NOKIAN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2013 ARVOT

Transkriptio

1 NOKIAN KAUPUNGIN TEKNISET- JA JÄLLEENHANKINTA- ARVOT ARVOJEN PÄIVITYS VUODEN 2013 ARVOT TkL VTM Harri Isoniemi

2 Sisällys 1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Korjausvelka Peruskorjaus- ja perusparannustarve Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut NOKIAN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V LÄHTÖTILANNE ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V Vuoden 2008 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Vuoden 2009 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Vuoden 2010 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Vuoden 2011 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Vuoden 2012 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V Vuoden 2013 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Vuoden 2013 ikäprofiili OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos Korjausvelan ja perusparannustarpeen nimellishintojen muutos Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v hintataso) JOHTOPÄÄTÖS ARVIOT JA LASKELMAT LAATI LISÄTIETOJA LYHENTEITÄ LIITTEET

3 1. ALKUPERÄISTEN ARVOJEN LASKENTA Trellum Consulting Oy on määritellyt Nokian kaupungin suorassa omistuksessa olevien rakennusten tekniset - ja jälleenhankinta-arvot vuonna Vanhemmissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvojen määrityksessä on käytetty Haahtela Talonrakennusten kustannustieto- kirjan käyttötarkoituskohtaisia jälleenhankintahankinta-arvoja arvioituna rakennuskohtaisilla hanketekijöillä sekä Trellum:n tiedossa olevien uusien vastaavien rakennusten toteutuneita investointikustannuksia ja uudemmissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvona on käytetty indeksoitua hankintahintaa. Alkuperäinen teknisen arvon määritys tehtiin jälleenhankinta-arvojen, kerättyjen investointitietojen ja rakennusten katselmointien pohjalta lähtökohtana arvioida rakennuksen nykykuntoa uuteen vastaavaan rakennukseen verrattuna. Alkuperäiset arvot on tuotettu vuonna 2007 ja tässä dokumentissa rakennusten arvot ja niistä laskettavat omaisuuden tunnusluvut on päivitetty vuosille 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 ja KORJAUSVELKA, PERUSKORJAUS- JA PERUSPARANNUSTARVE Tässä raportissa päivitetyt omaisuuden tunnusluvut eli korjausvelka, peruskorjaus- ja perusparannustarve lasketaan rakennuskohtaisesti määriteltyjen/päivitettyjen arvojen pohjalta nykykunnon ja määritellyn tavoitekunnon välisenä erotuksena. Teknisen ja jälleenhankinta-arvon välisenä suhteena saadaan rakennuksen kuntoluokka, joka kuvaa rakennuksen nykykuntoa suhteessa uuteen vastaavaan rakennukseen. Nykykunnon tarkastelun lisäksi tälle kuntoluokalle voidaan asettaa erilaisia tavoitteita halutusta lopputuloksesta riippuen. 2.1 Korjausvelka Määritelmällisesti omaisuuden korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksista on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa nykykunnon lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa. Kun rakennuksen kuntoluokka menee alle määritellyn tavoitetason (75 %), lasketaan kuinka paljon rahaa tekniseen arvoon ja nykykuntoon tulisi lisätä, jotta kuntoluokan määritelty 75 % tavoitetaso saavutetaan. Tämän nykykunnon ja tavoitekunnon erotuksesta voidaan laskea ja määrittää yksittäisten rakennusten ja koko omaisuuden rahamääräinen korjausvelka. 3

4 2.2 Peruskorjaus- ja perusparannustarve Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan sitten, kun rakennuksen nykykunto alittaa 60 % lähtötason. Tämän jälkeen lasketaan, kuinka paljon rahaa näihin rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset saataisiin alkuperäiseen (peruskorjaustarve) tai tämän päivän täysin uuden, käyttötarkoitukseltaan vastaavan, rakennuksen mukaiseen tavoitekuntoon (perusparannustarve). Peruskorjaustarve sisältää karkeasti fyysisen kulumisen johdosta tarvittavat investoinnit (tavoitekunto 90 %) ja perusparannustarve (tavoitekunto yleensä 120 %) fyysisen kulumisen lisäksi myös ajanmukaistamisen vaatimat investoinnit eli toiminnalliset muutokset, jolla rakennuksen taso nostetaan alkuperäistä tasosta tämän päivän uuden vastaavan rakennuksen mukaiseen tasoon. Perusparannustarpeessa toiminnallisten muutosten osuus laskennallisesta investointitarpeesta on noin kolmannes ja loput 2/3 osaa jää olemassa olevien rakennusosien korjaamiseen eli peruskorjaukseen. 2.3 Rakennusten kuluminen ja omaisuuden tunnusluvut Määriteltyjä tunnuslukuja voidaan tarkastella graafisesti, kun tarkastelulähtökohdaksi otetaan rakennuksen kuluminen sekä nykykunnon ja tavoitekunnon välinen suhde eli kuntoluokka. Kuva 1: Rakennuksen kuluminen ja sen pohjalta lasketut omaisuuden tunnusluvut 120 % Perusparannustarve Kuluminen = nykykunto Tekn./JHA = kuntoluokka 100 % 90 % 75 % 60 % 30 % Korjausvelka Peruskorjaustarve Peruskorjaus Korjausaste Kunnossapitotarve Peruskorjausikä ikä vuodet Rakennuksen ajallista kulumista voidaan tarkastella rakennuksen kuntoluokan eli nykykunnon kehittymisen kautta (tekninen/jälleenhankinta-arvo). Uuden rakennuksen kuntoluokka ja nykykunto ovat lähtötilanteessa 100 % ja välittömästi valmistumisensa jälkeen rakennus alkaa kulua jolloin kuntoluokka ja nykykunto vuosittain laskevat. Kuviossa rakennuksen oletuskuluminen on 1,75 %, vuodessa ja kun rakennus saavuttaa 40 vuoden iän, on rakennuksesta jäljellä enää perustus- ja runkorakenteet, rakennuksen pitkäikäisimmät osat, joiden oletuskuluminen on 0,5 % vuodessa. 4

5 Tähän rakennuksen elinkaareen eli nykykunnon kehitykseen, voidaan hahmottaa kaksi ajallista ja laskennallisesti merkittävää kohtaa. Ensimmäinen merkittävä kohta saavutetaan rakennuksen ollessa noin 13 vuotta vanha, jolloin rakennuksen nykykunto saavuttaa 75 % kuntoluokan. Tämän kuntoluokan jälkeen rakennukseen muodostuu korjausvelkaa eli nykykunto alittaa korjausvelan tavoitetason, joka fyysisesti tämä näkyy vuotta vanhoissa rakennuksissa rakennuksen lisääntyneenä kunnossapitotarpeena. Toinen laskennallisesti merkittävä kohta saavutetaan 23 vuoden kohdalla, jolloin pelkkä kunnossapito ei rakennukseen riitä, vaan rakennus on peruskorjaus-/perusparannustarpeessa. Käytännössä peruskorjaus/perusparannusinvestointi toteutetaan noin vuoden välillä, jolloin rakennuksen kuntoluokka on %. Mitä myöhemmin investointi toteutetaan, sitä kalliimmaksi peruskorjaus/perusparannus yleensä tulee. Jos rakennus korjataan alkuperäistä tasoa vastaavaa kuntoon, voidaan puhua peruskorjaustarpeesta, jolloin peruskorjaustarve saadaan alle 60 % nykykunnon alittavista rakennuksista nostamalla ne 90 % tavoitetasoon. Perusparannuksessa rakennus puolestaan uudistetaan tämän päivän uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen kuntoon, jolloin toiminnallisten muutosten johdosta perusparannusinvestoinnin tavoitetaso (120 %) ylittää rakennuksen alkuperäisen rakentamiskustannustason. Perusparannustarve saadaan siis alle 60 % kuntoluokan rakennuksissa nykykunnon ja 120 % tavoitekunnon välisenä erotuksena. Investoinnin korjausaste saadaan, kun toteutunut investoinnin hinta suhteutetaan rakennusten jälleenhankinta-arvoon. Toiminnallisten muutosten johdosta korjausaste saattaa nousta huomattavan korkeaksikin, mutta silti investoinnin neliöhinta saattaa jäädä huomattavasti alle täysin uuden rakennuksen rakentamisen investointikustannuksen. Jossain vaiheessa rakennus saattaa tulla niin huonoon kuntoon tai toiminnallisten muutosten tarve olla niin suuri, että vanhan korjaaminen ei kannata, jolloin saattaa olla järkevämpää purkaa vanha rakennus ja rakentaa täysin uusi tarpeita vastaava rakennus tilalle. Omaisuuden tunnuslukujen laskennassa erittäin tärkeässä osassa ovat siis määritellyt rakennusten arvot, joista hintatietojen lisäksi saadaan myös tieto rakennuksen nykykunnosta, jolloin nykykunnon ja tavoitekunnon välinen ero saadaan määriteltyä, josta omaisuuden tunnusluvut siis lasketaan. Koko omaisuudessa rakennusten nykykuntojen perusteella voidaan muodostaa omaisuuden kuntoprofiili, jossa kuvataan rakennusten nykykunnon jakautumista eri kuntoluokkiin. Kuntoprofiilissa käytettäviä kuntoluokkia on viisi, joiden pohjalta nähdään, miten koko omaisuus on jakautunut erinomaisessa (>90 %), hyvässä (75 90 %), tyydyttävässä (60 75 %), välttävässä (50 60 %) ja huonossa kunnossa (< 50 %) oleviin rakennuksiin. 5

6 3. NOKIAN KAUPUNGIN RAKENNUSTEN ARVOT V LÄHTÖTILANNE Seuraavassa on yhteenveto vuonna 2007 tehdyistä rakennusten arvoista. Taulukko 1: Yhteenveto vuoden 2007 arvoista 1 Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2007 lukumäärä 132 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 73 % Kuluminen /v, /m2/kk ,35 Kuluminen %/jha 1,73 % Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 2: Rakennusten Trellum kuntoprofiili 2007 Trellum kuntoprofiili 2007 Rakennuskannan kuntoprofiili 2007 Kunto Rak. lkm Pinta-ala m2/kpl % /kpl % /m2 <50 % % 3 % 50 % - 60 % % 18 % 60 % - 75 % % 32 % 75 % - 90 % % 36 % > 90 % % 10 % Yhteensä % 100 % Kuva 2: Rakennusten Trellum Kuntoprofiili pinta-ala kuntoluokittain v Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 1 6

7 4. ARVOJEN JA OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN PÄIVITYS V Trellum Consulting Oy:n on päivittänyt rakennusten arvotiedot vuoden 2007 arvoista vuodelle Päivitys toteutettiin seuraavasti. 1) Indeksoitiin rakennuskustannusindeksillä jälleenhankinta-arvo sekä tekninen arvo ja lisäksi tarkistettiin investoitujen kohteiden jälleenhankinta-arvojen neliöhinnat. Eri vuosina käytettiin seuraavia rakennuskustannusmuutoksia. a. kustannusnousu ,83 % b. kustannusnousu ,1% c. kustannusnousu ,11 % d. kustannusnousu ,29 % e. kustannusnousu ,46 % f. kustannusnousu ,01 % 2) Vähennettiin rakennusten teknisen arvon kuluminen seuraavasti a. kuluminen vuonna 20084,17 miljoonaa euroa (1,73% JHA) b. kuluminen vuonna 20094,16 miljoonaa euroa (1,73% JHA) c. kuluminen vuonna 20104,24 miljoonaa euroa (1,74% JHA) d. kuluminen vuonna 20114,40 miljoonaa euroa (1,74% JHA) e. kuluminen vuonna 20124,51 miljoonaa euroa (1,67% JHA) f. kuluminen vuonna 20134,65 miljoonaa euroa (1,75% JHA) 3) Lisättiin toteutuneet investoinnit rakennuksittain a. vuoden 2008 investoinnit 2,18 miljoonaa euroa b. vuoden 2009 investoinnit 11,21 miljoonaa euroa c. vuoden 2010 investoinnit 0,39 miljoonaa euroa d. vuoden 2011 investoinnit 13,25 miljoonaa euroa e. vuoden 2012 investoinnit 6,21 miljoonaa euroa f. vuoden 2013 investoinnit 1,50 miljoonaa euroa 4) Lisättiin omaisuuteen valmistumisvuoden mukaan uudet rakennukset sekä poistettiin myydyt ja puretut kohteet Investointitiedot saatiin Nokian kaupungin Tekniseltä toimelta ja muilta osin rakennusten arvon päivityksen suoritti Trellum Consulting Oy. Tämän raportin liitetiedostoista löytyvät päivitetyt rakennusten arvot vuodelle

8 5. OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT V Vuoden 2008 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 3: Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2008 lukumäärä 131 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 73 % Kuluminen /v, /m2/kk ,44 Kuluminen %/jha 1,73 % Ivestoinnit 2008, /m2/kk ,28 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 4: Trellum kuntoprofiili 2008 Trellum kuntoprofiili 2008 Rakennuskannan kuntoprofiili 2008 muutos Kunto Rak. lkm Pinta-ala Keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 5 % 38 % 63 % 50 % - 60 % % 16 % -7 % -14 % 60 % - 75 % % 33 % -2 % 1 % 75 % - 90 % % 40 % 3 % 10 % > 90 % % 7 % -13 % -31 % Yhteensä % 100 % -1 % 0 % Kuva 3: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 8

9 5.1 Vuoden 2009 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 5: Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2009 lukumäärä 130 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 74 % Kuluminen /v, /m2/kk ,46 Kuluminen %/jha 1,73 % Ivestoinnit 2009, /m2/kk ,62 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 6: Trellum kuntoprofiili 2009 Trellum kuntoprofiili 2009 Rakennuskannan kuntoprofiili 2009 muutos Kunto Rak. lkm Pinta-ala Keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 8 % 27 % 63 % 50 % - 60 % % 7 % -8 % -55 % 60 % - 75 % % 34 % -6 % 1 % 75 % - 90 % % 39 % 0 % -3 % > 90 % % 12 % 7 % 72 % Yhteensä % 100 % -1 % -1 % Kuva 4: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 9

10 5.2 Vuoden 2010 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 7: Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2010 lukumäärä 130 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 73 % Kuluminen /v, /m2/kk ,51 Kuluminen %/jha 1,74 % Ivestoinnit 2010, /m2/kk ,23 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 8: Trellum kuntoprofiili 2010 Trellum kuntoprofiili 2010 Rakennuskannan kuntoprofiili 2010 muutos Kunto Rak. lkm Pinta-ala Keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 9 % 21 % 7 % 50 % - 60 % % 8 % 13 % 17 % 60 % - 75 % % 32 % -2 % -5 % 75 % - 90 % % 39 % -3 % 1 % > 90 % % 12 % -27 % -4 % Yhteensä % 100 % 0 % 0 % Kuva 5: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 10

11 5.3 Vuoden 2011 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 9 Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2011 lukumäärä 130 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 75 % Kuluminen /v, /m2/kk ,58 Kuluminen %/jha 1,74 % Ivestoinnit 2011, /m2/kk ,81 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 10 Trellum kuntoprofiili 2011 Trellum kuntoprofiili 2011 Rakennuskannan kuntoprofiili 2011 muutos Kunto Rak. lkm Pinta-ala Keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 8 % 12 % -4 % 50 % - 60 % % 8 % 8 % -6 % 60 % - 75 % % 35 % -13 % 11 % 75 % - 90 % % 31 % -7 % -21 % > 90 % % 18 % 36 % 55 % Yhteensä % 100 % 0 % 1 % Kuva 6 Trellum kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 11

12 5.4 Vuoden 2012 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 11 Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2012 lukumäärä 133 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 75 % Kuluminen /v, /m2/kk ,56 Kuluminen %/jha 1,67 % Ivestoinnit 2012, /m2/kk ,03 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 12 Trellum kuntoprofiili 2012 Trellum kuntoprofiili 2012 Rakennuskannan kuntoprofiili 2012 muutos Kunto Rak. lkm Pinta-ala Keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 10 % 32 % 24 % 50 % - 60 % % 6 % -7 % -20 % 60 % - 75 % % 47 % 5 % 37 % 75 % - 90 % % 20 % -14 % -34 % > 90 % % 18 % 7 % 0 % Yhteensä % 100 % 2 % 3 % Kuva 7 Trellum kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 12

13 6. OMAISUUDEN TUNNUSLUVUT JA RAKENNE V Vuoden 2013 yhteenveto omaisuuden tunnusluvuista Taulukko 13: Nokian kaupungin v rakennusten arvojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2013 lukumäärä 123 pinta-ala /m2 JHA Tekn. arvo Tekn./JHA 74 % Kuluminen /v, /m2/kk ,74 Kuluminen %/jha 1,75 % Ivestoinnit 2013, /m2/kk ,87 Kvelka 75% peruskorjaustarve <60% rakennukset tavoitetaso 90% perusparannustarve <60% rakennukset tavoitetaso 120% Taulukko 14: Trellum kuntoprofiili 2013 Trellum kuntoprofiili 2013 Rakennuskannan kuntoprofiili 2013 muutos kunto rak. lkm pinta-ala keskim. m2 % /kpl % /m2 % kpl % m2 <50 % % 8 % -8 % -23 % 50 % - 60 % % 7 % -4 % 9 % 60 % - 75 % % 47 % -14 % -4 % 75 % - 90 % % 20 % 4 % -3 % > 90 % % 19 % -13 % 2 % Yhteensä % 100 % -8 % -4 % Kuva 8: Trellum Kuntoprofiilin v pinta-ala kuntoluokittain (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 13

14 Taulukko 15: Korjausvelka- ja perusparannustarve V kuntoluokittain Kvelka ja perusparannustarve kuntoprofiileittain 2013 Kuntolka m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % <50 % % 58 % 50 % - 60 % % 42 % 60 % - 75 % % Yhteensä % 100 % Koko om Vuoden 2013 ikäprofiili Taulukko 16: Rakennusten ikäprofiili (rakennusten lukumäärä ja pinta-ala ikäluokittain) Trellum Ikäprofiili 2013 Rakennusten valmistumisvuosi osuus Ikäjkauma lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 < % 0 % % 2 % % 9 % % 24 % % 25 % % 22 % > % 8 % Ei tietoja % 9 % Yhteensä % 100 % Keskimääräinen valmistumisvuosi Kuva 9: Nokian Trellum Ikäprofiili v lkm ja pinta-ala ikäluokittain (m2) lkm Pinta-ala 14

15 Taulukko 17: Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain Kvelka ja perusparannustarve ikäprofiileittain 2013 Ikäjkauma m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % < % 0 % % 7 % % 14 % % 50 % % 19 % % 4 % > % 0 % Ei tietoja % 6 % Yhteensä % 100 % Taulukko 18: Karkea kuntoprofiili ikäluokittain (lkm, m2) Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm m2 lkm m2 lkm m2 lkm m2 < > Ei tietoja Yhteensä , , Taulukko 19: Karkean kuntoprofiilin rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Yhteensä Ikäjkauma lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % lkm % m2 % < % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 100 % 100 % % 43 % 33 % 39 % 17 % 18 % 100 % 100 % % 23 % 7 % 16 % 50 % 62 % 100 % 100 % % 30 % 27 % 53 % 7 % 17 % 100 % 100 % % 10 % 53 % 60 % 16 % 30 % 100 % 100 % % 3 % 57 % 71 % 29 % 26 % 100 % 100 % > % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 100 % 100 % Ei tietoja 54 % 15 % 16 % 6 % 30 % 79 % 100 % 100 % Yhteensä 39 % 15 % 29 % 47 % 32 % 39 % 100 % 100 % Kuva 10: Rakennusten lukumäärän ja pinta-alan suhteelliset osuudet ikäluokittain (%) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Lkm %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % Kla < 60 % Kla % Kla > 75 % 15

16 7. OMAISUUDEN TUNNUSLUKUJEN MUUTOS V Arvojen, korjausvelan ja kuntoprofiilin muutos Taulukko 17: Omaisuuden tunnuslukujen muutos v Muutos Muutos Pinta-ala Jha Tekn. arvo Kvelka Pptarve m2/ % -0,31 % 14,05 % 16,21 % 16,24 % -18,12 % Taulukko 18: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2007 vuoteen 2013 (m2) Trellum kuntoprofiilin muutos Trellum kuntoprofiili Muutos % Kunto Rak. lkm Pinta-ala %/kpl %/m2 <50 % % 162 % 50 % - 60 % % -62 % 60 % - 75 % % 44 % 75 % - 90 % % -48 % > 90 % % 90 % Yhteensä % 0 % Kuva 14: Trellum kuntoprofiilin muutos vuodesta 2009 vuoteen 2013 (m2) Pinta-ala <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % 2 Muutos on esitetty v 2007 tehdyn alkuperäisen arvonmäärityksen ja nyt tehdyn viimeisen eli v 2013 tunnuslukujen muutoksesta. 16

17 7.2 Korjausvelan ja perusparannustarpeen nimellishintojen muutos Kuva 15: Korjausvelan nimellishinnan* muutos vuodesta 2007 vuoteen 2013 ( )) Korjausvelka nimellishinta ( ) Kuva 16: Perusparannustarpeen nimellishinnan* muutos vuodesta 2007 vuoteen 2013 ( ) Perusparannustarve nimellishinta ( ) *Nimellishinta kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintaa kunkin tarkasteluvuoden hintatasossa. 17

18 7.3 Korjausvelan ja perusparannustarpeen reaalihintojen muutos (v hintataso) Kuva 17: Korjausvelan reaalihinnan* muutos vuodesta 2007 vuoteen 2013 ( )) Korjausvelan reaalihinta v taso ( ) Kuva 18: Perusparannustarpeen reaalihinnan* muutos vuodesta 2007 vuoteen 2013 ( ) Perusparannustarpeen reaalihinta v taso ( ) *Reaalihinta kuvaa korjausvelan ja perusparannustarpeen hintatasoa viimeisimmän tarkasteluvuoden (v. 2013) hintatasossa. Reaalihinta on saatu deflatoimalla nimellishinta Tilastokeskuksen julkaisemalla rakennuskustannusindeksin keskimääräisellä vuosimuutoksella. 18

19 8. JOHTOPÄÄTÖS Tässä selvityksessä päivitettiin Nokian kaupungin rakennusten arvot vuodelle Alkuperäiset arvot on tuotettu vuonna 2007 ja tässä dokumentissa rakennusten arvot ja niistä laskettavat tunnusluvut päivitettiin vuosille 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 ja Tarkasteluperiodilla Nokian kaupungin omistamien rakennusten korjausvelka nousi 16,24 % perusparannustarpeen kuitenkin vähentyessä 18,12 %. Tarkasteluperiodilla korjausvelka kasvoi, kun rakennusten kulumisen seurauksena erityisesti tyydyttäväkuntoisten rakennusten kuntoluokan (Kla 60 % - 75 %) pinta-ala lisääntyi huomattavasti. Perusparannustarpeen pieneneminen tarkasteluperiodilla johtuu kuntoluokan 50 % - 60 % pinta-alan vähenemisestä 62 %:lla eli n m2. Huonokuntoisimmassa luokassa (Kla < 50 %) olevien rakennusten määrä kasvoi kappaleittain selvästi lähtötilanteesta, 188 %, mutta neliöllisesti lisäys oli n m2, joka ei kuitenkaan johtanut perusparannustarpeen kasvuun. Vuoden 2007 lopussa kaikkein korjausvelassa (Kla < 75 %) olevien rakennusten kuntoluokan pinta-ala oli noin m2, kun vuoden 2013 lopussa vastaava pinta-ala oli jo noin m2. Nettopinta-ala väheni kaikkien perusparannustarpeessa olevien rakennusten osalta lähtötilanteesta 2007 vuoden 2013 loppuun noin m2 ja korjausvelassa samainen nettopinta-ala kasvoi tarkasteluperiodilla noin m2. Omaisuuden kohtuullisen neutraalit profiilimuutokset johtuvat sekä koko tarkasteluperiodin riittävästä perusparannusinvestointitasosta, kun rakennusten kuluminen oli kumulatiivisesti vuodesta 2008 vuoteen 2013 asti noin 26,1 miljoonaa euroa ja toteutettu investointitaso 44,9 miljoonaa euroa, josta noin 15,9 miljoonaa euroa kohdistui uudisrakentamiseen, jolloin varsinaisten peruskorjausinvestointien määräksi jää noin 29,1 miljoonaa euroa. Toteutunut investointitaso oli tarpeeksi suuri pitääkseen korjausvelan aisoissa sekä pitämään rakennuskannan kuntoluokan vakiona ja jopa pienentämään perusparannustarvetta. Tarkasteluvuosina myytiin ja purettiin muutamia rakennuksia, jotka investointien ohella auttoivat pitämään korjausvelan ja perusparannustarpeen hallinnassa. Vuoden 2012 ja 2013 välinen korjausvelan ja perusparannustarpeen muutos ei ole täysin vertailukelpoinen johtuen muutamien rakennusten purkuvuosien puuttumisesta. Nämä 11 rakennusta poistettiin vuoden 2013 tunnusluvuista, mutta rakennusten korjausvelkaa ja perusparannustarvetta kerryttävä vaikutus näkyy vielä 2012 tunnusluvuissa. Tässä päivitysdokumentissa tarkasteltiin myös tarkemmin omaisuuden ikärakennetta vuoden 2013 arvojen pohjalta. Ikärakenteeltaan Nokian kaupungin rakennuskanta on painottunut luvulla rakennettuihin rakennuksiin. Rakennusten lukumäärästä näiden vuosien aikana on valmistunut noin 33 % ja pinta-alalla mitaten 47 % kaupungin omistamista rakennuksista. Kaupungin korjausvelasta noin 41 % ja perusparannustarpeesta noin 50 % on vuosien välillä valmistuneissa rakennuksissa. Tämän ikäisten rakennusten pinta-alasta noin 30 % on kunnoltaan heikkoja tai välttäviä (Kla < 60 %), tyydyttäväkuntoisia noin 53 % (kla %) ja hyväkuntoisia noin 17 % (kla > 75 %). Perusparannustarpeesta 83 % on keskittynyt 19

20 vuosien 1920 ja 1980 välille rakennuksille. Hyvin vanhoja, ennen vuotta 1900 valmistuneita rakennuksia Nokian kaupungilla on ainoastaan 1 kappale, ja aivan uusia, vuoden 2000 jälkeen rakennettuja rakennuksia on 10 kappaletta. Ikäprofiilista jäi ulkopuolelle 37 rakennusta (noin m2), joista rakennusvuositiedot puuttuivat. Korjausvelan absoluuttinen rahamäärä vuoden 2013 lopussa oli 17,72 miljoonaa euroa keskimääräisen neliöhinnan ollessa 125 /m2 ja perusparannustarpeen puolestaan noin 26 miljoonaa euroa sen neliöhinnan ollessa 184 /m2. Vuoden 2007 lopussa korjausvelan neliöhinta oli 107 /m2 ja perusparannustarpeen 224 /m2. Korjausvelan neliöhinta nousi siis 18 /m2 ja absoluuttinen rahamäärä noin 2,5 miljoonaa euroa vuodesta 2007 vuoteen 2013 Perusparannustarpeen neliöhinta taas väheni vuodesta 2007 vuoteen 2013 noin 40 /m2 ja absoluuttinen rahamäärä noin 5,8 miljoonaa euroa. Nimellisesti korjausvelka on vuoden 2013 tunnusluvuilla kasvanut jonkin verran tarkasteluperiodilla , mutta reaalihintoja tarkasteltaessa nousu on todella pientä. Perusparannustarve taas oli korkeimmillaan vuonna 2008 ja vuoden 2013 lopussa se on reaalisesti vuoden 2009 tasolla, eli tarkasteluperiodin matalimmillaan. Mikäli koko tarkasteluperiodin korjausvelkaa tarkastellaan viimeisimmän vuoden hintatasossa, niin reaalisesti korjausvelka on vuonna 2013 kasvanut hieman tarkasteluperiodin ensimmäisestä vuodesta. Kasvua on euromääräisesti ollut n. 1,68 miljoonaa euroa, eli n. 11 %. Vastaavasti perusparannustarpeen seurantajakson korkein reaalihinta on vuonna 2007 ollen noin 35,4 miljoonaa euroa, kun vuonna 2013 se on siis 26,1 miljoonaa euroa. Koko tarkasteluperiodilla reaalinen perusparannustarve on pienentynyt 9,30 miljoonaa euroa eli noin 26 %. Korjausvelkaa vähentävät alle 75 % ja perusparannustarvetta alle 60 % kuntoluokan rakennuksiin kohdistuvat investoinnit sekä myynnit ja purut. Nyt toteutettujen toimenpiteiden seurauksena korjausvelka lähtötilanteesta 2007 vuoteen 2013, mutta vastaavasti sekä perusparannustarve laski varsin selvästi.. 9. ARVIOT JA LASKELMAT LAATI Liedossa TkL VTM Harri Isoniemi Huovuttajankuja LITTOINEN 20

21 10. LISÄTIETOJA 11. LYHENTEITÄ Tästä arviosta lisätietoja antaa Harri Isoniemi puh Lkm = rakennusten lukumäärä Pinta-ala = rakennusten/omaisuuden huoneistoala (m2) Jha = rakennuksen/omaisuuden jälleenhankinta-arvo ( ) Jha /m2 = jälleenhankinta-arvon neliöhinta ( /m2) TeknA = rakennuksen/omaisuuden tekninen arvo ( ) TeknA /m2 = teknisen arvon neliöhinta ( /m2) Kla = rakennuksen/omaisuuden kuntoluokka % (TeknA/Jha) Kuluminen/korjausvastuu = rakennuksen/omaisuuden kuluminen vuodessa ( ) Kuluminen /m2/kk = rakennuksen/omaisuuden kulumisen neliöhinta kk Kuluminen % Jha = kulumisen osuus jälleenhankinta-arosta M/P Kvelka = myyntien ja purkujen vaikutus korjausvelan määrään ( ) M/P Pptarve = myyntien ja purkujen vaikutus perusparannustarpeen määrään ( ) Kvelka = korjausvelka, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 75 % ja tavoitekunto 75 % Pktarve, PKT 90 % = peruskorjaustarve, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 60 % tavoitekunto 90 % Pptarve, PPT 120 % = perusparannustarve, kun rakennuksen nykykunto (Kla)< 60 % tavoitekunto 120 % 12. LIITTEET Liite 1: Rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut v

22 Liite 1: Rakennuskohtaiset arvot ja omaisuuden tunnusluvut v Kohdenro Rakennuksen nimi Osoite Rak. vuosi m2 JHA ( /m2) JHA (yht.) Kuluminen Investoinnit Tekn. ( /m2) Tekn. (yht.) Kla Kvelka Pktarve Pptarve 1239 Koskenmäen leikkikerho Orelinkatu % Hinttalan kotiseutumuseo, päärakennus Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, museokahvila Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, museoaitta Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, WC Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, piha-aitta 1 Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, piha-aitta 2 Nokian valtatie % Hinttalan kotiseutumuseo, piha-aitta 3 Nokian valtatie % Jäähalli Hinttalankatu % Kaupungintalo Harjukatu % Kerhola, yhdistystalo Souranderintie % Knuutilan tilan päärakennus Lukkisalmentie % Knuutilan tilan pirttirakennus Lukkisalmentie % Luhti- ja asuinrakennus Lukkisalmentie % Knuutilan vanha navetta Lukkisalmentie % Koskenmäen kirjasto Orelinkatu % Mehustamo Pinsiöntie % Paloasema Öljytie % Pääkirjasto Härkitie % Taidetalo Souranderintie % Työväenopiston talo Kerhokatu % Koto-Kavoli Souranderintie % Työväenopiston talo Haavistontie % Uimahallirakennus Välikatu % Huoltorakennus Hinttalankatu % Huoltorakennus Färmintie % Huoltorakennus, uimaranta Kennonnokka % Huoltorakennus, uimaranta Linnavuori % Huoltorakennus, uimaranta Alinenjärvi % Korjaamo Pinsiöntie / % Virastotalo Harjukatu % Asuntola Välikatu % Harjuniityn keskuskeittiö Lautamiehenkatu % Alhonniityn koulu Nokitie % Alhoniityn koulu, laajennus Nokitie % Emäkosken koulu + salirakennus Ruskeapäänkatu % Emäkosken koulun laajennus Ruskeapäänkatu % Emäkosken koulun parakki Ruskeapäänkatu % Kankaantaan koulurakennus Ilkantie / % Koskenmäen koulu Ketolanmäenkatu %

23 Kohdenro Rakennuksen nimi Osoite Rak. vuosi m2 JHA ( /m2) JHA (yht.) Kuluminen Investoinnit Tekn. ( /m2) Tekn. (yht.) Kla Kvelka Pktarve Pptarve 1533 Koskenmäen koulun parakki Ketolanmäenkatu % Linnavuoren koulu Linnavuorentie % Linnavuoren koulun Sali Linnavuorentie % Myllyhaan koulu Hirsimäenkatu % Nokian koulu Koskenmäenkatu % Nokian lukio, koulurakennus Koulutie 1 41,63, % Nokianvirran koulu, koulurakennus Kyynikinkatu / % Siuron uusi koulu Kuljuntie % Siuron uusin koulu Kuljuntie % Siuron vanha koulu Kuljuntie % Taivalkunnan koulu Taivalkunnantie / % Tervasuon päiväkoti/koulu Tervasuontie % Tottijärven koulurakennus Pajulahdentie / % Vahalahden koulu Sarkolantie % Vilholan koulu Toukokatu % Alhonniityn päiväkoti Pinsiöntie % Alhonniityn päiväkodin alatalo Laajanojankatu % Harjuniityn päiväkoti Kämppätie % Kankaantaan päiväkoti Vikkulankatu / % Kartanon päiväkoti Matti Kurjenkatu % Keskustan päiväkoti Souranderintie / % Koskenmäen päiväkoti Ruskeapäänkatu % Koskenmäen päiväkoti, puurakennus Orelinkatu % Lauttalan päiväkoti Haavistontie % Viholan päiväkoti Pyhäjärventie / % Linnavuoren päiväkoti Pirkkakoivuntie % Lähdekorven päiväkoti Mukaniityntie % Lähdekorven päiväkoti, ulkovarasto Mukaniityntie % Menkalan päiväkoti Lähteensivuntie % Menkalan päiväkoti, lisäosa Lähteensivuntie % Myllyhaan päiväkoti Rounionkatu % Orvokin päiväkoti Räikäntie % Siuron päiväkoti Kuljuntie % Terveyskeskusrakennus Maununkatu , % Tottijärven päiväkoti Pajulahdentie / % Tyttölän päiväkoti Kyyninkatu % Avopalvelukeskus Vilhuskatu 7, vanhainkoti % Yleinen osasto + osasto III Vilhuskatu 7, vanhainkoti 82/ % Lastenkoti Lastenkuja % Vanhainkoti (ent. "Pöpilä") Vihnuskatu % Asuintalo+ateljee Ahteensivu % Harjuniityn päiväkoti Lautamiehenkatu % Asunnottomien rivitalo Haavistontie % Hoitokoti Kahvimylly Kahvimyllynkatu %

24 Kohdenro Rakennuksen nimi Osoite Rak. vuosi m2 JHA ( /m2) JHA (yht.) Kuluminen Investoinnit Tekn. ( /m2) Tekn. (yht.) Kla Kvelka Pktarve Pptarve 1594 Asuintalo Marskintie % Asuintalo Miharintie 9, Siuro % Asuintalo Taivalkunnantie % Asuintalo, kylätalo Pappilantie 3, Tottijärvi % Vanhusten rivitalot Lukkarintie 3, Tottijärvi % Teollisuushalli Nokian valtatie % Kioski Pirkkalaistori % Kioski Rautatienkatu % Siuron teollisuusrakennus % Huoltorakennus Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % sauna Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % Iso sauna Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % keittokatos Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen seurustelurakennus Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen vastaanottorakennus Viinikanniemenkatu % Vastaanottorakennus Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % Lomamökit 4hh 5 kpl Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen lomamökki 2 kpl 6hh Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen lomamökki 2 kpl 5hh Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen lomamökki 5 kpl 4hh Viinikanniemenkatu % Viinikanniemen lomamökki 6 kpl 3hh Viinikanniemenkatu % Lomamökit 2 hh 5 kpl Viinikanniemen l,alue, Viinikanniemenkatu % Branderin torpan päärakennus Vikkulankatu % Branderin torpan piharakennus % Kylätalo Akkavuorenrinne % Sorvan leirialue, päärakennus Riihilahti, Sorva % Sorvan leirialue, sauna Riihilahti, Sorva % Sorvan leirialue, majoitusaitta Riihilahti, Sorva % Sorvan leirialue, majoitusaitta Riihilahti, Sorva % Sorvan leirialue, ruokailukatos Riihilahti, Sorva % Sauna Halkoniementie % Savusauna Halkoniementie % Keskusurheilukentän huoltorakennus Hinttalankatu / % Keskusurheilukentän parakkirakennus Hinttalankatu % Myllypirtti (Siuro) Kuljuntie % Suomenniemen entinen kunnantalo Kuljuntie % Menkalan kentän huoltorakennus Menkalantie 1975/ % Kennonnokan kesäteatteri kahvio Nokian valtatie % Kennonnokan kesäteatteri varastorak Nokian valtatie % Yhteensä %