Suunnittelu Urakkasopimus - Toteutus Hyvä laatu, oikeat valinnat Toimivat ratkaisut Edullinen toteutus Hyvä energiatehokkuus Kohtuulliset ylläpitokustannukset 10.12.2013 Liisa Seppälä, Hausia Oy 1
Rakennuttaminen tehtävä ARA:n tilaajan tulee arvioida hankinta- ja ylläpitokustannukset rakennuksen koko elinkaaren ajalta ja varmistua myös tämän perusteella asumiskustannusten kohtuullisuudesta. Rakentamisen tarkoituksena on tyydyttää tilantarve ja luoda tilalliset edellytykset erilaisille toiminnoille, kuten esimerkiksi asumiselle, koulutukselle tai terveydenhuollolle. Rakennuttamishankeessa rakennuttaja vastaa hankkeesta kokonaisuutena siten, että tilaajan määritelmät tavoitteet toteutuvat niin aikataulun, suunnittelun, laadun kuin kustannustenkin suhteen (Kankainen Junnonen 2000)
Toteutettavuus Kaavalliset ja tilaajan vaateet Suomessa asemakaava ja sen määräykset määrittelee julkisivulliset ja itse rakennuksen paikan rakennettavalla tontilla. Monesti voi olla niin, että tilaajan / käyttäjän vaateet ei kohtaa toisiaan eli ko. kaavoitettu tontti ei sovellu haluttuun käyttötarkoitukseen. On syytä luopua hankkeesta, jos vaateet ei kohtaa toisiaan Laadulliset vaateet Pakolliset vaateet ovat asemakaavavaateita esim. Paikalla muurattu julkisivu, sokkelissa luonnonkivikivetys, pulpettikatto tai syvä runkomitoitus. Tilaajan vaateet: Pieniä ja tai isoja luksus asuntoja. Tässä vaiheessa on vaateet määriteltävä. Jos määrittely tapahtuu siten, että kerrotaan arkkitehdille: Tossa on sulle tontti ja asemakaavaote, niin silloin ei tilaaja tiedä mitä haluaa. - Lopputulos voi olla ihan mitä vain, jos sille ei ole annettu selkeitä rajoja. Tilaohjelma tarveselvitys Tilaohjelmasta tarpeesta päättäminen luo ensimmäisen askeleen kohti mahdollista päätöstä. Esim. huoneistojakauma, yleiset tilat, tarpeet, huoneistojen taso sauna vai ei. Eli haetaan karkeaa massoittelua tilatarpeista. Soveltuvuus Tilaohjelman ja kaavallisten vaateiden kautta punnittava soveltuuko hanke tilaajalle tai asiakkaalle Kannattavuus Onko ajateltu hanke kustannuksittaan toteutettavissa eli ensi vaiheessa tutkitaan suunnitelmallinen kannattavuus eli brm2 / hym2 Päätös hankeen suunnittelun jatkamisesta Jos tilaohjelma ja kustannukset ovat sitä mitä on toivuttu niin hanketta voi viedä eteenpäin. Sama tutkielma on tehtävä jokaisessa suunnittelun vaiheessa. Suunnittelun keskeyttäminen on vielä edullista verrattuna siihen, että toteutetaan hanke / kohde, joka ei vastaa tarpeita.
Tarveselvitys Toimintastrategia Päätetään ja määritellään käyttäjän, tilojen ja rakennuksen tarpeet. Mitä ollaan toteuttamassa. Asetetaan toiminnoille tavoitteet ja laadulliset vaateet tilojen ja käyttötarpeen osalta. Mietitään mikä on edullisin hankintatapa kilpailuttaminen vai sopimushankinta ilman kilpailuttamista. Tarvittavat tilaratkaisut, ominaisuudet Tilaratkaisut ja mitä niiltä vaaditaan on päätetään tarveselvitysvaiheessa. Onko tarve isoista vai pienistä asunnoista? Soveltuuko valittu tontti asemakaavallisesti ja toteutus ominaisuuksilta ko. tarkoitukseen. Toteutusaikataulu Mikä on tavoitteellinen toteutusaikataulu suunnittelu ja itse rakentamisen osalta. Taloudellisin toteutusajankohta on kevät kesä syksy. Eri vaihtoehtojen kustannusten vertailu Selvitetään tarpeiden alustava kustannuspuite. Suunnitelmallinen kattavuus tunnusluvut Jos ko. on asuinrakennus selvitetään suunnitelmallinen kannattavuus eli tutkitaan suunnittelun tunnuslukua lämpimät brutto m2 / hyöty m2. Tunnusluku asuinrakennuksissa pitää olla lähempänä 1,5 kuin 1,6. Sama tarkastelu tehdään kaikissa suunnittelun eri vaiheessa, jos halutaan varmistaa kohtuullinen kustannuspuite toteutukselle. Hankepäätös Tarvesuunnittelun pohjana olevia tietoja käytetään hankesuunnittelun lähtötietoina. Jos asetetut tavoitteet täyttyy voidaan siirtyä hankesuunnittelu vaiheeseen.
Hankesuunnittelu Tavoitteet ja lähtötiedot Täsmennetään asetettuja tavoitteita: perusteita ja selvitetään toteutusmahdollisuuden yksityiskohtia Hanketta koskevat tiedot Kootaan yhteen kaikki se tieto mikä tarvitaan, jotta voidaan tehdä investointipäätös. Kannattavuus, rahoitus, rakentamisolosuhteet, tekniset ja kaavalliset vaateet. Rakennuspaikan ominaisuudet Edullisin tapa on saada tietoa rakennuspaikan ominaisuuksista on käydä rakennusvalvonnan arkistossa tutkimassa mikä on ollut naapurikiinteistöjen perustamistapa. Jos on epävarma niin tilataan pohjatutkimus, kun on tehty päätös suunnittelun jatkamisesta. Talotekniset liittymistiedot ja kustannuspuitteen saa ko. toimittajilta (Kunta, sähkölaitos ja energialaitos). Suunnitteluohje Hankkeelle on hyvä luoda oma suunnitteluohje. Suunnittelijat tietää mitä heiltä vaaditaan. Lupamenettely Rakennusluvan saaminen on hyvin pitkälle riippuvainen siitä missä kunnassa hanke toteutetaan. Tarvitaan neuvotteluja viranomaisten kanssa, suunnitelmat käsitellään kaupunkikuvassa ja teknisessä toimikunnassa sekä lopuksi rakennuslautakunnassa. Naapurien kuuleminen vie aikaa. Lupamenettely voi hyvinkin kestää jopa kuusi kuukautta. Kannattavuus Suunnitelmallinen kannattavuus selvitetään eli lämpimät brm2 / hym2. Asuinrakennuskohteessa ko. tunnusluku lähempänä 1,5 kuin 1,6. Jos näin on niin suunnitelmien kautta on luotu mahdollisuus realiselle kohtuuhintaiselle toteutukselle. Rahoitus Miten hanke tullaan rahoittamaan on viimeistään tässä vaiheessa selvitettävä. Tavoitehinnan määritys Saadulla tilaohjelmalla, liitostiedoilla, suunnittelun kustannuksilla, lainakuluilla ja tonttihinnalla voidaan muodostaa alustava tavoitehinta. Mikäli tilaohjelma ja kustannus on hyväksyttävissä siirrytään itse rakennesuunnitteluun. Tässä vaiheessa arkkitehdin kanssa tehdään konsulttisopimis. Samoin arkkitehdin tekemällä hankesuunnitelmilla pyydetään rakenne-, lvis konsulteilta tarjoukset ja tehdään suunnitteluaikatauluun sidotut sopimukset.
Rakennussuunnittelu Ehdotukset Tutkitaan eri suunnittelun vaihtoehtoja karkealla tasolla. Tarkastellaan suunnitelmien toteuttavuutta. Luonnokset Luonnosvaiheita on yleensä L1 ja L2. Tässä vaiheessa selvitetään tilaratkaisujen soveltuvuutta erikoissuunnittelun käynnistämiseksi. L2 vaiheessa lvi ja rakennesuunnittelijat kommentoi arkkitehdin luonnoksia ja niiden toteutettavuutta talotekniseltä kannalta. Talotekniset lähtötiedot määritellään tässä vaiheessa. Pääpiirustukset Vaihe, jossa suunnitelmat täsmentyy ja voidaan jopa laittaa rakennuslupa vireille. Yleensä kannattaa ko. toimenpide toteuttaa työpiirustusvaiheen jälkeen. Työpiirustukset Vaihe, jossa erikoissuunnittelun lähtötiedot on huomioitu arkkitehdin suunnittelussa. Tämän vaiheen jälkeen voidaan kohteen erikoissuunnittelu käynnistää. Rakennuslupa Suunnittelunohjauksella kontrolloidaan asetettujen tavoitteiden siirtymistä lopputulokseen saakka Urakkasopimus
Urakkasopimus Urakkamuodon valinta määrittelee urakoitsija vastuualueen, maksuperusteen, tarjousten hankintatavan ja suunnitelmien valmiusasteen Urakkakilpailuttamisessa on hyvä olla selkeä määritys mitä halutaan ja miten. Epäselvä määrite luo valitun urakoitsijan kanssa riitatilanteita. Suurimman ongelmat muodostuu perusasioista kuten miten määritelty pääsuoritevelvollisuus, sivuvalollisuudet tai vaikka ristiriitaiset määritykset jossakin osasuorituksessa. Lisäksi on päätettävä valitaanko urakoitsija kilpailuttamalla vai neuvotteluperustella Tarjouspyyntöasiakirjat Perinteisesti tarjouspyynnön lisäksi asiakirjoissa on urakkaohjelma, urakkarajaliite, työturvallisuusohje, tekniset asiakirjat. Tarjouspyyntöaineiston juridinen puoli pohjautuu aina YSE 1998:n. Urakoitsijan valinta ja päätös urakoitsijasta Urakkasopimus (kirjallinen, RT - malli) Sopimukseen aina sisällytetään vähintään :Urakkaneuvottelu, YSE 1998, tarjouspyyntö, urakkaohjelma, urakkarajaliite, tarjous. Lisäksi ei ole kenenkään edun mukaista, jos asiakirjojen pätevyysjärjestys sovitaan muuksi kuin mitä pätevyysjärjestyksestä on YSE 1998 määritelty.
Toteutus - rakentaminen Valvonta Kaikki luvanvarainen valvonta on viranomaisvalvonnan alaista. Vähimmäisvaatimukset on määritelty Rakennuslaissa ja Rakennusmääräyskokoelmassa (RakMk), mitä viranomaisetkin tulkitsee. Viranomainen ei tee kuin viranpuolesta valvontaa. Viranomainen opastaa ja valvoo, että määräyksiä noudatetaan. Toteutuksen laadullinen valvonta kuuluu rakennushankkeeseen ryhtyvälle eli yleensä sitä suorittaa tilaajan valitsema rakennusvalvoja. Lopullinen vastuu aina jää itse urakoitsijalle, että laatu ja toteutus vastaa suunnitelmia. Laadun varmistus Laatua voidaan määritellä monella ei tavalla. Yleensä ko. on suunnitelmissa asetetun ja toteutuksen laadun vertailu ja miten ne vastaa tilaajan odotuksia. Laadullista toteutuksen varmistusta parhaiten saadaan, jos toteutuksesta vastaavat tahot sitoutuu tarkastelemaan työsuorituksen aloitus-, toteutus ja vastaanottolaatua yhteisillä katselmuksilla. Hyvä tapa on toteuttaa omalle työlle laatujärjestelmä. Laatujärjestelmän luomisella ja noudattamisella saadaan aikaan menettely, mikä takaa toimittajalle / urakoitsijalle pitkässä juoksussa laadukkaan lopputuotteen. Hankinnat ja vaihtoehdot Tämä vaihe on syytä käydä viimeistään urakkaneuvottelussa. Yleensä on vaikea saada vaihtoehtoista komponenttia tai toteutustapaa hyväksyttyä urakan jo käynnistyttyä. Hoito ja huoltokirjat vastuurajaukset Vastaanotto ja luovutusvaiheessa viimeistään luovutetaan hoito- ja huolto-ohjeistus. Ohjeistus toimii kuten autonhuoltokirja eli rajauksilla voi turvata oman työnsä siten ettei muodostu tilaajan kanssa ns. huoltoyhtiösuhdetta. Mikään toteutus ei ole elinkaareltaan ikuinen vaan sille pitää määritellä huolto m- ja tarkastusvälit, joihin tilaajan on sitouduttava. Huolto ja hoito-ohjeilla rajataan urakoitsijan vastuuta, mikäli virhe on aiheutunut kiinteistönhoidon laiminlyönnistä. Vastaanotto ja käyttöönotto Vaihe, jolloin kaikkien töiden on oltava valmis. Lisäksi viranomaiset tekee oman käyttöönottotarkastuksensa. Vastaanottotarkastuksen jälkeen vastuu kiinteistön ylläpidosta siirtyy rakennuttajalle edellytyksenä tietenkin on, että kohde on valmis.
Takuuaika Takuuajan tarkoitus Rakennuttajalla on mahdollisuus vaatia urakoitsijaa korjaamaan virheensä ilman erillisiä perusteluja. Kulumiseen ja käyttöön liittyvät virheet ei kuulu takuun piiriin. Yleensä takuuaika on YSE 1998 mukaan kaksi vuotta. Korjausvastuu Urakoitsija on velvollinen korjaamaan havaitut virheet. Takuuaikana havaitut virheet voidaan olettaa johtuvan urakoitsijan työsuoritukseen liittyvästä virheestä. Urakoitsija vapautuu virheen korjaamisesta, jos se pystyy osoittamaan virheelle toissijaisen aiheuttajan eli esim. huolto- tai kulumisvirhe 10 vuotis vastuu Ko. on aina törkeä laiminlyöminen urakoinnin toteutuksessa kuten esim. sokkelin vesieristys on jäänyt toteuttamatta tai perustamistapa ollut puutteellinen.
Kiitos Mielenkiinnostasi! Liisa Seppälä Hausia Oy Westendintie 1B 02160 Espoo www.hausia.fi