Kaupunkisuunnittelulautakunta 190 08.11.2016 Poikkeaminen, Hongisto 734-745-1-75 1673/10.03.00.03/2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta 08.11.2016 190 Valmistelija: kaavoitusinsinööri Timo Alhoke, timo.alhoke@salo.fi, 02 778 511 Hakemus ja hanke Pertti ja Anne Kaijasilta hakevat lupaa poiketa Kiskon oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan osoittamasta käyttötarkoituksesta tilalla Rantarinne (kt. 734 745-1-75), Hongiston kylässä Kiskossa. Hakijoiden tarkoituksena on muuttaa rantayleiskaavan mukainen vapaa-ajan rakennuksenpaikka (RAP) pysyvän asunnon rakennuspaikaksi. RAP -kaavamerkintä sallii loma-asuntotonteille kokonaisrakennusoikeutta 100 kerrosneliömetriä. Poikkeamista haetaan myös rakennusoikeuden ylittämiseen. Hakijoiden tarkoituksena on muuttaa kiinteistölle pysyvästi asumaan eläkkeelle päästyään. Naapurien kuuleminen Hakija on kuullut seuraavat naapurit: 734-745-1-74, 734-745-1-113, 734-745-1-158 ja 734-661-4-27. Kiinteistö 734-745-1-76 on hakijoiden omistuksessa. Naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta. Esityslistan liitteinä ovat ympäristökartta ja asemapiirros. Toimivalta asiassa Toimivalta asiassa on kaupunkisuunnittelulautakunnalla 1.4.2016 voimaan tulleen maankäyttö ja rakennuslain muutoksen (171 MRL 2016/196) ja hallintosäännön (13 ) perusteella. Pyydetyt lausunnot Lausuntoja hankkeesta pyydettiin rakennusvalvonnalta sekä ympäristönsuojelulta ja ympäristöterveydenhuollolta (liitteinä). Lausunnot saatiin ympäristönsuojelulta ja ympäristöterveydenhuollolta ja niissä on yhteenvetona todettu seuraavaa: Kiinteistön jätevesien johtaminen ja käsittely tulee järjestää ympäristönsuojelulaissa säädettyjen vaatimusten mukaisesti. Harmaan veden imeytyskenttä ei saa heikentää tai vaarantaa naapurikiinteistöjen vedenlaatua. Suositeltavaa on, että porakaivon vedenlaatua seurataan säännöllisesti veden käytön lisääntyessä. Lausunnoissa nostetaan esille myös Lamminjärven itärannan varsin tiivisti kaavoitettu alue ja siihen liittyvät vesihuollon kysymykset. Mikäli nyt poikkeaminen pysyvään asumiseen myönnetään yhdelle kiinteistölle, on luonnollista, että myönteisen linjan odotetaan säilyvän myös jatkossa. Tästä voi seurata mm. vesihuollon muutostarpeita. Ongelmatilanteessa vastuu on kunnalla, mikä voi johtaa myös kunnan vesihuollon toiminta-alueen
laajennustarpeisiin. Nykytilanne ja rakennuspaikka Tilalla Rantarinne on eriävät tiedot valmistuneista rakennuksista Salon kaupungin rekisterin ja asemapiirroksen kanssa. Salon kaupungin rekisterin tietojen mukaan kiinteistöllä on vuosina 1961 ja 1963 valmistuneet vapaa-ajan asunnot, joiden pinta-alat ovat 21 m2 ja 8 m2. Asemapiirroksen mukaan rakennuspaikalla on nykyisin noin 32 m2 hirsimökki, varasto noin 18 m2, saunarakennus noin 8 m2, vierasmaja noin 9 m2 sekä mönkijän suoja noin 9 m2. Kiinteistö on pinta-alaltaan noin 4400 m2. Saunarakennus sijaitsee aivan rannassa vesirajan tuntumassa ja vapaa-ajan asunto asemapiirroksen mukaan noin 16 metrin etäisyydellä rannasta. Tilan rantaviivan pituus on ainoastaan 16-17 m. Rakennuspaikka on korkeussuhteiltaan melko jyrkkä. Sijainti Tila Rantarinne sijaitsee Lammijärven rannalla. Rakennuspaikalta on matkaa Kiskon Toijan palveluihin noin 10 km, Muurlan palveluihin on matkaa noin 13 km ja Salon keskustaan on matkaa Kiskontien kautta noin 20 km. Toijan päiväkoti ja koulu vuosiluokille 1-6 sijaitsevat Kiskossa Toijan keskustassa noin 10 kilometrin etäisyydellä. Naapurustoon on Kiskon rantayleiskaavaan merkitty enimmäkseen loma-asutusta. Loma-asutuksen alue on hyvin tiiviisti rakennettua. Lähialueelle (alle 300 metrin päähän) on merkitty myös muutamia erillispientaloja sekä Lamminjärven pohjoislaidalla (noin 900 metrin päässä) on maatilan talouskeskus. Suunnitellut muutokset rakentamiseen Hakijan tarkoituksena on uusia rakennuspaikalla olevaa hirsirakenteista vapaa-ajan asuntoa ympärivuotiseen asuinkäyttöön soveltuvaksi asuinrakennukseksi tai vaihtoehtoisesta rakentaa paikalle käytännössä uusi omakotitalo. Tontilla olevaa varastoa (nyt jo purettu) on myös tarkoitus laajentaa noin 25 35 m2, jolloin sitä voidaan käyttää työtilana. Hakijoiden perustelut Hakijat hakevat Salon kaupungin Lammijärven rannalla sijaitsevalle tontille käyttötarkoituksen muutosta omakotitalotontiksi ympärivuotiseen käyttöön. Hakijoiden rakennustarve on 150 kerrosneliötä ja kokonaistarve 200 neliötä. Tontilla sijaitseva vapaa-ajan asunto on 70-luvulla laajennettu ja sen alle on rakennettu harkkorakenteinen kellari. Rakentaminen toteutetaan laajentamalla vanhan mökin kellarikerros ja uusi asuinkerros tehdään rinteen profiilin mukaisesti limittäin sen päälle. Rakennusten laajennus ja sijoittelu näkyy asemapiirroksessa. Tontilla sijaitsevan rantasaunan jätevesiratkaisu on uudistettu 2006, jolloin saunan alle asennettiin pumppauskaivo, josta harmaavesi pumpataan olemassa olevan mökin kulmalla sijaitsevaan saostuskaivoon. Harmaavedet suodatetaan Vestellin Biopuhdistaja 3:n avulla, jonka jälkeen
ne pumpataan ylös ja imeytetään rinteeseen toteutettuun kivikuoppaan. Mustavesi kerätään umpisäiliöön. Tontti on maastoltaan erittäin haastava ja tänä kesänä on onnistuttu rakentamaan kunnon tie rakennuspaikan viereen. Samalla on upotettu maaperään jo harmaaveden käsittelyyn tarvittava lämmitetty pumppausputkisto, sekä tehty imeytykseen tarvittava kivikuoppa. Hakijat arvioivat, että hanke ei vaikeuta kaavoitusta ja kaavan toteutumista. Kaavallinen tilanne Maakuntakaava Salon seudun maakuntakaava on vahvistettu 12.11.2008. Kiinteistö on maakuntakaavassa maa- ja metsätalousvaltaista aluetta. Merkinnällä osoitetaan pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita, joita voidaan käyttää myös jokamiehen oikeuden mukaiseen ulkoiluun ja retkeilyyn. Alueita voidaan käyttää harkitusti myös haja-asutusluonteiseen pysyvään tai loma-asutukseen. Suunnittelumääräys: olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta, sekä maisemaja ympäristönäkökohdat huomioon ottaen mm. uutta pysyvää asumista ja, erityislainsäädännön ohjaamana, myös muita toimintoja. Kiinteistö kuuluu loma-asutuksen mitoituksessa 3 osa-alueeseen 3-5 lay/km, vapaata rantaa 50 %. Yleiskaava Kiskon rantayleiskaavassa (liite) kiinteistö kuuluu loma-asuntojen korttelialueeseen (RAP). Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 100 k-m2, josta loma-asunto enintään 60 k-m2, saunarakennus enintään 25 k-m2 ja kylmä kevytrakenteinen varastorakennus enintään 15 k-m2. Ranta-asemakaava Alueella ei ole ranta-asemakaavaa. Rakennusjärjestyksen mukaan muut kuin saunarakennukset tulee sijoittaa vähintään 20 metrin päähän rantaviivasta ja saunat 10 metrin päähän. Tiedossa olevat suojelukohteet ja -alueet Alue kuuluu Kiskonjoen-Perniönjoen vesistön suojeltuun valuma-alueeseen. Kiinteistöllä ei ole muita tiedossa olevia luonnonsuojelun kohteita eikä suojeltuja rakennuksia tai ympäristöä. Poikkeamisen edellytykset 171 Poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
Kiskon rantayleiskaavassa kiinteistö on merkitty RAP loma-asunnon rakennuspaikaksi. RAP -kaavamerkintä sallii loma-asuntotonteille enintään 100 kerrosneliömetriä kokonaisrakennusoikeutta, josta 60 m2 loma-asunnolle. Hakijan antamien tietojen perusteella kiinteistöllä on tällä hetkellä rakennusoikeutta käytetty yhteensä 76 k-m2. Käyttötarkoituksen muutoksen lisäksi hakija on hakenut rakennusoikeuden ylitystä 100 kerrosneliömetrillä, yhteensä 150 + 50 k-m2. Lisäksi haetaan poikkeamista rakennusjärjestyksen mukaisesta rakennuksen etäisyydestä rantaviivasta. Kyseisen järven ranta-alueelle jo varhain syntynyt taaja-asutusmainen lomarakentaminen on johtanut siihen, että Kiskon rantayleiskaavassa alueen rakennusoikeudet on määritetty tavallista pienemmiksi. Anottu rakennusoikeus on yli kaksinkertainen suhteessa kaavassa sallittuun. Koska alueella on muutoinkin pysyvää asutusta, niin käyttötarkoituksen muutokselle ei ole estettä. Kuitenkin ison omakotirakennuksen sijoittaminen rannaltaan kapealla rakennuspaikalla lähelle rantaviivaa poikkeaa merkittävästi alueen rakentamiskäytännöistä ja kaavoitusnormeista. Anotussa laajuudessaan rakentamisen katsotaan asemapiirroksessa esitetyllä tavalla aiheuttavan haittaa yleiskaavan toteuttamiselle, ottaen erityisesti huomioon rakennuspaikan kapeus suunnitellun rakennuksen kohdalla sekä rannan läheisyys. Rakennusoikeudesta voitaneen kuitenkin poiketa jonkin verran ylöspäin, koska rakennus on tarkoitus toteuttaa ns. rinneratkaisuna ja näin pohjapinta-ala ei merkittävästi kasva kaavassa sallitusta. Näin toteutettuna katsotaan, ettei kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muullekaan järjestämiselle aiheudu merkittavää haittaa. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden muuttamiselle pysyvän asumiseen ei nähdä estettä. 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; Alue kuuluu Kiskonjoen-Perniönjoen vesistön suojeltuun valuma-alueeseen. Kiinteistöllä ja sen läheisyydessä ei ole muita tiedossa olevia suojeltavia ympäristön kohteita. Hakijan tulee järjestää kiinteistön jätevesien johtaminen ja käsittely ympäristösuojelulain vaatimusten mukaisesti. Hanke ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; Kiinteistöllä ja sen läheisyydessä ei ole tiedossa olevia rakennetun ympäristön suojeltavia kohteita. Hanke ei siten vaaranna rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Ympäröivä alue on tiiviisti rakennettua vapaa-ajan asuinaluetta, mutta anotun rakentamisen ei voida kuitenkaan katsoa aiheuttavan tässä tarkoitettuja haitallisia vaikutuksia, kunhan vesihuoltoratkaisut hoidetaan niistä säädetyllä tavalla.
Hakijan kanssa on keskusteltu alla olevasta ehdotuksesta ja hän on suullisesti hyväksynyt sen. Kaupunkikehityspäällikkö: Edellä olevaan viitaten kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hyväksyä poikkeamisen Kiskon rantayleiskaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta rakentaa pysyvän asumiseen tarkoitettu omakotitalo lomarakennuspaikaksi tarkoitetulle tilalle Rantarinne (kt. 734-745-1-75) ehdollisena siten, että omakotirakennus saa olla kerrosalaltaan enintään 100 k-m2 ja muut rakennukset yhteensä enintään 50 k-m2. rakennus toteutetaan ns. rinneratkaisuna, jolloin kerrosalasta vähintään 25 k-m2 sijoitetaan kellarikerrokseen rakennusta ei saa sijoittaa lähemmäksi rantaa kuin nykyinen lomarakennus. Rakennuslupaa tulee hakea kahden vuoden kuluessa tämän päätöksen voimaantulosta. Kaupunkisuunnittelulautakunnan myöntämä käyttötarkoituksen muutos ranta-alueella, myönteinen maksu on 940 ja kielteinen 230 euroa. Päätös: Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.