Porvoon sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen

Transkriptio

1 Porvoon sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden taloudellinen mallinnus

2 Johdanto Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy ( Inspira ) on tehnyt Porvoon kaupungin toimeksiannosta selvityksen Porvoon kaupungin sote-kiinteistöjen mahdollisesta yhtiöittämisestä. Selvityksen kohteena ovat olleet seuraavat kiinteistöt: Johannisbergin vanhainkodin kiinteistöt Näsin terveyskeskuksen kiinteistö Rauhankadun neuvola Selvityksessä on esitelty muun muassa mahdollisia rakennevaihtoehtoja (esim. yhtiömuodot ja yhtiöiden määrät) ja siirtojen toteutustapaa (esim. liiketoimintakauppa ja apportti). Alustavan pohdinnan perusteella Porvoon kaupunki näkee apporttisiirron parhaan vaihtoehtona siten, että Johannisbergin kohteet ja Näsin terveyskeskuksen kohteet + Rauhankadun neuvola siirretään omiin Porvoon kaupungin kokonaan omistamiin keskinäisin kiinteistöosakeyhtiöihin. Toisena mahdollisena vaihtoehtona nähtiin, että Johannisbergin kohteet siirrettäisiin kaupungin asuntoyhtiöön ja Näsin + Rauhankadun kohteen omaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Laskelmat on tehty siltä pohjalta, että Johannisbergin kohteet siirretään omaan keskinäiseen kiinteistösakeyhtiöön ja Rauhankadun sekä Näsin kohteet omaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Laskelmat perustuvat Porvoon kaupungin toimittamiin lähtötietoihin ja julkisesti saatavilla oleviin tietoihin

3 Laskennan keskeiset oletukset /1 Yleiset oletukset Yhtiömuoto ja omaisuuden siirtotapa Ajoitus ja kustannusten indeksointi Poistot Johannisbergin vanhainkodin kohteet ja kohteiden irtaimisto (ilman Poppelia) siirretään keskinäiseen kiinteistösakeyhtiöön. Siirrot tehdään apporttina. Näsin terveyskeskuksen kohteet irtaimistoineen ja Rauhankadun neuvola (huom! Irtaimistosta ei tietoa) siirretään keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Siirrot tehdään apporttina. Laskelmissa on oletettu, että siirrot tapahtuvat tilikauden 2016 alussa. Kiinteistön ylläpito-, energia- ja hallinnon kustannukset indeksoidaan 2,0 % vuodessa alkaen vuodesta Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaisia poistoja vaan poistoja tehdään vuosittain sen verran, että tilikauden tulos on nolla. Irtaimisto poistetaan viidessä vuodessa tasapoistoin. Varainsiirtovero Investoinnit Yhtiöt maksavat 4 %:n varainsiirtoveron kohteiden teknisestä arvosta, joka tässä laskelmassa on oletettu kuvaavan kohteiden käypiä arvoja. Varainsiirtoveron määrä kasvattaa kohteiden arvoa taseessa (kohteiden arvo taseessa alussa = tekninen arvo + varainsiirtovero). Varainsiirtovero maksetaan ensimmäisen vuoden alussa. Kohteille ei ole erikseen oletettu ylläpitoinvestointeja. Johannisberg Syreenille tehdään vuosina noin 40 MEUR investoinnit, kun kohde muutetaan palveluasunnoiksi. Näsin terveysaseman osastolle 3-4 uusitaan sprinklerijärjestelmä vuonna 2016 (noin 0,5 MEUR). Irtaimistoon tehdään vuosittain poistoja vastaava määrä investointeja. Rahoitus Yhtiöiden operatiiviset kulut (ylläpito, energia, vesi, maanvuokra, kiinteistövero, irtaimiston investoinnit ja muut kulut) katetaan hoitovastikkeilla. Johannisbergin kohteiden sekä Näsin ja Rauhankadun kohteiden varainsiirtoverot ja investoinnit maksetaan lainarahoituksella (korko 2,0%, 20 vuoden takaisinmaksuaika, tasalyhennys). Yhtiöt keräävät rahoitusvastikkeita kattaakseen korot ja lyhennykset

4 Laskennan keskeiset oletukset /2 Kiinteistökokonaisuuksien oletukset Maanvuokrat Maanvuokrat perustuvat maa-alan arvioituun Ara-hintaan perustuvaan arvoon ja 5 %:n vuotuiseen tuottovaatimukseen. Tonttien arvot on oletettu seuraavasti: Johannisberg 1,4 MEUR Näsi 4,0 MEUR Rauhankatu 0,3 MEUR Kiinteistövero Kiinteistöverot perustuvat arvoituihin kiinteistöjen verotusarvoihin. Kiinteistöjen verotusarvot pohjautuvat Valtiovarainministeriön asetukseen rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista. Terveyskeskusten ja neuvolan osalta osalta jälleenhankinta-arvo lasketaan 979,4 euroa / m2 ja vanhainkodin kohteiden osalta 860,9 euroa / m2. Tässä laskelmassa on käytetty arvonlaskennan pohjana kerrosneliöitä. Laskennallisia verotusarvoja on korjattu asetuksen mukaisesti tekijällä 0,75 sekä ikäalennuksella, joka on 1 % vuodessa rakennuksen rakennusvuodesta / saneerausvuodesta lähtien. Kohteiden verotusarvot laskevat joka vuosi ikäalennuksen verran eli 1 %:n vuodessa. Johannisberg Syreenin osalta verotusarvon oletetaan nousevan investointien myötä vuonna Kiinteistöveroprosenttina sovelletaan Porvoon kaupungin yleistä kiinteistöveroprosenttia vuodelta 2015 eli 1,30 %. Huom! Kiinteistöverot on arvioitu hyvin karkealla tasolla. Lopullinen kiinteistöveron määrä perustuu verottajan laskelmiin. Muut kustannukset Yhtiöillä oletetaan olevan muita kustannuksia liittyen hallintoon seuraavasti: Johannisberg 20 TEUR / vuosi (2015 hintataso) Näsi + Rauhankatu 25 TEUR / vuosi (2015 hintataso) Muuta Laskelmissa ei ole oletettu käyttöpääomaa

5 Laskennan keskeiset oletukset /3 Rakennuskohtaiset oletukset Kohteet Johannisbergin vanhainkodin kohteet Kerrospinta-ala (kem2) Kiinteistöjen tekniset arvot (EUR) Ylläpidon kustannus (EUR/kem2/kk), 2015 hintataso Ylläpidon kustannus vuodessa, 2015 hintataso Energian ja veden kustannukset (EUR/kem2/kk) Energiakustannukset vuodessa, 2015 hintataso Johannisberg Syreeni A , , Johannisberg palveluasunnot C , , Johannisberg Matilda D , , Johannisberg Palveluasunnot E , , Johannisberg Palveluasunnot F , , Johannisberg ent. johtajan as. G , , Yhteensä Näsin terveyskeskuksen kohteet ja Rauhankadun neuvola Näsin terveysasema osasto 1-2. A,B , , Näsin terveysasema osasto 3-4. D , , Näsin terveysasema. E , , Näsin terveysasema Tubi. C , , Näsin terveysasema Ent apteekki , , Näsin terveysasema Huoltohalli , , Rauhankadun neuvola , , Yhteensä Lähde: Porvoon kaupungin toimittamat lähtötiedot

6 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Tuloslaskelma TULOSLASKELMA (EUR) LIIKEVAIHTO Rahoitusvastikkeet EUR / neliö / kk 0,0 0,3 0,3 2,0 13,0 25,0 42,7 40,6 38,5 36,6 Hoitovastikkeet EUR / neliö / kk 8,6 8,8 9,0 9,2 9,4 9,5 9,7 9,9 10,1 10,3 Liikevaihto yhteensä Kiinteistöjen ylläpito- ja energiakustannukset Kiinteistöjen ylläpitokustannukset Kiinteistöjen energiakustannukset Muut kulut Maanvuokrat Kiinteistöverot Muut kustannukset Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot LIIKETULOS Rahoitustuotot ja kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tuloverot TILIKAUDEN TULOS

7 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Tase TASE (EUR) TASE - VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Maa-alueet Rakennukset ja rakennelmat Irtaimisto Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ TASE - VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma (sis. svop-rahaston) Edellisten tilikausien voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) Oma pääoma yhteensä Vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Lyhytaikaiset korottomat velat Vieras pääoma yhteensä VASTATTAVAA YHTEENSÄ

8 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Johannisberg Kassavirta KASSAVIRTALASKELMA (EUR) Liiketoiminnan rahavirta Käyttökate (+) Maksetut verot (-) Liiketoiminnan rahavirta Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten saamisten lisäys (-) Lyhytaikaisten velkojen lisäys (+) Rahavirta ennen investointeja Investointien rahavirta Varainsiirtovero (-) Investoinnit (-) Rahavirta ennen rahoitusta Rahoituksen rahavirta Saadut korot (+) Maksetut lainojen korot (-) Lainan nostot: Lainat kaupungilta / rahoituslaitoksilta (+) Lainan lyhennykset: Lainat rahoituslaitoksilta (-) Osingot (-) Oman pääoman lisäys (+) Rahavirta yhteensä Rahavarat tilikauden alussa Rahavarojen muutos Rahavarat tilikauden lopussa

9 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Tuloslaskelma TULOSLASKELMA (EUR) LIIKEVAIHTO Rahoitusvastikkeet EUR / neliö / kk 0,1 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 Hoitovastikkeet EUR / neliö / kk 7,6 7,7 7,8 7,9 8,1 8,2 8,3 8,5 8,6 8,8 Liikevaihto yhteensä Kiinteistöjen ylläpito- ja energiakustannukset Kiinteistöjen ylläpitokustannukset Kiinteistöjen energiakustannukset Muut kulut Maanvuokrat Kiinteistöverot Muut kustannukset Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot LIIKETULOS Rahoitustuotot ja kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tuloverot TILIKAUDEN TULOS

10 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Tase TASE (EUR) TASE - VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Maa-alueet Rakennukset ja rakennelmat Irtaimisto Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ TASE - VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma (sis. svop-rahaston) Edellisten tilikausien voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) Oma pääoma yhteensä Vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta Lyhytaikaiset korottomat velat Vieras pääoma yhteensä VASTATTAVAA YHTEENSÄ

11 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Näsi ja Rauhankatu Kassavirta KASSAVIRTALASKELMA (EUR) Liiketoiminnan rahavirta Käyttökate (+) Maksetut verot (-) Liiketoiminnan rahavirta Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten saamisten lisäys (-) Lyhytaikaisten velkojen lisäys (+) Rahavirta ennen investointeja Investointien rahavirta Varainsiirtovero (-) Investoinnit (-) Rahavirta ennen rahoitusta Rahoituksen rahavirta Saadut korot (+) Maksetut lainojen korot (-) Lainan nostot: Lainat kaupungilta / rahoituslaitoksilta (+) Lainan lyhennykset: Lainat rahoituslaitoksilta (-) Osingot (-) Oman pääoman lisäys (+) Rahavirta yhteensä Rahavarat tilikauden alussa Rahavarojen muutos Rahavarat tilikauden lopussa