Kuntoarvioraportti Ritoharjuntie 8 Tarkastuspäivä 5.10.2010 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X I N S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y W W W. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X. F I V A L T A K U N N A L L I N E N P A L V E L U N U M E R O: 0 2 0 7 4 9 5 5 0 0
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 2/40 SISÄLLYSLUETTELO 0 JOHDANTO...4 1 YHTEENVETO...5 1.1 Rakennustekniikka...5 1.2 LVIK-tekniikka...6 1.3 Sähköjärjestelmät...7 1.4 Energiatalous...7 1.5 Välittömästi korjattavat puutteet...8 1.6 Lisätutkimukset...8 1.7 Kiinteistön tekninen PTS...9 2 KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA...11 2.1 Kohteen tiedot...11 2.2 Korjaus- ja huoltohistoria...11 2.3 Asiakirjatilanne...11 2.4 Käyttäjäkyselypalaute...11 2.5 Huoltotoimi ja kiinteistön käyttö...12 2.6 Energiatalous...12 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot...13 2.8 Turvallisuusasiat ja ympäristöriskit...14 2.9 Kosteusvauriot...14 3 RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO...15 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio...15 3.1.1 D6 Viherrakenteet ja D7 Päällysrakenteet...15 3.1.2 D8 Aluevarusteet...15 3.1.3 D9 Ulkopuoliset rakenteet...15 3.2 Pohjarakenteiden kuntoarvio...16 3.2.1 E4 Putkirakenteet...16 3.3 Rakennustekniikan kuntoarvio...16 3.3.1 F1 Perustukset...16 3.3.2 F2 Rakennusrunko...16 3.3.3 F3 Julkisivut...17 3.3.4 F31 Ulkoseinät...17 3.3.5 F32 Ikkunat...17 3.3.6 F33 Ulko-ovet...17 3.3.7 F34 Julkisivun täydennysosat...18 3.3.8 F4 Yläpohjarakenteet...18 3.4 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio...19 3.4.1 Yleistilat (F5, F6, F7)...19 Yhteiset tilat...19 Tekniset tilat...19 Asuintilat...19 3.5 Rakennustekniikan kuntoarvion valokuvat:...21 4 LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...28 4.1 G1 Lämmitysjärjestelmä...28 4.1.1 G11 Lämmöntuotanto...28 4.1.2 G12 Lämmönjakelu...28 4.1.3 G13 Lämmönluovutus...29 4.1.4 G14 Eristykset...29 4.2 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät...29 4.2.1 G21 Vedenkäsittelylaitteet...29 4.2.2 G22 Vesijohtoverkosto...29 4.2.3 G24 Viemäriverkosto...30 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 3/40 4.2.4 G25 Vesi- ja viemärikalusteet...30 4.2.5 G26 Vesi- ja viemärieristykset...30 4.3 G3 Ilmastointijärjestelmät...30 4.3.1 G31 Ilmanvaihtokoneet...30 4.3.2 G33 Kanavistot...31 4.3.3 G34 Päätelaitteet...31 4.3.4 G37 Eristykset...31 4.4 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT...31 4.4.1 J62 Säätö- ja alakeskukset...31 4.4.2 J64 Kenttälaitteet...31 4.5 LVI kuntoarvion valokuvat:...32 5 SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...33 5.1 H1 ALUESÄHKÖISTYS...33 5.1.1 H11 Aluevalaistus...33 5.1.2 H12 Alue sähkönjakelulaitteet / sulatusjärjestelmät...33 5.2 H2 KYTKINLAITTEET JA JAKOKESKUKSET...33 5.2.1 H22 Jakokeskukset alle 1000 V...33 5.3 H3 KAAPELIHYLLYT JA RIPUSTUSKISKOT...34 5.3.1 H30 Johtotiet...34 5.3.2 H31 Kaapelihyllyt ja ripustuskiskot...34 5.4 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET...34 5.4.1 H41 Liittymisjohdot...34 5.4.2 H42 Maadoitukset ja potentiaali tasaukset...34 5.4.3 H43 Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot...34 5.4.4 H44 Voimaryhmäjohdot...35 5.4.5 H45 Valaistusryhmäjohdot...35 5.5 H5 VALAISIMET...35 5.5.1 H51 Rakennuksen valaisimet...35 5.6 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET...35 5.6.1 H61 Lämmittimet...35 5.6.2 H62 Kojeet ja laitteet...35 5.7 J1 PUHELINJÄRJESTELMÄT...36 5.7.1 J11 Yleiseen puhelinverkkoon liitettävät puhelinjärjestelmät...36 5.8 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT...36 5.8.1 J21 Yleisantenni- ja satelliittitelevisiojärjestelmät...36 5.9 J3 OVILUKITUS JA OVIPUHELINJÄRJESTELMÄ...36 5.10 J5 Turva ja valvontajärjestelmät...36 5.10.1 J50 Turvavalaistusjärjestelmä...36 5.10.2 J51 Paloilmoitinjärjestelmät...36 5.11 Sähkö-kuntoarvion valokuvat...38 6 LISÄTUTKIMUKSET...40 7 LIITTEET:...40 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 4/40 0 JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on laadittu Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90-00294) noudattaen. Toimeksiantaja on As. Oy Ritoharjuntie Isännöitsijä Simo Takkinen c/o Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy Vapaudenkatu 20.C. 40100 Jyväskylä Tämän raportin ja siihen liittyvät tarkastukset on tehnyt seuraava työryhmä: Koordinaattori Ins. Harri Rautio Raksystems Anticimex ins.tsto Oy Rakennustekniikka Ins. Harri Rautio Raksystems Anticimex ins.tsto Oy LVI-järjestelmät LVI-Ins. Matti Honkonen Raksystems Anticimex ins.tsto Oy Sähköjärjestelmät Sähkö-Ins. Karri Rannisto Kara-Sähkö Rannisto Oy Tarkastuskierroksen alussa mukana oli isännöitsijä Simo Takkinen. Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjetta (KH 90-00293) soveltaen kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon PTS on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja, vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetyn PTS-ehdotus ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. Tässä raportissa käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 5/40 1 YHTEENVETO Kuntoarvion kohteena on Jyväskylän kaupungin Heinämäen asuntoalueella sijaitsevat kaksi rivitaloa. D-rakennus on 1-kerroksinen ja E-rakennus 2-kerroksinen. Rakennukset ovat valmistuneet 1988. Taloissa on 13 asuinhuoneistoa. Kiinteistö sijaitsee valoisalla puistomaisella rinnetontilla. Viherrakenteita ja oleskelualueita on pääosin talojen pitkillä sivuilla, mutta myös E-talon päädyssä. Kaikkiin asuntoihin kuuluu pieni pääosin istutuksilla rajattu/aidattu oleskelupiha ko. talon takasivulla. Autopaikat ovat erillisellä pysäköintialueella D-talon yläpäädyssä. Pihan jätehuoltovarusteet ovat pysäköintialueella olevassa naapurikiinteistön kanssa yhteisessä puurakenteisessa jätekatoksessa. Piha-alueella on pyykinkuivaus- ja matonpuistelutelineet sekä lasten leikkivälineitä. 1.1 Rakennustekniikka Rakennusten pääovien edustat ovat tyydyttäväkuntoista betonikiveystä, tai laatoitusta. Pysäköintialue ja kulkuväylät on sorapintaisia. Varsinkin kulkuväylillä on runsaasti routimisen/painumisen aiheuttamaa epätasaisuutta. Muut alueet ovat pääosin nurmipintaisia. Sadevesien ohjaus pysäköintialueelta ja kulkuväyliltä on hoidettu kallistuksin, mutta monin paikoin vesi ei poistu kulkuväyliltä ja E-talon edustan avokouru on laajasti routinut. Kattovedet on ohjattu osittain suppiloiden ja putkiston avulla, mutta monin paikoin on avokouruja, jotka vaativat korjausta. Kulkuväylät ja sadevesien ohjaus tulee korjata mm. sisäreunaan asennettavalla kourulla. Maanpintojen kallistus rakennuksen ympärillä on pääosin seinästä poispäin viettävä, joskin kallistus on paikoin hyvin loiva. Lattiapinnat ovat pääosin vain noin 10 cm ympäröivää maanpintaa ylempänä, mutta varsinkin D-talossa yläpäädyssä ja porrastusten kohdalla monin paikoin maanpinnan alapuolella, joka edellyttää seinustoilta hyvää sadevedenpoistoa ja toimivaa salaojitusta. Seinänvierustan kallistukset tulee näillä osin korjata/varmistaa ja maanpintoja alentaa mahdollisuuksien mukaan. Tarkastuksessa ei havaittu viitteitä em. seikoista johtuviin vaurioihin. Salaojajärjestelmää on ei voitu tarkastaa, sillä pääosa tarkastuskaivoista on maanpinnan alapuolella. Vain D-talon alapäädyssä on betoniset kannet osittain näkyvissä, mutta niitä ei vaurioitumisriskin vuoksi avattu. Suositellaan kaikkien tarkastuskaivojen esiinkaivamista ja salaojituksen säännöllistä tarkastusta esim. videokuvaamalla. Rakennukset on perustettu maanvaraisesti betonianturoiden ja harkkosokkelin varaan. Alapohjat ovat maanvaraisia betonilattioita, joissa lämmöneristeet ovat laatan alapuolella. 1-kerroksinen D- talo on puurunkoinen, mutta kerroksellisessa E-talossa huoneistojen väliset seinät sekä päätyseinät ovat paikalla valettuja betoniseiniä. E-talon välipohjat ja yläpohja ovat betonia. Yläpohjaeristeenä on n. 30-35 cm puhallusvillaa. Kattotuolit ovat tehdasvalmisteisia naulalevyristikoita. Julkisivut ovat lautaverhottuja. Rakennusten ikkunat ovat alkuperäisiä 3-lasisia puuikkunoita. Rakennuksissa on harjakatto ja vesikatteena on tiilikate. Katon sadevedet on johdettu pois ulkopuolisten räystäskourujen ja syöksytorvien avulla. Tarkastuksen yhteydessä ei tehty havaintoja merkittävistä vaurioista. Päätykolmioiden puuverhousten maalipinta alkaa haalistua. Samoin ikkunoiden ja terassiovien ulkopuolen maalaus tulee eteen jakson alkupuolella. Tiilikatteen pinta on haalistunut ja paikoin on rapautuneita tiiliä, joten sen puhdistus ja suojapinnoitus tulee ajankohtaiseksi lähivuosina. Talon asuntojen märkätilojen alkuperäiset rakenteet ja vedeneristeet tulevat teknisen käyttöikänsä päähän jakson alkupuolella, joten niiden uusimiseen tulee varautua. Rakennetekniikan osalta merkittävimmät kustannuserät 10-vuoden tarkastelujaksolla tulevat olemaan: Pysäköintialueen vuosittainen lanaus ja murskeen lisäys Kulkuväylien kunnostus ja sadevesikourujen korjaus/asennus Seinänvierustojen kallistusten korjaus/varmistus tarvittavilta osin ja kasvillisuuden poisto Katto- ja sadevesien ohjauksen tehostaminen R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 6/40 Salaojien tarkastuskaivojen esiinkaivaminen ja salaojien toiminnan tarkastus Jätekatoksen ovet ja verkot ikkuna-aukkoihin Julkisivujen puuosien huoltomaalaus Ikkunoiden ulkopuolen puuosien maalaus Korvausilmaventtiilien asennus ikkunoiden yläpuolelle Parvekeovien huoltomaalaus Vesikatteen puhdistus ja suojapinnoitus Yläpohjan lisäeristys Asuntojen alkuperäiskuntoisten märkätilojen pintarakenteiden ja vedeneristeiden uusinta Kokonaisuudessaan kiinteistö on rakennetekniikan osalta tyydyttävässä kunnossa. KL 2 1.2 LVIK-tekniikka Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön. Lämmönsiirrinpaketti on vuodelta 2007. Paketti on hyväkuntoinen. Putket ja patterit ovat alkuperäisiä, mutta niiden osalta ei ole odotettavissa uusimistarpeita. Lämpöputket ovat teräsputkia. Verkoston sulku- ja säätöventtiilit ovat alkuperäisiä, mutta niiden kunto on vielä tyydyttävällä tasolla. Putkiston tekninen käyttöikä on normaaliolosuhteissa yli 50 vuotta ja linjaventtiilien 30 vuotta. Patteriventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä. Patteriventtiilien tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta, joten venttiilit ovat teknisen käyttöikänsä päässä. Talojen väliset lämminvesiputket ovat 4-reikäeriste-elementtiin sijoitettuja kupariputkia. Kylmävesiputki maassa on muovia. Sisäpuoliset vesijohdot ovat pääosin kupariputkia. Putkistot venttiileineen ovat alkuperäisiä. Vuotoja ei saatujen tietojen mukaan ole esiintynyt. Kupariputkien tekninen käyttöikä on keskimäärin 40 50 vuotta. Kiinteistö on liitetty kaupungin viemärivesiverkostoon normaalina viettoviemäröintinä. Viemäriputket ovat alkuperäisiä muoviviemäreitä, jotka ovat käytännössä täysin piilossa rakenteissa ja koteloissa. Muoviviemäreiden tekninen käyttöikä on 50 vuotta ja enemmän. Ikääntymisistä johtuen, vesi- ja viemärikalusteiden uusintatarpeita tulee esiintymään jatkossa yhä enemmän. Kiinteistöissä on koneellinen huoneistokohtainen poistoilmanvaihto. Vesikatoilla on alkuperäiset huippuimurit. Huippuimureiden ohjaus tapahtuu asuntojen liesikuvuista. Seuraavan kymmenen vuoden aikana tulee varautua uusimaan vuosittain 1-2 imuria, vaikkakin imurit saattavat jopa toimia vielä seuraavat kymmenen vuotta kokonaisuutena varsin hyvin. Ilmanvaihtokanavistot ovat alkuperäisiä kierresaumakanavia. Kanavia ei ole puhdistettu viimeiseen kymmeneen vuoteen. Pääte-elimet ovat koneelliseen ilmanvaihtoon tarkoitettuja korkeapaineventtiileitä. Venttiileillä on käyttöikää jäljellä runsaasti. Asunnoissa ei ole erillisiä korvausilmaventtiileitä. Merkittävimmät huollot/korjauskohteet LVI-tekniikan osalla 10 vuoden jaksolla: Ilmanvaihtokanavien nuohous ja ilmamäärien säätö * Patteriventtiilien uusiminen, lämmitysverkoston vesivirtojen säätö * Vesi- ja viemärikalusteiden, sekä huippuimureiden uusimiset tarpeen mukaan *:llä merkityillä on myös energiaa säästävä vaikutus LVI-tekniikan osalta rakennus on pääosin hyvässä tyydyttävässä kunnossa KL 2 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 7/40 1.3 Sähköjärjestelmät Kiinteistökokonaisuuden sähköjärjestelmät ovat pääosin rakentamisajankohdan mukaisia. Sähköjärjestelmien osalta ei ole seuraavan pts-jakson aikana vielä odotettavissa mitään merkittäviä saneeraustoimenpiteitä. Aluevalaisimet ovat pääosin alkuperäiseltä rakentamisajankohdalta lukuun ottamatta esim. jälkikäteen lisättyjä halogeenivalaisimia. Aluevalaisimet ovat kokonaisuudessaan tyydyttävässä kunnossa, mutta aluevalaistusta suositellaan parannettavaksi. Pysäköintialueella havaitut autolämmityspistorasiat ovat kunnossa. Kiinteistön yhdistetty pää- / kiinteistö-/ monimittarikeskus, ja erillinen monimittarikeskus, sekä huoneistojen ryhmäkeskukset ovat alkuperäiseltä rakentamisajankohdalta, eivätkä vaadi lähivuosina merkittäviä saneeraustoimenpiteitä. Asuntojen nousujohdot ovat kolmivaiheisia (TN-C) nelijohdinjärjestelmän mukaisia. Kiinteistön asennuskalusteet ovat pääosin alkuperäiseltä rakentamisajankohdalta. Asunhuoneiden pistorasiat ovat maadoittamattomia, keittiöiden ja kylpyhuoneiden pistorasiat ovat maadoitettuja. Asunnoissa on huoneistokohtaiset saunat, jotka ovat varustettuja sähkökiukailla. Puhelinjärjestelmä on sinänsä riittävä perinteiseen lankapuhelinkäyttöön, mutta puhelinverkon suorituskyky ei ole riittävä (esim. nopeat xdsl- yhteydet). Tulevaisuudessa taloon tulisi saneerata ns. monipalveluverkko, jota voidaan käyttää tarvittaessa kaikkeen datan ja kuvan siirtoon. Monipalveluverkon (yleiskaapelointi, puhelin ja atk) rakentamistarpeesta suositellaan tehtäväksi koko kiinteistöä koskeva tarvekartoitus. Tarvekartoituksen raportti muodostaa lähtötiedot mahdolliselle järjestelmän peruskorjaussuunnittelulle. Antennijärjestelmä on toimiva. Merkittävimmät sähköjärjestelmiin kohdistuvat työt seuraavan 10 vuoden aikana: Aluevalaisimien lisäys Monipalveluverkon (yleiskaapelointi, puhelin ja atk) rakentamistarpeesta tehtävä tarvekartoitus Sähköjärjestelmien ylläpitokuluja Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat kokonaisuudessa kuntoluokassa tyydyttävä KL2 1.4 Energiatalous Lämpöenergian kulutus: Ominaiskulutus on keskimääräistä paremmalla tasolla (normeerattu kulutus viime vuosina noin 43 kwh/r-m3) (keskitaso vastaavan ikäisissä taloissa 51 kwh/rm3 ). Vedenkulutus: Vedenkulutus on ollut viime vuosina hieman keskitasoa pienempää (noin 139 l/asukas / vrk, vertailutaso 150 l//asukas/vrk) Kiinteistösähkön ominaiskulutus: Keskimääräinen kiinteistön sähkönkulutus on ollut 2,22 kwh/r-m 3 /a. Keskitaso vastaavilla kiinteistöillä 2,9 kwh/r-m 3 /a. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 8/40 1.5 Välittömästi korjattavat puutteet Rikkoontuneiden kattotiilen vaihto D-talossa D-talon yläpohjan palokatkoluukun korjaus tiiviiksi Valumakaukaloiden asentaminen astianpesukoneiden alle asukkaiden toimesta niissä asunnoissa missä sitä ei vielä ole Liesituulettimien rasvasuodattimien säännöllinen puhdistus asukkaiden toimesta Suihkusekoittajien ja hanojen sihtien puhdistus asukkaiden toimesta. Riittävistä siirtoilmaraoista huolehtiminen väliovien alla asukkaiden toimesta 1.6 Lisätutkimukset Salaojien ja sadevesiviemäreiden toiminnan säännöllinen tarkastus esim. videokuvaamalla ja tarvittaessa huuhtelemalla Kylmien asuintilojen lämpökamerakuvaus tarvittaessa mahdollisten rakennevaurioiden, tai kylmäsiltojen selvittämiseksi R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 9/40 1.7 Kiinteistön tekninen PTS Kiinteistön PTS-ehdotus 60 50 Vuosittaiset kustannukset [x 1000 e] 40 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 YHT: Rakennetekniikka 19,0 45,0 1,5 2,5 0,0 16,5 1,0 0,0 0,0 1,0 86,5 LVIA-tekniikka 5,0 3,0 12,0 2,0 3,0 2,0 2,0 2,0 2,0 5,0 38,0 Sähkötekniikka 2,5 0,2 0,0 1,4 0,0 0,2 0,2 0,2 0,0 0,7 5,4 Vuosikustannukset x 1000, Alv 0% 27 48 14 6 3 19 3 2 2 7 130 Keskimäärin vuodessa 3,67 / Rm3 / vuosi Keskimäärin kuukaudessa 1,04 / m2 / kk Tilavuus 3 536 m3 Asuntojen ala 1 041,5 m2 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 10/40 Rakennustekniikan PTS-ehdotus x 1000, alv 0 % Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Yht. D6-7 Kulkuväylien kunnostus+kourujen asennus reunaan 1 erä 4,0 4,0 D6 D-talon päädyn+etusivun maanpint.korjaus+rajaoja 1 erä 4,0 4,0 D8 Jätekatoksen ovet ja verkot ikk.+telineiden maalaus 1 erä 2,0 2,0 E4 Salaojien videokuvaus ja tark.kaiv.esiinkaivaminen 4 erä 2,0 1,0 1,0 1,0 5,0 F1 Sokkelin rappauskorjaukset 1 erä 3,0 3,0 F31 Puuverhouksien huoltomaalaukset 2 erä 7,0 11,0 18,0 F32 Ikkunoiden ulkopuolen huoltomaalaus 2 erä 2,0 3,0 5,0 F32 Korvausilmaventtiilien asennus n. 44 kpl 1 erä 3,0 3,0 F33 Terassiovien sekä ulko- ja varasto-ovien maalaus 2 erä 1,5 2,5 4,0 F4 E-talon kulkusillan asentaminen 1 erä 3,0 3,0 F4 Tiilikatteiden puhdistus ja suojapinnoitus 1 erä 23,0 23,0 F4 Yläpohjan lisäeristys 1 erä 6,0 6,0 F5 Asuntojen märkätilojen peruskorjaus ** 6 kpl 1,5 1,5 1,5 4,5 F5 Kylmien saunojen+huoneiden lämpökamerakuvaus 1 erä 2,0 2,0 ** Taloyhtiön vastuulla vedeneristykseen asti, pinnoitteet asukkaan vastuulla. Kustannus taloyhtiön osuus a' 750 Remontoitavien määrä on arvio ja on jaettu useammalle vuodelle. Rakennustekniikka yhteensä 19,0 45,0 1,5 2,5 0,0 16,5 1,0 0,0 0,0 1,0 86,5 LVI-järjestelmien PTS-ehdotus x 1000, alv 0 % Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Yht. G13 Patteriventtiilien uusiminen, vesivirtojen säätö 1 erä 10,0 10,0 G24 Viemäreiden painehuuhtelu 1 erä 1,0 1,0 G25 Vesi- ja viemärikalusteuusintoja 10 erä 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 10,0 G26 Haju-Stop-elementit katolle 1 erä 1,0 1,0 G31 Huippuimureiden uusimisia (varaus) 10 erä 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 10,0 G33 Ilmanvaihtokanavistojen nuohous ja säätö 2 erä 3,0 3,0 6,0 LVIA-tekniikka yhteensä 5,0 3,0 12,0 2,0 3,0 2,0 2,0 2,0 2,0 5,0 38,0 Sähköjärjestelmien PTS-ehdotus x 1000, alv 0 % Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Yht. H11 Aluevalaistuksen lisäys/korjaus+ylläpito 4 erä 2,5 0,2 0,2 0,2 3,1 J Tietoverkkojärjestelmien tarvekartoitus 1 erä 1,0 1,0 H Sähköjärjestelmien ylläpito 5 erä 0,2 0,2 0,2 0,2 0,5 1,3 Sähkötekniikka yhteensä 2,5 0,2 0,0 1,4 0,0 0,2 0,2 0,2 0,0 0,7 5,4 0,0 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 11/40 2 KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen tiedot Kohde Lähiosoite Ritoharjuntie 8 Postinumero- ja toimipaikka Rakennustyyppi Rivitalo Rakennusten määrä 2 kpl Kerroksia 1-2 kpl Asuntojen määrä 13 kpl Autotallien määrä - kpl Porrashuoneiden määrä - kpl Tilavuus 3536 m 3 Huoneistoala 1041,5 m 2 Kerrosala 1197,5 m 2 Rakennusvuosi 1988 Peruskorjausvuosi ------ Tontin koko oma, 3624 m 2 2.2 Korjaus- ja huoltohistoria Julkisivujen maalaus 1999 Lämmönvaihdinpaketin uusiminen 2007 Lukitusten uusinta Exec 2008 Huoneistojen väliset aidat 2009 2.3 Asiakirjatilanne Tarkastuksen yhteydessä käytössä oli: Pää- ja rakennepiirustuksia sekä rakennustyöselostus. LVI-piirustukset Kohteen sähköasiakirjat ovat pääkeskustilassa, piirustuksia on täydellinen sarja. Pääosin piirustuksia on säilytetty isännöitsijän arkistossa. 2.4 Käyttäjäkyselypalaute Ennen kiinteistön tarkastusta suoritettiin käyttäjäkysely, jonka perusteella saatiin tietoa eri rakenneosien, teknisten järjestelmien ja tilojen puutteista ja vaurioista. Tarkastuksen yhteydessä käyttäjiä ei systemaattisesti haastateltu, mutta hallituksen puheenjohtajalta ja joiltakin asukkailta saatiin lisätietoja rakennuksen ja järjestelmien kunnosta tarkastuskierroksen yhteydessä. Käyttäjäkyselyn tarkoituksena oli selvittää käyttäjien kokemuksia kiinteistöstä mahdollisten vaurioiden, puutteiden ja riskitekijöiden paikallistamiseksi. Esiin tuli mm.: Piha-alueiden routiminen ja lammikoituminen Ulkovalaistuksen puutteet Ikkunoiden vetoisuus ja toimintapuutteet Terassiovien vetoisuus ja lukkojen toiminnan takertelu R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 12/40 E-talon saunojen viileys Etenkin päätyasuntojen yleinen viileys Joidenkin pattereiden ja/tai patteriventtiilien puutteellinen toiminta ja säädettävyys Lämpimän veden odotusaika Hajujen kulkeutuminen asuntoihin Käyttäjäkyselykaavakkeet toimitetaan isännöitsijälle, jotta tarvittavat huolto- ja korjaustyöt voidaan suorittaa. Raportin liitteenä on tiivistelmä käyttäjäkyselystä. Käyttäjäkyselyn palautusprosentti oli tyydyttävä 10/13 (77 %). Kuntoarvion yhteydessä tarkastettiin 3 asuinhuoneistoa (D1, E7 ja E8). 2.5 Huoltotoimi ja kiinteistön käyttö Kiinteistöllä ei ole palkattua huoltomiestä, vaan huoltotyöt on tehty pääosin talkootyönä. Tarkastuksessa ei havaittu merkittäviä huollon laiminlyöntejä. Havaitut vauriot ja puutteet johtuvat lähinnä rakenteiden ja järjestelmien ikääntymisestä ja toteutustavoista. LVI-laitteiden osalta ei havaittu huollon laiminlyöntejä. Sähkölaitteista on huollettu hyvin. Ennakoivat huoltotoimet ja syntyneiden, tai havaittujen vaurioiden pikainen korjaaminen säästävät kustannuksia ja pitävät yllä rakennuksen arvoa. Korjaustöiden laiminlyönnin seurauksena vaurio tai haitta yleensä pahenee ja laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle. 2.6 Energiatalous Kiinteistön energiankulutus on jo keskimääräistä hieman paremmalla tasolla. Merkittävimmät energiakulutukseen vaikuttavat seikat ovat kiinteistön jakautuminen kahteen rakennukseen, sekä käytetyt rakennetyypit. Merkittäviä säästöjä ei ole saatavissa ilman mittavia lisäinvestointeja, kuten ulkoseinien lisäeristys ja ilmanvaihdon lämmöntalteenotto. Vähäisiä säästöjä on saatavissa yläpohjan lisäeristyksellä, ikkunoiden ja ovien tiivistyskorjauksilla, sekä lämmitysjärjestelmän säätöjen varmistamisella, sekä tarvittaessa linjasäätöjen korjaamisella, joilla tasapainotetaan verkosto ja lämpötilat. Yläpohjan lisäeristys on kohtuullisen edullinen tapa parantaa energiataloutta. 15 cm:n eristekerroksen puhaltaminen on suhteellisen edullista ja sen takaisinmaksuaika yleensä on < 5 vuotta. Lämmöntalteenoton sisältävän asuntokohtaisen tulo-poistoilmanvaihdon asentaminen säästäisi kyllä jonkin verran energiaa, mutta se ei ole pelkästään energiataloudellisesti perusteltavissa oleva investointi. Kustannus on noin 5000 7000 /asunto ilman rakennusteknisiä töitä, ts. yhteensä 65000 91000. Energiansäästö olisi 10 15 %, ts. n. 2000 /vuosi, joten investoinnin takaisinmaksuaika venyy yli 30 vuoden. Tällä investoinnilla saataisiin tosin asumisviihtyvyyttä parannettua ja asuntojen ilmanvaihto nykyaikaiselle tasolle. Huippuimureiden uusimistarve aikanaan parantaa hieman tämän investoinnin kannattavuutta. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 13/40 Lämpöenergian kulutus: Lämpöenergian kulutus vuosina 2005-2009 on ollut seuraavan taulukon mukainen. 2006 2007 2008 2009 Mitattu kulutus, MWh/a 149 147 136 157 Normeerattu kulutus, MWh/a 151 153 142 162 Norm. ominaiskulutus, kwh/ rm 3, a 43 43 40 46 Kiinteistön lämmön ominaiskulutus on ollut 2006-2009 keskimäärin 43 kwh/rm 3, vuosi. Tämän ikäisissä asuinrakennuksissa keskimääräinen lämmön ominaiskulutus on noin 51 kwh/rm 3, vuosi (KH 20-00158). Toteutunut lukema on ollut tämän ikäisten rakennusten keskimääräiseen kulutukseen verrattuna pienempää. Vedenkulutus 2006 2007 2008 2009 Mitattu kulutus, m3 1463 1504 1507 1412 Kulutus, l/hlö/vrk 148 147 142 117 Vedenkulutus on ollut keskimääräistä pienempää, keskimäärin 139 l/asukas /vrk. (vertailutaso 150 l//asukas/vrk), lisäksi kulutuksen suunta on ollut jatkuvasti laskeva. Sähköenergian kulutus Sähkön kulutus on vuosina 2006-2009 ollut alla olevan taulukon mukainen. Kulutuslukemat käsittävät kiinteistön käyttösähkön. Ominaiskulutus on laskettu käyttämällä rakennustilavuutta 3536 m 3. 2006 2007 2008 2009 Mitattu kulutus (yhtiö) kwh 8457 8161 6732 7827 Ominaiskulutus, kwh/r-m 3 2,45 2,3 1,9 2,21 Kiinteistön sähkönkulutus on keskiarvossa (ka 2,22 kwh/r-m 3 /a) tarkastelujaksolla 2006 2009, ja on pysynyt neljän vuoden jakson aikana suhteellisen tasaisena.. Saman ikäisissä ja -tyyppisissä kohteissa kulutus on keskimäärin välillä 2-4 kwh/r-m 3 /a, joten kulutus on ollut kohtuullista. Kulutukseen vaikuttaa aluevalaistus sekä autolämmitys. 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Lämpimästä vuodenajasta (ulkolämpötila +5 8 ºC) johtuen lämpötiloja ei systemaattisesti mitattu. Pistokokeittain mitattuna lämpötilat olivat (+22..23 ºC ). Asukaskyselyn mukaan lämpötiloissa talvella on jonkin verran vaihteluita ja etenkin päätyasunnot sekä E-talon saunat ovat viileitä. Kyselyssä ilmoitetut lämpötilat olivat välillä +18 23 ºC. Asukaskyselyn mukaan joissakin asunnoissa on esiintynyt myös pattereiden toimintaongelmia. Lämmön tasaista jakautumista asuinhuoneissa voidaan parantaa välttämällä kalusteiden sijoittamista aivan kiinni ulkoseiniin ja pattereiden eteen, jolloin lämmönkierto estyy. Myös korvausilmaventtiilien asentaminen ja säännöllinen suodattimien vaihto vähentää vedontunnetta ikkuna- ja ovirakojen kautta. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 14/40 Ilman laatu ja vaihtuvuus Aistinvaraisen arvioinnin perusteella ilman laatu asunnoissa oli katselmushetkellä tyydyttävä. Koneellisella poistoilmanvaihdolla ilmanvaihtuvuus riippuu pääosin korvausilmansaannista, kanaviston puhtaudesta ja säädöistä. Suositellaan taloyhtiön toimesta tehtävää korvausilmaventtiilien asentamista ja vuosittaista säännöllistä korvausilmaventtiilien suodattimien vaihtoa. Suositellaan myös liesikupujen rasvasuodattimien, poistoilmaventtiilien ja kaikkien lattiakaivojen sekä hajulukkojen säännöllistä puhdistamista asukkaiden toimesta. Sisäilman epäpuhtaudet Asukaskyselyn perusteella asunnoissa ei ole laajemmin esiintynyt poikkeavaa tuoksua, mutta korvausilmaventtiilien puuttumisen vuoksi saattavat ruoanhajut tms. kulkeutua asuntoon rakenteiden epäjatkuvuuskohtien (mm. pistorasiat) kautta. Aistinvaraisen arvioinnin perusteella tarkastuskäynnin yhteydessä sisäilmassa ei havaittu poikkeavia hajuja, tai ummehtunutta tuoksua. Melu Tarkastuskierroksella ei havaittu poikkeavia melulähteitä. Valaistus Kiinteistössä on varsinaisia yhteistiloja vähän. Teknisten tilojen ja irtaimistovaraston valaistus on hoidettu hehkulampuin. Kulkualueiden valaisimet ovat monin paikoin jääneet puiden ja pensaiden taakse, joka osaltaan selittää asukaspalautteissa mainitut valaistuspuutteet. Kasvillisuutta tulee harventaa. 2.8 Turvallisuusasiat ja ympäristöriskit - Kiinteistöön on laadittu pelastussuunnitelma ja turvallisuusohje. - Palovaroittimien oikeasta sijainnista tulee huolehtia, sillä usein ne on sijoitettu virheellisesti seinälle. Oikea sijainti on katossa vähintään 50 cm:n etäisyydellä seinästä. - Merkittäviä turvallisuuspuutteita ei havaittu. 2.9 Kosteusvauriot Tarkastuksen yhteydessä ei havaittu akuutteja merkittäviä kosteusvaurioita. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 15/40 3 RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio 3.1.1 D6 Viherrakenteet ja D7 Päällysrakenteet Rakennusten pääovien edustat on betonilaattaa, kulkuväylät, sekä pysäköintialue ovat sorapintaisia, muut alueet ovat pääosin nurmikkopintaisia. Sorapintaiset kulkualueet ovat epätasaiset ja veden/roudan vaurioittamat, joten ne tulee kunnostaa ja lanata. E-talon kulkualueen ulkoreunan avokouru on routinut pahoin, tai maa on painunut ja puiden juuret nostavat kouruja. Kulkualueiden sisäreunaan kannattaa asentaa avokourut sadevesien johtamista varten. Monin paikoin koivut ja pensaat peittävät valaisimet. Maanpintojen kallistuksessa rakennuksesta poispäin havaittiin vähäistä puutteellisuutta etenkin D- talon yläpäädyssä ja sisäänkäyntisivulla porrastuksen kohdalla. Näillä paikoin sekä myös E-talon päädyssä maanpinta on myös lattiapintaa ylempänä, joka yhdessä virheellisen kallistuksen kanssa lisää kosteusrasiteriskiä ulkoseinien alaosissa, lattioissa ja perustuksissa. Asunnoissa ei pistokokein tarkastettuna ulkoseinien alueella havaittu kohonnutta eikä viitteitä siitä, että riski olisi toteutunut. E-talon takapihan kallistus on kauttaaltaan loiva, mutta pihan yläreunassa on rajaoja, joka tosin paikoin alkaa kasvaa umpeen. Paikoin seinustoilla on kasvillisuutta, joka myös pitää seinärakenteita kosteana ja kasvien juuret saattavat tukkia salaojia. Seinäpinnoissa ei havaittu viitteitä kasvillisuuden aiheuttamista vaurioista. - D-talon päädyn ja etusivun porrastuksen alueen maanpinnan alentaminen ja kallistuksen varmistus. Kallistuksen voi toteuttaa esim. muotoilemalla taite, tai tarvittaessa rakentamalla ns. tukimuuri kauemmaksi seinustalta. - Sorapintaisten alueiden lanaus ja kunnostus ja tarvittaessa murskeen lisäys. - Kulkualueiden sisäreunaan tulee asentaa avokourut. - E-talon takasivun rajaojan puhdistus. - Mahdollisten seinänvierustojen korjaus-/muutostöiden yhteydessä tulee huolehtia siitä, että maanpintaa ei nosteta ja että maanpinnan kallistus pysyy seinästä poispäin viettävänä. Nykyohjeiden mukaan suositeltava sokkelikorkeus on 30 cm ja maanpinnan kallistus 1:20. - Kasvillisuuden poistaminen aivan seinustalta, tai siirtäminen kauemmaksi seinustalta. KL 2/3 3.1.2 D8 Aluevarusteet Kiinteistön jätehuoltoastiat on sijoitettu p-alueen reunalla olevaan naapurikiinteistön kanssa yhteiseen jätekatokseen, jossa ei kuitenkaan ole ovea eikä verkkoja ikkuna-aukoissa. Piha-alueella on pyykinkuivaus- ja matonpuistelutelineitä. Ne ovat tyydyttävässä kunnossa, mutta teräsosat kaipaa huoltomaalausta. - Jätekatoksen lukittava ovi ja verkot ikkuna-aukkoihin (puolet kustannuksista). - Pyykinkuivaus. ja matonpuistelutelineiden maalaus KL 2/3 3.1.3 D9 Ulkopuoliset rakenteet - Ei ole R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 16/40 3.2 Pohjarakenteiden kuntoarvio 3.2.1 E4 Putkirakenteet Piirustusten mukaan rakennuksen ympärillä on salaojitus ja tarkastuskaivoja. Tarkastuksessa havaittiin tarkastuskaivot vain D-talon alakulmalla, mutta niiden suuret betonikannet ovat pääosin maanpinnan alla, joten niitä ei avattu. Muita tarkastuskaivoja ei havaittu, sillä ne saattavat olla rakennusajan tavan mukaan jätetty nurmen ja soran alle. Tarkastuksessa seinustoilla ja asunnoissa sisällä ei havaittu viitteitä siitä, että salaojitus ei toimisi. Kattovedet on johdettu ulkopuolisilla räystäskouruilla ja syöksytorvilla avokourujen, tai suppiloiden ja putkiston avulla kauemmaksi rakennuksen seinustalta. Räystäskourut ovat paikoin lumen ja jään vääntämät, joten ne vaatii vuosittaista kunnostamista. Osa avokouruista on lyhyitä ja niiden kallistus on paikoin virheellinen. Pysäköintialueella on yksi on sadevesikaivo ja E-talon alapuolisen kulkualueen mutkassa toinen. Kaivoissa ei havaittu toimintapuutteita. - Salaojien tarkastuskaivojen esiinkaivaminen ja salaojien toimivuuden tarkistaminen 3 vuoden välein. - Sadevesikaivojen ja putkistojen puhdistushuuhtelu tarvittaessa. KL 2-3 3.3 Rakennustekniikan kuntoarvio 3.3.1 F1 Perustukset Rakennukset on perustettu betonianturoiden ja harkkosokkelin varaan. Alapohjat ovat maanvaraisia betonilaattoja, joissa lämmöneriste on laatan alapuolella. Perusmuurien ulkopuoliset maanpäälliset osat on rapattu. Sokkelin ulkopuolella ei havaittu vedeneristystä, joka piirustusten mukaan on asennettu sellaisille alueille, joissa maanpinta on lattiapintaa ylempänä. Ilmeisesti maanpintaa on nostettu korkeammalle, kuin alun perin on suunniteltu. Sokkeleissa ei havaittu merkittäviä painumia, halkeamia, tai merkittäviä kosteusvaurioita. Vain paikoin rappauspinta on murtunut ja muutamassa kohdassa on pieniä halkeamia, jotka on korjattavissa rappauskorjauksen yhteydessä. Asuntojen lattioissa ei havaittu merkittävää painumista. Lattioissa ei kosteudentunnistimella pistokokein havaittu kohonneita kosteusarvoja. - Sokkelin rappauskorjaukset maanpintojen alentamisen yhteydessä. KL 3 3.3.2 F2 Rakennusrunko D-rakennuksessa on puurunko ja myös huoneistojen väliset seinät ovat puurunkoiset ja lämmöneristeenä on mineraalivilla. Yläpohjassa on tehdasvalmisteiset naulalevyristikot ja lämmöneristeenä on puhallusvillaa. E-rakennuksessa huoneistojen väliset seinät ja päätyseinät ovat betonia ja pitkät sivut ovat puurunkoiset. Välipohjat ja yläpohjat ovat massiivisia betonilaattoja. Kattorakenteena on tehdasvalmisteiset naulalevyristikot ja lämmöneristeenä on puhallusvillaa. Runkorakenteissa ei havaittu viitteitä painumisesta, liikkumisesta, tai muista runkovaurioista. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 17/40 - Ei toimenpiteitä 10-vuotisjaksolla. KL 2 3.3.3 F3 Julkisivut 3.3.4 F31 Ulkoseinät Rakennusten ulkoseinät ovat maalattua ponttilaudoitusta. Ulkoseinät on maalattu 1999. Paikoin päätylaudoituksissa esiintyy vähäistä haristumista, naulojen kohoamista ja alkavaa maalipinnan haalistumista. Ulkoseinissä ei havaittu muita merkittäviä vaurioita, vaikka tarkastuksessa asukkaat nurkkien ja ikkunoiden alueen viileydestä mainitsivat. Ko. viileys johtuu enemmänkin puutteellisesta korvausilmansaannista kuin rakenteellisista vaurioista. - Ulkoseinien maalaus päätyosilta lähivuosina ja muilta osin jakson puolivälin vaiheilla. KL 2/3 3.3.5 F32 Ikkunat Rakennusten ikkunat ovat pääosin alkuperäisiä ruskeasävyisiä kuultokäsiteltyjä 3-lasisia MSKpuuikkunoita. Useimmissa ikkunoissa on avattavat tuuletusikkunat. Asukaskyselyn mukaan ikkunoissa on havaittu jonkin verran epätiiveyttä. Tarkastuksessa avattiin muutamia ikkunoita, mutta niissä ei havaittu merkittäviä toimintapuutteita. Pääasiallisin vedon syy on puutteellinen korvausilmansaanti. Suositellaan korvausilmaventtiilien asentamista kaikkien asuinhuoneiden ikkunoiden yläpuolelle. Ikkunoiden tiivistysten, helojen ja lukkojen toiminnasta ja kunnosta huolehtiminen kuuluu asukkaille. Paikoin puuosien pinnoissa havaittiin alkavaa kuultomaalipinnan haalistumista. Ikkunoiden yleiskunto on tyydyttävä. Ulkopuolen huoltomaalaus tulee ajankohtaiseksi osalle ikkunoita jakson alkupuolella ja lopuille jakson puolivälin tietämissä, sillä osa ikkunoista on suhteellisen hyvin auringon suojassa. Väliosien maalaus kuuluu asukkaille. - Ikkunoiden huoltokäsittely jakson alkupuolella ja loput jakson jälkipuolella. - Korvausilmaventtiilien asentaminen ikkunoiden yläpuolelle. KL 2 3.3.6 F33 Ulko-ovet Asuntojen ulko-ovet ovat valkoiseksi maalattuja puurunkoisia panelipintaisia ovia. Ovissa ei havaittu vaurioita eikä toimintapuutteita. Seuraava maalaus jakson lopulla. Terassiovet ovat alkuperäisiä lasiaukollisia 2-lehtisiä ruskeasävyisiä puuovia. Ranskalaisen parvekkeen ovet ovat valkoisia. Ovien ulkopuolen ruskeasävyiset puuosat kaipaavat huoltomaalausta jakson alkupuolella. Varastojen ovet ovat valkoiseksi maalattuja paneliovia. Ovissa ei havaittu korjaustarvetta. Lukot on uusittu 2008. - Ulko- ja varaston ovien sekä ranskalaisen parvekkeen ovien maalaus jakson jälkipuolella. - Terassiovien maalaus jakson alkupuolella. KL 2/3 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 18/40 3.3.7 F34 Julkisivun täydennysosat Kaikissa asunnoissa on terassit. D-talossa ne ovat sisäänvedettyjä ja E-talossa lippakatoilla varustettuja. Asuntojen väleissä on pienet puuaidat, jotka on kunnostettu 2009. Terassien lattiat ovat asukkaiden rakentamia joko betonilaatoista, tai puusta. Terassien rakenteissa ei havaittu puutteita, tai vaurioita. E-talon etusivulla asuntojen väleissä on ilmeisesti asukkaiden omia puuritilöitä, joista osa on huonokuntoisia. - Ei toimenpiteitä KL 2/3 3.3.8 F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksissa on ulospäin kaatavat harjakatot. Kantavana rakenteena on tehdasvalmisteiset puiset naulalevyristikot ja lämmöneristeenä on puhallusvillaa 30-35 cm. Vesikatteena on alkuperäinen betonikattotiili, jonka alla on asiallinen aluskate. Sadevedenpoisto tapahtuu räystäskourujen ja syöksytorvien avulla. Yläpohjan tuuletus on järjestetty sivuräystäiden alla olevien rakojen kautta. Tiilikatteessa on alkavaa tiilipinnan rapautumista, pinnoitteen haalistumista ja tiilet ovat likaiset. Paikoitellen kattotiiliä on uusittu. Suositellaan rapautuneiden tiilien uusimista ja katteen tehopesua ja suojapinnoitusta. Tiilikatteiden tekninen käyttöikä on 30 50 vuotta olosuhteista ja suoritetuista huoltotoimista riippuen. Ajoissa tehdyillä pinnoituksilla katteiden käyttöikää voidaan merkittävästi jatkaa ja huollettavuutta helpottaa. Paikoin on päätyräystäspellityksissä epätiiveyttä, joka jatkossa saattaa lahottaa sivuräystäiden puurakenteita. E-talon katolla ei ole koko pituudella kulkusiltaa, joka estää katon ja sen varusteiden huoltotoimenpiteet sateella ja kuuraisella säällä. Yläpohjan puhallusvillaeristys on paikoin epätasainen. Rakennusajan tavan mukaan eristyskerros on 30-35 cm, joka on tyydyttävää tasoa, mutta nykysuosituksiin verrattuna sitä voisi olla enemmän. Etenkin E-talon yläpohjassa eristys on paikoin epätasainen. E-talon monitasoinen yläpohja edellyttää huolellisuutta villan puhaltajalta. Iv-kanavien lämmöneristeet ovat näkyvillä osin hyväkuntoiset. D-talon palokatkoluukku ei ole tiivis. Räystäskourut ovat paikoin lumen vaurioittamat, mutta vielä korjattavissa kiinnitysten korjaamisella. Räystäskourujen tekninen käyttöikä on n. 30 vuotta. - Tiilikatteiden rapautuneiden tiilien uusiminen sekä katteen puhdistaminen ja suojapinnoitus jakson alkupuolella. - Yläpohjan lisäeristys m. 10 cm ja nykyisen villoituksen tasaaminen. - Räystäskourujen korjaus kuuluu vuosittaisiin huoltokustannuksiin. - Kulkusillan asentaminen E-talon katolle. - D-talon palokatkoluukun korjaus siten, että se sulkeutuu tiiviisti. KL2-3 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 19/40 3.4 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio 3.4.1 Yleistilat (F5, F6, F7) Yhteiset tilat Kiinteistössä on yhteisiä tiloja varsin niukasti. E-talon päädyssä on irtaimistovarastot, jonka betonilattian maalipinta on hieman kulunut. Paikoin lattiassa on myös halkeamia, mutta niillä ei havaittu olevan rakenteellista merkitystä. Märkätilat Kiinteistöllä ei ole yhteisiä märkätiloja. Asuntojen märkätilat on käsitelty kohdassa asuintilat. - Tekniset tilat Kiinteistöllä ei ole muita teknisiä tiloja kuin lämmönjakohuone ja sähkökeskukset. Tekniset tilat ovat rakennusteknisesti tyydyttävässä kunnossa. Lämmönjakohuoneen katossa on rikottu hieman kipsilevytystä, kun on asennettu kaapelointeja, mutta sillä ei ole suurta merkitystä. Teknisten tilojen ulko-ovet tulee maalata jakson jälkipuolella. - Teknisten tilojen ulko-ovien huoltomaalaus. KL 2-3 Asuintilat Tarkastuskierroksella käytiin kolmessa asunnossa. Huoneistojen pintamateriaalit vaihtelivat luonnollisesti asukkaiden mieltymysten ja remontointien mukaisesti. Kaikki tarkastetut pesuhuoneet ja saunat on remontoitu 2000-luvulla, jolloin myös vedeneristys on uusittu. Muista remonttien tekotavoista ja käytetyistä materiaaleista ei ole kerättyä tietoa. Asukaskyselyn mukaan talossa on mahdollisesti vain yksi asunto, jonka märkätilat ovat alkuperäiskuntoiset. 2000-luvulla remontoituja märkätiloja on ainakin 7 kpl. Alkuperäiskuntoisten ja ennen 2000- lukua remontoitujen märkätilojen rakenteiden tekninen käyttöikä lähestyy loppuaan, joten niiden remontoimiseen lähivuosina tulee varautua. Rakennusaika huomioiden alun perin seinien vedeneristeinä on käytetty mahdollisesti vain kosteussulkuja. Suositellaan lattia- ja seinäpintojen kuivaamista esim. kumilastalla jokaisen suihkun ja saunan käyttökerran jälkeen. Suositellaan poistoilmanvaihdon tehokäyntiasentojen käyttämistä aina saunan ja suihkun käytön jälkeen. Tarkastuskierroksella pesuhuoneissa ja saunoissa ei havaittu merkittäviä vaurioita eikä kohonnutta kosteutta. Yleiskunto käytyjen märkätilojen osalla on hyvä. Märkätilojen rakenteiden tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta, jonka jälkeen rakenteet ja vedeneristeet yleensä tulee uusia. Käyttöikään vaikuttaa toteutettujen rakenteiden laatu ja käytön määrä. Mahdollisissa märkätilaremonteissa tulee ottaa huomioon vedeneristyksen nykymääräykset. Asukaskyselyn mukaan E-talon saunat ovat viileitä. Havaintojen mukaan saunat ovat sisäänkäynnin yläpuolella. Piirustusten mukaan betonisen välipohjan alla on asiallinen eristys, mutta sen kuntoa ei voitu havainnoida. Havaintojen mukaan saunat ja etenkin lattiat ovat viileitä, mutta yhtenä suurena osasyynä saattaa olla asuntojen puutteellinen korvausilmansaanti, jolloin korvausilmaa virtaa sisään vain saunasta ja rakenteiden epäjatkuvuuskohtien kautta. Saunojen mahdolliset kylmäsillat voi selvittää talvikaudella tehtävällä lämpökamerakuvauksella. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 20/40 Kaikki tarkastetut keittiöt on vuosien saatossa jo remontoitu. Astianpesukoneiden ja kylmälaitteiden alla ei aikakauden tavan mukaisesti ole valuma-altaita kuin niissä asunnoissa, joissa asukkaat ovat omatoimisesti ne asentaneet. Tarkastetuista asunnoista ei keittiön lattioissa havaittu kosteudentunnistimella kohonnutta kosteutta, tai silmämääräisesti merkittäviä viitteitä vanhoista kosteusvaurioista. Kaikkien tarkastettujen asuntojen työpöydän ja taustaseinän välinen elastinen nurkkasaumaus on kunnossa. Joissakin asunnoissa havaittiin katto- ja seinäpinnoissa levyrakenteissa hiushalkeamia, jotka ovat tyypillisiä ko. rakenteille. Tarkastuksessa ko. kohdilla ei kosteudentunnistimella havaittu kohonnutta kosteutta. Tarkastuskierroksella ilmoitetut huoneiden nurkkien kylmyydet, tai veto ei varmuudella selvinnyt, mutta jonkin verran sisäänpäin tulevaa ilmavirtausta havaittiin. Ilmavirtaus liittyy em. korvausilmanvaihdon puutteisiin. Myös joidenkin asukkaiden mainitsema viemärinhajun kulkeutuminen yläkertaan saattaa johtua em. puutteellisesta korvausilmansaannista, mutta sitä on syytä seurata korvausilmaventtiilien asentamisen jälkeen. Asuntojen yleinen kunto on hyvä ja pintarakenteiden, sekä ikkuna- ja ovitiivistysten kunnossapito kuuluu asunnon omistajille. - Alkuperäiskuntoisten ja ennen 2000-lukua remontoitujen pesuhuoneiden ja saunojen rakenteiden uusintaan tulee varautua. - Suositellaan asukkaille valuma-altaiden asentamista astianpesukoneiden ja kylmälaitteiden alle, sekä allaskaapin pohjalevyn tiivistämistä esim. muovikankaalla siten, ettei mahdollinen tihkuvuoto huomaamatta pääse lattia- ja seinärakenteisiin. - Kylmien saunojen/asuntojen lämpökuvaus pakkaskaudella (Pts:ssa arvioitu 4 asuntoa). KL2/3 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 21/40 3.5 Rakennustekniikan kuntoarvion valokuvat: Kuva 1. Pysäköintialue kaipaa lanausta Kuva 2. Kulkualue on kuoppainen/kulunut Kuva 3. Kouru routinut/painunut, siirto sisäreunaan E-talon edessä Kuva 4. Puut kasvaneet valaisinten eteen Kuvat 5 ja 6. Kallistuksia korjattava ja reunaan kannattaa asentaa avokouru koko matkalle. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O O Y
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 22/40 Kuva 7. Maanpinta lähellä lattiapintaa, kallistus on puutteellinen Kuva 8. D-talon päädyn maanpintaa alennettava rakentamalla p-alueen reunaan pengerrys esim. muurikivillä tms. Kuva 9. Sadevesien ohjausta tehostettava Kuva 10. Salaojakaivot pääosin mullan alla. ja kallistuksia varmistettava porrastuksen kohdalla. Kuva 11. D-talon päädyssä maalipinta hilseilee Kuva 12. Vähäinen halkeama sokkelissa R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 23/40 Kuva 13. Asuntojen välissä on puuristikoita Kuva 14. E-talon sisäänkäyntikatokset Kuva 15. E-talon takasivun väliaitoja Kuva 16. E-talon päädyssä alkavaa haristumaa ja nauloja koholla Kuva 17. Osa ikkunoista kaipaa pian maalausta Kuva 18. Terassiovi R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 24/40 Kuva 19. D-talon terassi Kuva 20. Yleiskuva D-talon vesikatosta Kuva 21. Tiivistystarvetta D-talossa Kuva 22. Kattotiilissä rapautumaa ja likaa Kuva 23. Kattotiilet likaisia Kuva 24. Tänne ei pääse, kun kate on märkä, tai kuurassa, sillä kulkusiltaa ei ole R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 25/40 Kuva 25. Yleiskuva E-talon katosta Kulkusilta puuttuu pääosalta kattoa Kuva 26. Tiivistystarvetta E-talossa Kuva 27. Räystäskouru hieman roikkuu Kuva 28. E-talon yläpohjaa Kuva 29. Iv-kanavien eristyksiä E-talossa Kuva 30. Yleiskuva D-talon yläpohjasta. R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 26/40 Kuva 31. Palokatkoluukku kunnostettava D-talossa, jää raolleen. Kuva 32. Irtaimistovarasto Kuva 33. Keittiö Kuva 34. Apk:n alla on asiallinen valumakaukalo Kuva 35. Allaskaapin sokkeli peittää lattiakaivon Kuva 36. Niukahko siirtoilmarako R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 27/40 Kuvat 37. ja 38. Pesuhuone ja sauna Kuva 39. Hiljakkoin remontoitu pesuhuone Kuva 40. Saunojen viileys johtuu osittain saunan raitisilmaventtiilistä (asunnon ainoa) R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 28/40 4 LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 4.1 4.1.1 G1 Lämmitysjärjestelmä G11 Lämmöntuotanto Kiinteistö on liitetty kaukolämpöön. Lämmönjakohuone on D-talon päädyssä. Lämmönsiirrinpaketti on uusittu vuonna 2007. Paketin kunto on hyvä. - Lämmityssiirrin 65 kw 115-43,8 / 40-67 ºC - Käyttövesisiirrin 175 kw 70-18,7 / 10-55 ºC Lämmönsiirtimien tekninen käyttöikä on noin 20-25 vuotta. - -KL 1 4.1.2 G12 Lämmönjakelu Kiertovesipumput Pumput ovat Wilo Oy:n pumppuja ja ne on uusittu vuonna 2007. Pumppujen tekninen käyttöikä on 15 25 vuotta. - Pumput uusitaan tarvittaessa KL 1 Putkistot ja varusteet Lämpöputket ovat teräsputkia. Runkoputket on asennettu asuntojen ulkoseinille verhokoteloihin. Nousut ja patterikytkennät on asennettu näkyville pinta-asennustekniikalla. Talojen väliset putket ovat 4-reikäeriste-elementtiin sijoitettuja teräsputkia. Verkoston sulku- ja säätöventtiilit ovat alkuperäisiä, mutta niiden kunto on vielä tyydyttävällä tasolla. Putkiston tekninen käyttöikä on normaaliolosuhteissa yli 50 vuotta ja linjaventtiilien 30 vuotta. - Linjaventtiilien säätöarvojen tarkastus, verkoston tasapainotus tarvittaessa. KL 1-2 Paisunta- ja varolaitteet Kalvopaisunta-astia on uusittu vuonna 2001, varolaiteet ovat vuodelta 2007. Laitteiden kunnossa ei havaittu huomautettavaa. - Paisunta- ja varolaitteet uusitaan tarpeen mukaan - Suositellaan, että paisunta-astian esipaine tarkistetaan noin kahden vuoden välein, perushuolto 10 vuoden välein (kalvon toiminnan tarkistus) KL 1 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY
Kuntoarvioraportti Tarkastuspäivä Ritoharjuntie 8 5.10.2010 29/40 4.1.3 G13 Lämmönluovutus Lämmityspatterit Lämmityspatterit ovat alkuperäisiä teräslevypattereita. Pattereiden osalta ei ole odotettavissa uusimistarpeita kuluvalla tarkastelujaksolla. KL 1-2 Patteriventtiilit Patteriventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä vuodelta 1988. Yksittäisiä venttiilejä ja termostatteja on uusittu. Venttiilit ovat Danfossin tuotteita. Venttiilit ovat keskimäärin tyydyttävässä välttävässä kunnossa. Patteriventtiilien tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta, joten venttiilit ovat teknisen käyttöikänsä päässä. Huoneistojen väliset lämpötilat ovat asukaspalautteiden mukaan melko tasaisia, pientä hajontaa on kuitenkin havaittavissa. Mikäli huoneistojen väliset lämpötilaerot ovat jatkuvasti yli 1.5 ºC, suositellaan verkoston tasapainotusta. - Patteriventtiilien uusiminen tarkastelujakson puolivälin tienoilla. KL 2 3 4.1.4 G14 Eristykset Putkistoeristeet ovat villaeristeitä. Puutteita ei havaittu. KL 1 4.2 4.2.1 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät G21 Vedenkäsittelylaitteet Kiinteistö on liitetty kaupungin vesijohtoverkostoon. Päävesimittari on sijoitettu lämmönjakohuoneeseen. Mittarin jälkeen on asennettu vakiopaineventtiili. Kiinteistössä on myös huoneistokohtaiset vesimittarit. - Huoneistokohtaisia vesimittareita uusitaan tarpeen mukaan KL 2 4.2.2 G22 Vesijohtoverkosto Talojen väliset lämminvesiputket ovat 4-reikäeriste-elementtiin sijoitettuja kupariputkia. Kylmävesiputki maassa on muovia. Sisäpuoliset vesijohdot ovat pääosin kupariputkia. Putkistot venttiileineen ovat alkuperäisiä, vuotoja ei ole tarkastelukierroksella havaittu. Vuotoja ei saatujen tietojenkaan mukaan ole esiintynyt. Kupariputkien tekninen käyttöikä on keskimäärin 40 50 vuotta. Putkien runkolinjat ovat pääosin piilossa putkikoteloissa. Kaikkien huoneistojen kalusteiden kytkentäjohdot ovat pinta-asenteisia. - Käyttövesiputkien osalta ei ole odotettavissa kokonaisvaltaisia uusimistarpeita. KL 2 R A K S Y S T E M S A N T I C I M E X IN S I N Ö Ö R I T O I M I S T O OY