KIINTEISTÖJEN JA HUONEISTO-OSAKKEIDEN VEROTUS. Timo Räbinä Janne Myllymäki

Transkriptio

1 KIINTEISTÖJEN JA HUONEISTO-OSAKKEIDEN VEROTUS Timo Räbinä Janne Myllymäki TALENTUM PRO Helsinki 2016

2 Copyright 2016 Talentum Media Oy ja tekijät Yhteistyössä Lakimiesliiton Kustannus ISBN ISBN (verkkokirja) Taitto: Sirpa Puntti Kansi: Outi Pallari BALTO print Liettua 2016 Palaute kirjasta:

3 SISÄLLYS V LYHENTEITÄ XXI ALKUSANAT XXIII JOHDANTO Kiinteistöjen ja huoneisto-osakkeiden taloudellinen merkitys Kotitalouksien varallisuusasemaa koskevia tietoja Kiinteistöjä ja huoneisto-osakkeita koskevia tietoja. 2 2 Suomen verojärjestelmästä Eri verot ja niiden tuotto Aineellista verotusta koskeva sääntely Muodollista verotusta koskeva sääntely ja veroviranomaiset Kiinteistöihin ja huoneisto-osakkeisiin liittyvät verot Teoksen keskeiset käsitteet ja rajaukset Verosubjektia koskeva rajaus yksityishenkilö Kiinteistön ja huoneisto-osakkeiden käsitteet Eri verolajit kattava tarkastelu Teoksen rakenne ja käytetyt lähteet V

4 II VASTIKKEELLISEN SAANNON VEROTUS VARAINSIIRTOVERO Sääntely ja viranomaisten ohjeet Sääntely pääpiirteittäin Kiinteistön luovutus Arvopaperin luovutus Verovelvollinen ja verosta vastuussa oleva Verovelvollinen Verosta vastuussa oleva Kiinteistön luovutus Huoneisto-osakkeiden luovutus Kiinteistön käsite Tilat ja tontit Määräala, määräosa ja yhteinen alue Kirjattava vuokra- ja käyttöoikeus Rakennus tai rakennelma ilman maapohjaa Kauppa perustettavan yhtiön lukuun Yhtiön perustamisoikeuden luovutus Arvopaperin käsite Omistusoikeuden luovutusta koskevat oikeustoimet Pääsääntö Kauppa Vaihto Lahja Perintö ja testamentti Ositus Osituksen sovittelu Omaisuuden erottelu Yhteisomistussuhteen purkaminen Kuolinpesäosuuden luovutus Yritystoimintaan liittyvät luovutukset Veron peruste ja verokanta kiinteistön luovutuksessa Sääntely Rahakauppahinta Muu vastike VI

5 7.4 Vastikkeen jakautuminen kiinteän ja irtaimen omaisuuden kesken Liittymämaksut Kunnallistekniset korvaukset Lohkomiskulut Maankäyttösopimus, maankäyttömaksu ja kehittämiskorvaus Veron peruste ja verokanta huoneisto-osakkeiden luovutuksessa Verokantaa koskeva sääntely Veron perustetta koskeva sääntely Suoritus ja suoritusvelvoite vastikkeena Taloyhtiölaina vastikkeena: käytetyn asunnon ja uudiskohteen kauppa Sääntely Käytetyn asunnon ja valmistuneen uudiskohteen kauppa Uudiskohteen kauppa rakentamisaikana tai sitä ennen Taloyhtiölaina ja osaomistusasunto Osaomistusasuntoa koskeva sääntely ja käsite Vähemmistöosuuden osto ja varainsiirtovero Vähemmistöosuuden luovutus ja varainsiirtovero Taloyhtiölaina ja vaihtotilanteet Taloyhtiölaina ja lahja tai alihintainen luovutus Taloyhtiölaina ja ositus tai perinnönjako Taloyhtiölaina ja pääomasijoitus tai varojen jako Osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölle maksama tontin lunastusosuus Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus Sääntely ja soveltamista koskevat edellytykset Asunnon ostajaa koskevat edellytykset Hankittavaa asuntoa koskevat edellytykset VII

6 9.3.1 Kiinteistö Huoneisto-osakkeet Asunnon käyttöä koskevat edellytykset Asunnon ostajan aikaisempaa omistusta koskevat edellytykset Kansainväliset tilanteet Kiinteistön luovutus Arvopaperin luovutus Verotusmenettely ja muutoksenhaku Ennakkoratkaisu Veron maksaminen ja suorittamisajankohta: kiinteistöt Veron maksaminen ja suorittamisajankohta: huoneisto-osakkeet Veron palauttaminen Ilmoittaminen, valvonta, seuraamukset ja maksuunpano Muutoksenhaku Maksujärjestely ja verosta vapauttaminen Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet III VASTIKKEETTOMAN SAANNON VEROTUS PERINTÖ- JA LAHJAVERO Sääntely ja Verohallinnon ohjeet Perintöveron suorittamisvelvollisuus Lahjaveron suorittamisvelvollisuus Pääsääntö Alihintaiset kaupat Veronalainen omaisuus ja sen arvostaminen Kiinteistöt ja huoneistot osana veropohjaa Arvostamisen menetelmät Arvostamisen yleiset periaatteet Toteutunut osto tai myynti Kauppa-arvomenetelmä VIII

7 4.2.4 Tuottoarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä Kiinteistön arvostaminen kokonaisuutena Maapohjan arvostaminen Taajama-alueella sijaitsevat tontit ja muut rakennuspaikat Haja-asutusalueella sijaitsevat rakennuspaikat Vapaa-ajan asuntojen rakennuspaikat Vuokraoikeuteen perustuvat rakennuspaikat Muut maa-alueet Maa-ainesten ottoalueet Rakennusten arvostaminen Rakennusten arvostamisen lähtökohta Menetelmät rakennusten arvostamisessa Asuinkäytössä olevat omakotirakennukset Vapaa-ajan rakennukset Talousrakennukset Liike- ja teollisuusrakennukset Metsäkiinteistöjen arvostaminen Metsän arvostamisen lähtökohtia Tila-arvio metsän arvostamisessa Kauppahintatilastot metsän arvostamisessa Laajojen ranta-alueiden arvostaminen Vesialueiden arvostaminen Huoneisto-osakkeiden arvostaminen Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Osaomistusasunnot Asumisoikeusasunnot Toimitilaosakkeet Hallintaoikeus kiinteistöön tai huoneisto-osakkeisiin IX

8 4.11 Kiinteistöllä tai huoneistossa oleva irtain omaisuus Velat ja muut vähennykset Velat Hautaamisen ja perunkirjoituksen kustannukset Velvoitteet Alaikäisen ja puolison vähennykset perintöverotuksessa Kansainväliset tilanteet Rajat ylittävien tilanteiden erityispiirteet Suomessa asuminen perintö- ja lahjaverotuksessa Suomessa asuva henkilö saa ulkomailla asuvalta henkilöltä kiinteistön tai huoneiston Ulkomailla asuva henkilö saa Suomessa asuvalta henkilöltä kiinteistön tai huoneiston Ulkomailla asuva henkilö saa ulkomailta asuvalta henkilöltä Suomessa sijaitsevan kiinteistön tai huoneiston Perintö- ja lahjaveron määrä Veroluokat perintö- ja lahjaverotuksessa Perintöveroasteikot ja veron määrän laskeminen Perintöveroasteikot Ennakkoperinnön ja muun lahjan lisääminen pesän varoihin Peräkkäiset kuolemantapaukset kahden vuoden aikana Lahjaveroasteikot ja veron määrän laskeminen Lahjaveroasteikot Lahjojen kumulointi Lahjana saadun omaisuuden luovutus vuoden kuluessa lahjan saamisesta Sukupolvenvaihdoksen huojennukset Verovelvollisuuden alkaminen Perintöveron suorittamisvelvollisuus X

9 9.2 Lahjaveron suorittamisvelvollisuus Perinnöstä ja testamentista luopuminen Verotusmenettely ja muutoksenhaku Ennakkoratkaisu Perukirja ja perintöveroilmoitus Lahjaveroilmoitus Verotuksen toimittaminen Veron maksaminen, vastuu verosta ja veron vanhentuminen Viranomaisaloitteinen verotuksen muuttaminen Muutoksenhaku verotukseen Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet IV OMISTUSAIKAINEN VEROTUS JUOKSEVAN TULON VERO Sääntely ja Verohallinnon ohjeet Tuloverojärjestelmän pääpiirteet Kiinteistön ja huoneisto-osakkeiden omistusaikaisten tulojen verotus Kiinteistöstä ja huoneisto-osakkeista saadut tulot sekä vähennyskelpoiset menot Vuokratulon verotus Vuokratulon määritelmä Vuokratulon tulolähde ja tulolaji Vuokratulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot Yhtiövastikkeen vähentäminen Huoneistossa suoritetuista korjauksista johtuvien menojen vähentäminen Rakennuksesta tehtävän poiston määrittäminen Metsätalouden tulojen verotus Maatila-käsitteen merkitys metsätalouden tulojen verotuksessa XI

10 3.3.2 Metsätalouden pääomatulona verotettavat tulot Metsävähennys Metsätalouteen kohdistuvat muut vähennykset Metsätalouden tulojen jaksottaminen ja varaukset Metsätalouteen kohdistuvien menojen jaksottaminen Maa-aineksesta saatujen tulojen verotus Maa-aineksesta saadut tulot Maa-aineksesta saatuihin tuloihin kohdistuvat menot ja korot Vahingon- ja vakuutuskorvaukset sekä sopimussakot Veronalaisuutta koskevat pääsäännöt Omassa käytössä olevalle asunnolle tapahtuneet vahingot Tulonhankkimiskäytössä olevalle kiinteistölle tai huoneistolle aiheutuneet vahingot Sopimussakot Vahingonkorvausten ja sopimussakkojen vähennyskelpoisuus Kiinteistöön ja huoneisto-osakkeisiin liittyvien velkojen korot Korkomenon käsite Vähentämisen pääsäännöt Kenen verotuksessa korot vähennetään Tulonhankkimisvelka Asuntovelka Ensiasunnon hankintaan otettu velka Takausvastuun perusteella suoritetut korot Vähennyskelvottomat korot Velasta maksetut sivukustannukset Korkomenojen jaksottaminen XII

11 5 Kotitalousvähennys Sääntelyn keskeinen sisältö Vähennyksen peruste työn osuus Työn tekemispaikka asunto- tai vapaa-ajan asunto Omakotitalossa ja vapaa-ajan asunnossa tehty kunnossapito- ja perusparannustyö Asunto-osakeyhtiössä tehty kunnossapito- ja perusparannustyö Kiinteistön huolto- ja asennustyöt, kuljetuspalvelut sekä suunnittelutyöt Tukien vaikutus kotitalousvähennykseen Vähennyksen perusteena olevat työkustannukset ja vähennyksen määrä Vähennyksen enimmäismäärä ja vähentämisvuosi Kotitalousvähennys, puoliso ja lapset Kansainväliset tilanteet Yleinen ja rajoitettu verovelvollisuus sekä verosopimukset Suomessa yleisesti verovelvollinen henkilö omistaa kiinteistön tai huoneiston ulkomailla Suomessa rajoitetusti verovelvollinen henkilö omistaa kiinteistön tai huoneiston Suomessa Verotusmenettely ja muutoksenhaku Yleistä verotusmenettelystä Ennakkoratkaisu tuloverotuksesta Ennakkoperintä Veroilmoituksen antaminen Verotuksen toimittaminen Verotuspäätös ja verotodistus Jäännösveron maksaminen ja ennakon palauttaminen Vastuu verosta, verosta vapauttaminen ja veron vanhentuminen Muistiinpanot ja tositteiden säilyttäminen XIII

12 7.10 Viranomaisaloitteinen verotuksen oikaisu Muutoksenhaku verotukseen Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet V OMISTUSAIKAINEN VEROTUS KIINTEISTÖVERO Sääntely ja Verohallinnon ohjeet Sääntely pääpiirteittäin Verovelvollinen ja verosta vastuussa oleva Omistajan verovelvollisuus Omistajanvaihdostilanteet Omistajan veroisen haltijan verovelvollisuus Verosta vastuussa oleva Kiinteistön käsite Tilat ja tontit Määräala, määräosa ja yhteinen alue Rakennukset ja rakennelmat Verosta kokonaan tai osittain vapaat kiinteistöt Sääntely Metsä ja maatalousmaa Maatilan, metsän ja maatalousmaan käsitteet Maatilakiinteistön veronalaiset osat Rakennusmaan erottaminen maatalousmaasta ja metsästä Muu maatilatalouden maa Maa-aineksen ottoalueet Vesialueet Kiinteistön arvostaminen Pääperiaatteet Maapohjan verotusarvo Rakennuksen ja rakennelman verotusarvo Sääntely Rakennuksen jälleenhankinta-arvo Pinta-alan käsite XIV

13 6.3.4 Ikäalennukset Keskeneräinen rakennus Rakennuksen purkaminen ja käyttötarkoituksen muutos Jälleenhankinta-arvon määrittäminen rakennustyypeittäin Pientalo Asuinkerrostalo Vapaa-ajan asunto Talous- ja autotallirakennus Muut rakennukset ja rakennelmat Verotusarvon ja käyvän arvon suhde Kiinteistöveroprosentin määräytyminen Kiinteistöveroprosentit ja niiden vaihteluvälit Yleinen kiinteistöveroprosentti Vakituisten asuinrakennusten veroprosentti Muiden asuinrakennusten veroprosentti Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti Verotusmenettely ja muutoksenhaku Ennakkoratkaisu Sivullisen tiedonantovelvollisuus ja kiinteistötietojen tarkistuttaminen Verovelvollisen ilmoittamisvelvollisuus Verotuksen toimittaminen Verotuksen muuttaminen Muutoksenhaku Maksujärjestely ja verosta vapauttaminen Kiinteistöveron vähennyskelpoisuus tuloverotuksessa Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet VI OMISTUSAIKAINEN VEROTUS ARVONLISÄVERO Arvonlisäverolaki ja arvonlisäverojärjestelmä Kiinteistön ja sen käyttöoikeuden luovutus XV

14 2.1 Sääntelyn pääperiaatteet, kiinteistön käsite ja suhde tuloverotukseen Veroton kiinteistön myynti Veroton kiinteistön käyttöoikeuden luovutus eli vuokraus Hakeutuminen verovelvolliseksi kiinteistön vuokraustoiminnasta Vapaaehtoinen hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi Vuokratun tilan käyttö arvonlisäverollisessa toiminnassa Hakeutumismenettely ja verovelvollisuuden alkaminen Suoritettava arvonlisävero Vähennettävä arvonlisävero Arvonlisäverovelvollisuuden päättyminen Hakeutumisen edut ja haitat Verolliset käyttöoikeuden luovutukset loma-asuntojen vuokraus Puun myynti Verollinen puun myynti Hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi Verovelvollisuuden alkaminen ja päättyminen Myynnistä suoritettava vero ja laskumerkinnät Vähennettävä arvonlisävero Myyntien ja ostojen jaksottaminen Veronalainen oma käyttö Maa-aineksen myynti Verotusmenettely ja muutoksenhaku Ennakkoratkaisu ja muu ohjaus Aloittamisilmoitus ja arvonlisäverovelvollisten rekisteri Kausiveroilmoituksen antaminen Tilitettävän veron määrän laskeminen ja maksaminen XVI

15 5.5 Arvonlisäveron palautus Arvonlisäverolle maksettavat korot Viranomaisaloitteinen veron määrääminen Myöhästymismaksu ja veronkorotus Toiminnan muutokset ja lopettaminen Muistiinpanovelvollisuus ja tositteiden säilyttäminen Muutoksenhaku Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet VII LUOVUTUKSEN VEROTUS LUOVUTUSVOITTOVERO Luovutusvoittoverotuksen lähtökohdat Luovutusvoiton kohdistaminen Oikea verovelvollinen Oikea tulolähde Luovutuksen käsite Luovutusvoiton määrän laskeminen Pääsäännöt Todellinen luovutusvoitto Luovutushinta Hankintameno Hankintamenoon luettavat erät ja perusparannusmenot Hankintamenon arvioiminen Voiton hankkimisesta olleet menot Hankintameno-olettama Erityiskysymyksiä Asunto-osakeyhtiölle maksetut pääomavastikkeet ja rahastosuoritukset Osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölle maksama tontin lunastusosuus Velvoitteet kiinteistön kaupassa XVII

16 6 Oman asunnon luovutusvoitto Oman asunnon luovutusvoittoa koskeva sääntely Asunnon määrittely Henkilöpiirin ja asumisen luonteen määrittely Omistusaikanansa asunut -periaate Ositussaannolla saadun oman asunnon luovutusvoiton erityissääntely Kuolinpesä asunnon myyjänä tai asunnon myynti jäämistöosituksen ja perinnönjaon jälkeen Osittain verovapaat kiinteistön luovutusvoitot Kiinteistön vaihto luonnonsuojelualueeksi Sukupolvenvaihdosluovutukset Luovutustappiot Luovutustappion muodostuminen Luovutustappion vähentäminen Oman asunnon luovutuksesta syntynyt tappio Luovutusvoiton ja -tappion jaksottaminen Kansainväliset tilanteet Suomessa yleisesti verovelvollinen myy ulkomailla sijaitsevan kiinteistön tai huoneiston Suomessa rajoitetusti verovelvollinen myy Suomessa sijaitsevan kiinteistön tai huoneiston Verotusmenettely ja muutoksenhaku Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet VIII OMISTUKSEN YHTIÖITTÄMINEN Johdanto Sijoitusyhtiön perustaminen Sijoitusyhtiön omistusaikainen verotus Verovelvollisuus ja muut velvoitteet Sijoitusyhtiön tuloverotus Muu omistusaikainen verotus XVIII

17 4 Osakkeenomistajan omistusaikainen verotus Lisäsijoitukset sijoitusyhtiöön Sijoitusyhtiön ja osakkeenomistajan väliset kaupat Osakkeenomistaja myy kiinteistön tai huoneisto-osakkeet sijoitusyhtiölle Sijoitusyhtiö myy kiinteistön tai huoneisto-osakkeet osakkeenomistajalle Sijoitusyhtiön osakkeiden luovutus Sijoitusyhtiön purkaminen Onko yhtiöittäminen verotuksen näkökulmasta kannattavaa? Kirjallisuus- ja lähdeluettelo Liitteet OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO ASIAHAKEMISTO XIX