KIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS. Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors

Transkriptio

1 KIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors TALENTUM Helsinki 2010

2 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 6., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN Kariston kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010

3 ALKUSANAT... LYHENTEET... XIII V I OSA KIINTEISTÖN KÄYTÖN JA LUOVUTUKSEN YLEISISTÄ LÄHTÖKOHDISTA JOHDANTO Maaomaisuus ja lainsäädäntö Teoksen sisältö KIINTEISTÖT KÄYTÖN JA LUOVUTUKSEN KOHTEENA Kiinteistön ja kiinteän omaisuuden käsitteet Kiinteistöt Kiinteistön käsite Tilat ja muut aikaisemman maarekisterijärjestelmän alaiset yksiköt Tontit ja yleiset alueet Vaihdannan ulkopuolelle jäävä maa Kiinteistöihin rinnastuvat kohteet Kiinteä omaisuus Kiinteistön ainesosat ja tarpeisto IX

4 3 KIINTEISTÖN KÄYTTÖVAPAUDEN KESKEISET PERIAATTEET Yleisiä näkökohtia Omistajan staattisesta suojasta Käyttövapauden rajoituksista II OSA KIINTEISTÖN KAUPPA YLEISTÄ KIINTEISTÖN LUOVUTUKSISTA Tilastotietoja Lainsäädännöstä Vuoden 1995 maakaari ja siihen liittyvät lainuudistukset Muu lainsäädäntö Vuoden 1995 maakaaren voimaantulo luovutuksia silmällä pitäen Vuoden 1995 maakaareen tehdyt muutokset ja uudistushankkeet Oikeuskirjallisuudesta Omistajanvaihdoksen lyhyt kuvaus KIINTEISTÖN KAUPPAA KOSKEVAT MAAKAAREN SÄÄNNÖKSET Kaupan sääntöjen soveltaminen luovutussaantoihin Kaupan sääntöjen soveltaminen eri luovutuskohteisiin KIINTEISTÖKAUPPA SOPIMUKSENA Sopimusvapaudesta ja sen rajoituksista maakaaressa sekä sopimuksen tulkinnasta ja täydentämisestä Sopimusvapauden rajoituksista muussa lainsäädännössä Kiinteistön kaupan sopimisen vaiheittaisuudesta X

5 6.3.1 Kauppaneuvotteluista Kaupan kohdetta koskevasta myyjän selonottoja tiedonantovelvollisuudesta ja ostajan selonotto-/ennakkotarkastusvelvollisuudesta Maakaaren sääntely Selonottovelvollisuus on jaettu kaupan osapuolten kesken Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus Ostajan selonottovelvollisuus Kiinteistönvälitysliikkeen välityksin tehtävä kiinteistön kauppa Ammattimainen kiinteistön myynti KIINTEISTÖN KAUPAN MUOTO MK 2:1:n muotosäännös Muotovaatimuksen kehityksestä ja yleisistä tavoitteista Varsinainen muotosäännös Muotosäännöksen soveltamisala Muotovaatimuksen sisältö Kaupanvahvistajainstituutio ja vahvistamismenettely Vahvistetun kauppakirjan katoaminen Sähköistä kiinteistönvaihdantaa koskeva lakiuudistus KAUPPAKIRJAN EHDOISTA Sopimusvapaudesta ja ehtojen systematisoinnista Omistajanvaihdoksen aikaansaaminen kaupan sisällöllisenä vaatimuksena Valekauppa Vakuusluovutus Ehdot, jotka on otettava kauppakirjaan Lähtökohtia Purkava ja lykkäävä ehto XI

6 Ehtoja koskevan kehityksen tarkastelu MK 2:2:n säännös Sallitut vallinnanrajoitusehdot MK 2:11:2:n mukaan Kaupan kielletyt ehdot Yleistä Lunastusehto ja etuosto-oikeutta koskeva ehto Ostajan määräämisvaltaa rajoittavat ehdot Kaupanvastuun poistava sopimusmääräys Sopimattomat ja lainvastaiset ehdot Kaupan muut ehdot (sivumääräykset) Lähtökohtia Myyjän hallintaoikeuden pidättäminen Maksutapajärjestelystä sopiminen Varainsiirtovero ja sen huomioon ottaminen kauppakirjassa Vakuusjärjestelystä sopiminen Eläke kaupan vastikkeena Muista sivumääräyksistä EHDOLLINEN KAUPPA Ehdollisuuden merkitys Ehdon sitominen kauppahinnan suoritukseen Myyjän kaupan purkuoikeus Myyjän ja ostajan oikeusasema välitilan aikana toisiaan kohtaan Myyjän oikeusasema ostajan konkurssissa ja kiinteistön ulosotossa välivaiheen aikana Ostajan oikeusasema myyjän konkurssissa ja myyjää kohdanneessa ulosotossa välivaiheen aikana Ehdollisen kaupan lainhuudatus XII

7 10 KIINTEISTÖN KAUPPA EDUSTAJAN, USEAMMAN OSTAJAN TAI ENNAKKO-OSTAJAN TEKEMÄNÄ Valtuutus Toimeksiantosopimus Kiinteistökaupassa useampia ostajia Kiinteistön ostaminen perustettavalle yhtiölle SUOSTUMUKSET JA LUVAT KIINTEISTÖN KAUPPAAN Yksityisoikeudellinen suostumus ja lupa Aviopuolison suostumus Virallistetun parisuhdekumppanin suostumus Holhousviranomaisen lupa/hyväksyminen Vajaavaltaisen omistaman kiinteistön myyminen tai ostaminen Päämiehen ja edunvalvojan eturistiriita kiinteistöä koskevan oikeustoimen yhteydessä ESISOPIMUS SEKÄ KÄSIRAHA- JA ENNAKKOMAKSUSOPIMUS Esisopimuksen käyttöalasta Esisopimuksen mukaisen oikeuden sisällöstä Esisopimuksen voimassaoloaika Esisopimuksen sitovuus kohdekiinteistön omistajanvaihdoksessa Korvaus kaupasta vetäytymisestä ja käsirahatarjous SOPIJAPUOLTEN SOPIMUSSUHTEESEEN LIITTYVÄT YLEISET OIKEUDET JA VELVOLLISUUDET Pätevä kauppa sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien perustana Myyjän yleiset sopimusvelvoitteet Ostajan yleiset sopimusvelvoitteet XIII

8 14 SOPIMUSRIKKOMUKSET JA NIIDEN SEURAAMUKSET Yleistä sopimusrikkomusten seuraamuksista Sopimuksen mukaisen suorituksen eli luontoissuorituksen vaatiminen Omasta suorituksesta pidättyminen Hinnanalennus Vahingonkorvaus Kaupan purku VIIVÄSTYS Myyjän viivästys Ostajan viivästys Ostajan ennakkoviivästys VIRHEET KAUPAN KOHTEESSA Myyjän vastuun arvioinnin perusteista Ammattimaisen myyjän vastuu Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu Laatuvirhe ja ostajan oikeuskeinot Laatuvirheen määritys Ostajan oikeuskeinojen käytön edellytyksistä Virheen merkittävyys, ostajan tarkastusvelvollisuus ja reklamaatiovelvollisuus Elinkeinonharjoittajan ja urakoitsijan vastuu laatuvirheestä myyjän seuraajalle Hinnanalennus Kaupan purku Vahingonkorvaus Vallintavirhe ja ostajan oikeuskeinot Vallintavirheen määritys Vastuun jaosta ja ostajan oikeuskeinoista Oikeudellinen virhe ja ostajan oikeuskeinot Oikeudellisen virheen määritys Erilaiset oikeudelliset virheet ja ostajan oikeuskeinot XIV

9 17 MYYJÄN VASTUUNRAJOITUSLAUSEKKEISTA Lähtökohtia Suljetaan vastuu kokonaan pois Rajataan vastuuta virheen seuraamuksista Korvataan lain mukainen oikeusseuraamus sopimussakolla Lyhennetään virhevastuun aikaa, jona aikana ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä Rajoitetaan ostajan oikeutta hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen VAARANVASTUU KIINTEISTÖN VAHINGOITTUMISESTA KIINTEISTÖN TUOTTO JA KIINTEISTÖSTÄ SUORITETTAVAT KORVAUKSET JA MAKSUT Kiinteistön hallinta osoittautuu perusteettomaksi Kauppakirjassa pidätetty omistusoikeus tai hallintaoikeus KIINTEISTÖKAUPAN PURKUSOPIMUS KIINTEISTÖN KAUPAN PÄTEMÄTTÖMYYS Yleistä luovutustoimen tehottomuudesta Pätemättömyysperusteet MÄÄRÄALAN KAUPPA Määräalan saajan oikeuden oppihistoriallisista kehityslinjoista Määräalan ostajan oikeusasema Määräalan kaupan tekemisestä XV

10 III OSA KIINTEISTÖN MUU LUOVUTUS SEKÄ KIINTEISTÖN KÄYTTÖOIKEUDEN JA RAKENNUKSEN LUOVUTUS KIINTEISTÖN VAIHTO, LAHJA JA MUU LUOVUTUS Käytännön merkitys Kiinteistön vaihto Kiinteistön lahja Kiinteistön muu luovutus KIINTEISTÖN VUOKRAOIKEUDEN JA/TAI RAKENNUKSEN LUOVUTUS Sovellettavista säännöksistä Maanvuokrasopimus ja maanvuokralain mukaiset vuokrakohteet Rakennuksen luovutus yhdessä maapohjan käyttöoikeuden kanssa Muotovaatimus Vuokramies-myyjän ja -ostajan oikeuksista ja velvollisuuksista Vuokraoikeuden siirron kirjaamisvelvollisuudesta IV OSA KIINTEISTÖN MYYNTI INSOLVENSSIMENETTELYSSÄ KIINTEISTÖN PAKKOMYYNTI ULOSOTTOTOIMIN Pakkomyynnin käsite ja muodot Kiinteistö ulosoton kohteena Kiinteistön ulosmittaus Ulosmitattavan kiinteistön omistus Ulosmittauspäätös ja sen oikeusvaikutukset Ulosottokaaren mukainen kiinteistön pakkohuutokauppa Huutokauppaa edeltävät toimet XVI

11 Pakkohuutokaupasta ilmoittaminen ostajaehdokkaille Saatavien ja oikeuksien valvonta Huutokauppatilaisuus Saatavien ja oikeuksien huomioon ottaminen Myyntihinnan vähimmäismäärä Usean kiinteistön myyntijärjestys pakkohuutokaupassa Velalliselle kuuluvat kiinteistöt Eri omistajien kiinteistöt Kiinteistön vapaa myynti Vapaan myynnin mahdollisuus Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti Vapaa yksityismyynti Muutoksenhaku ulosotossa Ostajan asema Omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen Ostajan suoja oikeudellisen virheen tapauksessa Ostajan suoja tosiasiallisen virheen tapauksessa KIINTEISTÖN MYYMINEN KOLLEKTIIVISISSA INSOLVENSSIMENETTELYISSÄ Yleiskatsaus: insolvenssimenettelyjen järjestelmä Rahaksimuuton keinona ulosoton jatkaminen konkurssin aikana Konkurssipesä myyjänä Panttivelkoja muuttaa panttiomaisuutta rahaksi Konkurssipesä myy panttiomaisuutta Kiinteistön myyminen rehabilitaatio-tyyppisissä insolvenssimenettelyissä Yrityksen saneeraus Yksityishenkilön velkajärjestely XVII

12 V OSA KIINTEISTÖN VAIHDANNAN JULKINEN VALVONTA JULKISEN VALLAN TAVOITTEET JA KEINOT KIINTEISTÖN VAIHDANNAN VALVONNASSA Lähtökohtia Informaation saaminen Vaihdannan ohjaaminen Luottolaitoksia ja uskonnollisia yhdyskuntia koskeva lainsäädäntö ETUOSTOLAKI Kuntien maanhankintakeinoista yleensä Etuosto-oikeuden käyttämisen edellytykset Etuostomenettely Lainhuudatus VI OSA OMISTUSOIKEUDEN LUOVUTUKSENSAAJAN ESINEOIKEUDELLINEN SUOJA LAINHUUDATUKSESTA ESINEOIKEUDELLISEN SUOJAN NÄKÖKULMASTA Lainhuudatuksen tehtävä Lainhuudatusvelvollisuus luovutussaannon perusteella Lainhuutohakemus ja kirjaamisviranomaisen selvitys- ja tutkimisvelvollisuus Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin julkinen luotettavuus ERITYISEN OIKEUDEN JA VALLINTARAJOITUKSEN KIRJAAMISESTA Erityisen oikeuden käsitteestä maakaaren järjestelmässä XVIII

13 30.2 Käyttöoikeuden ja irrottamisoikeuden kirjaamisesta MK 14:1:n ja 2:n nojalla Hallinnanjakosopimukseen perustuvan hallinnan kirjaamisesta MK 14:3 nojalla Rakennusta ja laitetta koskevan oikeuden kirjaamisesta MK 14:4 ja 5:n nojalla Rakentajan ja kone- tai laitetoimittajan oikeuden kirjaus Esineen luovuttaminen käyttöoikeuteen kuuluvaksi Ainesosan ja tarpeiston määritys Vallintarajoituksista ja niiden kirjaamisesta MK 12:5:n nojalla OMISTUSOIKEUDEN LUOVUTUS JA SIVULLISEN OIKEUS Lähtökohtia Luovutuksensaajan saantosuoja oikeaa omistajaa vastaan Luovutuksensaajan esineoikeudellinen suoja kaksoisluovutuksessa Luovutuksensaajan esineoikeudellinen suoja erityisen oikeuden haltijaa kohtaan Kiinteistön ostajan esineoikeudellinen suoja myyjän velkojia kohtaan LÄHTEET Kirjallisuus Virallislähteet VII LIITEOSA ASIAKIRJAMALLEJA Kiinteistökaupan esisopimus Kiinteistön kauppakirja Määräalan kauppakirja Kiinteistön lahjakirja XIX

14 MAANMITTAUSTOIMISTOT OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO ASIAHAKEMISTO XX