NURMIJÄRVEN KUNNAN SISÄINEN VUOKRA JA VUOKRAJÄRJESTELMÄ Harri Isoniemi 30.5.2014
SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO... 3 1.1 NURMIJÄRVEN KUNNAN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS... 4 1.3 RAPORTIN SISÄLTÖ... 5 2. TILAKUSTANNUKSET... 6 2.1 MIKSI TILALLA TULEE OLLA HINTA?... 6 2.2 SISÄISEN VUOKRAJÄRJESTELMÄN EDUT JA KESKEISET PERIAATTEET... 8 2.3 SISÄINEN VUOKRA KUNNAN TOIMINNASSA... 9 3. TILAKUSTANNUSTEN KOMPONENTIT... 11 3.1 PÄÄOMAKUSTANNUKSET... 11 3.1.1 Tilojen arvostus... 13 3.2 YLLÄPITO- KÄYTTÖ- JA KÄYTTÄJÄPALVELUKUSTANNUKSET... 14 4. NURMIJÄRVEN KUNNAN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS...16 4.1 SISÄISTEN VUOKRIEN SISÄLTÖ JA TEKIJÄT... 16 4.2 SISÄISTEN VUOKRIEN / TOIMITILAKUSTANNUSTEN MÄÄRITYS... 17 4.2.1 Rakennusten arvot, korjausvelka ja kuntoprofiili... 18 4.2.2 Pääomavuokra...20 4.2.3 Rakennusten ylläpitovuokra... 21 4.2.4 Rakennusten sisäinen vuokra ja toimitilakustannukset... 25 4.2.5 Sisäisen vuokran toimintatapa... 27 4.3 SISÄISTEN VUOKRIEN TARKISTUS... 29 4.3.1 Vuokrakello...29 4.3.2 Pääomavuokran tarkistus... 30 4.3.3 Ylläpitovuokra tarkistus... 31 5. YHTEENVETO... 32 LIITE 1: KÄSITTEITÄ... 33 LIITE 2: VUOKRIEN MÄÄRITTELYSSÄ TUOTETTUJA TIETOJA... 35 2
1. JOHDANTO Muutamat julkisen sektorin yksiköt pohtivat tilahallinnon kehittämistä jo 1980- luvulla, mutta vasta 1990-luvun aikana julkinen sektori alkoi yleisemminkin kiinnittää huomiota kiinteistövarallisuuden käyttöön ja tehokkuuteen. Nyt 2000- luvulle tultaessa julkisen kiinteistövarallisuuden hallinnassa on yhä voimakkaammin korostunut resurssi- eli käytön sekä aktiivisen omistamisen näkökulma, eli rakennus on tuotannontekijä jota tulee käyttää tehokkaasti sekä omaisuutta, josta tulee huolehtia pitkällä aikavälillä. Ensimmäisissä 1990- luvulla tehdyissä julkisen sektorin tilahallinnon kehittämishankkeissa kävi selvästi ilmi, että kiinteistövarallisuus oli yleisesti ottaen verrattain tehottomassa käytössä. Julkinen sektori oli rakentanut tai rakennuttanut kiinteistöt palvelemaan omaa toimintaansa, jolloin kiinteistöjen käyttö sekä omistus ovat olleet samalla organisaatiolla. Kun kiinteistöt on otettu käyttöön niin, varsinainen omistajuus puuttui kokonaan. Omistajuuden puuttumisen seurauksena todellisiin kustannuksiin pohjautuvaa hintajärjestelmää ei ollut, joka olisi siirtänyt tilojen käytön kustannukset omistajalta käyttäjälle. Hintajärjestelmän eli sisäisen vuokrajärjestelmän puuttuminen johti tilojen taloudellisesti tehottomaan käyttöön sekä omistajuuden selkeän vastuun puuttuessa riittämättömiin peruskorjaus- ja kunnossapitorahoihin. Lisäksi painopiste oli uusien rakennusten rakentamisessa ja vanhojen peruskorjauksista systemaattisesti tingittiin. Tämä johti siihen, että julkisen sektorin rakennukset olivat yleisesti ottaen verraten huonossa kunnossa sekä tehottomassa käytössä. Omaisuuden arvon turvaamisen, rakennusten kunnon parantamisen sekä tilankäytön tehostamisen keskeisin työkalu on toimiva tilahallinto ja tilakustannusten oikea kohdistaminen tilojen käyttäjille. Toimivalla tilahallinnolla edistetään omaisuuden ja tilaresurssin hallintaa sekä oikeilla tilakustannuksella edistetään tilojen käytön tehokkuutta, kun käyttäjät voivat arvioida todellista tilantarvettaan suhteessa tilojen aiheuttamiin kustannuksiin. Oikea tilakustannus mahdollistaa myös tilaresurssin parhaan palvelukyvyn ydintoiminnalle. Toimiva tilahallinto ja sisäiset vuokrat vaatimat myös uudenlaisia konsernijohtamisen pelisääntöjä, kun ennen lähes ilmaiset tai erittäin edulliset tilat tukipalveluiden huomioidaan uudella tavalla osana tilankäyttäjien tilakustannuksia. Käyttäjän ja omistajan roolin eriyttäminen, näiden aito vuorovaikutus, tilojen todellisiin kustannuksiin pohjautuvan sisäinen vuokra sekä konsernijohtamisen uudet pelisäännöt ovat toimenpiteitä jotka tuottavat ratkaisuja kiinteistöjohtamiseen, eli tilojen omistamiseen, käyttämiseen ja näihin liittyvään palvelutuotantoon. Kiinteistöjohtamisen tavoitteena on tuottaa toimivia tiloja ja niihin liittyviä palveluita itse ydintoimintaan sekä mahdollistaa omistetun varallisuuden kunto pitkällä aikavälillä. 3
Kuva 1: Kiinteistöjohtamisen järjestämisen keskeiset taustatekijät Nurmijärvellä tilahallinta on keskitetty Ympäristötoimialalle ja siellä nettoyksikkönä toimivaan Tilakeskukseen. Nyt Nurmijärven kunnan omistamille ja käyttämille rakennuksille määriteltiin/päivitettiin vuoden 2015 alusta käyttöönotettava aito sisäinen vuokra. 1.1 NURMIJÄRVEN KUNNAN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS Nurmijärven kunnassa sisäisten vuokrien määrittely haluttiin tehdä osin uudestaan vuodeksi 2015. Vuokralaskennan tavoitteena oli päivittää vuokrat, kun alkuperäinen laskenta on tehty vuonna 2005 vuodeksi 2006, jonka jälkeen vuokraa on tarkistettu indekseillä. Tämän on pitkällä aikavälillä johtanut osin jo epätarkoituksenmukaisiin vuokriin ja samalla myös vuokrien käyttäjäjakoa haluttiin tarkastella osin uudestaan. Vuokrien määrittely tehtiin osin kaksivaiheisena hankkeena, jossa ensimmäisessä erillisessä vaiheessa rakennuksille määriteltiin rakennusten tekniset - sekä jälleenhankinta-arvot ja korjausvelka. Arvonmäärittelyssä tarkasteltiin Nurmijärven kunnan omistaman rakennusomaisuuden arvoa, korjausvelkaa sekä muita omaisuuden tunnuslukuja, jonka jälkeen erillisessä projektissa määriteltiin sisäisen vuokran pääoma- ja ylläpitovuokran sisältö, rakenne ja hinnoitteluperiaatteet sekä tarkasteltiin sisäiseen vuokrajärjestelmään liittyviä muita elementtejä. Käytännössä hankkeen tavoitteena oli päivittää kunnan käytössä olevat sisäisen vuokran hinnoittelumekanismit, toimintatavat ja 4
pelisäännöt, jotka antavat parhaan mahdollisen konsernijohtamisen työkalun Nurmijärven kunnalle sekä tilojen käyttöön että niiden omistamiseen. Projektin käytännön toteutuksesta, sisällöstä ja selvityksen tekemisestä on vastannut Trellum Consulting Oy ja Harri Isoniemi. Määrittelytyötä on ohjannut rakennuspäällikkö Ville Könönen ja laskennassa on avustanut isännöitsijä Hanna Mikkotervo. 1.3 RAPORTIN SISÄLTÖ Varsinaisen vuokrajärjestelmän sekä tilakustannusten määrittelyn ja vuokrien laskemisen taustaksi ja perustaksi on tässä raportissa kuvattu myös sitä, miksi sisäisiä vuokria ja pääomakustannuksia lasketaan ja mistä ne koostuvat. Lisäksi raportissa on kuvattu nyt määriteltyjen vuokrien ja vuokrajärjestelmän keskeiset komponentit sekä niiden määrittelyperusteet. Tämän raportin toisessa luvussa tarkastellaan, miksi julkisen sektorin palvelutuotannon käytössä olevilla tiloilla tulee olla hinta. Kolmannessa luvussa puolestaan tarkastellaan, mistä tämä oikea hinta eli käyttäjän maksama tilakustannus muodostuu. Neljännessä luvussa varsinaisesti kuvataan nyt määriteltyjen sisäisten vuokrien perusperiaatteet ja käydään tarkemmin läpi vuokrien laskemiseen liittyviä tunnuslukuja. Luvussa viisi on lyhyt yhteenveto raportin sisällöstä. Varsinaisen raportin lopussa olevissa liitteissä kuvataan projektissa tuotettua materiaalia sekä keskeisiä kiinteistöjohtamiseen ja vuokrien määrittelyyn sekä sopimuksiin liittyviä käsitteitä. Raportin on kirjoittanut TkL VTM Harri Isoniemi Trellum Consulting Oy:stä. Raportin kirjoittaja on kirjoittanut myös Kuntaliitolle kirjan sisäisistä vuokrista, joka on julkaistu Kuntaliiton toimesta keväällä 2009. Trellum Consulting Oy on organisaatioiden kiinteistöjohtamisen kehittämiseen ja informaation tuottamiseen keskittynyt asiantuntijapalveluyritys. Trellum tuottaa ratkaisuja toimitila- ja kiinteistöjohtamiseen. 5
2. TILAKUSTANNUKSET Nurmijärven kunta tarvitsee toimitiloja tuottaakseen palveluita kuntalaisille. Tilakustannusten tulee olla osa tuotettujen palveluiden hintaa. Hinnan asettaminen ja kustannusten kohdistaminen käyttäjille sisäisenä vuokrana toimii välineenä, jolla voidaan tehostaa tilojen käyttöä sekä taata asianmukaiset tilaresurssit varsinaiselle palvelutoiminnalle. 2.1 MIKSI TILALLA TULEE OLLA HINTA? Kuntien toiminta edellyttää toimitiloja. Toimitilojen tarkoituksena on mahdollistaa palvelujen tuottaminen palvelujen tarvitsijoille. Tilojen tehoton käyttö aiheuttaa turhia kustannuksia varsinaiselle palvelutuotannolle. Tilan käytölle asetettava oikea ja tarkoituksenmukainen hinta eli kustannus edistää palvelutuotannon taloudellista ja tehokasta tuottamista sekä mahdollistaa rakennusten pitämisen kunnossa pitkällä aikavälillä. Oikeiden tilakustannusten kohdistaminen tilojen käyttäjille, tilakustannusten tunnistaminen osana toiminnan menoja ja tilojen käyttöä- sekä kustannuksia seuraava konsernijohtamisjärjestelmä ovatkin keskeisiä elementtejä tilojen käytön tehostamisessa sekä toimivien tilaresurssien tuottamisessa itse ydintoimintaan. Määriteltyjen sisäisen vuokrien perimmäisenä ajatuksena on taata Nurmijärven kunnan palvelutoiminnan tilojen tarvitsijoille asianmukaiset ja toimivat tilaresurssit varsinaiseen ydintoimintaan sekä kannustaa palvelutoimintaa tehokkaaseen ja taloudelliseen tilankäyttöön. Aidot tilakustannukset myös edesauttavat palvelutuotantokustannusten yhdenmukaista vertailua, käsittelyä ja johtopäätösten tekoa kuntaorganisaatiossa. Sisäinen vuokra tarjoaa myös välineen suunnitelmallisen kiinteistöjohtamisen toteuttamiseen niin tilojen käytön, omistamisen, investointien toteuttamisen kuin tilaan liittyvien palveluidenkin osalta. Taloudellisten ohjausvälineiden, kuten sisäisen vuokran, perimmäisenä tavoitteena on ohjata yksittäisiä tilankäyttäjiä siten, että niiden kannalta tehokkain toimintatapa on myös koko kunnan näkökulmasta tehokasta. Kun tilalla on selkeä hinta eli vuokra samoin kuin muillakin palvelutuotannon tuotannontekijöillä (esimerkiksi työvoimalla palkkakustannukset, koneilla ja laitteilla omat kustannukset jne.), voidaan tämän resurssin vaikutus palvelutoiminnan kokonaiskustannuksiin arvioida. Tiloja tarvitseva ja käyttävä palvelutoiminta määrittelee todellisen tilantarpeensa ja arvio, kuinka paljon tätä tuotantoresurssia on tarkoituksenmukaista käyttää, kun sen kustannus eli vuokra tunnetaan. Käyttäjillä tulee luonnollisesti tällöin olla mahdollisuus luopua 6
tarpeettomiksi käyneistä tiloistaan 1. Jotta tilankäyttöä ja tilakustannuksia tarkastellaan osana palvelutuotantokustannuksia, tulee tilojen käytölle ja tilakustannuksille asettaa myös tavoitteita mm. millä verkostolla palveluita halutaan tuottaa ja mitkä ovat verkoston tilakustannukset. Ilman konsernitasolla tilaresursseille asetettavia tavoitteita ja niiden seurantaa sisäisen vuokran tavoitteet eivät välttämättä toteudu. Tilojen käyttäjän tulee arvioida tilojen hyöty-kustannus-suhdetta. Miten toiminta muuttuisi, jos tilaresursseihin satsattaisiin enemmän / vähemmän rahaa? Millainen hyöty tilakustannuksilla saadaan aikaan ja millä kustannustasolla hyötyä ei voida enää merkittävästi lisätä vaikka tilojen käyttöä lisättäisiinkin? Tällöin samalla rahamäärällä voidaan saada aikaan suurempi hyöty jossain muussa käytössä. Hinnan määrittämisen jälkeen, jokaisen tilankäyttäjäyksikön tulisi miettiä omaa tilatarvettaan toiminnan sisällön sekä toimintaan käytettävissä olevan rahoituksen kautta. Kiinteistöjohtamisen ja sisäisen vuokran toteuttamisella pyritään mahdollistamaan kaikkien toimijoiden kannalta paras mahdollinen lopputulos eli, palvelutuotannon rahoittajat ja asiakkaat eli Nurmijärven kuntalaiset saavat kunnan palvelut asianmukaisilla tilaresursseilla tehokkaasti ja taloudellisesti tuotettuina palvelutuotteina 1 Sisäisen vuokrajärjestelmän tarkempiin pelisääntöihin palataan myöhemmin uudestaan. 7
2.2 SISÄISEN VUOKRAJÄRJESTELMÄN EDUT JA KESKEISET PERIAATTEET Sisäinen vuokra on menettely kustannustietoisuuden kasvattamiseen sekä tilojen käytön tehostamiseen. Ennen kaikkea sisäinen vuokra mahdollistaa asianmukaisten ja toimivien tilaresurssien tuottamisen varsinaiseen palvelutoimintaan. Kunnallisen palvelutuotannon tulee tapahtua tehokkaasti ja taloudellisesti. Palvelutuotannon todellisten kustannusten ml. tilakustannusten tulee olla päätöksentekijöiden tiedossa. Sisäinen vuokrajärjestelmä: 1. Auttaa kokonaisvaltaiseen ajatteluun palvelutuotannon todellisten kustannuksista. Kun kaikki kustannukset on laskettu palvelutuotantokustannuksiin (ml. aidot tilakustannukset), niin tällöin saadaan luotettava käsitys siitä, mitä kaupungin tuottamat palvelut oikeasti maksavat (ei piilossa olevia kustannuksia). 2. Kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön. Kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomioita. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. 3. Helpottaa kunnan/kuntien yksiköiden toiminnan taloudellisuuden arviointia ja vertailua, kun kaikki palvelutuotannon kustannuserät ovat tiedossa. Tämä mahdollistaa myös vertailut yksityisen ja julkisen palvelutuotannon välillä, koska yksityisellä sektorilla myös tilakustannukset on hinnoiteltu palveluiden kokonaishintoihin. 4. Antaa paremman mahdollisuuden vertailla myös muita vaihtoehtoisia tapoja tilojen hankintaan. Yleisesti tilaresurssit tehdään aina omina investointeina, jolloin investointien rahoitus-tarve on suuri. Kun vuokrajärjestelmä toimii aitona eli investoinnin kustannukset hinnoitellaan käyttäjille tuleviksi toimintamenoiksi, mietitään myös vaihtoehtoisia tilanhankintatapoja tarkemmin. 5. Selkeyttää budjetointia ja rahoitussuunnittelua. Kiinteistöjen omistaja tarkastelee sisäistä vuokraa pääoman sitomisena ja palvelujen tuottamisesta aiheutuvina kustannuksina sekä näistä (pääoma ja palvelut) saatuina tuloina ja käyttäjä puolestaan vuokrina ja muina tilankäytöstä aiheutuvina kuluina. 6. Tuottaa toimivat tilaresurssit ydintoiminnalle. Sisäisellä vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökäyttökelpoiset tilaresurssit kaupungin varsinaiseen ydintoimintaan. 8
Sisäisessä vuokrassa korostuu kaksi keskeistä periaatetta, jotka ovat 1. Kaikille kaupungin palvelutuotannossa tarvitsemille tiloille sisäinen vuokra lasketaan samoin periaattein, jolloin vuokran hinnoittelussa ei näy mitään arvottamista eri toimintojen kesken kaikki palvelutuotannon toimijat ja tilankäyttäjän ovat samanarvoisia toiminnan arvottaminen ei näy määritellyissä vuokrahinnoissa, vaan arvopäätökset tehdään aina päätöksinä tilojen käytöstä niiden maksuhalukkuuden perusteella 2. Sisäinen vuokra näyttää oikeasti, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, kun niitä käytetään kaupungin omassa palvelutuotannossa. palvelutoimen rahoituksen tulee aidosti näkyä talousarviossa, jolloin voidaan arvioida miten paljon rahaa Nurmijärven kunta voi oikeasti käyttää ja kuinka paljon ja mitä palveluita panostetuilla käytetyillä rahoilla saadaan aikaan ilmaisia tiloja ei ole olemassa, koska investointeihin käytetty raha maksaa aina, rakennukset kuluvat ja vaativat säännöllistä ylläpitoa, jotta niitä voidaan palvelutoiminnassa käyttää, joten näiden tulee olla mukana käytettyjen tilojen tilakustannuksissa. 2.3 SISÄINEN VUOKRA KUNNAN TOIMINNASSA Sisäinen vuokra vaatii aidosti toimiakseen riittävillä toimintavaltuuksilla toimivan tilayksikön, joka kunnan sisällä aidoimmillaan toimii itsenäisenä liikelaitoksena, mutta minimissää nettobudjetoituna yksikkönä Kiinteistöjohtamisen ja sisäisen vuokran tavoitteet eivät toteudu, mikäli tilayksiköllä ei ole riittäviä toimintaedellytyksiä kunnan hallinnossa ja mikäli tilankäyttöön liittyviä tavoitteita ei tunnisteta ja seurata koko kaupunkiorganisaation tasolla. Käyttöönottovaiheessa sisäinen vuokrajärjestelmä viedään kunnan talousarvioon ja toimintaan teknisenä muutoksena, koska alkuvaiheessa aitoihin tilakustannuksin siirtyminen kasvattaa huomattavasti kunnan omaa talousarviota eli sekä toimintamenoja, mutta myös tuloja. Tämän jälkeen jatkossa sisäiset vuokrat huomioidaan osana kunnan tuloja ja menoja, jolloin käytetyt toimitilat saadaan pääomana sekä palveluina hinnoiteltua osaksi palvelutoiminnan menoja.. Tilahallinnan tulee istua kunnan hallintoon ja toiminnan pelisäännöt niin ylimmän johdon (kaupungin ylin virkamiesjohto, valtuusto, hallitus) kuin tilankäyttäjänä olevien hallintokuntien 9
välillä tulee määritellä kohtuullisen täsmällisesti, jotta kiinteistöjohtaminen ja aito sisäinen vuokra toimii ja palvelee koko kunnan etua. Seuraavassa on kuvattu tarkemmin, sisäinen vuokran toimijat kaupungin sisällä. Kuva 2: Sisäinen vuokrajärjestelmä kunnan toiminnassa KUNNAN YLIN JOHTO (kv, kh ja virkamiesjohto) Ympäristötoimiala Tilakeskus Sisäisen vuokran pelisäännöt Liiketoiminta Kunnan toimialat Lähtökohtaisesti 1. kunnan ylimmässä johdossa määritellään Tilakeskuksen toiminnan tavoitteet ja mittarit (omaisuuden kunto, Tilakeskuksen organisaatio, tuotetut palvelut, hinnoittelun pelisäännöt/sisäiset vuokrat ja muut toiminnan tavoitteet) 2. Tilakeskus määrittelee vuokrat halutulla sisällöllä sekä periaatteilla ja tuottaa sille annetun tavoitteen mukaiset palvelut tilojen käyttäjinä toimiville toimialoille 3. tilakustannukset ovat osa toimialojen menoja ja samalla ylimmän johdon toimesta tilojen käyttäjille asetetaan tilankäyttöön liittyviä tavoitteita, jotka se pyrkii saavuttamaan yhteistyössä Tilakeskuksen kanssa Usein kunnissa tilahallinta keskitetään Tilayksikköön, jolloin tilayksikkö myös vuokraa rakennuksia markkinoilta perien myös nämä vuokrat osana sisäisten vuokrien järjestelmään tilojen käyttäjiltä. Osassa kuntia sisäisen vuokran piiriin tulee ainoastaan omat rakennukset. Nurmijärven kunnan sisäinen vuokra muodostetaan kunnan suorassa omistuksessa oleville rakennuksille, mutta lisäksi siihen liitetään mukaan myös muiden hallintamuotojen tilat (osake- ja vuokratilat). Ennen varsinaista vuokrien muodostamista tarkastellaan, mistä käyttäjiltä perittävä sisäinen vuokra ja tilakustannus muodostuvat. 10
3. TILAKUSTANNUSTEN KOMPONENTIT Edellä kuvattiin karkeasti sisäisen vuokran toiminta ja vuokrasisältö kaupungin toiminnassa. Varsinaiset vuokrat muodostetaan siten, että tilojen omistaja saa katettua kaikki omat ja rakennuksista aiheutuvat kulunsa vuokrana perimällään rahalla. Käyttäjän näkökulmasta tämä vuokra on toimitilakustannus. Käytetyllä toimitilalla on siis hinta samoin kuin muillakin tuotannontekijöillä ja tiloista aiheutuvat kustannukset voidaan jakaa kahteen erään eli 1. pääomakustannuksiin ja 2. ylläpito- käyttö, ja käyttäjäpalvelukustannuksiin. 3.1 PÄÄOMAKUSTANNUKSET Nurmijärven kunnan omistamat toimitilat ja rakennukset ovat käyttöomaisuutta. Käyttöomaisuudella tarkoitetaan omaisuutta, joka toimii kunnan tuotantoresurssina sen tuottaessa palveluita kuntalaisille. Toinen merkittävä käyttöomaisuuden erä ovat maa- ja vesialueet. Käyttöomaisuudesta aiheutuu pääomakustannuksia: Käyttöomaisuus kuluu ja kunta haluaa käyttöomaisuuteen sidotuille pääomalle tuoton. Tuotto on korvausta rahojen sitomisesta investointeihin/pääomaan. Korvauksella voidaan maksaa vaikka investointiin käytetyn vieraanpääoman koron ja lyhennyksen kustannukset. Sisäiseen vuokraan sisällytettävät pääomakustannusten erät muodostuvat tavallisesti kolmesta tekijästä: 1. Poisto/korjausvastike 2. Korko 3. Maanvuokra Poisto kuvaa käyttöomaisuuden kulumisen kustannuksia ja poisto on kirjanpidon termi, jonka tehtävänä on jaksottaa hankintameno hyödykkeen pitoajalle. Käytännössä rakennusten taloudellinen pitoaika vaihtelee rakennustyypistä riippuen 10 50 vuoteen. Korjausvastike puolestaan on kiinteistönpidon termi. Rakennukset kuluvat ja rappeutuvat, jolloin rakennusomaisuutta täytyy peruskorjata, jotta sitä voidaan edelleen käyttää. Korjausvastikkeen suuruisella rahamäärällä on tarkoitus korvata tai uusia rakennusta ja näin säilyttää sen käyttökelpoisuus pitkällä aikavälillä varsinaisessa palvelutoiminnassa. Korjausvastike kuvaa omaisuudesta aiheutuvaa elinkaarivastuuta omistajalle ja osana sisäistä vuokraa sen tehtävänä on rahoittaa rakennusten tulevat 11
peruskorjaukset. Investoinneissa on syytä erottaa peruskorjaus ja toiminnallinen muutos. Peruskorjauksessa rakennusosia uusitaan uuteen alkuperäiseen tasoon ja toiminnallisessa muutoksessa alkuperäistä tasoa puolestaan nostetaan tai rakennukseen viedään kokonaan uusia rakennusosia. Sisäisen vuokran korjausvastikkeella rakennusta voidaan siis peruskorjata ja korjausvastikkeena saadut rahat tulee kanavoida rakennuksiin takaisin, jolloin voidaan säilyttää rakennusten käyttökelpoisuus pitkällä aikavälillä. Korko on oleellinen osa aitoa tilakustannusta, vaikka julkisella sektorilla omistaminen perustuu aina palvelutuotantoon eikä kiinteistösijoittamiseen. Korkokustannus on omistajan määrittelemä korkotuottotavoite/vaatimus rakennusomaisuudelle, jolla investoinnit kytketään entistä tiukemmin osaksi kuntien vuosittaista talousarviota ja käyttötaloutta. Investointien toteutus tulisi tapahtua varsinaisen tilankäyttäjän käyttötalouden kannalta, johon osoitetaan ne rahalliset resurssit, joilla kunnan palvelutoimintaa toteutetaan. Tähän hallintokunnille tapahtuvaan raharesurssien jakoon kohdistuu kunnan varsinainen poliittinen päätöksenteko eikä siihen, että johonkin rakennetaan investointirahoilla talo. Investoinneilta ja omaisuudelta vaadittava korko voidaan käsitteellistää ns. vaihtoehtoiskustannuksen tai tuoton kautta. Mikäli palvelutoiminnan tarvitsemat kiinteistöinvestoinnit on rahoitettu kaupungin omalla pääomalla (verorahoilla) voidaan, vertailuksi ajatella, että mikäli kiinteistöjen arvoa vastaava rahamäärä olisi sijoitettu muuhun kohteeseen, esim. pankkitalletuksiin tai valtion obligaatioihin, saataisiin sille jonkinlainen tuotto. Tämä tuotto on sijoitetun rahan vaihtoehtoistuotto. Rakennuksen omistajan näkökulmasta rakennuksen tulisi siis tuottaa sen suuruinen ja kilpailukykyinen tuotto, että sijoitus näyttää järkevältä. Julkisella sektorilla tämä voidaan ajatella myös siten, että toinen vaihtoehto kiinteistön hankinnalle olisi vuokrata tai rakennuttaa vastaavat tilat markkinoilta. Tällöin kaupunki voi miettiä omaa verotustarvettaan siten, että kaupungin tulorahoitus (verorahat) kattaa investoinnin käytön aiheuttamat kustannukset eikä suurehkoa investoinnin hankintakustannusta. Tällöin kaupungin omien investointien koron/tuottovaatimuksen tasoon voi vaikuttaa se, että millä hinnalla (koron/tuottovaatimuksen tasolla) markkinat olisivat valmiita tuottamaan kaupungin tarvitsemat toimitilaresurssit. Tässä mielessä sisäisen vuokran asettaminen on aina jossain määrin sidoksissa markkinoihin ja sieltä saataviin tuottoihin/kustannuksiin. Koron tehtävänä on hinnoitella kaupungin omistama pääoma tilakustannuksiksi käyttäjille. Mikäli pääomaa ei ole hinnoiteltu, niin käyttöomaisuuden tuotto on heikko, tilakustannukset ja sisäiset vuokrat eivät ohjaa tilojen tehokkaaseen käyttöön ja investointeja pyritään aina maksimoimaan, koska niiden käyttö on edullista. 12
Maanvuokra on korvaus maahan sitoutuneen pääoman käytöstä. Maanvuokra tuo rakennuksen sijainnin vaikutuksen sisäiseen vuokraan. Kuntien keskustassa maanarvo on korkeampi kuin reuna-alueilla, jolloin myös sijaintikysymyksissä vaihtoehtoistuotto/kustannusajattelu toteutuu. Mikäli esim. koulu sijaitsee kaupungin keskusta-alueella, sen maanvuokra on yleensä korkeampi kuin reunaalueella (vaihtoehtoiskustannus). Toisaalta taas, mikäli koulu on keskusta-alueella kaupunki menettää mahdollisesti muualta saatavan tulon maan käytöstä (vaihtoehtoistuotto). Maanvuokran avulla sijaintiin liittyvät tekijät voidaan tarvittaessa hinnoitella käyttäjien toimintamenoiksi. 3.1.1 Tilojen arvostus Oleellinen tekijä rakennusomaisuuden korkoa/tuottotavoitetta ja poistoa/korjausvastiketta määritettäessä on rakennusten arvot, eli mistä arvosta rakennusten pääomakustannukset lasketaan. Kuntien palvelutoimen tarvitsemia rakennuksia ei yleensä löydy vuokramarkkinoilta, jolloin sisäisten vuokrien määritys tapahtuu todellisiin kustannuksiin pohjautuvina, ei markkinoilta määräytyvinä vuokrina. Pääomakustannukset määritellään siis kustannuksittain eli päätettyinä prosentteina valitusta arvopohjasta. Tällöin eri menetelmin tuotetut arvot saattavat johtaa hyvinkin erilaisiin pääomakustannuksiin ja siksi on tärkeää huomioida vaaditut prosentit (korko- ja korjausvastike prosentit) tarkoituksenmukaiselle hintatasolle. Rakennukset voidaan arvostaa kolmella eri tavalla. Ne ovat 1. kirjanpitoarvo, 2. tekninen arvo tai 3. jälleenhankintahintainen arvo (uudishinta). Kirjanpitoarvo pohjautuu tilojen todelliseen hankintahintaan, josta on vähennetty valtionosuudet sekä vuosittain vähennetty suunnitelman mukaiset poistot. Jälleenhankinta-arvo puolestaan kuvaa samanlaisen rakennuksen rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia, jos rakennukset pitäisi rakentaa tänä päivänä uudestaan. Päivänarvo eli tekninen arvo kuvaa jälleenhankinta-arvoa vähennettynä iän, käytön, käyttökelpoisuuden tai muun syyn johdosta tapahtuneella rakennuksen arvon alenemisella. Korjausvastikkeen tasoa tarkastellaan jälleenhankintahinta-arvosta ja korkokustannuksen tasoa puolestaan teknisestä nykyarvosta. Korkoa maksetaan siitä, missä toiminnallisessa ja teknisessä kunnossa rakennus on ja korjausvastiketta siitä, että rakennus voidaan teknisesti pitää käytettävässä kunnossa, pitkällä aikavälillä. Korkokustannus määräytyy nykykunnon mukaan ja korjausvastike määräytyy alkuperäisen investointikustannuksen elinkaarivastuusta tai reaalisesta kulumisesta. 13
3.2 YLLÄPITO- KÄYTTÖ- JA KÄYTTÄJÄPALVELUKUSTANNUKSET Palvelutuotannon rakennusten päivittäisestä käytöstä aiheutuu erilaisia menoja. Näiden menojen kohdistaminen tilojen käyttäjälle tai tilayksikölle on sopimusluontoinen asia. Varsin yleinen käytäntö Suomessa on, että tilayksikkö huolehtii ylläpitotehtävistä ja niiden kustannuksista. Tilayksikkö siis huolehtii ja järjestää käyttäjän tarvitsemat ylläpitotehtävät ja perii käyttäjältä niiden kustannukset osana maksettavaa vuokraa. Yleisesti tilayksikön eräänä keskeisimpänä tehtävä on taata kunnan palvelutoiminnalle asianmukaiset ja toimivat tilaresurssit, jolloin palvelutoiminta voi puhtaasti keskittyä omaan toimintaansa. Tällöin palvelutoiminnan kannalta tilaresursseihin liittyvät ylläpito-, käyttö ja käyttäjäpalveluiden järjestäminen on osa tilayksikön tehtäviä. Tärkeää myös on se, että tilayksikkö ja käyttäjä voivat sopia näistä tehtävistä keskenään. Aidon sisäisen vuokran toimintaperiaatteeseen ei istu se, että ylin johto asettaa tiukat rahalliset raamit näiden tehtävien toteuttamiselle. Vuokrajärjestelmän kannalta tällainen johtaa erikoiseen tilanteeseen, jossa käyttäjät maksavat omista toimintarahoistaan haluamansa tilapalvelut, mutta ylin johto asettaa tilayksikölle rajoitteet, kuinka paljon rahaa palveluihin saadaan käyttää. Tällöin tilankäyttäjän saama palvelu ei ole oikeassa suhteessa maksettuun hintaan nähden ja tämä aikaa myöten heikentää koko sisäistä vuokrajärjestelmää ja vie pohjan koko järjestelmän toiminnalta. Keskeistä vuokrajärjestelmälle on tilankäyttäjien tilojen- ja tilapalveluiden kysyntä, joka tapahtuu tilankäyttäjien omien määrärahojen kautta, jotka määrittelevät mitä resursseja he tarvitsevat toiminnan toteuttamiseen. Omistajalle tulevat ylläpito-, käyttö ja käyttäjäpalvelukustannukset sisältävät seuraavat erät 2 : 1. Hallintokustannukset 2. Käyttö- ja huoltokustannukset 3. Ulkoalueiden hoitokustannukset 4. Siivouskustannukset 5. Lämmityskustannukset 6. Vesi- ja jätevesikustannukset 7. Sähkö- ja kaasukustannukset 8. Jätehuoltokustannukset 9. Kiinteistö- ja vahinkovakuutukset 10. Vuokrat 11. Kiinteistövero 12. Muut hoitokulut 13. Korjaukset ja kunnossapito 2 Kirjanpitoasetuksen mukainen kustannusryhmittely ja nimikkeistö. 14
Nämä tehtävät ja niistä aiheutuvat kustannukset ja korvaukset sovitaan Tilakeskuksen ja käyttäjän välisissä neuvotteluissa. Elinkaarivastuu tilaomaisuudesta ja sen arvon säilymisestä on kuitenkin aina tilaresurssien tuottamiseen ja tarjoamiseen keskittyvällä tilayksiköllä. Käyttökustannukset muodostuvat käyttäjän tilojen käytöstä aiheutuvista muuttuvista kustannuksista. Käyttökustannuksia ovat esim. sähkön, veden ja jäteveden kulutus. Käyttäjäpalvelukustannukset puolestaan koostuvat niistä tiloihin liittyvistä palveluista, joita ei lueta ylläpito- tai käyttöpalveluihin. Käyttäjäpalveluita ovat mm. - siivous - turvapalvelut - vahtimestaripalvelut - viherkasvien hankinta ja hoito - ruokailu- ja ravintolapalvelut - postitus ja postinjakelu - puhelinpalvelut - aulapalvelut - tietoverkkopalvelut - kopiointipalvelut - pitopalvelut - sisustus- kalustus ja hankintapalvelut - muuttopalvelut sekä - lähetti- ja toimistopalvelut yms. Käyttäjäpalvelut voivat olla joko osa sisäistä vuokraa tai erikseen sovittavia ja veloitettavia palvelueriä. Sisäisten vuokrien määrittely ja sen periminen on keskeisin tilahallintaa toteuttavan yksikön toimista, sillä perityillä sisäisillä vuokrilla tilayksikön tulee kattaa kaikki omasta toiminnastaan aiheutuvat kustannukset. 15
4. NURMIJÄRVEN KUNNAN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS 4.1 SISÄISTEN VUOKRIEN SISÄLTÖ JA TEKIJÄT Vuoden 2015 alusta nyt tarkistettu ja käyttöönotettava sisäinen vuokra koostuu 1) Pääomavuokrasta, joka puolestaan koostuu a. korkokustannuksesta ja b. korjausvastikkeesta sekä 2) Ylläpitovuokrasta, joka puolestaan muodostuu a. hallinnosta b. kunnossapidosta c. kiinteistönhoidosta ja d. käyttökuluista Sisäisen vuokran sisältö on eritelty tarkemmin seuraavassa kuvassa. Kuva 3: Sisäisen vuokran sisältö Pääomavuokra Ylläpitovuokra korko korjausvastike lämmitys sähkö vesi ja jätevesi ylläpitopalvelut hallinto/isännöinti kunnossapito yleishoito ulkoalueiden hoito laitteiden huolto jätehuolto käyttö palvelut Rakennusten pääomavuokra koostuu rakennuksille määritellystä 4 %:n korkotuottovaatimuksesta tekniselle arvolle sekä 1,75 % korjausvastikkeesta jälleenhankinta-arvolle. Korkotuottovaatimus on pitkän aikavälin korko, jota käytetään investoitaessa rakennuksiin. Korkotuottovaatimusta (4 %) vaihtelee rakennuksen kunnon mukaan, eli mitä heikommassa kunnossa rakennus on sitä 16
alhaisempi pääomavuokran korko. Korjausvastikkeena käytetään 1,75 % korjausvastiketta, joka vaihtelee siis rakennuksen arvioidun jälleenhankinta-arvon mukaan. Mitä kalliimpi rakennus on rakentaa, sitä kalliimmaksi arvioidaan myös rakennuksen omistamisen kustannukset pitkällä aikavälillä. Ylläpitovuokra sisältää ylläpito ja käyttökustannukset. Hallinnon ja kunnossapidon kustannukset tasoitettiin rakennuksille ja kiinteistönhoito, käyttökulut sekä käyttäjäpalvelut määriteltiin vuoden 2013 toteutuneiden ylläpitokustannusten pohjalta lisäämällä niihin vuodelle 2015 arvioitu ylläpitokustannusten nousu. Seuraavassa käydään sisäisten vuokrien sekä niihin liittyvien tekijöiden määritystä tarkemmin. 4.2 SISÄISTEN VUOKRIEN / TOIMITILAKUSTANNUSTEN MÄÄRITYS Rakennusten sisäisten vuokrien määritys toteutettiin seuraavasti. Kuva 4: Sisäisten vuokrien/tilakustannusten määrittelyprosessi Rakennusten arvot Rakennusten ylläpitovuokra Jälleenhankinta- ja Tekniset arvot Korjausvelka ja kuntoprofiili Rakennusten tot.kust. Ylläpitovuokran komponentit Rakennusten pääomavuokra Pääomavuokran komponentit 1) Korko ja 2) Korjausvastike Ylläpitopalvelut Käyttöpalvelut Käyttäjäpalv. Rakennusten sisäinen vuokra Vuokrat käyttäjittäin Toimitilakustannus Pääomavuokraa varten tarkistettiin/määriteltiin rakennusten arvot. Arvot muodostuivat jälleenhankinta - sekä teknisistä arvoista ja ne tuotettiin loppusyksyllä 2013. Vuokrien laskentaa varten arvoihin vielä lisättiin loppuvuonna 2013 sekä vuonna 2014 valmistuvat suurimmat investointihankkeet. Arvojen pohjalta laskettiin rakennusten korjausvelka sekä muut omaisuuden tunnusluvut 3. Varsinaisessa vuokrien määritysprojektissa määriteltiin pääomavuokra, ylläpitovuokra, rakennusten sisäinen vuokra sekä Nurmijärven kunnan 3 Arvonmääritys tehtiin omana erillisenä projektina, josta tuotettiin 8.11.2013 raportti Nurmijärven kunnan rakennusten tekniset- ja jälleenhankinta-arvot arvojen sekä korjausvelan ja perusparannustarpeen määritys v. 2013. 17
käyttämien toimitilojen toimitilakustannukset vuoden 2015 talousarvioon. Pääomavuokra muodostuu rakennusten arvojen pohjalta määriteltyjen korkotuottovaatimuksen ja korjausvastiketekijän avulla. Ylläpitovuokra puolestaan muodostuu pääosin rakennusten toteutuneiden kustannusten kautta ja kostuu ylläpito- ja käyttöpalveluista. Tämän jälkeen pääoma- ja ylläpitovuokra lasketaan yhteen, jolloin saadaan laskettua rakennustasoinen bruttovuokra vuodeksi 2015. Lopuksi rakennukset jaettiin Nurmijärven kunnan toimesta eri käyttäjiin ja bruttovuokra kohdistettiin kunnan sisäisille käyttäjille, jolloin saatiin laskettua kunnan toimialojen todellinen toimitilakustannus vuodelle 2015. 4.2.1 Rakennusten arvot, korjausvelka ja kuntoprofiili Arvojen määrityksestä tuotettiin erillinen raportti, mutta seuraavassa on lyhyesti kuvattu rakennusten pääomavuokrien pohjana olevat rakennusten arvot. Nurmijärven kunnan on suorassa 4 omistuksessaan olevia rakennuksia kaikkiaan 288 kappaletta ja niiden pinta-ala on noin 153 000 m2. Taulukko 1: Yhteenveto Nurmijärven kaupungin suorassa omistuksessa olevista rakennuksista Trellum Arvotietojen yhteenveto 2013 lukumäärä 289 pinta-ala 154 627 /m2 JHA 332 540 504 2 151 Tekn. arvo 257 831 572 1 667 Kuntoluokka 77,53 % Kuluminen /v, /m2/kk 5 798 743 3,13 Kuluminen %/jha 1,74 % Kvelka 75% 8 270 329 53 peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% 5 651 953 37 perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% 9 735 763 63 Arvon määrityksessä Nurmijärven kunnan omistamien rakennusten jälleenhankinta-arvo on noin 332,5 miljoonaa euroa ja keskimääräinen neliöhinta on noin 2 151 /m2. Tekninen arvo puolestaan on noin 257,8 miljoonaa euroa ja teknisen arvon neliöhinta on noin 1 667 /m2. Koko omaisuuden kuntoluokka on noin 77,53 % ja korjausvelkaa on noin 8,3 miljoonaa euroa, joka on noin 53 /m2. Välitön perusparannustarve huonokuntoisten rakennusten osalta on noin 9,7 miljoonaa euroa ja koko omaisuuteen suhteutettuna noin 63 /m2. Yhteenvetona todettakoon, että koko omaisuuden kuntoluokka on verraten hyvä ja korjausvelka sekä välittömät perusparannustarpeet ovat muihin kaupunkeihin 4 Suorassa omistuksessa olevien rakennusten lisäksi arvonmäärityksessä oli mukana myös yksittäisiä osakehuoneistoja, jotka myös ovat mukana omaisuuden tunnusluvuissa. 18
nähden keskimääräistä alhaisemmat eli Nurmijärven kunnan omistamat rakennukset ovat hyvässä kunnossa. Omaisuuden kuntoluokan korkeus selviää seuraavasta omaisuuden Trellum kuntoprofiilista. Taulukko 2: Nurmijärven kunnan rakennusten Trellum kuntoprofiili Trellum kuntoprofiili 2013 Rakennuskannan kuntoprofiili 2013 Kunto Rak.lkm Pinta-ala keskim.m2 %/kpl %/m2 < 50 % 36 3 005 83 12,5 % 1,9 % 50 % - 60 % 26 4 869 187 9,0 % 3,1 % 60 % - 75 % 106 53 360 503 36,7 % 34,5 % 75 % - 90 % 103 78 582 763 35,6 % 50,8 % > 90% 18 14 811 823 6,2 % 9,6 % Yhteensä 289 154 627 535 100,0 % 100,0 % Kuva 5: Nurmijärven kunnan rakennusten Trellum kuntoprofiili (m2) 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Pinta-ala < 50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90% Nurmijärven kunnalla heikkokuntoisia eli kuntoluokaltaan alle 50 % rakennuksia koko omaisuuden pinta-alasta on vajaat kaksi prosenttia eli noin 3 000 m2 ja välttävässä kunnossa, eli kuntoluokka välillä 50 % - 60 %, rakennuksia puolestaan noin 3 %. eli noin 4 800 m2. Tyydyttävässä kunnossa eli kuntoluokaltaan 60 % - 75 % rakennuksia on kaikkiaan 39 % koko omaisuuden pinta-alasta eli 53 400 m2. Näissä rakennuksissa kuluneisuus näkyy ja rakennukset tulevat peruskorjausikään noin 5-15 vuoden sisällä. Hyvässä kunnossa eli kuntoluokan 75 % - 90 % rakennuksia koko omaisuuden pinta-alasta on yli puolet eli noin 52 % ja erinomaisessa kunnossa eli 90 % - 100 % rakennuksia on koko omaisuuden pinta-alasta reilut 9 %. Kun kaikkiaan hyväkuntoisia rakennuksia koko omaisuudesta on noin 60 % (kla >75 %) ja välittömän perusparannustarpeen piirissä (< 60 %) tasan 5 %, ovat omaisuuden kuntoluokka 19
ja välittömät investointitarpeet kohtuullisen alhaiset. Rakennusten tarkemmat arvotiedot löytyvät liitteestä 2 taulukko 1.. 4.2.2 Pääomavuokra Rakennusten pääomavuokrat 5 muodostettiin määriteltyihin arvopohjien avulla. Lisäksi pääomavuokraan vuodelle 2015 huomioitiin vielä seuraavat vuonna 2014 toteutuvat merkittävimmät investoinnit. Taulukko 3: Sisäiseen vuokraan vuodelle 2012 huomioidut vuonna 2011 toteutuvat investoinnit Rakennuksen nim i Inv 2014 Ahjolan nuorisotila 930 000 Syrjälän koulun lisärak. Vendlaskolan 650 000 Tiiran pukutilat 570 000 Kirkonkylän liikuntapuiston pukutilat 600 000 2 750 000 Kaikkiaan pääomavuokraan huomioitiin vielä yhteensä 2 750 000 euroa investointeja, joista suurin yksittäinen investointi kohdistuu Ahjolan nuorisotilan perusparannukseen. Rakennuksista Tiiran- ja Kirkonkylän liikuntapuiston pukutilat ovat uudisinvestointeja, joiden pääomavuokrat myös laskettiin nyt vuodelle 2015. Rakennuskohtainen pääomavuokra eri tekijöiden osalta lasketaan seuraavasti. 1) korkokustannus = tekninen arvo x 4,00 % korkotuottovaatimus 2) korjausvastike = jälleenhankinta-arvo x 1,75 % korjausvastike 3) Pääomavuokra = korkokustannus + korjausvastike Tekninen nykyarvo kohdentaa pääomavuokran koron rakennuksiin ja jälleenhankinta-arvo puolestaan korjausvastikkeen. Mitä parempi/uudempi rakennus on, sitä suurempi pääomavuokra. Teknistä nykyarvoa käytetään yleisesti epälikvidien eli ei-markkinaehtoisen rakennuskannan käypänä arvona ja nyt tähän arvopohjaan käytetään 4 % korkoa ja korjausvastikkeena 1,75 % rakennusten jälleenhankinta-arvosta laskettuna. Keskimääräiset neliövuokrat vaihtelevat siis rakennusten teknisen nykyarvon sekä jälleenhankinta-arvon mukaan. 5 Pääoma- ja ylläpitovuokra määriteltiin niihin rakennuksiin, jotka ovat sisäisessä käytössä, jolloin seuraavissa olevat pinta-alamäärä on pienempi, kuin koko omaisuuden pinta-ala. 20
Taulukko 4: Vuoden 2014 rakennusten pääomavuokrat suorassa omistuksessa oleville rakennuksille Pääomavuokra 2015 Korko 4 % Lkm 292 m2 160 879 /v /m2/kk Korko 4 % TeknA 10 759 519 5,57 Kvastike 1,75 % JHA 5 995 792 3,11 Povkr yht 16 755 311 8,68 Vuodelle 2014 rakennuskohtaisesti laskettu rakennusten pääomavuokra on yhteensä noin 16,76 miljoonaa euroa ja keskimääräinen neliövuokra on noin 8,68 /m2/kk. Pääomavuokra jakaantuu korkoon jonka neliöhinta on 5,57 /m2/kk ja korjausvastikkeeseen, jonka neliöhinta on puolestaan 3,11 /m2/kk. Vuokrien määrittelyssä oli kaikkiaan rakennuksia 292 kappaletta, joiden pinta-ala oli 160 900 m2. Lopullinen palvelukeskuksilta veloitettava pääomavuokra tarkentui, kun tilat kohdistettiin vielä käyttäjille. 4.2.3 Rakennusten ylläpitovuokra Pääomavuokran ohella määriteltiin myös rakennusten ylläpitovuokrat. Ylläpitovuokrat pohjautuvat rakennusten vuoden 2010 toteutuneisiin ylläpitokustannuksiin ja ylläpitovuokrat määriteltiin seuraavasti. 1) Määriteltiin kunnossapidon keskimääräinen vuokraosuus Trellum on käyttänyt vuokrahankkeissaan rakennusten ja alueiden kunnossapito-osuutena 0,5 % jälleenhankinta-arvosta laskettuna., mutta nyt Nurmijärvellä vastaava prosenttiosuus on 0,34 %. Kunnossapitoosuuden laskemisella jälleenhankinta-arvosta saadaan tasaisemmat vuokrat, kun kunnossapidon vuokraosuuteen ei vaikuta yhden vuoden aikana toteutetut kunnossapitomenot. Kunnossapitotason mitoituksena käytettiin vuonna 2014 Aleksialle budjetoitua kunnossapidon tasoa (1,1 miljoonaa euroa), jota nostettiin vuodelle 2015 kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksin verran. 2) Määriteltiin hallinnon vuokraosuus Hallinnon vuokraosuus määriteltiin kaikille rakennuksille samaksi ja hallinnon vuokraosuus oli 0,15 /m2/kk. Hallinnon vuokraosuudella katetaan niitä kustannuksia, joita muulla ylläpitovuokralla ei saada katettua. Kuten kunnossapidon- myös hallinnon vuokraosuus laskettiin ainoastaan sisäisesti käytetyille rakennuksille. 21
3) Määriteltiin kiinteistönhoidon sekä käyttökulujen vuokraosuus Ylläpitokustannusten (pl. kunnossapito) määrittelyyn käytettiin vuoden 2013 toteutuneiden ja vuodelle 2014 arvioitujen ylläpitokustannusten tietoja. Ylläpitokustannuksia muodostettaessa ylläpitovuokran osuus vaihtelee rakennuksittain sen mukaan, kuinka paljon rahaa ylläpitokuluihin on vuonna 2013 mennyt sekä miten paljon niihin arvioidaan vuonne 2014 menevän, lisäksi tähän laskettiin vielä arvioitu kustannusnousu, joka pohjautui kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksin muutokseen. 4) Huomioitiin vuonna 2014 tapahtuneet organisointimuutokset osana vuokralaskentaa Tilakeskukseen siirtyy vuoden 2014 aikana Aleksia:n kunnossapito- ja kiinteistönhoidon henkilöstö, jolloin aiemmin Aleksialle vuodelle 2014 budjetoituja kunnossapidon ja kiinteistönhoidon euroja, käytettiin nyt Tilakeskuksen oman kiinteistönhoidon ja kunnossapidon mitoitukselle vuodelle 2015. Seuraavassa taulukossa on yhteenveto vuoden 2013 toteutuneista ylläpitokustannuksista kaikista rakennuksista sisältäen myös ulos- eli markkinoille vuokratut rakennukset. Lisäksi taulukossa on ilmoitettu kuinka moneen rakennuksen ja kuinka suureen pinta-alaosuuteen eri kuluryhmän kustannuksia kirjautui. 22
Taulukko 5: Vuoden 2010 rakennuskohtaiset toteutuneet ylläpitokustannukset Talokohtaisten ylläpitokulujen yhteenveto Ypkulut 2013 m2 m2 e/m2/kk 103 Huoltomiestoiminta 151 258 616 151 0,34 104 Kaukovalvonta 151 258 42 668 0,02 106 Työjohto 151 258 135 280 0,07 107 Kulunvalvonta 151 258 4 912 0,00 109 Rakennusten purku 151 258 51 485 0,03 TK Kohdistamattomat 177 145 256 850 496 0,49 Palkat 9 9 759 15 640 0,13 Hallinto 45 77 572 18 200 0,02 TK KP 119 125 385 329 509 0,22 TK KH 177 145 256 914 035 0,52 Lämpö 82 97 192 1 616 207 1,39 Sähkö 144 129 486 1 696 710 1,09 Vesi ja jävesi 109 110 480 241 649 0,18 Verot 5 2 108 6 482 0,26 Vuokrat 43 32 111 2 200 986 5,71 TK Kohdistetut 239 171 147 7 039 419 3,43 TK Yhteensä 239 171 147 7 889 915 3,84 HUOM! Aleksia huolto TA v.2014 177 145 256 1 542 178 0,88 Vuosi 2014 Aleksia vyörytys TA v. 2014 177 145 256 33 704 0,02 Aleksia KP TA v. 2014 177 145 256 1 100 000 0,63 Alkesia 177 145 256 2 675 882 1,54 Ylläpito yhteensä 239 171 147 10 565 797 5,14 Vuonna 2013 toteutuneet ylläpitokustannukset olivat yhteensä noin 10,566 miljoonaa euroa ja kustannuksia kohdistui yhteensä 239 rakennukseen, joiden pinta-ala oli noin 171 000 m2. Keskimääräiset ylläpitokustannukset koko omaisuudessa olivat keskimäärin 5,14 /m2/kk, mutta tämä hintataso ei kuitenkaan anna oikeaa kuvaa ylläpitokustannusten keskimääräisestä tasosta, koska kustannuksia eri rakennuksille on kirjautunut vaihtelevasti, jolloin rakennuskohtainen ylläpidon sisältö vaihtelee rakennuksittain huomattavasti. Näistä kustannuksista muodostettiin rakennuskohtaiset ylläpitovuokrat vuodelle 2015 ja ohessa vielä kuvattu ylläpitovuokrien muodostamisessa käytetyt tekijät. Taulukko 6: Ylläpitovuokrien muodostuksessa käytetyt vuokratekijät Erä Tarkistus/laskentaperuste 2012-2013 2013-2015 Kunnossapito 0,34 % JHA, omat rakennukset Halinto 0,15 /m2/kk Omat rakennukset TK oma KP v. 2013 Kh sisällä 295 000 euroa omat rakennukst (v. 2013) Ylläpito Muun ylläpidon tarkistus (2 v.) 2,71 % 5,48 % Kunnossapidon mitoitus pohjautuu siis Aleksialle vuodelle 2014 budjetoituun kunnossapitoon, jota tarkistettiin yhden vuoden kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksillä ja varsinainen kunnossapito-osuus kerätään 0,34 % 23
kunnossapitotekijällä jälleenhankinta-arvosta laskettuna. Hallinnon mitoituksena käytettiin 0,15 /m2/kk ja Tilakeskuksen oma vuonna 2013 toteutettu kunnossapito laskettiin nyt osaksi kiinteistönhoidon erää. Muiden ylläpitovuokralla tuotettavien tehtävien hinnoittelu pohjautuu vuoden 2013 toteutuneisiin ylläpitokustannuksiin, joita siis tarkistettiin kahden vuoden ylläpitokustannusindeksin vuosimuutoksella eli 5,48 %:lla, jotta vuoden 2013 toteutunut kustannus saadaan vastaamaan vuoden 2015 arvioitua hintatasoa. Näiden lisäksi vuokra laskettiin myös uusille pukutilarakennuksilla sekä lisäksi vuoden 2015 alusta Tilakeskuksen hallintaan siirtyvälle Nurmijärven jäähallille. Nämä uudet rakennukset nostavat vuodelle 2015 laskettua ylläpitovuokraa noin 410 000 eurolla. Seuraavassa on vielä yhteenveto rakennuksittain muodostetuista ylläpitovuokrista vuodelle 2015. Taulukko 7: Vuoden 2015 rakennuskohtaiset ylläpitovuokrat Ylläpitovuokra 2015 lkm m2 e/m2/kk Hallinto 143 151 258 272 265 0,15 Kunnossapito 142 151 258 1 129 759 0,62 Kh 186 174 569 3 794 626 1,86 Lämmitys 108 134 536 1 722 559 1,10 Sähkö 160 169 533 1 770 889 0,95 VjaJV 118 146 976 248 278 0,15 Ylläpito yhteensä 195 177 460 8 938 375 5,42 VKR/Vastikkeet 31 21 824 2 262 274 4,86 Kaikki yhteensä 242 177 460 11 553 492 5,42 Vuodelle 2015 laskettu rakennuskohtainen ylläpitovuokra on noin 11,55 miljoonaa euroa ja keskimäärin 5,42 /m2/kk. Vuokria määriteltiin kaikille määrityksen kohteena oleville rakennuksille, joita oli yhteensä 242 rakennusta ja pinta-ala yhteensä noin 177 500 m2. 24
4.2.4 Rakennusten sisäinen vuokra ja toimitilakustannukset Sisäinen vuokra muodostuu siis pääoma- ja ylläpitovuokrasta. Seuraavassa taulukossa on yhteenveto rakennuskohtaisista sisäisistä vuokrista vuodelle 2015. Taulukko 8: Sisäinen rakennuskohtainen bruttovuokra v. 2015 Bruttovuokra 2015 m2 /v /m2/kk % Pääomavuokra 4 % korko 160 879 16 749 332 8,68 65 % Ylläpitovuokra* 154 249 9 169 028 4,95 35 % Bruttovuokra 160 879 25 918 360 13,43 100 % Ulkoa vkr/osake vkr ja vast. 21 824 2 031 620 7,76 Vuokrakohteiden ypv** 21 824 352 844 1,35 Vuokrakohteet yht 21 824 2 384 464 9,11 Kaikki yhteensä 177 519 28 302 824 13,29 *omien rakennusten ylläpitovuokra ** vuokra/osaketilojen ylläpitovuokra Yhteenlaskettu rakennuskohtainen sisäinen vuokra on yhteensä 28,30 miljoonaa euroa ja keskimääräinen kuukausineliövuokra on 13,29 euroa. Pääomavuokran osuus sisäisestä vuokrasta on 65 % ja ylläpitovuokran 35 %. Tarkemmat talokohtaiset bruttovuokrat löytyvät tämän raportin liitteestä 2 ja taulukosta 2. Lopulliset veloitettavat Nurmijärven kunnan sisäiset vuokrat saadaan, kun rakennukset kohdistetaan kunnan omille käyttäjille. Käyttäjäkohdistuksessa rakennukset - tilat/rakennukset jaettiin käyttäjille - usean käyttäjän kohteessa yhteiset tilat huomioitiin osana käyttäjien maksaa vuokrahintaa käytettyjen pinta-alojen suhteessa - ulos vuokrattujen tilojen tiedot poistettiin sisäisestä vuokrasta - lisättiin myös ulkoa vuokrattujen tilojen vuokrat ja osaketilojen vastikkeet osaksi käyttäjien tilakustannusta - huomioitiin osassa tiloista vuokrat ja vastikkeet vuoden 2014 alkuvuoden toteutuneiden kustannusten pohjalta tarkistettuna Näiden tarkennusten ja kohdistusten pohjalta rakennukset jaettiin siis käyttäjille ja seuraavassa taulukossa on kuvattu käyttäjäkohtaiset toimitilakustannukset Nurmijärven kunnan eri toimialoille vuodeksi 2015. 25
Taulukko 9: Toimialojen sisäiset vuokrat eli toimitilakustannukset v. 2015 Linkitetty tulostaulu VKR KÄYTTÄJITTÄIN TAULUUN Vuokrat käyttäjittäin 4 % korolla laskettuna POVKR YPVKR BRVKR BRVKR Suht.osuus % Vuokrat käyttäjittäin m2 Korko Kvastike /v Ylläpito KP VKR/Vast /v /v /m2/kk m2 Brvkr Virastot 9 015 364 139 204 261 568 401 284 548 40 246 134 222 459 017 1 027 417 9,50 5 % 4 % Vapaa-aika 11 463 512 132 244 293 756 425 534 231 46 948 101 603 682 783 1 439 207 10,46 7 % 5 % Terveyspalvelut 23 517 1 614 268 852 462 2 466 731 1 056 727 167 127 287 575 1 511 429 3 978 160 14,10 14 % 16 % Sosiaalipalvelut 4 428 84 516 55 514 140 029 84 244 10 938 290 218 385 400 525 429 9,89 3 % 1 % Sivistys, päiväkodit 23 873 1 592 059 880 948 2 473 007 1 421 222 176 161 437 594 2 034 978 4 507 985 15,74 14 % 16 % Sivitys, koulut 82 119 5 687 645 3 136 918 8 824 563 3 959 044 618 336 220 350 4 797 731 13 622 294 13,82 49 % 56 % Ympäristö 8 438 317 539 216 385 533 924 316 451 39 881 72 028 428 360 962 284 9,50 5 % 3 % Osake ja vuokratilat 6 198 49 271 30 324 79 595 73 553 2 486 471 407 547 446 627 041 8,43 4 % 0 % Yhteensä 169 050 10 221 571 5 621 103 15 842 674 7 730 022 1 102 123 2 014 997 10 847 142 26 689 816 13,16 100 % 100 % Kaikkiaan Nurmijärven kunta käyttää omassa palvelutoiminnassaan tiloja noin 170 000 m2 ja vuoden 2015 talousarvioon nyt lasketut toimitilakustannukset ovat noin 26,69 miljoonaa euroa. Keskimääräinen sisäisen vuokran kuukausineliövuokra on 13,16 euroa. Suurin tilankäyttäjä on Sivistys/koulut, jolla on tiloja käytössään noin 82 100 m2 eli noin 49 % kaikista tiloista ja 56 % bruttovuokrista. Neliöhinnaltaan kalleimmat tilat ovat Sivistys/päiväkodeilla, joissa bruttovuokran neliöhinta on 15,74 /m2/kk ja edullisimmat tilat puolestaan ovat osake/vuokratilat, jotka eivät tilojen ominaisuuksiltaan yllä omien rakennusten tasolle. Oheisilla sisäisillä vuokrilla katetaan siis Tilakeskuksen tilojen omistamisesta aiheutuneet kustannukset sekä hinnoitellaan kunnan omistama varallisuus osaksi kunnan käyttötaloutta. Oheisten vuokrien kautta tilakustannukset ovat läpinäkyvästi laskettu kaikille käyttäjille yhdenmukaisin periaattein. Liitteestä 2 ja taulukosta 3 löytyvät nyt lasketut käyttäjäkohtaiset tilakustannukset. 26
4.2.5 Sisäisen vuokran toimintatapa Sisäinen vuokrajärjestelmä tuo myös selkeän konsernijohtamisen välineen Nurmijärven kunnan sisälle. Nyt määritelty vuokra toimii Ympäristötoimialan Tilakeskus- yksikön tulona eli se veloittaa sisäisen vuokran muilta käyttäjiltä ja tulouttaa nettona pääomavuokran kunnan talousarvioon tuloksi. Aidot sisäiset vuokrat puolestaan toimivat tiloja käyttävien toimialojen ja yksiköiden toimintamenoina, jolloin vuokrat ovat samanlainen meno osastoille kuin palkkakulutkin. Sisäisen vuokran toimintatapaa voidaan hahmottaa seuraavan kuvion avulla. Kuva 6: Sisäinen vuokra Nurmijärven kunnalla KUNNAN YLIN JOHTO (kv, kh ja virkamiesjohto) 1. Tuloutus = pääomavuokra 15,06 milj. Ympäristötoimiala Tilakeskus 2. Sisäinen vuokra 26,69 milj. - Pääomavuokra 15,84 milj. (tuloutus) - Ylläpitovuokra 10,85 milj. Netto +-0 Sisäisen vuokran pelisäännöt 1. Toimitilakustannukset 26,69 milj. Liiketoiminta Kunnan toimialat Vuokrajärjestelmän osapuolet muodostuvat sisäistä vuokraa perivästä Ympäristötoimialan Tilakeskuksesta, kunnan ylimmästä johdosta sekä vuokraa maksavista kunnan toimialoista. Nyt vuokriin määritelty tuloutus eli pääomavuokra on 15,06 miljoonaa euroa. Pääomavuokra veloitetaan aitona osana sisäistä vuokraa kunnan toimialoilta ja näin kunnan omistama kiinteistövarallisuus saadaan hinnoiteltua vuotuiseen käyttötalouteen. Nyt määritelty ylläpitovuokra puolestaan muodostaa Tilakeskuksen vuodelle 2015 budjetin muodostaa peritty ylläpitovuokra, jolla voidaan tuottaa kuntien toimialojen tiloihin tarvittavat ylläpito- sekä muut palvelut. Ylläpitovuokra voi muuttua kunnan toimialojen tila- ja palvelutarpeiden mukaan, jolloin tulot ja menot voivat tämän johdosta muuttua. 27