Toimitilavuokran tausta ja laskentatavan päivitys 2014 Tila- ja asuntojaoston kokous Tilakeskus liikelaitos Carl Slätis

Transkriptio

1 Toimitilavuokran tausta ja laskentatavan päivitys 2014 Tila- ja asuntojaoston kokous Tilakeskus liikelaitos Carl Slätis

2 Toimitilavuokran tausta Nykyinen toimitilavuokra ja sen laskentaperiaatteet perustuvat kaupunginhallituksen päätöksiin vuosilta 2003 ja Toimitilavuokra on Tilakeskuksen tuotto, jolla liikelaitos kattaa kaikki kulunsa ja valtuuston asettaman sitovan tulostavoitteen. Tilakeskuksen kulut liittyvät toimitiloihin ja niiden hallinnointiin, ylläpitoon, uudisrakentamiseen ja täydelliseen peruskorjaukseen sekä toimitilojen rahoituskuluihin. Tulostavoite vuonna 2013 on 2,8 milj. euroa. Toimitilavuokra on toimialoille toiminnan tilojen aiheuttama kustannus kaupungille.

3 Toimitilavuokran tausta Toimitilavuokrat omistus- ja maksulajeittain: Suora omistus Pääomavuokra Ylläpitovuokra Osaketila Laskennallinen pääomavuokra Ylläpitovuokra Vuokratila Sopimusvuokra Hallinnointi- ja palvelupalkkio 1,12 /m²/kk

4 Toimitilavuokra suora omistus Toimitilavuokra suora omistus kohteissa: Pääomavuokra 7,48 % rakennukselle lasketusta teknisestä arvosta. Laskentaprosentin osat: Korko 3,3 % Korjausvastuu 3,48 % Maanvuokra 0,70 % Tekninen arvo: arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta.

5 Toimitilavuokra suora omistus Jälleenhankinta-arvo: rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Käytössä olevat tekniset arvot vuodelta 2006, arvoja korotettu vuosittain elinkustannusindeksillä, jolloin vuokra noussut vastaavasti. Pääomavuokralla katetaan korvaus peruspääomalle (tilojen hankinnan rahoituskulut), toiminnan kiinteät kulut (henkilöstökulut, muut kulut jne.), poistot ja maanvuokra.

6 Toimitilavuokra suora omistus Ylläpitovuokra on kaikille rakennuksille sama, riippumatta iästä ja kunnosta. Noin 3,19 /m²/kk (2012). Ylläpitovuokralla katetaan vuosikorjaukset (13,7 milj. ), kiinteistönhoidon (9,6 milj. ), lämmön (8,7 milj. ), veden (1,3 milj. ) ja sähkön (6,6 milj. ) kulut.

7 Toimitilavuokra osaketila Toimitilavuokra osaketila kohteissa: Laskennallinen pääomavuokra 3,3 % osaketilan teknisestä arvosta/hankintamenosta. Katetaan tilan ostosta/hankinnasta aiheutuvat rahoituskulut ja kiinteistöosakeyhtiön liikelaitokselta perimien rahoitusvastikkeiden kulut. Ylläpitovuokra Kiinteistöosakeyhtiön perimät hoito/ylläpitovastikkeet. Katetaan kiinteistöyhtiön liikelaitokselta perimien hoito/ylläpitovastikkeiden kulut.

8 Toimitilavuokran vuokratila Toimitilavuokra vuokratila kohteissa: Sopimusvuokra Vuokratilan sopimuksen mukainen vuokra. Katetaan liikelaitoksen vuokratilasta aiheutuvat vuokrakulut. Hallinnointi ja palvelupalkkio Noin 1,12 /m²/kk. Katetaan henkilöstökuluja.

9 päivitys perustelut Rakennusten tekniset arvot on päivitetty viimeksi vuonna Rakennusten teknisiä arvoja on korotettu elinkustannusindeksillä. Tavoitteena on ollut noin 5 vuoden välein tarkistaa rakennusten teknistä arvoja. Esitetyllä muutoksella sisäisen toimitilavuokran kohdennus paranee: pääoma-arvot päivittyvät, maanvuokra määräytyy sijainnin mukaan, energia ja vesikulut veloitetaan toteutuneen kulutuksen mukaan, kiinteistöhoidon ja rahoituskulujen osalta (Kiinteistö Oy Espoon Toimitilat) kohdistaminen paranee. Rakennuksen vuokra määräytyy enenevässä määrin rakennukseen kohdistuvien kustannusten perusteella. Tekninen ja ympäristötoimen tonttiyksikkö korottaa maanvuokraa 3,1 milj. eurolla Vuokraan sisältyvä maanvuokran osuus perustuu 2014 kiinteistökohtaiseen maanvuokraan.

10 päivitys perustelut Uudistuksen tavoitteena on, että vuokralainen sisäisessä toimitilavuokrassaan maksaa vain oman kohteen kulut. Vuokralainen pystyy veden, sähkön ja lämmityksen kulutuksen kautta vaikuttamaan omaan sisäiseen toimitilavuokraan.

11 päivitys uudistus Toimitilavuokran laskentatavan päivityksellä ei ole vaikutusta kaupungin tuloihin ja menoihin. Laskentamuutoksesta johtuvat sisäiset muutokset kompensoidaan. Toimitilavuokran laskentatavan päivitys kohdistuu vain suoraan omistettuihin rakennuksiin ja osaketiloihin - ei koske vuokratiloja. Laskentatavan päivityksessä rakennusten tekniset arvot päivitetään vuoden 2012 tiedoilla. Pääomavuokran laskennan prosentteja päivitetään ja maanvuokra peritään kiinteistökohtaisesti. Ylläpitovuokran laskenta perustuu sekä kiinteisiin laskennallisiin kustannuksiin että rakennuksen toteutuneisiin kustannuksiin.

12 päivitys suoraan omistetut Nykyinen tilanne (2012) Tekninen arvo 1,228 mrd. Korko 3,3 % Korjausvastuu 3,48 % Maanvuokra 0,70 % Ylläpitovuokra n. 3,19 /m²/kk Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 1,448 mrd. Korko 3,0 % Korjausvastuu 3,0 % Maanvuokra kiinteistökoht. Kunnossapito ei muutosta Sähkö ed. vuod. tot. Lämpö ed. vuod. tot. Vesi ed. vuod. tot. Ylläpito kiinteä vakio Ylläpito muutt. kiinteistökoht.

13 päivitys suoraan omistetut Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 1,448 mrd. Korko 3,0 % Korjausvastuu 3,0 % Maanvuokra kiinteistökoht. Kunnossapito ei muutosta Sähkö ed. vuod. tot. Lämpö ed. vuod. tot. Vesi ed. vuod. tot. Ylläpito kiinteä vakio Ylläpito muutt. kiinteistökoht. Korolla katetaan korvaus peruspääomalle ja toiminnan kiinteät ja muuttuvat kulut. Korjausvastuulla katetaan poistot. Maanvuokra tonttiyksikön ilmoittama kiinteistön maanvuokra, kohdistetaan rakennuksittain. Kunnossapidolla katetaan vuosikorjaukset, kiinteä veloitus.

14 päivitys suoraan omistetut Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 1,448 mrd. Korko 3,0 % Korjausvastuu 3,0 % Maanvuokra kiinteistökoht. Kunnossapito ei muutosta Sähkö ed. vuod. tot. Lämpö ed. vuod. tot. Vesi ed. vuod. tot. Sähkö, lämpö ja vesi rakennuskohtaisen toteuman perusteella + korotus %. Ylläpito kiinteä katetaan kiinteistönhoidon kiinteä osuus. Ylläpito muuttuva katetaan rakennukseen kohdistuva kiinteistönhoitokulu. Ylläpito kiinteä Ylläpito muutt. vakio kiinteistökoht.

15 päivitys suoraan omistetut Nykyinen tilanne (2012) Pääomavuokra 92 milj. Ylläpitovuokra 32,5 milj. Rakennuskohtainen vuokra. Ehdotettu päivitys Pääomavuokra 97 milj. Ylläpitovuokra 32,5 milj. Rakennuskohtainen vuokra. Maanvuokra sisältyy pääomavuokraan. Tonttiyksikkö päivittää maanvuokran veloituksen 6,5 milj. eurosta 9,6 milj. euroon, sisäisillä vuokrilla katettava 3,1 milj. euroa enemmän kuluja.

16 päivitys Kiinteistö Oy Espoon Toimitilat Nykyinen tilanne (2012) Pääomavuokra 5,7 milj. Ylläpitovuokra 4 milj. Vuokra/m²/kk kaikille rakennuksille sama. Ehdotettu päivitys Pääomavuokra 5,7 milj. Ylläpitovuokra 4 milj. Rakennuskohtainen vuokra - huomioi rakennukseen kohdistuvan lainan ja ylläpitokulut. Rakennuskohtainen vuokra parantaa kohdennusta. Laskentaperiaatteiden päivitys ei nosta sisäistä toimitilavuokraa kokonaisuuden osalta.

17 päivitys WeeGee Oy Nykyinen tilanne (2012) Nykyinen vuokra 6,9 milj. per vuosi. Vastaa 26,21 euroa/m²/kk. Ehdotettu päivitys Pääomavuokra 5 milj. Ylläpitovuokra 1,2 milj. Pääomavuokraan on sisällytetty korvaus yhtiön hankinnasta aiheutuville rahoitusmenoille. Vastaa 23,39 euroa/m²/kk.

18 päivitys muut osaketilat Nykyinen tilanne (2012) Pääomavuokra 2,1 milj. Ylläpitovuokra 1,72 milj. Ehdotettu päivitys Pääomavuokra 3,63 milj. Ylläpitovuokra 1,72 milj.

19 päivitys tuotto 2012 Nykyinen tilanne (2012) Pääomavuokra 105,5 milj. Ylläpitovuokra 39,4 milj. Yhteensä 144,9 milj. Ehdotettu päivitys Pääomavuokra 111,3 milj. Ylläpitovuokra 39,4 milj. Yhteensä 150,7 milj. Tuotto laskettu vuoden 2012 toimitilakannan perusteella. Ehdotettu päivitys korottaa sisäisiä toimitilavuokria vähintään 9,8 milj. euroa. Korotuksella ei ole vaikutusta kaupungin tuloihin ja menoihin.

20 päivitys tuotto 2012 Muutos nykyinen tilanne vs. ehdotettu päivitys Nykyinen tilanne 144,9 milj. Maanvuokran korotus + 3,1 milj. Poistoaikojen lyhentyminen noin/vuosi nostaa kuluja vuosittain + 0,7 milj. Tuottovaatimuksen korotus noin + 2 milj. Yhteensä ehdotettu päivitys 150,7 milj. Poistoaikojen lyhennys korottaa poistoja vuosittain arviolta noin 0,7 milj. euroa, riippuen investointimäärästä.

21 päivitys esimerkki vanha rakennus Puolarmetsän sairaala Valmistunut 1977 Huoneistoala m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 35 milj. Pääomavuokra 2,4 milj. Maanvuokra 0,245 milj. Ylläpitovuokra 0,755 milj. Vuokra / vuosi 3,4 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 33,2 milj. Pääomavuokra 2,0 milj. Maanvuokra 0,564 milj. Kunnossapito 0,356 milj. Ylläpito 0,182 milj. Sähkö, lämpö, 0,689 milj. vesi Vuokra / vuosi 3,8 milj.

22 päivitys esimerkki vanha rakennus Espoonlahden uimahalli Valmistunut 1983 Huoneistoala 6055 m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 9,9 milj. Pääomavuokra 0,671 milj. Maanvuokra 0,069 milj. Ylläpitovuokra 0,358 milj. Vuokra / vuosi 1,1 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 15,4 milj. Pääomavuokra 0,924 milj. Maanvuokra 0,031 milj. Kunnossapito 0,131 milj. Ylläpito 0,067 milj. Sähkö, lämpö, 0,213 milj. vesi Vuokra / vuosi 1,4 milj.

23 päivitys esimerkki vanha rakennus Tiistilän koulu Valmistunut 1984 Huoneistoala 4256 m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 12,9 milj. Pääomavuokra 0,875 milj. Maanvuokra 0,090 milj. Ylläpitovuokra 0,360 milj. Vuokra / vuosi 1,3 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 9,4 milj. Pääomavuokra 0,564 milj. Maanvuokra 0,114 milj. Kunnossapito 0,092 milj. Ylläpito 0,047 milj. Sähkö, lämpö, 0,077 milj. vesi Vuokra / vuosi 0,894 milj.

24 päivitys esimerkki vanha rakennus Matinkylän terveysasema Valmistunut 1992 Huoneistoala 2236 m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 4,8 milj. Pääomavuokra 0,325 milj. Maanvuokra 0,034 milj. Ylläpitovuokra 0,078 milj. Vuokra / vuosi 0,437 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 5 milj. Pääomavuokra 0,3 milj. Maanvuokra 0,035 milj. Kunnossapito 0,048 milj. Ylläpito 0,025 milj. Sähkö, lämpö, 0,083 milj. vesi Vuokra / vuosi 0,491 milj.

25 päivitys esimerkki vanha rakennus Kaitaanniityn päiväkoti Valmistunut 1999 Huoneistoala 1265 m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 2,2 milj. Pääomavuokra 0,149 milj. Maanvuokra 0,015 milj. Ylläpitovuokra 0,072 milj. Vuokra / vuosi 0,236 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 2,5 milj. Pääomavuokra 0,15 milj. Maanvuokra 0,012 milj. Kunnossapito 0,027 milj. Ylläpito 0,014 milj. Sähkö, lämpö, 0,021 milj. vesi Vuokra / vuosi 0,224 milj.

26 päivitys esimerkki uusi rakennus Saunalahden lastentalo Valmistunut 2011 Huoneistoala 1385 m² Nykyinen tilanne Tekninen arvo 5,2 milj. Pääomavuokra 0,353 milj. Maanvuokra 0,036 milj. Ylläpitovuokra 0,071 milj. Vuokra / vuosi 0,460 milj. Ehdotettu päivitys Tekninen arvo 5,1 milj. Pääomavuokra 0,306 milj. Maanvuokra 0,018 milj. Kunnossapito 0,030 milj. Ylläpito 0,015 milj. Sähkö, lämpö, 0,024 milj. vesi Vuokra / vuosi 0,393 milj.

27 päivitys aikataulu Vuoden 2014 talousarvion valmistelussa kesäkuussa BP:hen viedään sisäiset vuokrat nykyisen käytännön mukaan huomioiden käytöstä poistuvat rakennukset ja käyttöön otettavat rakennukset. BP:hen syntyy vertailutieto. KH:n kehysohje kesäkuussa ja toimitilavuokrien laskentaperiaatteiden päivityksen hyväksyminen. KJ:n talousarvioehdotus lokakuussa. Lokakuussa sisäiset vuokrat laskettu uusien periaatteiden mukaan samalle aineistolle kuin kesäkuussa huomioiden mahdolliset muutokset kesäkuun jälkeen. Lokakuun sisäiset vuokrat vs. kesäkuun, tarkistetaan vaikutus kehykseen. Vuoden 2013 loppuvuosi laskutetaan syyskuun laskutuksen mukaisena.

28 Liitteet

29 Toimitilavuokran tausta Toimitilan omistussuhde määrittää perittävän vuokran. Toimitilojen omistussuhteet: Suora omistus rakennus Tilakeskuksen poistonalainen investointi. Osaketila Tilakeskus omistaa Kiinteistö osakeyhtiön koko osakekannan tai huoneiston. Vuokratila tilan omistaa kiinteistövuokrausta harjoittava 3 osapuoli.

30 Toimitilavuokran tausta Vuokrasopimukset suoraan omistetuista tiloista sekä osaketiloista että osittain vuokratiloista ovat voimassa toistaiseksi. Vuokratilojen vuokra-aika on pääsääntöisesti määräaikainen usealle vuodelle. Kaupunginhallituksen päätöksen perusteella uusien ja peruskorjattujen rakennusten vuokrasopimusten irtisanominen on estetty vähintään 20 vuoden ajaksi, mikäli tiloille ei ole hyväksyttävää jatkokäyttöä. Irtisanomisaika on 6 kk, myös vuokratilojen, ellei vuokratilojen osalta sopimuksessa Tilakeskus-liikelaitoksen ja vuokranantajan välillä ole sovittu muuta.

31 Toimitilavuokran tausta Toimitilavuokran määrä on sidottu elinkustannusindeksiin suoraan omistettujen tilojen osalta. Toimitilavuokran määrä on osaketilojen osalta sidottu osaketilan vastikkeiden muutoksiin. Toimitilavuokran määrä on vuokratilan osalta sidottu vuokratilan vuokran muutoksiin. Suoraan omistetun tilan osalta kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta vastaa Espoo Kiinteistöpalvelut-liikelaitos Tilakeskuksen kanssa tekemänsä vuosisopimuksen mukaisesti. Osaketilan ja vuokratilan osalta kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta vastaa yhtiö jolta tilat on vuokrattu. Tilatyypistä riippumatta, tilan käyttäjät vastaavat irtaimistostaan ja siivouksen kustannuksista sekä käyttäjäpalveluista että näitä koskevien sopimusten tekemisestä.

32 Toimitilavuokran tausta Suoraan omistetun tilan osalta sähkönkulutuksesta vastaa Tilakeskus-liikelaitos. Korvaus sähkön käytöstä sisältyy toimitilavuokraan. Osake- ja vuokratilojen osalta tilojen käyttäjät vastaavat sähkönkulutuksesta ja tekevät niistä sopimukset sähköyhtiön kanssa.

33 päivitys - nykytilanne Nykyinen sisäisen toimitilavuokran laskentatapa on otettu kaupunginhallituksen päätöksellä käyttöön vuoden 2007 alusta. Vuoden 2006 laskentatavan päätöksessä käytännössä päätettiin, että sisäisen toimitilavuokran pääomavuokra määräytyy rakennuksen teknisen nykyarvon pohjalta ja on 6,7 % rakennuksen teknisestä nykyarvosta. Ylläpitovuokraan päätöksellä ei ollut vaikutusta ylläpitovuokraa peritään kattamaan ylläpidon toteutuneet kulut. Vuonna 2006 päätetyn laskentatavan muutoksella ei ollut vaikutusta pääomavuokran kokonaismäärään yksittäisten kohteiden osalta pääomavuokra muuttui.