Metsän arvostuskysymykset yhteismetsän laajentuessa liittymisten kautta. Arvokäsitteitä

Transkriptio

1 Metsän arvostuskysymykset yhteismetsän laajentuessa liittymisten kautta MML Eero Autere (MH) Raito Paananen Metsävaratietoasiantuntija (MMM, LKV) Arvokäsitteitä Käyttöarvo = Omaisuuden käytöstä tiettyyn tarkoitukseen saatavaan hyötyyn perustuva arvo Metsän arvo metsätalouteen käytettynä. Perustuu useimmiten metsästä saatavaan tuottoon Laskennallinen: Tuottoarvo, summa-arvo Markkina-arvo, käypä arvo = Todennäköisin hinta, johon myyjä ja ostaja päätyisivät kaupanteon kohteena olevasta omaisuudesta asianmukaisen markkinoinnin jälkeen ja toimiessaan toisistaan riippumattomasti, asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Voi sisältää myös muita kuin taloudellisia arvostuksia Kiinteistöarvioinnin tavoitteena on useimmiten käyvän arvon selvittäminen 1

2 Arvokäsitteitä Käypä arvo on useimmiten tavoitearvona, kuten mm. Tilakauppoja varten tehtävissä arvioissa Perintö- ja lahjaverotuksen tilanteissa Perintö- ja lahjaverolain 9 : Perintöveron perusteeksi pannaan se käypä arvo, mikä omaisuudella oli verovelvollisuuden alkaessa. Käyvällä arvolla tarkoitetaan omaisuuden todennäköistä luovutushintaa. Lunastustilanteissa Lunastuslain 30 : Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukai-nen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin Arvokäsitteitä Kauppa-arvo = Kauppahintojen perusteella määritetty arvo Tuottoarvo = Nykykäytön tai käyttömahdollisuuksien perusteella arvioidun tuoton pääoma-arvona määritetty käypä arvo Kustannusarvo = Todellisten tai todennäköisten tuotantokustannusten perusteella määritetty käypä arvo Erikoisarvo, erityisarvo = Kohteen erityiskäyttöön tai erityiskäyttömahdollisuuksiin perustuva arvo

3 Lähtökohtia (1) Yhteismetsälain 35 mukaan yhteismetsää voidaan laajentaa liittämällä kiinteistö yhteismetsään yhteismetsäosuutta vastaan Asiasta säädetään tarkemmin kiinteistönmuodostamislain (KML) 10 luvussa: Yhteismetsään voidaan liittää uusia tiluksia antamalla tilusten luovuttajalle niitä vastaava osuus yhteismetsään, jos tilusten omistaja ja yhteismetsän osakaskunta siitä sopivat (KML 99 ) Jos asianosaiset sopivat osakkaiksi tulevien kiinteistöjen osuuksien suuruuksista tai niiden laskemisperusteista, tilusten liittäminen yhteismetsään (kiinteistötoimitus) suoritetaan sopimuksen mukaisesti, jollei sopimus loukkaa kenenkään oikeutta (KML 99 ) Jos ei sopimusta, toimituksessa määritetään yhteismetsäosuudet joko A) jyvitysmenetelmällä (KML 97 ) tai B) kokonaisarvomenetelmällä (KML 97a ) Lähtökohtia (2) Osakaskunnan on hyvä päättää liittämisten ja arvonmäärityksen periaatteet. Tavoitteena tulisi olla, että osuuksien jako liitosten jälkeen on oikeudenmukainen sekä yhteismetsän vanhoille että uusille osakkaille. Käytännössä liittämisen onnistumisen ehtona on, kuten metsätilakaupassa, että osapuolet pääsevät sopimukseen liittämisestä

4 Jyvitysmenetelmä Menetelmästä säädetty tarkemmin kiinteistönmuodostamislain (KML) 197 :ssä ja se on kuvattu mm. MML:n toimitusohjeissa: Liitettävä alue ja yhteismetsän alue jyvitetään (kuvioittain) maan kestävän tuottokyvyn ja paikkakunnalla kyseistä metsätyyppiä vastaavan keskimääräisen puuston perusteella Jos todellinen puusto poikkeaa keskimääräisestä, erotuksesta voidaan suoritetaan korvausta Myös muista kuin metsätalousarvoista voidaan suorittaa korvausta Menettely on käytössä mm. halkomisessa Menetelmä on kallis ja monimutkainen eikä sen vuoksi suositeltava Kokonaisarvomenetelmä Periaate: Liittyvälle osakaskiinteistölle tuleva yhteismetsäosuus vastaa liitetyn alueen kokonaisarvoa verrattuna koko yhteismetsän arvoon. Liittyvän alueen ja yhteismetsän arvo määritetään kokonaisuutena ottaen huomioon kaikki siihen vaikuttavat tekijät, kuten maapohjan laatu, puusto ja erityisarvot Arvo vastaa tällöin käytännössä käypää arvoa (markkina-arvoa) Ongelmana on yhteismetsän kokonaisarvon määritys etenkin laajoilla alueilla Arviointi hankala tehdä Yhteismetsään sisältyy usein erityisarvoja, joiden täsmällistä arvoa vaikea määrittää

5 Yleisimmät kiinteistönarviointimenetelmät (1) Kauppa-arvomenetelmä Arviointi suoritetaan käyttäen hyväksi arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettuja kauppahintoja Etu: Perustuu todellisiin toteutuneisiin markkinahintoihin Haitta: Metsätilojen vertailukauppoja ei ole aina riittävästi Ei-sukulaisten välisiä puhtaita metsätilakauppoja oli v koko maassa kpl Yleisimmät kiinteistönarviointimenetelmät (2) Tuottoarvomenetelmä Arvo määritetään metsästä tulevaisuudessa saatavien vuotuisten nettotulojen pääomitettuna arvona. Tuloksena nettotuottojen nykyarvo laskennassa käytettävä korkokanta vaikuttaa tuloksiin merkittävästi Kustannusarvomenetelmä Arvo määritetään todellisten tai todennäköisten ja tarkoituksenmukaisten tuotantokustannusten perusteella (=Jälleenhankintakustannus) Metsässä soveltuu lähinnä taimikoiden tai yksittäisten puiden korvausarviointiin

6 Tuottoarvomenetelmän periaate Nettotulojen nykyarvo - - = diskonttaus Aika Yleisimmät kiinteistönarviointimenetelmät (3) Summa-arvomenetelmä Yleisimmin käytetty metsätilojen arviointimenetelmä Kohteen arvo määritellään sen omaisuusosien erillisarvojen summana. Summa-arvo tarkistetaan vastaamaan kokonaisarvoa subjektiivisella korjaustekijällä Osalle erillisarvoja on saatavissa taulukoidut ohjearvot metsäkeskusalueittain Tuloksena metsän tuottoon perustuva metsätaloudellinen käyttöarvo

7 Summa-arvomenetelmän periaate Maan arvot Puuston Taimikoiden + + hakkuuarvot + arvot SUMMA-ARVO - (+) KOKONAISARVON KORJAUS = KOKONAISARVO aputaulukoista saatavat tiedot Metsän arvon määrityksen päämenetelmät Lähtökohta Arvonmääritysmenetelmä Kohteen arvo Metsä on kokonaisuus, jossa eri osia ei eroteta toisistaan Metsä on osiensa summan muodostama kokonaisuus Puuston odotusarvolisät KAUPPA-ARVO- MENETELMÄ TUOTTOARVO- MENETELMÄ SUMMA-ARVO- MENETELMÄ Vastaa todennäköistä kauppahintaa, jos vertailukauppoja on riittävästi käytettävissä Metsätaloudellisiin tekijöihin perustuva laskennallinen arvo

8 Arviointimenetelmien käytöstä Ei ole yhtä oikeaa menetelmää eikä yhtä oikeaa lopputulosta Kaikki menetelmät antavat ohjeellista hintainformaatiota päätöksentekijälle Yhteismetsään liittymisen yhteydessä oleellisinta ovat arvosuhteet, ei absoluuttinen arvo Metsän arvon määrittäminen tilan liittyessä yhteismetsään (1) Liitettävän tilan arvon määritys tehdään yleensä samalla tavalla kuin normaalissa metsäkiinteistökaupassa (jollakin em. menetelmällä) Yleisimmin haetaan käypää arvoa, joka päätellään summa-arvolaskelman ja toteutuneiden kauppahintojen perusteella Liitettävää aluetta vastaavan yhteismetsäosuuden suuruuden määritys voidaan tehdä perustuen joko Koko yhteismetsän arvoon Yhteismetsäosuuden yksikköhintaan Yhteismetsän arvioituun tuottoon 8

9 Koko yhteismetsän arvon määritys Tuottoarvomenetelmä on suurilla metsäalueilla käyttökelpoisin Haasteena on sopivan korkokannan valinta sekä erityisarvojen ja muiden tuottojen arvottaminen Metsäsuunnitelmasta saadaan tulevan vuoden tulot ja menot, jotka diskontataan nykyhetkeen. Sen jälkeiset kaudet arvioidaan esim. tasaisilla nettotuloilla 10 vuoden kausina. Mikäli yhteismetsä on laaja ja vuotuiset nettotulot tasaisia, voidaan tuottoarvo laskea pääomittamalla metsästä vuosittain jatkuvasti saatava keskimääräinen nettotulo päättymättömän vuotuiserän pääomitustekijällä. Esimerkki: Arvioitu vuotuinen nettotuotto on => pääoma-arvo 5 % korolla on 1/0,05 * = Yhteismetsäosuuden yksikköhintaan perustuva arvostus Liitettävää tilaa vastaan annettava yhteismetsäosuuden suuruus määritetään arvioimalla normaalisti liitettävän alueen arvo ja antamalla vastineeksi niin suuri yhteismetsäosuus kuin alueen arvo on suhteessa osuuden yksikköhintaan. Yhteismetsän kokonaisarvoa ei tässä tarvitse arvioida. Edellyttää, että yhteismetsäosuuksien yksikköhinta on määritelty ja vastaa sen käypää arvoa. Esimerkki: Liitettävän alueen arvo Yksikköhinta 1000 /osuus => osuuksia tulee

10 Yhteismetsäosuuden yksikköhinnan määrityksen vaihtoehdot (1) 1. Yhteismetsän kokonaisarvon kautta (hankalaa!) 2. Kauppa-arvomenetelmä Hinta määritetään saman yhteismetsän osuuksista tehtyjen toteutuneiden kauppojen perusteella kauppahintojen keskiarvona. Edellyttää, että yhteismetsäosuuskauppoja on lähiaikoina tehty riittävästi ja että osuuksista maksettu hinta on mainittu erillään kauppaan kuuluneesta muusta omaisuudesta. Vertailuaineistoa ei useinkaan ole riittävästi Yhteismetsäosuuden yksikköhinnan määrityksen vaihtoehdot (2) 3. Yhteismetsän toteutuneen tuoton perusteella Oletus, että tuotto säilyy samalla tasolla jatkossa Lasketaan esim. viimeisen 10 v. keskimääräinen vuotuinen tuotto deflatoituna (elinkustannus- tms. indeksillä nykyhetkeen korjattuna) Määritellään yhteismetsäomistuksen tuottotavoite (tuotto-% / osuus), esim. 5 % Lasketaan hinta joka osuudesta kannattaa maksaa tuottoon pääsemiseksi Esimerkki: Keskim. koko yhteismetsän tuotto /v, 1000 osuutta. => Tuotto on 100 /v/osuus Tuottotavoite 5 %. 100 /v vastaa 5 % tuottoa pääomalle => osuuden yksikköhinta on

11 Yhteismetsästä luvattuun arvioituun tuottoon perustuva arvostus Liitettävän tilan arvo lasketaan esim. summaarvomenetelmällä Luovuttajalle luvataan tietty vuotuinen tuotto-% yhteismetsään sijoitettavalle pääomalle (liitettävän tilan arvolle) Liitettävää tilaa vastaan annetaan sen suuruinen yhteismetsäosuus, jolla em. tuotto-% olisi toteutunut yhteismetsän viimeisten vuosien nettotuottojen perusteella Esimerkki: Liitettävän tilan arvo on Luvataan 5 % tuotto eli /v - Yhteismetsän yhden osuuden tuotto (ylijäämä) esim. viimeisen 10 v. keskimääräisenä arvona ja laskentahetkeen deflatoituna 100 /v - => Osuuksia tulisi 50 kpl, joilla luvattu tuotto 5000 /v Kiitoksia! raito.paananen@tapio.fi eero.autere@tapio.fi