, kuntoa koskevat selvitykset, stailaus 4

5 Välitysliikkeen selonottovelvollisuus Yleinen selonottovelvollisuus Toimeksiantajan haastattelu / selostusliitteen täyttäminen Kohteen katselmus Asiakirjat ja selvitykset Erityinen selonottovelvollisuus Tietojen vertailu Ristiriitaisuudet saaduissa tiedoissa Tiedon oikaiseminen Tiedon epävarmuudesta kerrottava osapuolille Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle Ostajalle annettavat tiedot Markkinointi Ilmoittelu Asuntomarkkinointiasetus määrittelee annettavat vähimmäistiedot Esittely Ostoneuvotteluvaihe Ennen kaupan päättämistä ts. ennen ostotarjouksen tekemistä Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle Myyjälle annettavat tiedot Ennen kaupan tekemistä kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa asiasta päättämiseen Myös kaikki toimeksiannon hoitamisen aikana välitysliikkeen tietoon tulleet seikat Kerrottava, jos välitysliike tai sen palveluksessa oleva aikoo päättää sopimuksen omaan lukuunsa tai valvottavana on muu erityinen etu Vastuurajoituslausekkeiden merkitys 5

6 Ostotarjousvaihe Vain kirjallisia tarjouksia otetaan vastaan Jo tehdystä, sisällä olevasta vielä avoimesta tarjouksesta kerrottava ostajille Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta (mutta voi) kertoa aiemman tarjouksen rahamäärää tai muita ehtoja Kaikki tarkoituksenmukaiset tarjoukset otettava vastaan ja esitettävä toimeksiantajalle Välitysliike voi siis kieltäytyä vastaanottamasta tarjousta Ostotarjouksen tekijää EI saa painostaa Myyjä päättää hyväksymisestä Ei välittäjä ilman eri valtuutusta Eri tarjoustyypit ja tarjouskilpailu Eri tarjoustyypit Käsirahallinen ostotarjous Vakiokorvausehtoinen ostotarjous Muu tarjous Useat haluavat tarjota täyden hinnan tai enemmän Ensimmäisenä jätetty tarjous ei tuo etusijaa Hinnan nousu pyydetystä on mahdollinen Käsirahallinen ostotarjous Välitysliike saa ottaa käsirahan vastaan vain jos tästä sovittu toimeksiantosopimuksessa Ei uutta tarjousta vastaan, jos käsirahallinen tarjous sisällä Tällöin ei myöskään tule markkinoida aktiivisesti Välitysliike voi merkitä muistiin muiden kiinnostuneiden mahdolliset yhteydenotot Välitysliikkeen huolehdittava siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon sisällytetään kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä Menetettävän käsirahan maksimi 4 % kauppahinnasta Säilytetään asiakasvaratilillä 6

7 Vakiokorvausehtoinen ostotarjous Sovitaan käsirahan sijasta tietyn vakiokorvauksen maksuvelvollisuudesta Menetettävän vakiokorvauksen maksimi 4 % kauppahinnasta Rahaa ei käytetä tarjouksen tekohetkellä, vaan vasta jos jompikumpi osapuolista rikkoo sopimusta Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä, on myyjällä oikeus sovittuun vakiokorvaukseen Vakiokorvauksen saaminen ei edellytä näyttöä siitä, että myyjä olisi kärsinyt vahinkoa Ei oikeutta muihin korvauksiin Jos myyjä kieltäytyy, on myyjän suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä Muu ostotarjous Ostotarjous, johon ei sisälly vakiokorvauslauseketta tai käsirahaa Myyjä voi vedota siihen, että sopimus on syntynyt, ja vaatia ostajaa saattamaan kaupan loppuun Kumpikaan osapuoli ei voi vapautua sopimuksesta käsirahalla tai vakiokorvauksella jos osapuoli ei täytä sopimusta, voi hän joutua korvaamaan toiselle sopijapuolelle sopimuksen rikkomisesta aiheutuneet vahingot täysimääräisinä Hyvä välitystapa vs. Eettiset säännöt Hyvä välitystapa Hyvä välitystapa on käsitteenä laajempi kuin kuluttajansuojalain mukainen hyvä markkinointitapa tai hyvä liiketapa hyvää välitystapaa arvioidaan erityisesti välitysliikkeen asiakaskunnan, sekä myyjän, että ostajan näkökulmasta Eettiset säännöt ja hyvä liiketapa Suhtautuminen kollegoihin ja omaan ammattikuntaan Sopimattomasta menettelystä elinkeinotoiminnassa annetussa laissa tarkoitettua hyvää liiketapaa arvioidaan kilpailevien elinkeinonharjoittajien näkökulmasta 7

8 Kiinteistönvälittäjän eettiset säännöt Kiinteistönvälittäjän ammatin arvostus Ammattitaito Hyvä välitystapa Kohteeseen perehtyminen Asiantuntijan neuvot Markkinatuntemus Ilmoittelu ja muu markkinointi Arviolausunnot Ammattietiikka Ammatillinen hienovaraisuus Rehellisyys Oikeudenmukaisuus Vastuu omasta ja palveluksessa olevien henkilöiden toiminnasta Vaitiolovelvollisuus ja henkilötietojen käsittely Toiset kiinteistönvälittäjät Yhteistoiminta Vastuuvakuutus Asiakkaiden omaisuus Rahanpesun estäminen Koulutus Erimielisyyksien sopiminen Hyvän välittäjän valinta Selvitä noudattaako hyvän välitystavan ohjetta Haastattele kokemuksesta Pyydä perustelemaan välittäjän antama hinta arvio ja arvio myyntiajasta Kysy tuttavilta kokemuksia hyvistä välittäjistä Älä usko kuuta taivaalta lupaavia Kohteen ylihinnoittelu pidentää myyntiaikaa Saako halvalla hyvää? Mieti, mitä tarjotulla välityspalkkiolla luvataan tehdä Älä anna pankkien painostaa päätöksessäsi! KIITOS! Jaana Anttila Kangas Toimitusjohtaja, VT, LKV Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry Puh jaana.anttila 8