KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014
2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri Karmila Print Best, Viro 2014 Palaute kirjasta: www.talentumshop.fi
ALKUSANAT... V 1 KIINTEISTÖOMAISUUS... 1 1.1 Kiinteistöomaisuuden käsite... 1 1.2 Suora ja epäsuora kiinteistön hallintaoikeus... 2 1.3 Mikä on kiinteistö?... 4 1.4 Kiinteistöön kuuluva omaisuus... 5 1.5 Kiinteistön ja rakennuksen asiakirjat... 10 1.6 Kiinteistön käyttötarkoitus... 14 1.7 Kiinteistötietojärjestelmä... 15 1.8 Oikeudet ja velvoitteet... 17 1.9 Kiinteistökiinnitys ja panttioikeus kiinteistöön... 18 1.9.1 Kiinnitysmenettely... 18 1.9.2 Kiinteistöpanttioikeuden kohde... 21 1.9.3 Kiinnityksen hakeminen... 24 1.9.4 Kiinnityksen voimassaolo... 26 1.9.5 Etuoikeus... 27 1.9.6 Kolmannen asema... 27 1.9.7 Kiinnitysten muuttaminen... 28 1.10 Erityiset oikeudet... 29 1.11 Lakisääteiset panttioikeudet... 34 1.12 Kiinteistön omistusoikeuden kirjaaminen ja sen vaikutukset... 35 2 MAANVUOKRASOPIMUS... 39 2.1 Kiinteistön käyttöoikeuden käsite... 40 IX
2.2 Asiakirjat... 42 2.3 Maanvuokrasopimukseen sovellettava laki... 43 2.4 Maanvuokralain yleiset säännökset... 43 2.5 Kiinnitys ja panttioikeus... 50 2.6 Tontinvuokrasopimus... 53 2.7 Muun asuntoalueen vuokra... 54 2.8 Muut maanvuokrasopimukset... 55 2.9 Vuokraoikeuden ja kiinteistön vertailu... 56 3 KIINTEISTÖTOIMITUKSET JA KIINTEISTÖN KÄYTTÖ... 58 3.1 Kiinteistötoimitukset ja peruskäsitteet... 59 3.1.1 Lohkominen... 60 3.1.2 Halkominen... 67 3.1.3 Tilusvaihto... 69 3.1.4 Rasitteet... 69 3.1.5 Rakennusmaan järjestely... 74 3.1.6 Kiinteistönmääritys... 75 3.1.7 Vesijättö... 75 3.2 Vesioikeus... 78 3.2.1 Vesien käyttö... 78 3.2.2 Luvanvaraiset hankkeet vesistössä... 80 3.3 Yksityistie... 80 3.3.1 Mikä on yksityistie?... 81 3.3.2 Tieoikeus... 81 3.3.3 Tien ylläpito... 84 3.3.4 Yksityistien hallinto... 85 3.3.5 Tien kustannukset... 86 3.4 Ympäristö... 87 3.4.1 Jokamiehenoikeus... 87 3.4.2 Luonnonsuojelu... 89 3.4.3 Maa-aineksen ottaminen... 91 3.4.4 Ympäristönsuojelu ja ympäristövahinko... 92 3.4.5 Jätehuolto ja ympäristön pilaaminen... 94 3.4.6 Katujen kunnossapito... 96 3.4.7 Naapuruussuhteet... 97 3.5 Kiinteistön omistajan vastuu... 100 X
4 KAAVOITUS JA RAKENTAMINEN... 103 4.1 Sovellettavat lait... 104 4.2 Rakennusjärjestys... 105 4.3 Keskeisiä käsitteitä... 106 4.3.1 Rakennus... 106 4.3.2 Pinta-alakäsitteet... 108 4.3.3 Suunnittelutarvealue... 111 4.3.4 Kehittämisalue... 112 4.4 Kaavoitus... 114 4.4.1 Maakuntakaava... 117 4.4.2 Yleiskaava... 119 4.4.3 Asemakaava ja tonttijako... 122 4.4.4 Ranta-alueet... 132 4.5 Maan lunastaminen... 134 4.5.1 Alueen luovutus ja lunastus... 134 4.5.2 Korvaukset... 137 4.6 Rakentaminen... 138 4.6.1 Rakentamisen yleiset edellytykset... 139 4.6.2 Rakennuslupa... 141 4.6.3 Toimenpidelupa... 146 4.6.4 Maisematyölupa... 147 4.6.5 Luvan hakeminen... 147 4.6.6 Luvan voimassaolo... 148 4.6.7 Poikkeamislupa... 149 4.7 Rakennuksen purkaminen... 151 4.8 Rakennusrasite... 153 4.9 Muutoksenhaku... 154 4.10 Siirtymäsäännökset... 156 4.11 Rakennusperinnön suojelu... 157 5 HUONEENVUOKRASOPIMUS... 159 5.1 Sovellettavat lait... 161 5.2 Asuinhuoneiston vuokrasopimus... 161 5.2.1 Asuinhuoneiston vuokra-aika... 163 5.2.2 Asuinhuoneiston luovutus ja vuokraoikeuden siirto... 164 5.2.3 Asuinhuoneiston jälleenvuokraus... 166 XI
5.2.4 Asuinhuoneiston alivuokrasuhde... 167 5.2.5 Asuinhuoneiston vuokran suuruus... 167 5.2.6 Vuokranantajan vaihtuminen asuinhuoneistossa... 169 5.2.7 Asuinvuokrasopimuksen irtisanominen... 170 5.2.8 Asuinvuokrasuhteen purkaminen... 173 5.2.9 Asuinhuoneiston muuttopäivän siirtäminen 174 5.3 Liikehuoneiston vuokrasopimus... 175 5.3.1 Liikehuoneiston vuokrasopimus ja vuokraaika... 175 5.3.2 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen siirto ja huoneiston luovutus... 176 5.3.3 Vuokranantajan vaihtuminen liikehuoneistossa... 177 5.3.4 Liikehuoneiston vuokran suuruus... 178 5.3.5 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen... 179 5.3.6 Liikehuoneiston muuttopäivän siirto... 180 5.4 Vuokran korotusehdot... 181 6 KIINTEISTÖN KAUPPA... 183 6.1 Kuntotarkastukset... 184 6.2 Kiinteistökaupan rajoitukset... 189 6.2.1 Kunnan etuosto-oikeus... 189 6.2.2 Lunastus... 196 6.3 Kiinteistökaupan elementit... 198 6.3.1 Sovellettavat lait... 198 6.3.2 Määrämuoto... 199 6.3.3 Kaupanvahvistaja... 204 6.3.4 Vakuudet kiinteistökaupassa... 206 6.3.5 Tarjous kiinteistökaupassa... 209 6.3.6 Esisopimus... 211 6.3.7 Kauppakirja ja kaupan ehdot... 214 6.3.7.1 Lykkäävä ja purkava ehto... 214 6.3.7.2 Kielletyt ehdot... 215 6.3.7.3 Sopimusvapauden rajoitukset... 216 6.3.7.4 Kauppakirjan sisältö... 217 XII
6.3.8 Määräalan kauppa... 224 6.3.9 Kirjaamistoimet kaupan jälkeen... 227 6.3.9.1 Lainhuuto... 227 6.3.9.2 Kiinnitys... 233 6.3.9.3 Erityisen oikeuden kirjaaminen... 234 6.3.10 Kiinteistökaupan purkaminen... 235 6.3.11 Kiinteistön lahjoittaminen... 238 6.4 Vuokraoikeuden kauppa... 239 6.4.1 Tarjous vuokraoikeuden kaupassa... 240 6.4.2 Vakuudet vuokraoikeuden kaupassa... 240 6.4.3 Vuokraoikeuden kauppakirja ja kaupan ehdot... 240 6.4.4 Kirjaamistoimet vuokraoikeuden kaupan jälkeen... 241 6.5 Kiinteistökaupan virheet... 242 6.5.1 Sopimusehtojen täyttäminen... 242 6.5.2 Kaupanvastuu ja saannonmoite... 247 6.5.3 Virheet kiinteistön kaupassa... 248 6.5.3.1 Laatuvirhe... 249 6.5.3.2 Vallintavirhe... 257 6.5.3.3 Oikeudellinen virhe... 258 6.5.4 Ostajan selonottovelvollisuus... 260 6.5.5 Virheiden seuraamukset... 263 6.5.5.1 Kauppahinnan alennus... 264 6.5.5.2 Kaupan purkaminen... 266 6.5.5.3 Vahingonkorvaus... 268 6.5.6 Virheilmoitus... 270 6.5.7 Myyjänä elinkeinonharjoittaja... 272 6.6 Sopimuksen kohtuullistaminen... 273 6.7 Maksuvelvoitteista... 274 6.7.1 Pankkien maksupalvelu... 275 6.7.2 Korko... 276 6.7.3 Velkakirja... 279 6.7.4 Takaus... 282 6.7.5 Määräaikojen laskeminen... 285 6.7.6 Saatavan periminen... 286 6.7.7 Velan vanhentuminen... 287 XIII
7 VEROTUS... 290 7.1 Kiinteistövero... 291 7.2 Arvonlisävero... 297 7.2.1 Arvonlisäverollinen palvelun myynti... 298 7.2.2 Kiinteistön käyttöoikeuden arvonlisäverollinen luovutus... 299 7.2.3 Kiinteistön luovutus ja investoinnit... 303 7.3 Varainsiirtovero... 306 7.3.1 Yleisiä säännöksiä... 307 7.3.2 Kiinteistön luovutus... 312 7.3.3 Verollinen luovutus... 316 7.3.4 Veron määrä... 321 7.3.5 Kiinteistöön kuulumaton omaisuus... 321 7.3.6 Maksuvelvollisuus... 322 7.3.7 Maksuaika... 323 7.3.8 Viivästyskorotus... 324 7.3.9 Ensiasunnon ostaja... 325 7.3.10 Yritysmuotojen muutokset... 329 7.3.11 Muut poikkeukset... 330 7.3.12 Aikaisemmat luovutukset... 331 7.3.13 Rakennuksen luovutus... 331 7.4 Perintö- ja lahjavero... 332 7.4.1 Perintövero... 333 7.4.2 Lahjavero... 336 7.4.3 Perintö- ja lahjaveron määrääminen... 339 7.4.4 Muutoksenhaku... 341 7.4.5 Ennakkoratkaisu... 341 7.5 Tulovero... 342 7.5.1 Määritelmiä... 344 7.5.2 Verovelvollisuus... 345 7.5.3 Verotettavat pääomatulot... 347 7.5.4 Omaisuuden luovutusvoitot... 350 7.5.4.1 Luovutusvoiton laskeminen... 351 7.5.4.2 Oma asunto... 356 7.5.4.3 Muut poikkeukset... 368 7.5.5 Luovutustappio... 369 7.5.6 Korkovähennys... 370 XIV
7.5.7 Yritysmuotojen muutokset... 374 7.6 Elinkeinotulon verottaminen... 375 7.7 Verotuksen toimittaminen... 381 7.7.1 Sovellettava laki... 381 7.7.2 Verotusmenettely... 381 7.7.3 Ennakkoratkaisu ja ennakkotieto... 383 7.7.4 Muutoksenhaku... 383 8 KIINTEISTÖN KAUPASTA PÄÄTTÄMINEN... 384 8.1 Yksityishenkilöt... 385 8.1.1 Yhteisomistajat... 385 8.1.2 Aviopuolisot... 391 8.1.2.1 Puolisoiden omaisuussuhteet... 392 8.1.2.2 Omaisuuden vallintarajoitukset... 393 8.1.2.3 Vallintarajoitusten soveltaminen.. 395 8.1.2.4 Puolisoiden väliset oikeustoimet.. 397 8.1.2.5 Puolisoiden välinen ositus... 398 8.1.2.6 Vanhat avioliitot... 400 8.1.3 Kuolinpesä... 400 8.1.3.1 Pesän osakkaat... 402 8.1.3.2 Testamentti ja lakiosa... 406 8.1.3.3 Perunkirjoitus... 410 8.1.3.4 Kuolinpesän hallinto... 412 8.1.3.5 Perinnönjako... 414 8.1.4 Vajaavaltaiset... 416 8.1.4.1 Vajaavaltaisuus ja toimintakelpoisuuden rajoittaminen... 416 8.1.4.2 Edunvalvojan toimivalta... 418 8.2 Oikeushenkilöt... 421 8.2.1 Yhdistys... 421 8.2.2 Säätiö... 423 8.2.3 Henkilöyhtiöt... 423 8.2.4 Osakeyhtiö... 426 8.2.4.1 Osakeyhtiön hallinto ja päätöksenteko... 428 8.2.4.2 Osakeyhtiön muutokset... 429 XV
8.2.4.3 Asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö... 430 8.2.5 Osuuskunta... 431 8.3 Poikkeustilanteet... 432 8.3.1 Ulosmittaus ja turvaamistoimet... 433 8.3.2 Velkajärjestely... 438 8.3.3 Yrityssaneeraus... 441 8.3.4 Konkurssi... 442 8.3.5 Takaisinsaanti... 443 8.4 Valtuutus... 444 8.5 Sopimuksen pätemättömyys ja kohtuullisuus... 448 LÄHTEET... 454 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 457 ASIAHAKEMISTO... 461