KEVYT KUNTOARVIO LOMPANLINNA Peltokatu 33 33100 Tampere Tarkastuspäivä 7.9.2011
1 SISÄLLYSLUETTELO 0. JOHDANTO...2 1. YHTEENVETO...2 1.1 Kiinteistön tekninen PTS...2 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA...3 2.1 Kohteen tiedot...3 2.2 Asiakirjatilanne...3 2.3 Käyttäjäkyselypalaute...3 2.4 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi...3 2.5 Välittömästi korjattavat puutteet...3 2.6 Lisätutkimukset...3 2.7 Turvallisuus, terveellisyys ja ympäristöriskit...4 2.8 Kosteus- ja mikrobivaurioriskien arviointi...4 2.9 Korjaushistoria 4 3. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO...4 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio...4 3.2 Runko- ja perustusrakenteet...5 3.3 Julkisivurakenteet...6 3.4 Yläpohjarakenteet...7 3.5 Sisätilat...7 4. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...9 4.1 Lämmitysjärjestelmät...9 4.2 Vesi- ja viemärijärjestelmät...9 4.3 Ilmastointijärjestelmät...9 5. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO...9 5.1 Sähkötekniset järjestelmät...9 KUNTOARVION VALOKUVAT...10
2 0. JOHDANTO Tämä kevyt kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimexin toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Tarkastuskäynti on tehty yhden rakennusalan asiantuntijan toimesta. Raportti ei sovelletusta ja normaalia kuntoarviota kevyemmästä raportointitavasta johtuen täytä esimerkiksi kaupunkien / kuntien korjausavustusvaatimuksia eikä ole niin laaja kuin peruskuntoarvio RS-15. Tässä kuntoarviossa esitetään vain isompia ja kiireellisempiä korjaustarpeita. Tilaajana on: VR-yhtymä Oy PL 465 (Kolehmainen-God) 20101 Turku 665-682 Tämän raportin on tehnyt Raksystems Anticimexissä seuraava henkilö: Koordinaattori rkm, AKK Pasi Ahomäki Raksystems Anticimex Rakennustekniikka rkm, AKK Pasi Ahomäki Raksystems Anticimex Lvi-tekniikka rkm, AKK Pasi Ahomäki Raksystems Anticimex Sähkötekniikka rkm, AKK Pasi Ahomäki Raksystems Anticimex Kevyen kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Tässä raportissa käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = Hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = Tyydyttävässä kunnossa, ei välittömiä uusimis- tai korjaustarpeita kokonaisuutena 3 = Välttävässä kunnossa, uusittava tai korjattava lähivuosina 4 = Heikossa kunnossa, uusittava tai korjattava välittömästi. 1. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oleva pienkerrostalossa on täystiilirakenteinen. Harjakaton katteena on tiilikate ja asuntoja on 10 kpl. Rakennuksessa on 3 asuinkerrosta. Kokonaisuutena kiinteistö on välttävässä-heikossa kunnossa. KL 3-4
3 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen tiedot Kohde Lompanlinna Lähiosoite Peltokatu 33 Postinumero- ja toimipaikka 33100 Tampere Rakennustyyppi ns. pienkerrostalo Asuinhuoneistoja 10 Liikehuoneistoja - Tilavuus - Huoneistoala - Rakennusvuosi - 2.2 Asiakirjatilanne Piirustuksia ei olut käytettävissä, joka vaikeutti rakenteiden ja järjestelmien tarkastusta. 2.3 Käyttäjäkyselypalaute Kiinteistökierroksen yhteydessä haastateltiin kohteessa paikalla olleita huoltomiehiä. Huoltomiesten kertoman mukaan merkittävimmät kommentit koskivat mm. seuraavia aiheita. Putkistot ovat heikossa kunnossa, vesivahinkoja on aikaisemmin sattunut Sähköjärjestelmät ovat iäkkäitä Vesikatto on huonossa kunnossa Lisäksi: Salaojista ei ole tietoa. Rakennukseen tulee vain kylmä vesi, ei ole märkätiloja Yli 10 vuoteen rakennukselle ei ole tehty mitään Ikkunoiden ja parvekkeiden ovien ongelmat. 2.4 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi Huoltotoimet ovat olleet tyydyttävällä tasolla. 2.5 Välittömästi korjattavat puutteet Parveke tulee purkaa välittömästi. 2.6 Lisätutkimukset Rakennuksessa kaikkien kosteusjälkien kohdalta rakenteita tulee aukaista lisätutkimuksin ja vaurioituneet rakenteet uusia ja kosteuden aiheuttajat luonnollisesti tulee poistaa.
4 2.7 Turvallisuus, terveellisyys ja ympäristöriskit Pääsisäänkäynnin yläpuolella oleva parveke on erittäin huonossa kunnossa ja riskinä on mm: betonikappaleiden tippuminen => parveke tulee purkaa mahdollisimman nopeasti pois. Vesikatolla puiset lapetikkaat ja kulkusillat ovat ikääntyneet ja ovat turvallisuus riski. Huono ilmanlaatu sisätiloissa saattaa olla terveellisyys riski. 2.8 Kosteus- ja mikrobivaurioriskien arviointi Ikääntynyt ja vuotava vesikatto on kosteusriski. Huoneiston 9:n olohuoneen sisäkatossa on iso kosteusjälki. Maaperästä aiheutuu kosteusrasitusta talon alapuolisille rakenteille. Sadevedet kuormittavat (vuotavat) monin paikoin rakenteisiin. Iäkkäät käyttövesiputket ja viemärit ovat riski. Parveke aiheuttaa kosteusrasitusta kohdan seinärakenteille. 2.9 Korjaushistoria huoltomiehen kertoman mukaan Yli 10 vuoteen talolle ei ole tehty mitään. 3. RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO 3.1 Aluerakenteiden kuntoarvio D5 Putkirakenteet Rakennuksen vierustan maanpinnat ovat pääosin melko tasaisia, tien puolella maanpinnat vietävät osin poispäin rakennuksesta. Nyky-ymmärryksen mukaan maanpintojen olisi hyvä kallistaa rakennuksen vierustoilla 1:20 kolmen metrin matkalla rakennuksesta poispäin. Mahdollista salaojitusta ei havaittu ja huoltomiehillä ei ollut tietoa salaojista. Kellariin aiheutuu kosteuskuormitusta. Maanpintojen muotoilu talosta poispäin viettäväksi. KL3 D6 Viherrakenteet Rakennuksen ympärillä sora/asfaltti ja osin nurmialueita ja näiden kunto on tyydyttävä. Tien puolella rakennuksen päädyssä on kasvillisuutta/puskia. Kasvillisuus kuormittaa rakenteita ajan oloon.
5 Päädyssä olevat kasvit tulee poistaa. Nurmikon ja muun kasvillisuuden normaalit huoltotoimet (ei huomioitu PTS:ssä). KL2 D7 Päällysrakenteet Pihan päällysrakenteiden kunto on tyydyttävä Ei toimenpiteitä tarkastelujaksolla. KL2 D8 Aluevarusteet Ei juurikaan ole aluevalaistusta. Asennetaan/lisätään tarpeen mukaan. KL 3 D9 Ulkopuoliset rakenteet Ei juurikaan ole Asennetaan/lisätään/rakennetaan tarpeen mukaan. KL 3 E Täytöt ja salaojat Pintapuolisessa tarkastuksessa ei täyttöjen rakennekerroksia voi tarkastaa. Salaojituksesta huoltomiehellä ei ollut tietoa eikä muutakaan tietoa siitä saatu. Kellarikerroksessa on seinien alaosissa ja lattioilla kosteutta ja paikoin kosteuden aiheuttamaa kulumaa. Todennäköisesti talon ympärillä ei ole toimivia salaojia. Toimiva salaojitus vähentää oleellisesti varsinkin kellarillisen rakennuksen alapuolisten rakenteiden kosteuskuormitusta. Salaojat suositellaan nykyisten ohjeiden mukaan tarkastettavan ja tarvittaessa puhdistettavan min. kolmen vuoden välein sillä niiden liettyminen umpeen ajanolon on hyvin tyypillistä. Salaojituksen tekninen käyttöikä huollettuna on noin 40-50 vuotta (KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). Tekninen käyttöikä vaihtelee runsaasti. Huoltamattomana käyttöikä on lyhempi. Salaojituksen toimivuus suositellaan tarkastettavaksi säännöllisesti, min kahden vuoden välein ja salaojat suositellaan huuhdeltaviksi noin 5-10 vuoden välein putkiin kertyvästä irtoaineksesta. Salaojien ja perusmuurin vedeneristeen asentaminen ja maamassojen vaihtaminen talon vierustoilla. KL 3-4 3.2 Runko- ja perustusrakenteet
6 F1 Perustusrakenteet Perustukset ovat kiviainesrakenteisia. Kellarissa seinät ovat näkyvillä osin tiiltä ja ulkona sokkeli on luonnonkivirakenteinen. Näkyvissä perustusrakenteissa ei havaittu tarkastuskäynnin aikana sellaisia painumia tai halkeamia, jotka viittaisivat perustusten merkittävään epätasaiseen painumaan. Ei toimenpidesuosituksia. KL 2 F2 Runkorakenteet Rakennuksen kantavat pystyrakenteet kiviainesrakenteisia, todennäköisesti ns. täystilirakenteinen. Välipohjat ovat betonia. (rakennepiirustuksia ei ollut käytettävissä). Parvekkeen kohdalla porraskäytävässä on runsaasti kosteuden aiheuttamaa rapautuneisuutta/kosteusjälkiä/vaurioita sisäpuolen rakenteissa. Porraskäytävän yläoassa on kosteuden aiheuttamaa rapautumaa. Katso myös seuraava kohta F31 ja F 34. Vaurioituneilla kohdin rakenteiden peruskunnostus. KL 3 3.3 Julkisivurakenteet F31 Ulkoseinät Tiilijulkisivuverhouksessa on melko runsaasti rapautuneisuutta/kuluneisuutta. Vaurioituneet sadevedenpoistojärjestelmät ovat vuotaneet monin paikoin seinille ja tämä on aiheuttanut seinien raupautumista. Seinän rautarakenteiset tikkaat ovat ruostuneet/ikääntyneet. KH-kortin 90-000403 mukaan tiiliverhouksen tekninen käyttöikä on rakennuksen käyttöikä. Julkisivut tulee peruskunnostaa. KL 3 F32 Ikkunat Ikkunat ovat iäkkäitä, puurakenteisia ikkunoita. Ikkunoissa on runsaasti kuluneisuutta ja vaurioita. Ikkunoiden kunto on välttävä-heikko. KH-kortin 90-000403 mukaan puuikkunoiden tekninen käyttöikä on 50 vuotta normaalirasituksessa ja puuikkunat vaativat huoltotoimia (pintakäsittely ja tiivisteet) noin 5-15 vuoden välein. Ikkunoiden uusiminen KL 4 F33 Ovet
7 Kaikki kolme iäkästä ulko-ovea ovat hyvinkuluneita ja ikääntyneitä. Porrashuoneiden asunto-ovet ovat myös kuluneita ja ikääntyneitä. KH-kortin 90-000403 mukaan puuovien tekninen käyttöikä on 40 vuotta normaalirasituksessa. Ulko-ovien uusiminen KL 4 F34 Julkisivun täydennysosat Pääsisäänkäynnin yläpuolella oleva betoniparveke on todella huonossa kunnossa ja siitä on irronnut runsaasti betonia irti, tämä on myös turvallisuus riski sillä parveke on suoraan pääoven yläpuolella. Parvekkeen ovi on kiinnitetty niin ettei parveketta voi käyttää. Parvekkeen kohdalla porraskäytävässä on runsaasti kosteuden aiheuttamaa rapautuneisuutta/kosteusjälkiä/vaurioita sisäpuolen rakenteissa. Pääoven yläpuolella metallirakenteinen katos on pahoin ruostunut/vaurioitunut. Parveke ja katos tulee uusia. Parveke suositellaan purettavaksi mahdollisimman pian. KL 4 3.4 Yläpohjarakenteet F4 Yläpohja ja vesikatto Vesikattoa pystyi tarkastamaan turvallisuus syistä vain vintin luukun kohdalta ja hyvin kaukaa maasta käsin. Seinän rautarakenteiset tikkaat ovat ruostuneet/ikääntyneet. Harjakaton katteena on tiilikate. Katteessa on painaumaa ja katteella on runsaasti vaurioituneita tiiliä. Paikoin tiilet ovat liikkuneet pois paikoiltaan. Yläpohjatilassa varsinkin Peltokadun puolella kattorakenteissa on runsaasti kosteusjälkiä katteen vuotamisen vuoksi. Piippujen juuret vuotavat. Metalliosat katteella ovat ruostuneet/vaurioituneet. Puiset lapetikkaat ja kulkusillat ovat vaurioituneet ja ovat turvallisuus riski. Yläpohjatilassa on puurakenteissa kosteusjälkiä. Tilan tiililattia on paikoin vaurioitunut. Huoltomiehen kertoman mukaan vesikatto on huonossa kunnossa. Sadevedenpoistojärjestelmät ovat ruostuneet ja vaurioituneet ja vuotavat seinustoille. Sadevedet kuormittavat monin paikoin talon rakenteita. Vesikate ja sadevedenpoistojärjestelmät tulee uusia. Remontin yhteydessä yläpohjarakenteita tulee uusia/korjata tarvittavilta osin. KL 4 3.5 Sisätilat F5 Asuintilat Porraskäytävätilan pintamateriaalit ovat vaurioitunet/ikääntyneet. Seinien maalipinta hilseilee laajasti. Portaat ovat ikääntyneet/osin vaurioituneet. Porraskäytävätilassa on melko voimakas mikrobiperäinen haju, eli ns. homeen haju mikä aiheutuu pääosin ainakin kellaritilojen kautta.
8 Kellaritiloissa on kosteutta lattioilla ja seinien alaosissa. Tiloissa on paikoin runsaasti mm. polttopuita ja puutavaraa kosteaa betonilattiaa ja kosteita perusmuureja vasten ja paikoin on myös vaurioitunutta puulattiaa missä on kosteusjälkiä. Tilojen ilmanvaihto on puutteellinen. Huoltomiehen kertoman mukaan kellarissa viime vuonna putki oli vuotanut käytävällä ja yhdessä varastokopissa ja kohdissa oli kosteusjälkiä. Putkien ympäriltä puuttuu osin lämmöneristettä. Huoltomiehen kertoman mukaan vesi oli tullut kahden kerroksen läpi ja sen aiheuttaja ei ollut selvinnyt, mutta kosteutta oli näin ollen päässyt todennäköisesti laajalle alueelle useammassa kerroksessa. Tarkastuksen yhteydessä käytiin kolmessa huoneistossa. Asuintilojen pintarakenteet ovat hieman vaihtelevassa kunnossa, mutta pääosin tilat ovat huonossa kunnossa. Pintamateriaalit ovat ikääntyneitä ja monin paikoin vaurioituneita. Huoneiston 9:n olohuoneen sisäkatossa on iso kosteusjälki => todennäköisesti vesikatteen vuotamisen vuoksi, huoneiston wc oli todella kaameassa kunnossa/täysin vaurioitunut ja tilassa oli voimakas haju. Takkojen kunto vaihtelee paikoin ja osin ne ovat hyvin ikääntyneitä ja näin ollen saattavat olla myös paloriski. Tulen käyttö tämän tyyppisessä asumismuodossa on melko arveluttavaa. Toimenpide-ehdotus: Tilat tulee peruskunnostaa kauttaaltaan. Rakennuksessa kaikkien kosteusjälkien kohdalta rakenteita tulee aukaista lisätutkimuksin ja vaurioituneet rakenteet uusia ja kosteuden aiheuttajat luonnollisesti tulee poistaa. KL 4 F5 Märkätilat Talossa ei ole märkätiloja.
9 4. LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 4.1 Lämmitysjärjestelmät Rakennuksessa ei ole keskuslämmitystä. Huoltomiehen kertoman mukaan rakennusta lämmitettään paikallisin sähköpatterein ja tulisijoilla (polttopuilla). Tulisija käyttö tämän ikäisissä takoissa ja rakennuksessa/asumismuodossa on myös paloturvallisuus riski. Järjestelmät ovat ikääntyneitä. Toimenpide-ehdotus: Suositellaan rakennukseen uudenaikaisen lämmitysjärjestelmän rakentamista erillisen Lvisuunnitelman mukaan. KL 4 4.2 Vesi- ja viemärijärjestelmät Huoltomiehen kertoman mukaan rakennukseen tulee vain kylmävesi ja järjestelmät ovat iäkkäitä ja vuotoja on ollut. Järjestelmät ovat ikääntyneitä ja jatkossa järjestelmien vuotoriski on suuri. Toimenpide-ehdotus: Rakennukseen tulee asentaa/rakentaa uudet ja nykyaikaiset vesi ja viemärijärjestelmät. KL 4 4.3 Ilmastointijärjestelmät Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto joka on puutteellinen. Sisätilojen ilmanlaatu vaikutti todella heikolta ja paikoin sisätiloissa oli mitä merkillisimpiä hajuja. Katso myös mm. kohta F5. Toimenpide-ehdotus: Suositellaan rakennukseen suunniteltavaksi ja asennetavaksi nykyaikainen iv-järjestelmä. KL 4 5. SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO 5.1 Sähkötekniset järjestelmät Huoltomiehen kertoman mukaan sähköjärjestelmät ovat pääosin hyvin iäkkäitä. Järjestelmät ovat ikääntyneitä ja teknisen käyttöikänsä päässä.
10 Sähköjärjestelmän tekninen käyttöikä on noin 30-50 vuotta. Toimenpide-ehdotus: Sähköjärjestelmät tulee uusia KL 4 KUNTOARVION VALOKUVAT Julkisivua tienpuolelta kuvattuna.
11 Parveke on pahoin vaurioitunut ja on myös turvallisuusriski. Julkisivua.
Kevyt Kuntoarvio Julkisivuissa on rapautuneisuutta. Sadevesijärjestelmät ovat täysin loppu ja vuotavat vettä seinärakenteille aiheuttaen tiiliverhouksen kosteuskuormitusta/rapautumista. 12
Kevyt Kuntoarvio Vesikatteella tiilet ovat liikkunet osin paikoiltaan /vesikate on ikääntynyt. Vesikate on vaurioitunut ja se tulee uusia. 13
Kevyt Kuntoarvio Vintissä on runsaasti vesikatteen vuotamisen johdosta kosteusvaurioita. Vintissä on runsaasti vesikatteen vuotamisen johdosta kosteusvaurioita. 14
Kevyt Kuntoarvio Porraskäytävätilat ovat pahoin vaurioituneet. Porraskäytävätilaa. 15
Kevyt Kuntoarvio Kellaritilaa. Kellaritilaa. 16
Kevyt Kuntoarvio Sähköjärjestelmät ovat pääosin hyvin iäkkäitä. Huoneiston 9:n olohuoneen katossa on iso kosteusjälki. 17
Kevyt Kuntoarvio Huoneistotilaa. Huoneiston wc on täysin lopussa. 18
Kevyt Kuntoarvio Huoneiston takkaa on käytössä kuumennettu liikaa. Takan yläpuolelle on myös aiheutunut kuumuutta =>paloturvallisuusriski. 19
Kevyt Kuntoarvio Keittiötilaa. Keittiötilaa. 20