ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 19. PÄIVÄNÄ TAMMIKUU- TA 2012 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA Dnro 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: Lohjan kaupungin 1. kaupunginosan Anttilan korttelia 42. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Lohjan kaupungin 1. kaupunginosan Anttilan kortteli 42. Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen ja kaavoitusohjelman hyväksymisen yhteydessä. Asemakaavan muutos on laadittu Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen maankäytössä: - ympäristölautakunta 06.03.2008 56 (kaavoituskatsaus 2008) - ympäristölautakunta 06.03.2008 57 (kaavoitusohjelma 2008-2010) - ympäristölautakunta 18.12.2008 240 (OAS) - ympäristölautakunta 04.06.2009 100 (asemakaavan muutosluonnos) - kehittämis- ja elinkeinojaosto 07.12.2009 99 (k 42 tonttien myyminen) - kehittämis- ja elinkeinojaosto 08.03.2010 25 (k 42 tonttien myyminen) - kehittämis- ja elinkeinojaosto 14.06.2010 45 (k 42 tonttien myyminen) - kaupunginhallitus 21.06.2010 222 (k 42 tonttien myyminen) - kehittämis- ja elinkeinojaosto 20.12.2010 86 (k 42 tonttien myyminen) - kehittämis- ja elinkeinojaosto 11.04.2011 27 (k 42 tonttien myyminen) - ympäristölautakunta 14.04.2011 (asemakaavan muutosehdotus) - kaupunginhallitus 18.04.2011 159 - kehittämis- ja elinkeinojaosto 17.10.2011 75 (k 42 tonttien myyminen) - ympäristölautakunta 19.01.2012 8 (asemakaavan muutosehdotus) - kaupunginhallitus 30.1.2012 25 - ympäristölautakunta 16.2.2012 23 - kaupunginhallitus 27.2.2012 Ympäristölautakunta päätti (18.12.2008 240) varata osallisille (MRL 62 ja 63 ) mahdollisuuden mielipiteiden esittämiseen asettamalla Anttilan kaupunginosan keskustakorttelien 42, 47 ja 53 asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville (MRA 30 :n mukaisesti). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin MRA 30 :n mukaisesti nähtäville 15.01.-16.02.2009 väliseksi ajaksi kaupunkisuunnittelukeskuksen ilmoitustaululle ja kaupungin internet-sivuille. Kuulutus laitettiin kaupungin viralliselle ilmoitustaululle, paikallislehtiin ja kaupungin internetsivuille sekä osallisille ilmoitettiin nähtäville asettamisesta kirjeitse. 1/32
Kaavaprosessin vaiheet, ks. kohta 2.1. Kaavan laatija: kaavoitusjohtaja Heikki Rouvinen heikki.rouvinen@lohja.fi puh. 050-567 5910 vs. kaupunginarkkitehti Miia Ajo arkkitehti SAFA miia.ajo@lohja.fi (luonnos- ja I ehdotusvaihe) 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Lohjan ydinkeskustassa, harjumaiseman ja kaupallisen keskustan välisellä vyöhykkeellä. Suunnittelualue käsittää Anttilan 1. kaupunginosan korttelin 42. Lisäksi suunnittelualueeseen kuuluu myös katualuetta. Suunnittelualue sijaitsee keskeisesti sekä kaupunkirakenteellisesti että maisemallisesti; Vuorisenkatu toimii yhtenä keskustan sisääntuloteistä. Pohjoisessa aluetta rajaa Nyyrikinkatu, idässä Karjalohjankatu, lännessä Koulukatu/ Vuorisenkatu ja etelässä Kullervonkatu. Kaavan rajaus on supistunut luonnosvaiheen jälkeen käsittämään ainoastaan korttelin 42 (luonnosvaiheessa kaavamuutos koski kortteleita 42, 47 ja 53). Rajaus voi tarkentua suunnitteluprosessin aikana. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Anttilan 1. kaupunginosan korttelin 42 (ns. Sokoksen hiekkaparkin) asemakaavan muutoksen tarkoituksena on eheyttää kaupunkirakennetta rakentamisen painopisteen ollessa asuin-, myymälä- ja liiketilarakentamisessa sekä tehdä mahdolliseksi kerrosluvun ja rakennusoikeuden kasvattaminen osana keskustan maankäytön kehittämistä. 2/32
1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT...1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista... 4 2 TIIVISTELMÄ...5 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 5 2.2 Asemakaava... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 6 3 LÄHTÖKOHDAT...7 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 7 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 7 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 7 3.1.4 Maanomistus... 9 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Kaava- aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 9 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET...12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 12 4.3.1 Osalliset... 12 4.3.2 Vireille tulo... 12 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely... 13 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 13 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 13 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 13 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen... 15 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 16 4.5.1 Vaihtoehtojen kuvaus ja vertailu... 17 4.5.2 Valitun vaihtoehdon perustelut... 18 4.5.3 Asemakaavaratkaisun perusteet ja yhteenveto... 19 4.5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 20 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS...24 5.1 Kaavan rakenne... 24 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 24 5.3 Aluevaraukset... 25 5.3.1 Korttelialueet... 25 5.3.2 Muut alueet... 26 5.4 Kaavan vaikutukset... 27 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 29 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 30 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 30 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 30 5.7 Nimistö... 31 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...32 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 32 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 32 3/32
1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Sijaintikartta 2. Ote Uudenmaan maakuntakaavasta (08.11.2006) 3. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 4. Maanomistajaluettelo 5. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (18.12.2008) 6. Alustavia perspektiivinäkymiä alueelta 29.4.2009 (Arkkitehtitoimisto Järvinen & Kuorelahti Oy) 7. Vihersuunnitelma 12.12.2008 (VSU arkkitehtuuri- ja vihersuunnittelu oy) 8a-b. Lohjan keskustan osayleiskaavaluonnosvaihtoehdot 31.12.2001 (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy) 9. Vastineet OAS-vaiheessa saatuihin mielipiteisiin (04.06.2009) 10. Ote taajamaosayleiskaavaluonnoksesta (10.5.2010) 11. Ote keskustan osayleiskaavaluonnoksesta (29.11.2010) 12. Vastineet luonnosvaiheessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin (14.04.2011) 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 13. Lohjan keskustan rakennusinventointi 2007 (Katariina Ockenström 27.2.2008) 14. Lohjan rakennetun ympäristön inventointiluettelo (31.3.2007) 15. Pohjatutkimukset ja alustava perustamistapalausunto Maanalainen pysäköintitila, korttelit 42 JA 53 (Geotek Oy/ A. Vuori, 25.04.2007 rev. A 02.05.2007) 16. Kilpailuohjelma/ Lohjan keskustakorttelien 42 ja 53 asemakaavallinen ideakilpailu 18.6.2007-31.10.2007 17. Arvostelupöytäkirja 01.02.2008/ Lohjan keskustakorttelien 42 ja 53 asemakaavallinen ideakilpailu 18. kilpailusivusto: http://www.lohja.fi/ksk/keskustakilpailu/index.htm 19. Lohjan keskustan kaupallinen selvitys (Tuomas Santasalo Ky 2006) 20. Lohjan keskustan pysäköintiselvitys (SITO/ Seppo Karppinen 2006) 21. Lohjan keskusta Korttelien 42 ja 53 ideasuunnitelma 24.11.1998 (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, LT-Konsultit Oy) 22. Taajamaosayleiskaavan tavoitteet (14.4.2008) 23. Keskustan osayleiskaava/ Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 15.12.2008 24. Lohjan vihreä selkäranka (Elina Tirkkonen 22.8.2007) 25. Espoo-Lohja-taajamaliikenneradan asemavaihtoehdot Lohjalla/ Maankäyttötarkastelut (6.10.2008, tark. 10.11.2008) 26. Lohjan keskustan kehittämisen visio 2010 (8.1.2003) 27. Lohjan kaupungin maankäytön kehityskuva 2025 (9.2.2004) 28. Tontinluovutuksen tarjouspyyntömateriaali (24.05.2010) 29. Taajamaosayleiskaavaluonnos (10.5.2010) 30. Keskustan osayleiskaavaluonnos (29.11.2010) 31. Keskustan liikenneselvitys (kevät 2011/ Trafix Oy) 4/32
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Ympäristölautakunta päätti (18.12.2008 240) varata osallisille (MRL 62 ja 63 ) mahdollisuuden mielipiteiden esittämiseen asettamalla Anttilan kaupunginosan keskustakorttelien 42, 47 ja 53 asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville (MRA 30 :n mukaisesti). Ympäristölautakunta päätti (04.06.2009 100) hyväksyä osaltaan erillisen liitteen (04.06.2009) mukaiset esitetyt vastineet sekä hyväksyä Anttilan 1. kaupunginosan kortteleita 42, 47 ja 53 sekä niihin liittyviä virkistysja katualueita koskevan 04.06.2009 päivätyn asemakaavan muutosluonnoksen sekä päätti asettaa asemakaavan muutosluonnoksen alustavasti nähtäville lausuntojen pyytämistä ja osallisten mielipiteiden esittämistä varten. Ympäristölautakunta hyväksyi 14.04.2011 asemakaavan muutosehdotuksen ja asetti sen julkisesti nähtäville MRA 27 :n mukaisesti. Kaavamuutosehdotuksesta järjestettiin tontinluovutuskilpailu. Yksi tarjouksista ei ollut tarjouspyynnön mukainen, yksi muutti tarjouspyynnön mukaista perusratkaisua ja yksi katsottiin hintatarjoukseltaan liian alhaiseksi (KEJ 17.10.2011 75). Tuloksen perusteella päätettiin, että Asemakaavatyötä jatketaan väljentäen määräyksiä lainvoimaiseen asemakaavaan saakka, jonka jälkeen järjestetään uusi tarjouskilpailu. Järjestyksessään toinen kaavamuutosehdotus ympäristölautakunnassa 19.01.2012. Kaupunginhallitus päätti 30.1.2012 palauttaa asian ympäristölautakunnalle valmisteltavaksi. Ympäristölautakunta päätti 16.2.2011 esittää asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallitukselle hyväksyttäväksi sekä asetettavaksi uudelleen julkisesti nähtäville. 2.2 Asemakaava Kaavamuutosalueen pääasiallinen käyttötarkoitus on keskustamainen asuminen, jota on täydennetty myymälä- ja liiketiloilla. Kaavamuutokseen kuuluu myös katualuetta. Kaavamuutoksen pohjana on yleisen ideakilpailun voittanut suunnitelma Viilto. Asemakaavan muutosehdotuksessa korttelia 42 esitetään voimassaolevan asemakaavan mukaisesti asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Merkittävimmät muutokset ko. korttelissa voimassa olevaan asemakaavaan nähden ovat kerroslukujen, rakennusoikeuden ja liiketilojen lisääminen ja rakennusten suuntaaminen. Kaavamuutos yhdistää avoimen korttelirakenteen ja olemassa olevien rakennusten suuntaukset luoden keskustan kaduille päätenäkymiä sekä erilaisia katu- ja aukiotiloja. Asuinlamellien kattokerroksiin asetetut pienta- 5/32
lomaiset asuntomassat on suunnattu järvelle, harjulle ja kirkolle. Pysäköinti on mahdollista sijoittaa pihakannen alle kahteen tasoon, kun taas liiketilat sekä asuntojen yhteistilat ja varastot sijaitsevat maantasokerroksessa. Pysäköinti on mahdollista toteuttaa myös auton säilytyspaikan rakennusalalle pysäkointilaitokseen. Korttelialueelle sijoittuvien liiketilojen huolto tapahtuu joko Karjalohjankadulta tai kadulta korttelin ulkokehältä. Alue on toteutettavissa vaiheittain. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alueelle on määrä järjestää tontinluovutuskilpailu. Alue on kaupungin omistuksessa Alueelle on tarkoitus toteuttaa pääosin omistusasuntoja sekä katutasoon myymälä- ja/ tai liiketiloja. Alueen toteuttaminen on mahdollista, kun kaava on saanut lainvoiman ja rakennuslupa on myönnetty. Asemakaavan toteuttaminen riippuu maanomistajista. 6/32
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalueen laajuus on noin 9 500 m2. Alue muodostuu rakentamattomasta korttelista. Kaavamuutosalueeseen kuuluu myös katualuetta. Korttelirakenne on vajaakäytössä ottaen huomioon sen keskeisen sijainnin kaupunkirakenteessa. Suurin osa alueesta on nykyisin pysäköintikäytössä. Kaavamuutosalue kuuluu vireillä olevien keskustan osayleiskaavan ja taajamaosayleiskaavan kaava-alueeseen. Asemakaavanmuutos on linjassa edellä mainittujen, vireillä olevien yleiskaavatöiden kanssa. 3.1.2 Luonnonympäristö Valtaosa kaavamuutosalueesta on ihmisen muokkaamaa ympäristöä; hiekkakenttää, asvalttia ja nurmea. Alueen korkeusasema laskee harjunreunasta alas Nyyrikinkatua kohti siirryttäessä noin 2,5-3 metriä. Alue sijaitsee osin vedenhankinnan kannalta tärkeällä pohjavesivyöhykkeellä. Pohjavedenpinnan korkeusasemaksi Nyyrikinkadun kohdalla on 29.7.1993 mitattu +55,23m. Vuonna 2007 on havainnoitu kahdesta pohjavesiputkesta lähellä Nyyrikinkatua pohjavesipinnan tason vaihtelevan välillä +54.7...+55.0 N60. Maanpinta viettää pääosin loivasti länsiluoteeseen Nyyrikinkatua kohti. Korttelin eteläosasta maanpinta alkaa nousta jyrkemmin kaakkoa kohti harjun reunaa ylöspäin. Maanpinnan korkeusasema vaihtelee korttelin 42 alueella tasovälillä noin +62...+64.5. Kallionpinnan taso vaihtelee vastaavasti korttelin 42 alueella tasovälillä +45...+55. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Asemakaavan muutosalueella ei ole asukkaita. Alue sijaitsee ydinkeskustassa. Yhdyskuntarakenne Korttelirakenne on vajaakäytössä ottaen huomioon sen keskeisen sijainnin kaupunkirakenteessa. Muutosaluetta ympäröivät etelässä harju ja Harjula, lännessä kauppakeskus Lohjantähti, Vuorisenkadun ja Koulukadun asuinkerrostalot (As Oy 7/32
Lohjan Harjurinne, As Oy Kullervonrinne), pohjoisessa As Oy Kalevatalo ja Suur-Seudun Osuuskauppa SSO:n Sokos-tavaratalo sekä idässä ja kaakossa Lohjan Helluntailähetys ry:n toimitilat, As Oy Nyyrikinkatu 11-17:n asuinkerrostalot ja Karjalohjankadun omakotitalot (suojelumerkintä sr). Kaupunkikuva Kortteli 42 on rakentamaton. Kaavamuutosalueen välitön lähiympäristö on Lohjalle tyypillisesti eri vaiheissa rakentunutta kaupunkikorttelialuetta, jossa on eri ikäisiä, eri korkuisia ja eri materiaaleista rakennettuja, kaupunkimaisia asuin- ja liikerakennuksia. Ympäröivän rakennuskannan kerrosluku vaihtelee voimassaolevissa asemakaavoissa välillä II-IV. Kaavamuutos tukeutuu olemassa olevien rakennusten suuntauksiin, näkymä-akseleihin ja katujen päätenäkymiin. Lähiympäristön kaavatilanne ja suunnitelmat, ks. kohta. 3.2.1. Asuminen Alue on nykyisin asumatonta, mutta sille on mahdollista toteuttaa eri väestöryhmien keskustamaista elinkaariasumista. Palvelut Alue tukeutuu keskustan julkisiin ja kaupallisiin palveluihin. Pääosin Nyyrikinkadun varteen on kaavamuutoksessa osoitettu myymälä- ja liiketiloja, jotka palvelevat parhaiten erikoiskauppaa. Työpaikat, elinkeinotoiminta Alueella ei ole nykyisin työpaikkoja. Alue sijaitsee ydinkeskustassa. Virkistys Alue on mahdollista kytkeä harjun virkistysalueisiin. Liikenne Kaavamuutosalue sijaitsee ydinkeskustassa Koulukadun varrella. Koulukatu/ Vuorisenkatu toimii yhtenä Lohjan keskustan sisääntuloteistä. Ajoneuvoliikenteen osalta keskeistä on liikkumisympäristön turvallisuus ja ilme sekä liikennejärjestelyjen johdonmukaisuus ja selkeys. Rakennettu kulttuuriympäristö Kortteli 42 on rakentamaton. Tekninen huolto Kaava-alue on liitetty yhdyskuntateknisen huollon verkostoon. Kortteli liitetään vesihuoltoverkostoon. Sähköverkko rakennetaan pääsääntöisesti katualueille maakaapeleina. Alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat tulee sijoittaa maantasoon tai pihakannen alle siten, että ne ovat helposti saavutettavissa. Lohjan Energiahuolto Oy Loher tulee tarjoamaan liittymismahdollisuutta kaukolämpöön. Tietoliikenneverkkojen toteuttaminen ei rajoita alueen suunnittelua. 8/32
Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Alue sijaitsee osin vedenhankinnan kannalta tärkeällä pohjavesivyöhykkeellä. Pohjavedenpinnan korkeusasemaksi Nyyrikinkadun kohdalla on 29.7.1993 mitattu +55,23m. Vuonna 2007 on havainnoitu kahdesta pohjavesiputkesta lähellä Nyyrikinkatua pohjavesipinnan tason vaihtelevan välillä +54.7...+55.0 N60. Sijainti kaupungin ydinkeskustassa asettaa vaatimuksia ääneneristystasolle sekä melun ja pölyn käsittelylle. 3.1.4 Maanomistus Kaavamuutosalue on kokonaisuudessaan kaupungin omistuksessa. Kilpailualuetta ympäröivät kadut ovat Lohjan kaupungin omistuksessa ja ylläpitämiä. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava- aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Ympäristöministeriö on 8.11.2006 vahvistanut Uudenmaan maakuntakaavan, jossa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Yleiskaava, osayleiskaava Alueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa. Kortteli 42 kuuluu vireillä olevien keskustan osayleiskaavan ja taajamaosayleiskaavan kaavaalueeseen. Taajamaosayleiskaava Taajamaosayleiskaavaehdotus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 28.11.2011. Keskustan osayleiskaava Keskustan osayleiskaavaluonnos hyväksyttiin 29.11.2010. Luonnoksessa kortteliin 42 on esitetty käyttötarkoitukseksi asuin-, liike- ja toimistorakennusten aluetta (KA). Kerrosluvuksi on esitetty kuutta (VI). Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa asemakaava, jossa käyttötarkoitus on osoitettu merkinnällä AK-3. Kortteli 42 on asuinkerrostalojen korttelialuetta. Voimassaolevassa asemakaavassa rakennusoikeuksia ei ole ilmoitettu lukuina, vaan ne on korvattu tehokkuusluvuilla (korttelissa 42 tehokkuusluku e=0,60). Likiarvoinen rakennusoikeus korttelin 42 voimassaolevassa asemakaavassa on vastaavasti noin 3557 k-m2. Korttelissa 42 maksimikerrosluku on nykyisin III kerrosta. Voimassa oleva kaava on saanut lainvoiman ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa. 9/32
AK-3 Asuinkerrostalojen korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue, jolla 10 % kokonaiskerrosalasta saa rakentaa liiketilaksi. Rakennusten eri sivuilla tulee räystäslistan olla samalla korkeudella ja rakennusten värin valkoisen tai vaalean. Tonttia ei saa aidata toista tonttia vastaan muuta kuin rakennustarkastajan luvalla. Lasten ja aikuisten käytössä olevaa vapaa-alaa tontilla on osoitettava vähintään 0,5 m² huoneistoalan 1 m² kohti. Autopaikkoja on tonttia varten osoitettava 1 autopaikka/55 m² asuntohuoneistoalaa, 1 autopaikka/20 m² myymälähuoneistoalaa ja 1 autopaikka/40 m² toimistohuoneistoalaa kohti. Autopaikkoja saa sijoittaa pihoille, kellareihin ja maan alle. Rakentamattomat tontinosat joita ei käytetä kulkuteinä tai pysäköintiin on istutettava. Puita saa kaataa vain rakennustarkastajan luvalla. Rakennusjärjestys Lohjan kaupungin rakennusjärjestys on ollut voimassa 01.05.2011 lähtien. Tonttijako ja -rekisteri Alue kuuluu tonttirekisteriin. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen mukainen ja vastaa olosuhteita 23.11.2009. Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoja. Suojelupäätökset Alueella ei ole suojelupäätöksiä. Muut aluetta koskevat päätökset, suunnitelmat ja ohjelmat Lohjan arkkitehtuuripoliittinen ohjelma on valmistunut ja se on hyväksytty kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaostossa 08.06.2009 51. Kaavamuutosalueelle on laadittu vihersuunnitelma mittakaavaan 1:200. Suunnitelmassa on tutkittu korttelialueen pihan käsittelyä ja erityisesti vaativaan kansirakenne-viherrakentaminen -yhtälöön on kiinnitetty huomiota (VSU arkkitehtuuri- ja vihersuunnittelu oy 12.12.2008). Lähiympäristön kaavatilanne ja suunnitelmat Kortteli 42 kuuluu vireillä olevien keskustan osayleiskaavan ja taajamaosayleiskaavan kaava-alueeseen. Kaavamuutosalueen pohjoispuolisessa korttelissa 36, Nyyrikinkadun varrella, on vireillä asemakaavan muutos. Korttelia 36 on tarkoitus täydennysrakentaa; tavoitteena on kehittää merkittävästi korttelin tehokkuutta ja yleistä kaupunkikuvaa. Korttelin 36 kaavamuutosluonnos on ollut nähtävillä 28.01.-11.02.2008 välisenä aikana. Kaavamuutosalueen pohjoispuolisen korttelin 43 nykyinen rakennuskanta on rakentunut pääosin 1960-luvulta lähtien. Tontilla 15 on Sokostavaratalo pysäköintikenttineen ja viereisellä tontilla 16 huoltoasema. Nykyisin korttelin 42 hiekkakentällä toimiva paikoitus tullaan siirtämään SSO:n tontille kortteliin 43. Kyseisillä tonteilla on muutospaineita, ja nykytilanne tullee muuttumaan. 10/32
Selvitykset, inventoinnit Alueen perustamisolosuhteista on teetetty selvitys, ks. Pohjatutkimukset ja alustava perustamistapalausunto - Maanalainen pysäköintitila, korttelit 42 JA 53 (Geotek Oy/ A. Vuori, 25.04.2007 rev. A 02.05.2007). Taajamaosayleiskaavatyöhön liittyen on laadittu Espoo-Lohjataajamaliikenneradan asemavaihtoehtojen maankäyttötarkastelut (6.10.2008, tark. 10.11.2008). Lohjan keskusta-alueesta on laadittu kaupallinen selvitys (Lohja keskustan kaupallinen selvitys/ Tuomas Santasalo Ky 2006). Lohjan keskusta-alueesta on laadittu pysäköintiselvitys (Lohjan keskustan pysäköintiselvitys/ SITO/ Seppo Karppinen 2006). Lähiympäristöä on tarkoitus kehittää myös paikoitusjärjestelyiden osalta; keskustan pysäköintiselvityksessä 2006 on tutkittu yhtenä paikoituslaitoksen sijoitusvaihtoehtona Sokoksen korttelia 43. Mikäli kortteli 42 otetaan asuinkäyttöön, tulisi sen noin 130 autopaikkaa sijoittaa Sokoksen kortteliin tutkittavaan pysäköintilaitokseen. Keskustan liikenneselvitys on valmistunut kesällä 2011, kaavatyö on linjassa selvitystyön tuloksien kanssa. Alueen erilaisia ratkaisumalleja on tutkittu vuonna 1998 korttelien 42 ja 53 osalta ideasuunnitelmatasolla (Lohjan keskusta Korttelien 42 ja 53 ideasuunnitelma 24.11.1998/ Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, LT- Konsultit Oy). 11/32
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavamuutos on tarpeen kaupunkirakenteen eheyttämiseksi, kaupunkikuvan kohentamiseksi ja rakennusoikeuden kasvattamiseksi osana keskustan maankäytön tehostamista. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen ja kaavoitusohjelman hyväksymisen yhteydessä sekä erillisellä kuulutuksella. - ympäristölautakunta 06.03.2008 56 (kaavoituskatsaus 2008) - ympäristölautakunta 06.03.2008 57 (kaavoitusohjelma 2008-2010) - kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaosto 10.03.2008 23 (kaavoituskatsaus 2008) - kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaosto 10.03.2008 24 (kaavoitusohjelma 2008-2010) - ympäristölautakunta 18.12.2008 240 (OAS) Ympäristölautakunta päätti (18.12.2008 240) varata osallisille (MRL 62 ja 63 ) mahdollisuuden mielipiteiden esittämiseen asettamalla Anttilan kaupunginosan keskustakorttelien 42, 47 ja 53 asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville (MRA 30 :n mukaisesti). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin MRA 30 :n mukaisesti alustavasti nähtäville 15.01.-16.02.2009 väliseksi ajaksi kaupunkisuunnittelukeskuksen ilmoitustaululle ja kaupungin internet-sivuille. Kuulutus laitettiin kaupungin viralliselle ilmoitustaululle, paikallislehtiin ja kaupungin internetsivuille sekä osallisille ilmoitettiin nähtäville asettamisesta kirjeitse. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osalliset on esitetty maanomistajaluettelossa (liite 4) ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (liite 5). 4.3.2 Vireille tulo Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu muutosalueen asukkaille viikolla 03/ 2009 kirjeitse ja kaikille osallisille kuulutuksin viikolla 03/ 2009. Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu myös Lohjan kaavoituskatsauksen yhteydessä. 12/32
4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Osallistuminen ja vuorovaikutus on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (liite 5). Kilpailua käsiteltiin paikallisessa sanomalehdessä Länsi-Uusimaassa useampaan otteeseen sekä artikkelien että mielipidekirjoitusten muodossa, mm. 15.6.2007, 12.11.2007, 13.11.2007, 13.02.2008, 19.02.2008 ja 03.03.2008. Lisäksi alueen suunnittelua käsiteltiin mm. YLE:n paikallisuutisissa tv:ssä, Turun Sanomissa, Rakennuslehdessä ja ruotsinkielisessä mediassa (Yle Nyheter). Asemakaavamuutosluonnoksesta pyydettiin lausunnot seuraavilta tahoilta: - kunnallistekniikka, ympäristö, terveysvalvonta, museo, liikuntakeskus, sivistystoimi, perusturva, rakennusvalvonta, kiinteistötoimi - Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos - Uudenmaan ELY-keskus, Museovirasto - Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo, Uudenmaan liitto, Lohjan helluntailähetys ry - Lohjan energiahuolto Oy LOHER - Fortum Sähkönsiirto Oy - DNA Palvelut Länsi-Uusimaa Luonnoksesta saatiin yksi mielipide ja kymmenen lausuntoa. Uudenmaan liitto ilmoitti, että he eivät anna lausuntoa kaavaluonnoksesta. Ensimmäisestä ehdotuksesta saatiin kaksi lausuntoa ja kaksi mielipidettä. Asemakaavan muutosehdotuksesta pyydetään pelastuslaitoksen ja rakennusvalvonnan lausunnot sekä Länsi-Uudenmaan maakuntamuseon, Lohjan museon ja Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunnot. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaavamuutoksesta ei ole tarpeen järjestää viranomaisneuvottelua. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Kaavamuutos vastaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden periaatteita. Muutos kehittää keskusta-aluetta monipuolisena palvelujen, asumisen ja työpaikkojen alueena. Kaavamuutoksen suhdetta valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin on tarkasteltu tämän selostuksen kohdassa 5.4. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Maakuntakaava Ympäristöministeriö on 8.11.2006 vahvistanut Uudenmaan maakuntakaavan, jossa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Kaavamuutos ei ole ristiriidassa maakuntakaavan kanssa. 13/32
Yleiskaava Asemakaavan muutosalue kuuluu vireillä olevien keskustan osayleiskaavan ja taajamaosayleiskaavan kaava-alueeseen. Keskustan osayleiskaava Päivitetyn OAS:in (15.12.2008) mukaan - - Ydinkeskustassa pyritään tehostamaan maankäyttöä ja luomaan hyvät puitteet keskustan kehittymiselle pitkälle tulevaisuuteen- - Keskustan osayleiskaavaluonnoksessa alue on merkitty KA VI (Asuin-, liike- ja toimistorakennusten alue). Kadunvarsirakennusten ensimmäinen kerros on varattava pääosin myymälä- ja asiakaspalvelutiloiksi. Autopaikkoja on varattava vähintään 1 ap/100 k-m². Taajamaosayleiskaava Vireillä olevan taajamaosayleiskaavan tavoiteasettelussa keskustaajaman tavoitteiksi asetettiin (kehittämis- ja elinkeinojaosto 14.4.2008) mm. seuraavaa: Kehitetään keskustaajamaa keskusta-asumisen alueena, jonka vetovoimaisuus perustuu järven läheisyyteen ja hyvin saavutettavissa oleviin monipuolisiin palveluihin. Tuetaan asuntojakaumalla tasapainoisen ikärakenteen ja elinkaariasumisen edellytyksiä. Rajataan keskustatoimintojen alue siten, että alueesta on mahdollisuus kehittää vetovoimainen kävelyetäisyyksiin perustuva alue, jossa kaupunkielämällä ja erikoiskaupalla on hyvät kehittymismahdollisuudet. Taajamaosayleiskaavatyöhön liittyen on laadittu Espoo-Lohjataajamaliikenneradan asemavaihtoehtojen maankäyttötarkastelut (6.10.2008, tark. 10.11.2008). Ks. kohta 2.1. Kaavamuutosalue sijoittuu alle 1 km etäisyydelle Väinämöisenkadun asemavaihtoehdosta. Taajamaosayleiskaavaluonnoksessa alue on merkitty C1 (keskustatoimintojen alue). Alue on tarkoitettu kaupunkikeskustan toiminnoille, kuten asumiseen, hallinto-, toimisto-, palvelu- ja myymälätiloille sekä keskustaan liittyville viheralueille. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on osoitettava kaupunkikuvaa eheyttävä kerrosalan lisäys sekä varmistettava toimivat kevyen liikenteen yhteydet ja joukkoliikenteen saavutettavuus Muut tavoitteet Kaavamuutoksella pyritään vetovoimaiseen keskusta-asumiseen, joka hyödyntää sijaintinsa tarjoamat mahdollisuudet. Rakentamisen painopiste on asumisessa täydennettynä myymälä- ja liiketilarakentamisella. Keskustan kaupallisen selvityksen (Tuomas Santasalo Ky 2006) mukaan Lohjan keskustasta puuttuu erityisesti erikoisliikkeille soveltuvia liiketiloja. Kaavamuutoksessa on pääosin Nyyrikinkadun varteen osoitettu myymälä- ja liiketiloja, jotka palvelevat parhaiten erikoiskauppaa. Kaavamuutoksella pyritään ensisijaisesti mahdollistamaan korttelin täydennysrakentaminen tavalla, joka tukee keskustan kehittämistavoitteita kunnioittaen Lohjan keskustan keskeisiä arkkitehtonisia linjauksia. Suunnitelman tavoitteena on täydennysrakentamisen keinoin eheyttää nykyi- 14/32
nen korttelirakenne ja ratkaista lisärakennusoikeuden myötä kortteliin sijoitettava pysäköintimahdollisuus. Suunnitelman tavoitteena on yhdistää keskustamainen asuminen ja katutason liiketilat. Kaavamuutos poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta mm. rakennusoikeuden, kerrosluvun ja rakennusalojen osalta. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Alue sijaitsee vedenhankinnan kannalta tärkeällä pohjavesivyöhykkeellä. Kallionpinnan taso vaihtelee korttelin 42 alueella tasovälillä +45...+55. Korttelin 42 alueelle rakennettaessa voidaan tehdä maanalaisia kerroksia. Ehdotonta rajoitusta ei kellarikerrosten syvyydestä anneta, mutta pohjaveden takia ei alimpia lattioita suositella rakennettavan tason +57 alapuolelle. Muutosalueen sijainti ydinkeskustassa asettaa haasteita rakennusten kaupunkikuvalliselle ilmeelle sekä asuntojen suunnittelulle mm. meluntorjunnan ja avautuvien näkymien suhteen. Alueesta pyritään muodostamaan kokonaisuus, jossa yhdistyvät korkea arkkitehtuurin laatu, keskeinen kaupunkirakenteellinen sijainti, kaupunkikuvalliset arvot ja harjuympäristön vehreys. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheen mielipiteissä tuotiin esiin uuden jakelumuuntamon tarve, kritisoitiin voittaneen kilpailuehdotuksen Viillon arkkitehtonisia ratkaisuja sekä kritisoitiin nykyiseen asemakaavaan pohjautuvia liikenneratkaisuja. Ympäristölautakunta päätti (04.06.2009 100) hyväksyä osaltaan erillisen liitteen (päivätty 04.06.2009) mukaiset esitetyt vastineet mielipiteisiin. Luonnosvaiheen mielipiteessä ja lausunnoissa tuotiin esiin mm. asuntojen melu- ja pölysuojaustarve, alueen osittaisen pohjavesialueella sijainnin vaikutukset, torin sisällyttäminen korttelialueeseen, katujen rajaus ja luonne sekä uudisrakennusten ulkonäön tarkemman kuvailun tarve. Ensimmäisen ehdotusvaiheen mielipiteessä ja lausunnoissa tuotiin esiin mm. asuntojen melu- ja pölysuojaustarve, pohjavesimerkinnän tarve, kaupunkikuvallinen soveltuvuus, rakennusmassojen korkeus sekä uudisrakennusten ulkonäön tarkemman kuvailun tarve. Kaavamääräyksiä on täydennetty melu-, pöly- ja pohjavesisuojauksen osalta. Kerrosluku noudattaa pääosin keskustan osayleiskaavaluonnoksen sisältöä. Uudisrakennuksien ulkonäköä on mahdollista kuvailla tarkemmin asemakaavaa täydentävissä rakentamistapaohjeissa. Ympäristölautakunta hyväksyi 14.04.2011 asemakaavan muutosehdotuksen. Kaavamuutosehdotuksesta järjestettiin tontinluovutuskilpailu. Tuloksen perusteella päätettiin, jatkaa asemakaavatyötä väljentäen määräyksiä lainvoimaiseen asemakaavaan saakka. Järjestyksessään toinen kaavamuutosehdotus ympäristölautakunnassa 19.01.2012. Asemakaavan laadulliset tavoitteet Asemakaavan muutoksella pyritään kohentamaan kaupunkikuvaa ja 15/32
lähiympäristön laatua sekä tiivistämään kaupunkirakennetta. Rakentamistavaltaan alueen tulee olla kaupunkimainen, tehokkaasti rakennettu kokonaisuus, jossa on panostettu erityisesti asumisviihtyvyyteen ja viheralueisiin. Ratkaisulla pyritään luomaan hyvää kaupunkiympäristöä pitkälle tulevaisuuteen. Alueesta pyritään saamaan teknisesti ja taloudellisesti toteuttamiskelpoinen kokonaisuus, joka kestää aikaa sekä teknisten, toiminnallisten että kaupunkikuvallisten ominaisuuksiensa osalta. Alueesta pyritään muodostamaan kokonaisuus, jossa yhdistyvät korkea arkkitehtuurin laatu, keskeinen kaupunkirakenteellinen sijainti, kaupunkikuvalliset arvot ja harjuympäristön vehreys. Syksyllä 2010 järjestetyn tontinluovutuskilpailun jälkeen tutkittiin mahdollisuutta huoltaa liike- ja myymälätilat myös katualueelta. Huollon salliminen katualueilta mahdollistaa pihakannen toteuttamisen eteläosastaan yhtenevästi olemassa olevien maaston korkojen kanssa (Kullervonkatu). Rakennusaloja, eri käyttötarkoitusten rakennusoikeutta ja asuntojen paikoitusnormia tarkistettiin. Vuonna 2011 järjestetyn tontinluovutuskilpailun jälkeen on tutkittu mahdollisuutta myös maanpäälliseen paikoitukseen. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alueen erilaisia ratkaisumalleja on tutkittu vuonna 1998 korttelien 42 ja 53 osalta ideasuunnitelmatasolla. Aiheesta on valmistunut yhteenveto 24.11.1998 (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy, LT-Konsultit Oy). Vuonna 2002 laadittiin keskustan osayleiskaavaluonnosvaihtoehdot (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy), jotka käsittivät asuntopainotteisen ja liikepainotteisen vaihtoehdon. Ko. vaihtoehdot ovat monilta osin mm. tehokkuustavoitteiden osalta - vanhentuneet, joten niitä ei aiota jatkotyöstää keskustan osayleiskaavaksi. Luonnokset ovat kuitenkin olleet apuna tarkempia suunnitelmia ja asemakaavoja laadittaessa ennen varsinaisen keskustan osayleiskaavan laatimisen käynnistämistä. Hanketta on arvioitu suhteessa laajempaan keskustakokonaisuuteen. Alueen suunnittelun vaihtoehtoja päätettiin tutkia yleisellä asemakaavallisella ideakilpailulla (maankäytön suunnittelun arkkitehtuurikilpailulla). Kilpailu järjestettiin aikavälillä 18.6.2007 31.10.2007. Määräaikaan mennessä saapuneita kilpailutöitä oli 59 kappaletta. Voittanutta kilpailuehdotusta on jatkosuunniteltu yhteistyössä Arkkitehtitoimisto Järvinen & Kuorelahti Oy:n arkkitehtien kanssa. (Ks. kohdat 1.6 ja 2.1.) Lohjan kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaosto hyväksyi Lohjan taajamaosayleiskaavan tavoitteet 14.4.2008. Tavoitteissa todetaan mm. seuraavaa: - -Rajataan keskustatoimintojen alue siten, että alueesta on mahdollisuus kehittää vetovoimainen kävelyetäisyyksiin perustuva alue, jossa kaupunkielämällä ja erikoiskaupalla on hyvät kehittymismahdollisuudet.- - Käytännössä tämä tarkoittaa keskustan alueella rakenteen eheyttämistä ja tiivistämistä korttelialueilla. Keskustan pienehköillä tonteilla tiivistäminen ja lisärakentaminen edellyttävät tehokkaita paikoitusratkaisuja. 16/32
4.5.1 Vaihtoehtojen kuvaus ja vertailu Aikavälillä 18.6.2007 31.10.2007 järjestettyyn yleiseen asemakaavalliseen ideakilpailuun (maankäytön suunnittelun arkkitehtuurikilpailuun) jätettiin määräaikaan mennessä 59 kilpailutyötä. Järjestetyssä asemakaavallisessa ideakilpailussa keskeinen kysymys oli uuden rakenteen liittyminen katutilaan. Parhaissa kilpailuehdotuksissa esitettiin hienovaraisia aukiotiloja liiketilojen liittämiseksi jalankulkijan mittakaavassa katutasoon. Kaupunkinäkymät kohti uutta kaupunkirakennetta sekä sieltä poispäin olivat keskeisiä arvostelukriteerejä. Kaupunkikuvallisesti merkittävin oli Nyyrikinkadun ja Koulukadun risteys, jonka ratkaisuissa esiintyi useita variaatioita. Parhaissa kilpailuehdotuksissa oli ratkaistu onnistuneesti myös luonnonmaiseman ja kaupunkirakenteen siirtymäkohta sekä luotu toimivaa uutta kaupunkia. Kaupungin toimivuus edellytti tasapainoa eri toimintojen - liikerakentamisen ja asumisen - välillä. Määräävimpänä arvostelukriteerinä käytettiin kaupunkikuvallista laatua. Keskeisiä kysymyksiä oli uuden alueen identiteetti suhteessa Lohjan nykyiseen kaupunkikuvaan. Palkintolautakunta piti suotavana, että uusi asuinkorttelisto hahmottui identiteetiltään sopivassa määrin itsenäisenä ja kaupunkikuvaa laadullisesti selvästi parantavana osa-alueena. Toisaalta liian voimakkaasti ympäristöstään erottuvia ratkaisuja vierastettiin, koska kyse oli kaupunkikuvaa eheyttävistä tavoitteista ja kilpailualuetta laajemmasta kokonaisuudesta. Kaikkien kilpailuehdotusten sanalliset arvioinnit ovat luettavissa kilpailun arvostelupöytäkirjasta (01.02.2008). Kilpailuehdotusten kuvallinen aineisto on arkistoitu, ja se on haluttaessa tutustuttavissa Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen maankäytössä (kaupungintalo Monkola, IV krs, Karstuntie 4, 08100 Lohja). Alueen suunnittelua jatkettiin palkintolautakunnan suosituksen mukaisesti voittaneen kilpailuehdotuksen pohjalta asemakaavaluonnokseksi. Jatkosuunnittelu on suoritettu yhteistyössä Arkkitehtitoimisto Järvinen & Kuorelahti Oy:n arkkitehtien kanssa. Luonnosvaiheen merkittävimmät muutokset kilpailuehdotukseen nähden ovat: - Kullervonkatu säilyy kevyenliikenteen väylänä - ajoyhteys korttelin 42 maanalaiseen pysäköintiin on Karjalohjankadulta Koulukadun/ Kullervonkadun sijaan - maanalainen pysäköinti rajoittuu korttelin 42 alueelle; pysäköinti on porrastettu kahteen eri tasoon kellareissa - liiketiloja on pienennetty (huolto pääosin pysäköintikellarin kautta) - Harjulan pysäköinti on maanpäällinen; ajo Harjulan paikoitukseen sekä Harjulan huoltoajo tapahtuu Karjalohjankadulta - Harjulan laajennuksen suuntausta on muutettu ja sen kokoa pienennetty. Kaavoitusprosessin aikana on tutkittu maanalaisen paikoituksen sijoittamista useampaan tasoon maan alle. Korttelin 42 alueelle rakennettaessa voidaan tehdä maanalaisia kerroksia. Ehdotonta rajoitusta ei kellariker- 17/32
rosten syvyydestä anneta, mutta pohjaveden takia ei alimpia lattioita suositella rakennettavan tason +57 alapuolelle. Vuonna 2011 järjestetyn tontinluovutuskilpailun jälkeen on tutkittu mahdollisuutta myös maanpäälliseen paikoitukseen. Kaavamuutosalueen suunnitelma vastaa kaupungin asettamiin keskustaajaman tavoitteisiin. 4.5.2 Valitun vaihtoehdon perustelut Kilpailun voittajaksi valittu kilpailuehdotus Viilto vastasi kokonaisuutena parhaiten annettuihin tavoitteisiin. Ratkaisu yhdistää avoimen korttelirakenteen ja olemassa olevien rakennusten suuntaukset luoden keskustan kaduille päätenäkymiä sekä erilaisia katu- ja aukiotiloja. Voittaneessa kilpailuehdotuksessa yhtenäinen maantasokerros myymäläja liiketiloineen muodostaa jalustan, jonka päälle pääosin nelikerroksiset asuinlamellit asettuvat vapaasti, ja pihakansi avaa pitkiä näkymiä harjumaisemaan. Yhdyskuntarakenne Toteutuessaan asemakaavan muutos mahdollistaa osaltaan keskustan asukasmäärän kasvamisen ja keskustan tiivistymisen. Rakennettu ympäristö Kaavanmuutos poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta mm. rakennusoikeuden, kerrosluvun, rakennusalojen ja suojelumerkintöjen osalta. Kaavamuutosalueen suunnitelma vastaa kaupungin asettamiin keskustaajaman tavoitteisiin. 18/32
Luonto ja maisema Alueella ei ole tiedossa luonnonsuojelulaissa mainittuja suojeltavia luontotyyppejä tai erityisesti suojeltavien lajien esiintymispaikkoja tai muitakaan arvokkaita luontokohteita. Alue sijaitsee osin vedenhankinnan kannalta tärkeällä pohjavesivyöhykkeellä. Liikenne ja tekninen huolto Kevyen liikenteen mielenkiintoisuuteen ja toimivuuteen on kiinnitetty erityishuomiota. Maantasossa on hienovaraisia poikkeamia katuverkon linjauksista. Näin on synnytetty korttelin katusivuille pieniä aukiotiloja, jotka asettuvat kaupunkikuvallisiin solmukohtiin ja toimivat liiketilojen miellyttävinä sisääntuloaukioina. Nyyrikintien puolella oleva aukio muodostaa visuaalisen päätteen myös Vihdinkadun suunnasta lähestyttäessä. Liikenneturvallisuussyistä alueelle ei saa tehdä ajoneuvoliittymää Koulukadulta eikä Nyyrikinkadulta. Kullervonkatu säilyy nykyisellään. Asemakaavan muutoksessa Karjalohjankatu on säilytetty nykyisen asemakaavan mukaisesti katualueena. Pysäköinti on mahdollista toteuttaa osin maanalaisena, osin rakennusten kellaritiloihin tai osin maanpäällisenä tai näiden yhdistelmänä. Korttelialueelle sijoittuvien liiketilojen huolto järjestetään sekä Karjalohjankadun kautta että tarvittaessa ympäröivältä katualueelta. Korttelin mahdolliselle kannelle toteutetaan vahvistettu pelastustie, jonne saa ajaa Kullervonkadulta. Kortteli on liitetty olemassa olevaan yhdyskuntateknisen huollon verkostoon. Lohjan keskustan pysäköintiselvityksessä 2006 todetaan, että korttelin 42 ottaminen asuinkäyttöön poistaa alueelta noin 130 autopaikkaa, jotka ovat pääasiassa palvelleet Sokoksen asiakkaita. Mikäli kortteli 42 otetaan asuinkäyttöön, tulisi sen noin 130 autopaikkaa sijoittaa Sokoksen kortteliin tutkittavaan pysäköintilaitokseen. Terveys ja turvallisuus Alueelle ei saa tehdä ajoneuvoliittymää Koulukadulta eikä Nyyrikinkadulta liikenneturvallisuussyistä. Korttelin paikoitukseen ajo tapahtuu pääosin korttelialueen ulkokehältä, Karjalohjankadulta. Näin pyritään välttämään kevyenliikenteen ja ajoneuvoliikenteen tarpeettomien kohtaamisten luomat riskit. Sosiaaliset ja kulttuurivaikutukset Ei oleellisia muutoksia nykyiseen tilanteeseen verrattuna. Asemakaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Ks. kohta 5.4. 4.5.3 Asemakaavaratkaisun perusteet ja yhteenveto Kaavamuutos yhdistää avoimen korttelirakenteen ja olemassa olevien ra- 19/32
kennusten suuntaukset luoden keskustan kaduille päätenäkymiä sekä erilaisia katu- ja aukiotiloja. Asuinlamellien kattokerroksiin asetetut pientalomaiset asuntomassat on suunnattu järvelle, harjulle ja kirkolle. Massojen väliin syntyy mittakaavaltaan ja näkymiltään vaihtelevia tilanteita. Asuinhuoneista avautuu pitkiä näkymiä eri suuntiin. Pihakansi avaa pitkiä näkymiä harjumaisemaan. Kaavamuutosalueen suunnitelma vastaa kaupungin asettamiin keskustaajaman ja keskustan osayleiskaavan tavoitteisiin. Yhdyskuntarakenne eheytyy ja keskusta tiivistyy. Voimassaolevan asemakaavan tehokkuuslukua (e=0,60) vastaava rakennusoikeus on noin 3557 k-m2. Rakennusoikeudeksi korttelisuunnitelman pohjalta muodostuu ehdotusvaiheessa yhteensä 9745 k-m2. Tästä pääosa on asuinrakentamista, lisäksi kortteliin osoitetaan myymälä- ja liiketiloja. 4.5.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Alueen suunnittelun vaihtoehtoja päätettiin kaupunginhallituksen (01.11.2004 384, 27.02.2006 46) ja kaupunginvaltuuston päätöksellä tutkia yleisellä asemakaavallisella ideakilpailulla (maankäytön suunnittelun arkkitehtuurikilpailulla). Kilpailu järjestettiin aikavälillä 18.6.2007 31.10.2007. Palkintolautakunnan nimesivät kaupunginhallituksen kehittämis- ja elinkeinojaosto sekä Suomen Arkkitehtiliitto SAFA. Palkintolautakuntaan kuuluivat kilpailun järjestäjän nimeäminä: kaupunginvaltuutettu, teknisen lautakunnan puheenjohtaja Jarmo Aho kaupunginvaltuutettu, ympäristölautakunnan puheenjohtaja Erkki Alhopuro kaupunginvaltuutettu, kehittämis- ja elinkeinojaoston puheenjohtaja Ilkka Lähteenmäki kaupunginvaltuutettu, kehittämis- ja elinkeinojaoston jäsen Hannu Makkonen kaupunginvaltuutettu, kaupunginhallituksen jäsen Raijaliisa Pöllänen kaupunginvaltuutettu, kehittämis- ja elinkeinojaoston varapuheenjohtaja Leo Rintanen kilpailusihteeri Miia Ajo, arkkitehti SAFA kaupunginarkkitehti Katariina Haigh, arkkitehti SAFA yleiskaavoittaja Leena Iso-Markku, DI kaavoitusjohtaja Heikki Rouvinen, DI asemakaava-arkkitehti Leena Snellman-Kihlman, arkkitehti SAFA sekä Suomen Arkkitehtiliiton nimeäminä: Henna Helander, arkkitehti SAFA Pentti Kareoja, professori, arkkitehti SAFA. Palkintolautakunnan puheenjohtajana toimi Leo Rintanen ja varapuheenjohtajana Ilkka Lähteenmäki. Määräaikaan mennessä saapuneita kilpailutöitä oli 59 kappaletta. Kilpailutöiden sisäänjätön jälkeen, ennen palkittavien töiden valitsemista, pal- 20/32