Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

Transkriptio

1 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

2 TEKIJÄ Harri Isoniemi ISBN (pdf) ISBN (nid.) Suomen Kuntaliitto Helsinki 2009 Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14 PL Helsinki Puh. (09) 7711 Faksi (09)

3 Sisältö 1 Esipuhe 5 2 Toimitilat kuntien ja kuntayhtymien palvelutuotannossa Kuntien ja kuntayhtymien toiminta ja tavoitteet Kuntien ja kuntayhtymien kiinteistöomaisuus Toimitilakustannukset Pääomakustannukset Ylläpitokustannukset 15 3 Sisäinen vuokrajärjestelmä kunnassa ja kuntayhtymässä Sisäisen vuokrajärjestelmän osapuolet Käyttäjä ja ylin johto Ylin johto ja tilakeskus Tilakeskus ja tilojen käyttäjät Sisäisen vuokrajärjestelmän hyödyt 24 4 Sisäisen vuokran määritys ja laskenta Sisäisen vuokran osat Omien rakennusten sisäisten vuokrien määritys Pääomavuokra Rakennusten arvot Korkotuottovaatimus Korjausvastike Korjausvastike ja korkotuottovaatimus = pääomavuokra Peruskorjausinvestointien sisällyttäminen pääomavuokraan Ylläpitovuokra Ylläpitovuokran määrittely ja sisältö Ylläpitovuokran laskenta Osake ja vuokratilojen sisäisten vuokrien määritys Rakennustasoinen sisäinen vuokra Sisäinen vuokra käyttäjittäin Sisäisen vuokran muut periaatteet Tiloista luopuminen 55 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 3

4 4.8.2 Sisäisen vuokran tarkistaminen 56 5 Sisäisen vuokrajärjestelmän toteuttaminen Sisäisten vuokrien käyttöönotto Toimiva tilayksikkö eli tilakeskus 63 6 Miksi sisäinen vuokra? 66 7 Lopuksi 68 Käsitteet 69 Lähteitä ja lisätietoa 76 4 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

5 1 Esipuhe Sisäisen vuokran tarkoitus on kohdistaa kunnan tai kuntayhtymän sisällä kiinteistöjen käytöstä ja omistamisesta aiheutuneet kustannukset toimitilojen käyttäjille. Sisäinen vuokra kohdistaa tilakustannukset tilojen käytön perusteella oikeudenmukaisesti ja ohjaa samalla tilojen tehokkaaseen käyttöön. Sisäisen vuokran kautta voidaan myös entistä paremmin varautua tuleviin peruskorjauksiin. Sisäinen vuokra onkin oiva työkalu kiinteistöomaisuuden ja tilojen käytön johtamiseen. Erityisesti isommissa yli asukkaan kunnissa sisäiset vuokrat ovat olleet käytössä jo useita vuosia, mutta varsinkin viime aikoina ne ovat olleet ahkerasti keskustelun ja kritiikin kohteena. Sisäisten vuokrien olemassaolon kyseenalaistavat sekä tilojen käyttäjät että päätöksentekijät. Kritiikki johtuu usein siitä, että sisäistä vuokraa tarkastellaan hyvin kapeasti eikä sen sisältöä ymmärretä riittävästi. Yleinen harha on, että omat toimitilat eivät maksa niiden rakentamisen tai hankinnan jälkeen mitään. Tilakeskusta saatetaan syyttää mm. rahan keräämisestä hallintokunnilta epäoikeudenmukaisesti. Tällaiselta vältytään, kun kuntien hallintokunnat ja kuntayhtymien eri yksiköt ymmärtävät sisäisen vuokran periaatteet sekä vuokrien määrittelyn oikeudenmukaisuuden, mikä tietysti vaatii riittävää tiedottamista ja kouluttamista aiheesta. Tämä kirja pyrkii konkreettisesti kertomaan, mitä hyötyä kunnalle tai kuntayhtymälle ja tavalliselle veronmaksajalle on sisäisestä vuokrasta. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä -kirja on perusteos sisäisen vuokran käytöstä. Kaikki toiminnat tarvitsevat tilan, josta aiheutuu tilakustannuksia. Tämän kirjan tavoitteena on hahmottaa mistä nämä tilakustannukset (pääoma- ja ylläpitokustannukset) muodostuvat sekä miksi ja miten näistä kustannuksista pitäisi muodostaa sisäinen vuokra. Tämän lisäksi kirjassa tarkastellaan sitä, miten määritelty sisäinen vuokra toimii koko kunnan tai kuntayhtymän tasolla. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä on tarkoitettu kuntien/ kuntayhtymien tilakeskuksille, tilojen käyttäjille ja ylimmän johdon henkilöstölle sekä luottamusmiehille. Kirjassa on konkreettisia malleja, esimerkkejä ja vaihtoehtoja sisäisestä vuokrasta. Siinä on myös lyhyt ku vaus sisäisen vuokrajärjestelmän käyttöönotosta. Kirjan lopusta löytyy käsiteluettelo kirjassa käytetyistä käsitteistä sekä tietoa vuokrien määrittelystä kertovista julkaisuista. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 5

6 Kirjan on kirjoittanut tekniikan lisensiaatti, valtiotieteen maisteri Harri Isoniemi, joka toimii omistamassaan Trellum Consulting Oy:ssä kiinteistöhallinnon ja sisäisten vuokrien kehittämiseen keskittyneenä liikkeenjohdon konsulttina. Isoniemellä on kokemusta lukuisista sisäisen vuokran käyttöönottoprojekteista kunnissa, kuntayhtymissä ja aluepelastuslaitoksissa yli kymmenen vuoden ajalta. Työtä on ohjannut rakentamistalousinsinööri Jorma Ruokojoki Kuntaliitosta. 6 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

7 2 Toimitilat kuntien ja kuntayhtymien palvelutuotannossa 2.1 Kuntien ja kuntayhtymien toiminta ja tavoitteet Kuntien ja kuntayhtymien tehtävänä on tuottaa kuntalaisille palveluja, jotka nämä itse rahoittavat pääosin verovaroin. Kuntalaisten tarvitsemista ja verovaroin tuotetuista palveluista päättävät kuntalaisten valitsemat luottamushenkilöt. Palveluiden tuottamista varten tarvitaan erilaisia resursseja, joita ovat mm. henkilökunta, koneet ja laitteet, toimitilat sekä muut palvelut ja materiaalit. Toimitilat palveluineen ovat keskeinen resurssi kaikkien kuntien ja kuntayhtymien palvelutuotannossa, sillä esimerkiksi kuntien koulutoimen menoista prosenttia on toimitilakustannuksia. KUNTALAISET Tarve ja rahoitus Valtuusto, hallitus ja lautakunnat Palvelut Talousarvio Seuranta Kuntien ja kuntayhtymien tuottamat palvelut Resurssit: 1) Henkilökunta 2) Koneet ja laitteet 3) Toimitilat palveluineen 4) Muut palvelut ja materiaalit Kuva 1. Kuntien ja kuntayhtymien toiminta Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 7

8 Verovaroin tuotetaan hyvin erilaisia palveluja. Päiväkodit, koulut, terveydenhuolto ja kirjastot tarvitsevat kaikki omanlaisensa resurssiyhdistelmän. Myös palvelujen tuotannossa tarvittavien toimitilojen ominaisuudet poikkeavat niin tilojen kuin tarvittavien tilapalveluidenkin osalta huomattavasti. Esimerkiksi kaupungin päiväkotiverkoston avulla ei yleensä olisi mahdollista tuottaa terveydenhuollon- tai kirjastopalveluja. Kuntien ja kuntayhtymien tehtävä on tuottaa palveluita tehokkaasti ja taloudellisesti resursseina henkilöstö, koneet ja laitteet, toimitilat palveluineen sekä muut tukipalvelut. Kuntien ja kuntayhtymien johtamisessa puhutaan yhä enemmän konsernijohtamisesta. Tällöin mm. erilaisille palveluille pyritään asetta maan talousarviossa mitattavia tavoitteita, joita sitten poliittisessa päätöksenteossa seurataan. Lähtökohtana on käyttää palvelutoiminnan määrä rahoja mahdollisimman tehokkaasti ja taloudellisesti eli tuottaa mahdollisimman paljon palveluita vaaditulla/halutulla laatutasolla. Tämä tehokkuus toteutuu, kun palvelutuotannon resurssit osataan mitoittaa oikein. Tässä toimitilat ovat keskeinen tuotannontekijä, joka joko mahdollistaa tai luo esteitä tehokkaalle palvelutuotannolle. Toimitilat Varallisuus Resurssi Kuva 2. Rakennukset ja toimitilat = varallisuus ja resurssi Toimitilat sitovat runsaasti kuntien ja kuntayhtymien rahaa. Koska palveluissa tarvitaan tiloja, eivät kunnat mitenkään voi välttyä myöskään tilakustannuksilta. Niiden maksutapoja on kuitenkin erilaisia. Jos kunnat omistavat tilat itse puhutaan sekä investointirahoista että investointien käytön käyttötalousrahoista ja jos kunnat vuokraavat tai muulla tavoin hankkivat tilat ulkoa, kuluu niihin runsaasti ainoastaan käyttötalousrahaa. Toimitilat ovat myös tärkeä osa vuotuisia talousarvioita, koska suuri osa kaikista investoinneista suuntautuu toimitilojen toimintakyvyn ylläpitämiseen. Kuntien ja kuntayhtymien palveluissa tapahtuvat palvelukysyn- 8 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

9 nän ja -tarpeen muutokset luovat nekin paineita erilaisille toimitilainvestoinneille, jotka nostavat palvelutuotannon käyttötalousmenoja. Kunnat ovat huomattavia kiinteistövarallisuuden omistajia sekä toimitilaresurssin käyttäjiä. Viime vuosikymmenen aikana kunnat ja kuntayhtymät ovat alkaneet paremmin tunnistaa roolinsa suuren rakennusvarallisuuden omistajana. Toimitilojen hallintaa varten on perustettu erillisiä tilakeskuksia huolehtimaan kiinteistövarallisuudesta sekä toimitilojen kelpoisuudesta palvelutuotantoon. Kunnan ja kuntayhtymän varsinaisesta toiminnasta eriytetty tilakeskus ja sisäinen vuokra ovat välineitä, joilla toimitilat sekä niihin liittyvät palvelut saadaan entistä paremmin hallintaan osana koko kunnan tai kuntayhtymän toimintaa. Tärkeä peruste erillisten yksiköiden perustamiseen on ollut myös pyrkimys turvata tarvittava peruskorjausrahoitus sisäisen vuokran kautta. 2.2 Kuntien ja kuntayhtymien kiinteistöomaisuus Peruskorjaus Suhteellisen suurena erillisenä hankkeena toteutettava korjausrakentaminen, korvaa rakennuksen kumulatiivista kulumista Kunnat ovat pääosin tyydyttäneet oman toimitilatarpeensa rakentamalla tai rakennuttamalla tarvittavat toimitilat omaan omistukseensa. Kunnissa rakennukset muodostavat noin 25 prosenttia ja kuntayhtymissä peräti 50 prosenttia taseen eli koko omaisuuden loppusummasta. 1 Kuntien toimitiloista huomattava osa on rakennettu luvuilla, jolloin pitkälti luotiin nykymuotoiset hyvinvointipalvelut. Rakennuttamalla tarvittavia toimitiloja luotiin samalla myös huomattava varallisuus, jonka hoidosta, kunnossapidosta sekä investoinneista on sen jälkeen tingitty. Toimitilat ovat olleet helppo vuosittainen säästökohde, koska säästötoimien vaikutukset eivät ole näkyneet heti. Pidemmällä aikavälillä tämä on kuitenkin johtanut siihen, että kuntien kiinteistöomaisuus on päässyt huonoon kuntoon ja peruskorjauksen tarpeessa olevien rakennusten määrä kasvaa jatkuvasti. Nyt useissa kunnissa ja kuntayhtymissä ollaan tilanteessa, jossa aiemmin tingittyjen toimitilojen peruskorjaukset on pakko tehdä, jotta toimitiloja voidaan ylipäänsä palvelutoiminnassa enää käyttää. 1 Tilastokeskus: Kuntien talous ja toiminta (2004), Tilastokeskus: Kuntayhtymien talous (2004) Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 9

10 Julkisen sektorin tulevaisuuden haasteena on saada rakennuksiin tehtävien investointien taso riittäväksi, jotta rakennusten kunto voidaan turvata. Kuntien ja kuntayhtymien investoinneista valtaosa eli noin 40 prosenttia menee jo olemassa olevan toimitilaresurssin toimintakyvyn ylläpitämiseen ja uusien rakentamiseen. Kun rakennuksista yhä useampi tulee jatkossa peruskorjausikään, muodostaa tämä haasteen sekä kuntien että kuntayhtymien taloudelle. Tilastokeskuksen mukaan kuntien kaikista investoinneista meni vuonna 2004 noin 40 prosenttia talonrakennusinvestointeihin. Rakennusinvestointien yhteissumma oli noin miljardi euroa. Se jakaantui uusien toimitilojen rakentamiseen (noin %) ja perusparannuksiin eli olemassa olevan rakennuskannan kunnon ylläpitämiseen ja toiminnallisiin muutostöihin. Kuntien käytössä on toimitiloja noin milj. m², jolloin niiden karkeasti laskettu jälleenhankinta-arvo euron neliöhinnalla on noin miljardia euroa. Rakennukset kuluvat noin 1,0 2,5 prosentin vuosivauhdilla, jolloin reaalinen kuluminen on yli miljardi euroa vuodessa. Peruskorjauksiin ei kuitenkaan investoida niin paljon, joten tilojen rapistuminen kasvaa ja mm. homevaurioita ilmenee edelleen. Nykytilanteessa tuo miljardi euroa vuodessa menee sekä uusiin rakennuksiin, nykyisten rakennusten laajennuksiin ja toiminnallisiin muutoksiin että peruskorjauksiin. Näistä ainoastaan peruskorjaukset uusivat vanhoja rakennusosia. Jos nykyiset rakennukset halutaan edelleen pitää hyvässä ja turvallisessa kunnossa, näyttää nykyinen investointitaso karkeidenkin laskelmien kautta riittämättömältä. Kun rakennusten peruskorjauksia ei tehdä riittävästi, niin vuosittaista kulumista pienempi rakennusosien korjaus lisää korjausvelkaa ja johtaa suurempiin investointitarpeisiin lähitulevaisuudessa. Investointitarpeet kasvavat kulumisen lisäksi myös yleisen laatutason nousun ja rakennuskustannusten nousun myötä. Korjausvelka Se rahamäärä, mikä rakennuskantaan tulisi investoida, tai siitä on tingitty, jotta rakennuskanta olisi kohtuullisessa käytön edellyttämässä kunnossa Peruskorjauksista tinkiminen kasvattaa rakennusten korjausvelkaa. 10 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

11 Kiinteistönhoito Kiinteistön ylläpitoon liittyvä säännöllinen toiminta, jolla pidetään kiinteistön fyysiset olosuhteet halutulla tasolla Jos rakennuksen ylläpidon vaatimia toimenpiteitä ja investointeja lykätään, heikkenee rakennusten kunto. Säännöllinen kiinteistönhoito, kunnossapito sekä oikeaan aikaan tehdyt peruskorjaukset pitävät korjausvelan määrän hallinnassa. Siten kuntien ja kuntayhtymien palveluilla on terveet ja turvalliset rakennukset käytössään. aika Kunnossapito Kiinteistön ylläpidon osa-alue, jossa rakennuksen ominaisuudet säilytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu Perusparannus Korjausrakentamista, jossa rakennus saatetaan uuden käyttötarkoitukseltaan vastaavan rakennuksen mukaiseen kuntoon Kiinteistönhoito (jatkuvaa toimintaa) Peruskorjaus ja perusparannus vuoden sykleissä Kunnossapito 3 10 vuoden sykleissä Kuva 3. Rakennuksen kunnosta ja käytettävyydestä huolehtiminen Nykyiset sisäilmaongelmat johtuvat pääasiassa rakennusvirheistä ja virheellisistä suunnitelmista, mutta osaltaan tilanne on seurausta myös rakennusten kunnon heikkenemisestä peruskorjauksia odotellessa. Ainainen tinkiminen investoinneista sekä omaisuuden hoidon laiminlyönnit johtavat pahimmillaan siihen, että palvelutuotanto joudutaan keskeyttämään vaikka itse palvelutuotannon tarve ei ole hävinnyt mihinkään. Toimitilat saatetaan pahimmillaan määrätä käyttökieltoon, jolloin palvelutoimintaan syntyy turhia välillisiä kustannuksia esim. tilapäisten toimitilojen hankinnasta. Näin toimitiloihin liittyvät ongelmat heijastuvat itse kunnan ja kuntayhtymän tuottamiin palveluihin. Toimitilojen huonosta kunnosta aiheutuu huomattavia välillisiä kustannuksia kuntien ja kuntayhtymien palvelutoimintaan. Sisäisillä vuokrilla on mahdollista hoitaa omaisuuteen liittyvät velvoitteet sekä tuottaa peruskorjauksiin sellainen tulovirta, että rakennukset voidaan pitää kunnossa pitkällä tähtäimellä. Sisäinen vuokra on työkalu pitkäjännitteiseen toimitilavarallisuuden hallintaan. Sisäinen vuokra mahdollistaa rakennusten pitämisen palveluiden vaatimassa kunnossa. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 11

12 2.3 Toimitilakustannukset Kuntien ja kuntayhtymien käyttämien toimitilojen toimitilakustannukset voidaan jakaa seuraaviin tekijöihin: Ylläpitokustannukset Pääomakustannukset Kuva 4. Toimitilakustannusten muodostuminen Toimitilakustannukset sisältävät kaikki toimitiloista ja niiden käytöstä aiheutuneet kustannukset. Toimitilakustannukset muodostuvat pääoma- ja ylläpitokustannuksista Pääomakustannukset Kuntien ja kuntayhtymien omistamat toimitilat ja rakennukset ovat osa käyttöomaisuutta 2. Kuntien ja kuntayhtymien kiinteistöpääomasta aiheutuu huomattavia pääomakustannuksia, jotka ovat osa toimitilakustannuksia ja palveluiden kustannuksia. Käyttöomaisuus Kuluva omaisuus, jota tarvitaan palveluiden tuotannossa Pääomakustannukset muodostuvat tavallisesti kolmesta tekijästä, jotka ovat rakennuksen kuluminen eli korjausvastuu, korko ja maan korko/ vuokra. 2 Muita merkittäviä käyttöomaisuuden eriä ovat maa- ja vesialueet sekä erilaiset koneet ja laitteet. 12 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

13 1) kuluminen/korjausvastuu vuosittain 2) Rakennuksen korkokustannus rakennukseen sitoutuneesta pääomasta 3) Maan korkokustannus maahan sitoutuneesta pääomasta Kuva 5. Pääomakustannusten muodostuminen Vuosittainen korjausvastuu Vuosittainen arvon aleneminen ( ), joka aiheutuu rakennuksen kulumisesta ja käyttökelpoisuuden alenemisesta. Rakennusten kulumisessa käytetään usein termiä poisto. Poisto on kirjanpidon termi, jonka tehtävänä on jaksottaa hankintameno hyödykkeen pitoajalle. Nykyinen kuntien ja kuntayhtymien kirjanpito lähtee olettamuksesta, että rakennuksille määritellään alkuperäinen hankintahinta, josta vähennetään valtionavut ja vuosittaiset poistot 3. Käytännössä rakennusten taloudellinen pitoaika vaihtelee rakennustyypistä riippuen vuoteen (tasapoisto) ja poiston määrä on siis nimellishintainen alkuperäisen hankintavuoden mukaan. Tällainen kirjanpitoarvon määrittely on johtanut tilanteeseen, jossa vanhemmissa rakennuksissa poisto on erittäin alhainen eikä kuvaa rakennuksen todellista kulumista. Todellisuudessa näiden vanhimpien rakennusten peruskorjaustarve on kuitenkin suurin eikä kerätty poistokertymä vastaa rakennuksissa olevaa investointitarvetta. Todellisen kulumisen ja peruskorjaustarpeen määrittämiseksi kunnissa ja kuntayhtymissä on kehitetty sisäistä laskentaa ja kiinteistöjohtamisessa otettu käyttöön termi korjausvastuu. Kunnissa ja kuntayhtymissä kirjanpidon poisto ei yleensä kerro todellista kulumista, vaan sitä arvioidaan korjausvastuulla. Rakennuksen korkokustannus on oleellinen osa toimitilakustannusta, vaikka julkisella sektorilla omistaminen perustuu aina palveluihin eikä kiinteistösijoittamiseen. Korkokustannus on omistajan määrittelemä korkotuottovaatimus rakennusomaisuudelle. Korkokustannus voidaan miettiä kahdesta eri näkökulmasta vaihtoehtoiskustannuksen tai -tuoton kautta seuraavasti. 3 Kirjanpitolautakunnan kuntajaosto (KTM): Yleisohje kunnan ja kuntayhtymän suunnitelman mukaisista poistoista (2001). Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 13

14 1) vaihtoehtoistuotto eli verorahojen sijoittaminen muihin sijoitusmuotoihin kuin kiinteistöön ja tästä saatava tuotto 2) vaihtoehtoiskustannus a. rahoituksen lainanhoitomenot b. ulkoa vuokrattavan tilan vuokrakustannus Mikäli palvelutoiminnan tarvitsemat kiinteistöinvestoinnit on rahoitettu konsernin omalla pääomalla (verorahoilla) voidaan ajatella, että jos kiinteistöjen arvoa vastaava rahamäärä olisi sijoitettu muuhun kohteeseen (esim. pankkitalletuksiin tai valtion obligaatioihin) saataisiin sille jonkinlainen tuotto. Tämä tuotto on sijoitetun rahan vaihtoehtoistuotto. Rakennuksen omistajan näkökulmasta rakennuksen tulisi tuottaa vähintään saman verran, jotta investointi näyttäisi järkevältä. Vaihtoehtoiskustannusta laskettaessa kunnassa tai kuntayhtymässä vaihtoehto kiinteistön hankkimiselle omalla pääomalla on ottaa lainaa markkinoilta ja rakennuttaa toimitilat lainarahalla. Tässä tapauksessa korkokustannus olisi tästä lainasta maksettu korko. Toinen vaihtoehtoiskustannuksen näkökulma on vuokrakustannus. Korkokustannus tulisi tässä vaihtoehdossa siitä, paljonko yksityiselle sijoittajalle pitäisi maksaa toimitilasta vuokraa, kun se vuokrataan kunnan tai kuntayhtymän käyttöön. Yksityisiltä markkinoilta ei yleensä löydy suoraan kuntien ja kuntayhtymien palvelutuotantoon sopivia toimitiloja. Nykyisin löytyy kuitenkin sijoittajia, jotka ovat valmiita rakennuttamaan sellaisia kunnan tai kuntayhtymän käyttöön. Näissä tiloissa korkokustannus määritellään siis sijoittajan tuottovaatimuksesta käsin 4. Rakennuksen korkotuottovaatimuksen asettaminen osana pääomakustannusta on aina jossain määrin sidoksissa markkinoihin ja sieltä saataviin tuottoihin/kustannuksiin. Korkokustannuksen tehtävänä on osoittaa aidosti, kuinka paljon pelkkä kiinteistövarallisuuteen sitoutunut rahamäärä kunnalle tai kuntayhtymälle vuosittain maksaa. Mikäli varallisuuden korkokustannusta ei ole huomioitu osana toimitilakustannuksia, puuttuu kustannuksista merkittävä kuluerä. Rakennuksissa on kiinni rahaa, mistä aiheutuu kustannuksia joko maksettuina korkomenoina tai saamatta jääneinä korkotuloina. Tuottovaatimus sisältää rakennuksen koron sekä poiston. Ilmoitetaan pääomavuokran suhteena määriteltyyn rakennuksen arvoon. 4 Markkinoiden tuottovaatimus sisältää yleensä myös poiston, jolloin täytyy erottaa kunnan päättämä korkokustannus sekä markkinoiden tuottovaatimus, jotka ovat sisällöltään erilaisia. Kunnan korkokustannus = korko, markkinoiden tuottovaatimus = korko + poisto 14 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

15 Maankorko/maanvuokra on korvaus maahan sitoutuneen pääoman käytöstä. Maanvuokra tuo rakennuksen sijainnin osaksi toimitilakustannusta. Kaupungin keskustoissa maanarvo on korkeampi kuin reuna-alueilla, jolloin myös sijaintikysymyksissä vaihtoehtoistuotto/kustannusajattelu toteutuu. Mikäli esim. koulu sijaitsee kaupungin keskustassa, on sen maankäytön kustannus yleensä korkeampi kuin reuna-alueella (vaihtoehtoiskustannus). Korkeampi maankäytön hinta on perusteltu, sillä kaupunki myös menettää mahdollisesti muualta saatavan tulon keskustassa sijaitsevan maan käytöstä (vaihtoehtoistuotto). Maankoron/maanvuokran avulla sijaintiin liittyvät tekijät huomioidaan tarvittaessa osana toimitilakustannuksia. Maanvuokran käyttöön voi sisältyä riski, että palvelutiloja rakennetaan syrjäisemmille alueille, joissa palvelun tavoitettavuus huono. Jos maanvuokraa käytetään, on syytä varmistaa, ettei se ohjaa toimitilojen sijoittamista palveluiden kannalta väärin Ylläpitokustannukset Palvelurakennusten päivittäinen käyttö vaatii tuekseen erilaisia toimenpiteitä, jotta rakennusta voidaan käyttää. Tämä toimitilojen ylläpito ja siitä aiheutuvat menot voidaan jakaa seuraaviin ryhmiin: ylläpito kunnossapito kiinteistönhoito teknisten järj. huolto kiinteistönhuolto kiinteistön jätehuolto siivous ulkoalueiden hoito ohjaus tarkastus lumityöt liukk.torjunta valvonta kasvityöt puhtaanapito Kuva 6. Ylläpitotehtävät ja kustannukset 5 5 Rakli: Kiinteistöliiketoiminnan sanasto Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 15

16 Ylläpito muodostuu kunnossapidosta ja kiinteistönhoidosta. Kiinteistönhoito jakautuu useisiin tehtäviin, joita ovat teknisten järjestelmien huolto, kiinteistönhuolto, jätehuolto ja siivous sekä ulkoalueiden hoito. Teknisten järjestelmien huolto jakaantuu vielä näihin liittyvien järjestelmien ohjaukseen, valvontaan sekä tarkastukseen. Ulkoalueiden hoitoon kuuluvat lumityöt, liukkauden torjunta, kasvityöt sekä ulkoalueiden puhtaanapito. Asianmukaisella ylläpidolla luodaan edellytykset kunnan ja kuntayhtymän palvelutuotannolle, mutta samalla myös edistetään kiinteistövarallisuuden arvon säilymistä. 16 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

17 3 Sisäinen vuokrajärjestelmä kunnassa ja kuntayhtymässä Palveluiden todellisten kustannusten, johon kuuluvat myös tilakustannukset, tulee olla päätöksentekijöiden tiedossa. Sisäinen vuokra on järjestelmä, joka siirtää tilojen varsinaiselle käyttäjälle vuokrana omistajalle rakennuksista aiheutuneet toimitilakustannukset. Se on siis kunnan tai kuntayhtymän sisäinen hinnoittelujärjestelmä, joka osoittaa kuinka paljon toiminnassa tarvittavat toimitilat todellisuudessa maksavat. Sisäinen vuokra tuottaa informaatiota todellisista tilakustannuksista, antaa kannustimen käyttää toimitiloja tehokkaasti sekä tuottaa tilojen hallintaan keskittyneelle yksikölle (tilakeskukselle) aidon tulorahoituksen tiloista aiheutuvien menojen kattamiseen. Sisäinen vuokra antaa kuntien hallintokunnille ja kuntayhtymien eri yksiköille mahdollisuuden vaikuttaa omiin tilakustannuksiinsa nimenomaan tilojen tehokkaan käytön kautta. Kun tilojen määrä ja niiden laatu luovat tarkoituksenmukaiset edellytykset kuntalaisten kysymien palveluiden tuotannolle, on tilojen käyttö tehokasta. Tilat voidaan nähdä myös vaihtoehtona muiden resurssien käyttöön. Sisäinen vuokra antaa tilakeskukselle riittävän tulorahoituksen kiinteistöomaisuuden hoitamiseen ja varallisuuden arvon säilyttämiseen. Kuntien, kuntayhtymien sekä etenkin palveluita tarvitsevien kuntalaisten kannalta tärkeintä on kuitenkin, että palvelutoiminta toimii tehokkaasti ja taloudellisesti ja että palvelut tuotetaan turvallisissa ja terveellisissä toimitiloissa. Sisäinen vuokra on väline kustannustietoisuuden kasvattamiseen, tilojen käytön tehostamiseen sekä omaisuudesta huolehtimiseen. Sisäisen vuokrajärjestelmän perustan muodostavat kunnan ja kuntayhtymän omistuksessa olevat rakennukset. Kunnalla tai kuntayhtymällä saattaa olla hallussaan myös osake- tai vuokratiloja, joiden hallinta ja vuokrien määritys voidaan myös sisällyttää sisäiseen vuokrajärjestelmään. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 17

18 3.1 Sisäisen vuokrajärjestelmän osapuolet Parhaimmillaan sisäinen vuokrajärjestelmä on oikeudenmukainen tapa määrittää ja periä käytettyjen toimitilojen kustannukset. Toimiakseen sisäinen vuokra edellyttää konsernitason toimintaohjeistusta. Jos vuokrajärjestelmän konsernitason toimintaohjeita ei määritellä täsmällisesti, johtaa puutteellisesti rakennettu vuokrajärjestelmä pahimmillaan tilanteeseen, jossa rahaa siirretään kunnan tai kuntayhtymän sisällä taskusta toiseen vailla minkäänlaista ohjausvaikutusta tilojen käyttöön sekä hallintaan ja toimitilojen käyttäjät kokevat sisäisen vuokran epäoikeudenmukaiseksi. 1. Toiminnan tavoitteiden määrittely Tilakeskus/ Kiinteistöpalvelu Kunnan/ kuntayhtymän ylin johto 2. Sisäisten vuokrien määrittely, veloitus ja tarvittavien tilojen ja palveluiden tuotanto Kuva 7. Sisäisen vuokrajärjestelmän osapuolet 3. Sisäiset vuokrat osana käyttäjien toimintamenoja Toimitilojen käyttäjät Sisäinen vuokrajärjestelmä kehittää kuntien ja kuntayhtymien konsernijohtamista. Palvelutoiminnan päätökset eivät perustu vain tarvittavan toimitilan rakentamiseen ja sen vaatimaan investointiin vaan uudenlaiseen kokonaisvaltaiseen toimintamenojen tarkasteluun ja seurantaan. Kaikki toimintaan liittyvät menot, mukaan lukien toimitilakustannukset, huomioidaan osana kunnan ja kuntayhtymän talousarviokäsittelyä sekä toiminnan seurantaa. Sisäisen vuokran käyttöönotto kaikissa kunnan tai kuntayhtymän omistamissa ja käyttämissä tiloissa takaa tilakustannusten oikeudenmukaisen kohdistamisen läpinäkyvästi kaikille palveluille ja toimitilojen käyttäjille. Kaikki tietystä toimitilasta aiheutuvat kustannukset kohdistetaan juuri sen nimenomaisen tilan käyttäjälle. Näin sisäinen vuokra on kaikkia käyttäjiä tasapuolisesti kohteleva tapa määrittää käytettyjen toimitilojen kustannukset. Tilojen käyttäjien on voitava vakuuttua maksamansa vuok- Ylin johto Ylin virkamiessekä luottamusmiesjohto (valtuusto ja hallitus) Tilakeskus/ Kiinteistöpalvelu Rakennusten omistamiseen ja ylläpitopalveluiden tuotantoon keskittynyt yksikkö. Toimitilojen käyttäjät Kunnan ja kuntayhtymin lakisääteisiä ja muita palveluita tuottavat yksiköt lähimpine luottamusmieselimineen. (esim. kunnissa: hallintokunnat ja lautakunnat). 18 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

19 ran oikeudenmukaisuudesta eli vuokran määrityksen on oltava eriteltävissä ja läpinäkyvää. Sisäisen vuokra on kokonaisvaltainen, oikeudenmukainen ja läpinäkyvä tapa hahmottaa tarvittavien ja käytettyjen toimitilojen kustannukset. Toimitilat ovat aito toiminnan menoerä, jolloin toimitilan sekä osin palveluiden määrän säätelyllä voidaan vaikuttaa myös omien määrärahojen riittävyyteen toiminnan toteuttamisessa. Sisäisen vuokran avulla käyttäjät voivat kiinnittää huomiota omiin vuokra- eli toimitilakustannuksiinsa. Kustannustietoisille käyttäjille sisäinen vuokra tarjoaa uuden välineen oman toiminnan kokonaisvaltaiseen suunnitteluun. Useissa kunnissa ja kuntayhtymissä on esitetty vaatimus tilakustannusten poistamisesta kokonaan toimitilojen käyttäjien menoista. Vaatimuksen esittäjät arvostelevat vuokran maksamista kunnan omistamista rakennuksista turhana rahan siirtelynä taskusta toiseen. Tilakustannuksia vastaavia tuloja ei kuitenkaan vastaavasti oltaisi valmiita poistamaan vaan kuvitellaan, että tilakustannuksiin varatut rahat olisivat silloin vapaasti käytössä muihin resursseihin. Mikäli tilakustannukset haluttaisiin poistaa hallintokuntien menoista, tulisi luonnollisesti myös tilakustannuksia vastaavat tulot poistaa. Näin oltaisiin takaisin perinteisessä talousarviokäsittelyssä. Rakennusten peruskorjauksiin ja ylläpitoon ei todennäköisesti panostettaisi tarpeeksi, mikä johtaisi tarvittavien toimitilojen kunnon heikkenemiseen. Tämä merkitsisi askelta taaksepäin myös tilojen käytön pohtimisen osalta tilanteeseen, jossa tiloja voidaan käyttää surutta pohtimatta lainkaan tilojen käytöstä aiheutuvia kustannusvaikutuksia. Aidot sisäiset vuokrat, jotka huomioidaan osana toimitilojen käyttäjien menoja, antavat kokonaisuuden kannalta parhaan lopputuloksen. Tilojen käyttöön kiinnitetään asianmukaisesti huomiota ja rakennukset pystytään pitämään kunnossa myös tulevaa käyttöä varten. Sisäinen vuokra takaa palveluita tarvitseville kuntalaisille terveellisen ja turvallisen palveluympäristön antaa tilakeskuksen/kiinteistöpalvelun toimintaan sellaisen tulovirran, jolla toimitilat saadaan pidettyä kunnossa turvaa kunnan ja kuntayhtymän omistamien rakennusten arvon säilymisen Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 19

20 kannustaa toimitilojen käyttäjiä niiden tehokkaaseen käyttöön luo kunnan ja kuntayhtymän toiminnassa aidon linkin tilaan liittyvien investointien ja käyttötalouden välille. Sisäinen vuokrajärjestelmä on järkevä kokonaisuuden hallintaa helpottava ja selkeyttävä konsernijohtamisen työkalu. Jotta vuokrajärjestelmä toimisi, tulee kunnan ja kuntayhtymän eri osapuolten eli ylimmän johdon, tilakeskuksen/kiinteistöpalvelun sekä käyttäjien väliset toimintaohjeet sopia keskeisiltä osin selviksi Käyttäjä ja ylin johto Sisäinen vuokra on toimintatapana laajempi kuin pelkästään tilayksikön ja käyttäjän välillä sovittava korvaus tilojen käytöstä. Se täytyy ottaa kiinteäksi osaksi koko kunnan tai kuntayhtymän talousarviota ja toiminnan seurantaa. Tilakeskus/ Kiinteistöpalvelu Kunnan/ kuntayhtymän ylin johto toiminnan seuranta sisäinen vuokra talousarvio Toimitilojen käyttäjät palvelut K U N T A L A I S E T Kuva 8. Sisäisen vuokrajärjestelmän toiminta: toimitilojen käyttäjät - ylin johto. Kunnissa ja kuntayhtymissä kaikkien kustannusten tulee sisältyä annettuihin määrärahoihin jo talousarviossa, jossa määritellään usein myös palvelutuotannon tavoitteet. Toimitilojen käyttäjät eli kuntien hallintokunnat ja kuntayhtymien yksiköt, miettivät ja suunnittelevat yhdessä lähimpien luottamusmiesten kanssa talousarviossa annettujen rahojen käyttöä. Suunnittelu ja päätöksenteko ovat helpompia, kun eri resurssien kustannukset ovat paremmin tiedossa. Talousarviota ja toiminnan seurantaa varten toimitilojen käyttäjät raportoivat palveluiden tuotantoon ja resurssien käyttöön liittyvistä asioista 20 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

21 ylimmälle johdolle ja luottamusmieselimille. Keskeiseksi koko vuokrajärjestelmän toimivuuden kannalta muodostuu ylimmän johdon sekä toimitilojen käyttäjien välinen yhteistyö eli talousarvio ja palvelutoiminnan suoritteiden sekä resurssien käytön ja kustannusten seuranta. Kunnan ja kuntayhtymän tavoitteena on, että saatavilla olevia resursseja käytetään mahdollisimman tehokkaasti ja turhista palvelutoiminnan kustannuksista ja resursseista luovutaan. Toimitilojen osalta tässä joudutaan ottamaan kantaa palvelutuotannon verkostoihin eli siihen, missä ja kuinka laajasti kunnan ja kuntayhtymän palveluita halutaan ja on varaa tuottaa. Oikeudenmukainen ja toimiva sisäinen vuokra tuottaa turvallisen palveluympäristön tarkoituksenmukaisessa palveluverkostossa Palvelutuotannon kustannusten nousua pyritään hillitsemään tuottavuuden nostolla, jolloin nykyisillä resursseilla pyritään tuottamaan aikaisempaa enemmän palveluita. Kuntien ja kuntayhtymien rakenteellisessa uudistamisessa keskeisenä keinona on miettiä siis jo olemassa olevien resurssien mahdollisimman tehokasta käyttöä. Sisäinen vuokra toimii parhaimmillaan kannustimena turhista ja vajaakäyttöisistä toimitiloista luopumiselle, jolloin tiloista luopumisen johdosta voidaan tilakustannuksia alentaa ja säästyneet rahat siirtää palvelutuotannon kannalta tuottavuutta enemmän nostaviin kohteisiin. Sisäinen vuokra osoittaa oikeudenmukaisesti, kuinka paljon käytetyt toimitilat maksavat ja kannustaa miettimään kokonaisvaltaisesti eri resurssien käyttöön liittyviä vaihtoehtoja esim. vähemmän rahaa toimitiloihin ja enemmän rahaa henkilökunnan palkkaukseen Ylin johto ja tilakeskus Toimiakseen sisäinen vuokrajärjestelmä edellyttää toimitilojen hallinnan ja palveluiden keskittämistä ja selkeää vastuutahoa kunnan ja kuntayhtymän sisällä. Toimitilojen hallinnan keskittäminen tuo kuntaan tai kuntayhtymään yleensä kokonaan uuden yksikön, joka hajauttaa hallintorakennetta ja luo tarpeen ottaa käyttöön uusia toimintatapoja koko kunnan tai kuntayhtymän johtamiseen. Aiemmin toimitilojen käyttäjät huolehtivat ja maksoivat itse tarvitsemiensa toimitilojen ylläpidon osana omia talousarvioitaan. Useissa kunnissa ja kuntayhtymissä tämä johti ylläpidon tasosta tinkimiseen ja selkeän vastuun puuttumiseen toimitilojen hallinnasta ja hoidosta kiinteistöjen ylläpidon ollessa hajautunut useille eri yksiköille. Nykyisin moniin kun- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 21

22 tiin ja kuntayhtymiin onkin perustettu tilojen hallintaan keskittynyt tilakeskus, joka on ottanut vastuun toimitiloista ja jonka eräänä keskeisenä tehtävänä on myös periä sisäistä vuokraa sille annettujen tehtävien kattamiseen. Sisäisen vuokran käyttöönotto ei välttämättä edellytä erillisen tilakeskuksen perustamista, mutta tilojen hallinta tulee kuitenkin keskittää tietylle kunnan tai kuntayhtymän yksikölle. Oleellista on myös, että sisäinen vuokra on mukana hallintokuntien ja kuntayhtymän yksiköiden talousarvioiden menoissa eikä se ole erillinen talousarvion ulkopuolinen menoerä. Keskitetty tilahallinta tai tilakeskus määrittelee ja mitoittaa resurssinsa annetun vastuun mukaisesti ja laskee oman toimintansa kustannukset, joiden pohjalta se laskee sisäiset vuokrat. Sisäinen vuokra pohjautuu tilojen käyttäjien toimitilojen määrään ja toimitilapalveluiden tarpeeseen turvaten myös rakennusten arvon ja kunnon säilymisen. Kunnan tai kuntayhtymän ylin johto puolestaan määrittelee tarvittavat suorite- ja kustannuspohjaiset mittarit ja järjestelmät, joiden pohjalta tilakeskuksen toimintaa jatkossa arvioidaan. Korkotuottovaatimus (liikelaitokset ja taseyksiköt = peruspääoman tuotto) Kunnan/ kuntayhtymän ylin johto tuloutus ja toiminnan seuranta Tilakeskus/ Kiinteistöpalvelu sisäinen vuokra Toimitilojen käyttäjät Kuva 9. Sisäisen vuokrajärjestelmän toiminta: ylin johto tilakeskus/ kiinteistöpalvelu. Aidosti toimivassa vuokrajärjestelmässä kunnan tai kuntayhtymän ylin johto määrittelee tilayksikölle korkotuottovaatimuksen (liikelaitoksissa ja taseyksiöissä peruspääoman tuoton), joka toimii tilakeskuksen/kiinteistöpalvelun rahamääräisenä tavoitteena. Ylimmän johdon määrittelemä korkotuottovaatimus on osa pääomakustannusta, joka siirretään sisäisen vuokran korkokustannuksena osaksi käyttäjän maksamaa vuokraa ja tuloutetaan kunnan tai kuntayhtymän johdolle. 22 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

23 Pääomaan liittyvä tuloutus on kunnalle tai kuntayhtymälle tuloerä, joka on rinnastettavissa esimerkiksi kunnan tai kuntayhtymän muiden liikelaitosten tuloutuksiin. Pääoman tuloutus on kunnan tai kuntayhtymän ylimmän johdon tuloa omistetusta kiinteistövarallisuudesta, mutta samalla se on myös merkittävä palvelutoimen kustannus. Tällä tulo/kustannusajattelulla kiinteistövarallisuus kytketään tiiviiksi osaksi koko kunnan tai kuntayhtymän toimintaa ja sen kustannuksia. Kiinteistövarallisuus on näin läpinäkyvä osa koko kunnan tai kuntayhtymän toiminnan tuloja ja kustannuksia Tilakeskus ja tilojen käyttäjät Aiemmin joko keskitettynä tai hajautettuna toiminut kiinteistöpidon henkilökunta on rakennuttanut sekä ylläpitänyt tiloja budjetissa osoitetuilla rahoilla. Myös toimitilojen hallinta on saatettu keskittää, mutta sisäistä vuokraa ei silti ole välttämättä aidosti määritelty. Sisäisen vuokran määrittäminen muuttaa tilannetta siten, että jatkossa keskitetyn tilojen hallinnasta vastaavan yksikön (tilakeskuksen) ja käyttäjien välinen yhteystyö tapahtuu määriteltävän vuokran kautta. Tilakeskus voi myös rahoittaa oman toiminta sisäisellä vuokralla, eikä erillistä budjettirahoitusta tilojen ja palveluiden tuotantoon tarvita. Tilakeskus/ Kiinteistöpalvelu Toimitila- ja palvelutarpeet sisäinen vuokra Toimitilojen käyttäjät Tuotetut palvelut käytettyihin toimitiloihin Kuva 10. Sisäisen vuokrajärjestelmän toiminta: tilakeskus/kiinteistöpalvelu käyttäjä. Kunnissa ja kuntayhtymissä saattaa olla eri yksiköt tilaomaisuuden hallintaan (tilakeskus) sekä kiinteistöjen ylläpitoon (kiinteistöpalvelukeskus). Jos tehtävät on yhdistetty samaan yksikköön, voidaan sitä kutsua tilapalvelukeskukseksi. Tilayksikön toiminta muuttuu aidon sisäisen vuokran soveltamisen myötä rakennuksen ylläpidosta asiakaslähtöiseksi palvelutoiminnaksi. Asiakaslähtöisyys tarkoittaa tilankäyttäjien uudenlaista mahdollisuut- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 23

24 ta tilata ja maksaa kaikki tilayksikön tiloihin tuottamat palvelut sisäisen vuokran avulla. Tilakeskus siirtää näiden käyttäjien toivomien palveluiden tuottamisesta aiheutuvat kustannukset sisäisessä vuokrassa suoraan tilojen käyttäjälle. Tilojen ja palveluiden tarvetta ohjaavat rakennusten ylläpidon tarpeet, käyttäjien maksuhalukkuus sekä käytössä olevat määrärahat palveluiden ostamiseen. Raha tilayksikön toimintaan ei tule talousarviossa ylimmältä johdolta vaan toimitilojen käyttäjiltä tiloista maksettavana sisäisenä vuokrana. Tilayksikön toimintaa ohjaavat rakennusten sekä käyttäjien tarpeet, maksuhalukkuus ja käytössä olevat määrärahat. 3.2 Sisäisen vuokrajärjestelmän hyödyt Sisäinen vuokra on aidoimmillaan erinomainen väline koko kunnan tai kuntayhtymien toiminnan suunnittelun ja toteuttamisen apuna. Seuraavassa lyhyesti sisäinen vuokra eri osapuolten näkökulmasta Konsernin ylin johto väline omaisuuden/investointien hallintaan osajohtamisjärjestelmä, joka omalta osaltaan helpottaa koko konsernijohtamisen toteuttamista (kokonaispalvelukustannusten parempi hahmottaminen sekä palvelutoiminnan tilaverkostot ja palvelutoiminnan tavoitteiden sekä mittareiden luotettavampi määrittely ja seuranta) työkalu oikeudenmukaisten tilakustannusten laskentaan työkalu tilojen käytön tehokkuuden toteutumiseen työkalu omistetun varallisuuden arvon säilyttämiseen Tilakeskus (Kiinteistöpalvelu) aito tulorahoitus kiinteistöhallinnon ja ylläpidon toteuttamiseen sekä rakennusten pitkän aikavälin kunnon turvaamiseen (kaikki menot katetaan sisäisellä vuokralla) väline, jolla kaikki tilaan liittyvät tarpeet hinnoitellaan ja siirretään käyttäjien tilakustannuksiksi Tilan käyttäjät eli kuntien ja kuntayhtymien varsinaiset palveluiden tuottajat mahdollisuus saada vuokralla kaikki tilaan liittyvät palvelut, jolloin voidaan paremmin keskittyä omaan toimintaan väline miettiä todellista tila- ja palvelutarvetta osana omaa toimintaa 24 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

25 uudenlainen väline osaavalle käyttäjälle miettiä ja optimoida palvelutuotannossa tarvittavaa resurssiyhdistelmää ja näin säästää palvelutuotannon kustannuksissa halutun palvelutason saavuttamiseksi mahdollisuus lisätä palvelutoiminnan tuottavuutta suuntaamalla tilakustannuksista säästyvät rahat tuottavuutta paremmin nostaviin resursseihin Veronmaksajat mahdollisuus turvalliseen palveluympäristöön todelliset palvelutuotannon kustannukset tiedetään paremmin selkeämpi omistajavastuu yhteisen omaisuuden hoidossa tehokkuus ja läpinäkyvyys verorahojen käytössä haluttujen palveluiden tuottamiseen (palvelupriorisoinnit näkyvät päätettäessä rahojen ja eri resurssien käytöstä). Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 25

26 4 Sisäisen vuokran määritys ja laskenta Sisäinen vuokra vaatii toimiakseen ainakin jonkin asteisen tilahallinnan keskittämisen kunnan tai kuntayhtymän sisällä 6. Mikäli tilojen hallinta ja/tai ylläpito on hajautettu esim. kunnan eri hallintokunnille, ei aidolle sisäisten vuokrien määrittelylle ole edellytyksiä. Hajautetussa mallissa, jossa käytetyt toimitilat ovat käyttäjien hallinnassa, toimitilakustannuksia voidaan laskea toteutuneiden ylläpitokustannusten kautta. Tässä mahdollisesti toimintakertomusta tai muuta seurantaa varten tehtävässä jälkilaskennassa voidaan todeta, mitkä käytettyjen toimitilojen toimitilakustannukset ovat olleet. Tämä ei kuitenkaan ohjaa tilojen käyttöä ja omaisuuden hallintaa eikä tuota käytetylle pääomalle riittävää kustannusvaikutusta, jolloin edellä olevassa luvussa läpikäydyt aidon sisäisen vuokran hyödyt eivät toteudu. Keskitetyn tilahallinnan yhtenä keskeisimpänä tehtävänä on määrittää kaikilta käyttäjiltä perittävä sisäinen vuokra yhdenmukaisesti ja läpinäkyvästi. Kuntien ja kuntayhtymien palvelutoimen tarvitsemia rakennuksia ei yleensä löydy vuokramarkkinoilta. Sisäisten vuokrien määritys tapahtuu siksi todellisiin kustannuksiin pohjautuvina, ei markkinoilta määräytyvinä vuokrina. Välillä kunnissa ja kuntayhtymissä yritetään määritellä käytettäviä sisäisiä vuokria markkinavuokrien pohjalta, mikä johtaa harvoin kiinteistönpidon kannalta järkeviin tuloksiin. Oli kyse paloasemista, terveydenhoidon rakennuksista tai kouluista, sellaisia toimivia vuokramarkkinoita ei Suomessa näissä tilatyypeissä ole, joissa tilakysyntä ja -tarjonta kohtaisivat ja joilta vuokrahintahavaintoja voisi tehdä. 4.1 Sisäisen vuokran osat Sisäisen vuokran määritystä lähestytään suorassa omistuksessa olevien rakennusten kautta. Osaketilojen ja ulkoa vuokrattujen tilojen osalta sisäisten vuokrien määrittelyssä on omat haasteensa, joihin palataan myöhemmin luvussa 4.5. Myös ne voidaan liittää osaksi sisäistä vuokrajärjestelmää. Sisäinen vuokra koostuu rakennusten pääoma- ja ylläpitovuokrasta. 6 Sisäisen vuokran määrityksen kehittymistä tarkastellaan tarkemmin luvussa Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

27 Pääomavuokrassa hinnoitellaan kaikki pääomaan liittyvät kustannukset ja ylläpitovuokralla maksetaan toimitilojen ja käyttäjien päivittäin tarvitsemat palvelut. Pääomavuokra koostuu rakennuksen korkokustannuksesta, korjausvastikkeesta sekä mahdollisesta maan vuokrasta. Ylläpitovuokra muodostuu ylläpito-, käyttö- sekä käyttäjäpalveluista. Pääomavuokra rakennusten korkokustannus rakennuksen korjausvastike maan vuokra Ylläpitovuokra Ylläpito- Käyttö- Käyttäjäpalvelut palvelut palvelut hallinto sähkö muut palvelut kunnossapito lämmitys (esim. vakuutus vesi ja jätevesi siivous, kiinteistön- vahtimestarihuolto palvelut jätehuolto ulkoalueiden hoito teknisten järjestelmien huolto Kuva 11. Sisäisen vuokran osat. 4.2 Omien rakennusten sisäisten vuokrien määritys Omille suorassa omistuksessa oleville rakennuksille määritetään erikseen pääoma- ja ylläpitovuokra, jotka yhdessä muodostavat käyttäjiltä perittävän sisäisen vuokran. Sisäisen pääomavuokran määrittäminen voi edetä prosessina seuraavasti: Rakennusten arvot Jälleenhankinta-arvot - tekniset arvot Korjausvastuu (korjausvelka) Pääomavuokran tekijät Rakennuksen korkotuottovaatimus (%) korjausvastike (%) Maan korkotuottovaatimus (%) korjaus - vastike Pääomavuokra ( ) korkokustannus maanvuokra Kuva 12. Sisäisten pääomavuokrien määrittelyprosessi. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 27

28 Pääomavuokran määrityksen lähtökohtana ovat rakennusten arvot joiden perusteella määritetään korjausvastuu ja lasketaan mahdollinen korjausvelka. Tämän jälkeen päätetään pääomavuokran tekijät, jotka ovat rakennuksen korkotuottovaatimus ja korjausvastike sekä maan vuokra. Korjausvastike on se osuus sisäisestä vuokrasta, joka kerätään rakennuksen peruskorjausta varten. Korjausvastike lasketaan pääsääntöisesti jälleenhankinta-arvoon perustuen. Korjausvastike voi vastata kirjanpidon poistoa, mutta koska kirjanpidon poisto on nimellishintainen ja rakennuskustannukset nousevat ajan kuluessa, on korjausvastike käytännössä lähes aina kirjanpidon poistoa suurempi. Korjausvastike voidaan määritellä kirjanpidon poiston sijaan vuosittaisena teknisen arvon kulumisena ja mikäli rakennusten korjausvelka on suuri, voidaan korjausvastikkeessa huomioida myös mahdollisen korjausvelan lyhentäminen. Ylläpitovuokra voidaan puolestaan määritellä seuraavasti: Rakennusten toteutuneet kustannukset (viimeksi kulunut vuosi kululajeittain) Ylläpitovuokran osat ylläpitopalvelut käyttöpalvelut käyttäjäpalvelut Ylläpitovuokra ( ) Kuva 13. Sisäisten ylläpitovuokrien määrittelyprosessi. Ylläpitovuokran määrittelyn lähtökohtana ovat viimeksi kuluneen tai kuluneiden vuosien toteutuneet ylläpitokustannukset. Niistä määritellään rakennus- tai tilatasoiset ylläpitovuokran osat. Rakennus- tai tilatasoinen pääoma- ja ylläpitovuokra lasketaan yhteen, jolloin saadaan käyttäjältä veloitettava sisäinen vuokra. Se viedään käyttäjittäin eli hallintokunnittain ja yksiköittäin halutulle kustannuspaikkatasolle siirtämällä käyttäjäkohtainen vuokratieto kunnan tai kuntayhtymän taloushallinnon järjestelmiin. Käyttäjät saavat yleensä tässä vaiheessa lopullisen tiedon käyttämiensä tilojen vuokrista. 28 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

29 Pääomavuokra Ylläpitovuokra Rakennus- tai tilakohtainen sisäinen vuokra Sisäiset vuokrat kustannuspaikoittain Kuva 14. Sisäiset vuokrat. Tarvittaessa sisäisestä vuokrasta voidaan tehdä kirjallinen vuokrasopimus käyttäjän ja tilakeskuksen/kiinteistöpalvelun välillä. Tämä ei kuitenkaan ole välttämätöntä, jos vuokrien määritys sekä muut sisäiseen vuokraan liittyvät periaatteet ovat eri osapuolten tiedossa. 4.3 Pääomavuokra Pääomavuokra määrittää omistetulle ja käytetylle pääomalle riittävän vuokraosuuden, jolla saadaan katettua kaikki pääomaan liittyvät kustannukset. Pääomaan liittyvien kustannusten määrittely lähtee liikkeelle pääoman arvostamisesta eli siitä kuinka paljon rahaa oikeasti on rakennuksissa kiinni ja mikä on rakennusten korjausvastuu ja mahdollinen korjausvelka. Pääoman määrä ja arvo huomioidaan pääomavuokran arvon ja korkotuottovaatimuksen kautta laskettavassa korkokustannuksessa. Korjausvelka ja rakennusten todellinen vuosikuluminen vaikuttavat korjausvastikkeen hintaan eli siihen, millainen investointitaso rakennuksissa tulisi olla, jotta vuosikuluminen sekä mahdollinen korjausvelka saadaan katettua pitkällä aikavälillä. Pääomavuokrassa huomioidaan varallisuuden kustannus ja sen peruskorjaustarpeet. Lähtökohta rakennusomaisuuden korkotuottovaatimusta sekä korjausvastiketta määritettäessä ovat rakennusten arvot eli se, mistä arvosta rakennusten pääomakustannukset ja perittävät pääomavuokrat lasketaan. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 29

30 4.3.1 Rakennusten arvot Pääomavuokran tekijät (korjausvastike ja rakennuksen korkotuottovaatimus) ovat prosentteja, joiden avulla veloitettavat pääomavuokrat lasketaan valituista arvopohjista. Eri menetelmin tuotetut rakennusten arvot johtavat niistä laskettavien pääomavuokran tekijöiden kautta hyvin erilaisiin pääomavuokriin. Siksi on tärkeää määritellä rakennusten arvot riittävän luotettavasti, jotta korkotuottovaatimus ja korjausvastike ja niiden kautta koko sisäinen vuokra saadaan tarkoituksenmukaiselle tasolle. Rakennukset voidaan arvostaa kolmella eri tavalla. Ne ovat 1. kirjanpitoarvo (hankintahintainen arvo) 2. tekninen arvo (nykyarvo, nykyhinta) 3. jälleenhankinta-arvo (jälleenhankintahinta, uudishinta) 7 Kirjanpitoarvo on se rahamäärä, jolla rakennus on alun perin hankittu ja josta on vuosittain vähennetty suunnitelman mukaiset poistot sekä lisätty perusparannusinvestoinnit. Nykyinen kirjanpitoarvon muodostaminen pohjautuu vuonna 1997 voimaan tulleeseen suositukseen kirjanpitoarvojen määrittelystä. Sen pohjalta kirjanpitoarvot muodostetaan selvittämällä alkuperäiset hankintahinnat, vähentämällä saadut valtionosuudet sekä laskemalla tasapoisto tai jäännösarvopoisto hankintahetkestä. Lisäksi kirjanpitoarvoon lisätään investoinnit erillisillä poistoajoilla. Kirjanpitoarvoa käytetään yleensä pääomavuokran määrittelyssä silloin kun rakennusten jälleenhankinta- ja/tai teknisiä arvoja ei ole vielä määritelty. 8 Jälleenhankinta-arvo on rakennuksen arvioitu hankinta-arvo laskentahetkellä sillä varustuksella ja laatutasolla kuin rakennus sillä hetkellä on. Jälleenhankinta-arvoa vastaavia käsitteitä ovat uushankintahinta ja jälleenhankintahinta. Jälleenhankinta-arvo kuvaa siis sitä rahamäärää, joka tarvitaan uuden vastaavan rakennuksen rakentamiseen samalle tontille. Uusissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvo saadaan toteutetun investoinnin kautta. Niissä jälleenhankinta-arvo on siis suoraan se summa, joka rakennuksen rakentamiseen on kaiken kaikkiaan käytetty. Uudehkoissa rakennuksissa (< 10 vuotta) jälleenhankinta-arvo voidaan niin ikään määritellä investoinnin kautta indeksoimalla alkuperäinen hankintahinta rakennuskustannusindeksillä haluttuun tarkasteluajankohtaan. Vanhoissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvo määritellään arvioimalla olosuhteiltaan ja ominaisuuksiltaan vastaavan rakennuksen rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia. Uusien ja uudehkojen rakennusten jälleenhan- 7 Nykyhinta ja uudishinta ovat Haahtela-kehitys Oy:n rekisteröimiä arvotermejä 8 Sisäisen vuokran määrittelyn eri vaiheisiin palataan luvussa 5.1 tarkemmin. 30 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

31 kinta-arvon pohjalta voidaan arvioida vanhojen rakennusten jälleenhankinta-arvo huomioimalla rakennuksen ikä ja varustelutaso. Toinen tapa jälleenhankinta-arvon määrittämiseen on käyttää apuna alan kirjallisuutta 9, joista löytyy arvioita käyttötarkoituskohtaisista jälleenhankinta-arvoista eri rakennustyypeissä. Tekninen arvo perustuu rakennuksen jälleenhankinta-arvoon ja kulumiseen. Tekninen arvo saadaan, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen kumulatiivinen korjausvastuu (rakennuksen iästä, käytöstä ja kulumisesta aiheutunut arvon aleneminen) huomioiden rakennuksen elinkaaren aikana siihen tehdyt perusparannusinvestoinnit. Mitä alhaisempi on rakennuksen tekninen arvo sitä huonokuntoisempi on rakennus. Kirjanpitoarvo on usein alhainen rakennusten tekniseen ja jälleenhankinta-arvoon nähden. Kirjanpitoarvojen yhteydessä käytettäviä korkoja sanotaan nimelliskoroiksi ja jälleenhankinta-arvojen ja teknisten arvojen yhteydessä käytettäviä korkoja reaalikoroiksi. Mikäli tilayksikön omistamille vanhoille sekä uusille rakennuksille ja muille merkittäville investoinneille käytetään kirjanpitoarvoon pohjautuvaa nimellistä korkoa, johtaa se huomattaviin vuokraeroihin vanhojen ja uusien rakennusten välillä. Uusissa rakennuksissa nimellinen korko johtaa huomattavan korkeisiin pääomavuokriin ja peruskorjatuissa kohteissa huomattavan suuriin vuokramuutoksiin. Esimerkiksi Suomessa liikelaitosmuotoisille (taseyksiköt ja liikelaitokset) tilakeskuksille asetettu peruspääoman tuotto (%) vaihtelee 3 8 prosentin välillä peruspääomasta (Harri Isoniemi: Sisäisten toimitilavuokrien määritys suurissa kaupungeissa (A25), TKK Lisensiaattityö 2002) Peruspääomalla rahoitetaan liikelaitosmuotoisen tilakeskuksen taseessa olevat rakennukset ja taseessa rakennusten arvot perustuvat aina kirjanpitoarvoon. Näin asetettu peruspääoman tuotto (%) on siis aina nimellinen korko. Nimellisen koron käyttämistä vuokrien laskennassa voidaan havainnollistaa seuraavassa. Jos oletetaan, että 1) liikelaitoksen peruspääoman tuottotavoite (%) on 8 % 2) rakennusten poisto on 2,5 % (40 vuoden pitoikä, tasapoisto) 3) uuden rakennuksen hankintahinnan, jälleenhankinta-arvon ja tulevan kirjanpitoarvon neliöhinta on /m² ja 4) 24 vuotta vanhan rakennuksen kirjanpitoarvon neliöhinta on nyt 250 /m² ja vuotuinen poisto on 15,625 / m²/v, kun oletettu 9 Mm. Haahtela-Kehitys Oy:n Talonrakennuskustannuksen kustannustieto -kirja, Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 31

32 hankintahinta 625 / m², ja poisto 40 vuotta 2,5 % eli 15,625 / m²/v 1,30 /m2/kk niin liikelaitoksen rakennuksille saadaan peruspääomalle asetetun tuototavoitteen (%) ja poiston kautta seuraavat pääomakustannukset 1) uusi rakennus (korko 8 % kp-arvo ja poisto 2,5 % kp arvo) (8 % + 2,5 %) x /m²/ 12 kk = 17,5 /m²/kk 2) vanha rakennus (korko 8 % kp arvo ja vanha tasapoisto 1,30 /m2/kk) 8 % x 250 / m²/ 12 kk + 1,30 / m²/kk 2,97 /m²/kk Jos sekä uusiin, että vanhoihin rakennuksiin käytetään samaa peruspääoman tuottotavoitetta (%), johtaa se huomattavan suuriin vuokraeroihin rakennusten välillä. Vuokrien määrittelyn havainnollistamiseksi käytän jatkossa yhden kunnan todellisessa vuokrien määrittelyssä tuotettua aineistoa. 10 Esimerkkiin on otettu mukaan kunnan rakennuksista yhdeksän. Tämän esimerkin avulla käydään jatkossa läpi kaikki sisäisen vuokran määrittelyn eri vaiheet. Seuraavassa on taulukko esimerkkirakennusten arvonmäärityksestä. Taulukko 1. Esimerkki rakennusten arvoista (vuosi, m 2, / m 2, ). rak. Rakennus vuosi m² kp/m² kp-arvo jha/m² jha tekn/m² tekn. arvo Kunnantalo Koulu Koulu Puukoulu Kirjasto Päiväkoti Vanhainkoti Asuinrakennus Asuinrakennus Yhteensä Trellum Consulting Oy:n vuokranmääritysprojekti vuodelta 2005 ja määritellyt hinnat ovat vuoden 2005 hintatasossa, kuten jatkossa määriteltävät esimerkki pääomasekä ylläpitovuokrat. 32 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

33 Kaikista rakennuksista kerättiin kirjanpitoarvot (kparvo) ja määriteltiin jälleenhankinta-arvot (jha) sekä tekniset arvot. Rakennusten arvoista laskettiin myös neliöhinnat käyttäen pinta-alana huoneistoalaa 11, joiden pohjalta yleensä myös pääoma- sekä ylläpitovuokran neliövuokrat lasketaan. Rakennusten teknisen- ja jälleenhankinta-arvon määritykseen on olemassa useita tapoja. Rakennusten teknisen arvon määrittämisen tavat eroavat rakennuksen vuotuisen korjausvastuun laskennassa, eli miten rakennuksen vuotuinen kuluminen lasketaan vuosittain. Ns. Helsingin mallissa vuosittainen korjausvastuu eli kuluminen noudattaa toisen asteen yhtälömuotoa, jossa rakennuksesta 30 prosenttia on kulumatonta ja 70 prosenttia kuluu 35 vuodessa. Alussa rakennus kuluu hitaasti kulumisen kiihtyessä rakennuksen iän lisääntyessä ja loppuen 35 vuoden kohdalla. Helsingin mallissa rakennuksen kuluminen vaihtelee siis alun noin 0,06 prosentin ja viimeisten vuosien noin 4 prosentin välillä, keskimääräisen kulumisen ollessa 2,38 prosenttia vuodessa. Haahtela Kehityksen tuottaman Haahtela-Kiinteistötiedon vuokrien määrittelyssä vuosittainen korjausvastuu lasketaan rakennusosien kautta, jolloin kuluminen vaihtelee rakennuksittain rakennuksen iästä, käyttötarkoituksesta sekä rakennusosista riippuen käytännössä noin 0,5 2,5 prosentin välillä. Toisin kuin Helsingin mallissa, rakennuksen kuluminen ei pysähdy 35 vuoteen, vaan jatkaa lopussa hidastuen. Haahtela-Kiinteistötiedon koko omaisuudelle laskettu keskimääräinen kuluminen on noin 1,5 2,0 prosenttia vuodessa. Trellum Consulting Oy on omissa vuokrienmäärittelyprojekteissaan käyttänyt 1,75 prosentin lineaarista kulumista jälleenhankinta-arvosta laskien, jolloin kulumaton osuus on karkeasti 30 prosenttia ja kuluva osuus on 70 prosenttia. Kuluva osuus kuluu 40 vuodessa. Taulukon 1 kirjanpitoarvoista näkyy, että osa rakennuksista on poistanut itsensä kokonaan vaikka rakennus on edelleen olemassa, mutta siis varsin heikkokuntoisena. Sellaisissa vanhoissa rakennuksissa, joihin on puolestaan vastikään investoitu voimakkaasti, on kirjanpitoarvoa vielä jäljellä. Näissäkin rakennuksissa kirjanpitoarvo on yleensä huomattavasti teknistä arvoa alhaisempi. Oheisessa kunnassa on tehty myös valtion osuuksilla huomattavia perusparannuksia, jotka eivät siis näy kirjanpitoarvossa. 11 Huoneistoala lasketaan RT-kortin RT mukaisesti. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 33

34 Vuokraan sisältyvä korkokustannus lasketaan yleensä teknisestä arvosta ja korjausvastike jälleenhankinta-arvosta. Korkokustannusta maksetaan siis rakennuksen todellisen kunnon mukaan (tekninen arvo). Korjausvastiketta maksetaan, jotta rakennus voidaan pitää käyttökelpoisessa kunnossa pitkällä aikavälillä (kuluminen ja mahdollinen korjausvelka) Korkotuottovaatimus Pääomavuokran määrityksessä korkotuottovaatimuksen arvopohjana käytetään yleensä teknistä arvoa, koska se kuvaa parhaiten rakennuksen todellista arvoa ja rakennukseen sitoutunutta rahamäärää. Epälikvideissä 12 rakennuksissa, joita kuntien ja kuntayhtymien käytössä olevista rakennuksista on yli 85 prosenttia, juuri teknistä arvoa käytetään kuvaamaan rakennusten käypää arvoa. Varsinaisen korkotuottovaatimuksen määrittäminen julkisen sektorin investoinneille ja kiinteistöpääomalle on haasteellinen tehtävä. Miten lähestyä investointeja, jotka ehkä rahoitetaan verovaroin ja jotka eivät tuota tai joiden tarkoituskaan ei ole tuottaa varsinaista tuloa kunnan tai kuntayhtymän toimintaan? Hyödyn mittaaminen ja arvottaminen on aina poliittinen päätös. Valtuuston ja hallituksen tehtävä on määritellä, mitä palveluita tuotetaan kun eri palvelutuotannon kustannukset, mukaan lukien oikeat toimitilakustannukset, tunnetaan. Vaikka korkotuottovaatimuksen määrittäminen on vaikea tehtävä, on se kuitenkin oleellinen osa pääomakustannuksia ja oikeita toimitilojen käytöstä aiheutuneita kustannuksia. Korkotuottovaatimuksen asettaminen on aina poliittinen päätös. Käytännössä lainarahalle löytyy aina korkokustannus, jota voidaan käyttää myös kunnan tai kuntayhtymän korkotuottovaatimuksen ja käyttäjän maksaman sisäisen vuokran korkokustannuksen pohjana. Tätä korkoa voidaan käyttää kunnan tai kuntayhtymän investoinnin rahoitustarpeen vaihtoehtoiskustannuksena. Sisäisen vuokran vertailu markkinoiden vuokratasoon on erittäin haastavaa. Lähtökohtana vertailussa tulisi käyttää markkinoilla määriteltyä pitkän aikavälin vuokratasoa vastaavassa tilatyypissä. 13 Verrattavien vuok- 12 Näille rakennuksille ei löydy kiinteistömarkkinoilta havaintoja vuokrille eikä kauppahinnoille. 13 Lyhyellä aikavälillä markkinavuokrat muuttuvat suhdanteiden mukana herkästi, mutta pidemmällä aikavälillä suhdannevaihtelut voidaan tasata. Lyhyellä aikavälillä puhutaan markkinavuokratasosta ja pidemmällä aikavälillä voidaan puhua vallitsevasta vuokratasosta. 34 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

35 rien pitää olla vertailukelpoisia niin rakennusten ominaisuuksien, vuokran sisällön kuin sijainninkin puolesta. Esimerkiksi kunnan tai kuntayhtymän omistamien toimistotilojen vertailukohtana voidaan käyttää markkinoiden vastaavien toimistotilojen vuokratasoa samalla alueella. Joissain kunnissa ja kuntayhtymissä saattaa olla käytössä markkinavuokra epälikvidien rakennusten vuokrien määrittelyssä. Tällainen määrittely on kuitenkin usein osoittautunut keinotekoiseksi ja lisäksi varsin ongelmaiseksi pidemmällä aikavälillä. Määritelty vuokra on saattanut muodostua liian alhaiseksi, jolloin se ei yleensä riitä edes tarvittavien ylläpitotehtävien tuottamiseen, puhumattakaan omaisuuden käyttökelpoisuuden turvaamisesta ja arvon säilymisestä. Myös likvidien tilojen osalta mahdollista markkinavuokravertailua vaikeuttaa se, että pienimmissä kunnissa markkinavuokria ei välttämättä ole markkinoiden pienuuden takia edes saatavilla. Markkinaehtoisissakin toimitiloissa kysyntä ja tarjonta ovat erittäin heikkoa, jolloin varsinaista markkinavuokratasoa ei pystytä määrittämään. Markkinavuokravertailua ei yleensä voi tehdä kouluista, päiväkodeista eikä terveydenhuollon tiloista, koska vastaavia tiloja ei kiinteistömarkkinoilta löydy. Vertailukohteena voivat olla siis vain toimisto- tai varastotilat ja nekin tietyin varauksin. On huomattava, että toimistotilat ovat rakentamiskustannuksiltaan yleensä edullisempia kuin esim. koulut ja päiväkodit, jolloin myös koulujen ja päiväkotien sisäiset vuokrat saattavat yleensä olla toimistojen markkinavuokria korkeammat. Yksi korkotuottovaatimuksen lähtökohta on käyttää verovaroin rahoitetun investoinnin vaihtoehtoistuottona valtion obligaation tuottoa. Tällöin voidaan ajatella, että kuntien kiinteistövarallisuuden tulee tuottaa vähintään riskittömän sijoituksen eli valtion obligaation tuoton verran. Yleensä kiinteistösijoituksilta vaadittava tuottovaatimus on kiinteistömarkkinoilla kuitenkin riskitöntä tuottoa suurempi, koska yksityiset sijoittajat hinnoittelevat myös sijoitusten riskit osaksi tuottovaatimustaan. Lisäksi kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimus sisältää myös poiston eli kuntien korkotuottovaatimus ja yleinen kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimus eivät ole vertailukelpoisia keskenään. Kunnissa ja kuntayhtymissä ei riskiä kuitenkaan yleensä hinnoitella verovaroin toteutetuille investoinneille, jolloin lähtökohtaisesti investointien korkotuottovaatimus voidaan kunnissa ja kuntayhtymissä ajatella hieman alhaisemmaksi kuin yksityisen sektorin toteuttamissa investoinneissa, jos niin halutaan. Kunnan tai kuntayhtymän sisäisessä vuokrassa käytettävä korkotuottovaatimus voidaan vahvistaa joko talousarviovuodeksi kerrallaan tai se voi olla keskimääräinen pitkän aikavälin korkotuottovaatimus, jota ei muuteta vuosittain. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 35

36 Taulukko 2. Korkokustannuksen muodostuminen esimerkkikohteissa (korko kp-arvo ja tekninen arvo 4 %, arvo /m² ja vuokra /m²/kk). Arvo /m² Vuokra /m²/kk /m²/kk Rakennus m² kp/m² tekn/m² korko kp korko tekn ero Kunnantalo ,25 3,42-3,17 Koulu ,40 4,49-2,09 Koulu ,55 3,23-2,68 Puukoulu ,37-1,37 Kirjasto ,01 2,98-2,97 Päiväkoti ,22 2,96-2,74 Vanhainkoti ,54 3,40-2,87 Asuinrakennus ,07 2,50-2,43 Asuinrakennus ,33 2,97-2,64 Yhteensä/keskiarvo ,49 3,04-2,55 Taulukossa laskettiin edellisen esimerkin rakennuksille korkokustannus molemmille arvopohjille eli kirjanpitoarvolle ja tekniselle arvolle. Molemmille arvoille korkokustannus laskettiin neljän prosentin korkotuottovaatimuksella. Taulukossa tarkasteltiin myös millaista neliövuokraa tämä korkotuottovaatimus määritellyille arvopohjille tarkoittaa ja millainen on arvoista laskettujen korkokustannusten ero. Kirjanpitoarvosta laskettu neljän prosentin korko vaihtelee huomattavasti rakennuksittain. Yhdelle rakennukselle ei kirjanpitoarvosta laskettua korkokustannusta tule ollenkaan koska rakennuksen kirjanpitoarvo on 0. Sarakkeessa korko tekniselle arvolle (korko tekn) laskettiin vastaava korkokustannus. Tällä tavalla kaikille rakennuksille saadaan tarkoituksenmukainen korkokustannus. Rakennusten väliset erot pienenevät neliöhintaerojen kuvastaessa kuitenkin rakennusten todellista arvoa. Viimeiseen sarakkeeseen on laskettu neliövuokrien ero kun pohjana on kirjanpitoarvo tai tekninen arvo. Jo oheinen varsin pienellä rakennusmäärällä tehty tarkastelu osoittaa, että kirjanpitoarvo ei ole käyttökelpoinen arvopohja korkokustannusten määrittelyyn. Sisäisen vuokran korkokustannus on tärkeä toimitilojen käyttöä ohjaava tekijä ja sen vaikutus kunnan ja kuntayhtymän tuloihin ja menoihin on syytä tuntea tarkkaan. Mikäli korkotuottovaatimusta esim. pienennetään, laskevat kunnan tai kuntayhtymän kiinteistöomaisuudesta saadut tulot ja näin pienenevät myös varsinaisille hallintokunnille tai kuntayhtymän yksiköille talousarviossa annettavat määrärahat. Korkokustannuksen laskun johdosta myös hallintokuntien ja kuntayhtymän yksiköiden toimitilakustannukset sekä koko palvelutuotannon tuotantokustannukset alenevat ja sisäisen vuokran ohjausvaikutus tilojen käyttöön pienenee. Korkotuottovaatimuksen nosto puolestaan lisää kiinteistöomaisuudesta saatavia tuloja 36 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

37 Peruskorjaus Peruskorjauksilla tarkoitetaan sellaisia merkittäviä investointeja, joilla korjataan kuluneita rakennusosia tai -järjestelmiä uutta vastaavaan kuntoon. Perusparannukseen liittyy korjauksen lisäksi olennainen laatutason muutos eli rakennetaan esimerkiksi hissit tai ilmastointi kohteeseen, jossa näitä ei ole ennestään ollut. esimerkiksi hissit tai ilmastointi kohteeseen, jossa näitä ei ole ennestään ollut. Toiminnallinen muutos rakennuksen ominaisuuksien saattaminen tämän päivän toiminnalliselle sekä lainsäädännön edellyttämälle tasolla tuottamalla siihen ominaisuuksia, joita siinä aiemmin ei ole ollut ja kasvattaa myös talousarviossa kuntien ja kuntayhtymien palvelutoimintaan jaettavaa rahaa. Toisaalta kasvaneet toimitilakustannukset myös nostavat palvelutuotannon tuotantokustannuksia. Korkotuottovaatimuksella voidaan siis säädellä tilakustannusten tasoa ja tarvittaessa lisätä tai vähentää sisäisen vuokran ohjausvaikutusta tilojen käyttöön. Tässä on tärkeää tunnistaa, miten korkotuottovaatimuksen kautta tulevat tulot ja menot heijastuvat kunnan tai kuntayhtymän talousarviossa Korjausvastike Luvussa 2.2 käytiin läpi kuntien ja kuntayhtymien investointeja sekä omaisuuden peruskorjaus- ja kunnossapitotarpeita. Tällä hetkellä useissa kunnissa ja kuntayhtymissä peruskorjaus- ja kunnossapito toimivat säästökohteina, joiden kautta koko kunnan tai kuntayhtymän toimintaa sopeutetaan. Kuten edellä todettiin, se johtaa valitettavasti yleensä rakennusten kunnon heikkenemiseen ja saattaa pahimmillaan jopa vaarantaa kuntien ja kuntayhtyminen varsinaisen palvelutuotannon. Sisäisessä vuokrassa tuleekin siksi olla elementit myös pitkän aikavälin elinkaarikustannusten kattamiseen. Jos omaisuudessa on esim. korjausvelkaa lähtötilanteessa paljon, voidaan vuokraan sisällyttää myös erä, jolla jo rakennuksissa olevaa korjausvelkaa saadaan lyhennettyä sekä pidettyä se hallittuna pitkällä aikavälillä. Tilayksikölle korjausvastike on yksi keskeisin sisäisen vuokran tekijöistä. Korjausvastikkeen pitää tuottaa sellainen tulovirta, että kiinteistöomaisuus saadaan pidettyä käyttökelpoisessa kunnossa. Sen tehtävä on siis osoittaa, kuinka paljon omistettuihin rakennuksiin tulee vuosittain investoida, jotta kiinteistövarallisuuden arvo ja kunto säilyy. Kunnat ja kuntayhtymät toteuttavat omistamiinsa rakennuksiin perusparannusinvestointeja niiden kunnon ylläpitämiseksi. Perusparannusinvestoinneissa rakennuksiin tehdään jo olemassa olevien rakennusosien korjaamisen eli peruskorjausten ohella yleensä myös toiminnallisia muutoksia. Toiminnallisia muutoksia aiheutuu lainsäädännöstä, joka on saattanut kehittyä niin, ettei rakennus enää vastaa toiminnalta vaadittavaa tasoa. Toinen toiminnallisten muutosten aiheuttaja on käyttäjän omien vaatimusten ja toimitilatarpeiden muuttuminen. Toiminnallisissa muutoksissa rakennuksiin lisätään uusia rakennusosia, joita siellä ei aiemmin ole ollut. Sisäisen vuokran korjausvastiketta laskettaessa pyritään yleensä määrittelemään pitkän aikavälin investointitaso, jotta olemassa olevien rakennusten kunto ja käyttökelpoisuus voidaan turvata. Rakennuskohtainen perusparannustarve selviää yleensä vasta hankesuunnitelmassa ja rakennusosalaskelmien kautta, jolloin sisäisen vuokran osalta korjausvastikkeen Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 37

38 määrittäminen etukäteen on jossain määrin vaikeaa. Korjausvastiketekijässä huomioidaan 1) vuosittainen korjausvastuu eli rakennusten vuosikulumisen kattaminen 2) mahdollisen korjausvelan kiinniottaminen, eli millaisella lisäinvestointipanoksella korjausvelka on koko omaisuudessa mahdollista hoitaa pois. 14 Vuotuinen korjausvastuu riippuu käytetystä kulumisolettamasta. Eri lähestymistavoissa on jonkin verran eroavaisuuksia kulumisen tason ja nopeuden suhteen. Korjausvelan suuruus korjausvastikkeessa riippuu puolestaan korjausvelan määrästä ja halutusta lyhennysaikataulusta. Seuraavassa on tarkasteltu karkealla tasolla korjausvastikkeen muodostumista esimerkkirakennuksissa. Taulukossa on käytetty keskimääräisen jälleenhankintaarvon neliöhintaa huomioiden rakennusten kuluminen erilaisilla korjausvastuuolettamuksilla ilman korjausvelan lyhennystä. Taulukko 3. Korjausvastikkeen muodostuminen eri kulumisolettamuksilla (%:a jha:sta sekä /m²/kk). Keskim. Min Max %/jha jha /m² /m²/kk /m²/kk v. korjausvastuu lineaarinen % 1,75 %/jha ,19 2,19 v. korjausvastuu x²-yhtälö 0,06 % 4 %/jha ,08 5,02 v. korjausvastuu rakennusosakul. 0,5 % 2,5 %/jha ,63 3,14 Taulukossa tarkastellaan karkealla tasolla sitä, miten eri korjausvastuutekijät (%) vaikuttavat korjausvastikkeen neliöhintaan jos rakennuksen jälleenhankinta-arvon neliöhinta on /m². Käytännössä korjausvastike voidaan siis määrittää joko lineaarisen kulumisen, toisen asteen yhtälön tai rakennusosien kulumisen kautta tapahtuvana. Seuraavassa tarkastellaan millaiseksi korjausvastike muodostuisi esimerkkikohteissa kun huomioidaan vuosittainen korjausvastuu lineaarisella mallilla. 14 Trellum Consulting Oy on omissa vuokrien määrittelyprojekteissaan laskenut rakennusten korjausvelan sekä huomioinut rakennusten korjausvelan lyhentämisen osana korjausvastiketta. Tässä korjausvastikkeen esitetään muodostuvan ainoastaan korjausvastuusta, jolloin korjausvastike ja korjausvastuu ovat samoja. 38 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

39 Taulukko 4. Korjausvastikkeen muodostuminen esimerkkikohteissa (oletus 1,75 %/jha korjausvastuu ja korjausvastike /m²/kk ja /v). 1,75 %/jha:sta vuodessa Rakennus jha/m2 jha /m²/kk kvastike v Kunnantalo , Koulu , Koulu , Puukoulu , Kirjasto , Päiväkoti , Vanhainkoti , Asuinrakennus , Asuinrakennus , Yhteensä , Korjausvastikkeen neliövuokra vaihtelee rakennuksen jälleenhankinta-arvon neliöhinnan mukaan. Yleistäen voidaan sanoa, että mitä kalliimpi rakennus, sitä kalliimmaksi tulee myös rakennuksen kunnon säilyttäminen. Mikäli korjausvastuun osalta käytetään rakennusosien kautta laskettua tai toisen asteen yhtälön mukaista kulumista, vaihtelee tällöin myös korjausvastikkeen neliöhinta rakennuksen iän mukaan. Rakennus kuluu siis karkeasti siten, että mitä vanhempi rakennus, sitä suurempi kuluminen, kunnes se loppuu joko kokonaan tai hidastuu hyvin merkittävästi. Korjausvastikkeen tulee siis sisältää vähintään vuotuinen korjausvastuu, mutta siinä voidaan myös huomioida korjausvelan lyhentäminen. Oheisessa esimerkissä vuositason korjausvastike on noin euroa ja keskimäärin 2,20 /m²/kk. Korjausvastikkeen käytön suunnittelu on hyvä käynnistää ajoissa ja miettiä, tehdäänkö tarvittavat peruskorjaukset vuosittain korjausvastikkeella vai otetaanko investointeihin velkaa, jolloin korjausvastikkeella hoidetaan otetun velan lyhennykset. Jälkimmäisellä tavalla rakennukset saadaan nopeammin kuntoon, mutta vastaavasti rahamääräinen velkamäärä kasvaa. Lainan korot maksetaan silloin pääomavuokran korkokustannuksena. Lisäksi on huomattava, että investoinnit nostavat aina rakennusten teknistä arvoa ja siten myös mahdollisesti nostaa rakennuksesta perittävää korkokustannusta. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 39

40 4.3.4 Korjausvastike ja korkotuottovaatimus = pääomavuokra Pääomavuokra hinnoittelee käytetyn pääoman osaksi vuokraa 15. Edellä on tarkasteltu pääomavuokran tekijöiden muodostumista esimerkkikohteissa. Ohessa vielä yhteenvetona, miltä määritelty pääomavuokra näyttäisi taulukon esimerkkikohteissa, kun korko on 4 % teknisestä arvosta korjausvastike on 1,75 % jälleenhankinta-arvosta. Taulukko 5. Pääomavuokra esimerkkirakennuksissa (korkotuottovaatimus 4 % teknisestä arvosta ja korjausvastike 1,75 % jälleenhankintaarvosta, /m²/kk ja /v). 4,00 % 1,75 % Pääomavuokra Rakennus m² /m²/kk /m²/kk /m²/kk Povkr /v Kunnantalo ,42 2,08 5, Koulu ,49 2,26 6, Koulu ,23 2,15 5, Puukoulu 338 1,37 1,88 3, Kirjasto 405 2,98 2,00 4, Päiväkoti 230 2,96 2,06 5, Vanhainkoti ,40 2,33 5, Asuinrakennus ,50 1,96 4, Asuinrakennus ,97 1,86 4, Yhteensä/keskim ,61 2,20 5, Aikaisemmin laskettiin esimerkkikohteiden pääomavuokrat huomioiden rakennusten korkotuottovaatimus ja korjausvastike. Korjausvastikkeeseen huomioitiin vuotuinen korjausvastuu. Keskimääräinen pääomavuokra oheisille rakennuksille on noin 5,81 /m²/kk. Vuositasolla oheiset pääomavuokrat ovat yhteensä noin 1,094 miljoonaa euroa. Nyt määritelty vuokra sisältää siis myös korjausvastikkeen, jolla on mahdollista nostaa rakennusten kuntoa kohtuullisella vuokramuutoksella 16. Kuntien/kuntayhtymien sisäisen vuokran määrittelyssä korkotuottovaatimuksen ja korjausvastikkeen määrittämisellä teknisestä nykyarvosta sekä jälleenhankinta-arvosta puoltaa se, että vuokrista saadaan kirjapinto- 15 Tässä kirjassa ei käydä erikseen läpi maanvuokran määritystä. Maanvuokra voidaan tarvittaessa liittää osaksi sisäistä vuokraa määrittelemällä korkotuottovaatimus maan arvoon. Maan vuokran määrityksen tekee yleensä maasta ja tonteista vastaava yksikkö. 16 Investointien vuokramuutokseen palataan seuraavassa luvussa. 40 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

41 arvoa tasaisemmat ja ennustettavammat. Lisäksi tällä tavalla on mahdollisuus tuottaa rakennuksiin investointeja pienemmin vuokramuutoksin Peruskorjausinvestointien sisällyttäminen pääomavuokraan Pääomavuokran eräänä keskeisenä tehtävänä kunnissa ja kuntayhtymissä on kytkeä investoinnit ja käyttötalous entistä tiiviimmin toisiinsa. Tällä hetkellä investointitarpeet ovat monessa paikassa suuremmat kuin käytettävissä olevat rahat ja investointihankkeiden priorisointi on erittäin vaikeaa. Kunnissa ja kuntayhtymissä on välttämätöntä mitoittaa investointitarpeita kunnan ja kuntayhtymän käyttötalouteen liittyen, jotta investointien toteuttamista tulisi mietittyä myös pitkällä aikavälillä. On laskettu että investoinnin käyttö maksaa pitkällä aikavälillä huomattavasti alkuperäistä investointimenoa enemmän. Kun eri investointihankkeille määritellään pääomavuokra ja toimitilakustannukset ovat aidosti mukana käyttäjien talousarviossa ja toimintamenoissa, joutuvat käyttäjät lähimpien luottamusmieselintensä kanssa tosissaan ottamaan kantaa tulevan investointimenon aiheuttamiin toimitilakustannuksiin omassa taloudessaan. Käyttäjien tulee miettiä tarkkaan millaiseen toimitilakustannukseen niillä on oikeasti varaa eikä investointihankkeita tarpeettomasti laajenneta. Onkin tärkeää, että kunnan tai kuntayhtymän käyttäjälle antamat toimintaohjeet asiasta ovat erittäin selkeät. Palvelutarpeet ja painopisteet pitää huomioida annetuissa talousarvioraameissa, jotta myönnetyt rahat mahdollistavat halutuntasoisen palvelutuotannon. Mikäli investoinneille ei määritellä pääomavuokraa, ei tarveharkintaa käyttäjän oman käyttötalouden kautta tapahdu eikä investointien ohjaus siten toimi. Kunnalle tai kuntayhtymälle aiheutuu vaikeuksia, jos palvelutoiminnasta vapautuu toimitiloja, joiden uuskäyttömahdollisuudet esim. vuokramarkkinoilla ovat rajalliset. Käytännössä on tullut eteen tilanteita, joissa rakennuksen valmistumisen jälkeen, se on jäänyt suhteellisen pian vajaalle käytölle käyttäjän ilmoittaessa, ettei tarvitsekaan rakennusta enää muutaman vuoden päästä. Mikäli investoinnille ei löydy järkevää vaihtoehtoista käyttöä, ovat investoidut rahat menneet hukkaan. Investointeja tehtäessä pääomavuokra muuttuu. Seuraavassa esimerkissä on laskettu puukoulun vuokrat oletetun investoinnin jälkeen. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 41

42 Taulukko 6. Investointien lähtötiedot (m², ja %). Puukoulu pinta-ala 338 tekninen arvo jälleenhankinta-arvo korjausaste (inv/jha) 60 % korjaus uusi tekninen arvo Puukoulun alkuperäinen tekninen arvo oli Jälleenhankintaarvo on Jos alkuperäiseen jälleenhankinta-arvoon pohjautuva korjausaste on 60 prosenttia, niin alustava korjausarvio on noin Korjauksen jälkeinen tekninen arvo on siis noin Taulukko 7. Investointien vuokrien määritys (korkotuottovaatimus ja korjausvastike määritellään erikseen %, /m²/kk ja /v). Korjausaste rakennukseen tehtävän investoinnin suhde rakennuksen jälleenhankinta-arvoon Pääomavuokra vanha /m²/kk uusi /m²/kk korkokustannus 4,00 % 1,37 3,95 korjausvastike 1,75 % 1,88 1,88 nousu /m²/kk ja /v pääomavuokra 3,25 5,83 2,58 /v Pääomavuokra ennen investointia oli 3,25 /m²/kk, josta koron osuus oli 1,37 /m²/kk ja korjausvastikkeen 1,88 /m²/kk. Korkokustannus laskettiin teknisestä arvosta, joka nyt investoinnin kautta nousi noin euroon. Uusi pääomavuokra lasketaan uudesta teknisestä arvosta. Jos rakennukseen olisi tehty uusia rakennusosia nostaen alkuperäistä jälleenhankinta-arvoa, tulisi myös korjausvastike laskea uudestaan. Tässä vaihtoehdossa uusi pääomavuokra on 5,83 /m²/kk, joka on 2,58 /m²/kk korkeampi kuin vanha. Vuositasolla käyttäjän kustannuksia lisäävä muutos on noin Investointi voidaan toteuttaa, mikäli käyttäjä hyväksyy uuden vuokran ja sitoutuu sen maksamiseen. Mikäli korkeampaan vuokraan ei löydy käyttötalousrahaa, katsotaan, voidaanko jostain investoinnin osasta tinkiä ja siten mahdollisesti pienentää korjausastetta, jolloin myös vuokrien nousu olisi pienempi. 17 Mikäli investoinnissa tuotetaan uusia rakennusosia, tulee osa investoinnin hinnasta huomioida myös jälleenhankinta-arvossa. 42 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

43 Peruskorjausten johdosta tapahtuvat vuokramuutokset tulee laskea jo ennen kuin investointia on varsinaisesti aloitettu. Kun seuraavan talousarviovuoden sisäisiä vuokria määritellään, tulee edellä mainitulla tavalla laskea jo kuluvalle vuodelle sekä seuraavalle talousarviovuodelle päätetyt investoinnit osaksi määriteltävää sisäistä vuokraa. Tällöin tilankäyttäjät tietävät ja voivat ottaa kantaa omien toimintamenojensa kasvuun ja siihen, onko heillä varaa nykyisen pääomavuokran nousuun. Investointien aiheuttamat vuokrankorotukset tulee siis laskea ja investoinnin käyttö harkita tarkkaan jo hyvissä ajoin ennen investointiin ryhtymistä. Mikäli investoinnin vuokravaikutus hyväksytään, ja kun investointi on valmis, korjataan rakennuksen arvot toteutuneen investointikustannusten mukaan. Uuden pääomavuokran periminen alkaa aina, kun investointi otetaan käyttöön. 4.4 Ylläpitovuokra Ylläpitovuokra on pääomavuokraa tutumpi ja helpommin määriteltävissä oleva sisäisen vuokran osa. Kunnan tai kuntayhtymän omistajapolitiikka määrittelee pääomavuokran tekijät, kun taas ylläpitovuokrassa kysymys on yleensä suoraan juoksevien kulujen kohdistamisesta omistajan ja käyttäjän välillä. Nämä menot ovat jälkikäteen varsin selkeästi todennettavissa toteutuneiden ylläpitokustannusten kautta. Ylläpitovuokraa voidaan soveltaa myös muihin hallintamuotoihin kuten osaketiloihin ja ulkoa vuokrattuihin tiloihin Ylläpitovuokran määrittely ja sisältö Omat haasteensa on ylläpitovuokrankin määrittelyssä. Sisäiset vuokrat määritellään yleensä hyvissä ajoin ennen seuraavaa talousarviovuotta, jolloin haasteena on seuraavan talousarviovuoden ylläpitokustannusten tason ennakoiminen. Ylläpitovuokran tulisi riittää ko. talousarviovuonna tilakeskukselle/kiinteistöpalvelulle näistä tehtävistä aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Seuraavassa kuviossa hahmotetaan ylläpitovuokran määrittelyä hieman tarkemmin. 18 Osake- ja vuokratilojen sisäisten vuokrien määrittelyyn palataan tarkemmin luvussa 4.5 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 43

44 edellinen vuosi kuluva vuosi vuokrien määritysajankohta toteutuneet yläpitokustannukset edellisenä vuonna seuraava vuosi arvioitu ylläpitokustannusten kustannuskehitys seuraavalle vuodelle seuraavan vuoden ylläpitovuokrien määritys eri rakennuksille Kuva 15. Ylläpitovuokrien määrittely. Ylläpitovuokrien määrittely lähtee liikkeelle yksittäisten rakennusten toteutuneista ylläpitokustannuksista. Toteutuneet kustannukset jaotellaan kustannuslajeihin käytössä olevan nimikkeistön 19 avulla. Tämän jälkeen arvioidaan eri kululajien kustannusnousut (%) seuraavalle vuodelle. Lähtökohtana on selvittää mm. miten energian eli lämmön ja sähkön yksikkökustannukset tulevat nousemaan, mutta näiden erien ennakointi budjettien valmisteluvaiheessa saattaa olla haastavaa. Lopuksi toteutuneista kustannuksista sekä eri kustannusten arvioiduista nousuista muodostetaan ylläpitovuokrat. Tällä menetelmällä saadaan muodostettua oikeudenmukaiset rakennuskohtaiset ylläpitovuokrat, jotka pohjautuvat toteutuneeseen ylläpitokustannuksiin huomioiden tulevat kustannusmuutokset tarjottavan ylläpitopalvelun hinnassa. Pääomavuokra on pitkän aikavälin pääomaan ja varallisuuden käyttöön liittyvä tekijä, kun taas ylläpitovuokran tehtävänä on puolestaan mahdollistaa rakennuksen päivittäinen käyttö. Ylläpitovuokra on siis tuote, jolla varsinainen tilankäyttäjä saa toimitiloihinsa liittyvät palvelut tehokkaasti ja taloudellisesti niin, että rakennuksen päivittäinen käyttö varsinaisessa palvelutoiminnassa on mahdollisimman sujuvaa. Tilakeskukselle ylläpitovuokra tarkoittaa tulorahoitusta, jolla se voi tuottaa tilojen käyttäjille tarjoamansa palvelut. Ylläpitovuokra muodostuu ylläpitopalveluista, käyttöpalveluista sekä käyttäjäpalveluista ja se voidaan jakaa seuraaviin eriin 19 Nimikkeistöjä on useita mm. Kh-nimikkeistö, Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden kiinteistökaava sekä eri kirjanpitojärjestelmien omat nimikkeistöt. Nimikkeistössä ylläpitokustannukset jaetaan eri kululajiin. Erilaisia ylläpitokustannuksia käsiteltiin luvussa Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

45 Ylläpitovuokra Ylläpito- Käyttö- Käyttäjäpalvelut palvelut palvelut hallinto sähkö muut palvelut kunnossapito lämmitys (esim. siivous, vakuutus vesi ja jätevesi vahtimestaripalvelut kiinteistönhuolto jätehuolto ulkoalueiden hoito teknisten järjestelmien huolto Kuva 16. Ylläpitovuokran sisältö. Ylläpitovuokran ylläpitopalveluiden tehtävänä on tuottaa toimitilaan kaikki käyttäjän tarvitsemat ylläpitopalvelut. Ylläpitopalvelut muodostuvat rakennuksiin suoraan kohdistetuista ja rakennuksiin kohdistamattomista kustannuksista. Ylläpitopalveluiden hallinto on kustannuserä, joka koostuu sellaisista kustannuksista, jotka eivät suoraan aiheudu eri rakennuksista, mutta jotka yleensä tasataan kaikille rakennuksille osaksi käyttäjän maksamaa ylläpitovuokraa. Tällaisia kustannuksia ovat mm. tilayksikön johdon palkat sekä koko tilayksikön toimintaan liittyvät taloushallinnon, atk:n sekä tilayksikön omien toimitilojen tilakustannukset. Kunnossapidolla korjataan rakennusten kuluneita osia, jotta ylläpitovuokra mahdollistaa rakennusten kunnossapidon keskipitkällä aikavälillä. Kyseessä eivät ole siis varsinaiset rakennuksiin tehtävät isot investoinnit, jotka rahoitetaan pääomavuokrassa, vaan pienemmät toimenpiteet, joita rakennuksiin tehdään säännöllisesti kuten esim. katon korjaus. Kunnossapidon kustannuserä tulee tasoittaa ylläpitovuokrassa koko omaisuudelle. Kuten hallinto, myös kunnossapito tulee määritellä tasaisesti eri rakennuksille ylläpitovuokrassa. Kunnossapidon vuokraosuutta ei määritellä eri rakennuksille toteutuneiden kustannusten kautta, koska silloin sisäiset vuokrat vaihtelisivat vuosittain toteutuneiden kunnossapitomenojen mukaan. Toteutuneita menoja käytettäessä kunnossapidon osuus tulisi määriteltyä ainoastaan sellaisiin rakennuksiin, joihin edellisenä vuonna on kohdistunut kunnossapitoa, mutta sitä ei kohdistuisi lainkaan niihin rakennuksiin, joissa kunnossapitotarve on olemassa esimerkiksi seuraavana talousarviovuonna. Muu osa ylläpitopalveluista muodostuu vakuutuksesta sekä kiinteistönhoidosta, johon puolestaan kuuluvat kiinteistönhuolto, jätehuolto, ul- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 45

46 koalueiden hoito sekä teknisten järjestelmienhuolto (Lämpö-, vesi-, ilmastointi- ja sähkölaitteiden huolto). Käyttöpalvelut muodostuvat sähköstä, lämmöstä ja vedestä sekä jätevedestä, joiden kustannustasoon vaikuttaa voimakkaasti käyttäjän oma toiminta eli kulutustottumukset sekä talotekniikka. Näiden kustannuserien, varsinkin energian (sähkö ja lämpö), nousu on viime vuosina ollut erittäin voimakasta. Energian sekä muiden käyttäjän toiminnasta lähtevien käyttökulujen erottaminen omaksi eräkseen luo työkalun näiden tarkemmalle seurannalle. Lähtökohtana on määritellä rakennuskohtainen käyttöpalveluerä, johon huomioidaan rakennustasoinen toteutunut kustannuskehitys sekä arviot tulevista yksikköhintojen noususta. Tämä antaa käyttäjälle mahdollisuuden kiinnittää huomioita kulutustottumuksiinsa sekä motivoi energiansäästöön. Jos yksittäisen rakennuksen osalta säästetään energiankulutuksessa, voidaan tämä huomioida rakennuksen tulevien vuosien ylläpitovuokrassa. Etenkin energian hinnan noustessa tämä motivoi energian säästöön käyttötottumuksia muuttamalla. Ylläpitovuokran käyttäjäpalvelut muodostuvat sellaisista palveluista, jotka valtaosin mitoitetaan käyttäjän oman toiminnan kautta. Mikäli rakennus on tyhjänä, ei näitä toimenpiteitä rakennuksessa yleensä tarvita. Usein keskitetyn tilahallinnan vastuulle kuuluvat esim. siivous ja vahtimestaripalvelut, jotka hinnoitellaan osaksi sisäistä vuokraa erillisenä käyttäjäpalvelueränä. Nämä palvelut lähtevät rakennuksen sijaan siis puhtaasti käyttäjän tarpeesta. Käyttäjäpalveluihin voidaan tarvittaessa huomioida myös muut käyttäjän toivomuksesta tehtävät kiinteistönhoidon normaalitason 20 ylittävät palvelut Ylläpitovuokran laskenta Seuraavaksi määritetään ylläpitovuokrat aiemmin pääomavuokran laskennassa käytetyistä esimerkkikohteista. Taulukossa on lyhyt yhteenveto esimerkkikohteiden toteutuneista ylläpitokustannuksista yhdeltä vuodelta. 20 Esim. jätehuollon yhteydessä on paperinkeräys ja ulkoalueiden hoidossa normaalimitoitusta laadukkaampi kasvityöpalvelu. 46 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

47 Taulukko 8. Ylläpitokustannukset esimerkkikohteissa(m², /v ja /m²/ kk). Toteutuneet menot m² /vuodessa /m²/kk /m²/kk Hallinto ,05 Kunnossapito ,30 Käyttö- ja huolto ,23 Ulkoalueet ,08 Jätehuolto ,04 0,69 Lämmitys ,70 Sähkö ,36 Vesi- ja jätevesi ,12 1,18 Siivous ,00 Muut käyttäjäpalvelut ,13 1,13 Yhteensä ,00 3,00 Ylläpitokustannukset on jaoteltu kiinteistöosakeyhtiöiden ylläpitokustannusten nimikkeistön mukaan. Tässä käytettäviä kustannusnimikkeitä on 10 kappaletta. Kukin kunta tai kuntayhtymä määrittelee itse sisäisessä vuokrassa ylläpitokustannusten erät ja ne vaihtelevat jonkin verran kunnasta ja kuntayhtymästä toiseen. Ohessa on tarkasteltu esimerkkikohteen toteutuneita kustannuksia ja lisäksi oheiset menot on suhteutettu pintaalalle ( /m²/kk) ja taulukoitu tulevan ylläpitovuokran palvelupakettien mukaan, jotka ovat 1. ylläpitopalvelut 0,69 /m²/kk sisältävät hallinnon, kunnossapidon, käytön ja huollon (kiinteistönhuolto sekä laitehuolto), ulkoalueiden hoidon sekä jätehuollon 2. käyttöpalvelut 1,18 /m²/kk sisältävät sähkön, lämmön sekä veden ja jäteveden 3. käyttäjäpalvelut 1,14 /m²/kk sisältävät siivouksen sekä osassa rakennuksista vartioinnin sekä pienen osan vahtimestaripalveluita Ylläpitovuokran rakenteita voi siis olla erilaisia. Oheinen esimerkki pohjautuu yleisesti käytössä olevaan taloyhtiöiden yhtiövastikemalliin, jossa hoitovastike yleensä kattaa hallinnon, kiinteistönhoidon sekä kunnossapidon. Asuinhuoneistoissa vuokralainen maksaa käyttöpalvelut eli sähkön sekä veden ja jäteveden normaalisti itse tai ne peritään erikseen veloitettavalla erällä. Tässä käyttöpalveluihin on liitetty vielä lämmitys, jotta energiat saadaan omaksi eräkseen osana perittävää sisäistä vuokraa. Kunnissa ja Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 47

48 kuntayhtymissä nämä erät voidaan tarvittaessa sisällyttää osaksi määriteltävää sisäistä vuokraa, vaikka käyttäjäpalvelut ovat erä, joka ei normaaliin hoitovastikkeeseen kuulu. Esimerkin toteutuneet ylläpitokustannukset jaettiin vielä vuokrarakenteen mukaisiin eriin. Seuraavassa tarkastellaan millainen on tämän rakenteen mukainen toteutuneiden ylläpitokustannusten nousu kuluvalle vuodelle. Tämän pohjalta arvioitiin nousuprosentit, jotta sisäisen vuokran ylläpitovuokraerät saadaan laskettua. Taulukko 9. Ylläpitokustannusten nousu sekä arvio ylläpitovuokran tasosta vuodelle seuraavalle talousarviovuodelle (%, /m²/kk). kust. nousu 1 v. kust. nousu 2 v /m²/kk /m²/kk ed.vuosi ed.vuosi ed vuosi seuraava vuosi Vuokran osa kuluva vuosi seuraava vuosi ypkulut ylläpitovuokrat Ylläpitopalvelut 3,50 % 7,12 % 0,69 0,74 Käyttöpalvelut sähkö 12,00 % 25,44 % 0,70 0,88 lämmitys 12,00 % 25,44 % 0,36 0,45 vesi- ja jätevesi 3,00 % 6,09 % 0,12 0,13 Käyttäjäpalvelut 3,50 % 7,12 % 1,13 1,21 Yhteensä 3,00 3,40 Ylläpitovuokran määrittelyn lähtökohta on arvioida ylläpitovuokran osien kustannusten nousuprosentit määrittelyvuodelle. Näin saadaan edellisvuoden toteutuneet kustannukset vastaamaan seuraavan talousarviovuoden ylläpitovuokraa. Lopulliseen ylläpitovuokran hintaan vaikuttavat kuntien ja kuntayhtymien omat arviot tulevasta kustannuskehityksestä. Tässä vaiheessa on syytä tarkistaa hallintokulujen ja kunnossapidon taso sekä rakennustasoinen kohdentuminen. Hallintokulut sisältävät yleensä tilayksikön kiinteistöille kohdistamattomien menojen kustannukset. Hallintokulut ovat usein liian alhaisia siinä vaiheessa kun sisäistä vuokrajärjestelmää vasta käynnistetään. Budjetin kautta ei aiemmin ole välttämättä huomioitu täysimääräisinä sisäisiä vyörytyseriä 21, jolloin näiden tehtävien kustannukset ja hinnoittelu tulee tarkistaa siinä vaiheessa kun aitoihin sisäisiin vuokriin siirrytään. Toinen ylläpitovuokran ylläpitopalvelun tekijä, johon lähtötilanteessa tulee kiinnittää erityistä huomioita, on kunnossapito. Kunnossapitoerä tulee tasoittaa koko omaisuudelle niin että ylläpitovuokra mahdollistaa rakennusten kunnossapidon keskipitkällä aikavälillä. Kunnossapitorahaa 21 Mm. taloushallinnon, atk:n, tilayksikön omat tilakustannukset yms. 48 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

49 kerätään osana sisäistä vuokraa ja se realisoituu kohteisiin erillisten kunnossapidon ohjelmointien sekä varsinaisten vikakorjausten kautta. Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla voidaan mitoittaa myös kunnossapidon tasoa. Mitä kalliimpi rakennus on rakentaa, sitä kalliimpaa on myös sen kunnossapito ja sitä enemmän rahaa siihen pitää myös tulevaisuutta varten varata. Ylläpitovuokran määrittely esimerkkikohteille voi muodostua seuraavasti. 1. Ylläpitopalvelut a) hallinto: 0,25 /m²/kk 22 (tasoitettu neliöhinta) b) kunnossapito: 0,5 % jha 23 (tasoitettu %-jha:sta) c) käyttö- ja huolto, jätehuolto ja ulkoalueet toteutunut + 7,12 % nousu 2. Käyttöpalvelut d) lämpö ja sähkö: toteutunut + 25,44 % e) vesi ja jätevesi: toteutunut + 6,09 % 3. Käyttäjäpalvelut e) siivous ja muut käyttäjäpalvelut: toteutunut + 6,09 % Seuraavaan taulukkoon on laskettu ylläpitovuokrat esimerkkikohteissa edellä selostetuilla ylläpitovuokrien määrittelyperiaatteilla. Taulukko 10. Ylläpitovuokrat esimerkkikohteessa (m², /m²/kk, /v). Ylläpitopalvelut /m²/kk Käyttöpalvelut /m²/kk /m²/kk /m²/kk /v hal- yp- Läm- Säh- V ja käyttö- kpal- ypvkr ypvkr Rakennus m² linto kp kh palv. pö kö JV palv. velut yht vuosi Kunnantalo ,25 0,59 0,29 1,13 0,75 0,45 0,04 1,25 0,86 3, Koulu ,25 0,65 0,24 1,14 0,32 0,34 0,02 0,69 1,43 3, Koulu ,25 0,61 0,31 1,17 0,56 0,37 0,07 1,00 1,42 3, Puukoulu 338 0,25 0,54 0,29 1,08 0,54 0,35 0,07 0,96 1,36 3, Kirjasto 405 0,25 0,57 0,42 1,25 1,18 0,31 0,06 1,55 1,27 4, Päiväkoti 230 0,25 0,59 0,87 1,71 1,87 0,43 0,25 2,54 1,81 6, Vanhainkoti ,25 0,66 0,43 1,35 0,70 0,62 0,30 1,61 0,55 3, Asuinrakennus ,25 0,56 0,57 1,38 0,71 0,77 0,31 1,79 3, Asuinrakennus ,25 0,53 0,51 1,29 1,87 0,20 2,07 0,38 3, Yhteensä/keskim ,25 0,63 0,33 1,20 0,57 0,45 0,11 1,12 1,15 3, Esimerkkirakennusten hallintokulut olivat lähtötilanteessa selkeästi todellisia alhaisemmat(0,05 / m²/kk), joten ne sovittiin tasolle 0,25 / m²/kk. Trellum Consulting Oy:n toteuttamissa vuokraprojekteissa todelliset hallintokustannukset ovat vaihdelleet 0,03 ja 1,50 / m²/kk välillä. 23 Trellum Consulting Oy:n vuokranmääritysprojekteissa on käytetty kunnossapidon tasona 0,5 % jälleenhankinta-arvosta. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 49

50 Taulukossa näkyy, että hallintokulu (0,25 /m²/kk) sekä kunnossapito (0,5 % /jha) on vuokrassa yhtenäistetty ja muut erät (kiinteistönhoito, käyttöpalvelut ja käyttäjäpalvelut) pohjautuvat yhden vuoden toteutuneisiin kustannuksiin, joihin on tehty indeksitarkistus. Ylläpitovuokra on oheisessa esimerkissä keskimäärin 3,47 /m²/kk (sis. siivouksen) ja rakennusten ylläpito-, käyttö- ja käyttäjäpalvelut maksavat käyttäjille seuraavana talousarviovuonna noin euroa vuodessa. 4.5 Osake ja vuokratilojen sisäisten vuokrien määritys Sisäistä vuokraa käytetään pääasiassa suorassa omistuksessa olevien toimitilojen vuokrien määrittelyssä. Useilla kunnilla ja kuntayhtymillä on kuitenkin yhä enenevissä määrin myös ulkoa eli markkinoilta vuokrattuja toimitiloja sekä omassa omistuksessa olevia osaketiloja sisäisessä käytössä. Myös nämä toimitilat voidaan liittää osaksi sisäisen vuokran määritystä. Se edellyttää osaketilojen hallinnan keskittämistä yksikölle, joka muutenkin hallitsee toimitiloja ja sen toimimista myös vuokraajayksikkönä kiinteistömarkkinoilta. Osaketilojen osalta pääomavuokrien määrittely voidaan tehdä pitkälti samojen periaatteiden mukaan kuin suorassa omistuksessa oleville toimitiloille, mikäli yhtiö on velaton eikä osaketiloille ole määritelty yhtiön perimää pääomavastiketta. Omat osaketilat (pääoma) pääomavastike ulos maksettava hoitovastike Ulkoa vuokratut tilat (vuokra) ulos maksettava vuokra Ylläpitovuokra + Ylläpito- Käyttö- Käyttäjäpalvelut palvelut palvelut Kuva 17. Osake- ja vuokratilojen sisäinen vuokra. Lähtökohtana niin osake- kuin ulkoa vuokrattujenkin tilojen kohdalla on, että toimitilahallintaa toteuttava yksikkö siirtää kaikki näistä tiloista aiheutuneet kustannukset käyttäjille. Tämä tarkoittaa osaketiloista maksettuja vastikkeita ja vastaavasti ulkoa vuokratuista toimitiloista maksettua vuokraa lisättynä käyttäjän tarvitsemilla palveluilla. Jos markkinoilta vuokrattavan toimitilan vuokra on puhdas pääomavuokra lisää tilakeskus/ 50 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

51 Laskennallinen pääomavastike asunto- tai kiinteistöyhtiön osakkeen omistajan määrittelemä vastike pääomakulujen kattamiseen kiinteistöpalvelu siihen ylläpito-, käyttö- ja käyttäjäpalvelut eli vastaavan ylläpitovuokran kuin suorassa omistuksessa oleville tiloille. Näin käyttäjille pystytään rakennuksen hallintamuodosta riippumatta takaamaan käyttökelpoinen toimintaympäristö oman palvelutoiminnan toteuttamiseen. Osaketiloissa vuokrien määrittely on monimutkaisempaa etenkin silloin kun osakeyhtiö toteuttaa laajoja perusparannuksia lainarahalla, jonka laina-aika mahdollisesti sovitaan lyhyeksi varsinaisen investoinnin elinkaareen nähden. Laina-ajan lyhyydestä johtuen osaketilasta maksettava pääomavastike ja sen pohjalta laskettava pääomavuokra voivat muodostua huomattavan korkeiksi. Tällaisessa tilanteessa pääomavuokra voidaan jaksottaa käyttäjän toimintaan maksettua pääomavastiketta pidemmälle ajalle ja tilahallintaa toteuttavan yksikön pitää maksaa muusta rahoituksesta mahdollisen toimitilasta perittävän sisäisen pääomavuokran ja pääomavastikkeen erotus. Mikäli yhtiö ei peri osaketilasta pääomavastiketta, voidaan osaketiloille laskea ns. laskennallinen pääomavastike. Se on vastaava kunnan tai kuntayhtymän johdolle tuloutettava rahaerä kuin omien rakennusten korkokustannus. Tällä toimenpiteellä saadaan osaketilojen sisäinen vuokra kuitenkin samalle tasolle muiden hallintamuotojen toimitilojen kanssa. Laskennallista pääomavastiketta varten rakennuksille voidaan määritellä laskennallinen arvopohja (käypä arvo/tekninen arvo), johon sovelletaan samaa korkotuottovaatimusta kuin omille rakennuksille. Sisäisessä vuokrassa kaikki käyttäjien käytössä olevat toimitilat, olivat ne suorassa omistuksessa, osake- tai vuokratiloja, siirtyvät sisäisen vuokrajärjestelmän kautta käyttäjien maksettaviksi. Seuraavassa on esimerkki osake- ja vuokratilojen sisäisten vuokrien määrityksestä. Taulukko 11. Esimerkki osake- ja vuokratilojen sisäisestä vuokrasta (m², /m²/kk, /v). Vkr Vastike /m²/kk Sisäinen vuokra rakennus hallinta m² /m²/kk /m²/kk Ypvkr /m²/kk /vuosi Toimisto vuokra 450 8,50 2,20 10, Varikko vuokra ,00 1,50 4, Perhepäivähoito osake 130 4,50 3,00 7, Hammashoitola osake 85 5,00 4,00 9, Yhteensä/keskim , Esimerkissä on kaksi vuokratilaa ja kaksi osaketilaa. Vuokratiloissa vuokra muodostuu ulosmaksettavasta vuokrasta. Osaketilojen vastikkeeseen on laskettu sekä pääoma- että ylläpitovastike. Esimerkissä on arvioitu myös Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 51

52 ylläpitovuokrat toteutuneiden kustannusten sekä rakennusten ominaisuuksien kautta. 4.6 Rakennustasoinen sisäinen vuokra Edellä on käyty läpi omien rakennusten pääoma- ja ylläpitovuokrien sekä osake- ja vuokratilojen sisäisten vuokrien muodostamista. Kun omien rakennusten pääoma- ja ylläpitovuokrat sekä muiden hallintomuotojen toimitilat liitetään samaan tauluun, saadaan käyttäjiltä perittävä sisäinen vuokra. Seuraavassa on käyty läpi esimerkkikohteiden lopulliset rakennuskohtaiset sisäiset vuokrat. Taulukko 12: Esimerkkikohteiden sisäiset vuokrat (pääomavuokrassa korko ja korjausvastike, m², /m²/kk, /v). Rakennuksen /m²/kk Sisäinen vuokra nimi m² vkr vastike povkr Ypvkr /m²/kk /v Kunnantalo ,49 3,24 8, Koulu ,75 3,25 10, Koulu ,38 3,59 8, Puukoulu 338 3,25 3,39 6, Kirjasto 405 4,98 4,06 9, Päiväkoti 230 5,02 6,06 11, Vanhainkoti ,73 3,51 9, Asuinrakennus ,46 3,17 7, Asuinrakennus ,83 3,74 8, Toimisto 450 8,50 2,20 10, Varikko ,00 1,50 4, Perhepäivähoito 130 4,50 3,00 7, Hammashoitola 85 5,00 4,00 9, Yhteensä/keskim ,42 3,47 8, Omat 61 % 39 % 8,90 Taulukossa on nyt määriteltyjen rakennusten sisäiset vuokrat kaikkien hallintamuotojen osalta. Omien rakennusten pääomavuokra on saatu laskemalla yhteen kohteen korkokustannus ja korjausvastike. Ylläpitovuokra sisältää kaikki aiemmin eritellyt kiinteistön juoksevat kulut. Vuokra vaihtelee omien rakennusten osalta 6,65 /m²/kk ja 11,08 /m²/kk välillä. Päiväkodin vuokra on muihin rakennuksiin verrattuna korkea johtuen ylläpitovuokran selkeästi korkeammasta tasosta. Lasketut sisäiset vuokrat sisältävät kaikki kiinteistönpidon kustannukset. Pääomavuokra sisältää sekä korvauksen käytetystä pääomasta(korko tuottovaatimus) että erän, jolla rakennusten kunto pidetään yllä pitkällä aikavälillä(korjausvastike). Ylläpitovuokralla tuotetaan rakennuksen päi- 52 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

53 vittäisen käytön tarvitsemat palvelut. Omien rakennusten sisäisestä vuokrasta pääomavuokran osuus on 61 prosenttia ja ylläpitovuokran osuus 39 prosenttia. Käytännössä pääomavuokra on noin 60 prosenttia ja ylläpitovuokra noin 40 prosenttia aidosta sisäisestä vuokrasta 4.7 Sisäinen vuokra käyttäjittäin Pääsääntöisesti sisäiset vuokrat veloitetaan ns. tukkumyyntinä, jolloin tilojen hallintaa toteuttava yksikkö luovuttaa sisäistä vuokraa vastaan käyttäjille näiden tarvitsemat toimitilat. Rakennukset vuokrataan kokonaisuudessaan käyttäjille eli kuntien hallintokunnille sekä kuntayhtymien eri yksiköille kuukausivuokralla ja sisäinen vuokra peritään kuukausittain veloitettavana kustannuksena. Tällöin käyttäjät hoitavat yleensä itse tilojen vuokraamisen eteenpäin osana omaa palvelutoimintaansa (esim. liikuntatoimi vuokraa liikuntasalit urheiluseuroille). Mikäli käyttäjät itse hoitavat tilojen vähittäismyyntiä osana omaa palvelutoimintaansa tulee tarkasti miettiä, mikä on varsinainen käyttäjän tuottama palvelu kuntalaisille. Mikäli liikuntatoimen perustehtäväksi katsotaan liikuntatilojen antaminen/vuokraaminen osana omaa toimintaansa, saattaa se vuokrata tiloja urheiluseuroille perimällä näiltä vuokraa, joka on huomattavasti alle sisäisen vuokran todellisen tason. Liikuntatoimi maksaa aidon, oikeudenmukaisen sisäisen vuokran tilojen hallintaa toteuttavalla yksikölle ja rahoittaa oman talousarvionsa kautta liikuntapaikkojen vähittäismyynnin selvästi todellisia kustannuksia edullisemmalla hinnalla. Todellisen tilakustannuksen ja vähittäismyynnin erotuksen liikuntatoimi maksaa oman talousarvionsa kautta. Näin tiedetään tarkasti, mitä toimitilat todellisuudessa maksavat liikuntatoimen palvelutuotannossa ja millä summalla kunta vuosittain tukee urheiluseuroja ja järjestöjä todellisuutta alhaisemmilla tilakustannuksilla. Yksinkertaisimmillaan sisäinen vuokra on silloin, kun koko rakennus on vuokrattu yhdelle käyttäjälle koko vuodeksi ja käyttäjältä veloitetaan koko kohteen vuokra. Esimerkeissä määritellyt sisäiset vuokrat kuvaavat koko rakennusten vuokria. Varsinaista vuokrien laskutusta varten sisäiset vuokrat tulee määritellä käyttäjittäin halutulla kustannuspaikkatasolla. Rakennustasoa tarkemmassa vuokrien määrittelyssä vuokrat voidaan määrittää ja veloittaa käyttä- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 53

54 jän käyttämien huonetilojen mukaan. Ne voidaan jakaa hyvinkin pieniin osiin joko käytettyjen tilojen tai jopa käytetyn ajan mukaan. Tarkimmalla tasolla vuokrien veloitusperusteet voidaan viedä jopa päivä- tai tuntihinnoittelun tasolle. Tällöin tulee huomioida, että ns. yhteiset tilat, joita kaikki käyttävät, tulee myös huomioida osana käyttäjiltä perittävää sisäistä vuokraa. Kuntayhtymissä saattaa olla tarve käyttää ainakin osittaista vähittäismyyntiä sisäisessä vuokrassa. Koulutuskuntayhtymissä vuokrattava yksikkö voi olla jopa luokkahuone/oppitunti. Tällöin luokkahuonetta käyttävä yksikkö varaa tarpeen mukaisen luokkahuoneen, jonka veloitus tapahtuu osana toiminnan kustannuksia. Luokkahuoneiden käyttö pohjautuu arvioituun ja todelliseen tarpeeseen ja ne veloitetaan koulutusta tarjoavilta yksiköiltä. Sairaanhoitopiireissä omistetut/käytetyt rakennukset ovat suurehkoja ja niissä toimii useita erilaisia sairaanhoidollisia yksiköitä. Sairaanhoitopiireissä onkin tarve määritellä vuokrat huonetilakohtaisesti ja lisäksi jyvittää mahdolliset yhteiset tilat joko koko sairaanhoitopiirin tasolla tai vaihtoehtoisesti rakennustasolla kaikille tilojen käyttäjille. Lisäksi sairaalarakennuksissa on hyvin eritasoista tilaa (varastot vs. leikkaussalit), jolloin arvon määritys on hyvä tehdä tilatasoisena ja lisäksi ylläpitovuokran muodostuksessa on tarve käyttää erilaisia kertoimia (esim. varasto 0,5, leikkausali 3,0), kuvaamaan ylläpidon todellisia tilojen ominaisuuksiin pohjautuvia kustannuksia. Näin saadaan tilojen laadulliset kriteerit hinnoiteltua osaksi perittävää sisäistä vuokraa. Sisäinen vuokra voidaan laskuttaa myös jälkikäteen todellisiin käyttöasteisiin pohjautuvana vähittäismyyntinä, jolloin vuokra veloitetaan toimitilan todellisen käyttöasteen mukaan. Laskutustapa vaihtelee siis kunnittain/ kuntayhtymittäin, rakennuksittain ja jopa tiloittain. Varsinaisen hinnoittelun lisäksi pitää sisäisessä vuokrajärjestelmässä sopia myös vuokraustoiminnan muut periaatteet. 4.8 Sisäisen vuokran muut periaatteet Vuokrien varsinaisen hinnoittelun lisäksi tulee tilankäyttäjien, vuokraa perivän ja tilojen hallintaa toteuttavan yksikön sekä konsernijohdon välillä sopia keskeisistä toimintatavoista kunnan tai kuntayhtymän sisällä. Tilojen hallintaa toteuttavan yksikön pitää antaa riittävä informaatio toimiti- 54 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

55 lojen sisäisten vuokrien muodostumisesta ja hinnoittelusta. Kun käyttäjät ovat tietoisia tilakustannusten muodostumisesta, osaavat ne ottaa kantaa myös tarvitsemiensa toimitilojen määrään. Mitä parempi hinta- ja vuokrainformaatio käyttäjillä omista tilakustannuksistaan on, sitä paremmin he myös voivat vaikuttaa omien tilakustannustensa tasoon ja väärinkäsitykset vähenevät. Muita keskeisiä, sisäiseen vuokraan liittyviä asioita, joista tilakeskuksen, käyttäjien sekä kunnan tai kuntayhtymän ylimmän johdon välillä tulee ohella sopia, ovat: Miten ja millaisista tiloista on mahdollista luopua? Miten sisäisiä vuokria jatkossa tarkistetaan? Tiloista luopuminen Osana sisäisen vuokrajärjestelmän periaatteita tulee sopia myös siitä, miten tarpeettomaksi käyneistä tiloista on mahdollista luopua. Yleensä perusperiaatteena on, että luovutettava toimitila on kokonaisuus, joka on joko mahdollista vuokrata eteenpäin tai myydä. Tällöin tilankäytössä tapahtunut säästö myös aidosti pienentää käytössä olevan tilakannan määrää. Näin esimerkiksi koulurakennuksesta ei ole mahdollista irtisanoa vain yhtä luokkatilaa kerrallaan. Kouluverkostoa tulee tällöin tarkastella kokonaisuutena ja pohtia onko koko kouluverkosto tarpeen mukainen vai pitääkö tilojen käyttöä tehostaa kustannussyistä tiivistämällä verkostoa. Tiivistäminen tarkoittaa käytännössä kokonaisen koulurakennuksen käytön luopumisesta, jotta kunnan opetuksen laadun ylläpitäminen käytettävissä olevilla määrärahoilla onnistuu. Yleinen käytäntö on ollut, että seuraavalla talousarviokaudella vapautuvat toimitilat ilmoitetaan tilojen hallintaa toteuttavalle yksikölle kuluvan talousarviovuoden kesän loppuun mennessä. Näin tilayksiköllä on käytännössä vajaa puoli vuotta aikaa miettiä jatkotoimenpiteitä vapautuville tiloille. Yleisestä periaatteesta voidaan tarvittaessa poiketa, varsinkin mikäli säästöjä tilojen käytöstä halutaan saada nopeammin. Sisäinen vuokra antaa käyttäjälle kimmokkeen pohtia omaa tilankäyttöään, koska tilojen käytöstä säästyneet rahat voi siirtää muihin resursseihin omassa palvelutuotannossaan. On tärkeä miettiä myös, mitä vapautuville toimitiloille tehdään. Ne voidaan joko vuokrata eteenpäin, jättää odottamaan omaa tulevaa käyttöä, myydä tai purkaa. Joka tapauksessa tyhjät tilat poistetaan sisäisen vuokran piiristä siihen asti kunnes päätös toimitilojen tulevaisuudesta on tehty. Niiden ylläpitokulut optimoidaan ja pääomakulut poistetaan tilojen hal- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 55

56 lintaa toteuttavan yksikön omista kustannuksista. Korjausvelan hallinta ja pienentäminen on viime vuosina muodostunut keskeiseksi tilojen hallintaa toteuttavien yksiköiden tavoitteeksi. Kun omaisuutta myydään tai puretaan, pienenevät usein investointitarpeet sekä mahdollisesti myös korjausvelan määrä. Sisäisen vuokran avulla voidaan motivoida käyttäjiä tilojen tehokkaampaan käyttöön, jolloin tilakustannukset ja omaisuuden määrä pienenevät. Näin voidaan säästää sekä käytön aikaisista tilakustannuksista että omaisuuteen tehtävistä investoinneista ja pitää sellaiset rakennukset kunnossa, joita oikeasti pitkällä aikavälillä kuntien ja kuntayhtymien palvelutuotannossa tarvitaan. Lähtökohtaisesti sisäisen vuokrajärjestelmän yksi keskeinen tavoite onkin toimitilojen käytön tehokkuuteen kannustaminen. Tämä tehokkuus toteutuu silloin kun tiloista luopuminen tehdään sisäisen vuokran avulla kannustavaksi ja koko sisäinen vuokrajärjestelmä toimii oikein koko kunnan ja kuntayhtymän tasolla Sisäisen vuokran tarkistaminen Toinen sisäiseen vuokraan liittyvä keskeinen periaate on vuokrien tarkistaminen. Miten sisäinen vuokra muuttuu vuosittain? Vuokrien tarkistukseen on olemassa kolme eri tapaa. 1) Indeksisidonnainen sisäinen vuokra sisäinen vuokra sidotaan joko Tilastokeskuksen pitämään elinkustannusindeksiin tai ylläpitovuokran osalta ylläpidon kustannusindeksiin uudet vuokrat ilmoitetaan käyttäjille aina ennen talousarvion valmistelua, jolloin käyttäjät voivat ottaa kantaa omien tilakustannustensa määrään ja kustannuksiin osana omaa toimintaansa uusien tilojen, laajennusten sekä suurien toiminnallisten muutosten vuokravaikutus arvioidaan voimassaolevilla vuokrien laskentasäännöillä 2) Pääomavuokra- ja ylläpitovuokra tarkistetaan erikseen pääomavuokraa tarkistetaan rakennusten teknisten- ja jälleenhankinta-arvojen muutosten mukaan, jolloin investoinnit nostavat perittyä pääomavuokraa ylläpitovuokra on indeksisidonnainen ja indeksinä voidaan käyttää joko kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksiä tai ylläpitomenojen nousua, joka arvioidaan voimassaolevien energia- ja muiden tilayksikössä olevien sopimusten sekä palkkakulujen nousun kautta sisäiset vuokrat ilmoitetaan samoin kuin edellä 56 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

57 uudet tilat, laajennukset sekä suuret toiminnalliset muutokset huomioidaan rakennusten arvoissa, eli investoinnit ovat kytköksissä rakennusten arvoihin, joiden pohjalta määritellään pääomavuokra 3) Pääomavuokra ja ylläpitovuokran ylläpitopalvelut, käyttöpalvelut sekä käyttäjäpalvelut tarkistetaan kukin erikseen. pääomavuokra tarkistetaan kuten kohdassa 2 ylläpitovuokran ylläpitopalvelut tarkistetaan palkkakulujen nousun kautta ja mahdolliset kiinteistönhoidon mitoitusmuutokset voidaan ottaa huomioon ylläpitopalveluiden hinnassa ylläpitovuokran käyttöpalvelut eli sähkö, lämpö ja vesi sekä jätevesi tarkistetaan toteumapohjaisesti. Tällöin, mikäli mahdollista, voidaan käyttäjille tehdä loppuvuodesta tasauslasku, jossa huomioidaan vuokrassa maksetut ennakot sekä tarkistetaan todellinen menekki. Mikäli tasauslaskua ei voida tehdä, katsotaan viimeisimmän vuoden toteutuneet kustannukset käyttäjittäin ja huomioidaan käyttöpalveluiden vuokrien määrittelyssä tulevan vuoden yksikkökustannusten arvioidut nousut. Lähtökohta kuitenkin on, että tässä käyttöpalvelut saadaan tarkistettua todellisten toteutumien mukaan ja näin käyttäjilläkin on motivaatio vaikuttaa omien energia- sekä vesi- ja jätevesikustannustensa tasoon. ylläpitovuokran käyttäjäpalvelut voidaan tarkistaa erikseen ja mahdolliset sisällön muutokset ja mitoitukset huomioida erikseen. Mikäli sisällössä ei tapahdu muutoksia, voidaan tarkistusmekanismina käyttää vaikka palkkakulujen nousua kuten ylläpitopalveluissakin sisäiset vuokrat ilmoitetaan kuten kohdissa 1 ja 2, mutta sekä käyttö- että käyttäjäpalveluiden hintatasoa voidaan muuttaa edellisiä vuokranmääritystapoja joustavammin uudet tilat, laajennukset sekä toiminnalliset muutokset kuten kohdassa 2 Lähtökohta vuokrien tarkistusperiaatteisiin on se, kuinka helpoksi tai tarkaksi sisäisten vuokrien tarkistus halutaan tehdä. Koko vuokran indeksisidonnaisuus on kohtuullisen helposti toteutettavissa, mutta samalla sisäisen vuokran määrittämisen tarkkuus kärsii. Tarkimmassa vaihtoehdossa (3) voidaan käyttökulujen kautta luoda tavoitteita, joiden avulla saadaan esim. motivoitua kunnan/kuntayhtymän käyttäjät energiansäästöön aiempaa paremmin. Tällainen vuokrien tarkistusmekanismi on kohtuullisen työläs toteuttaa, mutta se on kuitenkin edellä esitellyistä ehdottomasti suositeltavin. Osaketiloissa vuokrien tarkistus tapahtuu vastikkeiden nousujen mukaan. Ulkoa vuokratun tilan vuokrien määrittely- ja tarkistusmekanismit Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 57

58 siirretään sellaisenaan käyttäjille. Mikäli osake- ja vuokratiloihin on määritelty myös ylläpitovuokra, voidaan se tarkistaa samalla periaatteella kuin omissa rakennuksissa eli joko indeksisidonnaisena tai arvojen muutoksen kautta. 58 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

59 5 Sisäisen vuokrajärjestelmän toteuttaminen 5.1 Sisäisten vuokrien käyttöönotto Sisäisen vuokran käyttöönotto on iso projekti. Se tulee toteuttaa hallitusti ja tarkoituksenmukaisesti kaikille osapuolille perustellen. Kun työhön varataan lisäksi riittävästi aikaa, voidaan kunnan ja kuntayhtymän omat erityspiirteet ottaa huomioon sisäisen vuokran käyttöönotossa ja siihen liittyvissä päätöksissä. päätös ja nimeäminen Tilatyöryhmän perustaminen Valtuusto / hallitus esitys päätös tiedoksi Vuokrien käyttöönoton projektisuunnitelma ja aikataulu Vuokrien määrittelyä varten tarvittavien aineistojen tuottaminen Pääomavuokran tekijöistä päättäminen Ylläpitovuokrien määritys esitys päätös Seuraava talousarviovuosi Sisäisten vuokrien määritys ja vieminen talousarvioon Vuokrien periminen alkaa Kuva 18. Esimerkki sisäisten vuokrien käyttöönottoprosessista. Kun sisäisten vuokrien käyttöönottoa kunnassa tai kuntayhtymässä suunnitellaan, voidaan liikkeelle lähteä erityisen tilatyöryhmän perustamisesta. Siihen osallistuvat kunnan tai kuntayhtymän ylimmän johdon (poliittinen Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 59

60 johto ja virkamiesjohto), käyttäjien sekä tilayksikön edustajat. Työryhmän jäsenillä on asian edetessä vastuu tiedottamisesta omille sidosryhmilleen. Työryhmän perustamisen ja nimeämisen jälkeen se tekee suunnitelman sekä aikataulun vuokrien käyttöönotolle. Ne menevät tiedoksi ryhmän asettaneelle luottamusmieselimelle. Tämän jälkeen työ voi jatkua vuokrien määrittelyssä tarvittavan aineiston tuottamisella sekä pääoma- ja ylläpitovuokrien määrittämisellä. Sisäisen vuokrajärjestelmän käyttöönotossa yksi tärkeimmistä asioista on pääomavuokran tekijöistä päättäminen. Päätös pohjautuu tilatyöryhmän esitykseen, mutta viime kädessä pääomavuokran tekijät päättää valtuusto. Päätösesityksessä on hyvä olla esimerkkilaskelmia tulevista vuokrista, joista nähdään millaiseen vuokratasoon esitetyt pääomavuokran tekijät johtavat. Ylläpitovuokran määrittely pohjautuu lähinnä ylläpitokulujen arviointiin, mikä voi myös kuulua tilatyöryhmälle. Kun pääomavuokran ja ylläpitovuokran tekijät on päätetty, voidaan laskea lopulliset sisäiset vuokrat. Samalla päätetään muista sisäiseen vuokraan liittyvistä periaatteista, kuten vuokrien tarkastamisesta ja tiloista luopumisen periaatteista, minkä jälkeen tehty työ voidaan viedä lopulliseen päätöksentekoon. Päätösten varmistuttua pitää niistä tiedottaa tilojen käyttäjille, jotta nämä osaavat huomioida toimitilat ja niihin liittyvät tekijät uudella tavalla osana omaa päätöksentekoaan. Hyvin harvoin sisäisen vuokran määrittelyyn lähdetään ns. puhtaalta pöydältä vaan kunnassa tai kuntayhtymässä on jo aiemmin ainakin osa toimitilakustannuksista peritty vuokrina käyttäjiltä. Useimmiten vuokrien määrittely on lähtenyt liikkeelle ylläpitovuokrasta ja pääomavuokra on otettu käyttöön myöhemmin. Käytännössä sisäisen vuokran käyttöönotto on useimmiten edennyt seuraavien vaiheiden kautta: i. määritellään ylläpitovuokrat ylläpitokustannusten pohjalta ii. ylläpitovuokran ohella pääomavuokraksi otetaan kirjanpidon poisto iii. pääomavuokriin huomioidaan korkokustannus kirjanpitoarvon pohjalta laskien iv. sisäisten vuokrien laskenta eriytyy kirjanpidosta erilliseksi laskennaksi, jonka avulla vuokrat määritellään rakennusten teknisestä ja jälleenhankinta-arvosta Seuraavassa on eri vaiheet kuvattu tarkemmin. 1) Selvitetään tilinpäätöksistä kunnan tai kuntayhtymän ylläpitokustannukset ja määritellään näiden pohjalta perittävä ylläpitovuokra. Ylläpitovuokralla pystytään tuottamaan ylläpitopalvelut tilankäyttäjille. Ylläpitovuokra määritellään rakennuskohtaisesti ja se 60 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

61 veloitetaan käyttäjiltä halutulla kustannuspaikkatasolla. Pääomavuokraa ei yleensä ensimmäisessä vaiheessa peritä. 2) Kun halutaan saada kiinteistövarallisuus kytkettyä osaksi käyttäjien toimitilakustannusta, otetaan ylläpitovuokran määrittelyn jälkeen yleensä mukaan kirjanpidon poisto vastaamaan korjausvastiketta. Kirjanpidon poisto kytkee alustavasti kunnan tai kuntayhtymän käyttö- sekä investointitalouden toisiinsa. Poisto on nykyisessä kirjanpitomäärittelyssä kuitenkin liian alhainen kuvatakseen rakennuksen todellisia pääomakuluja. 3) Pääomavuokran määrittelyä tarkennetaan huomioimalla pääomavuokrassa korkotuottovaatimus. Tässä vaiheessa korkotuottovaatimus on määritelty kirjanpitoarvosta, koska muunlaisia arvoja ei rakennuksille yleensä ole vielä määritelty. Sisäinen laskenta ei ole vielä kehittynyt erilliseksi toiminnoksi, joten ulkoisen laskennan arvoja käytetään sisäisen pääomavuokran muodostukseen. Korkotekijänä käytetään yleensä vieraan pääoman vaihtoehtoista kustannusta ja arvopohjana kirjanpitoarvoa. Ulkoisen laskennan arvojen käyttäminen sisäisen vuokrajärjestelmän pohjana johtaa yleensä hyvin eriarvoisiin vuokriin eri rakennusten välillä. Vanhoissa rakennuksissa korko ja poisto ovat erittäin alhaiset eikä näin määritelty vuokra mahdollista rakennuksen kunnon ylläpitämistä. Vuokrat ovat tältä osin alimitoitetut. Toisaalta taas aivan uusissa rakennuksissa ja vasta perusparannetuissa kohteissa korko ja poisto ovat korkeat, koska kirjanpitoarvot muodostuvat investointien kautta. Näissä rakennuksissa vuokrat ovat korkeat. Ulkoisen laskennan arvoilla lasketut rakennusten sisäiset neliövuokrat vaihtelevat siis paljon eri rakennusten välillä. Kirjanpitoarvoista lasketut vuokrat vaihtelevat siis jo lähtökohtaisesti paljon, mutta myös niiden muutokset ovat vuosittain suuria tehtyjen investointien ja näiden aktivointien myötä. Perusparannusinvestointien aktivoiminen nostaa sekä kirjanpitoarvoja että niistä laskettavia pääomavuokria, joten rakennusten vuokrat vaihtelevat ajallisesti riippuen niihin tehtyjen investointien suuruudesta. Käyttäjien on vaikea hahmottaa omien toimitilakustannustensa muodostumista ja kehittymistä, kun rakennustasoiset vuokrat vaihtelevat vuodesta toiseen. Tässä vaiheessa syntyy tarve kehittää sisäisen vuokran laskentaa edelleen. 4) Viimeisessä vaiheessa sisäisestä vuokrajärjestelmästä tehdään oma sisäinen laskentajärjestelmä. Viimeistään nyt rakennuksille määritellään tekniset- ja jälleenhankinta-arvot, joiden pohjalta sisäisen vuokrajärjestelmän pääomavuokrat määritellään. Rakennusten tekniset sekä jälleenhankinta-arvot tuottavat kirjanpitoarvoa Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 61

62 paremman laskentapohjan pääomavuokrien määrittelyyn. Rakennustasoisista pääomavuokrista saadaan tasaisemmat ja korkotuottovaatimus huomioi rakennusten todellisen kunnon (korkotuottovaatimus tekniselle arvolle). Määriteltyjen arvojen kautta saadaan laskettua rakennusten reaalinen vuosikuluminen eli vuosittainen korjausvastuu. Korjausvastuun lisäksi sisäisen vuokran korjausvastikkeeseen voidaan tarvittaessa huomioida myös aikaisemmilta vuosilta kertynyt korjausvelka. Vuosittainen korjausvastuu ja kertynyt korjausvelka muodostavat siis korjausvastikkeen, joka vastaa todellista pitkän aikavälin investointitarvetta kirjanpidon arvon poistoa paremmin. Korjausvastike luo aidon tulorahoituksen peruskorjausten rahoittamiseen ja mahdollistaa rakennusten kunnossapitämisen pitkällä aikavälillä Vaikka kunnassa tai kuntayhtymässä oltaisiin missä toimitilakustannusten määrittelyn vaiheessa tahansa, voidaan sisäinen vuokra toteuttaa kerralla. Liikkeelle lähdetään siinä tapauksessa vuokran nykytilanteen ja muutostarpeiden selvittämisestä, mutta tavoitteena on kuitenkin kaikkien tilakustannusten laskuttaminen aitoina sisäisinä vuokrina käyttäjältä. Rakennuksiin sidotun pääoman huomioiminen osaksi sisäistä vuokraa kytkee omistetun pääoman sekä investoinnit entistä voimakkaammin osaksi käyttäjien menoja. Alkuvaiheessa käyttäjien palvelutuotannon kustannukset todennäköisesti nousevat. Koska vuokrat lähtötilanteessa ovat yleensä alimitoitetut, voi vuokrien nousu olla hyvinkin huomattava, jolloin niiden rahoittaminen nykyisistä talousarvioista ei onnistu. Toimitilakustannusten nettovaikutus käyttäjien toimintaan tulee siirtymäkaudella poikkeuksellisesti huomioida talousarviossa, jolloin järjestelmään siirtymisen lähtötilanne on neutraali. Käyttäjille tulee kuitenkin selvittää, että jatkossa toimitilakustannukset ovat osa niiden omaa toimintamenoa. Sisäinen vuokrajärjestelmä on herättänyt paljon arvostelua ja sitä on moitittu turhaksi rahan siirtelyksi taskusta toiseen. Sisäinen vuokra on kuitenkin toimiva tapa kohdistaa todelliset rakennuksesta aiheutuneet kustannukset sen käyttäjälle. Toimitilakustannukset ovat myös aivan eri lailla päätöksentekijöiden tiedossa kuin ilman sisäistä vuokraa. Käyttäjille, luottamusmieselimille sekä kunnan tai kuntayhtymän johdolle vuokrajärjestelmän edut on kuitenkin perusteltava hyvin ennen sen käyttöönottoa ja tähdennettävä nimenomaan sisäisen vuokrajärjestelmän oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä toimitilojen hinnoittelussa. 62 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

63 5.2 Toimiva tilayksikkö eli tilakeskus Kunnan ja kuntayhtymän tasolla sisäisen vuokran käyttöönotto edellyttää selkeää hallinnollista vastuunjakoa. Jotta sisäinen vuokrajärjestelmä toimisi, tulee konsernin eri osapuolten eli ylimmän johdon (ylin virkamiesjohto, valtuusto ja hallitus), mahdollisen tilayksikön sekä tilankäyttäjänä olevien yksiköiden väliset toimintaperiaatteet sopia keskeisiltä osin selviksi ja määritellä täsmällisesti. Näin kiinteistöjohtaminen palvelee koko organisaation etua. Sisäinen vuokra edellyttää ainakin jossain määrin keskitettyä toimitilahallintoa. Varsinaisen tilakeskuksen perustaminen ei kuitenkaan ole ehdoton edellytys sisäisen vuokrajärjestelmän käyttöönotolle, vaan se voidaan hoitaa keskitettynä toimintona osana muuta teknistä toimea. Usein kunnat ja kuntayhtymät ovat kuitenkin perustaneet erillisiä tilakeskuksia, joille on annettu vastuu tilojen hallinnasta sekä mahdollisesti myös omaisuuden hoidosta. Aiemmin näistä tehtävistä ovat vastanneet tilojen käyttäjinä toimivat kuntien ja kuntayhtymien muut yksiköt ja omistamiseen sekä ylläpitoon liittyvät toiminnot ovatkin saattaneet jäädä taka-alalle. Tilayksikön tulee istua kunnan ja kuntayhtymän toimintaan hyvin. Eriytetyllä tilayksiköllä on kaksi merkittävää tehtävää omassa toiminnassaan: 1) tuottaa ja ylläpitää toimivat tilaresurssit palvelutoimintaan 2) huolehtia rakennuksista ja turvata niiden arvon säilyminen Näissä tavoitteissa sisäisen vuokran rooli on keskeinen. Kun kiinteistöt annetaan tilakeskuksen vastuulle, saa se samalla vastuun myös kaikista organisaation toimitilakustannuksista. Sisäisen vuokran avulla tilakeskus mitoittaa oman tulorahoituksensa sen mukaan, mitä kustannuksia toimitiloista sille itselle aiheutuu. Tilakeskus voi kunnan tai kuntayhtymän sisällä toimia nettoyksikkönä, taseyksikkönä, liikelaitoksena tai osakeyhtiönä. Nettoyksikkönä tilakeskus on vastuussa kaupunginhallitukselle/valtuustolle toiminnan menojen ja tulojen välisestä erotuksesta. Toiminnan erotus eli netto muodostuu yleensä pääomavuokrasta. Nettoyksikkönä kaikki toimitilat ja palvelut voidaan hinnoitella sisäisen vuokran periaatteen mukaisesti käyttäjille. Tilakeskuksella on mahdollisuus kehittää omaa toimintaansa ja palvelujaan, mutta nettoyksikkö on kuitenkin kirjanpidollisesti osa kunnan tai kuntayhtymän taloutta. Rakennusten omistajuutta ei ole välttämättä riittävästi määritelty ja perusparannusinvestoinneista päättää valtuusto. Nettoyksikköinä toimivissa tilayksiköissä onkin usein haasteena saada riittävä investointitaso rakennusten kunnon ylläpitämi- Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 63

64 seen ja arvon säilymiseen. Nettoyksikköä itsenäisempi toimintamalli on taseyksikkö tai liikelaitos. Taseyksikkö ja liikelaitos ovat kunnan tai kuntayhtymän erilliskirjanpidollisia yksiköitä, joilla on oma tulos- ja rahoituslaskelma sekä tase. Liikelaitoksella on lisäksi oma johtokunta, joka toimii liikelaitoksen lähimpänä luottamusmieselimenä. Liikelaitos on taseyksikköä määrämuotoisempi lakeineen ja sääntöineen. Kirjanpidollinen taseyksikkö voidaan perustaa lautakunnan tai kaupunginhallituksen alle ja se on liikelaitoksen hallintoa hieman yksinkertaisempi tapa muodostaa sisäinen omistajayksikkö. Taseyksikkönä ja liikelaitoksena tilakeskus on vastuussa toimintansa ylijäämästä. Taseyksikkö tai liikelaitos omistaa rakennukset taseen kautta ja toiminnan ylijäämä on silloin tuloslaskelman ylijäämää. Toiminnan kuluiksi lasketaan ylläpitokustannusten lisäksi kirjanpidon poistot ja peruspääoman tai lainojen korot. Taseyksikön tai liikelaitoksen ylijäämä siis saadaan kun pääomavuokrasta vähennetään kirjanpidon poistot ja korot. Nykyinen kuntalaki liikelaitoksen perustamisesta lähtee liikkeelle liiketaloudellisesta periaatteesta, mikä käytännössä tarkoittaa sitä, että liikelaitostettavan yksikön tuottamasta palvelusta on voitava muodostaa tuote, joka on mahdollista hinnoitella tuotantokustannuksia vastaavalla hinnalla tuotteen loppukäyttäjille. Nykyisessä kuntalaissa ei oteta hinnoiteltavaa tuotetta muodostettaessa kantaa siihen, onko tuotteen asiakas sisäinen, eli kunnan tai kuntayhtymän oma yksikkö, vai ulkoinen. Tämä lain tulkinta mahdollistaa ja on kannustanut tilakeskusten muodostamista liikelaitoksiksi. Sekä liikelaitoksessa että taseyksikössä erilliskirjanpidollinen asema korostaa sisäisen vuokran roolia toiminnan rahoittamisessa. Tilayksikön itsenäisyyden lisääntyminen painottaa asiakasnäkökulmaa perinteistä nettoyksikkötoimintatapaa enemmän. Monissa isommissa kaupungeissa taseen kautta rakennukset omistava liikelaitosmainen toiminta joko liikelaitoksena tai taseyksikkönä on nähty järkevänä tilayksikön hallinnollisena muotona vaikka päätösvaltaa korjausvastikkeena saatujen rahojen käytöstä ei tilakeskukselle ole annettu. Eriytyneen kiinteistöhallinnon sekä sisäisten vuokrien avulla, pelkän käyttäjien tarpeen lisäksi huomiota kiinnitetään myös palvelun hintaan. Sisäinen vuokra auttaa hahmottamaan käyttäjien tila- ja palvelutarpeita sekä tuottaa kiinteistöhallintoa toteuttavalle tilayksikölle tulorahoituksen, jolla se mahdollisimman tehokkaasti pyrkii tuottamaan tarvittavat palvelut. Tällaisella aidolla sisäisellä vuokralla on tilapalveluiden tarve ja tuotanto yleensä saatu huomattavasti aikaisempaa paremmin kohtaamaan. Käyttäjät ovat kertoneet oman palvelutarpeensa, jotka on tämän jälkeen 64 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

65 hinnoiteltu heille kustannuksiksi. Niiden perusteella käyttäjät ottavat kantaa siihen, minkä tasoisiin tilapalveluihin heillä oikeasti on varaa. Tiloista ja tilapalvelutuotannosta aiheutuneet menot vaikuttavat aidosti, läpinäkyvästi ja suoraan käyttäjän menoihin, jolloin tukipalveluiden käyttöä mietitään tarkemmin. Näin kuntien ja kuntayhtymien johtaminen voi entistä paremmin toteutua itse palvelutuotannon kautta. Kuntien ja kuntayhtymien taloudellinen tilanne vaihtelee Suomessa erittäin paljon, mikä heijastuu myös tilakeskusten ja sisäisten vuokrien toimintaan. Osalla kunnista/kuntayhtymistä taloudellinen tilanne on hyvä, jolloin eriytyneen tilayksikön ja sisäisten vuokrien avulla saadaan luotua kestävä hallinnollinen rakenne omaisuuden kunnon turvaamiseen, tarkoituksenmukaiseen tilapalvelutuotantoon sekä tilojen tehokkaaseen käyttöön. Monet kunnat ovat kuitenkin sellaisissa taloudellisissa vaikeuksissa, ettei tilakeskus voi olla muusta kunnasta erillisenä, vaan sen toimintaa ohjaa sama niukkuus kuin kunnan varsinaista palvelutoimintaa. Niukkuuden vallitessa voi olla vaikea toteuttaa sisäisten vuokrien mukaisia toimenpiteitä eli esimerkiksi peruskorjauksista joudutaan tinkimään, mikä puolestaan kasvattaa korjausvelkaa. Tällaisessa tilanteessa sisäinen vuokra voi olla apuna tarkasteltaessa sitä, miten palvelutuotannon kustannuksia voidaan kestävästi alentaa tilojen tehokkaammalla käytöllä ja näin mahdollisesti saavuttaa säästöjä toimitilakustannuksissa ja jopa luopua tehottomien rakennusten käytöstä ja omistamisesta, jolloin myös pienennetään koko omaisuuden peruskorjaustarpeita. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 65

66 6 Miksi sisäinen vuokra? 1. Tuottaa toimivat tilat palveluille Omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökäyttökelpoiset toimitilat kunnan ja kuntayhtymän varsinaiseen palvelutoimintaan. 2. Jakaa tilakustannukset oikeudenmukaisesti eri käyttäjille Sisäinen vuokra on oikeudenmukainen tapa kustannusten kohdistamiseen. Tilojen käyttö mielletään paremmin toimintamenoksi muiden joukossa ja käyttäjä voi päättää voimavarojensa käytöstä tilaresurssin sijaan myös muihin tarkoituksiin. 3. Selkeyttää budjetointia ja rahoitussuunnittelua Kiinteistöjen omistaja tarkastelee sisäistä vuokraa pääoman sitomisesta ja ylläpito-, käyttö- sekä käyttäjäpalvelujen tuottamisesta aiheutuvina kustannuksina sekä näistä saatuina tuloina (pääoma- ja ylläpitovuokra). Käyttäjä puolestaan tarkastelee maksamaansa vuokraa tilankäytöstä aiheutuvina kuluina. 4. Helpottaa kunnan/kuntien yksiköiden toiminnan taloudellisuuden arviointia ja vertailua Kaikki palvelutuotannon kustannuserät ovat tiedossa, mikä mahdollistaa myös vertailut yksityisen ja julkisen palvelutuotannon välillä. Yksityisellä sektorilla toimitilakustannukset on hinnoiteltu palveluiden kokonaishintoihin. 5. Kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön Kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, kiinnitetään sen käyttöön enemmän huomioita. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. Lisäksi sisäinen vuokrajärjestelmä auttaa osaltaan tunnistamaan palvelutoiminnan kannalta toisarvoisten rakennusten olemassaolon, jotka voidaan joko myydä tai purkaa. Näin omaisuuden määrä ja omaisuuden ylläpitämiseksi vaadittavat investoinnit ovat myös tarkoituksenmukaisella tasolla. 66 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

67 6. Antaa paremman mahdollisuuden vertailla myös muita vaihtoehtoisia tapoja tilojen hankintaan Yleisesti toimitilat tehdään aina omina investointeina, jolloin investointien rahoitustarve on suuri. Kun vuokrajärjestelmä toimii aitona (investoinnin kustannukset hinnoitellaan käyttäjille tuleviksi toimintamenoiksi), mietitään myös vaihtoehtoisia tilanhankintatapoja tarkemmin. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 67

68 7 Lopuksi Kunnat ja kuntayhtymät ovat kiinteistöomaisuuden määrällä mitattuna suuria omistajia verrattuna esimerkiksi yksityisen sektorin toimijoihin. Tämä on johtanut myös kunnissa tarpeeseen miettiä kiinteistöhallinnon järjestämistä ja eriyttämistä sekä sisäisen vuokran muodostamista. Kunnissa ja kuntayhtymissä mietitään omia kiinteistöstrategioita, joissa paneudutaan omistamiseen, tilojen käyttöön ja tilayksikön toiminnan hallinnolliseen muotoon sekä tilapalveluiden tuotantoon mm. tilaaja-tuottajamalleihin ja tilapalveluiden ulkoistamiseen liittyviin asioihin. Oli tilayksikön muoto ja toimintatapa mikä hyvänsä, on eriytynyt toimitilahallinto luonut tarpeen miettiä, mikä on toimitilahallinnon tuote, ja miten se pitää hinnoitella. Sisäisen vuokran rooli ja käsite on tässä keskeinen. Sisäinen vuokra siirtää kaikki tiloista kunnille ja kuntayhtymille aiheutuneet kustannukset varsinaisille tilojen käyttäjille vuokrina maksettaviksi. Kun hinta on aidosti mukana toimintamenoissa, kiinnitetään tilojen käyttöön entistä tarkemmin huomiota. Sisäisen vuokran avulla eri käyttäjät voivat kiinnittää huomioita omiin tilakustannuksiinsa, jolloin tilojen tehostuneen käytön myötä myös omistetun pääoman käyttö tehostuu. Lisäksi, kun vuokra sisältää kaikki tiloista aiheutuneet kustannukset, on tilayksikön mahdollista saadulla vuokralla huolehtia omaisuuden kunnosta myös pitkällä aikavälillä. Kun tilakustannuksissa halutaan säästää, syntyvät oikeat ja kestävät säästöt omistajuuteen liittyvistä velvoitteista tinkimisen sijaan tilojen käyttöä tehostamalla ja mahdollisesti tarpeettomaksi käyneestä kiinteistöomaisuudesta luopumalla. Tilojen käytön tehostamisesta ei saisi tulla kuitenkaan itse tarkoitus. Vaikka tilojen käyttöä kannattaa miettiä ja niiden määrää tarkoin harkita, on oleellisinta kuitenkin se, että toimitiloista maksetaan mahdollisimman hyvin todellisia kustannuksia vastaavaa vuokraa. Kaiken kaikkiaan sisäinen vuokra on monipuolinen osajohtamisjärjestelmä, työkalu ja toimintatapa toimitilakustannusten määrittelemiseen oikeudenmukaisesti ja läpinäkyvästi osaksi kunnan tai kuntayhtymän toimintaa. 68 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

69 Käsitteet Kiinteistöpalveluihin kuuluvat kiinteistönhoito ja kunnossapito ja mahdollisesti erilaisia käyttäjäpalveluja. Kiinteistönhoito on kiinteistön ylläpitoon liittyvä säännöllinen toiminta, jolla pidetään kiinteistön fyysiset olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat mm. kiinteistön rakennustekninen ja LVIS-tekninen kunnossapito, teknisten järjestelmien hoito, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. Kunnossapito on kiinteistöpalveluiden osa-alue, jossa rakennuksen ominaisuudet säilytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu. Käyttäjäpalvelut. Tilapalveluyksikkö voi vastata myös tiloihin liittyvistä käyttäjäpalveluista. Käyttäjäpalveluja voivat olla esimerkiksi siivous-, turva-, vartiointi-, aula- ja postituspalvelut Sisäinen vuokra on käyttäjäyksikön maksama korvaus toimitilojen käytöstä saman organisaation sisällä. Pääomavuokra on korvaus sitoutuneesta pääomasta. Yleisimmin pääomavuokra sisältää korjausvastikkeen lisäksi korkotuottovaatimuksen sitoutuneelle pääomalle ja näiden lisäksi voi sisältää maanvuokran, vakuuttamiskustannukset. Pääomavuokra voi sisältää viisi elementtiä 1. Korko, eli korvaus sitoutuneelle pääomalle. 2. Korjausvastike, eli korvaus omaisuuden arvon alenemiselle (poisto). Korjausvastikkeella varaudutaan omaisuuden peruskorjaukseen tai uudelleenhankintaan. 3. Maanvuokra (ei välttämättä peritä vuokralaiselta) 4. Omaisuuden vakuuttamisesta aiheutuvat kustannukset (voi sisältyä myös ylläpitovuokraan) 5. Lisätuottovaatimus tai riskilisä (eli jos halutaan saada tuottoa ja huomioida investoinnin riski koron lisäksi) Ylläpitovuokra on se vuokran osa, jolla katetaan kiinteistö- tai käyttäjäpalvelut, kuten hallinnon kulut, kunnossapito, kiinteistönhoito sekä lämpö, sähkö ja vesi. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 69

70 Hankintahinta on rakennuksen ostohinta tai rakennukseen liittyvät rakentamiskustannukset korkokustannuksineen. Jälleenhankinta-arvo on rakennuksen arvioitu hankinta-arvo laskentahetkellä sillä varustuksella ja laatutasolla kuin rakennus on. Jälleenhankintaarvo-käsitettä vastaavat käsitteet uushankintahinta ja jälleenhankintahinta. Tekninen arvo (Nykyarvo) on rakennukseen jälleenhankinta-arvoon ja ikäalennuksiin perustuva rakennuksen arvonmääritystapa. Rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään iästä ja kulumisesta aiheutuva arvon aleneminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Teknisestä arvosta käytetään myös termiä nykykäyttöarvo, joista molemmilla voidaan tarkoittaa myös kiinteistön arvoa omistajalleen tuotannontekijänä riippumatta jälleenhankintahinnasta. Kirjanpitoarvo tarkoittaa poistamatonta osuutta rakennuksen ja siihen liittyvien peruskorjausten hankintahinnan ja rahoitusosuuksien erotuksesta Korjausvastuu. Vuosittainen arvo aleneminen, joka aiheutuu kulumisesta ja käyttökelpoisuuden alenemisesta. Korjausvastuu voidaan määritellä myös kiinteistön koko käyttöajalta, jolloin korjausvastuu on summa vuosittaisista korjausvastuista. Kulumisen arviointi perustuu yleisimmin lineaariseen arvon alentumiseen (tasapoisto) tai vaihtoehtoisesti esimerkiksi x2-käyrän mukaisesta epälineaarisesta tai rakennusosittain lasketusta arvon alenemisesta. Korjausvelka. Se rahamäärä, mikä rakennuskantaan tulisi investoida, tai siitä on tingitty, jotta rakennuskanta olisi kohtuullisessa käytön edellyttämässä kunnossa Korjausvastike. Se osuus sisäisestä vuokrasta, joka kerätään peruskorjausta tai jälleenhankintaa varten. Korjausvastike lasketaan pääsääntöisesti jälleenhankinta-arvoon perustuen. Korjausvastike tarkoittaa sitä rahamäärää, jolla varaudutaan juuri rakennuksen peruskorjaukseen. Perustilanteessa korjausvastike voi vastata kirjanpidon poistoa. Koska rakennuskustannuksilla on tapana nousta ajan kuluessa, korjausvastike täytyy olla suunnitelman mukaista poistoa suurempi. Jos korjausvastike perustuu kiinteistön jälleenhankinta-arvosta perustuvaan tekniseen arvoon, voidaan korjausvastike määritellä vuosittaisena teknisen arvon alenemana. 70 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

71 Vuokrahinnoittelussa huomioidaan omaisuuden kuluminen ja arvon aleneminen korjausvastikkeen muodossa. Korjausvastikkeella varaudutaan kiinteistön tulevaan peruskorjaukseen tai uudelleenhankintaan. Korjausvastike suositellaan määriteltävän nykyarvoon perustuen. Seuraavassa kuviossa kuvataan korjausvastikkeen laskentaperiaatteita. Kun rakennus rakennetaan, kuviossa ajanhetkellä 0, rakennukseen liittyvät tietyt rakennuskustannukset. Ajanhetkellä 0 kiinteistön nykyarvo vastaa jälleenhankintahintaa ja taseen mukaista arvoa, jos rakennuttamiseen ei ole saatu rahoitusavustuksia. Kiinteistölle on määritelty tietty kuntotavoite, eli kun ikääntymisen ja kulumisen vuoksi rakennus ei vastaa enää tarkoitustaan, kiinteistöön on tehtävä peruskorjaus. Kuvion kiinteistölle peruskorjaus tehdään 31 vuotta rakentamisen jälkeen, jolloin kiinteistön kunto on heikentynyt noin 40 prosenttia alkuperäisestä. 40 prosenttia jälleenhankintahinnasta vastaa kertynyttä korjausvastuuta 31 vuoden kuluttua. Koska rakentamiskustannukset ovat nousseet ylemmän kuvion mukaisesti, korjausvelkana ei voida käyttää kiinteistön taseen mukaisesta arvosta laskettua arvoa 24. Korjausvelka voidaan määritellä kiinteistön jälleenhankintahinnan perusteella, korjausvelan suuruus on kuviossa 15 prosenttia kiinteistön jälleenhankintahinnasta. Tämä tarkoittaa teoriassa sitä, että kun kiinteistöön käytetään prosenttiosuutta jälleenhankintahinnasta vastaava summa rahaa, saadaan kiinteistö peruskorjattua kohtuulliseen kuntoon. Rakennuksen peruskorjauksen kustannukseen varaudutaan hinnoittelemalla käyttäjän maksamiin vuokriin korjausvastike. Jotta peruskorjaukseen voitaisiin varautua riittävästi, korjausvastikkeessa on huomioitava rakentamiskustannusten nousu. Rakentamiskustannusten nousu voidaan huomioida käyttämällä kirjanpidon poistoa, jota korotetaan kausittain rakentamiskustannusindeksin mukaisesti. 24 Varsinkaan jos kiinteistön hankintaan on saatu rahoitusosuutta, eikä vastaavaa rahoitusosuutta ole odotettavissa peruskorjaukseen. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 71

72 % alkuperäisestä Rakennuksen suhteellisen kunnon kehittyminen 100 Kustannuskehitys Rakennuksen jälleenhankintaarvot eri ajankohtina Tavoiteltava kunto Rakennuksen korjausvastuut eri ajankohtina (prosenttia jälleenhankintahinnasta) 0 1. peruskorjaus 2. peruskorjaus Kirjanpidon mukaan Aika Kirjanpidon mukaan, jos hankintaan saatu rahoitusavustus x 2 -käyrän mukainen arvon aleneminen Kulumaton osuus Kuvio. Kiinteistön kunnon kehittyminen ajan kuluessa Korjausvastikkeen määrittely sumu-poistojen avulla Suunnitelman mukaisten poistojen perusteena ovat kirjanpitolautakunnan kuntajaoston julkaisemat poisto-ohjeet (Yleisohje kunnan ja kuntayhtymän suunnitelman mukaisista poistoista). Hallinto- ja laitosrakennusten ohjeelliseksi poistoajaksi on määritelty vuotta. Suunnitelman mukaisia poistoja alentavat myös saadut rahoitusavustukset. Joskus, esimerkiksi teknisen arvon määrittämisen monimutkaisuuden vuoksi, halutaan sisäisessä laskennassa käyttää taseen mukaisia arvoja. Jos kuitenkin halutaan, että kertyneet korjausvastikkeet riittävät uudelleenhankintaan tai peruskorjaukseen, eräs vaihtoehto on käyttää korjausvastikkeena sumu-poistoa, jota korotetaan rakennuskustannusindeksin sekä rahoitusosuuden mukaisella kertoimella. Laskennallisesti tämä johtaa samaan lopputulokseen kuin nykyarvon avulla lasketut korjausvastikkeet jos oletetaan nykyarvon kehittyvän rakennuskustannusindeksin mukaisesti. Kiinteistön sumu-poisto on vuodessa. Rakentamiskustannuksiin on saatu 20 % rahoitusosuus, eli poisto rakennuttamiskustannusten mukaisesta arvosta on (= * 120 %). Rakentamiskustannukset ovat nousseet rakentamishetkestä 40 %, joten tälle vuodelle korjausvastike on * 140 % = Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

73 Kiinteistön korjausvastuun määrittely Rakennus alkaa kulua välittömästi valmistumisen jälkeen. Teknisessä arvossa osa rakennuksesta on ns. kulumatonta tai sen pitoikä on teoriassa erittäin pitkä (>100 v). Kulumattomaan osuuteen luetaan yleensä rakennuksen perustukset, vaippa sekä runkorakenteet. Yleisesti kulumattomana osuutena käytetään 30 % rakennuksen jälleenhankinta-arvosta (vaihtelee esim. puurunkoiset 10 % - kalliosuojat 50 %). Loppu (keskimäärin 70 %) kuluu käytetystä poistomallista riippuen. Yleisimpiä käytettyjä poistomalleja ovat 1) lineaarinen kuluminen esim. 70 % / 40 vuotta, jolloin vuosittainen korjausvastuu on 1,75 % 2) toisen asteen yhtälö (x2) jolloin esim. 70 % / 35 vuotta, jolloin vuosittainen korjausvastuu vaihtelee 0,6 % - 4 % vuodessa 3) rakennusosittainen kuluminen, jolloin rakennusosat poistavat itsensä eri pitoiällä (esim. 10 % uudishinnasta 10 vuotta, 10 % uudishinnasta 20 vuotta, 30 % uudishinnasta 30 vuotta ja 20 % uudishinnasta 40 vuotta). Tässä arvioidaan 70 %:lle rakennuksen rakennusosista eripituiset pitoiät. Kun rakennusosa on kulunut loppuun, poisto pienenee. 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % rakennusosa Lineaarinen X2 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % Kuvio. Rakennuksen kuluminen erilaisilla kulumisolettamuksilla tek/jha suhde (0 40 vuotta ja muutos %/vuosi) Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 73

74 Tekninen ikä. Rakennuksen teknisellä iällä eli teknisellä poistoajalla tarkoitetaan aikaväliä, jolloin rakennuksen kuluvat osat tulevat loppuun käytetyiksi. Teknisen iän päätyttyä rakennus kuluu hyvin hitaasti. Tekninen ikä vaihtelee rakennustyypin, rakennusmateriaalien ja käyttötarkoituksen mukaan. Rakennuksen kulumaton osa. Rakennuksella on käytännössä kulumattomia osia, kuten perustus- ja runkorakenteet. Kulumattoman osuuden suuruuteen rakennuksessa vaikuttavat esimerkiksi rakennuksen runkoratkaisu ja käytetyt rakennusmateriaalit. Kulumattoman osan suuruudeksi voidaan arvioida esimerkiksi 30 % rakennuksen jälleenhankinta-arvosta. Peruskorjaus. Peruskorjauksilla tarkoitetaan sellaisia merkittäviä investointeja, joilla korjataan kuluneita rakennusosia tai -järjestelmiä uutta vastaavaan kuntoon. Perusparannukseen liittyy korjauksen lisäksi olennainen laatutason muutos, eli rakennetaan esimerkiksi hissit tai ilmastointi kohteeseen, jossa näitä ei ennestään ole Pääoman korkotuottovaatimus, korko. Pääoman korkotuottovaatimus voidaan laskea joko kirjanpitoarvoon tai tekniseen arvoon perustuen. Kirjanpitoarvoa käytettäessä käytetään yleensä nimelliskorkoa (reaalikorko + inflaatio) ja teknistä arvoa käytettäessä reaalikorkoa (n. 3 4 % /vuosi). Pääoman korkotuottovaatimus eli laskentakorko voidaan määritellä tapauskohtaisesti. Suositeltavaa on, että kunnassa päätettäisiin korkotuottovaatimukset sisäisessä ja ulkoisessa hinnoittelussa. Kirjanpidon arvoja käytettäessä käytetään yleensä nimelliskorkoa ja teknistä arvoa käytettäessä reaalikorkoa. Vakuutukset. Toimitilan vakuuttamisesta aiheutuvat kustannukset peritään vuokralaiselta joko pääomavuokrassa tai ylläpitovuokrassa Tontin vuokra. Tontista voidaan periä vuokraa, jonka perustana voi olla markkinavuokra. Jos samassa kiinteistössä on useita toimitiloja, jaetaan tontin vuokrakustannukset toimitiloille esimerkiksi neliömäärän perusteella. Kohtuullisen tuoton määritelmä. Kohtuullinen tuotto sitoutuneelle pääomalle lasketaan riskittömän tuoton ja riskilisän summana. Kohtuullinen tuotto lasketaan yleensä vuokrattaessa tiloja kunnan ulkopuolelle. Tärkein kohtuullisen tuoton määrittelyssä on, että kohteeseen sidotun pääoman pitäisi tuottaa vähintään riskittömän tuoton verran, jotta pääoman sitominen kohteeseen olisi taloudellisesti perusteltua. Riskilisä voidaan laskea toimialan beeta-kertoimen ja markkinoiden tuoton tulon perusteella. Kohtuullinen tuotto voidaan siten laskea seuraavalla kaavalla. 74 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

75 Kohtuullinen tuotto = riskitön tuotto + β toimiala * riskipreemio Riskittömänä tuottona voidaan pitää esimerkiksi valtion 5 10 vuoden joukkovelkakirjalainojen tuottoa. Riskitön korko voi vaihdella lyhyessäkin ajassa yleisten markkinasuhdanteiden mukaan, mutta laskentahetken arvo on aina paras arvio tulevasta. β on toimialan ja markkinoiden keskinäistä suhdetta kuvaava arvo, jonka arvo riippuu markkinoiden ja kyseisen toimialan välisestä suhteesta. Jos β = 0, markkinoiden liike ei vaikuta kyseisen toimialan arvoon 0 < β < 1, markkinoiden liikkeet heijastuvat toimialan arvoon, mutta pienempänä kuin markkinoiden liike, esimerkiksi jos pörssikehitystä kuvaava indeksi kohoaa 10 %, kyseinen toimiala nousee samalla, mutta vähemmän kuin 10 % β = 1, markkinoiden liike heijastuu kyseisen toimialan arvoon keskimäärin vastaavasti, eli jos pörssikurssit kohoavat 10 %, myös ko. toimialan kurssi kohoaa keskimäärin 10 % β > 1, kyseinen toimiala reagoi markkinoiden liikkeisiin voimakkaammin kuin markkinat. Esimerkiksi jos yleisindeksi kohoaa 10 % ja β = 2, kyseinen toimialan arvon odotetaan nousevan 20 % β < 0, kyseinen toimiala reagoi markkinoihin käänteisesti, eli kun muut markkinat keskimäärin nousevat, tämän toimialan arvo tai tuotot laskevat ja päinvastoin. Tilanne on kuntien kannalta teoreettinen. Riskipreemio kertoo, kuinka monta prosenttiyksikköä on kyseinen toimiala tuottanut enemmän kuin riskitön sijoitus. Esimerkiksi osakemarkkinoilla riskipreemio on ollut pitkän aikavälin keskiarvona 6 7 prosenttiyksikköä ja kiinteistömarkkinoilla noin 4 %. Esimerkiksi kiinteistömarkkinoilla kohtuulliseksi tuotoksi saadaan vuoden 2006 tietojen perusteella: Riskitön reaalituotto 3,44 % Toimialan riskipreemio 4 % Toimialan β (Beeta-kerroin) 0,8 (oletus) Kohtuullinen tuottovaatimus = 3,44 % + 4 % * 0,8 = 6,64 % Kiinteistömarkkinoiden kohtuullinen tuotto annetuilla lähtötiedoilla ja oletuksilla on 6,64 %. Inflaatio-odotus lisätään kohtuulliseen tuottoon. Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 75

76 Lähteitä ja lisätietoa Efektia 1994 Tilapalvelun liiketalous ja tuloksellisuus, Tekpa-projekti nro 19, Toimitilat, Efektia Palvelu. Helsinki Efektia 1997 Pääomien tuottavuuden parantaminen kiinteistöt ja yhdyskuntarakenne, runkosuunnitelma ympäristöministeriölle. Tekpa-projekti nro 28. Efektia palvelu. Helsinki Haahtela kehitys Oy Talonrakennuksen kustannustieto Haahtela-kehitys Oy. Helsingin kaupungin kiinteistövirasto Tilakeskus Toimitilat kunnallisen palvelutoiminnan resurssi: Helsingin kaupungin tilaomaisuuden hallinta ja vuokraus. Isoniemi & Leiwo 1997 Isoniemi Harri & Leiwo Kaisa: Helsingin kaupungin toimitilojen hallinta ja vuokraus. Helsingin kaupungin kiinteistövirasto, Talo-osasto. Helsinki Isoniemi 2002 Isoniemi Harri. Sisäisten toimitilavuokrien määritys suurissa kaupungeissa. Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A25, Espoo Leväinen 1999 Leväinen Kari I. Sisäisen maanvuokran perusteet, käytäntö ja toteutus kaupungeissa. Esimerkkinä Espoon kaupunki. Teknillinen korkeakoulu. Maanmittausosasto. Kiinteistöopin laboratorio. Kiintiestöopin ja talousoikeuden julkaisuja B 88. Espoo Miettilä et al Miettila Asko & Eerolainen Jussi & Leiwo Kaisa. Kaupunkien kiinteistöjen tuottavuustutkimus: Loppuraportti. Turku Olkkonen et al Olkkonen Olli, Land Petri, Isoniemi Harri. Kuntien kiinteistövarallisuuden riski ja markkinavertailun mahdollisuudet. Kuntien kiinteistötalouden kehittämisohjelma Kehitysprojekti 4:n loppuraportti. Tekpa kehittä- 76 Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä

77 misyhteisön julkaisu 36. Turku Psilander & Lind 1994 Psilander Kurt & Lind. Internhyra! Mojligheter och fallropar med internhyra i offentliga fastighetsförvaltning. Svenska Kommunförbundet Psilander 1989 Psilander Kurt. Interhyror i stora verkstadsföretag, Principer och metoder. Meddelande 5:31. Inst fastighetsekonomi. Tekniska högskola. Stockholm Rakli 2000 Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Rakli. Helsinki Ruokojoki 2004 Toimivat tilat perusta palveluille. Suomen Kuntaliitto Lind 1997 Lind Hans. Internhyra, I sammandrag. Hur det är tänkt, och hur det kan fugera. Minirapport om offentligt fastighetsföretagande. Svenska Kommunförbundet Viinikka 1995 Viinikka Jarmo. Kuntien laskentatoimi muutoksessa. Suomen kuntaliitto. Helsinki Sisäinen vuokra kunnassa ja kuntayhtymässä 77