5/2011 Taloyhtiöiden urakkariitojen ratkaiseminen Jätehuollossa ympäristö pysyy tärkeimpänä Hissiasiaa asiantuntijan näkökulmasta Isännöitsijäntodistus luettava huolella asuntoa ostaessa Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 10,2 prosenttia Osakasremonttien riittävä ja asianmukainen valvonta on osakkeenomistajien etu
Molok syväkeräysjärjestelmä on TOIMIVA RATKAISU JÄTEHUOLTOON Kiinteistön siivous vastuut ja velvoitteet huomioiden Meranti hallitsee puhtaanapidon oikeat työmenetelmät ja materiaalit. Näin kiinteistön kunto ja arvo säilyvät uuden osakeyhtiölain vastuiden ja velvoitteiden mukaisesti mahdollisimman hyvänä, ja kauan. Hankkiessasi Molok-syväkeräysjärjestelmän saat paperinkeräyssäiliön veloituksetta* *kampanja-astia kaikkiin yli 30 huoneiston kiinteistöihin ja taloyhtiöihin. Astian omistaa Paperinkeräys Oy. Kysy lisätietoja antti.pietila@meranti.fi tai kartoita siivoustarpeesi netissä täyttämällä ja lähettämällä siivouksen kartoituslomake. Haaransuonkuja 10, 90240 OULU, puhelin 020 833 3150 www.meranti.fi Saumauksen HUIPPUOSAAJA ELEMENTTI saumaukset PALOKATKO eristykset BETONI rakenteiden injektoinnit- ja korjaukset TUleVia KOUlUTUKSia SUOMEN RAKENNUS SAUMAUS YHDISTYS JÄSENLIIKE LUOTETTAVAA URAKOINTIA JA LAATUTUOTTEITA 6.10.2011 Hallituksen ja isännöitsijän välinen yhteistyö Puh. (08) 470 502 fax (08) 470 688 email: saumaset@saumaset.fi www.saumaset.fi 3.11.2011 Sisäilmaongelmat ja korjausvaurioiden korjaaminen SAUMASET OY Ratamestarintie 1, 86300 Oulainen
Sisällys Tarjous yhdistyksen jäsenille: Yhtiöjärjestyksen päivittäminen... 2 Komissio ehdottaa vaativia toimia energiatehokkuuden lisäämiseksi... 3 Constin epoksiputkitus sai VTT:n testeissä 50 vuoden käyttöiän... 4 Taloyhtiöiden huolehdittava leikkikenttien ja pallopelialueiden turvallisuudesta... 5 Taloyhtiöiden urakkariitojen ratkaiseminen... 6 Kiinteistötoimitukset tehostuvat... 8 Kiinteistön kunnon selvittämisen sanastoa... 9 Vuoden isännöitsijä Oulusta... 9 Kotitalousvähennyksen leikkaus lisää pimeitä töitä... 10 Pihakilpailun tulokset... 10 Jätehuollossa ympäristö pysyy tärkeimpänä... 11 Tilaajavastuulain laiminlyöntimaksu kolminkertaistetaan?... 12 Huoltoyhtiön johtajalle syyte Helsingin jäälohkarekuolemasta... 12 Hissiasiaa asiantuntijan näkökulmasta: Hissien kunnossapidosta aiheutuvien kustannusten säästömahdollisuudet kiinteistölle... 13 Isännöitsijäntodistus luettava huolella asuntoa ostaessa... 14 Turvallisuusilta 8.9.2011 Pakkalan Salissa... 15 Kiinteistönhoitosopimukset kuntoon: Hallitus valvoo, isännöitsijä hoitaa... 16 Lapsiperheiden asumiskustannuksissa satojen eurojen erot 5.9.2011... 17 Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kirjamyynti palvelee... 18 Taloyhtiöiden hallitusten palkkiot eivät vastaa vaadittavaa osaamista ja ajankäyttöä... 19 Osakasremonttien riittävä ja asianmukainen valvonta on osakkeenomistajien etu... 20 Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 10,2 prosenttia... 20 Palveluhakemisto... 21 Tulevia koulutuksia... 22 Lakineuvonta... 22 Virheelliset sähköpostiosoitteet... 22 Yhteystietokortti... 23 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 5/2011 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kemin Kiinteistöyhdistys ry Kalajokilaakson Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 53 90100 OULU Puh. (08) 371 712 oulu@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoyhdistysoulu.fi Kustantaja Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu 53 90100 Oulu Päätoimittaja Pekka Luoto Puh. (08) 371 712, 040 844 1371 pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Maarit Laikola Puh. 0207 871 870 maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi Taitto, ilmoitusaineistot Kalevaprint Oy Taitto: Paula Mäntyniemi Puh. 044 799 5958 Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Leena Kolehmainen Puh. 041 501 9902 Painopaikka Kalevaprint Oy Kansikuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Ylivieskan kaupunki Kemin kaupunki Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) 371 712 oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutoskaavakkeella I ISSN 1796-234X 1
Tarjous yhdistyksen jäsenille Yhtiöjärjestyksen päivittäminen Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen palveluihin kuuluu yhtiöjärjestysmuutokset ja niihin liittyvien patenttija rekisterihallituksen asiakirjojen täyttö. Palvelun hinta on 320 euroa (sis. alv.) Rekisterin pitäjä perii muutoksesta maksun, hinnasto löytyy patenttija rekisterihallituksen nettisivuilta. http://www.prh.fi/fi/ kaupparekisteri/ hinnasto.html Laskutuksen hoitaa Pohjois-Suomen Talokeskus Oy. Tarjous on voimassa toistaiseksi. Asunto-osakeyhtiölaki toi runsaasti muutoksia yhtiöjärjestyksen sisältöön. Laissa on yhtiöjärjestystä koskevia olettamasäännöksiä, jolloin ne ohittavat vanhentuneet yhtiöjärjestysmääräykset. Tämä tarkoittaa sitä, että nämä vanhat yhtiöjärjestysmääräykset eivät ole voimassa, vaan määräykset tulevat suoraan laista. Lain tuomia muutoksia on mm. yhtiökokouksen kutsu- ja pitoajassa, osakkeiden lunastuksessa ja yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä saattaa olla jo merkityksen menettäneitä määräyksiä, jotka kannattaa yhtiöjärjestyksen muuttamisen yhteydessä poistaa. Yhtiöjärjestysmääräyksen muutoksia ei ole pakko tehdä heti. Laki kuitenkin edellyttää, että uuden lain vastaiset yhtiöjärjestysmääräykset on muutettava samalla, kun jokin muu yhtiöjärjestysmuutos ilmoitetaan rekisteröitäväksi. Yhtiöjärjestysten muutoksia ei kannata kuitenkaan turhaan lykätä, koska vanhoista yhtiöjärjestyksistä saattaa aiheutua monenlaisia väärinkäsityksiä. Yhtiöjärjestystä päivitettäessä kannattaa miettiä myös muita mahdollisia muutoksia tai täsmennyksiä. Kysymykseen saattaa tulla esimerkiksi: rahoitusvastikemääräyksen tarkentaminen muutetaanko käyttömaksuja vastikeluonteisiksi? varautuminen vesimittareihin uuden tyyppisen hyödykkeen yhteishankinta, kuten esimerkiksi laajakaistamaksu toiminnantarkastajan valitsematta jättäminen tilintarkastajan korvaaminen toiminnantarkastajalla osakkeen nimellisarvon poistaminen osakepääoman muuttaminen euromääräiseksi kunnossapitovastuun täsmentäminen onko tarvetta siirtää esimerkiksi rivitalopihoja tai autopaikkoja osakashallintaan? etäosallistuminen yhtiökokoukseen ja postiäänestys omien osakkeiden lunastaminen arvonlisäverovastikkeen ottaminen yhtiöjärjestykseen tai jo voimassaolevan pykälän täsmentäminen jos kaksi varsinaista yhtiökokousta, riittäisikö yksi? isännöitsijä puheenjohtajana? Koti kaikkiin tarpeisiin Koti kaikkiin tarpeisiin www.rsa.fi Vuokraus 08 2117 252 Vesanen www.rsa.fi 08 2117 251 Hummastenniemi Vuokraus 08 2117 255 252 Vesanen 08 2117 251 Hummastenniemi etunimi.sukunimi@rsa.fi 08 2117 255 etunimi.sukunimi@rsa.fi 2 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Komissio ehdottaa vaativia toimia energiatehokkuuden lisäämiseksi Euroopan komissio on julkistanut ehdotuksen energiatehokkuutta koskevaksi direktiiviksi. Se velvoittaisi jäsenvaltioita toimenpiteisiin, joiden avulla saavutettaisiin EU:n asettama 20 prosentin energiansäästötavoite vuodelle 2020. Komission arvion mukaan tavoitteesta saavutetaan jäsenmaiden nykyisillä energiatehokkuustoimilla vain puolet. Kiinteistöliitto antoi direktiivistä lausunnon heinäkuussa: http:// www.kiinteistoliitto.fi/ attachements/ 2011-08-12T11-43- 2313207.pdf Direktiivi korvaisi käytännössä nykyisen energiapalveludirektiivin sekä sähkön ja lämmön yhteistuotantoa koskevan direktiivin. Se vaikuttaa erityisesti rakentamista ja maankäyttöä koskevaan lainsäädäntöön sekä energiantuottajille ja jakelijoille asetettaviin velvoitteisiin. Valtioneuvoston 11.8.2011 eduskunnalle toimittaman kirjelmän mukaan hallitus suhtautuu myönteisesti tavoitteeseen parantaa energiatehokkuutta ja vaatimukseen lisätoimenpiteistä. Ehdotuksessa on kuitenkin monia pakollisia toimia, jotka ovat hallinnollisesti raskaita tai kalliita verrattuna saavutettavaan energiansäästöön. Eräät toimet ovat myös päällekkäisiä Suomessa jo käytössä olevien kustannustehokkaampien toimien kanssa. Valtioneuvosto pitää tärkeänä, että direktiivin jatkovalmistelussa saadaan lisää joustoa toimien kansalliseen toteutukseen. Direktiivi aiheuttaisi kunnille ja valtiolle yhteensä noin miljardin euron lisäinvestointitarpeen vuosittain, jos ehdotuksen sisältämä julkisen sektorin 3 prosentin vuotuinen peruskorjausvaatimus toteutuisi esitetyssä muodossa. Rakennuksen ET-luku Vähän kuluttuva ET-luokka 150 A 151 170 B 171 190 C 191 230 D 231 270 E 271 320 F 321 G Paljon kuluttava Valtiolle ja kunnille raskaita velvoitteita Julkishallinnon tulisi toimia esimerkkinä energiatehokkuuden parantamisessa. Peruskorjausvelvoitteen lisäksi julkisen sektorin olisi muun muassa laadittava julkinen rekisteri omistamistaan rakennuksista, niiden pinta-aloista ja energiankäytöstä. Julkisyhteisöjä olisi rohkaistava ottamaan käyttöön energiatehokkuussuunnitelmia ja energiankäytön hallintajärjestelmiä. Julkisyhteisöt velvoitettaisiin myös eräin poikkeuksin hankkimaan vain tuotteita, palveluja ja rakennuksia, jotka täyttävät korkeimman energiatehokkuusluokan vaatimukset. Yksityisten kuluttajien energian kulutusta mitattava tarkemmin Ehdotuksen mukaan yksityisten kuluttajien energiankulutusta olisi mitattava tarkemmin. Pitäisi huolehtia siitä, että kuluttaja saa tietoja ajantasaisesti sähkön, kaasun, kaukolämmön ja lämpimän käyttöveden kulutuksestaan. Laskutuksen tulisi perustua todelliseen kulutukseen ja mittarilukemiin. Huoneistokohtainen lämpöenergian mittaus tarkoittaisi asuin-, toimisto- ym. huoneistoihin Suomessa yli miljoonan mittarin asentamista. Tämä voisi maksaa ehdotuksen mahdollistamalla tekniikalla toteutettuna toista miljardia euroa. Energiayhtiöille olisi luotava energiatehokkuusvelvoitejärjestelmä, jonka mukaan niiden on toteutettava toimia, joilla säästettäisiin vuosittain 1,5 % yhtiön myymästä energiamäärästä. Direktiivissä säädettäisiin myös, että komissio arvioi vuonna 2014, miten 20 prosentin energiatehokkuustavoitteen saavuttamisessa on edistytty. Tarvittaessa komissio tekee uuden säädösehdotuksen, jossa vahvistetaan pakolliset kansalliset energiatehokkuustavoitteet. Rakennuksen energiatehokkuusluku (ET-luku, kwh/brm 2 /vuosi): Energiatehokkuusluvun luokitteluasteikko: Pienet asuinrakennukset Energiatehokkuusluokitus perustuu rakennuksen laskennalliseen energiatehokkuuteen. Todellinen kulutus riippuu rakennuksen sijainnista, asukkaiden lukumäärästä ja asumistottumuksista. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 3
Constin epoksiputkitus sai VTT:n testeissä 50 vuoden käyttöiän PutkiReformi-menetelmä on vanhojen valurautaisten viemäriputkien sisäpuolinen korjausmenetelmä. Menetelmällä syntyy itsensä kantava elastinen epoksipinnoite vanhan putken sisäpintaan. PutkiReformi-menetelmä on vanhojen valurautaisten viemäriputkien sisäpuolinen korjausmenetelmä. Menetelmällä syntyy itsensä kantava elastinen epoksipinnoite vanhan putken sisäpintaan. VTT on saanut valmiiksi Consti Talotekniikkaan kuuluvan PutkiReformi Oy:n viemärisaneerauksissa käyttämän epoksiputkituksen vanhennuskokeet. Epoksiputkitusmenetelmässä käytetty pinnoite säilytti testeissä ominaisuutensa siten, että sen arvioidaan kestävän noin 50 vuotta lämmitettyjen asuinrakennusten viemäriputkien normaaleissa käyttölämpötiloissa. VTT myönsi viemäriputkien saneeraamiseen tarkoitetulle PutkiReformi-menetelmälle sertifikaatin jo viime vuoden puolella. Nyt valmistu- neiden vanhennuskokeiden tulosten perusteella VTT on päivittänyt menetelmälle jo aiemmin myönnettyä tuotesertifikaattia 50 vuoden käyttöiällä. VTT:n sertifiointi pitää sisällään muun muassa tuotteen laadun varmistamisen ja tyyppitestauksen. Lisäksi VTT valvoo, että sertifikaatin haltija toimii sovittujen laatuvaatimusten mukaisesti. Epoksiseinämän vahvuus on 3 5 millimetriä. Lisätietoja: http:// www.putkireformi.fi/ Anvia Securi Oy on osa Anvia konsernia ja vastaa turvaliiketoiminnasta, joka kattaa palvelut yksityisille, yhteisöille ja yrityksille. Liiketoiminta jakaantuu hälytyskeskuspalveluihin, turvajärjestelmiin ja lukitustekniikkaan. Anvia Securi Oy:n palveluksessa on noin 95 henkilöä ja liikevaihto n.12 M. Securi Oulun Lukko Pakkahuoneenkatu 32, PL 47 90101 OULU email: oulu@securi.fi Securi Raahe Kesäläntulli 1 92130 RAAHE email: raahe@securi.fi Securi Kuusamon Lukkopalvelu Huoparintie 2 93600 KUUSAMO email: kuusamo@securi.fi p. 029 001 3800 f. 029 001 3809 p. 029 001 3830 f. 029 001 3839 p. 029 001 3360 f. 029 001 3377 Valvontakamerat Paloilmoitinjärjestelmät Rikosilmoitin- ja kulunvalvontajärjestelmät Kiinteistöhälytysjärjestelmät Lukot ja helat Hälytyskeskus 24/7 Puheluhinnat: 0290 -alkuiset puhelinnumerot. Soitettaessa: kiinteästä puhelinnumerosta 8,21 snt/puhelu + 1,47 snt/min, matkapuhelinverkosta 8,21 snt/puhelu + 16,42 snt/min. 4 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Taloyhtiöiden huolehdittava leikkikenttien ja pallopelialueiden turvallisuudesta Tukes muistuttaa, että taloyhtiöiden pihoilla on pallopelialueita ja leikkikenttiä, joiden turvallisuudesta on huolehdittava. Niitä koskee kuluttajaturvallisuuslainsäädäntö. Esimerkiksi leikkikentät ovat lasten jatkuvassa käytössä, ja siksi on tärkeää, että ne ovat kunnossa ja turvallisia käyttäjille. Pallokenttien turvallisuuden lisäämiseksi Turvallisuus- ja kemikaalivirastolla (Tukes) on käynnissä kesän 2011 ajan valtakunnallinen valvontaprojekti, jossa ovat mukana kuntien ja aluehallintovirastojen kuluttajaturvallisuusvalvonnasta vastaavat viranomaiset. Laki kulutustavaroiden ja kuluttajapalvelusten turvallisuudesta (75/2004) velvoittaa palvelun tarjoajan huolehtimaan siitä, ettei palvelusta aiheudu vaaraa. Palvelun tarjoajan tulee tuntea palveluun liittyvät riskit ja varautua näihin asianmukaisesti. Asunto-osakeyhtiön on huolehdittava, että alueella olevien pallopelialueiden ja leikkikenttien välineet asennetaan oikein valmistajan antamien ohjeiden mukaisesti. Välineiden turvallisuudesta pitää huolehtia koko niiden käyttöiän ajan (esim. keinujen ripustimet ja ketjut sekä koripallotelineiden vastapainot). Käyttäjille on myös annettava riittävät tiedot turvallisen käyttämisen varmistamiseksi aina kun se on tarpeen. Tällaista tietoa on mm. se, että välineessä ei saa roikkua kaatumisvaaran vuoksi. Niin jalkapallomaaleja ja koripallotelineitä kuin leikkikenttävälineitä hankittaessa on varmistettava, että välineet ovat turvallisia ja soveltuvia yleiseen käyttöön. Jo tarjouspyynnössä kannattaa viitata siihen, että leikkikenttävälineiden on täytettävä turvallisuusstandardien SFS-EN 1176 vaati-2 (2). Lisätietoja Tukesin verkkosivuilta osoitteista: http:// 94.199.118.186/fi/ Toimialat/ Kuluttajaturvallisuus/ Ohjeita-ja-vaatimuksiayrittajille/Palveluidenturvallisuusvaatimuksia/ Leikkikentat/ Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 5
Taloyhtiöiden urakkariitojen ratkaiseminen Vältä riidat etukäteen Suuri osa urakkariidoista voidaan välttää etukäteen. Usein riidat johtuvat siitä, että suunnitelmat ovat puutteellisia tai sopimusneuvotteluihin tai sopimusasiakirjojen tekemiseen ei ole kiinnitetty riittävästi huomiota. Erityistä huomiota onkin kiinnitettävä siihen, että suunnitelmat ovat riittävän yksityiskohtaisia, riittäviä ja oikea-aikaisia. Toiseksi sopimusneuvotteluihin ja sopimuksen tekoon on valmistauduttava huolella. Yleensä ulkopuolisen rakennuttamiseen perehtyneen asiantuntijan käyttö korjaushankkeissa on hyvin suositeltavaa. Vaikka edellä mainittuihin asioihin olisi kiinnitetty kovastikin huomioita, saattaa riitatilanteita syntyä myös odottamattomista tilanteista. Tavanomaisia syitä urakkariitoihin kuitenkin ovat: Lisä- ja muutostyöt ja niiden vai- Suunnitteluvirheet ja -puutteet kutus aikatauluun ja hintaan kirjat teet Urakkarajojen epäselvyydet Ulkopuoliset tekijät Puutteelliset tai ristiriitaiset asia- Ilmoitetuista poikkeavat olosuh- Jos urakkasopimukseen on liitetty rakennusalan yleiset sopimusehdot, löytyy siitä määräyksiä miten erimielisyydet tulee ratkaista. Yleisten sopimusehtojen mukaan epäselvyydet, häiriö- ja ristiriitaisuudet tulisi selvittää ja ratkaista osapuolten välisissä neuvotteluissa työmaa- ym. -kokouksissa. Ratkaisu tulisi löytää sopimusasiakirjojen määräyksistä ja niistä ilmenevistä periaatteista myös silloin, kun ne eivät anna riidan ratkaisuun selvää vastausta. Työmaakokous ensisijainen paikka ratkaista ongelmia Työmaakokous on paikka, jossa urakoitsijan ja rakennuttajan edustajat sekä suunnittelijat tapaavat toisiaan. Siellä voidaan keskustella esille tulleista ongelmista ja löytää niihin ratkaisu. Näissä kokouksissa tulisikin ratkaista mahdollisimman paljon epäselviä asioita. Kokouksista on laadittava pöytäkirja, johon kirjataan osapuolten huomautukset, ilmoitukset ja mahdolliset ratkaisut. Jos ratkaisua ei työmaakokouksessa löydetä, tulisi osapuolten kirjata pöytäkirjaan oma käsityksensä asiasta ja myös ratkaisuesitys. Osapuolten kannattaa lisäksi päivittäin kirjata työmaapäiväkirjaan asiaan liittyvät seikat ja tapahtumat. Tämän jälkeen asian käsittelyä voidaan jatkaa tai siirtää se ylemmälle tasolle. Sopimuksen sanamuoto lähtökohtana Lähtökohtana tekstien tulkinnassa on sopimuksen tai suunnitelman sanamuoto tai muu ilmaisutapa. Sanamuodolle tulee antaa se sisältö, joka sillä on tavanomaisessa kielenkäytössä. Jos rakentamisessa on tavanomaisesta poikkeava merkitys, käytetään sitä. Suunnitelman merkinnöille annetaan se sisältö, jonka alan ammattilainen ymmärtää. Urakka-asiakirjoissa voi olla keskenään ristiriitaisuuksia. Sen johdosta yleisiin sopimusehtoihin on otettu määräykset asiakirjojen pätevyysjärjestyksestä. Jos ristiriitaisuuksia esiintyy, ratkaisu löytyy hierarkian ylemmällä tasolla olevasta asiakirjasta. Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys Rakennusalan yleisten sopimusehtojen mukaan urakka-asiakirjat jaotellaan kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin. Asiakirjajärjestys on tärkeä silloin, kun asiakirjat ovat sisällöltään ristiriitaisia. Jos pätevyysjärjestystä halutaan muuttaa, maininta urakkaohjelmassa ei riitä, vaan se pitää kirjata urakkasopimukseen. Koska pätevyysjärjestyksen muuttaminen saattaa aiheuttaa sekaannuksia, se ei ole suositeltavaa. Jos pätevyysjärjestystä halutaan muuttaa, täytyy siihen olla perustellut syyt. Ysen (13 ) mukainen asiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys Urakka-asiakirjat jaotellaan kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin. Kaupalliset asiakirjat ovat pätevämpiä kuin tekniset. 6 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
A Kaupalliset asiakirjat a) urakkasopimus b) urakkaneuvottelupöytäkirja c) rakennusurakan yleiset sopimusehdot d) tarjouspyyntö ja ennen tarjousta annetut kirjalliset lisäselvitykset e) urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset urakkaehdot f ) urakkarajaliite g) tarjous h) määrä- ja mittaluettelot i) muutostöiden yksikköhintaluettelo B Tekniset asiakirjat j) Työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset k) sopimuspiirustukset l) yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset Urakkariidan ratkaisu asiakirjojen pohjalta Yleensä riidat koskevat sitä, kuuluuko jokin työ urakkaan vai ei. Samalla esille nousee kysymys kuuluuko tilaajan maksaa lisäkorvausta tai antaa urakalle lisäaikaa. Ratkaisu riitaan tulisi löytää sopimusasiakirjojen määräyksistä ja niistä ilmenevistä periaatteista. Tulkinnassa käytetään seuraavia periaatteita: Koska sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan riittää, että suoritus on mainittu yhdessä asiakirjassa Pätevyysjärjestyksen hierarkiassa korkeammalla oleva määräys ratkaisee ristiriitatilanteessa Jos yksittäisen asiakirjaryhmän määräykset ovat ristiriitaisia, ratkaisee viimeksi laadittu samanarvoinen asiakirja Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 Jos samassa asiakirjassa on keskenään ristiriitaisia määräyksiä, tilaajalla on oikeus urakoitsijaa kuultuaan määrätä mitä säännöstä noudatetaan Sopimusasiakirjoissa esitetyistä vaihtoehdoista urakoitsijalla on oikeus käyttää halvinta vaihtoehtoa Sopimusasiakirjoissa olevalla erikoistyöselostuksella on yleiseen rakennusselostukseen nähden parempi pätevyys. Huom! Erikoistyöselostuksella ei voida asettaa pääurakoitsijalle hänen ammattialaansa kuulumattomia velvoitteita. Jos piirustukset ovat sisällöltään ristiriitaisa, noudatetaan mittakaavan tarkinta piirustusta. Piirustuksissa olevat mitat ovat pätevämpiä kuin mittaamalla saadut mitat Jos sopimusasiakirjoissa ei ole määräyksiä jonkin suoritteen laadusta, urakoitsijan on noudatettava vastaavaa laatua kuin mitä muiden suoritusten osalta on asiakirjoissa määrätty. Edellä mainittujen puuttuessa on noudatettava sellaisia menettelyjä, joita käytetään vastaavanlaisissa rakennusurakoissa hyvän ja kunnollisen työtuloksen saavuttamiseksi Urakoitsijan muutostyövelvollisuus Lähtökohta on, että urakoitsija on velvollinen YSE 43 :n mukaan toteuttamaan tilaajan vaatimat muutostyöt, elleivät ne olennaisesti muuta urakkasuoritusta toisen luonteiseksi. Urakoitsijan velvollisuus on tehdä viipymättä muutostyötä koskeva yksilöity tarjous tai eritelty laskelma ja tilaajan on se viipymättä käsiteltävä. Työt voidaan aloittaa, kun muutostyön sisällöstä on sovittu samoin kuin myös sen vaikutuksesta urakkahintaan. Yleisten sopimusehtojen (44 ) mukaisesti rakennussuunnitelman muuttamisesta urakoitsijalla on oikeus saada lisäkorvaus, jos hänen velvollisuutensa ovat lisääntyneet. Vastaavasti tilaajalla on oikeus saada urakkahintaan hyvitys, jos kustannukset vähenevät. Mikäli muutostyö vaikuttaa pidentävästi urakka-aikaan, on urakoitsijalla oikeus saada siihen kohtuullinen pidennys. Muutostöissä noudatetaan sopimusasiakirjoissa määriteltyjä tai näiden puuttuessa vastaavin perustein sovittuja hintoja. Jos sopimusasiakirjoista ei saada vastaavaa hintaa tai hinnan määräämisperusteita eikä hinnasta voida muuten sopia, on työ tehtävä omakustannushintaan, ellei tilaaja ota sitä toteuttaakseen. Jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen Neuvotteluista huolimatta tilaaja ja urakoitsija eivät aina pääse asioista yhteisymmärrykseen. Silloin toimitaan yleisten sopimusehtojen 90 :n mukaan. Pykälällä on tarkoitus turvata urakan edistyminen. Urakoitsija ei saa erimielisyyden johdosta keskeyttää työtään, vaan jatkaa niitä aikataulun mukaisesti. Tilaajan tulee urakoitsijan vaatimuksesta suorittaa riidanalaisesta suorituksesta välittömästi työn valmistuttua maksu siltä osalta, jota voidaan pitää riidattomana. Jos tilaaja kieltäytyy maksamasta, kysymyksessä on maksuvelvollisuuden laiminlyönti, josta urakoitsijan tulee reklamoida. Ratkaisu käräjäoikeudessa tai välimiesmenettelyssä Mikäli osapuolet eivät pääse keskenään asioista sopimukseen, YSEsopimusehtojen mukaan rakennusurakan pätevyyttä, tulkintaa ja soveltamista sekä muutos- ja lisätöitä ja niiden kustannuksia koskevat riitaisuudet samoin kuin sopimuksesta johtuvien saatavien perimistä koskevat asiat ratkaistaan käräjäoikeudessa. Erimielisyydet voidaan sopia myös välimiesmenettelyssä, jos niin on urakkasopimuksessa sovittu. 7
Kiinteistötoimitukset tehostuvat Kiinteistönmuodostamislaki ja eräät siihen liittyvät lait uudistuvat 1.10.2011. Kiinteistötoimitusmenettely muuttuu joustavammaksi ja toimituksista aiheutuvat kustannukset vähenevät sekä viranomaisten että kansalaisten osalta. Insinöörien ja teknikoiden oikeutta toimia kiinteistötoimitusinsinöörinä laajennetaan ja lunastuksen tutkimuslupaasioiden käsittely siirrettään aluehallintovirastoilta maanmittaustoimistoille. Samalla kiinteistörekisterin pitäjän päätöksellä tehtävien kiinteistöoikeudellisten toimenpiteiden joukkoa lisätään ja siten vähennetään kiinteistötoimituksessa käsiteltävien asioiden määrää. Kiinteistönmuodostamislaissa olevia osittamisajoituksia tarkistettiin siten, että entisiä säännöksiä, joilla rajoitettiin mahdollisuuksia muodostaa lohkomalla tai halkomalla uusia kiinteistöjä, yhtenäistettäisiin. Eduskunta edellyttää, että lain vaikutuksia seurataan, ja että seurannan tuloksista toimitetaan maaja metsätalousvaliokunnalle selvitys vuoden 2013 loppuun mennessä. Kiinteistötoimitusten pohjana olevaa kiinteistötietojärjestelmän tietoja käyttävät laajasti hyväkseen myös monet viranomaiset kuten ulosotto- ja veroviranomaiset sekä erilaisia maankäytön suunnitelmia laativat tahot. Tietojen ajantasaisuus on tärkeää mm. kansallisen vakuusjärjestelmän toimivuudelle ja laajaalaisille maankäyttöhankkeille. REMONTTIA, SANEERAUSTA JA KATTAVAA KIERRÄTYSTÄ Maksuton palvelunumero 0800 30880 neuvoo klo 8 17 KUN TARVITSET REMONTTIAPUA TAI REMONTOIT ITSE Kuusakoski Oy hoitaa kokonaisvaltaisesti omakotitalojen purut ja kiinteistöjen saneerauspurut sekä niihin liittyvät kierrätyspalvelut. Teemme taloyhtiöiden ikkuna-, katto-, julkisivu- ja talotekniikkaremontteihin liittyvvät purkutyöt, lattioiden ja porraskäytävien hionnat ja paikkaukset. Kysy mittatarkkaa timanttiporaus- ja -sahauspalvelua. RAKSASÄKKI: Oiva apu remonttijätteen kierrätyk- Kuusakosken jäljiltä maailma on vihreämpi. 8 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Kiinteistön kunnon selvittämisen sanastoa Vuoden isännöitsijä Oulusta Kun taloyhtiön kuntoa kartoitetaan, vastaan tulee monenlaisia käsitteitä. Olisi tärkeää, että taloyhtiön osakkaat, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä puhuisivat samaa kieltä taloyhtiön asioita hoitaessaan. Tässä kooste yleisimmistä käsitteistä. Kiinteistön ylläpito Ylläpidolla säilytetään kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet ja siihen kuuluvia toimintoja ovat mm. kiinteistönhoito ja kunnossapito. Korjausohjelma Kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa huomioidaan tekniset ja taloudelliset näkökulmat sekä kiinteistön käyttäjien ja omistajien toiveet. Korjausohjelma muodostaa yleensä perustan kunnossapitoon liittyvälle budjetoinnille. Kuntokatselmus Korjausohjelman päivittämiseksi tehtävä kiinteistön tai sen osien kunnon selvittäminen. Huoltokirja Kiinteistökohtainen tiedostokokonaisuus, joka sisältää mm. kiinteistön hoidon, huollon ja kunnossapidon lähtötiedot, tavoitteet ja tehtävät sekä niiden ajoitukset ja ohjeet. Kuntoarvio Kiinteistönhoitokortin (KH-kortti nro 90 00294) mukainen kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi enimmäkseen ainetta rikkomattomin menetelmin ja saatujen tietojen määrämuotoinen raportointi. Kuntoarviossa tarkastellaan yleisten ohjeiden määrittelemässä laajuudessa myös kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä. Kuntotutkimus Rakennuksen jokin rajattu osaalue, rakennusosa tai laitteisto tutkitaan asiantuntijan toimesta sellaisilla menetelmillä ja siinä laajuudessa, että kyseisen osa-alueen kunto, vauriomekanismit, soveltuvat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta saadaan selville riittävällä tarkkuudella. Tutkimuksessa käytetään apuna tarvittaessa näytteiden ottoa ja mittauksia. Tutkittavia alueita voivat olla esim. putkistot, rakennusautomaatio ja ilmanvaihto. Energiakatselmus Energiakatselmusmalli selvittää kiinteistön lämpöä, sähköä ja vettä käyttävien järjestelmien säästömahdollisuudet. Kunnossapitotarveselvitys Asunto-osakeyhtiölain edellyttämä hallituksen kirjallinen selvitys taloyhtiön korjaustarpeista seuraavaksi viideksi vuodeksi. Selvitys on esitettävä vuosittain yhtiökokouksessa. Mauri Niemelä, Oulun Isännöitsijätoimisto Oy. Isännöintiliitto on valinnut v. 2011 isännöitsijäksi toimitusjohtaja Mauri Niemelän Oulun Isännöitsijätoimisto Oy:stä. Perusteluina olivat vakuuttava isännöintipalvelu, arjen viestinnän kehittäminen sekä perusteellinen ja ihmisläheinen tapa palvella asiakkaita. Palkinto luovutettiin valtakunnallisilla Isännöintipäivillä Tampereella 15.9.2011. Isännöintiliitto valitsee palkittavan isännöitsijän ehdotusten perusteella, joita saavat tehdä kaikki kiinnostuneet. Aloitteen Mauri Niemelän palkitsemiseksi teki asiakasyhtiön hallituksen jäsen, joka pitää Niemelän toimintaa isännöitsijänä kokonaisuudessaan palkitsemisen arvoisena. Niemelän palvelualtis asenne ja nopea toimintavalmius ovat saaneet huomiota. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 9
Kotitalousvähennyksen leikkaus lisää pimeitä töitä Kotitalousvähennyksen leikkaaminen pelottaa rakennusalaa. Vähennyksen enimmäismäärää ollaan supistamassa ensi vuonna tuhannella eurolla. LVI-Tekniset Urakoitsijoiden mielestä leikkaus uhkaa lisätä harmaata taloutta. Myös Veronmaksajien keskusliitto pitää valtiovarainministeriön ehdotusta hallitusohjelman vastaisena ja huonosti perusteltuna. Nykyistä pienempi vähennys kasvattaa pimeän työn teettämisen houkutusta ja heikentää työntekijöiden sosiaaliturvaa. Suomen yrittäjien mukaan leikkauksen ajoitus on haastava, sillä taantuma tekee kuluttajista entistä varovaisempia. Kotityöavun vähentäminen on helppo säästämiskohde. PiHaKilPailUN TUlOKSeT Oulun kaupunginhallituksen nimeämä Pihatoimikunta on jälleen saanut työnsä päätökseen ja nimennyt v. 2011 pihakilpailun tulokset. Pihakilpailun tulokset julkistettiin Oulun Päivien Pihajuhlassa 3.9.2011. Pihakilpailu kohdistui tänä vuonna itäisen kaupunginosan omakoti-, rivi- ja kerrostaloihin. Kauneimmat pihat etsittiin koko kaupungin alueelta vuosina 2001 2010 I-palkinnolla palkituista pihoista. Tähän arviointiin osallistui koko toimikunta. Toimikunta suoritti arvioinnin kahteen ryhmään jakaantuneena viikolla 30. Oulun kauneimmiksi pihoiksi arvioitiin Jaakko ja Pirkko Kuusijärven piha, Luuvapellontie 2, Kiviniemessä, joka palkittiin Pihamestari-laatalla, sekä Irma ja Rauno Rauhion piha, Maikkulanrinne 6, Maikkulassa, joka saa Palkintopiha-laatan. Omakotitalojen lisäksi palkittiin Haapalehdossa As.oy Manttaalinkulma, Kynsilehdossa As.oy Ajoporon kruunu ja TA-asumisoikeus Oy Rouskutie sekä Talvikankaalla As.oy Villa Viola ja Villa Veronica. HUOLELLA SUUNNITELLULLA KIINTEISTÖHUOLLOLLA TEET SELVÄÄ SÄÄSTÖÄ! PALVELUKOKONAISUUTEEN KUULLUU: Lämmityksen ja ilmastoinnin hallinta Valaistuksen hallinta Turvakameroiden hallinta Saneerauspalvelut Kiinteistön elinkaaripalvelut Kenttälaitteet asennettuna Kiinteistönhuolto Lvia -urakointi A-luokan sähköurakointia www.alltime.fi Alltime Oy tarjoaa yksityisille ja yrityksille parasta palvelua kiinteistön eri osa-alueilla sen koko elinkaaren ajan. Energiatehokkuus ja niihin liittyvä teknologian integrointi yhdeksi kokonaisuudeksi on meille kunniaasia. 0400 232 257 10 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Lea Ansamaa, Oulun Jätehuolto Kuva: Marjo Väisänen Ekovoimalaitos muuttaa jonkin verran rutiineja Jätehuollossa ympäristö pysyy tärkeimpänä Jätehuollon palveluja Ruskon jätekeskuksessa sijaitsee Oulun alueen ainoa kaatopaikka. Jätekeskuksessa sijaitsee myös Oivapiste hyötyjätteille, vaarallisten jätteiden käsittely- ja varastointihalli, kompostointilaitos sekä nestemäisten jätteiden käsittelylaitos. Lisäksi alueella on useita biokaasupumppaamoita ja mikroturbiinilaitos, jonka avulla kaatopaikkakaasuista voidaan muodostaa myös sähköä. Sekajätteen hinta on tällä hetkellä asiakkaalle 107,76 euroa tonni, jossa on mukana jätevero. Jätemaksu määräytyy kuorman painon perusteella, ja joissakin jätelajeissa on voimassa minimiveloitus 20 euroa. Oulun Jätehuolto maksaa sekajätteestä jäteveroa valtiolle 40 euroa tonnilta. Oulun Jätehuoltoon kuuluu myös Toppilan kierrätyskeskus, joka tukee jätehuoltoa vähentämällä kaatopaikalle päätyvän hyväkuntoisen tavaran määrää. Jätehuollon alueella on myös n. 70 ekopistettä, joissa kerätään maksutta kotitalouksien hyötyjätteitä. Oulun Jätehuolto on yksi Oulun kaupungin liikelaitoksista, ja se vastaa omalla toimialueellaan jätteiden käsittelystä ja jäteneuvonnasta. Toimialueeseen kuuluu 16 kuntaa, joissa asuu yhteensä 275 000 asukasta. Oulun Jätehuollon toimintaa valvoo ja johtaa kaupungin liikelaitosten 7-jäseninen johtokunta. Oulun Jätehuollossa on sertifioitu toimintajärjestelmä, joka pitää sisällään ISO 14001 -standardin mukaisen ympäristöjärjestelmän sekä ISO 9001 -standardin mukaisen laatujärjestelmän. Jätekeskuksen toimintaa säätelevät Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen myöntävät ympäristöluvat, jotka kattavat koko jätekeskuksen toiminnan. Oulun Jätehuollon liikevaihto oli viime vuonna 10 miljoonaa euroa, josta Oulun kaupungille tuloutettiin 275 000 euroa. Jäteneuvonta on tärkeä osa Oulun Jätehuoltoa, ja sitä tarjotaan erityisesti lapsille ja nuorille. Jäteneuvontaa annetaan puhelimitse, sähköpostitse sekä nettisivujen avulla. Oulun Jätehuollon neuvonta osallistuu aktiivisesti vuosittain erilaisille messuille ja tapahtumiin. Kierrätysmaskotti Oiva Roina kiertää kertomassa lajittelusta päiväkoti-ikäisille. Ekovoimalaitos tarkentaa kierrätystä Ekovoimalaitos eli yhdyskuntajätteestä energiaa jalostava voimalaitos aloittaa toimintansa syksyllä 2012 Oulun Laanilassa. Laitoksessa jätteestä tuotetaan höyryä, jota käytetään Kemiran teollisissa prosesseissa sekä sähkön ja kaukolämmön tuotannossa. Ekovoimalaitos muuttaa jonkin verran jätehuollon rutiineja. Jäteautot ajavat Ruskon jätekeskuksen sijaan suoraan ekovoimalaitokselle, johon kaikki sekajäte kuljetetaan poltettavaksi. Kotitaloudet lajittelevat normaalisti myös sen jälkeen: esimerkiksi biojäte, pakkausmateriaalit kuten pahvi ja kartonki, lasi ja metalli lajitellaan normaaliin tapaan. Edelleen sähköromu ja vaaralliset jätteet (ent. ongelmajäte) kuljetetaan vastaanottopaikkoihin. Tavallisen asukkaan jäteasioihin voimalaitos ei siis tuo suuria muutoksia. Taloyhtiöissä, liike- ja yrityskiinteistöissä sekä julkisissa laitoksissa jatketaan edelleen biojätteen, paperin, pahvin, kartongin, lasin ja metallin erilliskeräystä. Omakotitaloasujat voivat edelleen hyödyntää ekopisteitä hyötyjätteidensä kierrättämisessä sekä osallistua biojätteen erilliskeräykseen. Sähkölaitteita kerätään tulevaisuudessa samalla tavalla kuin nytkin: Oivapisteellä sekä jäteasemilla ympäristökunnissa. Laitoksen valmistuttua myös käyttökelvottomat vaatteet saadaan ener- Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 11
giahyötykäyttöön lajittelemalla ne polttokelpoisen jätteen joukkoon. Mikäli jätelain asetus määrää muovin hyödynnettäväksi, muovinkeräys jatkuu ainakin osittain. Todennäköisempää on, että muovin keräys ekopisteiltä päättyy, ja muovit laitetaan sen jälkeen sekajätteen joukkoon poltettavaksi ekovoimalaitoksessa. Tällä hetkellä muovit kuljetetaan Kajaaniin poltettavaksi, joten matka ja sitä myöten jätehuollon kustannuksetkin vähenevät. Sen sijaan jäteastioitten tyhjennystiheyteen muovin keräämisen päättyminen vaikuttaa, kun muovia ei enää vastaanoteta erikseen. Lisätietoja ekovoimalaitoksesta saa Oulun Jätehuollon nettisivuilta: http://www.ouka.fi/ jatehuolto/ekovoimalaitos/ sekä Oulun Energian ekovoimalaitossivuilta: http://www.oulunenergia. fi/ekovoimalaitos Tilaajavastuulain laiminlyöntimaksu kolminkertaistetaan? TEM:n työryhmä kaavailee tietoisesti veroja kiertäville rakennusalan yrityksille tilaajavastuulain laiminlyöntimaksun kolminkertaistamista. Tilaajavastuulain mukaan työn tilaajan pitäisi varmistaa, että sopimuskumppanin firman ja työntekijöiden paperit ovat kunnossa. Nykyistä 16000 euron maksua on pidetty alalla liian pienenä, joten työ- ja elinkeinoministeriön työryhmä on pohtinut 50000 euron maksun määräämistä törkeissä rikkomuksissa. Työryhmä kaavailee myös yrityksen sulkemista julkisten hankintojen ulkopuolelle, jos sama yritys syyllistyy kahdesti törkeään rikkomukseen. Tähän toki sortuu vain harva yritys, sillä sama yrittäjä voi ajaa yrityksen konkurssiin ja perustaa uuden. Yhdellä henkilöllä voi olla toistasataa yritystä pöytälaatikossa. Huoltoyhtiön johtajalle syyte Helsingin jäälohkarekuolemasta Huoltoyhtiön toimitusjohtaja joutuu oikeuteen Helsingin Hakaniemessä viime talvena tapahtuneesta jäälohkareturmasta. Noin 80-vuotias mies kuoli jäätyään kerrostalon katolta pudonneen jäälohkareen alle. Turma-aikaan lumen pudottaminen oli laiminlyöty. Toimitusjohtajaa syytetään kuolemantuottamuksesta. Syyttäjän mukaan huoltoyhtiön toimitusjohtaja aiheutti huolimattomuudellaan miehen kuoleman, koska hän laiminlöi velvoitteensa valvoa lumen kertymistä katolle. Huoltoyhtiön ja taloyhtiön välisessä kiinteistönhoitosopimuksessa lumitilanteen seuranta oli huoltoyhtiön vastuulla. Isännöitsijä ja hallituksen jäsenet eivät saaneet syytettä Epäiltynä oli myös isännöitsijä, mutta hän ei saanut syytettä. Kuoleman tapauksen ei katsottu aiheutuneen hänen huolimattomuudestaan, sillä katon lumitilanteen seuranta oli sovittu siten että, huoltoyhtiö ilmoittaa kattolumista isännöitsijälle, joka tekee päätöksen pudotuksesta. Huoltoyhtiö oli tehnyt lumi-ilmoituksen 12 päivää ennen turmaa. Syyttäjä katsoi, että isännöitsijällä oli perusteltu syy uskoa huoltoyhtiön hoitavan tehtävänsä. Tässä tapauksessa hallituksen jäsenet eivät olleet epäiltyinä, koska olivat huolehtineet kattolumiasiat kiinteistönhoitosopimuksessa kuntoon. Asiaa puitaneen Helsingin käräjäoikeudessa vielä tämän vuoden puolella. 12 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Hissipalvelut Henry Anttila Oy: Hissiasiaa asiantuntijan näkökulmasta Hissien kunnossapidosta aiheutuvien kustannusten säästömahdollisuudet kiinteistölle Hissilaitteita tulee huoltaa, korjata, modernisoida ja hisseillä tulee olla huoltosopimus sekä huoltoohjelma. Tämä kaikki maksaa. Taloyhtiöissä on paljon muutakin korjattavaa mitkä nielevät euroja ja asiakkailtani saamieni kommenttien mukaan hissit alkavat olla niitä harvoja kohtia mistä saada kustannustehokkuutta. Kulttuuri huoltotoiminnassa on muuttunut olennaisesti. Vielä 80-luvulla hissiä huollettiin 11 kertaa vuodessa ja lisäksi huoltotoiminnassa käytettiin kahta asentajaa. Tänään samaa hissiä huolletaan yleisesti 2 4 kertaa vuodessa yhdellä asentajalla. Sopimushinnat eivät kuitenkaan ole alentuneet suhteessa muuttuneeseen Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 huoltomäärään. Aiheellinen kysymys on, onko näin alhainen (2 kpl) huoltomäärä riittävä? Myös uudelle hissisukupolvelle alhainen huolto aiheuttaa ongelmia esim. automaattiovien säädöissä. Puutteellinen huolto tai huollon laiminlyönti saavat aikaan vikaantumisia ja laitteiden nopeutuvaa kulumista (=kustannuksia). Lisäksi liian alhaisesta huoltomäärästä johtuen hissikuiluun kertyy entistä enemmän roskaa eli palokuormaa. Hissihuoltomies siivoaa hissikuilun pohjat ja muut hissitilat huoltokäynnin yhteydessä. Huoltosopimus voi olla niin vanha, että hintataso on noussut kolminkertaiseksi nykyiseen tasoon verrattuna. Huoltosopimukset ja ohjelmat tulisikin ajoittain tarkistaa ja tarvittaessa kilpailuttaa. Taloyhtiön tulee tietää mitä sopimuksella saa vastineeksi. Kilpailutuksella haetaan hinnan ohella myös optimaalista sopimussisältöä palvelemaan taloyhtiötä. Vanhojen hissien modernisointitarve kasvaa jatkuvasti. Rele-tekniikalla toteutetut sähköjärjestelmät alkavat olla jo tiensä päässä. Varaosavalmius on heikko ja turvallisuustaso on usein huono. Vanhan hissin tekohengitys on lähinnä rahan haaskausta. Hissiä ei tarvitse uusia kokonaan, vaihtoehtoja on useita ja kullakin vaihtoehdolla kustannuksensa. Taloyhtiön kannattaa selvittää mikä on paras ja edullisin vaihtoehto juuri heille. Henry Anttila, puolueeton asiantuntija. Hissin haltija vastaa hissin turvallisuudesta Hissejä pitää myös tarkastaa määräajoin. Määräaikaistarkastukset tehdään yleensä kahden vuoden välein ja tarkastuksesta laaditaan pöytäkirja. Pöytäkirjassa on usein maininta korjauspuutteista ja niiden korjausaikataulusta. Myös määräaikaistarkastuspalvelut kannattaa kilpailuttaa, jolloin saadaan aikaan kustannussäästöjä. Tämän lisäksi huoltoliikkeet esittävät korjausehdotuksia, mikä onkin heidän velvollisuutensa. Täytyy kuitenkin muistaa, ettei huoltosopimus sido tilaajaa kilpailuttamasta. Kilpailuttamalla saadaan kiistatta kustannustehokkuutta tälläkin saralla ja samalla estetään ylikorjaamista. Ylläpitotoiminnan kustannustehokkuut- 13
ta voidaan valvoa korjausten kilpailuttamisen ja laskutuksen seurannan avulla. Kuntoarvio ja PTS Säästöpotentiaali löytyy myös tekemällä kuntoarvioraportti/pts. Kuntoarvioraportti on hyvä työkalu millä arvioidaan huoltotoimintaa, hissin kuntoa ja turvallisuutta sekä arvioidaan tuleva kustannusrakenne toimenpiteineen ja vaihtoehtoineen. Raportissa arvioidaan pienkorjausten ja mahdollisesti suuremman korjaustarpeen oikea tekojärjestys ja näin ollen turha korjaaminen estetään. Ulkopuolisen tahon tekemänä kuntoarvio on objektiivinen työkalu. ARA:n avustukset Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylitarkastaja Hanna Koskelan mukaan kesäkuussa annetussa hallitusohjelmassa määrärahat hissien peruskorjauksiin poistuvat ensi vuonna. Edelleen hallitusohjelmassa painotetaan esteettömyyden edistämistä rakentamalla uusia hissejä sekä lisäksi tehdään ikäihmisten asumisen kehittämisohjelma missä tullee myös uusien hissien rakentaminen painottumaan. Hissittömien talojen osalta avustukset jatkuvat edelleen ja avustusten hakuaika on jatkuva. Avustus on enintään 50 % kokonaiskustannuksista ja tämän päälle tulevat mahdolliset kaupunkikohtaiset lisät. Oulussa lisä on 10 %. Uhkana on, että avustusrahat poistuvat mikäli avustuksia ei haeta. Hissin rakentaminen on lähtökohtaisesti aina mahdollista. Hakemusten ja projektien käynnistelyä haittaa osittain tiedon- ja projektien vetäjien puute. Allekirjoittaneen sekä esim. Oulun kaupungin yhteistyöllä hissiprojektia pyritään viemään eteenpäin. Taloudellisessa mielessä hissi lisää kiinnostusta kiinteistöä kohtaan, kiinteistön arvo on korkeampi kuin hissittömän talon ja näin ollen kiinteistön arvo säilyy hyvänä näkyen asuntomyynnin neliöhinnoissa. Asumisviihtyvyys ja talon käyttöarvo nousee yli hissin rakentamisen kustannusten. On mm. todettu, että lapsiperheet kammoksuvat hissitöntä taloa. Hyvin suunniteltu hissiratkaisu tuo lisäarvoa koko kiinteistön ulkonäölle. Hissipalvelut Henry Anttila Oy henry.anttila@hissipalvelua.fi puh. 044 0100 907 Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto: Isännöitsijäntodistus luettava huolella asuntoa ostaessa Isännöitsijäntodistus kertoo taloyhtiön kunnosta ja tulevaisuudensuunnitelmista. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto korostavat, että asunnon ostajan on syytä tutustua kunnolla isännöitsijäntodistukseen, jotta tietää, millaisesta yhtiöstä on ostamassa asuntoa. Isännöitsijäntodistus sisältää puolueettomat asiantuntijatiedot taloyhtiön korjaushistoriasta ja -suunnitelmista. Sen avulla asunnon ostaja tai vuokraaja saa esimerkiksi tiedon siitä, onko yhtiöön tulossa lähiaikoina putkiremontti, onko yhtiössä säästetty etukäteen remonttia varten tai onko yhtiöllä käytettävissään vuokratuloja tähän tarkoitukseen. Onnistuneen asuntokaupan edellytys on, että ostaja saa riittävästi oikeaa tietoa yhtiön nykytilasta ja tulevaisuuden suunnitelmista esimerkiksi tulevista korjaushankkeista, kommentoi Kiinteistöliiton lakimies Jaana Sallmén. Asunnon myyjä tai kiinteistönvälittäjä tilaa isännöitsijäntodistuksen taloyhtiön isännöintiyrityksestä, ja sen laatii yhtiön isännöitsijä. Isännöitsijän todistuksen hinta on sovittu yhtiön hallituksen ja isännöitsijän kesken. Hinnan voi tarkistaa oman taloyhtiönsä isännöintiyrityksen palveluhinnastosta. Isännöitsijä vastaa siitä, että tiedot isännöitsijäntodistuksessa ovat oikein. Pienikin virhe isännöitsijäntodistuksessa voi aiheuttaa ison riidan asuntokaupoissa, toteaa Isännöintiliiton lakimies Marina Furuhjelm. Tehdessään isännöitsijäntodistusta isännöitsijä tarkistaa ja päivittää ajan tasalle muun muassa taloyhtiön nostamat ja nostamattomat lainat, osakkaan vastikerästit ja lainaosuuden, rakennuksen korjaushistorian ja huoneistossa tehdyt remontit. Isännöitsijäntodistuksen vähimmäissisältö on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja isännöitsijäntodistusta koskevassa asetuksessa. 14 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Turvallisuusilta 8.9.2011 Pakkalan Salissa yleensä alkoholijuomiin ja polttoaineisiin. Rikosylikonstaapeli Savilampi vilautti myös v. 2010 2011 kaupunginosakohtaisia tilastoja varkauksien osalta. Top5-listalle pääsivät Alppila, Kaakkuri, Saaristonkadun eteläinen osa, Koskela ja Linnanmaa. Antti Vaaramo Securi Oulun Lukosta kertoi taloyhtiöiden kameravalvonnasta. Kamerajärjestelmän valinnassa on syytä huomioida mm. seuraavat asiat: Yhdistyksen järjestämät syksyn koulutukset käynnistyivät jälleen. Pimeneviin iltoihin sopivana teemana illan aikana käsiteltiin taloyhtiön ja asukkaan turvallisuuteen liittyviä asioita. Illan aloitti Oulun poliisista rikosylikonstaapeli Jaakko Savilampi, joka kertoi huumausainerikosten kasvun alkaneen 1990-luvun loppupuolella. V. 2010 poliisin tietoon tuli yli 800 huumausainerikosta. Kannabisviljely. Yleisin huumausaine on kannabis, koska tämän huumausaineen siemeniä on helppo saada ja melko helppo kasvattaa. Kannabiksen voi tunnistaa rappukäytävään vaikkapa imelästä ja kitkerästä hajusta. Toiseksi yleisin huumausaine on amfetamiini. Jos taloyhtiön edustaja epäilee kannabiksen kasvatusta harjoitettavan tai käytettävän taloyhtiössään, tai löytää esimerkiksi amfetamiinin käytöstä kertovia käytettyjä ruiskuja, neuloja tai pohjasta palaneita lusikoita, yhteyden voi ottaa poliisiin nimettömänä esim. netin kautta www. poliisi.fi/nettivinkki, vihjepuhelimen välityksellä 071 876 5844 tai soittamalla yleiseen hätänumeroon 112. Oulun poliisipiirin alueella pahoinpitelyjä tehdään n. 1250 vuosittain. Vuoden 2011 vuoden alusta parisuhdeväkivaltatapaukset ovat virallisen syytteen alaisia tekoja myös lievissä pahoinpitelyissä ja niissä ei asianomistajalta tarvita enää rangaistusvaatimusta vaan asia menee poliisin tutkintaan. Omaisuusrikosten kasvusuunta on alaspäin. Rikokset kohdistuvat 1. Mikä on kuvan laatu pimeässä ja hämärässä? 2. Sisä- ja ulkokäyttöön on erilaiset kamerat 3. Kameran alueella on oltava hyvä valaistus tai vaihtoehtoisesti sellainen kamera joka näkee pimeässä 4. On päätettävä mitä tallennetaan ja kuinka kauan tallennetta säilytetään. Mikäli taloyhtiöllä on käytössä tallentava kameravalvonta, on siitä oltava Henkilötietolain mukainen rekisteriseloste ja kameravalvonnasta ilmoittavat kyltit. 5. Kenellä on oikeus katsoa kuvia taloyhtiössä? Kamerajärjestelmän voi hankkia joko ostamalla tai vuokraamalla. Kummassakin tapauksessa on muistettava, että laitteet ovat toiminnassa vuorokauden ympäri ja vaativat siten säännöllistä huoltoa, jonka avulla laitteiden käyttöikää voidaan pidentää jopa kolminkertaiseksi. Antti Vaaramo. Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 15
Omaisuuttaan voi turvata myös huoneistokohtaisilla kodin turvajärjestelmillä, jotka antavat matkapuhelimeen reaaliaikaista tietoa huoneistoa kohdanneesta murrosta, vesivahingosta, tulipalosta ja häkäkaasuista. Tommi Linna Netplaza Oy:stä kertoi laajakaistan turvallisesta käytöstä. Rakennuksen omistajalla on vastuu yhteisten teknisten tilojen lukituksesta ja niiden tietoturvallisuudesta, niinpä puhelinsisäjohtoverkko ja yhteisantenniverkon laitteet ja kytkennät on oltava lukitussa tilassa. Valtakunnalliset teleyritykset, Finanssialan Keskusliitto, Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto, Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat sopineet valtakunnallisesti yhteisestä teletilojen sarjasta (KTL1), jolla uudet ja saneerattavat tilat sarjoitetaan. Tommi Linna antoi käytännön ohjeita myös tietokoneen suojauksesta eli salasanan käytöstä, palomuurin tarpeellisuudesta, virustorjuntaohjelmista ja käyttöjärjestelmien automaattisen päivityksen tarpeellisuudesta. Laajakaistaverkkoa voidaan käyttää myös kiinteistön valvonnassa. Laajakaistayhteys tarjoaa siirtotien kulunvalvonnalle, kameravalvonnalle, murtosuojaukselle, avainjärjestelmälle ja kiinteistöautomaation seurannalle ja hälytyksille. Teemu Janger Securi Oulun Lukosta kertoi painavaa asiaa avainturvallisuudesta ja muistutti avainhuoltoon liittyvistä seikoista. 1. Avainhallinnan vastaava henkilö on nimettävä 2. Luovutetuista avaimista on pidettävä kirjaa 3. Luovutus ainoastaan kuittausta vastaan 4. Ei luovutusta kolmannelle osapuolelle 5. Yleisavain ei ole jokapäiväinen käyttöavain 6. Lukkojen sarjoitus tulisi hoitaa siten, että yleisavainta ei luovuteta kiinteistön hoito- tai ylläpitotehtäviä varten 7. Avaimia ei saa merkitä siten, että ulkopuolinen osaa yhdistää ne oikeaan kiinteistöön 8. Avaimilla avattavien ovien määrän mukaan määräytyy avainten säilytyspaikka. Säilytyspaikka täytyy kuitenkin aina olla lukollinen. Jos ovia on 1 50, avaimet on säilytettävä lukitussa metallisessa avainten säilytykseen tarkoitetussa kaapissa. Jos ovia on yli 50, tarvitaan standardien mukainen murtosuojattu avainkaappi. Taloyhtiön ja isännöitsijän on syytä tarkistaa omasta vakuutusyhtiöstään avainvakuutuksen ehdot, sillä eri yhtiöissä on erilaiset vakuutusehdot. Kiinteistönhoitosopimukset kuntoon Hallitus valvoo, isännöitsijä hoitaa Uudessa asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen tehtävänä on ohjattava isännöitsijän toimintaa sellaisin ohjein ja määräyksin kuin yhtiön toiminnan kannalta on tarpeellista. Kysymys on itse asiassa hallituksen valvontatehtävästä, joka on yksi sen tärkeimmistä velvollisuuksista. Hallituksen tehtävänä on muun muassa huolehtia, että sopimukset ovat kunnossa myös kattolumien osalta. Jos kattolumien tarkkailu halutaan kiinteistöpalveluyrityksen tehtäväksi, tulee siitä sopia mahdollisimman tarkasti. Sopimukseen voidaan ottaa esimerkiksi seuraava sopimusehto. Kiinteistöpalveluyrityksen tulee tarkkailla ja valvoa kattojen lumi- ja jäätilannetta. Kiinteistöpalveluyrityksen tulee viipymättä ilmoittaa kiinteistönomistajan edustajalle, jos katolle on kertynyt lunta tai jäätä siten, että se voi aiheuttaa vaaratilanteita. Kiinteistöpalveluyrityksen tulee lisäksi ryhtyä välittömästi toimenpiteisiin alueen tilapäiseksi eristämiseksi esimerkiksi puomein ja selkein varoituskyltein. Kiinteistöpalveluyrityksellä on velvollisuus ja oikeus ryhtyä toimiin vaaran ehkäisemiseksi, joka käsittää myös hallitusti lumen ja jään poiston. 16 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys
Lapsiperheiden asumiskustannuksissa satojen eurojen erot 5.9.2011 Asumisen kustannukset nousevat vuoteen 2015 mennessä 12 prosenttia Pääkaupunkiseudulla lapsiperheet maksavat omistusasumisesta yli 500 euroa ja vuokra-asumisesta lähes 400 euroa enemmän kuukaudessa kuin lapsiperheet Oulussa ja Kouvolassa. Suomalaisten asumiskustannukset nousevat yhteensä 12 prosenttia vuosina 2011 2015. Eniten nousevat velattomien eläkeläistalouksien asumismenot, peräti 16 prosenttia. Vuokralla asuvien asumiskustannukset nousevat samalla ajanjaksolla 13 ja velallisessa omistusasunnossa asuvien 9 prosenttia. Tiedot ilmenevät Kiinteistöliiton uunituoreesta Asumisen kustannukset -tutkimuksesta, jossa on analysoitu niin sanottuja edustavia esimerkkitalouksia. Kovimmat nousupaineet kohdistuvat korkoihin ja hoitovastikkeilla katettaviin hoitokuluihin. Vaikka kotitalouksien tulokehityksen oletetaan pysyvän varsin myönteisenä, kotitalouksien asumismenojen osuus nettotuloista ei laske. Päinvastoin pienituloisilla ja eläkeläisillä asuminen vie entistä enemmän nettotuloista. Omistusasumisen kustannuksia kasvattavat eniten hoitokulujen nousupaineet ja asuntolainojen korot. Hoitokuluista eniten ovat nousussa lämmitys- ja sähköenergia- sekä vesikulut, joiden arvioidaan nousevan neljässä vuodessa 22 26 prosenttia. Vuokra-asumisen puolella hoitokulujen nousu ja pääomaveron kiristäminen aiheuttavat tarkastelujaksolla suurimmat euromääräiset kustannuspaineet. Myös kiinteistöverotukseen kohdistuu merkittäviä Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 5 2011 korotuspaineita niin omistus- kuin vuokra-asumisessa. Lainanlyhennykset nostavat omistusasujien kuluja Sinkkutalouksilla vuokra-asumiseen kuluu keskimäärin 30 prosenttia nettotuloista. Omistusasuminen syö sinkun tuloista keskimäärin 55 prosenttia. Omistusasumisen suurempaa osuutta suhteessa vuokraasumiseen selittää lainan lyhennysten osuus, mikä yhtenä säästämisen muotona kasvattaa kotitalouksien varallisuutta. Keskituloisella lapsettomalla pariskunnalla kuluu vuokralla asumiseen 15 20 prosenttia ja omistusasumiseen 20 30 prosenttia nettotuloista. Lapsiperheillä asunnon suurempi koko kasvattaa kustannuksia. Keskituloisen lapsiperheen asuessa vuokralla noin 25 prosenttia nettotuloista menee asumiseen. Velallisten omistusasujien nettotuloista asuminen nielee noin 40 prosenttia. Keskituloisella velattomalla eläkeläispariskunnalla omistusasumiseen kuluu keskimäärin 15 20 prosenttia käytettävissä olevista tuloista. Taloyhtiön suurehkot peruskorjaukset kuten putkistoremontit nostavat asumisen meno-osuutta nettotuloista keskimäärin 10 prosenttiyksikköä, mikä merkitsee rahallisesti noin neljää euroa neliöltä kuukaudessa. Alueelliset erot merkittäviä Kalleinta asuminen on pääkaupunkiseudulla. Kaksilapsisella keskituloisella perheellä menee omistusasumiseen yli 2000 euroa ja vuokra-asumiseen lähes 1300 euroa kuukaudessa. Halvinta asuminen suurimmista kaupungeista on Oulussa ja Kouvolassa, missä omistusasumiseen 90 neliön huoneistoissa menee yli 500 ja samankokoiseen vuokra-asuntoon 400 euroa kuukaudessa vähemmän kuin pääkaupunkiseudulla. Tuloksia tulkitessa on kuitenkin muistettava, että laskelmat eivät ota huomioon alueellisia tuloeroja. Vaikka Kouvolassa asuminen on halvempaa kuin pääkaupunkiseudulla, tulotaso on keskimääräisesti alhaisempi, mikä osaltaan kasvattaa asumisen osuutta tuloista. Vaikka vuokra-asuminen näyttää tulosten valossa omistusasumista edullisemmalta vaihtoehdolta, näin ei kuitenkaan ole. Omistusasumiseen liittyvä pakkosäästäminen asuntolainan lyhennyksen muodossa kasvattaa kotitalouden varallisuutta pitkällä aikavälillä merkittävästi enemmän suhteessa vuokralla asumiseen. Pakkosäästämisen mielekkyys on kuitenkin kotitalouskohtainen. Eri elämäntilanteissa suuri säästöaste voi syödä kotitalouden kokemaa yleistä hyvinvointia. Tutkimusaineistosta on tarvittaessa mahdollisuus tuottaa tiedotusvälineiden käyttöön laskelmia 17
asumisen kustannuksista huoneistokoon, perhetyypin ja tuloluokan mukaan. Asumisen kustannukset -tutkimuksen toteutti Kiinteistöliiton tilauksesta Pellervon taloustutkimus PTT. Tutkimuksessa selvitettiin, kuinka paljon kerrostalossa asuvien suomalaisten kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista menee asumiseen. Asumisen kustannuksia tarkasteltiin edustavien esimerkkikotitalouksien näkökulmasta 10 suurimmassa kaupungissa sekä vuokra- että omistusasumisen osalta. Kokonaiskustannukset laskettiin huomioimalla sekä pääoma- että hoitokustannusten alaerät. Laskelmat osoittavat konkreettisesti sen, kuinka paljon eri kotitaloustyypeiltä kuluu keskimäärin rahaa asumiseen. Asumisen kustannuksia tullaan tästä lähtien seuraamaan esimerkkikotitalouksien näkökulmasta vuosittain. Tämän uskotaan lisäävän kansalaisten tietoisuutta asumiskustannusten kehityksestä tulevina vuosina mahdollisimman konkreettisella tavalla. Vuosittain päivitettävät laskelmat pystyvät myös nostamaan esille ajankohtaisia asioita, jotka vaikuttavat asumisen hintaan keskipitkällä aikavälillä. Hyvin Huollettu puuikkuna kestää lähes ikuisesti Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kirjamyynti palvelee Palvelemme Sinua henkilökohtaisesti kaikkina arkipäivinä klo 8 16. Tavoitat meidät sähköpostilla osoitteesta kirjamyynti@ kiinkust.fi ja puhelimella numerosta (09) 1667 6555. Verkkokaupassamme www.kiinkust.fi/kirjakauppa voit tutustua koko valikoimaamme ja tilata tuotteita mihin vuorokaudenaikaan tahansa. Lisäksi voit ostaa tuotteitamme myös mm. Rakennustiedon kirjakaupoista. Uutuustuotteet: Isännöintitehtäväluettelo Luetteloksi koottu, uuden asunto-osakeyhtiölain mukainen esitys isännöintitehtävistä. Isännöintitehtäväluettelo koostuu varsinaisesta tehtäväluettelosta ja sen selitysosasta. Tehtävät on valmiiksi jaettu kiinteään palkki- oon kuuluviksi ja erilliskorvaukseen oikeuttaviksi. Tehtäväjako on esimerkinomainen, ja siitä voidaan myös poiketa. Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä Erilaiset päätöksentekotilanteet ovat taloyhtiöiden arkipäivää, ja harva osakas tai asukas on välttynyt niihin osallistumiselta. Esimerkiksi yhtiökokouksessa saatetaan pohtia, tehdäkö taloon putkiremontti tai hankkiako yhteishankintana laajakaistainen internet, ja sitten päättää asiasta. Tämä opas on kirjoitettu tueksi yhtiön päätöksentekotilanteisiin. Siinä kerrotaan, mitä päätöksiä tehtäessä tulee kulloinkin muistaa ja kuka päätöksentekoon voi osallistua. Huomio on kohdistettu tavallisimpiin asunto-osakeyhtiöissä eteen tuleviin päätöksiin, joista tulee myös eniten kyselyjä kiinteistöalan liittojen lakineuvontaan. Oppaassa käydään myös pääpiirteissään läpi kokouskäytäntö yhtiökokouksessa ja hallituksen kokouksessa. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta Selkeä, asiantunteva ja perusteellinen pykäläkommentaari asuinhuoneiston vuokrausta käsittelevästä laista. Uudistetussa ja ajantasaistetussa teoksessa käydään läpi myös turvaamistoimet, häädön täytäntöönpano ja oikeudenkäyntimenettely huoneenvuokra-asioissa. Teosta täydentää runsas oikeustapausaineisto. 18 5 2011 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys