URAKKAMUODOT JA VALVONTA

Transkriptio

1 URAKKAMUODOT JA VALVONTA Valvojakurssi Hannu Äystö Hankkeen toteutusmuoto 2 Toteutusmuodolla tarkoitetaan hankkeen toteutustapaa Rakennuttamis-, suunnittelu- ja rakentamispalveluiden hankintatapa Tilaaja tekee päätöksen hankeen käynnistämisen yhteydessä Toteutusmuotoa päätettäessä on ensin päätettävä Voidaanko hanke toteuttaa ns. omana työnä Kokonaan tai osittain Kun on päätetty oman työn osuus voidaan miettiä mm. Millaisina kokonaisuuksina ulkopuoliset palvelut hankitaan Suunnittelu ja rakentaminen yhdessä vai erikseen Rakennustyö yhtenä kokonaisuutena vai useampana urakkana 1

2 Urakkamuotojen jaottelu 3 Suoritusvelvollisuuden perusteella urakkamuotojen jaottelu Pääurakkamuodot Osaurakkamuodot Suunnittele ja rakenna muodot (SR-muodot) Jokaisesta urakkamuodon päätyypistä useita eri sovelluksia Pääurakkamuodot 4 Pääosa Suomalaisista hankkeista toteutetaan pääurakoina Tilaaja vastaa hankkeen johtamisesta ja hankkii suunnittelun ja rakentamisen erillisillä sopimuksilla Pääurakkamuodot sisältävät tyypillisesti kolme vaihetta Tilaaja suunnitteluttaa Urakkakilpailu Tilaaja solmii urakoitsijan kanssa sopimuksen rakennustöistä Pääurakkamuodot Pääurakkamuotojen sovellukset rakentuvat erikoisurakoiden mukaan Kokonaisurakka Jaettu urakka 2

3 Pääurakkamuodot 5 Kokonaisurakka Tilaaja tekee urakoitsijan kanssa yhden kokonaisurakkasopimuksen Sopimuksessa urakoitsijasta tulee pääurakoitsija Tarvittaessa pääurakoitsija tekee erikoisurakoista aliurakkasopimukset Aliurakoitsija sopimussuhteessa pääurakoitsijaan Pääurakoitsijalla vastaa hankinnoista, työmaan johtamisesta ja rakennustyöstä Pääurakkamuodot 6 Jaettu urakka Tilaaja tekee kohteen rakentamisesta sopimuksen urakoitsijan kanssa Sopimuksessa urakoitsijasta tulee pääurakoitsija Tilaaja tekee erikoisurakoista (kohteen osakokonaisuuksista) erilliset sopimukset suoraan Erikoisurakoitsijoiden tai materiaalitoimittajien kanssa Sivu-urakoitsija Kohteen urakoiden yhteensovitus Sivu-urakoitsijat voidaan alistaa sopimuksella pääurakoitsijalle Alistettu sivu-urakka 3

4 Osaurakkamuodot 7 Osaurakoissa kohde on jaettu ajallisesti tai paikallisesti lukuisiin eri urakoihin Pääurakoitsijaa ei ole Hankkeen johtaminen ja työmaan johtovelvollisuudet korvattu Rakennuttajan oma organisaatio Hankekohtainen projektiorganisaatio Voi olla esim. konsulttitoimisto Osaurakassa tilaajalla säilyy päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin Osaurakka ja projektinjohtorakentaminen voidaan ryhmitellä kolmeen eri muotoon Jaottelu sen mukaisesti mikä on projektiorganisaation tehtävät Projektinjohtorakentaminen Projektinjohtopalvelu Projektinjohtourakointi Osaurakkamuodot 8 Esimerkki projektinjohtourakoinnista Projektinjohtourakoitsija vastaa Rakennuttamistehtävistä työmaalla Työmaan johtovelvollisuudesta Varsinaisesta rakennustyöstä Tekee sopimukset omiin nimiin Hankkii aliurakoitsijat ja materiaalitoimittajat Ero pääurakkaan on siinä, että tilaajalla säilyttää lopullisen päätösvallan ja vaikutusmahdollisuuden sekä suunnittelussa että hankinnoissa 4

5 SR-urakka 9 Suunnittelua ja rakentamista sisältävää urakkaa kutsutaan SR-urakaksi Tarjoukset suunnittelusta ja rakentamisesta voidaan pyytää hankkeen suunnitteluvaiheessa Luonnokset ja viitekuvat Sopimussuhteet ovat tilaajan kannalta yksinkertaisia Tilaaja tekee sopimuksen yhden tahon kanssa Suunnittelusta ja toteutuksesta vastaavan urakoitsijan kanssa Toteutuksesta vastaavan urakoitsijan, joka on kerännyt suunnitteluryhmän Ryhmä kootaan vain tätä hanketta varten Tilaajan pitää tietää mitä halutaan Kilpailutuksessa pitää tietää mitä halutaan Erilaisia ratkaisuja voi tulla runsaasti Maksuperusteinen jaottelu 10 Tilaaja päättää mikä on urakan maksuperuste Huolimatta siitä onko urakka pää-, osaurakkamuodolla tai SR-urakkana Maksuperusteisissa urakoissa kahtiajako Suoritusperusteiset hinnanmääritystavat Tilaaja maksaa työn kokonaissuorituksen tai suoritusyksiköiden lukumäärän perusteella Kustannusperusteinen hinnanmääritystavat Urakoitsijalle maksetaan toteutuneiden kulujen mukaisesti Työ- ja hankintakulut 5

6 Maksuperusteinen jaottelu 11 Suoritusperusteiset hinnanmääritystavat Kokonaishintaurakka Urakoitsija sitoutuu tekemään rakennustyön urakka-asiakirjojen mukaisesti antamallaan kiinteällä hinnalla Tilaaja maksaa urakoitsijalle rakentamisesta vaiheittain Maksuerätaulukon mukaisesti Pyydetään myös yksikköhintaluettelo Mahdollisia lisä- ja muutostöitä varten Sopimuksen tekevät tilaaja ja urakoitsija Urakoitsija tekee aliurakoista sopimukset itsenäisesti YSE 7 3 mom. Urakoitsijan on esitettävä tilaajan hyväksyttäväksi tärkeimmät aliurakoitsijansa ja -hankkijansa riittävän ajoissa ennen näiden ottamista. Maksuperusteinen jaottelu 12 Yksikköhintaurakka Tilaaja tekee sopimuksen urakoitsijan kanssa täsmällisten yksiköihin jaettujen työsuoritusten perusteella Urakoitsija antaa tarjouksessa kiinteät hinnat yksiköille Annettuun rakennushankkeeseen Tarkkoja yksikkömääriä ei tarvitse tietää, mutta suunnitelmista on käytävä ilmi Tarkka tekotapa Yleiset olosuhteet Arvioitu laajuus 6

7 Maksuperusteinen jaottelu 13 Laskutyöurakka Tilaaja sitoutuu maksamaan rakennustyöstä aiheutuvat todelliset kustannukset Sisältää materiaalit, työ, hallinnointikulut Esim. yleiskustannukset sovittavat etukäteen esim. %-kustannuksista Tilaajan ja urakoitsijan välinen luottamus edellytyksenä Vaihtoehto silloin kun riittäviä suunnitelmia ei ole Soveltuu pieniin kohteisiin Voi tulla suurissa kohteissa edullisemmaksi kuin kokonaishintaurakka Urakoitsijalla ei riskiä eikä siis marginaalia annetussa kiinteässä hinnassa Maksuperusteinen jaottelu 14 Tavoitehintaurakka Laskutyöurakan tyyppinen Erona on se, että kustannuksille on asetettu tavoite Pyrkimyksenä on saada urakan kustannukset puristettua tavoitehintaan Jos urakoitsijan laskuttamat kulut alittavat tavoitehinnan saa urakoitsija tavoitepalkkion Jos urakoitsijan laskuttamat kulut ylittävät tavoitehinnan joutuu urakoitsija maksamaan ylittyneistä kuluista tilaajalle sovitussa suhteessa Voidaan sopia myös kattohinta Enimmäishinta, jonka tilaaja joutuu maksamaan urakoitsijalle 7

8 Tavoitehintaurakka 15 Lähde: Kankainen & Junnonen 2004 Maksuperuste ja riskit 16 Lähde: Kankainen & Junnonen

9 Hankkeen toteutusmuoto 17 Hankkeen toteutusmuotoon vaikuttavat Kohteen tekninen vaativuus Kohteen laajuus Aikataulun kireys nopea valmistuminen tärkeää Kustannusten taso kustannusten alhainen taso tärkeää Tietämys kustannuksista mahdollisimman varhaisessa vaiheessa Suunnitelmien laatu Tilaajan oma osaaminen ja halu osallistua Markkinaympäristö 18 Karkeasti voidaan päätellä Mitä suurempi riski sisältyy tilaajalle urakkamuodosta, niin sitä suurempi työmäärä ja haastavuus on valvonnassa Lähde: Eskola

10 19 Kokonaishintaurakka Vaatii hyvät suunnitelmat Helpottaa urakoitsijan tarjouksen tekemistä Vähentää lisä- ja muutostöiden määrää Valvojan rooli suunnitteluvaiheessa tärkeää Tilaajalla hyvä käsitys jo alkuvaiheessa kustannuksista Edellyttää että lisä- ja muutostöitä ei tule runsaasti Tilaajalla sopimussuhde vain pääurakoitsijaan Riski urakoitsijalla Valvonnan kannalta helpompia urakkamuotoja 20 Yksikköhintaurakka Hankkeesta pitää pystyä määrittelemään yksikköjä ja ne pitää olla mitattavia Ei edellytä tarkkoja suunnitelmia Työ voidaan aloittaa ennen lopullisia ja (täydellisiä) suunnitelmia Muutosten tekeminen on vaivatonta Kustannusvaikutus on laskettavissa Valvonta voi olla työlästä Maksuerän toteaminen vaatii yksiköiden mittaamista Kpl, m 2, m Tilaajalla määräriski ja urakoitsijalla hintariski 10

11 21 Laskutyöurakka Kaikki riskit ovat tilaajalla Vaatii enemmän valvontaa Varmistettava että työn organisointi tehokasta Suunnitelmien puutteellisuus tai puuttuminen aiheuttaa ongelmanratkaisutilanteita tavanomaista enemmän Vähäinen lähtökohtatietojen määrä voi aiheuttaa yllätyksiä Jos tilaaja toimittaa materiaalit on aikatauluista sovittava 22 Tavoitehintaurakka Laskutyöurakkaa vastaava Vaatii vähemmän valvontaa kuin laskutyöurakka Riskit jaettu tilaajan ja urakoitsijan välillä SR-urakka Kokonaisvastuu urakoitsijalla Riskit urakoitsijalla Vaatii vähemmän valvojalta Hankkeen alkuvaiheessa tilaajan pitää tietää mitä halutaan Haastetta tarjouspyyntövaiheessa 11

12 23 Vielä suoritevelvollisuudesta ja valvonnasta Pääurakkamuodoista ja valvonnasta Kokonaisurakka Vastuu toteutuksesta pääurakoitsijalla Valvonnan kannalta helpompi Jaettu urakka Sivu-urakat aiheuttavat valvojalle haastetta etenkin jos sivuurakoitsijoita ei ole alistettu pääurakoitsijalle Aikataulullista Urakkarajat Edellisen vaiheen hyväksyttäminen Tyypillinen urakkamuoto kun esim. kunnan organisaatio tekee urakasta osan 24 Vielä suoritevelvollisuudesta ja valvonnasta jatkuu Osaurakka Urakka on jaettu osiin, joihin hankitaan urakoitsijat Vaatii projektinjohdolta hyvää koordinointia Henkilöriski Valvonta kuten jaetussa urakassa Lähteet Eskola R Viheralueiden rakennuttaminen ja valvonta. Viherympäristöliiton julkaisu nro 27. Junnonen J-M. & Kankainen J Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy Rakli Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto Rakli. 12