Kiinteistösaannon kirjaaminen ja lainhuuto Aalto yliopisto Jaakko Kanerva, asianajaja

Transkriptio

1 Kiinteistösaannon kirjaaminen ja lainhuuto Aalto yliopisto Jaakko Kanerva, asianajaja 1

2 LUENNON AIHEET KIRJAAMISJÄRJESTELMÄ JA -ASIAT KIRJAAMISMENETTELY LAINHUUDATUS VELVOLLISUUS HAKEA LAINHUUDATUSTYYPIT MENETTELYYN LIITTYVÄT SEIKAT OIKEUSVAIKUTUKSET

3 KIRJAAMISJÄRJESTELMÄ JA -ASIAT MK:n mukaan kirjaamisella tarkoitetaan menettelyä, jossa kiinteistön omistajanvaihdos tai jokin kiinteistöön kohdistuva oikeus merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin Koskee lainhuudatusta, erityisten oikeuksien kirjaamista sekä kiinnitystä Rekisteriin merkitään myös muita oikeuksia ja rasituksia Kiinnitystä käsitellään vain pintapuolisesti Erityisten oikeuksien kirjaaminen käsitellään lyhyesti MK = Maakaari

4 KIRJAAMISJÄRJESTELMÄ JA -ASIAT Kirjaamisjärjestelmän perusajatus on hallinnoida kiinteistöjen omistusta ja muita kiinteistöihin kohdistuvia varallisuusoikeuksia Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedot ovat julkisia ja niillä on julkinen luotettavuus Kiinteistöä koskevat oikeustoimet voidaan tehdä turvallisesti Vaihdanta ja vakuuskäyttö! Palvelee myös maankäytön suunnittelun, kiinteistötoimitusten sekä verotuksen tarpeita

5 KIRJAAMINEN Asianosainen tekee hakemuksen, jonka kirjaamisviranomainen käsittelee Ensin tutkii Sitten rekisteröi Muita kuin MK:ssa mainittuja oikeuksia ei voi kirjata > tyyppipakkoperiaate > selvyys Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkitään myös joukko kiinteistöä koskevia erilaisia viranomaisten tekeminä ilmoituksia mm. ulosotto, takavarikko, konkurssi, yrityssaneeraus, lunastus, kunnan etuosto-oikeus jne. ja mm. saantotiedot, jotka ovat kaupanvahvistajan ilmoituksesta ennen lainhuudon hakemista koskevia kiinteistön luovutustietoja Saantotiedoilla ei ole julkista luotettavuutta

6 REKISTERIN JULKINEN LUOTETTAVUUS Tietojen tosiasiallinen luotettavuus Viranomainen tutkii ja korjaa tarvittaessa virheet ja puutteet ennen rekisteröintiä Kirjauksiin liittyvät oikeusvaikutukset Välittömät oikeusvaikutukset Kirjauksiin perustuvia olettamia suojataan silloinkin kun ne eivät vastaa todellisuutta Lainhuuto luo olettaman siitä, että lainhuudon saaja on tullut kiinteistön omistajaksi

7 REKISTERIN JULKINEN LUOTETTAVUUS Positiivinen julkinen luotettavuus Sivullinen on oikeutettu luottamaan siihen että lainhuudatettu saanto on pätevä Esim. kiinteistön ostaja voi luottaa siihen, että lainhuudon saanut myyjä on kelpoinen myymään kiinteistön Negatiivinen julkinen luotettavuus Vilpittömässä mielessä toimivalla on oikeus luottaa siihen, ettei kiinteistöön kohdistu muita kuin kirjattuja oikeuksia Esim. jos rekisterissä ei ole merkintää omistajanvaihdoksesta, oikeustoimen tekijä voi lähteä siitä, ettei lainhuudon saaja ole luovuttanut kiinteistöä kenellekään toiselle ei tiennyt, eikä pitänytkään tietää = bona fide

8 REKISTERIN JULKINEN LUOTETTAVUUS kirjatun oikeuden katsotaan tulleen kaikkien tietoon merkinnän tekemisestä seuraavana arkipäivänä (MK 7:3) Vilpittömän mielen suojaa ei siten voi saada, jos tieto on ollut saatavilla rekisteristä Kirjattu oikeus saa etusijan kirjaamattomaan oikeuteen nähden VALTIOLLA ON ANKARA VAHINGONKORVAUSVASTUU KIRJAAMISRATKAISUJEN OIKEELLISUUDESTA Vahinkoa kärsinyt voi saada korvauksen

9 KIRJAAMISVIRANOMAINEN MK 5:2 -kiinteistön sijaintipaikan maanmittaustoimisto (2010 alusta lukien) Suomessa on 13 maanmittaustoimistoa Niillä on yli 30 toimipistettä Kirjaamisasian ratkaisee maanmittauslaitoksen palveluksessa virkasuhteessa oleva kirjaamislakimies tai tehtävään määrätty maanmittaustoimiston henkilökuntaan kuuluva (kirjaamissihteeri) Jos kirjaamisasia on laaja, tulkinnanvarainen tai muutoin vaikea ratkaista, kirjaamislakimiehen on ratkaistava asia Ratkaisupakko

10 KIRJAAMISHAKEMUS Kirjaamista haetaan pääsääntöisesti kirjallisesti hakemuksella voi olla valmis hakemuslomake tai vapaamuotoinen hakemus Kirjaamishakemuksesta on käytävä ilmi: 1) kiinteistö tai muu kirjaamisen kohde, jota hakemus koskee; 2) hakijan vaatimus tai pyytämä toimenpide sekä tarvittaessa sen perustelu; 3) hakijan nimi ja kotipaikka sekä henkilötunnus, kaupparekisterinumero tai muu vastaava tunnus; sekä 4) hakijan, hänen laillisen edustajansa tai asiamiehensä puhelinnumero sekä se postiosoite, johon asiaa koskevat ilmoitukset saadaan lähettää

11 KIRJAAMISHAKEMUS Maakaarta täydentää Hallintolaki & Julkisuuslaki menettelyssä Kirjaamisasia tulee vireille, kun hakemus on esitetty tai toimitettu toimivaltaiselle kirjaamisviranomaiselle Vireilletuloon liittyy tärkeitä oikeusvaikutuksia! Määrää kirjausten etusijan Kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan hankittava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuutoja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä Jos hakemus on puutteellinen, hakijaa on kehotettava täydentämään hakemustaan (melko tavallista) Tarvittaessa kuulemiset (melko harvinaista)

12 Jos kuulemismenettelyssä esitetään väite.. Jos esitetään väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi, kirjaamisviranomaisen on osoitettava se, jolla asiassa on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä Normaali KäO-prosessi Alkaa haastehakemuksella

13 HAKEMUKSEN LEPÄÄMÄÄN JÄTTÄMINEN Mahdollinen vain jos kirjaus voitaisiin muuten tehdä, mutta jokin oikeuden pätevyyden tai kirjauksen edellytys voidaan selvittää vasta myöhemmin Esim. kauppakirjassa omistuksenpidätysehto, jolloin omistus siirtyy ostajalle vasta kun koko kauppahinta on maksettu Esim. kunnan etuostolain mukainen etuosto-oikeudelle säädetty aika ei vielä kulunut umpeen kiinteistö ostettu perustettavan yhtiön lukuun ja yhtiön perustaminen kesken Lepäämään jättämisestä tehdään merkintä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin

14 HAKEMUKSEN RATKAISEMINEN Ratkaistaan viivytyksettä, jollei ole estettä Legaliteettiperiaate Ainoastaan oikeusharkintaa EI tarkoituksenmukaisuusharkintaa Ratkaistaan vireilletulohetken olosuhteiden mukaan Päätös tehdään kun se merkitään lainhuutoja kiinnitysrekisteriin Jos hakemus hylätään tai jätetään tutkimatta, hakijalle annetaan erillinen päätös jossa on perustelut

15 LAINHUUDATUSVELVOLLISUUS Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden saannon kirjaamiseen Ei koske MK 11:4:n kiinteistöjä Valtion metsämaa, suojelualue, lunastusyksikkö, yleisiin tarpeisiin erotettu alue, erillinen vesijättö, yleinen vesialue ja yleinen alue» Jos tällainen kiinteistö taikka sen määräosa tai määräala luovutetaan edelleen, saannolle on haettava lainhuuto Jokainen on velvollinen hakemaan Saajan henkilöllä ei ole merkitystä (yksityis/oikeushenkilö) 6 kk:n sisällä luovutuskirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä Kun kaupanvahvistaja on vahvistanut luovutuskirjan Lainhuutoa on haettava määräajassa, vaikka saantokirjassa olevan ns. lykkäävän tai purkavan ehdon mukaan kauppahinta maksettaisiin tai omistusoikeus siirtyisi myöhemmin Jos ei hae määräajassa, varainsiirtoveroa korotetaan 4 % voidaan korottaa max. kahdenkertaiseksi

16 MIKÄ ON SAANTO? Kauppa, vaihto, lahja, apportti (kiinteistön sijoittaminen yhteisöön osaketta tai osuutta vastaan), sopimus määräosin omistetun kiinteistön jakamisesta Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot Perintö, testamentti, omaisuuden ositus.. Saannossa on tapahduttava omistajanvaihdos

17 LAINHUUDON HAKEMINEN MK 6:1 JA 12:1 Eli sama (6:1) mikä pätee kaikkia kirjaamisia haettaessa + lainhuutoa koskeva oma vaatimus (12:1) Tarvittavat asiakirjat määräytyvät tilanteen ja osapuolien mukaan Tyypillinen ja yksinkertainen tapaus on yksityisten välinen kiinteistönkauppa

18 LAINHUUDON HAKEMINEN Lainhuutoa varten kirjaamisviranomaiselle on toimitettava lainhuutohakemus alkuperäinen saantokirja (esim. kauppakirja) ja sen kopio muut tarvittavat liitteet (esim. valtakirja, kartta, kauppahinnan maksukuitti) ja niiden kopiot tosite varainsiirtoveron maksusta perintösaannoissa ja kuolinpesän ollessa luovuttajana jäljennökset vainajan perukirjasta ja sukuselvityksestä. Muiden asiakirjojen tarve riippuu luovutuksesta, sen osapuolista ja kohteesta Näitä voi olla esimerkiksi myyjän puolison suostumus myydä kiinteistö, tarvittavat valtakirjat, ensiasunnon ostajalta vaadittavat asiakirjat jne. Kts %2F56B7BC739951AA6432DD3B536D8AABD8&type=statics

19 LAINHUUTOASIAN RATKAISU Lainhuutoasiassa ratkaisusta annetaan hakijalle toimituskirja (MK 6:9.3) "Todistus annetusta lainhuudosta Hakija saa takaisin toimittamansa alkuperäisen saantokirjan, esim. kauppakirjan Muita mahdollisuuksia ratkaisuja ovat hakemuksen lepäämäänjättäminen ja sen hylkääminen (MK 12:2 ja 12:4) Tyypilliset lainhuudon esteet Kts. Hakija voi myös peruuttaa hakemuksensa

20 Onko myyjä kiinteistön omistaja? Myyjän on esitettävä kiinteistöstä tai kiinteistön määräalasta lainhuutotodistus, josta käy ilmi lainhuutorekisteriin merkitty kiinteistön omistaja Lainhuutotodistus mahdollisimman tuore Ellei myyjällä ole lainhuutoa kiinteistöön, on myyjän selvitettävä kirjallisesti ostajalle, miten omistusoikeus on siirtynyt viimeiseltä lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkityltä omistajalta hänelle

21 LAINHUUTOTYYPIT 1. tavallinen 2. Selvennyslainhuuto MK 11:6 ei velvollisuutta, mutta oikeus hakea Tarkoitus selventää, kuka omistaa kohteen Mm. jakamaton kuolinpesä Selvennyslainhuudot viran puolesta 3. Kuulutuslainhuuto MK 11:3 MK:n mukaan lainhuuto voidaan myöntää, vaikka hakija ei kykene esittämään täydellistä selvitystä hakemuksensa tueksi:

22 LAINHUUTOTYYPIT kuulutuslainhuuto.. Jos nämä puutteet: 1. hakija ei esitä saantokirjaa tai sen l :ssä tarkoitettua oikeaksi todistettua jäljennöstä, mutta hän saattaa todennäköiseksi, että saanto on laillinen; tai 2. hakija näyttää, että hän tai hänen edeltäjänsä ovat viimeisen kymmenen vuoden ajan omistajana hallinneet kiinteistöä eikä ole syytä olettaa jollakin toisella olevan parempaa oikeutta kiinteistöön Kirjaamisviranomainen kuuluttaa asiasta virallisessa lehdessä ja ilmoitustaulullaan sekä antaa asian tiedoksi sellaisille tiedossa oleville henkilöille, joiden oikeutta lainhuuto saattaa koskea Sen, joka katsoo itsellään olevan paremman oikeuden kiinteistöön kuin hakijalla, tulee esittää vaatimuksensa kirjaamisviranomaiselle 6 kk:n kuluessa kuulutuksen julkaisemisesta. Jollei vaatimusta ole esitetty tai kannetta ole nostettu määräajassa, hakijalle voidaan myöntää lainhuuto.

23 LAINHUUDON OIKEUSVAIKUTUKSET Oikeusvaikutukset osapuolten välillä Omistusoikeus siirtyy heti kauppakirjan allekirjoittamisella Kauppa on pätevä Saantokirjan muotovirheeseen ei saa vedota sen jälkeen, kun saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään Eli lainhuuto korjaa (vain) muotovirheen Lainhuutomerkintää tarvitaan haettaessa kiinnityksiä ja myytäessä kiinteistöä Legitimaatiovaikutus Esimerkiksi määräalan lohkominen käynnistyy vasta kun lainhuuto on myönnetty

24 OIKEUSVAIKUTUKSET SUHTEESSA KOLMANSIIN - KAKSOISLUOVUTUS Kiinteistö luovutetaan kahteen kertaan, kahdelle eri taholle pääsääntö: MK 3:6 ensimmäinen saanto pysyvä (aikaprioriteettiperiaate) mutta myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haettu ensin lainhuutoa (virelletulopäivä ratkaisee) ja luovutuksen saajalla perusteltu vilpitön mieli saannon (eli kaupanteon) ajankohtana (MK 13:3, muut saannot MK 13:9) = aktiivista oikeussuojan hakijaa suojataan! Jos kirjaamista haetaan samana päivänä, etusijan saa aikaisempi luovutus EI valtion vahingonkorvausvastuuta

25 OIKEUSVAIKUTUKSET SUHTEESSA KOLMANSIIN OIKEAAN OMISTAJAAN Oikea Omistaja -> Myyjä -> Ostaja Vaikka oikea omistaja on menettänyt kiinteistön pätemättömällä saannolla tai kokonaan ilman saantoa -> ostajaa suojataan, jos myyjällä (joka väittää omistavansa) oli lainhuuto ja ostaja vilpittömässä mielessä kaupanteon hetkellä (perusteltu vilpitön mieli) Ei koske vahvoja pätemättömyysperusteita Oikean omistajan nimissä tehty saantokirja tai hänen tekemäkseen väitetty valtakirja on väärennetty tai ne on saatu käyttämällä törkeää pakkoa Lainhuuto ei ole perustunut kirjaamisviranomaisen ratkaisuun Valtion vahingonkorvausvastuu

26 NAUTINTASUOJA Ostajalla lainhuuto + 10 vuoden nautinta (omistaja hallinnut) + vilpitön mieli saantohetkellä Silloin kun kiinteistön saaja ei voi vedota välittömään vilpittömän mielen suojaan Kiinteistön oikea omistaja menettää oikeutensa vaatia kiinteistöä palautetuksi, jollei hän ole nostanut kannetta 10 vuoden kuluessa siitä kun: Lainhuuto on myönnetty ja oikea omistaja on menettänyt omistajanhallinnan Suojaan voi vedota omaa sopimusosapuolta vastaan Esim. luovuttajalla ei ollut lainhuutoa Oikea omistaja - ostaja

27 Sähköinen kiinteistövaihdanta Kts. Täältä lisätietoja Kauppa syntyy osapuolten sähköisellä allekirjoituksella edellyttää kaikkien osapuolten kirjautumista palveluun Lainhuuto tulee vireille ilman erillistä hakemusta Palvelusta saa kohteen kiinteistörekisteriotteet sekä lainhuuto-ja rasitustodistuksen Voi hakea kiinnityksiä ja sähköisen panttikirjan siirtoa sekä ilmoittaa haltijan muutoksesta Tiedot siirtyvät sähköisesti reaaliajassa pankeille, kiinteistönvälittäjille, myyjille ja ostajille sekä rekistereihin

28 ERITYISET OIKEUDET MITÄ OVAT? kiinteistön omistusoikeutta rajoitetumpi oikeus yleensä kuuluu muulle kuin kiinteistön omistajalle perustuu esim. sopimukseen tai testamenttiin Yleisin on maanvuokraoikeus maanomistaja vuokraa ulkopuoliselle maa-aluetta esim. omakotitalon rakennuspaikaksi Muita yleisiä ovat käyttöoikeus, eläkeoikeus ja sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta Vähemmän yleisiä ovat: metsänhakkuuoikeus, erilaiset irrottamisoikeudet kuten soranotto-oikeus sekä eräät elinkeinotoimintaan liittyvät rakennusta tai laitetta koskevat kirjaukset samoin kuin ainesosaja tarpeistokirjaukset

29 ERITYISET OIKEUDET PITÄÄKÖ KIRJATA? Erityisen oikeuden kirjaaminen on yleensä vapaaehtoista Eräät vuokra- ja käyttöoikeudet kuuluvat kuitenkin kirjaamisvelvollisuuden piirin > kirjaaminen on pakollista lainhuudon tapaan Kirjaamista on haettava: maanvuokrasopimuksen tai muun toisen omistamaan maahan kohdistuvan käyttöoikeussopimuksen nojalla, jos seuraavat ehdot täyttyvät: oikeus on määräaikainen, se saadaan luovuttaa edelleen maanomistajaa kuulematta ja alueella on tai sille saa rakentaa sopimuksenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita

30 KIINNITYS LYHYESTI kiinteään omaisuuteen kohdistuva, lainhuutoja kiinnitysrekisteriin tehtävä merkintä kiinteän omaisuuden käyttämiseksi velan vakuutena Kiinnityksen kohteena voi olla kiinteistö (tila tai tontti), kiinteistön määräosa tai määräala Myös vuokraoikeuden voi tietyin edellytyksin kiinnittää Kiinnitystä voi hakea kiinteistön omistaja TAI vuokraoikeuden haltija, jonka nimiin vuokraoikeus on viimeksi kirjattu

31 KIINNITYS LYHYESTI Kiinnitysmenettelyssä varataan etusija kiinteään omaisuuteen mahdollisesti perustettavaan panttioikeuteen Vahvistetusta kiinnityksestä annetaan todistukseksi panttikirja Panttikirja ei ole todistus velkasuhteesta eikä osoita velan määrää, vaan se on yksinomaan vakuustarkoituksiin käytettävä todistus kiinnityksestä Panttioikeus syntyy vasta, kun panttikirja luovutetaan velkojalle (esim. pankille), saamisen vakuudeksi.

32 Kiitos ajastanne! Kysymyksiä? Tarvitset vain yhdet koordinaatit Asianajaja Jaakko Kanerva 32