LÄHDERANTALAINEN 1/2009
LÄHDERANTA KILTA Lähderannan oma asukasyhdistys eli Lähderanta Kilta - Källstrand Gillet ry TIETOA KILLASTA Asukasyhdistys on kaikkien lähderantalaisten oma yhdistys, jonka päätarkoituksena on alueen viihtyisyyden lisääminen. Koska Kilta nyt kuitenkin on rekisteröity yhdistys, niin säännöt on oltava, ja tässä nyt osa niistä: 1. Yhdistyksen nimi on Lähderanta Kilta Källstrand Gillet r.y. 2. Yhdistyksen tarkoituksena on valvoa paikkakunnan etuja, tutustuttaa paikkakunnan asukkaat toisiinsa ja kotiseutuunsa sekä edistää viihtyisyyttä paikkakunnalla. 3. Yhdistys on kaksikielinen ja epäpoliittinen. 4. Tarkoitusperiensä toteuttamiseksi yhdistys järjestää kokouksia, retkeilyjä, esitelmä- ja keskustelutilaisuuksia sekä tekee esityksiä ja anomuksia viranomaisille. 6. Yhdistyksen jäsen- ja liittymämaksut määrätään vuosikokouksessa. 10. (osa) Yhdistyksen vuosikokous pidetään helmikuussa. 11. (osa) Yhdistyksen kokoukset kutsutaan koolle tavalla, jonka vuosikokous määrää. Vuosikokous on kutsuttava koolle vähintään seitsemän (7) vrk ennen kokousta.. Killalla on oma pesä, Kiltakellari osoitteessa Lähderanta 20 E, väestönsuoja. Siellä (tai jossain matkan varrella) sitten kokoonnutaan tarpeen vaatiessa. Noita virallisia pykäliä kilta pyrkii osittain toteuttamaan edustamalla lähderantalaisia epäpoliittisissa järjestöissä, kuten Suur-Leppävaaran Alueneuvottelutoimikunnassa (rakennus- ja kaava-asioita mm.), Pitkäjärvitoimikunnassa (Pitkäjärven vesistön tila, käyttö) ja Pro-Espoonjoki ry:ssä. LÄHDERANTA KILTA KÄLLSTRAND GILLET r.y. kuuluu Espoon Kaupunginosayhdistysten Liittoon (EKYL). Killan vapaaehtoinen jäsenmaksu on 9 euroa. Sen voit halutessasi suorittaa Killan tilille: Nordea 221318-6196. Jäsenmaksuista saadut tulot käytetään Killan toimintaan. Lähderanta Killan omat internet-sivut löytyvät osoitteesta: www.lahderanta.fi LÄHDERANTA KILTA KÄLLSTRAND GILLET r.y. johtokunnan jäsenet 2008-2009 Ilkka Heino, puheenjohtaja Lähderanta 6 P puh. 041-519 3264 emaze@maze.fi Jaana Partanen, varapuheenjohtaja Lähderanta 8 H puh. 586 3552 kasper.partanen@kolumbus.fi Anja Matveinen Lähderanta 8 I anja.matv@netti.fi Patrick Willamo,rahastonhoitaja Lähderanta 8 A puh. 548 7343 patrick.willamo@saunalahti.fi Tarja Behnke, sihteeri Lähderanta 6 N puh. 040-546 5676 tarja.behnke@pp.inet.fi Julkaisija: LÄHDERANTA KILTA KÄLLSTRAND GILLET r.y. Kannen kuva: Jaana Maari Partanen
LÄHDERANTA KILTA Lähderannan oma asukasyhdistys eli Lähderanta Kilta - Källstrand Gillet ry KILLAN TERVEHDYS Putkiremppa Rör-remppan PELOTTAVAA! Putket ovat yli 40 vuotta vanhat. Kyllähän ne pitää vaihtaa. Vai pitääkö? Siitä tulee uskomattoman kallista. Loppusumma on yli 20 miljoonaa euroa! (Toki sisältäen joitakin muita korjauksia ja kohennuksia, joita on suunniteltu samaan konkurssiin). Aika monta seitsemänoikein- lotossa tarvitaan sellaiseen summaan. Yhtiövastike tuplaantuu kertaheitolla, seuraavaksi 30 vuodeksi! Olemme asuneet Lähderannassa 10 vuotta ja joka vuosi vastike on noussut. Tapahtuuko näin myös jatkossa? Missä me, koko perhe, asumme kun kotimme revitään auki? Kestääkö se kuukauden? Kaksi kuukautta tai ehkä neljä? PANIIKKI! Voimmeko jatkossa asua täällä? Jos emme, niin missä? Kauempana pääkaupunkiseudulta. Kauempana? Riihimäki? Karjaa? Salo? Porvoo? Täytyy vaihtaa työpaikkaa. Löytyykö uusi? Lasten täyty vaihtaa koulua. Rakennetaako Lähderantaan uusi kauppa? Palvelutalo? Saako taloyhtiö siitä jotakin voittoa? Voiko tällä voitolla maksaa putki-laskua (edes pienen pientä osaa)? ARHG! Runsaasti kysymyksiä, joita aktiivisesti olen kieltäytynyt ajattelemasta jo pidemmän aikaa. Kohta se ei enää auta. Jotain alkaa tapahtumaan. Luettuamme tämän Lähderantalaisen olemme toivottavasti kaikki hieman viisaampia (ja rauhallisempia). Näistä kaikista kysymyksistä huolimatta toivotan teille kaikille mukavaa talvea. Moikataan kun tavataan. SKRÄMMANDE! Rören är över 40 år gamla. Visst måste de ju bytas. Eller måste de? Det blir otroligt dyrt. Slutsumman går på över 20 miljoner euro! (Dock inkluderande en del andra reparationer och förbättringar som planerats genomföras i samma konkurs). Det är många sju-rätt-pålotto som behövs för en sådan summa. Bolagshyran fördubblas på en gång, för nästa 30 år! Under de 10 åren som vi bott i Källstrand, har hyran stigit varje år. Gör den det även i fortsätt-ningen? Var skall vi, hela familjen, bo när vårt hem rivs upp? Tar det en månad? Två månader eller kanske fyra? PANIK! Kan vi fortsätta bo här? Om inte här, så var? Längre bort från huvudstadsregionen. Längre? Riihimäki? Karis? Salo? Borgå? Måste byta jobb. Får jag ett nytt? Barnen måste byta skola. Byggs det en ny butik hit till Källstrand? Ett servicehus? Får bolaget någon vinst av dem? Kan man med denna vinst betala rör-räkningen (ens en minimal del)? ARGH! En massa frågor som jag aktivt förträngt en längre tid. Snart hjälps det inte mera. Något börjar hända. Efter att ha läst detta nummer av Lähderantalainen är vi alla hoppeligen lite klokare (och lugnare). Trots alla dessa frågor önskar jag er alla en trevlig vinter. Låt oss hälsa när vi råkas. Patrick Willamo 3
PUTKIREMONTTI Kysymyksiä ja vastauksia Kysymykset Lähderanta Kilta sai yhtiön osakkailta ja asukkailta Lähderannan Lysteillä 2008 sekä monien yhteydenottojen yhteydessä syksyllä/talvella 2008. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vastasivat kysymyksiin joulukuussa 2008. Mikä kiire putkistoremontilla on? Odotetaan aikojen paranemista, ja saalistushinnoittelun loppumista. Putkiston kunnon selvittämiseksi on laadittu kuntokartoitus ja kuntotutkimus. Näiden tuloksena todettiin putkisto tietyiltä osin huonokuntoiseksi ja tehtiin päätös suunnittelun aloittamisesta. Lisääntyvät vuotovauriot, kohonneet korjauskustannukset ja se ettei vakuutus korvaa kokonaisuudessaan tapahtuneita vahinkoja ovat vaikuttaneet päätöksentekoon. Onko remonttia tarpeen laajentaa putkistojen ulkopuolisiin töihin? Ei välttämätöntä tai elintärkeää, mutta kun ne tehdään samalla, niin hanke saadaan toteutettua edullisemmin kuin useammalla kerralla ja lisäksi asukkaille aiheutuva haitta on vain yhden kerran. Miksei putkistoremonttia tehdä rakenteita rikkomattomalla toteutuksella, josta on jo käytännön kokemuksia? Suunnittelussa tutkitaan eri toteutusvaihtoehdot kaikissa rakennuksissa. Todennäköisesti Lähderannassa osa putkistoista tullaan pinnoittamaan ja osa uusimaan. Hankkeen toteutuksesta ja tavasta päätetään vielä yhtiökokouksesta. Kokoukseen tuodaan perustellut toteutusvaihtoehtoesitykset. Millä perusteella yhtiö valitsi Hepacon Oy:n tekemään selonteon saneerauksen laajuudesta ja tarpeellisuudesta? Kilpailutettiinko yrityksiä? Suunnittelusta suoritettiin tarjouskilpailu. Hepacon Oy Mikä yritys tekee putkiremontin suunnittelun? Millaisia preferenssejä kyseisellä yrityksellä on vastaavista töistä? Hepacon Oy:llä on kokemusta lukuisista asuinkiinteistöjen talotekniikan saneerauksen suunnittelutöistä. Mikä yritys tai kuka hoitaa putkiremontin valvonnan rakennustöiden ajan? Onko suunnittelua ja rakennustöitä valvomaan palkattava taloyhtiön puolesta oma asiantuntija, joka tarvittaessa puuttuu suunnittelijan ja rakentajan tekemiin virheisiin, jotta ne eivät johda kalliisiin lisä- ja korjaustöihin? Yhtiö tulee valitsemaan hankkeelle valvojan, jolla on riittävä koulutus ja kokemus työn suorittamiseksi. Valittava valvoja edustaa yhtiötä ja valvoo hankkeen toteutusta suunnitelmien, urakkasopimusten ja rakentamisen yleisten sopimusehtojen perusteella. Valvoja valitaan kilpailun perusteella huomioiden työkokonaisuus, ammattitaito ja hinta. Olisiko mahdollisesti perustettavasta ammattitaitoisesta putkistoremontin osakastyöryhmästä ratkaisevaa apua hallitukselle ja hyötyä asukkaille? Mikäli ryhmän jäsenillä on riittävä ammattitaito tehtävään. Kaikki ammatillinen apu on tarpeen. Onko yhtiöllä mitään tekemistä Uudenmaan valvontamestarit Oy:n kanssa? Naapuriyhtiö purki asiakassuhteen tämän yhtiön kanssa huonon ja puutteellisen työn vuoksi. Uudenmaan Valvontamestarit Oy toimii yhtiössä rakennuttajakonsulttina. UVM on informoinut yhtiön hallitusta As Oy Lipparinteen tapahtumista ja hallitus on katsonut saaneensa riittävät selvitykset yhteistyön jatkamiseksi. Kuka tulee tekemään kriittisen, osakkaiden edun mukaisen arvion putkitöiden laajuudesta, toteutuksesta ja tarpeellisuudesta? Päätökset perustuvat suoritettuihin tutkimuksiin ja valittujen asiantuntijoiden tekemiin suunnitelmiin. Suunnitelmien perusteella tullaan esittämään valittavaa toteutusvaihtoehtoa. Lopullisen päätöksen toteutusvaihtoehdosta tekee yhtiökokous. 4
PUTKIREMONTTI Kysymyksiä ja vastauksia Voimmeko saada minkäänlaisia rakennus- tai energiatukiaisia tms putkiremonttiin? Riittäisikö rivitalojen kosteissa tiloissa pelkkä kanavapuhallin, joka käynnistyisi vain tarvittaessa? Hankkeen tutkimuksiin on saatu avustusta. Hankkeen toteutuksen mahdollisuudet avustuksiin selvitetään ja käytetään hyväksi. Osakehuoneistojen kuntotaso on hyvin erilainen; esim. kylpyhuoneet alkuperäinen vs. remontoitu. Jos kaikki kylpyhuoennet uusitaan, niin miten taataan yhdenvertaisuus kustannuksien jaossa? Joutuuko huonommasta lopputuloksesta vielä maksamaan? Kaikki tilat kunnostetaan samaan, yhteisesti päätettyyn tasoon. Kustannukset jakautuvat yhtiöjärjestyksen mukaan vastikeperusteisesti. Tason korottamisesta vastaa osakas itse. Onko rivitalojen suunnitellusta koneellisesta ilmanvaihdosta vain haitallisia seurauksia? Ilmanvaihto imee taloyhtiössä suoritetun tutkimuksen mukaan talojen ryömintätilasta terveydelle haitallisia sieniä- ja muita mikrobeja sisältävää korvausilmaa. Lämmitys- ja sähkökulut kasvavat. Oikein suunnitellusta ja toteutetusta ilmanvaihdosta ei aiheudu terveydelle haittoja, eikä rakenteiden läpi pääse kulkeutumaan epäpuhtauksia. Pitää vain huolehtia oikeasta poistoilmamäärästä ja riittävästä korvausilman saannista. On totta että kiinteistön lämmityskulut hieman nousevat, kun lämmintä ilmaa puhalletaan ulos ja sähkönkulutuskin kasvaa poistoilmamoottorien takia, mutta vaakakupissa toisella puolella on muuttuneet määräykset ilmanvaihdosta ja asumismukavuuden parantuminen sisäilman laadun parantuessa. Määräysten ja suositusten vastaisesta ilmanvaihdosta saattaa aiheutua terveyshaittoja ja tulla terveys- ja rakennusviranomaisilta korjausvaatimuksia. Nykyisten muuttuneiden määräysten mukaan ei riitä. (RakMk D2) Määräyksissä vaaditaan, että huoneistojen ilmanvaihdon tulee olla jatkuvasti riittävällä tasolla ja niissä mainitaan minimivaatimustaso. Mikäli osakas tai asukas epäilee ilmanvaihdon riittämättömyyttä, kunnan terveystarkastajan tarkastuksen perusteella tullaan kiinteistön omistaja velvoittamaan, että ilmanvaihto saatetaan määräysten mukaiselle tasolle. Ja mikäli kiinteistössä ei ole koneellista poistoa, niin se tulee rakentaa. Vaativissa muutos- tai kunnostustöissä, jotka ovat rakennusluvan alaisia töitä, kuten on meidän talotekniikan saneeraus, joudutaan aina noudattamaan voimassa olevia määräyksiä Miksi taloyhtiö ei perusta omaa yritystä (Oy) hoitamaan putkiremonttia asteittain kiireellisyysjärjestyksessä ja kohtuullisin kustannuksin? Ammattitaitoiset rakennusmiehet sekä luotettava työnjohtaja/valvoja ja kustannussäästöt olisivat merkittävät. Myös kaikki rakennustarvikkeet voitaisiin kilpailuttaa ja ostaa ilman urakoitsijoiden voittokertoimia. Kun putkiremontti olisi koko alueella suoritettu voisi yhtiön yritys tehdä vastaavia saneeruksia ammattitaidolla muille ja tuottaa voittoa yhtiön osakkaille. Yritys voisi myös tehdä muitakin remontteja ja korjauksia yms. yhtiön rakennuskannalle "omakustannehintaan", sisäistämistä ulkoistamisen sijaan! Yhtiöjärjestyksessämme ei ole mainintaa kyseisestä toiminnasta, joten se ei ole mahdollista ilman muutoksia yhtiöjärjestykseen. Toki kyseinen yritys voitaisiin perustaa, mikäli niin päätetään, mutta yrityksen perustamisesta, laitehankinnoista ym koituu kustannuksia, jotka kohottavat merkittävästi korjaushankkeen kustannuksia. Ja mikäli jatkossa ryhdyttäisiin kilpailemaan ulkopuolisistakin korjausrakennushankkeista, niin siihen sisältyisi melkoinen riski mahdollisista ylimääräisistä kuluista ja työnantajavastuu työntekijöistä. Joku on aikoinaan sanonut että "pysyköön suutari lestissään ja antakoon kunkin alan ammattilaisen hoitaa sen, minkä kukin parhaiten taitaa" 5
PUTKIREMONTTI Kysymyksiä ja vastauksia Kylpyhuone Vanhat pinnoitteet ja vedeneristys säilytetään. Vesijohdot uusitaan pintavetoina. Vanhat valurautaiset putket sekä lattiakaivo pinnoitetaan. Pääviemärit uusitaan. Liitokset VTT:n ohjeiden mukaisesti. Onko yhtiössä harkittu lämmitys/kaukolämpökustannuksien alentamista esim. maalämmöllä tai lämpöpumpuilla? Yhtiöllä on isot maa-alueet, joten maalämpöputkistoille olisi runsaasti tilaa. Ilmaista uusiutuvaa energiaa! Yhdistämällä kaukolämpö, lämmöntalteenotto kerrostaloissa, maalämpö ja lämpöpumput voitaisiin säästää sekä rahaa että luontoa. Vuotoriski vanhaan vedeneristykseen jää, mutta säästetyllä summalla korjataan mahdollisia vuotoja kymmeniä vuosia. Vaikka vanhojen kylpyhuoneiden vedeneristys ei täytäkkään nykyisiä vaatimuksia, niin ei se siitä vuotavaa tee. If It Works, Don t Fix It! Miksi konsultin saneerausesityksessä ei ollut vaihtoehtoa, jossa putket uusittaisiin kylpyhuoneiden vesierityksiä ja rakenteita rikkomatta? Näin kustannukset olisivat huomattavasti pienemmät. Vanha valurautainen viemäri/lattiakaivo pinnoitettaisiin siihen asti että uusi viemäri saataisiin liitettyä siihen rakenteita mahdollisimman vähän rikkomatta ja VTT:n vaatimuksien mukaisesti. Näin säästyttäisiin kalliilta kylpyhuoneremonteilta. Osakas voisi tietysti samalla teettää omalla kustanuksellaan kylpyhuoneremontin ja saisi siitä kotitalousvähennyksen. On mahdollista suorittaa putkistojen pinnoittaminen rakenteita rikkomatta, mikäli olemassa olevien putkistojen kunto sen mahdollistaa. Märkätilojen vesieristysten kunnossapito on yhtiön vastuulla, eli mikäli rakenteet kastuvat puutteellisesta tai puuttuvasta vesieristyksestä, niin yhtiö (siis osakkeiden omistajat) on korvausvelvollinen. Esimerkkinä se että 3. kerroksessa puuttuvasta vedeneristyksestä johtuen kylpyhuoneessa vettä pääsee vuotamaan myös alempaan 2. kerroksen remontoituun kylpyhuoneeseen kastellen rakenteet, niin yhtiö vastaa molempien huoneistojen kylpyhuoneiden kuivauksesta ja kunnostuksesta, myös sen jo remontoidun! Valitettavasti vain murto-osassa yhtiön kylpyhuoneissa on nykyisten määräysten mukaiset vesieristeet. Kyseistä asiaa ei ole harkittu mikä ei tarkoita sitä, että ei harkittaisi. Mutta tällaisenkin vaihtoehdon tutkiminen ja varsinkin toteuttaminen vaatii paljon pääomaa. PUTKIREMONTTI TIEDOTUSTILAISUUS As. Oy Lähderanta järjestää tiedotustilaisuuden ennen varsinaista yhtiökokousta vuoden 2009 alussa. Tilaisuudesta ilmoitetaan osakkaille hyvissä ajoin. Ilmoitus tilaisuudesta julkaistaan myös netissä os. www.lahderanta.fi/ajankohtaista Jos tämän lehden sisältö herätti lisää ajatuksia, kysymyksiä tai ideoita, niin tuossa tilaisuudessa ne on hyvä tuoda julki. 6
PUTKIREMONTTI Alustava kustannusarvio ja vaihtoehtoja 9.6.2008 Liite 1 sivu 1 7
PUTKIREMONTTI Alustava kustannusarvio ja vaihtoehtoja 9.6.2008 Liite 1 sivu 2 8
PUTKIREMONTTI Alustava kustannusarvio ja vaihtoehtoja 9.6.2008 Liite 1 sivu 3 9
PUTKIREMONTTI Alustava kustannusarvio ja vaihtoehtoja 9.6.2008 Liite 1 sivu 4 10
PUTKIREMONTTI Osakkaiden mielipiteitä ja ideoita Kaikki heti valmiiksi hintaan mihin tahansa. Ei kuulosta kovinkaan realistiselta. Nyt on ostajan markkinat; tilanne aivan toinen kuin esim. viime keväänä. Kustannukset / neliö ei voi olla enää 700-800 euroa Miten taataan osakkeenomistajien äänen kuuluminen päätöksenteossa; yhtiökokouksessa saattaa olla vaikea puuttua konsultin valmisteltuun kokonaispakettiin Ei ole mitään järkeä purkaa tämän päivän standardien mukainen kylpyhuone ja rakentaa tilalle samanlainen. Haloo! Perinteinen tapa toimia ei aina ole se oikea, vaan on haettava järkeviä ja taloudellisia vaihtoehtoisia tapoja toimia sekä osakkeenomistajien että asukkaiden hyödyksi. Kaikilla ei yksinkertaisasti ole enään varaa asua Lähderannassa tämän putkiremontin jälkeen. Ei eläke enää riitä ja tuskin riittää moni palkkakaan! Asukkaiden asiantuntijaryhmän tarpeellisuudesta putkiremontissa. Koska olemme niin valtava asukasyhdistys on siitä sekä hyötyä että haittaa putkiremontista päätettäessä. Haluammehan tehdä mahdollisimman edullisen ja kunnollisen putkiremontin! Siihen pitäisi olla kaikki mahdollisuudet taloyhtiön suuruuden ja nyt taantuman siivittämänä niin taloudellisesti kuin teknillisesti. Edellisen ylikuumenneen rakennuskauden arviot ovat tarkastettavissa. Hyödyt pitäisi käyttää maksimaalisesti hyväksi. Näin suuressa joukossa on taatusti valmiina asiaan omakohtaisesti omistautuneita asiantuntijoita: insinöörejä, arkkitehteja, ekonomeja ja käytännön putkimiehiä. Heidät on saatava esiin neuvomaan ja ottamaan kantaa meidän muiden tietämättömien puolesta. Ison laumamme heikkoutena on yhtiökokousten muodostuminen kiireellisiksi, hajanaisiksi ja sekaviksi. Vaikka taloyhtiö pitää meille välttämättömän ja tuiki tarpeellisen informaatiokokouksen ennen varsinaista yhtiökokousta, emme aina osaa tehdä oikeita kysymyksiä tai niitä on liian paljon eikä kuitenkaan tarpeeksi ja poistumme kokouksesta yhä ymmällämme. Siinä mylläkässä ei yksittäisen asiantuntijankaan huomautus ole selvä tai kerkiä perille. Tärkeää olisi, että näillä asiaa tai vain asian osaryhmääkin ymmärtävillä olisi yhteisesti jo etukäteen keskusteltu ja harkittu mielipiteensä tarjota kokoukselle, josta käsin voisi tarkastella konsultin ehdotuksia. Tähän omaan asiantuntuntijaryhmämme neuvonpitoon olisi toivottavaa kaikkien halukkaiden ilmoittautua ja muiden, jotka tietävät asiantuntijan, kannustaa ilmoittautumaan, jotta yleinen tietämys, käsitykset ja toivomukset selkeytyisivät putkiremontistamme, varsinkin nyt siitä päätettäessä, mutta myös sen kestäessä. Kyllin huolellisia emme voi olla, kyse on niin suurista summista ja vaativista töistä. Hölmöä olisi hukata tietämystämme. Ursula Palsbo Lähderanta 14 b Jos haluat koota tai osallistua osakkaiden asiantuntijaryhmään, niin ota yhteyttä Lähderanta Kiltaan. 11
PUTKIREMONTTI Osakkaiden mielipiteitä ja ideoita As Oy Lähderannan putkistosaneeraus 1. Taustaa kiinteistöremontista Korjausrakentamisessa arvellaan maassamme olevan syntymässä ennennäkemätön suma, kun 1950- ja 1960- luvuilla rakennetuissa kerrostaloissa käynnistyvät putkistosaneeraukset. Korjausrakentamista ennakoidaan olevan tulossa lähiaikoina niin paljon, että syntyy rakennusliikkeiden markkinat, jonka seurauksena kustannukset karkaavat käsistä. Hallitus on korottanut vuodeksi 2009 kotitalouksien teettämien töiden verovähennyksen 6000 euroon pariskunnalta, minkä seurauksena sitoutuu runsaasti työvoimaa, jota tarvitaan putkistosaneeraukseen kuuluvissa töissä. Näin tilanne tulee kestämättömäksi putkistosaneeraukset maksaville asunto-osakeyhtiön osakkaille, jotka eivät edes voi päästä osallisiksi verovähennyksestä. HS:n artikkelissa 3.8.2008 vantaalaisen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja esitti yleisen käsityksen artikkelissaan Kiinteistöremonteissa on saalistuksen makua: "Isot rahat osaamattomien tilaajien käsissssä luovat alan yrityksille kiusauksen käyttää tilannetta hyväksi ja rahastaa oikein kunnolla. Asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenillä on vastuu siitä, että korjaustoiminta tapahtuu kaikkien osakkaiden edut huomioonottaen. Pulmana on se, että hallituksen jäsenillä ei ole kokemusta ja tietoa rakennusalalta, ja tällöin miljoonien sijoitussalkku on maallikkojen hallinnassa. Hankinnat olisi kuitenkin pystyttävä tekemään niin, että asukkaiden etu toteutuu." Putkiremontin onnistumiselle luodaan pohja hyvällä suunnittelulla. Tilaajan on ohjattava suunnittelua, jotta se tehdään asukkaiden tahdon ja tarpeiden mukaisesti eikä valita liian kalliita ratkaisuja tai laajenneta remonttia tarpeettomasti. Urakoitsijan ja rakennustyön valvojan valinta on saneerauksessa ratkaisevan tärkeää. Paitsi hinta, erityisesti työn laatutaso ja toimitusvarmuus ovat keskeisiä tekijöitä. Urakkasopimuksen tulkinnallisista lisätöistä ei saa tulla rakentajalle rahastusautomaattia. Rakennustyön valvojaksi on palkattava taloyhtiön puolesta asiantuntija, joka tarvittaessa puuttuu suunnittelijan ja rakentajan tekemiin virheisiin, jotta ne eivät johda kalliisiin lisä- ja korjaustöihin. Urakka-asiakirjoihin tulee merkitä aliurakoiden ketjuttamiskielto, jolloin on mahdollista seurata ja hallita työmaan tilannetta. Valvojan ja tilaajan eli yhtiön edustajan on huolehdittava siitä, että kaikki työt tulevat tehdyiksi ja että ne vastaavat tilattua laatutasoa. Riittävän suuri osa urakkahinnasta on jätettävä hyväksytyn lopputarkastuksen jälkeen maksettavaksi, jottei urakoitsija venytä liiaksi aikataulua tai jätä määrättyjä korjauksia kokonaan tekemättä. Asukkaiden hankaluuksia suurremontin alaisessa taloyhtiössä voidaan vähentää parhaiten hyvällä informaatiolla ja huolehtimalla siitä, että tiedotetut aikataulut ja toimenpiteet pitävät paikkansa. Riittävän suuri myöhästymissakko pitää urakoitsijan keskittyneenä taloyhtiön projektiin loppuun saakka. 2. Putkistoremontin ajankohtaisuus yhtiössämme Yleisesti tarkastellen ensimmäinen putkistoremontti on parhaassa tapauksessa ajankohtainen vasta 70 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta, mutta keskimääräinen rakennuksen ikä on saneeraushetkellä yleensä ollut 40-50 vuotta. Viemäriputkistot kestävät käytännössä pitempään, mutta ne korjataan useimmiten yhdessä vesijohtojen kanssa, koska ne ovat samoissa rakenteissa. Uusissa rakennuskohteissa putket on joskus jouduttu uusimaan 10-15 vuoden kuluttua, muutamissa kohteissa jopa parin vuoden kuluttua kupariputkien syöpymisen vuoksi. Näin on käynyt mm. Tuusulassa VVO-yhtymän kohteissa, joissa tekopohjaveden on epäilty aiheuttaneen nämä toistuvat ongelmat. Taloyhtiössämme pikaisen, laajan LVISA-teknisen saneeraukseen tarpeellisuutta on perusteltu korkeaksi kohonneilla vesijärjestelmien korjauskustannuksilla. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.6.2008 isännöitsijä ilmoitti, että vesi- ja viemärijohtojen korjauskuluja oli vuoden alusta kertynyt n. 80 000 euroa. Edellisenä vuonna niitä oli ollut lähes 300 000 euroa. Tämä peruste ei kuitenkaan tue tarvetta nopeasti suoritettavaan putkistojen täysmittaiseen uusimiseen, sillä asukkaille esitetty putkistojen uusimisen kokonaisurakan loppusumma riittäisi em. kustannuksilla laskien 80-100 vuoden putkistoremonttikuluihin. Putkiremontin kiireellisyys tuntuu siis selvästi ylimitoitetulta. Kaikkien kylpyhuoneiden uusimista putkistosaneerauksen yhteydessä on perusteltu muuttuneilla rakennusmääräyksillä. Muuttuneet rakennusmääräykset koskevat kuitenkin uutta rakentamista, joten tämä pykälä ei velvoita purkamaan kylpyhuoneita kaikissa taloyhtiömme 576 asunnossa. Useissa asunnoissa kylpyhuone on jo modernisti saneerattu sähkötöitä ja katon laskemista myöten, joten toimenpide olisi tarpeeton ja kallis toteutettuna poikkeuksetta kaikissa asunnoissa. Monesti myös kalusteet on uusittu ja sekä pyykin- että astianpesukoneille on jo omat liitokset. 12
PUTKIREMONTTI Osakkaiden mielipiteitä ja ideoita 3. Suunnitelma Lähderanta Oy:n LVISA-tekniseksi saneerausohjelmaksi Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 24.6.2008 asukkaille esiteltiin Hepacon Oy:n taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän valvonnassa valmistelema suunnitelma saneerausohjelmaksi. Noin 26 milj. euron kokonaiskustannuksiin on liitetty arvio 10 %:n poikkeamasta. Esityksen pohjalta asukkaiden olisi hyväksyttävä suoritettavat korjaustoimenpiteet. Suunnitelma ei kuitenkaan ota huomioon maksajien eli taloyhtiön asukkaiden etua antamalla reaalisia, tasapuolisia vaihtoehtoja, vaan lähtee siitä, että koko rakennuskannalle kerrostaloista rivitaloihin tehdään samat toimenpiteet oli siihen tarvetta tai ei. Epäkohdat kulminoituvat tilavien asuntojen kohdalla sekä asunnoissa, joita on jo asukkaan kustannuksella korjattu ja uusittu esim. kylpyhuoneen osalta. Vesijohdot ja viemärit Suunnitelmassa todetaan vesijohtojen ja viemäreitten olevan uusimisen tarpeessa. Periaatteessa ne voidaan uusia tai pinnoittaa. Ehdotus 2: Taloyhtiön osakkaiden on saatava realistinen ehdotus putkien pinnoitus- ja sukitusmenetelmien kustannuksista. Mitään kiirettä hätäratkaisuihin ei ole. Kylpyhuoneiden uusiminen Suunnitelman mukaan kaikki yhtiön 576 kylpyhuonetta puretaan ja kaikki pinnat uusitaan, vaikka niissä olisi jo tehty täysremontti esimerkiksi saunan rakentamisen yhteydessä. Samoin tehtäisiin kylpyhuoneiden kalusteille ja sisäkatolle Lopputulos saattaa olla nykyistä heikkotasoisempi. Tästäkin työstä asukkaan on kuitenkin maksettava asunnon neliömäärien perusteella eli sama varustelu ja työ maksaa suurimpien asuntojen omistajille lähes 5 kertaa enemmän kuin pienimpien asuntojen omistajille. Tämä pätee myös asunnon pesukoneelle ja astianpesukoneelle rakennettaville liitosyhteyksille. Niitäkin on yksi jokaisessa asunnossa eikä uusien asentamiseen pitäisi olla yleistä tarvetta. Sähköjohdot siirretään remontisssa seinien sisään, vaikka ne monissa asunnossa on jo näin asennettu. Siten kalliita, turhia asennuksia joutuisivat maksamaan raskaimmin ne, joille niistä on vain rakennustöiden aiheuttamaa haittaa. Vaihtoehto 1. on uusiminen, johon kuuluu vesijohtojen ja viemäreitten uusimisen lisäksi seitsemän muuta eriteltyä työprojektia. Sen kustannukset ovat esityksen mukaan 17,5 milj. euroa. Ehdotus: Kylpyhuoneiden laajan saneerauksen tarve on arvioitava asuntokohtaisesti eikä asukasta pidä pakottaa maksamaan tarpeettoman uusimisen kustannuksia. Vaihtoehto 2. on putkien pinnoitus ja viemäreitten pinnoitus/sukitus sekä kolme edellisen vaihtoehdon työprojektia. Sen kustannuksiksi on laskettu 19,25 milj. euroa. On arveluttavaa, että tällainen suunnitelma on esitetty taloyhtiön asukkaille oikeana valintatilanteena. Pinnoitusja sukitusmenetelmien kustannusten tiedetään olevan vain 30-40 % putkistojen uusimisen kuluista, mutta esityksessä ne on päinvastoin saatu 10 % korkeammiksi, vaikka osa uusimistöistä on jätetty pois. Lukujen kerrottiin kuitenkin perustuvan tehtyihin tarjouksiin. Ehdotus 1: Siirretään putkistoremontti hintatasoltaan otollisempaan ajankohtaan. Esitetyt putkistojen uusimisen kustannukset on arvioitu ylikuumentuneen markkinatilanteen perusteella ja ne ylittävät toteutuneiden urakoiden hintatason. Uhkaava talouden laskukausi tullee leikkaamaan tehokkaasti rakentamisen ylihinnoittelua Ilmanvaihto Asuntojen ilmanvaihdon parantaminen 1,75 milj. eurolla on ylimitoitettu toimenpide muutenkin kuin kustannuksiltaan. Rivitaloihin ehdotetaan rakennettavaksi painovoimaisen ilmanvaihdon korvaava huippuimurisysteemi, josta on ilmeisesti enemmän haittaa kuin hyötyä. Tehokas imu johtaa useassa kohteessa siihen, että saastunutta homeitiöitä sisältävää korvausilmaa tulee elementtien liitoskohtien ja putkien läpivientien aukkojen kautta asuntojen alla olevista kosteista ryömintätiloista, mikä saattaa aiheuttaa vakavia terveyshaittoja. Ehdotus: Selvitetään sisäilmatutkimuksella kohteet, joissa tehostettu ilmastointi johtaisi homeitiöitä sisältävän ja terveysriskin aiheuttavan saastuneen korvausilman pääsemisen asuntoihin. 13
PUTKIREMONTTI Osakkaiden mielipiteitä ja ideoita Putkistojen saneeraustyön kustannukset Yhtiökokoukselle 24.6.2008 esitetyn suunnitelman toteuttamiskulut taloyhtiön putkien uusimiseksi ovat lähes 800 euroa asuntoneliömetriä kohti, ja hintaan on arvioitu 10 %:n liikkumavara. Viime aikoina pääkaupunkiseudulla toteutettujen kerrostalojen putkistosaneerausten hinnat ovat olleet 400-700 euroa/m2 riippuen saneerauksen laajuudesta. Taloyhtiömme poikkeuksellisen suuresta koosta johtuen hanke on rakennusyhtiöille kustannuksiltaan edullisempi kuin vastaava hanke toteutettuna pienemmissä kohteissa, minkä tulisi selvästi näkyä myös hintatasossa. Lisäksi merkittävä osuus yhtiömme asunnoista on rivitaloasuntoja, joiden putkistosaneerausten kustannukset ovat vain murto-osa vastaavista kerrostalojen hinnoista. Rivitalojen vaikutuksen pitäisi alentaa selvästi keskimääräisiä neliöhintoja koko yhtiölle lasketussa hintatasossa, mutta ehdotuksen taso ylittää selvästi normaalit kerrostalojen putkistoremontin huippuarvot. Rivitaloissa putkistojen uusiminen on ratkaisevasti helpompaa ja nopeampaa kuin kerrostaloissa. VVO-yhtymä on viime vuosina uusinut putkistot 166 rivitalossa Uudellamaalla. Yhtä rivitaloa kohti putkien uusiminen on maksanut 6000-8000 euroa (HS 7.3.2008). Asuntoosakeyhtiössämme rivitalon asukas joutuu esitetyn suunnitelman mukaan maksamaan putkistosaneerauksesta peräti 10-15 -kertaisesti VVO:n suorittamaan putkien uusimiseen verrattuna. Jos taloyhtiö valitsee suunnitelmassa esitetyn pinnoitusmenetelmän, kulut ovat käsit-tämättömästi 10 % putkien uusimista korkeammat. Pinnoitusmenetelmällä saneerauksen tiedetään kuitenkin maksavan vain 1/3 perinteisen putkiremontin hinnasta, ja toteuttamisaikataulu on samassa suhteessa lyhyempi. Pohjoismaissa ja muualla Euroopassa putkien pinnoitus on ollut käytössä jo parinkymmenen vuoden ajan. VTT tekee parhaillaan kolmivuotista tutkimusta eri pinnoitusmenetelmistä ja pinnoitettujen putkien kestosta. Asukkaat yritetään saada hyväksymään asuntoosakeyhtiön suurremontti ajankohtana, jolloin korjausrakentamisen markkinat ovat kuumentuneet huippuunsa ja hintataso on noussut epärealistiseksi. Lähiaikoina markkinat todennäköisesti korjaavat tilanteen, sillä talouden ollessa lamaa ennakoiden laskussa rakentamisenkin ylihinnoittelu poistuu. Rakennustarvikekauppa valittaa jo laskevaa kysyntää. 4. Ehdotukset koskien koko projektia: 1. Odotetaan rakentamisen ylikuumenemisen jäähtymistä ja rakennuskustannusten alenemista reaaliselle tasolle. 2. Projektin toteuttamisen ryhdytään vasta, kun saadaan putkistojen uusimisesta useita, riittävän kilpailukykyisiä tarjouksia ja myös putkistojen pinnoituksesta realistisia, toteutettavia ehdotuksia. 3. Yhtiön hallituksen avuksi perustetaan putkistosaneerauksen asukastyöryhmä jo suunnitteluvaiheessa, jotta kaikki käytettävissä oleva tietous hyödynnetään ja hallituksen työpaineita helpotetaan, sillä käynnistetyt liikekeskuksen ja senioritalon projektit ottavat osansa käytössä olevista resursseista. Lähderanta 14.8.2008 Mauno Rajamäki, FM Lähderanta 4 N 14
YLEISIÄ YHTIÖTÄMME KOSKEVIA KYSYMYKSIÄ JA VASTAUKSIA Kysymykset Lähderanta Kilta sai yhtiön osakkailta ja asukkailta Lähderannan Lysteillä 2008 sekä monien yhteydenottojen yhteydessä syksyllä/talvella 2008. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vastasivat kysymyksiin joulukuussa 2008. Onko yhtiömme sähkösopimus kilpailutettu? Jos ei niin miksi ei? Kiinteistön sähkösopimus on kilpailutettu 2000-luvun alussa. Tällöin on todettu ettei sopimusta ollut kustannuksellisesti muuttaa markkinahintaperusteiseksi. Mikäli sopimus muutetaan markkinahintaperusteiseksi, niin sitä ei voi enää muuttaa tariffihintaperusteiseksi, vaikka markkinahinta olisikin korkeampi kuin tariffihinta Onko yhtiömme pankkitilit kilpailutettu? Millaista korkoa saamme miljoonia euroja liikuttelevista tileistämme tällä hetkellä? Yhtiö on "kilpailuttanut" pankit lainanoton yhteydessä. Shekkitilien ehdoissa ei ole sanottavia eroja eri pankkien välillä, lainaehdoissa sen sijaan on. Tilillä oleville varoille yhtiö on neuvotellut pankin kanssa talletuskoron, joka muuttuu portaittain tilillä olevin varojen mukaan. Pitää kuitenkin huomauttaa ettei yhtiön tileillä ole miljoonia. Kuka yhtiössämme seuraa kiinteistön teknistä kuntoa ja miten kunnon seuraaminen tapahtuu? Yhtiön henkilökunnan lisäksi aktiiviset asukkaat osallistuvat seurantaan. Tiettyjen teknisten laitteiden ja järjestelmien toiminnan varmistamiseksi on huoltosopimukset ulkopuolisten huoltoliikkeiden kanssa. Tarvittaessa tilataan ulkopuolisia asiantuntijoita määrittämään kohteen kuntoa. Minkälaisissa huoltoon liittyvissä kysymyksissä asukas voi kääntyä huoltomiesten puoleen? Mikä on huoltomiesten toimenkuva? Asukkaat voivat kääntyä isännöitsijän, toimiston tai huoltomiesten puoleen kaikissa asumiseen liittyvissä asioissa. Edellä mainitut antavat tiedon, kenen puoleen tulee kääntyä. Huoltomiehet vastaavat kiinteistön kunnossapitovastuulle kuuluvien laitteiden ja järjestelmien kunnossapidosta ja huollosta sekä ulkopuolisesta puhtaanapidosta. Kehen tulisi asukkaan ottaa yhteyttä ilmeisten korjaustarpeiden osalta? Asukkaiden tulee ottaa yhteyttä huoltohenkilökuntaan tai isännöitsijään. Hätätapauksissa päivystävään huoltomieheen. Onko taloyhtiöllä vakinaisia hankintaalihankkijoita, joiden puoleen voisi luottamuksellisesti kääntyä? Sähkö-, putki-, lukko-, lasitöihin jne. Yhtiöllä on yhteistyökumppaneita, joilta em. töitä tilataan. Tiedot käytetyistä kumppaneista saa toimistosta tai huoltomieheltä tarvittaessa. Voisiko yhtiö tehdä sopimuksen tai kilpailuttaa vuosittain yhden urakoitsijan/liikkeen, niin että osakkaat saisivat edullisesti esim. lukkojen sarjoituksen ja asennuksen edullisesti? Kannattaisiko keskittäminen? Yhtiön on kilpailuttanut käyttämiään urakoitsijoita. Tulee toki muistaa, että se yhtiön veloitus ei välttämättä ole sama kuin asukkaan tilaamana teetetty työ. Lukituksen sarjoitusmuutokset on syytä hoitaa yhtiön kautta, jotta tieto muutoksista on yhtiöllä Rivitaloihin asennetttiin uudet räystäskourut. Asentajat totesivat, että ei tällaisa kouruja pitäisi asentaa mutta me tehdään maksusta mitä vaan! Kourujen mitoituksessa sekä kallistuksissa on puutteita ja kourusaumat vuotavat. Kuka on tapahtuneesta vastuussa, miten ja milloin esiintyneet virheet korjataan? Tässä on ilmeisesti kyse väärinymmärryksestä uusien kourujen suhteen. Uudet kourut ovat mitoitukseltaan tarkoitettu juuri tämän kokoisille katoille. Syöksytorvien määriä lisättiin jopa mitoitustarpeeseen enemmän, jotta voitiin varmistaa riittävät kallistukset. Tietoomme on tullut yksi vuotava liitoskohta, jossa liitoksen tiiviste oli asennettaessa mennyt huonosti paikalleen. Tämä vika on korjattu takuutyönä. 15
Yleisiä yhtiötämme koskevia kysymyksiä Tapaus ParkPatrol Miksi 576 huoneiston asunto-osakeyhtiössä ei ole omaa, yhtiön etua tiukasti ajavaa kokopäivätoimista isännöitsijää, vaan tehtävänhoito tapahtuu konsultin toimesta? Miksi osakkaiden mielipidettä ei kysytty kun yksityisestä pysäköinninvalvonnasta päätettiin? Yhtiön palveluksessa on nimettynä kokopäivätoiminen isännöitsijä, jonka palvelu ostetaan erillisen isännöintialan yrityksen kautta. Isännöitsijä ei välttämättä ole aina Lähderannassa, mutta kuitenkin kokopäiväisesti yhtiön käytettävissä. Tämä järjestely on tarvittavaan työmäärään verrattuna kustannustehokkain. Tällä tavalla meillä on käytettävissä sekä normaali isännöintipalvelu ja teknisen isännöinnin palvelut, myös loma-aikoina. Hallitus päätti hankkeesta kokouksessaan Hallitus tiesi päättäessään, että asukkaissa on sekä asian kannattajia että vastustajia. Hallitus katsoi kuitenkin että päätös on hyvä. Paljonko ParkPatrolin pysäköintikyltit maksoivat yhtiölle? Miten yhtiökokoukset voisi järjestää niin, että osakkaiden tahto ja lailliset oikeudet toteutuisivat? Osakkaiden on pystyttävä seuraamaan päätöksen tekoa ja heidän mielipiteensä on otettava huomioon jo projektien valmistelussa. Esittelijän läpihuutojutut eivät kuulu asukasdemokratiaan! - mikrofonien käyttö! - puhujat esittäytyvät! - riittävästi aikaa eli ei päätetä kerralla liian monista asioista! Kokouksissa pyritään noudattamaan hyvää kokouskäytäntöä aina. Toisten mielestä siellä edetään liian hitaasti ja toisten mielestä liian nopeasti. Suurten ihmismäärien kokouksissa on välttämätöntä, että puheenjohtaja pitää kokouksen tiukasti asiassa ja kurissa, jotta kaikilla on yhtäläinen mahdollisuus mielipiteensä esiintuomiseen ja että kaikki kuulevat muidenkin mielipiteet. Pyrimme kokousvalmisteluissa ottamaan huomioon osakkaiden toiveet kokousjärjestelyissä. Kokonaisuudessaan noin 8 600 euroa. Saako yhtiö mitään taloudellista hyötyä sopimuksestaan ParkPatrolin kanssa? Ei saa Onko mitään tilastollista tietoa ParkPatrollin sakottamien autojen määrästä Lähderannassa? Ei ole. Park Patrollin antaman ilmoituksen mukaan ensi vaiheessa oli sakotettuja autoja varsin paljon, mutta varsin nopeasti määrä vakiintui n 10 autoon viikossa. Onko väärin pysäköityjen autojen määrä vähentynyt ParkPatrolin tulon jälkeen ja jos on niin mihin tieto perustuu? Väärinpysäköityjen autojen määrä on vähentynyt. Tieto perustuu hallituksen jäsenten tekemiin havaintoihin Lähderanta Kilta Ei ole vaikeaa! Pysäköikää vain pysäköintiin varatuille paikoille ja neuvokaa myös vieraitanne pysäköimään oikein. Vaikka talon edestä ei paikkaa löydykkään, niin esim. ostoskeskuksen paikoitusalueelta löytyy tilaa lähes aina. Miten asukas voi ilmoittaa väärin pysäköidystä ja liikennettä haittaavasta autosta ParkPatrolille esim. viikonloppuna? ParkPatrolin www-sivustolla ei ole minkäänlaista puhelinnumeroa. Lehdistölle ja yhtiölle annetun tiedotteen mukaan Park Patrol on lopettanut pysäköinninvalvontatoiminnan. Perusteena päätökselle Helsingin hovioikeuden päätös yksityisen pysäköinnin lainmukaisuudesta. Päätökseen on haettu valituslupaa Korkeimmalta oikeudelta. 16
Yleisiä yhtiötämme koskevia kysymyksiä Kaupungin pysäköinninvalvoja ei enää sakota yhtiömme alueella vedoten siihen että meillä on oma yksityinen pysäköinninvalvoja. On muutama tapaus jossa osakkaan vuokraamalle lämpöpaikalle on pysäköity vieras auto. Aikaisemmin näissä tapauksissa kaupungin pysäköinninvalvoja tai poliisi sakotti väärin pysäköidyn auton kun pystyi todistamaan että on vuokrannut kyseisen autopaikan (esim. lämpöpistokkeen avain tai vuokrasopimus). Miten vastaavassa tapauksessa voi nyt toimia? Viranomainen tulee pyydettäessä sakottamaan yksityisen kiinteistön alueellekin, mikäli pyytäjällä on virallinen lupa pyytää sakotusta. Yritys- ja yhteisötietojärjestelmän (YTJ) mukaan kesällä 2008 ParkPatrolissa (entinen Narmer Ky) on jälleen jostain syystä tehty yritysjärjestelyjä: PP Pysäköinninvalvonta Oy, Y-tunnus: 2082744-3 (Kaupparekisteri 29.12.2006) Oy ParkPatrol Finland Ab, Y-tunnus: 2206114-6 (Kaupparekisteri 26.08.2008) Onko yhtiötä informoitu järjestelyjen syystä tai seurauksista? Ei vastausta. Tiesikö yhtiön hallitus tai isännöitsijä ParkPatrolin kanssa sopimusta tehdessään että yrityksen pääomistaja on todettu ulosotossa varattomaksi? (Lähde: Suomen Kuvalehti 32/2007) Jos tiesi niin millainen on yhtiön etiikka ja moraali yhteistyökumppaneita valittaessa? Minkä yrityksen kanssa yhtiöllä on tällä hetkellä sopimus? Yhtiöllä on sopimus Park Patrolin, Narmer Ky:n kanssa Ei vastausta. 17
UUTEEN OSTOSKESKUKSEEN LIITTYVIÄ KYSYMYKSIÄ JA VASTAUKSIA Kysymykset Lähderanta Kilta sai yhtiön osakkailta ja asukkailta Lähderannan Lysteillä 2008 sekä monien yhteydenottojen yhteydessä syksyllä/talvella 2008. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vastasivat kysymyksiin joulukuussa 2008. Millä perusteella HOK Elanto/S-Market valittiin uudeksi kauppiaaksi? Tarjouskilpailun perusteella. Kauppapaikka kilpailutettiin kolmen kaupparyhmittymän kesken. HOK Elannon tarjous oli yhtiön kannalta paras. Koska uuden ostoskeskuksen tuotto näkyy alentuvina yhtiövastikkeina? Yhtiökokouksen tekemän päätöksen perusteena oli 8 % vuotuinen tuotto sijoitettavalle pääomalle. Tuotto näkyy noin 10 vuoden päästä kun rakentamisen kustannukset on maksettu pois ja vuokratuotto vaikuttaa täysipainoisesti. Kuka valitsee uuden ostoskeskuksen muut yrittäjät? Tällä hetkellä postipalvelumme sijaitsee kaukana kauppakeskus Sellossa. Posti (Itella Oy/ aluepäällikkö Eija Pantti) etsii yhteistyökumppania alueeltamme. Onko yhtiöllämme mahdollisuutta vaikuttaa asiaan niin että saisimme palutettua postipalvelut Lähderannan uuteen ostoskeskukseen? Olemme maininneet tästäkin HOKin edustajille ja he ovat luvanneet käydä neuvottelut Itella Oy:n kanssa asiasta. Lähderanta Kilta tulee tekemään kaikkensa, että Posti palaisi täydentämään Lähderannan palveluja. HOK Elanto, jolle tuleva liikerakennus on vuokrattu kokonaisuudessaan. Näin ollen yhtiöllä on vain yksi sopimuskumppani, joka huolehtii jälleenvuokrauksesta. Voiko yhtiö vaikuttaa muiden yrittäjien valintaan? Siirtyvätkö muut vanhat yrittäjät uuteen ostoskeskukseen ilman kilpailuttamista? Voimme vaikuttaa ja olemmekin esittäneet toivomuksia tulevista yrityksistä. HOK Elannon kanssa on käyty keskusteluja nykyisen liikerakennuksen yritysten siirtymisestä uuteen. Päätös valittavista yrityksistä on kuitenkin HOK Elannon. Emme tiedä HOK Elannon valintaperusteista muuta kuin, että valittavien yritysten ja niiden toiminnan on sovittava ns. HOK Elannon kauppakonseptiin. 18
Kuka maksaa ostokeskuksen parkkialueen rakentamisen kahteen tasoon? On kuulunut huhuja, että kustannukset maksatetaan yhtiöllämme ja jäämme asiassa tappiolle. Onko se mahdollista? Rakennettavien liikerakennuksen ja "senioritalon" tarvittavat pysäköintipaikat eivät mahdu yhteen tasoon, joten on rakennettava paikat kahteen tasoon. Paikkojen rakentamisen kustannukset jaetaan liikerakennukselle ja senioritalolle niiden tarvitsemisen paikkojen suhteessa. Jäljelle jäävät "ylimääräiset" paikat jäävät yhtiön kustannuksiksi. Paikat sijoittuvat kannen alle ja ne on myytävissä pysäköintipaikkaosakkeina tai vuokrattavissa osakkaille / asukkaille. Kannen alle tulevat myös tarvittavat huoltotilat yhtiölle, jotka poistuvat purettavasta lämpövoimalasta, mikä vähentää kannen alla olevia paikkoja. Kun myymme "senioritalon" rakennusoikeuden vanhan ostoskeskuksen tontilta, niin mitä siitä saamme ja millä summalla voimme rahoittaa putkiremonttiamme? Rakennusoikeuden myynnistä saatava summa määräytyy suoritettavan tarjouskilpailun perusteella. Rahojen käytöstä tullaan päättämään tulevissa yhtiökokouksissa. Miksi liikekeskuksen ja senioritalon arvokkaiksi sanotuista tonteista ei ole taloyhtiölle tuloja, vaan ne rakentamisen toteutuessa sälyttävät asukkaille vain lisää kuluja ja velkoja? Rakennusoikeuden myynti kartuttaisi välittömästi yhtiön kassaa sievoisella summalla, mutta pitkässä juoksussa vuokratuotot ovat huomattavasti paljon enemmän. Yhtiön kannalta on kannattavampaa toteuttaa Liikerakennushanke kuin myydä rakennusoikeus, varsinkin kun on jo olemassa pitkäaikainen vuokralainen tiloihin. Liikerakennuksen rakentamiseen tarvittavien lainojen osalta yhtiön osakkaille ei koidu lisäkuluja, vaan lainojen lyhennykset ja korot katetaan saatavalla vuokratuotolla. Senioritalon kohdalla on tarkoitus myydä rakennusoikeus ulkopuoliselle toteuttajalle. Kuka hoitaa tontin ja rakennusoikeuden myymisen asianmukaisella tavalla? As Oy:n hallitus yhtiökokoukselta saatavan valtuutuksen perusteella. Apuna tullaan käyttämään alan asiantuntijoita. 536 nimeä Lähderannan liikuntasalin puolesta Kun Lähderannan ostoskeskus puretaan ensi kevättalvena häviävät sen kellarissa toimineet voimistelu- ja kuntosali, eikä sen voimistelijoilla ole minne mennä. Uudessa ostarissa ei liikunnalle ole tilaa. Tulijoita salilla on ollut koko Pitkäjärven alueelta, päättymättömänä jonona, eivätkä kaikki halukkaat ole mahtuneet. Varsinkin seniorijumppaan on ollut tungosta. Lähistöllä ei ole mitään vastaavan suuruista ja yhtä edullista liikuntapaikkaa. Viherlaaksossa on yksityinen liikuntayritys, mutta se ei pysty nielaisemaan viittäsataa uutta kuntoilijaa. On suunnistettava Leppävaaran ja Espoon-Keskuksen uimahalleille. Leppävaaran uimahalli joutuu sitäpaitsi samoihin aikoihin 2010 pitkäaikaiseen korjaukseen. Niinpä kaksi lähderantalaista Ursula Palsbo ja Anneli Rajamäki järjestivät Lähderanta Killan puolesta viime maalis- huhtikuussa nimenkeruulistat, jotka täyttyivät hyvin nopeaan tahtiin salilla käyvien nimistä. Länsiväyläkin kiinnostui asiasta. 536 nimen allekirjoittama vetoomus kunto- ja voimistelusalin jatkon puolesta ehti sopivasti liikuntalautakunnan kevään viimeiseen kokoukseen. Monitahoisen lobbauksen siivittämänä asia päätettiin ottaa käsittelyyn lautakunnan syksyn ensimmäisessä kokouksessa 23.9. Syyskuun kokouksessa luvattiin järjestää ainakin ikääntyneille liikuntaa yksityisissä tiloissa, mikäli siihen varataan budjettiin tarpeellinen määräraha. Niinikään vuokratilojen hankkimista samoin perustein pidettiin mahdollisena, mikäli alueelle ei muita toimijoita ilmaannu. Kaupungin aikomuksena ei ole kilpailla yksityisten yritysten kanssa. Siinä tarkoituksessa liikuntatoimi ja Lähderannan taloyhtiö neuvottelevat talvella 2009, kun kaavoitukset ja piirustukset ovat selvät, uuden ostoskeskuksen jälkeen rakennettavan senioritalon kellariin suunnitellun n.400m2 suuruisen liikuntatilan vuokraamisesta. Samalla lautakunta tutkii kaikki muut mahdolliset käyttökelpoiset tilat alueella. Senioritaloon tilaan ehdoteltiin kahta sisäänkäyntiä. Vapaaharjoittelun oveen sähkötunnukset ja sisätilaan kameravalvonta lisäksi sosiaalitilat, suihkut, ilmastoinnit invakulku ja katonrajaikkunat (ainakin toiselle pitkälle sivulle). Jos vielä lisätään upouudet kuntolaitteet entisten, rakentamisen välivuosina kadonneiden tilalle ja vuokra, niin muodostuukin helposti pieni takapakki heti alkuunsa budjetissa varatulle tarpeelliselle määrärahalle. Ursula Palsbo 19
Projektiaikataulu Lähderannnan uusi ostoskeskus 16.6.2008 Liite 2 20