Taloyhtiön strategia Katse pidemmälle tulevaisuuteen Ilari Rautanen 24.11.2016
Strategia = Pidemmän ajan tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma Taloyhtiöt suurten haasteiden edessä Rakennuskanta ikääntyy, korjausrakentaminen moninkertaistuu. Korjausrakentamisessa huomioitava myös energiatehokkuus ja asumisterveys. Väestö ikääntyy nopeasti, ja kotona asutaan entistä pidempään. Taloyhtiön on keskityttävä oikeisiin asioihin.
Miksi? Strategia on osakkaiden, hallituksen ja isännöitsijän yhteinen työkalu. Strategian pohjalta hallitus suunnittelee yhdessä isännöitsijän kanssa muun muassa seuraavan tilikauden toiminnan ja talouden, talousarvio mukaan lukien. Osakkaat voivat strategian avulla paremmin ennakoida asumiskustannuksia ja asumiseen vaikuttavia taloyhtiön toimia. Korjaustarvesuunnitelma turhan lyhyt kun puhutaan isoista remonteista. Strategia luodaan mielellään 10..20 vuodelle
Mahdollisuuksia Pihan muuntaminen vihreäksi keitaaksi Taloyhtiön asteittainen siirtäminen hiilineutraaliksi Tulevaisuuden digiunelma Ikäihmisille turvallisuutta ja elämisen helppoutta
Kiinteistöliiton barometri kevät 2016
Strategian luonnin vaiheet 1. Aloite 6. Yhtiökokouksen päätös 7. Toteuttaminen 2. Hallituksen päätös 5. Hallituksen päätös ja esittely yhtiökokoukselle 8. Seuranta (ja päivittäminen) 3. Asukaskysely 4. Tulosten analysointi ja strategialuonnoksen valmistelu
Vaiheet 1/3 Taloyhtiön strategia laaditaan pääpiirteissään näin: 1. Hallitus päättää laatia strategian (osakas/asukas, isännöitsijä voi ehdottaa) Selvitetään osakkaille, miksi strategia tarvitaan. Osakkaat päättävät strategiatyön aloittamisesta ja valitsevat vastuuhenkilöt. Informoidaan, opastetaan ja valmennetaan prosessiin osallistuvat tahot. 2. Hallitus toteaa nykytilan tekemällä suunnittelua pohjustavat selvitykset ja analyysit Arvioidaan, miten taloyhtiössä on toimittu aikaisemmin, missä ollaan nyt ja miten tähän on tultu? Arvioidaan markkinatilanne ja kehityssuunnat: miten toimintaympäristö on muuttumassa? Arvioidaan lähtötilanne ottamalla kiinteistön teknisen kunnon lisäksi huomioon ainakin taloyhtiön ja osakkaiden taloudelliset valmiudet. Selvitetään osakkaiden ja huoltohenkilöstön näkemys kiinteistön nykytilasta. Tehdään yhteenveto taloyhtiön nykytilasta (mahdollisuudet, uhat, heikkoudet ja vahvuudet).
Vaiheet 2/3 3. Hallitus tekee esityksen päämääristä: visio ja strategiset tavoitteet Visio kertoo, millaiseen tilanteeseen osakkaat haluavat päästä. Strategiset tavoitteet vastaavat kysymykseen: mitä taloyhtiön halutaan saavuttavan ja miten se saavutetaan. Kuullaan osakkaiden ja huoltohenkilöstön mielipide tavoitteista. Tehdään strategiset päälinjaukset, joiden mukaan yhtiö toimii tulevissa kunnossapito- ja korjaustoimissa ja niiden ajoituksessa sekä muussa toiminnassaan. 4. Hallitus laatii yhtiön strategian eli sovitaan yhteisistä toimintatavoista Strategia vastaa kysymykseen: mitä yhtiössä aiotaan tehdä, jotta tavoitteet saavutetaan. Strategiassa kuvataan myös, miten onnistumista mitataan ja miten taloyhtiön viestintä hoidetaan. Kootaan kaikki erilliset toimintatapaohjeet samaan taloyhtiön strategiaan.
Vaiheet 3/3 5. Yhtiökokous päättää strategiasta 6. Hallitus seuraa strategian toteutumista ja tarvittaessa päivittää strategiaa Strategian toteutumista seurataan arjessa jatkuvasti. Tarvittaessa strategiaa päivitetään. Päivitys voi tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi olosuhteiden muuttuessa tai jos huomataan, että tavoitteita ei saavuteta.
Strategiasta sanottua Päätöksenteko sujuu luistavammin, kun asukkaiden todelliset tarpeet ja enemmistön kanta talon huoltotoimista on selvitetty. hallituksen puheenjohtaja Uudet asukkaat tuovat mukanaan tuoreita näkökulmia. Nyt muukin kuin rahasta tinkiminen ohjaa taloyhtiön päätöksiä. hallituksen puheenjohtaja Taloyhtiöissä pulpahtaa joskus esille hankkeita, joiden kannatus ei ole erityisen suurta mutta sitäkin äänekkäämpää. Kysely saattaa osoittaa, että enemmistö on aivan toisella kannalla. isännöitsijä
Taloussuunnitelma Talous-, vero- ja toimintasuunnittelulla varmistetaan se, että kiinteistöstrategian mukaisilla toiminnallisilla ja kiinteistönpidollisilla tavoitteilla on taloudelliset toteutumisedellytykset. Talousarviovuotta pidemmällä rahoitussuunnittelulla varaudutaan mm. tuleviin kunnossapito- ja korjaustarpeisiin sekä edistetään järkiperäistä taloyhtiön elinkaaren huomioivaa taloudenpitoa ja luodaan pohjaa vakaalle vastikekehitykselle. Verosuunnittelulla pyritään taloyhtiössä siihen, ettei taloyhtiölle eikä myöskään sen osakkaille aiheudu tarpeettomia veroseuraamuksia. Verotuksellisen tuloksen muodostamisessa käytetään hyväksi tuloksen- ja tappiontasausmahdollisuudet. Taloyhtiössä tulee myös arvioida mahdollisen arvonlisäverovelvollisuuden vaikutukset.
Lähteitä ja apua Näin laadimme taloyhtiöstrategian opas http://www.taloyhtio.net/attachements/2014-04-23t13-55-4931.pdf Toimintaohjeita http://www.taloyhtio.net/attachements/2014-05- 16T15-40-1513206.pdf Taloyhtiön hyvä hallintotapa http://www.taloyhtio.net/attachements/2016-08-30t15-58- 3834828.pdf