Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Mia Hoffrén

Transkriptio

1 Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa Mia Hoffrén TALENTUM Helsinki 2013

2 Copyright 2013 Talentum Media Oy ja kirjoittaja Kansi: Lauri Karmila Sivunvalmistus: NotePad ISBN ISBN (verkkokirja) BALTOprint Liettua 2013 Anna palautetta kirjasta:

3 Alkusanat... V Lyhenteet... XIII 1 Johdanto Käsiteltävät kysymykset Kodin kaupan erityispiirteet Sivullisten vastuu Teoksen rajaukset Teoksen metodi ja lähdeaineisto Teoksen rakenne Osapuoliroolien merkitys lainsäädännössä, esitöissä ja säännösten tulkinnassa Osapuoliroolit Osapuoliroolit kodin kauppaa koskevassa lainsäädännössä Osapuoliroolit maakaaressa Osapuoliroolit asuntokauppalaissa Osapuoliroolit kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa Osapuoliroolit lainsäädännön esitöissä Asunnonostajan oikeusturvatoimikunnan mietintö Maakaaren valmistelu VII

4 2.3.3 Osapuoliroolit maakaaren esitöissä Asuntokauppalain valmistelu Osapuoliroolit asuntokauppalain esitöissä Kiinteistönvälitysliikkeen vastuuta koskevan lainsäädännön valmistelu Osapuoliroolit kiinteistönvälitysliikkeen vastuuta koskevan lainsäädännön esitöissä Kokonaiskuva esitöistä Suojaamisen keinot virhesääntelyssä Osapuoliroolit oikeuskäytännössä Käsiteltävät ratkaisut ja tarkastelutapa Suuri enemmistö: ei mainintoja osapuoliasetelmasta Ratkaisut, joissa osapuoliroolit otettu huomioon Kokonaiskuva ratkaisuista Osapuolten yksityishenkilöaseman merkitys lain tulkinnassa ja soveltamisessa Myyjän virhevastuu Pettymyksestä virheeseen Eräiden ulkopuolisten vaikutus myyjän virhevastuuseen Kohteen aikaisemmat omistajat Kiinteistönvälittäjä Asunto-osakeyhtiön edustajat Kuntotarkastaja Virheen määräytymisen ajankohta Virheen vaikutus kauppaan Laatuvirhe kiinteistönkaupassa Laatuvirhe maakaaren mukaan Kaupan kohde ei vastaa sovittua Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti Ostajan virheellinen käsitys Salainen virhe VIII

5 3.6 Laatuvirhe asuntokaupassa Laatuvirhe asuntokauppalain mukaan Asunto ei vastaa sovittua Asunto ei vastaa myyjän antamia tietoja Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti Salainen virhe Oikeudellinen virhe kiinteistönkaupassa Oikeudellinen virhe maakaaren mukaan Sivullisille kuuluvien oikeuksien vaikutus ostajan asemaan Myyjän luovutuskompetenssin puute Myyjän antama virheellinen tai harhaanjohtava tieto Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti Ostaja ei voi saada lainhuutoa Oikeudellinen virhe asuntokaupassa Vallintavirhe kiinteistönkaupassa Vallintavirhe maakaaren mukaan Virheellinen tieto kiinteistön vallintaa tai käyttöä rajoittavasta päätöksestä Virheellinen tieto naapurikiinteistöä koskevasta päätöksestä tai luvasta Tiedon antamisen laiminlyönti Erehdyksen oikaisematta jättäminen Puuttuva lupa sekä kiinteistönmuodostuksen estyminen Taloudellinen virhe asuntokaupassa Taloudellinen virhe asuntokauppalain mukaan Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Tiedonannon laiminlyönti Salainen taloudellinen virhe IX

6 4 Tieto virheestä, ennakkotarkastus ja reklamaatio Virheeseen vetoamisen edellytyksistä Tieto virheestä Ennakkotarkastusvelvollisuus Reklamaatio Virheen seuraamukset Seuraamukset ja niiden edellytykset Virheen oikaisu Hinnanalennus Hinnanalennuksen käyttöala ja tarkoitus Hinnanalennuksen määrä maakaaren ja asuntokauppalain mukaan Hinnanalennuksen laskeminen korkeimman oikeuden käytännössä Sopimuksenvastaisuus Virheellisten tietojen antaminen Tiedon antamisen laiminlyönti Salainen virhe Ratkaisuissa käytetyt laskutavat Hinnanalennuksen määrä todellisen ja todennäköisen kauppahinnan erotuksena Arvo todennäköisenä kauppahintana Virheen tai virheellisen kaupan kohteen arvo Virheen vaikutus kauppahintaan Ostajalle aiheutunut vahinko Virheen korjauskustannukset Hinnanalennuksen sovittelu Kaupan purku Kiinteistönkaupan purun edellytykset Asuntokaupan purun edellytykset Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet kaupan purussa X

7 5.5 Vahingonkorvaus Vahingonkorvauksen edellytykset kiinteistönkaupassa Vahingonkorvauksen edellytykset asuntokaupassa Vahingonkorvauksen määrä Vahingonkorvauksen sovittelu Myyjän vastuun rajoittaminen Vastuunrajoitusehtojen käytön tavoitteet Vastuunrajoitusehtojen tehokkuuden edellytykset Vastuunrajoitusehtojen käytön rajoitukset Yksilöintivaatimus Vastuunrajoitusehtojen sovittelu Sivullisten vastuu virheestä Sivullisten vaikutus virhetilanteen syntymiseen Sopimusvastuun henkilöllinen ulottuvuus Aikaisemmat omistajat ja kaupan kohteen ominaisuuksiin vaikuttaneet elinkeinonharjoittajat Tarkasteltavat vastuutahot Myyjän oikeus vedota virheeseen suhteessa edeltäjäänsä Kiinteistön ostajan oikeus esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle saannonmoitteen perusteella Kiinteistön ostajan oikeus esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle laatuvirheen perusteella Kiinteistön ostajan oikeus esittää vaatimuksia taloelementtien toimittajalle, urakoitsijalle tai muulle elinkeinonharjoittajalle Asunnon ostajan oikeus esittää vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle XI

8 7.3.7 Asunnon ostajan oikeus esittää vaatimuksia laitetoimittajalle Kiinteistönvälitysliike Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu toimeksiantajalleen Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu toimeksiantajan vastapuolelle Kuntotarkastusyritys Kuntotarkastusyrityksen vastuu suhteessa toimeksiantajaansa Kuntotarkastusyrityksen vastuu suhteessa toimeksiantajansa vastapuoleen Lopuksi Myyjän virhevastuu Yksityishenkilöiden välinen kodin kauppa Sivullisten henkilöiden vaikutus myyjän virhevastuuseen Maakaaren ja asuntokauppalain mukaisen virhevastuun erot Sivullisten virhevastuu Vastuutahot ja vastuuasetelmat Vastuu toimeksiantajalle ja toimeksiantajan vastapuolelle Vastuu sopimusketjussa Arviointia Yksityishenkilöiden välinen kodin kauppa Sivullisten henkilöiden vaikutus virhetilanteeseen Maakaaren ja asuntokauppalain mukaisen virhevastuun erot Sivullisten virhevastuu Lähteet Oikeustapaushakemisto Asiahakemisto XII