Osakehuoneistorekisteri

Transkriptio

1 Osakehuoneistorekisteri Keskeisimmät välitystoiminnassa huomioitavat muutokset Kiinteistönvälittäjien infotilaisuus Seija Paavilainen Esitys sisältää tämän hetken käsityksen käyttöön tulevista toimintamalleista. Ne edellyttävät lainsäädäntömuutoksia, joista ei vielä ole tehty lopullisia päätöksiä.

2 Kaupanteko Vanha yhtiö (AOY ja KKOY), jonka osakeluettelon ylläpitoa ei ole siirretty MML:lle Kaupantekoon valmistautuminen Kauppakirjan laatiminen kuten nykyisin Kaupantekotilaisuus Kaupanteon jälkeiset toimet

3 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo ei siirretty + osakekirja paperinen Luovutusta ja panttausta sääntelevät AOYL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 Osakeoikeuksien käyttäminen nykyisen AOYL 2:2:n mukaisesti (saantoselvitys riittää) Kuva: Pixabay

4 Kaupanteko Vanha yhtiö (AOY ja KKOY), jonka osakeluettelon ylläpito siirretty MML:lle, osakekirjaa ei mitätöity Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, onko osakeluettelon tiedot siirretty MML:lle Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, onko osakkeenomistajan oikeus kirjattu osakehuoneistorekisteriin vai perustuuko se osakekirjan hallinnan siirtoon Tämä ilmoitetaan myös suunnitteilla olevassa osakehuoneistotulosteessa ja osakeluettelossa Nykyisin vaadittavien asiakirjojen ja selvitysten lisäksi tarkistettava osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat rajoitukset osakehuoneistorekisteristä

5 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Kuva: Pixabay Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen paperinen Luovutus ja panttaus AYOL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 VpL 7 : Ostajalla kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin

6 Kaupanteko Vanha yhtiö (AOY ja KKOY), jonka osakeluettelon ylläpito siirretty MML:lle, osakekirja mitätöity Osakkeen omistus kirjattu osakehuoneistorekisteriin Osakkeen luovutukseen ja panttaukseen sovelletaan huoneistotietolakia Uudet yhtiöt (AOY ja KKOY, perustamisilmoitus tehty >) Isännöitsijäntodistuksessa ilmoitetaan, että yhtiö ja osake kuuluvat osakehuoneistorekisteriin Osakkeen omistus kirjattu osakehuoneistorekisteriin Osakkeen luovutukseen ja panttaukseen sovelletaan huoneistotietolakia

7 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo siirretty + sähköinen omistajamerkintä Luovutus HTL 5 :n mukaan Ostajalla interssi hakea kirjaus, jotta voi käyttää osakeoikeuksiaan (osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintä) Kuva: Pixabay

8 Saannon kirjaaminen Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten nykyäänkin Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena Suostumus voidaan antaa sähköisessä asiointipalvelussa jo ennen kuin saannon kirjaamishakemus on tehty Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen/tutkita

9 Saannon kirjaaminen Kirjaamisviranomainen tutkii vain osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista -> ei tutkita AL 39 :n edellyttämää suostumusta Kiinteistönvälittäjän on edelleen selvitettävä puolison suostumuksen tarve Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen Saanto, joka ei ole lopullinen kirjataan ehdollisena Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt -> lopullinen omistuksen kirjaus Kun osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)

10 Saannon kirjaaminen Samassa yhteydessä voidaan hakea esim. uutta panttauksen kirjaamista, panttauskirjauksen poistamista tai muun rajoituksen merkitsemistä Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Edellyttää varainsiirtoveron suorittamista Edellyttää lunastuslausekkeen huomioon ottamista Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä Tieto lunastusmenettelystä poistetaan 2kk kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ilmoittanut toisin Huom! Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke (etuosto-, suostumus- tai vanha lunastuslauseke) -> osakeluettelomerkintä tehdään vasta hallituksen ilmoituksesta

11 Luovutussaannot Asuntokaupan valmistelu Kauppakirjan laatiminen Kaupan loppuun saattaminen Omistusoikeuden siirtyminen Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus (ehdollinen ratkaisu) Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu OSAKEHUONEISTOREKISTERI

12 Panttauksen kirjaaminen Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde, panttaussitoumus) Panttauksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena -> panttausta koskeva hakemus lepäämään Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna

13 Panttauksen kirjaaminen Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin Kirjaus voidaan poistaa Kirjauksen enimmäismäärää ja etusijaa voidaan muuttaa Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

14 Rajoituksen merkitseminen Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a ) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku) Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt) Muualla laissa säädetyt rajoitukset Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a )

15 Rajoituksen merkitseminen Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran puolesta Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon -> ei vilpittömän mielen suojaa Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää luovutuksensaajan omistuksen kirjaamisen ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta -> luovutuksensaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä

16 Kysymyksiä?