Asuntokauppalaki. Tapio Nevala

Transkriptio

1 Asuntokauppalaki Tapio Nevala TALENTUM Helsinki 2011

2 2., uudistettu painos Copyright 2011 Talentum Media Oy ja Tapio Nevala Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2011 Palaute kirjasta:

3 ALKUSANAT... V LYHENTEET... XV 1 JOHDANTO Asuntokauppaan sovellettava lainsäädäntö Asuntokauppalaki Oikeustoimilaki Asuntomarkkinointiasetus Välityslaki Asunto-osakeyhtiölaki Asuntokauppalain yleinen soveltamisala Asunto-osake Asunto-osuuskunnan osuus Osaomistusasunto Muun kuin asunnon hallintaan oikeuttava yhteisöosuus Milloin asuntokauppalakia ei sovelleta Asuntokauppalain keskeisiä määritelmiä Asuntoyhteisö Osaomistusyhtiö ja osaomistusyhteisö Kuluttaja Elinkeinonharjoittaja Muu kaupan osapuoli Perustajaosakas Rakentamisvaihe... 9 VII

4 1.3.8 Ennakkomarkkinointi Asuntokauppatyypit Uuden asunnon kauppa Käytetyn asunnon kauppa Asuntokauppa tapahtumaketjuna ASUNTOKAUPAN KOHDE ELI MITÄ MYYDÄÄN Asunto-osake Osakekirja Yhtiöjärjestys Tarpeisto Kohteen kunto Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat Vuokrattu huoneisto Rakentamisvaiheen asunto kaupan kohteensa Valmis uusi asunto kaupan kohteena Kohteen selvittäminen asiapapereista Isännöitsijäntodistus Yhtiöjärjestys Kaavoitustiedot Huoneenvuokrasopimus Pienet asunto-osakeyhtiöt Uuden asunnon asiakirjat KAUPPANEUVOTTELUISSA OSTAJALLE ANNETTAVAT TIEDOT Myyjän tiedonantovelvollisuus Käytetyn asunnon myynti Uuden asunnon myynti Ennakkomarkkinointi Yleismarkkinointi Ilmoittelu Esittely Ostoneuvotteluvaihe VIII

5 3.5 Ostajan tarkastusvelvollisuus Ostajan tietoisuus Asunnon tarkastaminen Uuden asunnon tarkastaminen VARAUKSET JA OSTOTARJOUKSET Varaus Ostotarjouksesta yleisesti Sopimuksen syntyminen Tarjouksen ehdot Tarjoustyypit Käsirahallinen ostotarjous Käsirahasopimuksen muoto Käsirahan merkitys Käsirahan suuruus Käsirahan ja hyvityksen sovittelu Käsirahan kanssa päällekkäisten tarjousten kielto Säännösten pakottavuus Välitysliike ja käsiraha Tarjous vakiokorvausehdolla Vakiokorvausehtoisen tarjouksen muoto Vakiokorvausehtoisen tarjouksen merkitys Muut tarjoukset Esisopimus RAKENTAMISVAIHEESSA OLEVAN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen Asunto-osakkeet ja muut asuntoyhteisön osuudet Uudisrakentaminen ja korjausrakentaminen Lisärakentaminen Ostettavaksi tarjoaminen Rakentamisvaihe Rakentamisvaiheen alkaminen Rakentamisvaiheen päättyminen IX

6 5.3 Rakentamisvaiheen suojajärjestelmän sisältö Turva-asiakirjat Turva-asiakirjat uudisrakentamisessa ja uudisrakentamiseen verrattavassa korjausrakentamisessa Turva-asiakirjat lisärakentamisessa Taloussuunnitelma Vakuudet Rakentamisvaiheen vakuus Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Suorituskyvyttömyysvakuus Vakuudet osaomistusyhtiöissä Säilyttäjä Säilyttäjän velvollisuudet Kauppahintojen maksutili Rakentamisvaiheen kaupan tekeminen Kaupan muoto Kauppasopimuksen sisältö Osaomistusasunnon kauppasopimuksen sisältö Kauppasopimuksen tiedoksianto Kauppahinta Asunnon valmistumisajankohta tai asunnon hallinnan luovutus Osakekirjojen luovutus Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista Vaaranvastuu Kaupanteon jälkeen Kaupasta ilmoittaminen Osakkeenostajien kokous Kaupan peruuttaminen Ostajan oikeus pidättyä maksusta myyjän viivästyksen vuoksi Osakekirjojen luovuttaminen Osaomistusasunnon osakekirjan säilyttäminen ja luovuttaminen X

7 5.9.7 Turva-asiakirjojen ja panttikirjojen poisluovuttaminen Yhtiön hallinnon luovuttaminen Vuositarkastus Kaupanteon jälkeiset toimet osaomistusyhtiössä Vakuuksien vapauttaminen ja käyttäminen Rakentamisvaiheen vakuus Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Tuomioistuimen tai kuluttajariitalautakunnan ratkaisu Vahingonkorvausvelvollisuus Vakuuksien vapautuminen ilman suostumuksia Rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden käyttäminen Suorituskyvyttömyysvakuuden käyttäminen Perustajaosakkaan velat ja konkurssi Ulosmittauskielto Perustajaosakkaan konkurssin vaikutukset Rangaistussäännös VALMIIN UUDEN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 4 luvun soveltaminen Vakuudet Valmiin uuden asunnon kaupan täydentävä vakuus Suorituskyvyttömyysvakuus Kuka myy sopijaosapuolet Myyjän omistusoikeus Valtuutus Kaupan tekeminen Kauppakirjan muoto ja sisältö Kaupan kohde Kauppahinta Kauppahinnan korottaminen Kauppahinnan maksuaikataulu XI

8 6.4.6 Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä Vakuusjärjestelyt Asunnon hallinnan luovutus ja asunnon valmistumisajankohta Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista Vaaranvastuu Kaupan muita ehtoja Kaupan teon jälkeen Kaupan peruuttaminen Varainsiirtoveron maksu Saannon rekisteröinti Vuositarkastus KÄYTETYN ASUNNON KAUPPA Asuntokauppalain 6 luvun soveltaminen Kuka myy sopijapuolet Myyjän omistusoikeus Valtuutus Yhteisomistus Vallintarajoitukset Vajaavaltaiset Kuolinpesä Oikeushenkilö myyjänä Kaupan tekeminen Kauppakirjan muoto ja sisältö Kaupan kohde Kauppahinta Kauppahinnan maksuaikataulu Omistusoikeuden siirtyminen Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä Vakuusjärjestelyt Asunnon vapautuminen Asunnosta aiheutuvat kustannukset Kaupan muita ehtoja XII

9 7.4 Kaupanteon jälkeen Kaupan peruuttaminen Varainsiirtoveron maksu Saannon rekisteröinti SOPIMUSRIKKOMUKSET Uuden asunnon viivästys Myyjän viivästys Ostajan viivästys Kaupan peruuttaminen Käytetyn asunnon viivästys Myyjän viivästys Ostajan viivästys Kaupan peruuttaminen Uuden asunnon virheet Yleinen virhesäännös Tiedonantovirhe Taloudellinen virhe Oikeudellinen virhe Takuun merkitys Ostajan tarkastusvelvollisuuden merkitys Virheellisyyden määräävä ajankohta Virheestä ilmoittaminen eli reklamaatio Asuntoyhteisön oikeus vedota virheisiin Laitetoimittajan vastuu Virheen seuraamukset uuden asunnon kaupassa Käytetyn asunnon virheet Yleinen virhesäännös Taloudellinen virhe Oikeudellinen virhe Ennakkotarkastuksen merkitys Virheellisyyden määräävä ajankohta Virheestä ilmoittaminen eli reklamaatio Virheen seuraamukset käytetyn asunnon kaupassa Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu XIII

10 8.5 Myyjän takautumisoikeus Asuntoyhteisöltä saadut tiedot Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta Takautumisoikeus rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella Panttina olevan asunnon myynti Riitojen käsittely Kuluttajariitalautakunta Käräjäoikeus Välimiesmenettely Virheeseen perustuvan saatavan vanhentuminen Lähteet ja kirjallisuus Hakemisto XIV