TALOYHTIÖIDEN HALLITUSFOORMUM Remonttien rahoittaminen ja taloudellinen hankesuunnittelu Markku Kulomäki, toimitusjohtaja SKH-Isännöinti Oy
KORJATTAVAA TALOILLA RIITTÄÄ! SKH Isännöinnin taloyhtiöillä yli 100 M lainoja Keskimäärin taloyhtiöllä lainaa noin 0,5 M Korjaushankkeita vuonna 2011 yhteensä 350 kpl
YHTIÖKOKOUKSEN VAHVISTAMA KORJAUSOHJELMA Taloyhtiön taloutta suunnitellessa ei pelkkä kunnossapitotarveselvitys riitä Taloyhtiön hallinto, osakkaat ja tulevat osakkaat tarvitsevat tiedon, kuinka paljon rahaa taloyhtiön korjaustoimintaan tulee lähivuosien aikana sitoutumaan
YHTIÖKOKOUS VAHVISTAA KORJAUSOHJELMAN - pelkät tiedossa olevat kunnostustoimenpiteet eivät riitä
Kustannukset on tiedettävä!
KORJAUSHANKKEEN KESTO JA RAHOITUS 1. vuosi: hankkeeseen valmistautuminen 5-10 t 1. vuosi: hankesuunnittelu 10-30 t 2. vuosi: toteutussuunnittelu 50-100 t 3. Vuosi: toteutus 500 1000 t /m 2
Hankkeen vaiheet ja resurssit 100-200 Hankkeen valmistel u 300 Hankkeen valmistel u 400 Suunnittelu 500 Toteutuksen valmistelu Asunto Oy (yhtiökokous ja hallitus) 600 Toteutus 700 Hankkeen jälkitoimet 800-900 Takuuaika Hankeryhmä Optio Isännöitsijä Isännöitsijä ja muu isännöinnin palvelutuotanto Rakennuttaja, tekninen isännöitsijä Optio Rakennuttajakonsultti (valvoja) Valvoja (rakennuttajakonsultti) Hankesuunnittelija Pääsuunnittelija Erikoissuunnittelijoita Pääsuunnittelija Mahd. konsultointi Urakoitsija Aliurakoitsijat Takuutarkastus ja takuutöiden valvonta
KORJAUSHANKKEEN KOKONAISPROSESSI
HANKESUUNNITTELUVAIHEEN PÄÄTÖKSET Hallitus: Valitaan projektinjohtaja Hallitus: Valitaan hankesuunnittelija Hallitus: Tarvittavat suunnittelupäätökset Hallitus: Valmistelee esityksen yhtiökokoukselle Yhtiökokous: Hyväksyy hankesuunnitelman ja antaa valtuudet toteutussuunnitteluun Tekniseen toteutukseen liittyvät päätökset Arvioi taloyhtiön omaisuuden myynnin Huomioi talousarviossa vuokrien ja käyttökorvausten vähennykset remontin aikana Selvittää / arvioi lisärakentamismahdollisuutta Suunnitteluvaiheen rahoitus/lainoitus Tilojen käyttötarkoituksen muutokset, näiden vaikutus talouteen Valmistelee hyvityksien periaatteet tulevassa hankkeessa Korjaushankkeen kirjanpidollinen käsittely, esitys periaatteista Alue/ryhmäkorjaus yksin / yhdessä Huolehtii avustukset, myös suunnitteluvaiheille
Kuinka nopeasti asunnon vuokratuotot korvaavat asunnon myynnillä saatavat tulot
HANKKEEN KÄSITTELY TALOYHTIÖN KIRJAPIDOSSA Miten rahoitetaan hankesuunnittelu Miten rahoitetaan toteutussuunnittelu Urakka rahoitetaan rakennusaikaisella lainalla Osakkaiden mahdollisuus maksaa osuutensa hankkeesta kun taloudellinen loppuselvitys on tehty Ja mahdollinen avustus saatu taloyhtiön tilille Vasta silloin tiedetään hankkeen lopulliset kustannukset
YKSI VAI MONTA RAHOITUSVASTIKETTA HANKKEEN AIKANA?
HANKKEEN KÄSITTELY TALOYHTIÖN KIRJAPIDOSSA Hankesuunnittelun yhteydessä päätetään, miten hanketta käsitellään kirjanpidossa: Kirjataan kuluiksi vai taseeseen Kuluksi osittain, kuinka paljon? Miten käy oman pääoman Kuinka paljon tappiota kestetään Käsittely osakassijoittajan kannalta Kuluna vai pääomasijoituksena Huoneistokohtaisten hyvitysten käsittely Hallitus käsittelee asiaa taloyhtiön kannalta, osakas omasta näkökulmastaan
ERITYISESTI PROJEKTISSA HALLITTAVA Informaationhallinnan periaatteet, jotta erimielisyystilanteet minimoidaan Talouden seuranta (maksut ja vakuudet) Urakkapoikkeamat ja huoneistorekisteri (lisätyö-/hyvitysrekisteri) Vika- ja puutekyselyjen tilanne (kysely osakkailta/käyttäjiltä) Vika-, puute- ja erimielisyyslista ratkaisuineen (huoneistoittain/tiloittain)
Kiitos ja tervetuloa SKH Isännöinnin esittelypisteelle keskustelemaan lisää aiheesta! Lisätietoja: Markku Kulomäki markku.kulomaki@skh.fi, 050 574 7107 SKH-Isännöinti Oy, www.skh.fi Beckerintie 8, 00410 HELSINKI