3 2009 9.6.2009 Viestintäohjelma kannustaa parannuksiin taloyhtiöissä Tekes, ympäristöministeriö ja Sitra toteuttavat kiinteistö- ja rakennusalan kanssa Tee parannus! -viestintäohjelman, jonka tavoitteena on edistää taloyhtiöissä käyttäjälähtöistä ja suunnitelmallista sekä kustannus- että energiatehokasta korjausrakentamista ja perusparantamista. Uuden lain hissipykälä haasteellinen Kiinteistöliiton mukaan uuden asuntoosakeyhtiölain hissien jälkiasennusta koskeva sääntely poikkeaa ratkaisevasti nykyisestä. Nykyään hissin rakentamiskustannukset jaetaan pääsääntöisesti vastikeperusteisesti kuten muutkin taloyhtiöiden kustannukset. Juuri eduskunnalle annetun esityksen mukaan kustannukset jaetaan sen mukaan, kuinka hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Kiinteistöjen kirjaamisasioille oma verkkosivusto Maanmittauslaitos on avannut tiistaina 2. kesäkuuta kiinteistön kirjaamisasioista ja niiden haku-tavoista sekä muista kiinteistön ostoon liittyvistä asioista kertovan verkkosivuston.
Sisältö Uutisia Kiinteistöliitosta... 4 Kristel Pynnönen har utsetts till jurist vid Fastighetsförbundet... 4 Kiinteistöliiton lakimieheksi Kristel Pynnönen... 4 Uusia työntekijöitä Kiinteistöliiton toimistoon... 4 Kiinteistöliiton neuvontanumerot jäsenneuvontaan... 4 Kiinteistöliiton puheenjohtajana jatkaa Matti Inha... 5 Mikko Rousi Kanta-Hämeen toiminnanjohtajaksi... 5 Maa- ja metsätaloustieteen maisteri Mikko Rousi on nimitetty Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen toiminnanjohtajaksi. Rousi on työskennellyt aiemmin Hämeenlinnan keskustan kehittämisyhdistyksessä. Nykyinen toiminnanjohtaja Kalevi Salonen jää elokuun alussa eläkkeelle. Hän on ehtinyt olla yhdistyksen johdossa yli yhdeksän vuotta... 5 Taloyhtiöiden hallituksille kehitetään koulutusjärjestelmää... 5 Taloyhtiöiden torjuttava harmaita markkinoita... 5 Avustukset, kustannusten lasku ja työvoiman saatavuus vauhdittavat taloyhtiöiden korjaushankkeita... 6 Ajankohtaista... 7 Viestintäohjelma kannustaa parannuksiin taloyhtiöissä... 7 Kilpailulla uusia ideoita korjausrakentamisen kehittämiseen... 8 Helena Kinnunen RAKLIn toimitusjohtajaksi... 8 ARA myönsi lisää erityisryhmien avustusvarauksia... 9 Kiinteistöpalveluala rekrytoinut tuhansia alkuvuonna... 9 Asuntojen hintatietopalvelu laajenee koko maahan... 9 Kiinteistöjen kirjaamisasioille oma verkkosivusto... 10 Väestönsuojien rakentamismääräykset vahvasti esillä rakentamisen normitalkoissa... 10 Vaikuttaminen...10 Kiinteistö- ja rakentamisala yhdessä rintamassa mukana ilmasto- ja energiatalkoissa... 10 Lakiasiat...11 Uusi laki: Vain huolellisesti korjaava osakas välttää korvausvastuun... 11 Uusi laki: Osakkeenomistajalla vastuu parvekkeestaan... 12 Kiinteistöliitto: Uuden lain hissipykälä haasteellinen... 12 Laki vuokra-asuntoyhtiöiden veronhuojennuksesta hyväksyttiin... 13 Pysäköinninvalvontaa koskeva laki uudistetaan... 13 Ravintolatupakoinnin siirtymäaika päättyi... 14 Taloyhtiön nimettävä rakennushankkeisiinsa turvallisuuskoordinaattori... 14 Oikeustapaukset...15 KHO:2009:34 Rakennusluvan muutos edellytti naapurin suostumusta... 15 Vetäytyminen vuokrausneuvotteluista aiheutti korvausvelvollisuuden... 15 KKO:2009:22: Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanteen nostamisedellytyksistä... 16 Kosteusvaurio ja hinnanalennus (KKO:2009:31 30.4.2009 taltio 892)... 16 2
Korkein oikeus 2009:34 (6.5.2009) Ulosmittaus ja konkurssi... 17 Vuokranantajan velvollisuudesta korvata vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuus... 17 Asunto-osakkeiden kauppa - Kohteen laadusta annetut tiedot... 18 KHO hylkäsi art noveau -talon hissistä tehdyn valituksen... 18 Vuokran tarkistaminen alueen käyttömahdollisuuden lisääntyessä... 18 Tutkimus ja kehitys...19 Putkiremontissa palvelun laatu ratkaisee asukastyytyväisyyden... 19 Kerrostalon ilmastonmuutos hanke vauhtiin... 20 Markkina ja suhdanteet...20 Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousevat... 20 Uudisrakentamisen volyymi supistui 17,8 prosenttia helmikuussa... 20 Talouden taantuma näkyy kiinteistömarkkinoilla kaikkialla... 21 ROTI 2009: Korjausvelka kasvaa yhä - näkökulma käännettävä uudistamiseen... 21 Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 3,6 prosenttia... 22 Asunnon peruskorjausaikeet suurimmat Kanta-Hämeessä, asunnon ostoaikeet Itä-Uudellamaalla... 22 Julkaisut ja tapahtumat...23 Asunto 2009... 23 Kiinteistön asiakirjaoppaasta ilmestyi jo kuudes uudistettu painos... 23 Kerrostaloelämää on uusi juttusarja erityisesti Suomeen muuttaneille... 23 Taloyhtiön korjaushanke -kirja ilmestynyt!... 23 Vuosiseminaari 12. - 13.11.2009, Hämeenlinna... 24 3
UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA Kristel Pynnönen har utsetts till jurist vid Fastighetsförbundet Till Fastighetsförbundets jurist har fr.o.m. 1.7 utsetts juris magister Kristel Pynnönen. Kristel Pynnönen har tidigare fungerat som rådgivande jurist vid Fastighetsförbundet. Innan Fastighetsförbundet har Pynnönen fungerat som kundrådgivare i skuldfrågor vid Lindorff Oy, som skatteberedare vid Östra Nylands skattebyrå samt som praktikant vid Magistraten i Borgå. Kristel Pynnönen erbjuder även tjänster på svenska. Pynnönen ger bl.a. juridiska råd, uppgör utlåtanden och bolagsordningar även på svenska. Ifall Pynnönen inte är på plats kan kunden alltid lämna ett ringbud ifall hon eller han vill ha service på svenska. Kiinteistöliiton lakimieheksi Kristel Pynnönen Kiinteistöliiton lakimieheksi on nimitetty 1.7.2009 alkaen oikeustieteiden maisteri Kristel Pynnönen. Pynnönen on toiminut aiemmin Kiinteistöliiton neuvontalakimiehenä. Ennen Kiinteistöliittoa Pynnönen on työskennellyt asiakasneuvojana velkoihin liittyvissä kysymyksissä Lindorff Oy:ssä ja verovalmistelijana Itä- Uudenmaan verotoimistossa sekä harjoittelijana Porvoon maistraatissa. Uusia työntekijöitä Kiinteistöliiton toimistoon Kiinteistöliitossa on aloittanut 25.5. energiaasiantuntijana DI Petri Pylsy. Hän toimii tutkimus-, koulutus- ja neuvontatehtävissä. Keskeisiä t & k -alueita ovat mm. rakennusten energiatehokkuus ja sisäilmasto sekä ilmastonmuutoksen hillintä. Petri on työskennellyt aikaisemmin tutkijana Energiatekniikan laitoksella Teknillisellä korkeakoululla sekä konsulttina D.O.F. tech Oy:ssä. Hänellä on kokemusta hankkeista, joissa etsitään keinoja parantaa sekä uusien että vanhojen rakennusten energiatehokkuutta. Johdon assistentti Marja Tirrosen siirtyessä Kiinteistöliitto Uusimaan palvelukseen Kiinteistöliiton uutena johdon assistenttina on aloittanut 25.5. Jaana Kuoppala. Hän valmistuu syksyllä tradenomiksi HAAGA-HELIA ammattikorkeakoulusta johdon assistenttityön ja kielten koulutusohjelmasta. Aikaisemmin Jaana on työskennellyt mm. myyntiassistenttina City-lehden toimituksessa ja assistenttiharjoittelijana puolustusministeriössä. Viestintäassistentti Pia Snyderin jäädessä äitiyslomalle hänen sijaisenaan työskentelee 25.5. - 31.12. Hanna Riihimäki. Hanna opiskelee HAAGA-HELIA ammattikorkeakoulussa johdon assistenttityön ja kielten koulutusohjelmaa ja suorittaa Kiinteistöliitossa opintoihin kuuluvan työharjoittelujakson. Kiinteistöliiton neuvontanumerot jäsenneuvontaan Kiinteistöliitossa avattiin maaliskuussa uudet neuvontanumerot jäsenille. Kiinteistöliiton vaihteennumero eriytettiin neuvontapalveluiden numeroista. Tämä lisää joustavuutta neuvontapalvelujen järjestämisessä sekä parantaa palvelujen saatavuutta jatkossa. Neuvontapalvelunumeroihin soitettaessa tarkistetaan jäsenyys edelleen jäsennumeron avulla, jonka jälkeen puhelu yhdistetään joko lakineuvontaan, talous- ja veroneuvontaan, vuokranantajaneuvontaan tai muuhun neuvontapalveluun. Jäsennumero löytyy mm. tällä viikolla jäsenyhtiöille tulevista jäsenkorteista. Uudet neuvontanumerot on tehty Suomen Kiinteistöliiton lisäksi myös Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien jäseniä varten. Uudet neuvontapalveluiden numerot ovat: - Suomen Kiinteistöliiton neuvonta (09) 1667 6300 - Kiinteistöliitto Uusimaan neuvonta (09) 1667 6333 - Suomen Vuokranantajien neuvonta (09) 1667 6321 - Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonta (09) 1667 6369 4
Neuvontaan soittaminen tapahtuu jatkossa uusien neuvontanumeroiden kautta. Neuvonta-aika on ma-to klo 9-15 ja pe klo 10-15. Talous- ja veroneuvonta palvelee ma ja ke klo 13-16. Kiinteistöliiton vaihdenumeron kautta voi edelleen ottaa yhteyttä muissa kuin neuvonta-asioissa. Lisätietoja: Kiinteistöliiton järjestöpäällikkö Timo Tossavainen puh. (09) 1667 6250 Kiinteistöliiton puheenjohtajana jatkaa Matti Inha Suomen Kiinteistöliiton liittokokous pidettiin Savonlinnassa 18.4.2009. Liiton puheenjohtajana jatkaa pitkän linjan asuntovaikuttaja, toimitusjohtaja Matti Inha Helsingistä. Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtajana tunnettu Inha on koulutukseltaan oikeustieteen kandidaatti. Varapuheenjohtajina liitto valitsi jatkamaan toimitusjohtaja Pertti Satopään (Turku), toimitusjohtaja Juhani Kolehmaisen (Tampere) ja toimitusjohtaja Veijo Hyvärisen (Kuopio). Hallituksen jäsenet: Liiton hallituksen jäseniksi kaksivuotiskaudelle valittiin Järvinen Timo, asianajaja, Järvenpää - Kosonen Risto, järjestöneuvos, Helsinki - Matsinen Tero, asianajaja, Jyväskylä - Merikanto Olavi, hallituksen pj., Espoo - Niemenoja Hannu, isännöitsijä, Mäntsälä - Rantala Pentti, toimitusjohtaja, Tampere - Seppä Harri, toimitusjohtaja, Lahti - Ullakonoja Jarmo, toimitusjohtaja, Kaarina - Vapanen Mikko, toimitusjohtaja, Rauma - Vähäkuopus Pentti, hallituksen pj., Helsinki. Hallituksen jäseninä jatkavat myös: Arjanne Antti, toimitusjohtaja, Helsinki - Aromaa Tuomo, kiinteistöpäällikkö, Tampere - Heiliö Janne, pankinjohtaja, Kotka - Junttila Seppo, hallituksen pj., Helsinki - Kotaniemi Olavi, johtaja, Rovaniemi - Käkelä Seppo, kiinteistöneuvos, Espoo - Ojankoski Teija, asuntotoimenjohtaja, Vantaa - Paakkola Aaro, kiinteistöneuvos, Oulu - Savolainen Paavo, isännöitsijä, Savonlinna - Vehkakoski-Helen Tiina, toimitusjohtaja, Hämeenlinna. Kiinteistöliiton toimitusjohtajana toimii Harri Hiltunen. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, toimitusjohtaja Harri Hiltunen puh. 050 5511295 ja järjestöpäällikkö Timo Tossavainen puh. 050 3209464. Mikko Rousi Kanta-Hämeen toiminnanjohtajaksi Maa- ja metsätaloustieteen maisteri Mikko Rousi on nimitetty Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen toiminnanjohtajaksi. Rousi on työskennellyt aiemmin Hämeenlinnan keskustan kehittämisyhdistyksessä. Nykyinen toiminnanjohtaja Kalevi Salonen jää elokuun alussa eläkkeelle. Hän on ehtinyt olla yhdistyksen johdossa yli yhdeksän vuotta. Taloyhtiöiden hallituksille kehitetään koulutusjärjestelmää Taloyhtiöiden luottamushenkilöiden koulutusjärjestelmän kehittämiseksi on käynnistetty kehityshanke, jonka tavoitteena on luoda yhtenäinen koulutusjärjestelmä taloyhtiöiden hallitusten jäsenten ja puheenjohtajien kouluttautumiseksi. Kiinteistöliiton asunto-osakeyhtiötyöryhmä nosti koulutuksen kehitystarpeet vahvasti esille ja Kiinteistöliitto käynnisti hankkeen saatuaan myönteisen rahoituspäätöksen. Yhtenäinen koulutusjärjestelmä parantaa edellytyksiä systemaattisen ja tavoitteellisen koulutustoiminnan järjestämiseksi koko Suomessa. Suomessa on 80 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä hallituksen jäseniä noin 250 000. Koulutustarve on jatkuva, koska hallitukset valitaan taloyhtiöissä vuosittain. Lisätietoja: Kiinteistöliiton järjestöpäällikkö Timo Tossavainen, puh. (09) 1667 6250, timo.tossavainen@kiinteistoliitto.fi. Taloyhtiöiden torjuttava harmaita markkinoita Rakentamisen painopiste on siirtynyt korjausrakentamiseen, mikä asettaa asunto-osakeyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät keskeiseen rooliin harmaan talouden torjunnassa. Taloyhtiöt ovat usein kertarakennuttajia, eivät ammattilaisia korjaushankkeiden tilaajina. Tämä lisää taloyhtiöiden riskiä joutua harmaiden markkinoiden rikollisuuden kohteeksi. - Asunto-osakeyhtiön onkin oltava tarkkana korjaushankkeeseen ryhtyessään. Taloyhtiön hallituksen on varmistettava yhdessä isännöitsijän kans- 5
sa, että korjaushankkeen kaikki osapuolet ovat muun muassa ennakkoperintärekisterissä ja että ne ovat rekisteröityneet arvonlisäveron tilittäjiksi. Samalla on varmistettava, että korjaustyössä käytettävät yritykset ovat hoitaneet työnantajamaksunsa ja muut vastaavat velvoitteet asianmukaisesti, korosti Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen Savonlinnassa perjantaina. Taloyhtiön on korjausurakan tilaajana huolehdittava myös siitä, että jokainen työntekijä käyttää ja pitää näkyvillä kuvallista tunnistetta. Kuvatunnisteen avulla voidaan valvoa harmaata taloutta ja pimeän työvoiman käyttöä sekä parantaa työturvallisuutta. - Taloyhtiöiden kannattaa ottaa urakkaasiakirjoihin vaatimus, että urakoitsija vastaa siitä, että kaikilla työmaalla liikkuvilla on näkyvillä tunnisteet. Hämärämiehet häärivät markkinoilla - Kiinteistöliitto vaatii valtiolta toimia harmaan talouden torjumiseksi. Tilaajan kannalta merkittävän ongelman muodostaa tilaajavastuulain mukainen yritystietojen tarkastaminen. Suomessa ei ole keskitettyä järjestelmää, josta tilaaja voisi luotettavasti tarkastaa yrityksen taustat. - Valtio ja työeläkeyhtiöt menettävät vuosittain satoja miljoonia euroja harmaiden markkinoiden seurauksena, mutta ne eivät ole valmiita ryhtymään todellisiin toimiin ilmiön taltuttamiseksi. Sitä vastoin kiinteistö- ja rakennusalalla kunniallisesti toimivat tilaajat ja palveluntuottajat haluavat aktiivisesti torjua harmaita markkinoita sekä estää vilpillisten ja rikollisten yrittäjien touhuamisen alalla, Hiltunen sanoo. - Kun valtio yhdessä työeläkeyhteisön kanssa ei ole saanut asiassa mitään aikaan, ovat kiinteistöja rakennusalan yritykset ja järjestöt pakotettuja virittelemään omia tietojärjestelmiään asian saamiseksi edes jollain lailla järjestykseen. Samaan aikaan kun hämärämiehet touhuavat markkinoilla, rehelliset yrittäjät ovat pakotettuja toimittelemaan lippuja ja lappuja paikasta toiseen. Yksityiset tietojärjestelmät kattavat kuitenkin vain murto-osan niistä yrityksistä, joilta esimerkiksi kotitaloudet ja taloyhtiöt ostavat erilaisia palveluita. Kaikkien osapuolten - erityisesti palveluiden tilaajien - kannalta paras vaihtoehto olisi toteuttaa hallitusohjelmassa tarkoitettu julkinen tietopalvelu nopeasti. Kiinteistöliitto muistuttaa, että pääministeri Vanhasen hallitusohjelmassa todetaan, että "Osana harmaan talouden torjuntaa selvitetään mahdollisuus luoda julkinen tietopalvelu, josta voidaan varmistaa, että palveluntarjoaja on hoitanut vero-, työnantaja yms. velvoitteet." Kiinteistöliiton mielestä keskitetyn tietopalvelun luomisen ei pitäisi olla tietoyhteiskunnassa mahdoton tehtävä, kun kaikki keskeiset yrityksien vero-, työnantajamaksu-, ja rekisteritiedot ovat jo osapuolten tietokannoissa. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, toimitusjohtaja Harri Hiltunen, puh. 050 551 1295 Avustukset, kustannusten lasku ja työvoiman saatavuus vauhdittavat taloyhtiöiden korjaushankkeita Taloyhtiöiden korjausrakentamisen määrä on selvässä kasvussa. Tätä ovat eniten vauhdittaneet lisääntyneet korjaus- ja energia-avustukset, materiaalien ja työn suotuisa hintakehitys sekä suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden saatavuus, ilmenee Kiinteistöliiton, Suomen Kiinteistölehden ja Rakennuslehden tekemästä ensimmäisestä korjausrakentamisen barometrikyselystä, joka toteutettiin maaliskuun lopulla. Barometri julkistettiin Tee parannus -korjausrakentamisen huippuseminaarissa Helsingissä torstaina. Korjaustöiden käynnistymistä on hidastanut eniten se, että huoneistoissa joudutaan asumaan remontin aikana ja tekemään poikkeusjärjestelyjä. Lisäksi hankkeiden käynnistymistä hidasti osakkaiden maksukyky- ja päätöksentekoongelmat. Välttämättömimpinä korjauskohteina pidettiin vesi- ja viemärijärjestelmiä, ikkunoita ja ulko-ovia, julkisivuja ja huoneistojen märkätiloja. Taloyhtiön kuntoa on selvitetty useimmiten kuntoarviolla (31 %), kuntotutkimuksilla (21 %) tai muulla tavoin (24 %). Energiakatselmus oli tehty joka kahdeksanteen ja kuntotodistus kolmeen prosenttiin vastanneista taloyhtiöistä. Taloyhtiöiden korjaushankkeista hankesuunnittelu- ja suunnitelmavaiheissa oli yhtä moni (17 %), tarjouspyyntövaiheessa 22 ja rakentamisvaiheessakin 17 prosenttia. Neljänneksellä vastanneista ei ollut korjaushanketta vuonna 2009. Isännöitsijöiden mukaan kaikissa hankevaiheissa on nyt enemmän hankkeita kuin viime syksynä. Julkisivuremontit kärjessä Taloyhtiöissä korjataan eniten julkisivuja (15 %), piharakenteita (14 %), ikkunoita ja ovia (12 %), vesi- ja viemärijärjestelmiä (12 %)., huoneistojen märkätiloja (9 %) ja parvekkeita (8 %). Tätä vä- 6
hemmän korjataan lämmitysjärjestelmiä, yleisiä tiloja, ilmanvaihtojärjestelmiä, sähkö- ja tietojärjestelmiä, perustuksia ja hankkeittain vähiten hissejä. Tarjouksia pyydetään ja saadaan useimmiten kolmelta tai neljältä urakoitsijalta. Kolmannes pyytää useammalta, muttei aina saa kaikilta tarjousta. Niinpä useammin saadaan 1-2 tarjousta kuin 5 tai enemmän. Joka kahdeksas taloyhtiö ei pyydä lainkaan tarjouksia. Saatujen tarjousten yksikköhinnat ovat joka toisen isännöitsijän mielestä pysyneet ennallaan ja joka kolmannen mielestä laskeneet viime syksystä. Hallitusjäsenten mielestä sopivin rakennuttajan edustaja taloyhtiön korjaushankkeessa on valvoja (38 %), sitten isännöitsijä (27 %), projektipäällikkö / rakennuttajakonsultti (21 %), suunnittelija (8 %) tai joku muu. Isännöitsijät katsoivat, että projektipäällikkö on heitä itseään sopivampi, joskin hekin pitivät valvojaa kaikkein sopivimpana. Laina päärahoitusmuoto Taloyhtiöt rahoittavat korjaushankkeet pääasiassa normaalilla rahoituslaitoslainalla, osakkaiden maksusuorituksilla ja ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksilla kerätyillä varoilla. Yleisimmät toissijaiset rahoitusmuodot ovat suhdanneluonteinen 10 prosentin korjausavustus, korjausja energia-avustus sekä osakassuoritukset. Kaksi viidestä taloyhtiöistä on varautunut tuleviin korjaushankkeisiin ennakkorahastoinnein tai asuintalovarauksin. Noin 85 prosenttia taloyhtiöistä olisi käynnistänyt tai käynnistää korjaushankkeensa ilman 10 prosentin avustusta tai korjausja energia-avustusta. Taloyhtiöt nostivat korjauslainaa vuonna 2008 useammin kuin vuonna 2007 ja tulevat tänäkin vuonna ottamaan lainaa viimevuotista useammin. Kolmannes vastaajista oli ottanut 6-10 vuoden lainan, runsas neljännes tätä lyhyemmän lainan, runsas neljännes 11-15 vuoden lainan, kymmenennes 16-20 vuoden lainan ja vain 8 prosenttia yli 20 vuoden korjauslainan. Putkiremontit perinteisesti Käyttövesiputkistojen remonteissa suositaan putkien uusimista. Vastaajista yhtä moni taloyhtiö (42 %) joko asentaa uudet putket vanhojen tilalle tai uuteen kohtaan. Vain alle 5 prosenttia käyttää pinnoitus- sujutus- ym. menetelmiä ja 12 prosenttia sekä perinteistä että muita menetelmiä. Vastaavasti viemäreiden osalta puolet taloyhtiöistä uusii viemärit vanhojen tilalle, 15 prosenttia asentaa viemärit uuteen kohtaan, viidennes pinnoittaa tai sujuttaa ne ja vajaa viidennes käyttää useita menetelmiä. Käyttövesi- ja viemäriremonttien kustannukset olivat neljänneksellä alle 200 euroa huoneistoneliöltä, 18 prosentilla 200-299 e/m2, 15 prosentilla 300-399 e/m2, 16 prosentilla 400-499 e/m2, 12 prosentilla 500-599 e/m2 ja 14 prosentilla yli 600 e/m2. Kylpyhuoneiden vedeneristykset sisältyivät 55 prosentilla vastaajataloyhtiöistä mainittuihin kustannuksiin ja lopuilla eivät. Tiedonkulkua kehitettävä Taloyhtiöiden luottamusmiehillä ja isännöitsijöillä on varsin yhteneväiset näkemykset korjausprosessin kehittämistarpeista. Vastaajista 23 prosenttia piti suurimpana kehittämiskohteena asukasviestintää ja asukkaiden tiedonsaantia. Seuraavina olivat rakennuttajan ja urakoitsijan välinen yhteistyö, valvonta ja rakennustarkastukset, suunnittelu- ja sopimusasiakirjat sekä rakennuttajan ja suunnittelijan välinen yhteistyö. Barometri tehdään kahdesti vuodessa. Ensimmäiseen korjausrakentamisen barometrikyselyyn vastasi 889 taloyhtiön hallituksen jäsentä ja 266 isännöitsijää. Hallituksen jäsenistä 72 prosenttia toimi puheenjohtajina, kolmannes toimi rivitaloyhtiöissä ja kaksi kolmannesta kerrostaloyhtiöissä. Isännöitsijöistä 55 prosenttia toimi päätoimisena ammatti-isännöitsijänä. Barometrinettikyselyyn vastasi kaikkiaan lähes 900 taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa ja jäsentä sekä 270 isännöitsijää. Korjausrakentamisen barometri on ilmapuntari, joka osoittaa, mihin suuntaan taloyhtiöiden korjaustoiminta kehittyy. Barometrikysely uusitaan syksyllä ja tehdään jatkossa kahdesti vuodessa. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, tutkimusjohtaja Mauri Marttila puh. 050 5986388. AJANKOHTAISTA Viestintäohjelma kannustaa parannuksiin taloyhtiöissä Korjaustarpeet lisääntyvät monissa taloyhtiöissä. Taloyhtiöiltä puuttuu kuitenkin tietoa hyvistä toimintatavoista ja pätevistä tekijöistä, mutta parannusta on luvassa. Tekes, ympäristöministeriö ja Sitra toteuttavat kiinteistö- ja rakennusalan kanssa Tee parannus! -viestintäohjelman, jonka tavoitteena on edistää taloyhtiöissä käyttäjälähtöistä ja suunnitelmallista sekä kustannus- että 7
energiatehokasta korjausrakentamista ja perusparantamista. Taloyhtiöille välitetään tietoa oikeista ja hyviksi koetuista korjaustavoista, uusista ratkaisuista ja palvelukonsepteista sekä rahoitusmahdollisuuksista. Korjausrakentamisen ammattilaisia kannustetaan rohkeaan ja käytännönläheiseen kehitystyöhön ja sen tulosten kansantajuiseen maastouttamiseen. - Tavoitteena on kannustaa taloyhtiöiden hallituksia, osakkaita ja isännöitsijöitä pohtimaan, mitä parannuksia kiinteistöissä on järkevää tehdä ja miten ne voidaan tehdä järkevin kustannuksin, hallitusti, laadukkaasti ja ympäristöä säästäen. Parannuksia pitää tehdä myös ajattelutavoissa ja asenteissa, niin taloyhtiöissä kuin niille palveluja tarjoavissa yrityksissä, Suomen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen toteaa. Korjausrakentamisen kehitystyön tulokset tietoon ja käytäntöön Tee parannus! -ohjelma tuo taloyhtiöiden tietoon ja käyttöön korjausrakentamista koskevien kehityshankkeiden ja -ohjelmien tuloksia. Tekesillä on käynnissä esimerkiksi Rakennettu ympäristö ja Kestävä yhdyskunta -ohjelmat ja Sitralla laaja energiaohjelma. Rakennusteollisuus RT panostaa korjausrakentamisen menetelmien kehittämiseen. Tee parannus! -ohjelma liittyy läheisesti myös korjausrakentamista koskevan valtioneuvoston periaatepäätöksen ja siihen pohjautuvan korjausstrategian toimeenpanoon. - Tarkoitus on, että kehityshankkeiden tulokset eivät jää pölyttymään tutkijoiden kammioihin, vaan siirtyvät tehokkaasti käytäntöön ja taloyhtiöiden hyödyksi. Tässä tarvitaan hyvin suunniteltua, kansantajuista ja monikanavaista viestintää, toimialajohtaja Reijo Kangas Tekesistä korostaa. Tekes käynnistää ohjelmassa monivaiheisen innovaatiokilpailun, jonka tavoitteena on löytää uusia liiketoiminta- ja asiakaspalvelumalleja taloyhtiöiden korjausrakentamiseen. Kiinteistöliitto on panostanut Tee parannus! - ohjelmaan palkkaamalla energia-asiantuntijan palvelemaan jäsenyhtiöitä sekä kehittämään Taloyhtio.net-verkkopalvelua energiatehokkaan korjausrakentamisen tietopankiksi taloyhtiöille. Rakennuslehti kehittää myös verkkopalveluaan korjausrakentamisen kysynnän ja tarjonnan kohtauspaikaksi. Tee parannus! -ohjelmassa järjestetään ensi syksyn ja kevään aikana laaja eri puolelle Suomea suuntautuva tiedotuskiertue. Sen kohderyhmiä ovat sekä korjausrakentamisen ammattilaiset että taloyhtiöt ja niiden osakkaat ja asukkaat. Monikanavaisen viestintäohjelman toteutukseen osallistuvat kaikki yhteistyötahot. Suomen Asuntotietokeskus vastaa projektinjohdosta ja koordinoi sisällöntuotantoa. Kaikki aihepiiristä kiinnostuneet yhteisöt ja yritykset ovat tervetulleita ohjelmaan. Lisätietoja: www.teeparannus.fi Kilpailulla uusia ideoita korjausrakentamisen kehittämiseen Tekes, Sitra ja ympäristöministeriö ovat yhdessä kiinteistö- ja rakennusalan kumppaniensa kanssa käynnistäneet tänään Tee parannus - innovaatiokilpailun. Korjausrakentamisen palveluntarjoajille tarkoitetun kilpailun tavoitteena on uudistaa korjausrakentamisen liiketoiminta- ja asiakaspalvelumalleja. Kilpailu kestää 23.4. 17.8.2009, ja sen palkintona on tuotekehitysrahoitusta satojentuhansien eurojen arvosta. Tee parannus -kilpailu on tarkoitettu kahden tai useamman korjausrakentamisen palveluntarjoajayrityksen muodostamille joukkueille. Joukkue voi muodostua esimerkiksi arkkitehti-, talotekniikka- ja isännöitsijätoimistoista, korjausrakentajista, projektinjohtokonsulteista, isännöitsijöistä ja tutkimuslaitoksista. Ryhmää voi myös täydentää kilpailun aikana. Kilpailijaryhmät ideoivat esimerkiksi uuden palvelukonseptin tai uuden tavan markkinoida palvelua asiakkaalle. Ideat voivat liittyä esimerkiksi asiakaslähtöisen putkiremontin toteuttamiseen, kiinteistöjen energiatalouden parantamiseen korjausten yhteydessä tai tietotekniikan ja internetin hyödyntämiseen markkinoinnissa ja toteutuksessa. Ideat tiivistetään lyhyeksi kuvaukseksi, jotka kilpailun tuomaristo arvioi. Kilpailun tuomaristo palkitsee 3-6 parasta ehdotusta. Tekes rahoittaa voittajakonseptien kehittämistä periaatteidensa mukaisesti, rahoituksen suuruus voi olla 50 000-100 000 euroa / konsepti. Summa määräytyy hankkeen laajuuden, osallistuvien organisaatioiden luonteen ja lukumäärän perusteella. 8
Helena Kinnunen RAKLIn toimitusjohtajaksi OTK Helena Kinnunen on nimitetty RAKLIn toimitusjohtajaksi 1.6.2009 alkaen. Hän on toiminut aikaisemmin RAKLIn johtavana lakimiehenä ja toimitusjohtajan sijaisena. Helena Kinnunen on toiminut kiinteistöalalla vuodesta 1987, jona aikana hän on toiminut useita vuosia muun muassa Kiinteistöliiton johtavana lakimiehenä. RAKLIn nykyinen toimitusjohtaja Jani Saarinen siirtyy Suomen Talokeskus Oy:n toimitusjohtajaksi 1.6.2009 alkaen. ARA myönsi lisää erityisryhmien avustusvarauksia ARA on antanut lisää erityisryhmien ehdollisia avustusvarauksia kaikkiaan 1623 asunnon rakentamiseen ja peruskorjaamiseen. Asunnoista 1270 on uusia ja 353 peruskorjattavia. ARAn johtokunta käsitteli asian 26.5. Lisäys perustuu keväällä järjestettyyn täydentävään hankehakuun, jonka tavoitteena oli saada lisää pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämiseen liittyviä asuntohankkeita sekä muiden erityisryhmien hankkeita, jotka voivat käynnistyä nopeasti. Yhteensä asunnottomuushankkeille osoitettiin 28,3 miljoonaa euroa avustusvarauksia ja niistä nimenomaan pitkäaikaisasunnottomien asunnoille noin 17,9 miljoonaa euroa. Asuntoja hankkeissa on yhteensä 616, joista 289 pitkäaikaisasunnottomille. Muille erityisryhmille osoitettiin 20,9 miljoonaa euroa avustusvarauksia yhteensä 1007 asunnolle. Näiden hankkeiden ehdolliset avustusvaraukset ovat voimassa lokakuun loppuun. ARAn seuraava hankehaku vuodelle 2010 on ensi syksynä ja haku päättyy 13.11.2009. Hakuohje julkaistaan elo-syyskuun vaihteessa. Kiinteistöpalveluala rekrytoinut tuhansia alkuvuonna Kiinteistöpalvelualalla toimivat yritykset ovat palkanneet noin 3.000 henkilöä ensimmäisen vuosineljänneksen aikana, ilmenee Kiinteistöpalvelut ry:n toteuttamasta jäsentutkimuksesta. Siivous-, kiinteistönhoito-, turva- ja teknisiä palveluja toimittavat yritykset ennakoivat tutkimuksen mukaan henkilöstötarpeidensa kasvavan edelleen seuraavien kolmen vuoden aikana. Kiinteistöpalvelualan yritysten kyky palkata työntekijöitä myös taloudellisesti vaikeana aikana on lisännyt alan merkitystä työllistäjänä. Tarjoamamme työpaikat rakentavat monelle suhteellisen kestävän sillan yli taantuman. Siksi ala myös houkuttelee tällä hetkellä aiempaa enemmän työntekijöitä muilta aloilta, sanoo toimitusjohtaja Pia Gramén Kiinteistöpalvelut ry:stä. Yksi kiinteistöpalvelualan haasteista on tulevina vuosina moniosaajien riittävyys. Osaamisvaatimukset alalla kasvavat ja monipuolistuvat niin teknologian kehittymisen kuin toimialan monimuotoistumisen myötä. Asuntojen hintatietopalvelu laajenee koko maahan Ympäristöministeriö laajensi 3.6.2009 Asuntojen hintatietopalvelun koko maan kattavaksi. Asuntojen hintatietopalvelu avattiin heinäkuussa 2007 ja se on tähän asti tarjonnut 15 kaupungin toteutuneet hintatiedot. Laajentamisella vastataan kansalaisten toiveisiin saada asuntojen hintatietoja myös muista kaupungeista. Hintatietopalvelun tavoite on lisätä asuntomarkkinoiden läpinäkyvyyttä tarjoamalla lisätietoa asuntokaupasta. Palvelua, jossa on päivittäin lähes 2000 kävijää, on myös parannettu tarjoamalla lajittelumahdollisuuksia hakutulosten tarkasteluun. Asuntojen hintatietopalvelu on ympäristöministeriön ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tarjoama internet-hakupalvelu yksityishenkilöille. Asuntojen hintatietopalvelun avulla asunnon ostajat ja myyjät saavat mahdollisimman ajankohtaista tietoa oman alueensa toteutuneiden kauppojen hintatasosta. Palvelua päivitetään kuukauden viiveellä. Palvelua tehdään yhteistyössä Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto Ry:n kanssa. Palveluaineistoa toimittavat neljä suurinta kiinteistönvälitysketjua. Aineistoa toimittavien kiinteistövälittäjien määrää on jatkossa tarkoitus lisätä. 9
Kiinteistöjen kirjaamisasioille oma verkkosivusto Maanmittauslaitos on avannut tiistaina 2. kesäkuuta kiinteistön kirjaamisasioista ja niiden hakutavoista sekä muista kiinteistön ostoon liittyvistä asioista kertovan verkkosivuston. Kirjaamisasiat.fi-sivustolle on koottu kattavasti tietoa kiinteistön ostajalle, myyjälle ja vuokraajalle. Sivusto palvelee tietopankkina myös kiinteistöasioiden parissa ammatikseen toimivia, kuten pankkien ja kuntien edustajia. Sivusto tarjoaa myös muuta kiinteistökauppaan liittyvää tietoa, kuten kattavan kiinteistöalan sanaston, tietoa kaupanvahvistamisesta sekä käytännön apua esimerkiksi lainhuudon hakemiseen: tarvittavat lomakkeet, maanmittaustoimistojen yhteystiedot sekä hinnaston. Ensi vuodenvaihteeseen asti sivustolta löytyy myös käräjäoikeuksien yhteystiedot, sillä vuoden 2009 loppuun asti lainhuutoja, kiinnityksiä ja muita kiinteistön kirjaamisasioita haetaan siitä käräjäoikeudesta, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee. Lait kiinteistöjen kirjaamisasioiden siirtymisestä käräjäoikeuksista Maanmittauslaitokseen ovat kuitenkin tällä hetkellä eduskuntakäsittelyssä, ja lakien on määrä astua voimaan vuoden 2010 alusta. Siitä eteenpäin kiinteistön kirjaamisasiat haetaan siitä maanmittaustoimistosta, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee. Maanmittauslaitoksen tehtävänä on huolehtia maan kiinteistötietojärjestelmästä, kiinteistöjä koskevista rekistereistä ja yleisistä kartastotöistä. Väestönsuojien rakentamismääräykset vahvasti esillä rakentamisen normitalkoissa Rakentamisen normitalkoot -hankkeen loppuraportin tulokset julkistettiin 3.4.2009. Normitalkoiden yhteydessä tehdyissä kyselyissä tärkeimmäksi tekijäksi nousivat väestönsuojien rakentamista koskevat määräykset. Pelastuslain kokonaisuudistus on vireillä ja sen yhteydessä keskustellaan myös väestönsuojamääräyksistä. Tärkeä oivallus on ollut kaavoituksen kustannusvaikutusten tiedostaminen. Kaavoittajien kustannustietoisuuden lisäämiseen tarvitaan alueellisten ympäristökeskusten koulutusta. Kaavoituksen kustannustietoisuuden lisääminen sekä normien erilaisten tulkintojen yhdenmukaistaminen nousevat myös kuntien haasteiksi. Rakentamisen normitalkoot -hanke pohjautuu valtioneuvoston vuoden 2008 alussa hyväksymään asuntopoliittiseen toimenpideohjelmaan, jonka tavoitteena on edistää kohtuuhintaista asumista ja parantaa talouskasvun edellytyksiä lisäämällä kasvukeskuksien asuntotarjontaa. Lisätietoja: www.normitalkoot.fi VAIKUTTAMINEN Kiinteistö- ja rakentamisala yhdessä rintamassa mukana ilmasto- ja energiatalkoissa Kiinteistöliitto ja 10 muun rakentamis- ja kiinteistöalan 11 merkittävää järjestöä ja toimijaa ovat yhteisesti muokanneet näkemyksensä pitkän aikavälin ilmasto- ja energiastrategiaan ja esittäneet sen eduskunnan talousvaliokunnalle ja työ- ja elinkeinoministeriölle. Alan tärkeimmät esitykset liittyvät valtiovallalle ehdotettavaan tieto- ja neuvontapalveluun, reaaliaikaisten energiakulutustietojen mittaamisen kehittämiseen ja hinnoittelun kulutuspainotteisuuteen, energiatehokkaan korjausrakentamisen jatkotukemiseen sekä valtion rooliin energiatehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden tiennäyttäjänä sen omissa tai tukemissa rakennushankkeissa. Pitkän aikavälin ilmasto- ja energiastrategia kiinteistö- ja rakentamisalan näkökulmasta Kiinteistö- ja rakentamisala tahtoo vastata ilmasto- ja energiahaasteisiin yhteistyössä valtiovallan, kuntien ja muiden keskeisten sidosryhmien kanssa. Alalla on erittäin merkittävä rooli ilmasto- ja energiatavoitteiden saavuttamisessa. Asuin- ja muiden rakennusten osuus on hieman yli 50 % maamme 610 miljardin euron kansallisvarallisuuden arvosta. Kiinteistöt ja niiden käyttö kuluttavat noin 40 % kaikesta energiasta. Linjauksia ja toimenpiteitä tarvitaan kiinteistöjen, yhdyskuntarakenteen ja energian osalta. Kokonaisvaltainen käytön ja elinkaaret kattava tarkastelu on tarpeen. Strategian tavoitteiden toteuttamista tulee johtaa ja tukea normien, vero-ohjauksen, julkisen rahoituksen, energiahinnoittelun, energiatehokkuussopimusjärjestelmän, julkisten hankintojen, tutkimus- ja kehitystoiminnan, osaamisen ja viestinnän kautta. 10
Tietopalvelut, neuvonta ja viestintä Ilmasto- ja energiastrategian toteuttaminen edellyttää riittäviä tietopalveluita ja viestintää sekä kuluttajille että ammattilaisille. Hajallaan oleva käytännön tieto ja hyödyllinen tutkimustieto on saatava koottua tehokkaasti käyttöön. Ehdotamme valtakunnallisen verkkopohjaisen tieto- ja neuvontapalvelun toteuttamista valtion, kuntien ja alan toimin hyödyntäen mm. valmistumassa olevaa energianeuvonnan arkkitehtuuriselvitystä. Energiankulutuksen mittaus, seuranta ja hinnoittelu Energiankulutustiedot tarvitaan vähintäänkin tuntitasoisina käyttäjien, kiinteistönomistajien ja palveluntuottajien käyttöön tietoverkosta tai suoraan mittarista. Uusiutuvaan energiaan perustuva sähköntuotanto on otettava huomioon. Hinnoittelun on oltava kulutuspainotteista. Korjausrakentaminen, ylläpito ja uudistaminen Korjausrakentamisen strategian ja valtioneuvoston periaatepäätöksen toimeenpano on keskeistä ilmasto- ja energiahaasteisiin vastaamisen kannalta. Hyvin alkaneita normitalkoita tarvitaan kestävän kehityksen esteiden raivaamiseksi. Kymmenen prosentin korjausavustuksen jatkaminen energiatehokkuutta parantavissa korjaushankkeissa on perusteltua vielä vuonna 2010. Valtio tiennäyttäjänä, edelläkävijänä ja rahoittajana Valtion on toimittava energiatehokkuuden edelläkävijänä ja rahoittajana. Julkinen sektori hallitsee merkittävää osaa rakennetusta ympäristöstä ja sen hankinnoilla on merkittävä vaikutus alan markkinoihin. Strategian toteuttamiseksi tarvitaan riittävää valtion rahoitusta asuntojen rakentamiseen, korjaamiseen ja uudistamiseen sekä alan tutkimus- ja kehitystoimintaan. Lisäksi valtiovallan tulisi ohjata rahoituksellisesti tukemaansa asuntotuotantoa jo lähivuosina myös energiatehokkuuden näkökulmasta, esimerkiksi matalaenergia- ja passiivienergiaratkaisuihin. Kiinteistö- ja rakentamisalan odotukset ovat korkealla ilmasto- ja energiastrategian ja siihen liittyvien Energiatehokkuustoimikunnan toimenpideehdotusten osalta. Kehitysvoimana hyödynnettävissämme ovat mm. valtion myötävaikutuksella perustettu uusi rakennetun ympäristön huippuosaamisen keskittymä, Tekesin ja Sitran ohjelmat sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. Kiinteistö- ja rakentamisalan puolesta Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöpalvelut ry, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, Rakennusliitto ry, Rakennusteollisuus RT ry, Rakennustietosäätiö RTS, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kuntaliitto, Suomen Omakotiliitto ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry. LAKIASIAT Uusi laki: Vain huolellisesti korjaava osakas välttää korvausvastuun Uudistuvassa asunto-osakeyhtiölaissa on säännelty nykyistä tarkemmin osakkaan kunnossapito- ja muutostöistä sekä niihin liittyvästä vahingonkorvausvastuusta. Kiinteistöliiton mukaan on hyvä, että vastaisuudessa huoneistokohtaiset remontit toteutetaan taloyhtiöissä entistä huolellisemmin. Mikäli osakas rikkoo näitä sääntöjä, on hänellä aiheuttamistaan vahingoista korvausvastuu. Lakia koskeva hallituksen esitys on annettu eduskunnalle maaliskuun lopussa. Lakiesityksessä on uudet säännökset vahingonkorvausvastuusta. Nykyään vahingonkorvausvastuu määräytyy lähinnä vahingonkorvauslain perusteella. Jatkossa kosteusvauriotilanteissa katsotaan asuntoosakeyhtiölaista kuka korjaa ja kuka korvaa. Kiinteistöliitto pitää muutosta tervetulleena, sillä se pakottaa osakkaat huolellisuuteen ja maksumiehiksi saadaan helpommin ne, jotka ovat vahingon huolimattomuudellaan aiheuttaneet. Nyt tilanne on ongelmallinen ja maksajiksi joutuvat muutkin osakkaat, koska vahingonaiheuttajan huolimattomuusvirheitä on vaikeaa näyttää toteen. Jatkossa tilanne on reilumpi: osakkaan, joka työt on tehnyt, on itse pystyttävä näyttämään huolellisuutensa toteen. Uudistuva laki antaa osakkaille yksityiskohtaiset ohjeet kunnossapitoja muutostöiden menettelytavoista. - Ennen remonttiin ryhtymistä osakkaan on syytä perehtyä näihin säännöksiin sekä yhtiöjärjestykseen. Työt on toteutettava hyvän rakennustavan mukaisesti. Työn teettäjänä osakas vastaa myös huolimattoman urakoitsijan virheistä. Huolellisesti toimien välttää korvausvastuun ja yleensä myös vahingot, korostaa Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Tiina Hallberg. 11
Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoremonteistaan etukäteen ja kirjallisesti. - Käytännössä osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle esimerkiksi olohuoneen muovimaton vaihtamisesta parketiksi yhtä lailla kuin kylpyhuoneen hanan tai wc-istuimen vaihtamisesta. Lähtökohtaisesti ainoastaan maalaus- ja tapetointityöt eivät kuulu ilmoitusvelvollisuuden piriin. Osakkaan kirjallisen ilmoituksen on sisällettävä kaikki sellaiset tiedot, jotka taloyhtiö tarvitsee voidakseen arvioida, mitä töitä huoneistossa aiotaan tehdä ja etteivät ne aiheuta vahinkoa kiinteistölle, taloyhtiölle tai muille osakkaille. Ilmoituksen laajuus riippuu suoritettavan työn laajuudesta. Yhtiöllä on edelleen oikeus valvoa osakkaan suorittamia töitä. Valvonta on työtä teettävän osakkaan edun mukaista ja tukee osaltaan huolellista toimintaa. Valvonta on tärkeää myös yhtiön muiden osakkaiden kannalta. Uutta asunto-osakeyhtiölakia on valmisteltu vuodesta 2004 asti. Laki koskee kahta miljoonaa suomalaista ja se tullee voimaan vuonna 2010. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, vanhempi lakimies Tiina Hallberg, puh. 09 166 761. Uusi laki: Osakkeenomistajalla vastuu parvekkeestaan Uudistuvan asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on velvollisuus huolehtia huoneistonsa parvekkeen roskien, jään ja lumen poistamisesta. Uuden lain mukaan sellaisen parvekkeen hoito, mille on kulkuyhteys vain huoneistosta, kuuluu osakkaalle. Se, onko parveke osakashallinnassa vai yhtiön hallinnassa on olennaista sekä parvekkeen kunnossapidon että osakkaan muutostyöoikeuden kannalta. Nykyisin taloyhtiöissä on säännelty parvekkeista täysin sattumanvaraisesti. Parveke voi olla määrätty yhtiöjärjestyksessä jo perustamisvaiheessa osakashallintaan lisäämällä huoneistoselitelmään lyhenne "p" tai "parveke" tai vaihtoehtoisesti määräys on jätetty kirjoittamatta. Uudessa laissa parvekkeen kunnossapitovastuu ja muutostyöoikeus on huomioitu yksityiskohtaisesti. Taloyhtiö pitää kunnossa parvekkeiden rakenteet, kaikki seinämät, kaiderakenne, katteet, parvekelaatan ja vedeneristeet sekä muut rakenteeksi katsottavat osat. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa parvekkeensa sisäpinnat eli lähinnä etuseinän sisäpuolen ja lattian pinnoite. Tärkeintä uudessa laissa on, että se asettaa osakkeenomistajalle velvoitteen huolehtia parvekkeensa lumen, veden ja roskien poistamisesta. Edellä mainittu on nykyisen lain nimenomaisen säännöksen puuttuessa koettu taloyhtiössä ongelmalliseksi silloin, kun parvekkeen vedenpoisto ei ole toiminut asianmukaisesti ja parvekkeella makaava lumi on aiheuttanut rakenteellisia vaurioita. Kiinteistöliitto suosittaa, että yhtiöt ohjeistavat asukkaitaan jo ennen lain voimaantuloa heidän parvekkeita koskevasta vastuustaan. Käytännössä parvekkeen asianmukainen huolto voi vaikuttaa yhtiön huolto- ja kunnossapitokustannuksiin merkittävästi pitkällä aikavälillä. Lakiesityksen mukaan osakkaan muutostyöoikeus huoneiston parvekkeella on suppeampi kuin huoneistonsa sisätiloissa, koska kaikki muutokset voivat vaikuttaa esteettisesti rakennuksen tai kiinteistön ulkoasuun tai vähentää toiseen huoneistoon tulevan valon määrää. Osakkaan on ilmoitettava parvekkeen muutostöistä aina taloyhtiölle, koska muutokset voivat vaikuttaa epäonnistuessaan yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan vuonna 2010. Laki koskee kahta miljoonaa suomalaista. Suomen Kiinteistöliitto ja sen alueyhdistykset järjestävät lakiuudistusta koskevan koulutuskiertueen vuoden 2009 aikana. Kiertueen aikana järjestetään noin 80-100 tilaisuutta ympäri Suomen ammattilaisille ja hallituksen jäsenille. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliiton lakimies Anna-Liisa Varala puh. 09 166 761. Kiinteistöliitto: Uuden lain hissipykälä haasteellinen Kiinteistöliiton mukaan uuden asuntoosakeyhtiölain hissien jälkiasennusta koskeva sääntely poikkeaa ratkaisevasti nykyisestä. Nykyään hissin rakentamiskustannukset jaetaan pääsääntöisesti vastikeperusteisesti kuten muutkin taloyhtiöiden kustannukset. Juuri eduskunnalle annetun esityksen mukaan kustannukset jaetaan sen mukaan, kuinka hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Hissiä koskeva sääntely asettaa myös haasteita taloyhtiöille, sillä jälkiasennukseen liittyvän juridiikan ymmärtäminen edellyttää syvällistä perehtymistä lain useisiin säännöksiin. Vasta tulevaisuus näyttää, onko ehdotuksen hissipykälä onnistunut ratkaisu. Lakiesityksessä kustannukset jyvitetään ylhäältä alaspäin siten, että ylemmät kerrokset maksavat 12
hissistä enemmän kuin alemmat kerrokset. Hankkeesta päätetään yhtiökokouksessa enemmistöllä. Sellaiset huoneistot, joiden arvoon hissin jälkiasennus ei vaikuta, vapautettaisiin hissihankkeesta. Tällainen olisi esityksen mukaan esimerkiksi katutasossa oleva liiketila. Mikäli hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneita, hissikustannuksiin osallistuvat vain niiden portaiden osakkaat. Kustannukset jyvitetään edellä mainitulla tavalla. Lisäksi edellytetään, että yhtiökokouksessa saadaan niiden portaiden osakkaiden enemmistö, joiden huoneisto sijaitsee siinä rapussa, johon hissi rakennetaan. Päätöksenteon uutuus on se, että kun hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneista, on yhtiökokouksessa laskettava kaikista annetuista äänistä kahden eri enemmistön äänet. Tällä varmistetaan, että hankkeen maksavien portaiden enemmistö myös kannattaa hanketta. Huomionarvoista on, että jälkikäteen asennetun hissin kustannusten jaosta on laadittu lakiesityksen liitteeksi eri kerrostaloja kuvaava jyvitysmalli. Vireillä olevasta säädöshankkeesta löytyy aineistoa oikeusministeriön nettisivuilta. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tullee voimaan tammikuussa 2010. Lakia koskeva hallituksen esitys on eduskunnassa. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen, puh. (09) 166 761. Laki vuokra-asuntoyhtiöiden veronhuojennuksesta hyväksyttiin Eduskunta on hyväksynyt maaliskuun lopussa lain vuokra-asuntoyhtiöiden veronhuojennuksesta. Laki hyväksyttiin valtiovarainvaliokunnan mietinnön (VaVM 3/2009 vp) mukaisesti. Lain tarkoituksena on edistää vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjontaa osakeyhtiömuotoista kiinteistörahastoa koskevin veroetuuksin. Tämä toteutetaan säätämällä erillislaki, jonka edellytysten täyttyessä yhtiön saamat tulot ovat verovapaita tuloverotuksessa. Verovapauteen liittyy korkea voitonjakovelvoite, ja jaettavat osingot ovat saajalleen yleisistä osinkosäännöksistä poiketen kokonaan veronalaista tuloa. Näin poistetaan osakeyhtiömuotoiseen kiinteistöliiketoimintaan nykyisin kohdistuva taloudellinen kahdenkertainen verotus ja sen omistusrakenteita ohjaava vaikutus. Pysäköinninvalvontaa koskeva laki uudistetaan Oikeusministeriö on asettanut työryhmän laatimaan ehdotusta pysäköinninvalvontaa koskevan lainsäädännön uudistamiseksi. Työryhmän on selvitettävä julkisen pysäköinninvalvonnan järjestämisen lisäksi yksityistä pysäköinninvalvontaa koskeva sääntelytarve sekä tehtävä tarvittaessa ehdotukset tätä koskevaksi lainsäädännöksi. Oikeusministeriön asettamispäätöksessä on erityisesti mainittu, että työryhmän on kuultava valmistelun aikana Suomen Kiinteistöliittoa. Oikeusministeriön työryhmän asettamispäätöksen mukaan julkisesta pysäköinninvalvonnasta huolehtisivat lähtökohtaisesti jatkossakin poliisi ja kunnalliset viranomaiset. Pysäköintivirhemaksu olisi edelleen lievien pysäköinti- ja joutokäyntirikkomusten seuraamus. Poliisin ja pysäköinninvalvojan valvontatehtävään kuuluvat yleiset alueet, mutta he olisivat toimivaltaisia myös valvomaan yksityisiä alueita. Työryhmän on pohdittava myös sitä, pitääkö nykyisiä viranomaisten toimivaltuuksia täydentää esimerkiksi ns. pyörälukkoa koskevalla sääntelyllä. Yksityisen valvonnan suhdetta julkiseen pysäköinninvalvontaan on pohdittava suhteessa julkisen vallan perustuslain mukaiseen käyttöön ja ottaen huomioon kiinteistönomistajan oikeudet. Työryhmän on saatava työnsä valmiiksi helmikuun 2010 loppuun mennessä. Työryhmän on laadittava ehdotuksensa hallituksen esityksen muotoon. Työryhmässä on edustettuna oikeusministeriön lisäksi sisäasiainministeriö, Kuluttajavirasto, Helsingin kaupunki, Helsingin hallinto-oikeus, Suomen Kuntaliitto, Suomen Asianajajaliitto ja Oy ParkCom Ab. Lakiuudistus on merkittävä kiinteistönomistajien kannalta. Suomen Kiinteistöliitto on toistuvasti vaatinut pikaista lain säätämistä yksityisestä pysäköinninvalvonnasta. Kiinteistöliittoon on tullut runsaasti puheluita virheellisen pysäköinnin aiheuttamista ongelmista kiinteistön alueella. Ongelmana on, että kunnallisen pysäköinninvalvonnan resurssit ovat kohdistuneet ensisijaisesti kaduille ja yleisiin alueisiin. Tämä on johtanut siihen, että kiinteistön alueella virheelliseen pysäköintiin ei ole voitu tehokkaasti puuttua, joten asuntoosakeyhtiöt ja vuokrataloyhtiöt ovat ongelman ratkaisemiseksi ryhtyneet käyttämään yksityisten pysäköintivalvontayritysten palveluja. Yksityisellä pysäköinninvalvontayhtiöllä ei ole kuitenkaan Helsingin hovioikeuden syksyllä 2008 an- 13
taman päätöksen mukaan oikeutta määrätä valvontamaksuja autoilijoille, jotka ovat pysäköineet kiinteistön alueelle väärin. Korkein oikeus on myöntänyt asiassa valitusluvan pysäköinninvalvontayhtiö ParkComille. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen, puh. (09) 166 761. Ravintolatupakoinnin siirtymäaika päättyi Tupakointi on tästä päivästä alkaen mahdollista ravintolassa vain ravintolaan rakennetussa erillisessä tupakointitilassa tai ulkona. Laki koskee kaikkia ravintoloita 1.6.2009 alkaen. Tupakkalain (laki toimenpiteistä tupakoinnin vähentämiseksi annetun lain muuttamisesta 700/2006) mukaan tupakointi tuli kielletyksi ravintoloiden, kahviloiden ja muiden ravitsemusliikkeiden sisätiloissa 1.6.2007 alkaen. Laissa annettiin ravintoloille mahdollisuus hakea terveysviranomaisilta siirtymäaikaa, mikäli ravintola oli järjestänyt tupakoiville asiakkaille tarkoitetut tarjoilutilat siten, ettei tupakansavu kulkeudu savullisen tarjoilutilan alueelta muualle savuttomaan tilaan. Tupakoitsijat ulos tai koppiin Ravintolan sisätiloihin rakennettavan tupakkakopin eli tupakointiin hyväksytyn erillisen tupakointitilan on täytettävä tupakkalaissa ja sen nojalla annetuissa asetuksissa (asetus 964/2006) säädetyt määräykset. Anniskelu tupakointitilaan on kielletty. Tila on rakennettava siten, ettei tupakansavu pääse kulkeutumaan sieltä muualle ravintolaan, jossa tupakointi on kielletty. Tupakointitilan rakentaminen vaatii aina rakennusluvan kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Tupakointitilan rakentaminen luonnollisesti edellyttää, että sen rakentamisesta ilmoitetaan taloyhtiölle, kun sen rakentaminen voi vaikuttaa taloyhtiön ilmanvaihtojärjestelmään. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn toteuttamista. Vaihtoehtoisesti ravintola voi järjestää tupakointimahdollisuuden myös ulos. Silloin lain mukaan on huolehdittava siitä, ettei tupakansavu kulkeudu avoimen ikkunan, oven, muun aukon tai ilmanvaihdon kautta ravintolan sisätiloihin. Ulkona olevaa tupakointipaikkaa varten tarvitaan myös kiinteistön omistajan suostumus. Kiinteistöliitto muistuttaa, että tupakointitilan sijoittamisesta ulos kiinteistön alueella tai edustalle pitäisi aina keskustella yhtiön kanssa. Tupakointi terassilla ja ulkotarjoilualueella Ravintolan terassi on aina luvanvarainen. Tupakointi on mahdollista terassilla tai ulkotarjoilualueella, jos se täyttää tupakkalain vaatimukset. Anniskelu ainoastaan tupakointia varten järjestettyyn ulkotilaan on kielletty. Ravintolatupakoinnin ja tupakointitilan valvonnasta vastaavat yhteistyössä terveysvirasto, rakennusvirasto ja työsuojelupiiri. Ravintolan ja muun ravitsemisliikkeen tupakointitila - opas suunnittelijoille, kiinteistönomistajille, ravintoloitsijoille ja viranomaisille. Sosiaali- ja terveysministeriön esitteitä 2007:2 on saatavissa ministeriön verkkosivuilta www.stm.fi Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen, puh. (09) 166 761. Taloyhtiön nimettävä rakennushankkeisiinsa turvallisuuskoordinaattori Uudistettu rakennustyön turvallisuutta koskeva asetus edellyttää, että rakennuttajan on vastaisuudessa nimettävä rakennushankkeille työturvallisuusvastaava eli työturvallisuuskoordinaattori. Tämä velvoite koskee luonnollisesti myös taloyhtiötä rakennuttajana. Asetus tuli voimaan tänään. Rakennuttajan on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turvallisuuskoordinaattori. Turvallisuuskoordinaattori on luonnollinen henkilö, joka voi olla rakennuttajakonsultti, valvoja tai muu henkilö, jolla on tehtävään riittävä pätevyys. Rakennuttajan on huolehdittava siitä, että turvallisuuskoordinaattorilla on riittävä pätevyys, asianmukaiset toimivaltuudet ja muut edellytykset huolehtia kyseessä olevasta rakennushankkeesta. Rakennuttajan on varmistettava, että turvallisuuskoordinaattori huolehtii tehtävistään. Turvallisuuskoordinaattorin on huolehdittava säädöksessä mainituista rakennuttajan turvallisuutta ja terveyttä koskevista toimenpiteistä. Pätevyyttä, toimivaltuuksia ja muita edellytyksiä ei asetuksessa ole erikseen määritelty, vaan ne perustuvat tapauskohtaiseen harkintaan. Asetusmuutos yhdistää sisällöt rakennustyön turvallisuudesta annetusta valtioneuvoston päätöksestä (629/1994), elementtirakentamisen työturvallisuudesta annetusta valtioneuvoston asetuksesta (578/2003) sekä työtelineiden ja putoamisen estävien suojarakenteiden käytöstä rakennus- 14
työssä annetusta sosiaali- ja terveysministeriön päätöksestä. Turvallisuuskoordinaattorin tehtäviin sisältyy työturvallisuuden osalta yhteistyö rakennushankkeen eri osapuolten kanssa; suunnittelijoiden ja urakoitsijan työn yhteen sovittaminen. Tehtäviin kuuluu mm. turvallisuusasiakirjan laatiminen ja lisäksi esitettävä turvallisuushallinnan tavoitteet ja toimenpiteet sekä ohjeet turvallisuusseurantaan ja tarkastuksiin, yhteistoimintaan ja työmaakokouksiin, henkilötunnisteen käyttöön ja kulkulupaan sekä osapuolten hyväksyntää edellyttävien turvallisuussuunnitelmien käsittelyyn. Asetus tuo mukanaan muutoksia myös työmaan käytännön toimintoihin, kuten A-tikkaiden ja silmien suojalasien käyttöön, putoamisvaarallisiin töihin valjaspakon ja kypäräpakon. Turvallisuuskoordinaattori on ilmoitettava ennakkoilmoituksessa työsuojelupiirille 1.6.2009 alkaen ja koordinaattori on asetettava myös jo nyt käynnissä oleviin rakennushankkeisiin. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen, puh. (09) 166 761. OIKEUSTAPAUKSET KHO:2009:34 Rakennusluvan muutos edellytti naapurin suostumusta KHO:2009:34, 31.3.2009 diaarinumero 1654/1/08 Asemakaavamääräyksen mukaan autosuoja saatiin rakentaa neljää metriä lähemmäs naapurin rajaa vain naapurin suostumuksella. Naapuri oli ennen voimassa olevaa rakennuslupaa antanut suostumuksensa autosuojan rakentamiseen noin kahden metrin etäisyydelle rajastaan. Aikaisemmin annetun suostumuksen perusteella ei voitu myöntää lupaa rakennusluvan muuttamiseen niin, että rakennuksen naapurin vastaiselle rajalle sijoitetaan uusi kulkuovi. Vetäytyminen vuokrausneuvotteluista aiheutti korvausvelvollisuuden KKO:2009:45, 3.6.2009, taltionumero 1162 Vetäytyminen lähes vuoden kestäneistä vuokrausneuvotteluista aiheutti korvausvelvollisuuden. Kysymys niin sanotun negatiivisen sopimusedun korvaamisesta. Osakeyhtiö oli neuvotellut kiinteistönomistajan kanssa liiketilojen vuokraamisesta tämän kiinteistöltä. Maaliskuussa 2005 asianosaiset olivat sopineet vuokran suuruudesta ja siitä, että vuokraaika alkoi 1.9.2005. Tämän jälkeen osakeyhtiö oli osallistunut tiiviisti vuokrattavan rakennuksen korjaussuunnitelmien tekemiseen niin, että korjaustyöt vastasivat sen tarpeita. Kiinteistönomistaja ei em. sopimusneuvottelujen johdosta myöskään jatkanut tilojen silloisten vuokralaisten vuokrasuhdetta. Lähes vuoden kestäneiden neuvottelujen jälkeen osakeyhtiö vetäytyi neuvotteluista marraskuussa 2005. Korkein oikeus totesi perusteluissaan, että sopimusneuvottelut eivät lähtökohtaisesti sido osapuolia ja osapuolet voivat vetäytyä niistä yleensä ilman haitallisia seuraamuksia. Neuvotteluja ei kuitenkaan ole lupa käydä vilpillisesti eikä niin, että toinen osapuoli tulee harhaanjohdetuksi ja kärsii sen johdosta turhia kustannuksia tai vahinkoa. Varsinkin silloin, kun toinen osapuoli on tahallaan tai huolimattomuudesta synnyttänyt neuvottelukumppanissaan perustellun luottamuksen sopimuksen solmimiseen ja se on jo johtanut valmistelu- tai muihin toimiin, perusteeton vetäytyminen neuvotteluista voi johtaa korvausvastuuseen sopimuksentekorikkomusta koskevien periaatteiden mukaisesti. Tällaisessa tapauksessa lähtökohtana korvauksen määräämisessä on saattaa loukattu osapuoli sellaiseen asemaan kuin jos sopimusneuvotteluihin ei olisi ryhdytty. Koska osakeyhtiö oli nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa neuvottelujen kuluessa menetellyt niin, että se oli synnyttänyt kiinteistönomistajassa perusteltuja odotuksia siitä, että vuokrasopimus syntyy, osakeyhtiö on velvollinen korvaamaan kiinteistönomistajalle ne vuokratuotot, jotka tämä oli menettänyt kieltäydyttyään sopimuksen syntymiseen luottaen jatkamasta aiempaa vuokrasuhdetta, sekä suorittamaan korvaus osakeyhtiön edellyttämien kiinteistöön suoritettujen korjausten kuluista. 15
KKO:2009:22: Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanteen nostamisedellytyksistä KKO:2009:22, 1.4.2009 diaarinumero S2007/53 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli yhtiön hallituksen esityksen perusteella päättänyt muuttaa kohtuuttomana pitämäänsä yhtiöjärjestystä siten, että yhtiössä aikaisemmasta poiketen ryhdyttiin perimään erillistä vesimaksua ja erillistä rahoitusvastiketta. Näiden suuruus määräytyi eri tavoin toisaalta asuinhuoneistojen ja toisaalta myymäläja toimistohuoneistojen osalta. Kun tähän yhtiöjärjestyksen muutokseen ei ollut saatu tarvittavia suostumuksia, yhtiökokous oli samalla päättänyt nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevan kanteen. Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kanteen nostamisesta voitu päättää hallituksen esityksen perusteella ja keitä osakkeenomistajia vastaan kanne oli nostettava. (Ään.) Kyseessä oli asunto-osakeyhtiö, jossa on 44 asuinhuoneistoa, neljä myymälähuoneistoa, kuusi toimistohuoneistoa ja huoltoasematilat. Huoltoasemahuoneiston osakkeenomistaja, joka oli yksi asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaista, ei antanut suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Korkein oikeus, kumoten hovioikeuden päätöksen, jätti asiassa nostetun kanteen tutkimatta. Kanteen nostamista koskevan kysymyksen osalta korkein oikeus toteaa mm., että yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisesta on nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa päätetty yhtiökokouksessa hallituksen esityksen pohjalta. Esitystä ovat kannattaneet kokouksessa osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä. Hallituksella on siten ollut oikeus kanteen nostamiseen. Hallituksen kanneoikeuden kannalta merkitystä ei ole sillä, onko asian käsittely yhtiökokouksessa tapahtunut hallituksen vai osakkeenomistajan ehdotuksen pohjalta. Osakkeenomistajien haastamista koskevan kysymyksen osalta korkein oikeus sen sijaan toteaa, että yhtiöjärjestyksen muutos olisi päätöksestä tarkemmin ilmenevin perusteluin tässä tapauksessa edellyttänyt niin vesimaksun kuin kiinnelainojen takaisinmaksun ja rahoitusvastikkeen osalta kaikkien myymälä- ja toimistohuoneistojen sekä huoltoasematilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien suostumuksen, koska ko. tilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan oli lisätty. Kaikki em. huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät ole olleet saapuvilla ko. yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole selvittänyt, että kaikki poissa olleet osakkeenomistajat olisivat suostuneet yhtiökokouksessa päätettyihin muutoksiin tai että nämä olisi haastettu asiaan vastaajiksi. Koska kannetta ei siten ole näytetty nostetun kaikkia niitä osakkeenomistajia vastaan, joiden suostumus olisi ollut tarpeen mutta joilta suostumusta ei ollut hankittu, kannetta ei voida tutkia. Kosteusvaurio ja hinnanalennus (KKO:2009:31 30.4.2009 taltio 892) Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys kauppakirjassa olevan rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen ja myös siitä, oliko ostajalla erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys maakaaren mukaisen selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Ks. myös KKO:2004:78. X oli 12.8.2003 ostanut Y:ltä kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä olevan vuonna 1977 rakennetun omakotitalon. Rakennuksessa oli tehty kaupan yhteydessä kuntotarkastus, jonka mukaan rakennuksessa ei ollut kosteusvaurioita eikä ulkopuolista kosteusrasitusta. X oli myynyt kaupan kohteen edelleen 30.1.2006. Uusi omistaja oli sisäremonttia tehdessään havainnut kosteusvaurioita rakennuksen yläpohjassa. Asiantuntija oli todennut rakennuksen yläpohjassa laajan kosteusvaurion, joka olisi korjaamattomana aiheuttanut terveyshaitan talon asukkaille. Kosteusvaurion syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakennusaikainen kastuminen. Vauriot olivat olleet rakennuksen yläpohjassa jo ennen X:n omistusaikaa eikä X ollut tehnyt kattoon mitään muutoksia. X vaati kosteusvaurion korjauskustannusten ja kiinteistön asumiskelvottomuuden vuoksi aiheutuneiden ylimääräisten kulujen osalta hinnanalennusta Y:ltä. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen ja velvoitti myyjän suorittamaan ostajalle hinnanalennusta kohteessa olleen laatuvirheen johdosta. Myyjä (Y) valitti päätöksestä hovioikeuteen, joka kuitenkin vapautti myyjän korvausvelvollisuudesta. Ostajalle (X) myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen, joka päätöksellään sittemmin katsoi Y:n olevan velvollinen maksamaan hinnanalennusta ostajalle. Perusteluissa korkein oikeus 16
toteaa myyjän vastuunrajoitusehdoista ja ostajan selonottovelvollisuudesta mm. seuraavaa: Asuinrakennuksen yläpohjassa on ollut kosteusvaurio, josta Y:llä ei ollut rakennusta myydessään tietoa. Kaupan kohteessa on ollut maakaaren (MK 2:17.1 5. kohta) mukainen laatuvirhe. Maakaaren mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. X ja Y:n väliseen kauppakirjaan otetun ehdon mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastuksen raporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista ja yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Kuntotarkastusraportissa on rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa on lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla. Kuntotarkastuksessa ei ole edellä mainitun perusteella todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ole raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa on myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Kauppakirjassa ei siten ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Ostajan selonottovelvollisuuden osalta korkein oikeus toteaa, että maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Em. perustein korkein oikeus katsoi, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi eikä hän tämän vuoksi ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan eikä sen perusteella menettänyt myöskään oikeutta hinnanalennukseen. Korkein oikeus 2009:34 (6.5.2009) Ulosmittaus ja konkurssi Kiinteistöyhtiön kiinteistö oli ulosottolain 4 luvun 9 :n 4 momentin (481/1999) nojalla lainvoimaisesti ulosmitattu A:n veloista. Kiinteistöyhtiön jouduttua sittemmin konkurssiin sen konkurssipesä oli konkurssilain 3 luvun 6 :n 1 momentin perusteella vaatinut ulosmitatun kiinteistön pakkohuutokaupan keskeyttämistä. Kiinteistöyhtiön konkurssilla ei ollut vaikutusta A:n ulosottovelkojien oikeuteen saada saatavansa perityksi kiinteistöstä. (Ään.) Vuokranantajan velvollisuudesta korvata vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuus Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu 960/83/08 vuokranantajan velvollisuudesta korvata vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuus sähkövian vaurioitettua vuokralaisen irtaimistoa. Vuokralaiset tekivät toukokuussa 2007 vuokrasopimuksen huoneiston omistaneen kiinteistö Oy:n kanssa. Kuukausivuokraksi sovittiin 407,89 euroa, jonka lisäksi asetettiin 336 euron vakuus. Lokakuussa 2007 kohteessa havaittiin sähkövika, joka vaurioitti vuokralaisten irtaimistoa. Vakuutusyhtiö korvasi vahinkotapahtuman perusteella vuokralaisten kotivakuutuksesta yhteensä 230 euroa. Vuokralaisten omavastuuosuus oli 130 euroa. Ku- 17
luttajariitalautakunta ei suosittanut asiassa hyvitystä, koska asiassa saadun selvityksen perusteella asuinhuoneiston sähkökatkos ja jännitteen nousu eivät olleet aiheutuneet vuokranantajan suorittaman toimenpiteen tai laiminlyönnin seurauksena. Näin ollen vakuutusyhtiön kotivakuutuksen perusteella antamassa korvauspäätöksessä ilmoittama omavastuuosuus jää vuokralaisten kannettavaksi. KRIL 2508/81/07 Valitus koski kaupan kohteen laadusta kaupantekovaiheessa annettujen tietojen puutteellisuutta sekä asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneitä korjaustarpeita. Asiassa sovellettiin asuntokauppalakia siinä muodossa kuin se oli kaupantekohetkellä vuonna 2003. Myyjä on ostanut pienkerrostalo kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun ja perustanut samana päivänä asunto-osakeyhtiön, jonka kaikki osakkeet hän on merkinnyt itse. Myyjä on uusinut asuntoosakeyhtiön huoneistojen ja autotallien näkyvät pinnat ja putket sekä tämän jälkeen myynyt kaikki huoneistot ja autotallit. Asiassa oli riitaa siitä, olisiko myyjän tullut kertoa ostajille ennen kaupantekoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen käyttövesi- ja viemäriputkiston ja lämmitysjärjestelmän korjaustarpeesta sekä muista rakennuksen kuntoon liittyvistä seikoista, joista myyjä on ollut tietoinen. Kuluttajariitalautakunta katsoo myyjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa jättäessään kertomatta merkittävistä korjaustarpeista. Tällä laiminlyönnillä voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Myyjän tiedonantovelvollisuuden merkitystä on tässä tapauksessa korostanut myyjän toimiminen kaupantekohetkellä asuntoosakeyhtiön hallituksessa sekä isännöitsijänä. Kaupan kohteessa on edellä mainituilla perusteilla asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Korvauksen määrää arvioidessaan lautakunta on ottanut huomioon, että kyseessä on vuonna 1963 rakennettu rakennus, jonka käyttövesi- ja viemäriputkistoja ei ole ilmoitettu uusitun. Lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi edellä mainittujen seikkojen osalta 8 000 euroa. Lautakunta katsoo, että ostajilla on oikeus myös kohtuulliseen korvaukseen rakennuksen kunnon ja myyjän suorittaman remontin puutteiden selvittämisestä aiheutuneista kustannuksista. Lautakunta arvioi korvauksen määräksi tältä osin 1 500 euroa. Päätös oli yksimielinen. Asunto-osakkeiden kauppa - Kohteen laadusta annetut tiedot KHO hylkäsi art noveau -talon hissistä tehdyn valituksen Alkuperäisilmeensä menettäneeseen art noveau - talon rappuun sai rakentaa hissin. Korkein hallinto-oikeus ratkaisi asian vuosikirjapäätöksellään. Jutussa oli kyse jälkiasennettavasta hissistä, jolle rakennuslautakunta oli myöntänyt rakennusluvan. Lupa oli myönnetty vuonna 1912 rakennettuun asuinkerrostaloon, joka sijaitsi art noveau - alueella Katajanokalla. Asemakaavassa määrättiin muun muassa, ettei taloon saa tehdä sellaisia muutostöitä, jotka turmelevat porrashuoneen rakennustaiteellista arvoa. Uudenmaan ympäristökeskus vaati rakennuslupaa kumottavaksi. Sen mielestä hissin rakentaminen olisi turmellut porrashuoneen rakennustaiteellista arvoa, ja siihen olisi tarvittu ympäristökeskuksen poikkeuslupa. KHO totesi, ettei ympäristökeskuksella ollut asiassa valitusoikeutta. Oikeuden mielestä porrashuone ei ollut enää alkuperäisessä kunnossa, joten poikkeuslupaa ei edes tarvittu. Hallinto-oikeus oli jo aiemmin päätynyt samalle kannalle. Vuokran tarkistaminen alueen käyttömahdollisuuden lisääntyessä KKO:2009:42, 27.5.2209, taltionumero 1112 Vuokranantajalla oli oikeus saada vuokraa tarkistetuksi vuokra-alueen käyttömahdollisuuksien lisäännyttyä olennaisesti aiemmin kaavoittamattomalle vuokra-alueelle vahvistetun osayleiskaavan johdosta. 18
Kyseessä oli vuonna 1975 solmittu 50 vuoden määräaikainen vuokrasopimus määräalasta, jolla sijaitsi vapaa-ajan asunto (28 m2) ja talousrakennus (8 m2). Vuokrasopimusta tehtäessä vuokraaluetta saattoi käyttää vain lomaasuntorakentamiseen. Sittemmin alueelle vahvistettiin vuonna 2005 rantaosayleiskaava, joka salli alueelle rakennettavaksi enintään 400 k-m2 suuruisen ympärivuotiseen asumiseen käytettävän asuinrakennuksen. Korkein oikeus totesi päätöksessään, vastoin käräjä- ja hovioikeuksien kantaa, että vuokrasopimuksen tekoaikana ei ollut vielä ennakoitavissa, että vuokra-aluetta tullaan kaavoituksessa aikanaan varaamaan pysyvän asumisen käyttöön. Maanvuokralain 16 :n 2 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus kaavoituksesta tai muusta asianosaisista riippumattomasta syystä olennaisesti lisääntyy. Näin ollen koska tässä tapauksessa vuokra-alueen käyttömahdollisuus oli kaavoituksen johdosta olennaisesti lisääntynyt eikä tällainen muutos ollut vielä vuokrasopimusta tehtäessä ollut ennakoitavissa, voitiin vuokraa maanvuokralain 16 :n 2 momentin nojalla tarkistaa. TUTKIMUS JA KEHITYS Putkiremontissa palvelun laatu ratkaisee asukastyytyväisyyden Kokonaispalvelua tarjoaville yritysverkostoille liiketoimintamahdollisuuksia VTT:n tutkimuksen mukaan taloyhtiön kannalta onnistuneessa putkiremontissa urakoitsijan valinnassa tulee painottaa hinnan ohella myös urakoitsijan kykyä tuottaa teknisesti hyvää laatua sekä palvelua. Tyytyväisimmät putkiremontin teettäneet asukkaat ovat saaneet vaikuttaa omaa asuntoaan koskeviin ratkaisuihin, ja heille on tiedotettu riittävästi remontin haitoista. Eniten tyytymättömyyttä aiheuttaa luvatun aikataulun pettäminen ja huolimaton työmaakulttuuri. Kiinteistöliittoa hankkeessa edusti kehityspäällikkö Jari Virta. VTT:n tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden asukkaat olivat tyytyväisimpiä putkiremontteihin, kun heille kerrottiin haitoista riittävästi etukäteen, asentajien ammattitaito ja käytös tyydyttivät heitä, asunto oli riittävän siisti remontin aikana ja asuntoon tehtävistä toimenpiteistä ja aikatauluista tiedotettiin riittävästi. Taloyhtiön putkiremontin suunnittelussa pääpaino on yleensä putkiremonttimenetelmän valinnassa. Asukkaiden tyytyväisyyden kannalta monilla ei-teknisillä asioilla on kuitenkin suuri merkitys onnistuneissa putkiremonteissa. Putkiremontin tärkein vaihe on hankesuunnittelu. Siinä asetetaan tavoitteet lopputulokselle ja suunnittelulle ja kartoitetaan sekä taloyhtiölle että osakkaille parhaiten sopivat tekniset ja taloudelliset vaihtoehdot. Hankesuunnitelman perusteella taloyhtiö tekee päätöksen putkiremontista. Hyvä ja selkeä hankesuunnitelma on keskeinen asia taloudellisen toteutuksen varmistamisessa, mm. tarjousten saamisessa ja toteutusvaiheen ongelmien välttämisessä. Putkiremontissa on useita vaiheita, joissa tarvitaan palveluntarjoajien ja taloyhtiön edustajien yhteispeliä. Asukkaat kokevat remontin sujuvaksi mikäli heille tiedotetaan riittävästi rakennusvaiheessa ja aikataulut pitävät. Yhteistyö ja toimiminen remontin aikana helpottuvat, mikäli terminologia on selvää myös taloyhtiön edustajille ja asukkaille, urakkasopimukset ja rajat ovat selkeitä ja hankesuunnitteluun on panostettu riittävästi. Kokonaisvaltaiselle putkiremonttipalvelulle on kysyntää VTT on kehittänyt putkiremontin kokonaispalvelun liiketoimintamallin, joka helpottaa taloyhtiön hallituksen työtä putkiremontin hallinnassa ja antaa uusia liiketoimintamahdollisuuksia palveluverkostossa toimiville yrityksille. Putkiremontin kokonaispalvelun oleelliset osaalueet ovat suunnittelu- ja korjauspalvelut, joihin sisältyy toteutuksen lisäksi asukastiedotusta, asumispalveluita kuten väliaikaisia saniteetti-, pesu- ja ruoanlaittotiloja, väliaikaisasuntoja, omaisuuden suojauspalveluita, siivouspalveluita, vartiointipalveluita tai osakkaille tarjottavia omien remonttien suunnittelu- ja toteutuspalveluita. Palveluvalikoimaan voi kuulua myös hankesuunnittelu- ja kuntotutkimuspalvelut. Lisäksi korjausvaihtoehtojen ja työmaaprosessin havainnollistamista, asukasviestintää ja asukkaiden päätöksentekoa voidaan tukea erilaisilla viestintäpalveluilla. VTT:n tutkimuksessa kehitettiin putkiremontin lopputuloksen ja eri vaiheiden havainnollistamiseksi kolmiulotteista liikkuvaa kuvaa, jota esitetään 3D-televisiolla. Asiakkaiden kannalta putkiremontteja pitää pystyä nopeuttamaan ja ne on saatava vähemmän häiriöitä tuottaviksi. Suunnittelun on oltava sekä asiakas- että tuotantolähtöistä. Asiakaslähtöisyys mahdollistaa todellisiin palvelutarpeisiin vastaamisen. Tuotantolähtöisyydellä laatua voidaan hallita ja tulos syntyy kustannustehokkaasti. 19
Putkiremontti on iso ponnistus taloyhtiölle Putkiremonttiin liittyy sekä teknisiä että esteettisiä ratkaisuja. Nykyisin on yleisenä käytäntönä aloittaa putkiremonttiprosessi käsittelemällä teknisiä ratkaisuja, joiden vertailu on muutenkin haasteellista. Vasta toisella sijalla ovat asukasta eniten kiinnostavat eli omaan elämiseen vaikuttavat ja asuntoon kohdistuvat toimenpiteet. Asukaslähtöisyyttä tulisi lisätä siten, että putkiremonttikeskustelussa lähdetään liikkeelle asukkaiden tavoitteista. Tavoitteet voivat kohdistua yhtälailla siihen, miten putkiremontti parantaa tulevaa asumisen tasoa kuin myös siihen, miten putkiremontti saa vaikuttaa asumisen arkeen. Putkiremonttihankkeissa taloyhtiöt asettuvat päämiehen rooliin, joka hankkii suunnittelun ja jokaisen osaurakan erikseen. Suunnittelu- ja toteutuspalvelujen ostaminen monilta tarjoajilta erikseen estää suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden keskinäisen verkottumisen. Uusien putkisaneerauskonseptien kehittämistä tarvitaan, jotta ala kehittyisi paremmin asukkaiden ja taloyhtiöiden tarpeita palvelevaksi. Samalla avautuu myös uudenlaisia liiketoimintamahdollisuuksia yritysverkostoille. Tutkimusraportti verkossa: Putkiremonttien uudet hankinta- ja palvelumallit Kerrostalon ilmastonmuutos hanke vauhtiin Kiinteistöliitto, Teknillinen Korkeakoulu ja VTT ovat käynnistäneet kehityshankkeen asuinkerrostalojen korjaamiseksi. Kerrostalon ilmastonmuutos KIMU -hanke tuottaa tietoa ja työkaluja asuinkiinteistöjen päätöksentekoa varten. Rakennuksen energiatehokkuuden parantaminen edellyttää tietoa siitä, mikä on toimivaa ja taloudellista ja missä yhteydessä parannustoimenpiteet kannattaa suorittaa. Esimerkiksi rakennuksen putki- tai julkisivuremonttia käynnistettäessä, tarvitaan tietoa siitä mitä energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä pitää tehdä samalla. Ilmastonmuutos vaikuttaa voimakkaasti päätöksentekoon ja korjaustoimenpiteisiin - asumisen olosuhteiden heikentymättä. KIMU-hankkeessa ilmastonmuutoksella tarkoitetaan myös rakennuksen sisäilman parantamista korjausten yhteydessä ja esimerkiksi asunto-oy:n henkistä ilmastonmuutosta - tai hyvän hengen säilyttämistä korjausten aikana. Sama logiikka pätee sisäilman laadun parantamiseen. Hankkeen kohteina on erityisesti 50-60- lukujen ja toisena ryhmänä 70-80-lukujen kerrostalot. Teknisten ratkaisujen lisäksi kehitetään prosesseja eri toteutusmuodoissa ja korjaushankkeiden edellyttämää viestintää. Yksittäisten rakennusten lisäksi tarkastellaan ryhmä- ja alueellisia toteutusmalleja. Kaksivuotinen projekti kuuluu ympäristöministeriön ja ARA:n lähiöohjelmaan. Yhteistyökumppaneina on kolme lähiötä: Maunula Helsingissä, Matinkylä Espoossa ja Keijupuisto Lahdessa. Hankkeesta viestitään Tee parannus - viestintäkampanjassa (www.teeparannus.fi) ja ARAn lähiöohjelman kanavia käyttäen. MARKKINA JA SUHDANTEET Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousevat Kiinteistön huoltoon, siivoukseen ja toimitilapalveluihin liittyvät kustannukset nousevat alan yleisen palkkatason kohoamisen takia kevään aikana. Kiinteistöpalvelualan palkat nousevat vajaa 5,5 prosenttia kuluvana vuonna. Työvoimavaltaisen alan kustannuksista henkilöstömenot muodostavat noin 80 prosenttia. Uudisrakentamisen volyymi supistui 17,8 prosenttia helmikuussa Uudisrakentamisen volyymi supistui Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan helmikuussa 17,8 prosenttia vuotta aiemmasta. Asuinrakentamisen volyymi väheni 23,4 prosenttia ja muun rakentamisen volyymi 14,0 prosenttia. Liikerakentamisen volyymi supistui kuluvan vuoden helmikuussa kolmanneksella viime vuoden helmikuuhun verrattuna. Toimistorakentamisen volyymi väheni 2,6 prosenttia ja teollisuusrakentamisen volyymi 14,3 prosenttia. Ainoana volyymiaan kasvattaneena ryhmänä oli helmikuussa edelleen julkiset palvelurakennukset, joiden volyymi oli 28,5 prosenttia suurempi kuin vuotta aiemmin. Eniten tästä ryhmästä on kasvanut kokoontumisrakennusten volyymi, 63,8 prosenttia. 20