Tekninen lautakunta 100 29.04.2014 Martinniemen tuleva käyttö 3034/10.00.02/2013 Tela 100 Asian vireilletulo Martinniemen käyttömahdollisuuksia on selvitetty maapoliittisen ohjelman ja kaupunginhallituksen päätöksen perusteella (10.10.2011 317). SF-Caravan Kouvolan seutu ry teki esityksen tekniselle lautakunnalle 12.10.2012 alueen ostamisesta karavaanareiden ympärivuotiseen käyttöön. Martinniemen kehittämisselvitystä käsiteltiin kaupunginhallituksen iltakoulussa 25.11.2013. Alueen yleiskuvaus Martinniemi sijaitsee noin 3 kilometriä Jaalan kirkonkylästä pohjoiseen, Iso-Ruhmas -järven ja Relusjärven välisellä kannaksella. Alueen maisemaa hallitsevat metsäiset rinteet ja jyrkkäpiirteiset kalliot. Kaupungin omistaman alueen pinta-ala niemen pohjoisosassa on noin 30 ha. Rantaviivaa on yhteensä noin 1,6 km, josta noin 900 m on Iso-Ruhmaan rantaa ja noin 700 m on Relusjärven rantaa. Relusjärven rannassa kulkee maantie 4164 (Mäntyharjuntie). 80-luvulla alueelle suunniteltiin ja osin aloitettiinkin laskettelurinteen rakentamista. Rinteen puustoa hakattiin ja rinnettä tasoitettiin, myöhemmin puusto on kasvanut takaisin. Voimassaoleva kaavatilanne Maakuntakaavassa Martinniemi on virkistysaluetta (V), joka on taajamarakenteen kannalta tärkeä viheralue, viherväylä sekä virkistykseen ja ulkoiluun tarkoitettu alue. Ranta-asemakaavassa Martinniemen pohjoisosassa kaupungin omistamalla alueella on jäljellä puolikas leirintäaluekaava käsittäen ns. kuivalle maalle sijoitettuja matkailua palvelevien rakennusten (RM) ja telttailuun (RT) osoitettuja korttelialueita, puistoalueita (VP) sekä urheilu- ja virkistyspalvelualue laskettelurinnettä varten (VU-1). Lisäksi alueelle on osoitettu pysäköintialue (LP) ja venevalkama (LV). Alueen tulevan käytön kehittämisselvitys (Jaalan Martinniemen kehittämisselvitys, 29.2.2012, täydennetty 19.3.2014) Alueen käyttömahdollisuuksia on tarkasteltu neljän eri maankäyttövaihtoehdon pohjalta. Tekstissä on viitattu seuraaviin vaihtoehtoihin: ve 0 0-vaihtoehto, nykytilanne ve 1 Omakotitalo-vaihtoehto ve 2 Lomarakennus-vaihtoehto ve 3 Matkailu-vaihtoehto / SF Caravan Kouvolan Seutu ry:n esitys
ve 4 Retkeily- ja ulkoilualue-vaihtoehto / Jaalan-Palojärven Maaosakaskunnan esitys Erillispientalotontteihin (ve 1, omakotitaloja) perustuva vaihtoehto on todettu maakuntakaavan vastaiseksi. Kolme muuta vaihtoehtoa ovat omarantaisiin lomarakennustontteihin (ve 2) ja nykyiseen matkailua palveleviin kortteleihin (ve 3) perustuvat vaihtoehdot, sekä viimeksi esille noussut retkeily- ja ulkoilualueeseen (ve 4) perustuva vaihtoehto. Lomarakennuksiin perustuva vaihtoehto (ve 2) Tässä vaihtoehdossa ranta-asemakaava muutetaan tavanomaisiksi omarantaisiksi lomarakennustonteiksi, kuten niemen eteläosassa on jo tehty. Muutoksella muodostuu enintään 5 omarantaista tonttia loma-asunnoille, jos mitoituslukuna käytetään n. 7 loma-asuntoa / rantaviivan kilometri. Tontit keskitetään alueen pohjoisosaan, jolloin rakentaminen sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Tonttien määrä ja sijainti varmistuu kaavamuutosprosessissa. Suurin osa alueesta jää virkistysalueeksi, mikä varmistaa arvokkaiden luontokohteiden säilymisen ja maakuntakaavan edellyttämät virkistyskäyttömahdollisuudet. Arimmat rannan osat jäävät rakentamisesta vapaaksi. Alueelle jää riittävästi vapaata yhtenäistä ja käyttökelpoista rantaa. Vaihtoehdon vähäinen rakentaminen olisi naapureiden kannalta helposti hyväksyttävä vaihtoehto ja tonteilla olisi kysyntää. Vaihtoehto ei hyödynnä alueen mahdollisuuksia ja potentiaalia ja hyödyt lähialueelle jäisi vähäisiksi. Matkailuvaihtoehto (ve 3) SF Caravan Kouvolan Seutu ry:n aloitteen pohjalta on selvitetty karavaanarialueen soveltumista Martinniemeen. Karavaanarit on teettänyt suunnitelman, jonka pohjalta asiaa on esitelty ja alueen soveltuvuutta voidaan arvioida. Karavaanarit suunnittelevat Martinniemeen vetovoimaista ympärivuotista matkailualuetta, joka toisi elämää ja tapahtumia alueelle ja sen ympäristöön. Suunnitelman mukaan tavoitteena on tehdä yhteensä n. 180 caravanpaikkaa ja mm. vastaanottorakennus, saunarakennuksia, laitureita, jäte- ja grillikatoksia, pysäköintipaikat, leikkipaikat ja pelikentät sekä pelitilan ja telttailualueen. Tavoitteena on 10000-20000 yöpymisvuorokautta/v. Vesi ja viemäri on tarkoitus toteuttaa osuuskunnan verkostoon liittymällä. Alueen toteutus tapahtuu vaiheittain useamman vuoden aikana. Karavaanareiden suunnitelmia on esitelty yleisötilaisuudessa Siikavan kylätalolla 14.11 2013. Tilaisuudessa ja sen jälkeen hankkeesta on saatu runsaasti lähes yksinomaan kielteistä palautetta. Karavaanarialuetta vastustetaan palautteesta laaditussa koosteessa tarkemmin selviävällä tavalla mm. koska lähinaapurit pelkäävät rauhansa puolesta, samoin pelätään myös rakentamisen vaikutuksia mm. luontoon. Hanketta pidetään liian massiivisena ja liikennettä
niemen eteläosaan pidetään suunnitelmassa huonosti järjestettynä, myös pääsy saariin huolettaa. Lisäksi epäillään mm. maantien kapasiteettia lisääntyvän liikenteen johdosta, epäillään järven kantokykyä ja pelätään kalastusmahdollisuuksien heikkenemistä. Myös arvioituja karavaanareiden hyötyjä paikkakunnalle epäillään, samoin karavaanareiden budjetin riittävyyttä. Muutamassa myönteisessä mielipiteessä karavaanarialueen suhteen pidetään tärkeänä, että nykyistä kaavaa kevennettäisiin ja että varmistetaan riittävä tavoitetaso hankkeen hyötyjen maksimoimiseksi. Kun karavaanareiden suunnitelmaa muokataan palautteessakin esiin tulleilla näkökohdilla, voidaan arvioida, että alue soveltuu edelleen leirintäaluekäyttöön. Karavaanarialueen toteuttaminen voisi alkaa nopeastikin, tarvittaessa jopa nykyisen ranta-asemakaavan pohjalta. Kaava tulisi kuitenkin muuttaa leirintäalueen tarkemman suunnittelun yhteydessä vastaamaan tarkentuneita luontotietoja ja niemen eteläosan kaavatilannetta. Voidaan myös arvioida, että hanke olisi kirkonkylän ja lähiseudun kannalta myönteinen tukemalla alueen palveluita. Alue olisi kaikille avoin ja mahdollistaisi yleisen virkistystarpeiden toteutumisen. On myös huomioitava, että vastaavia kaupungin omistamia rakentamattomia matkailutoiminnoille kaavoitettuja ranta-alueita ei kaupungilla ole. Retkeily- ja ulkoilualue-vaihtoehto (ve 4) Karavaanareiden hankkeesta saadun palautteen yhteydessä on noussut esille vaihtoehto alueen varaamiseksi retkeily- ja ulkoilualueeksi ja alueen saamiseksi paikallisen toimijan hallintaan. Alueen kehittämisestä matkailupainotteisena virkistysalueena ja paikallisen toimijan löytämiseksi vastaamaan alueenkehittämisestä on neuvoteltu Jaalan kotiseutusäätiön ja Jaalan-Palojärven Maaosakaskunnan edustajien kanssa. Osakaskunnalta saadun esityksen mukaan se on halukas vuokraamaan alueen ja esittänyt suunnitelman alueen rakentamisesta ja raivaamisesta. Suunnitelman mukaan alueelle rakennettaan venelaituri, veneidenlaskuluiska, tulipaikka, pukukopit, puuceet, jätehuoltotilat ja parkkipaikat. Osakaskunta huolehtii alueen siisteydestä ja järjestyksestä. Alueelle varataan mahdollisuus rakentaa saunatilat ja vuokramökkejä. Alue palvelee kaikkia kaupungin asukkaita ja matkailijoita. Vaihtoehto on hyvin maakuntakaavan virkistysaluevarauksen mukainen. Retkeily- ja ulkoilualuevaihtoehdon toteuttaminen ei vaadi alkuvaiheessa ranta-asemakaavan muuttamista, vaan muutos voidaan tehdä alueen kehittämisen niin vaatiessa myöhemmin. Alueen vuokraaminen pitkäaikaisella vuokrasopimuksella mahdollistaa tarvittaessa alueen uuden käytön järjestämisen. Voidaan arvioida, että Jaalan alueen kehityksen ja elinvoiman kannalta vaihtoehto ei tuo merkittävästi lisäarvoa ainakaan alkuvaiheessa. Sen sijaan se palvelee hyvin alueen asukkaita virkistysalueena ja on naapureiden näkökulmasta helposti hyväksyttävä. Paikallinen toimija on tärkeässä roolissa vastatessaan alueen toiminnasta ja kehittämisestä. Jos alueen kehittäminen on aktiivista ja
onnistutaan hyödyntämään paikan potentiaalia, se voi lisätä alueen vetovoimaa myös matkailijoiden näkökulmasta ja siten edesauttaa Jaalan alueen elinvoiman kehittämistä. Kustannukset / maanmyynti- ja vuokraustulot kaupungille Omakotitalo-vaihtoehto (ve 1) ei ole toteuttamiskelpoinen, joten sen osalta ei ole tarpeen arvioida kustannuksia eikä tuloja. Arviot maanmyynti- ja vuokraustuloista perustuvat alueen kehittämisselvityksen liitteinä oleviin kiinteistöarvioihin 14.2.2012 ja 7.3.2014. Kustannukset Mikään neljästä toteuttamiskelpoisesta vaihtoehdosta ei aiheuttaisi kaupungille suoranaisia yhdyskuntatekniikan rakentamiskustannuksia. Maanmyynti- tai vuokraustulot 0-vaihtoehdossa (ve 0) alue ei tuota kaupungille myynti- eikä maanvuokratuloja. Lomarakennusvaihtoehdossa (ve 2) kaupunki luovuttaisi myymällä viisi lomarakennuspaikkaa ja arvioidut tulot olisivat 500.000 (5 x 100.000). Periaatteessa myös lomarakennuspaikat on mahdollista vuokrata, jolloin vuotuinen maanvuokratulo olisi lähtötasossa 25.000 vuosivuokran ollessa viisi prosenttia myyntihinnasta. Matkailu-vaihtoehdossa (ve 3) kaupunki vuokraisi SF Caravan Kouvolan Seutu ry:lle alueen, jonka vuosivuokra olisi 18.750, kuitenkin niin, että vuokrasuhteen alussa kahden ensimmäisen vuoden ajan vuokra olisi merkittävästi pienempi. Tämä 18.750 vuosivuokra ei perustu vuokrattavan alueen pinta-alaan vaan se perustuu alueen laskennalliseen myyntihintaan 375.000, josta vuosivuokra viisi prosenttia. Tässä käytetty laskennallinen myyntihinta perustuu kiinteistöarvion 2012 mukaisten suurimman mahdollisen hinnan 500.000 (RA-tontit) ja matkailukäytön 250.000 (RM-alue) puoliväliin. Retkeily- ja ulkoilualue-vaihtoehdossa (ve 4) kaupunki vuokraisi Martinniemestä alueen Jaalan-Palojärven Maaosakaskunnalle, joka on tarjoutunut maksaan 10.000 vuosivuokraa, kuitenkin niin, että kaksi ensimmäistä vuotta vuosivuokra olisi 8.000. Johtopäätökset Matkailuun kaavoitettu alue on ollut pitkään kunnolla hyödyntämättä. Nyt esillä on useampi toteuttamiskelpoinen vaihtoehto, joten asia on hyvä ratkaista. Omakotivaihtoehto (ve 1) on todettu maakuntakaavan vastaiseksi, eikä ole siten toteuttamiskelpoinen. Lomarakennuksilla (ve 2) on kysyntää, mutta vaihtoehto ei hyödynnä hyvin ainutlaatuisen alueen mahdollisuuksia. Karavaanareiden esittämä matkailuvaihtoehto (ve 3) on tavoitteellinen ja elinkeinopoliittisesti perusteltu, mutta sitä on
vastustettu. Retkeily- ja virkistysaluevaihtoehto (ve 4) palvelee hyvin paikallisia asukkaita, mutta ei tuo juurikaan lisäarvoa Jaalan elinvoiman kannalta. Matkailu-vaihtoehdossa (ve 3) on paikkakunnalle jäävä matkailutulo merkittävin ja kaupungin saama maanvuokratulo on hyvä. Matkailuvaihtoehto on kokonaisuudessaan taloudellisesti paras. Kaupunkistrategiaan perustuvassa elinkeino-ohjelmassa, jonka elinkeinojaosto on käsitellyt 11.12.2013, matkailun kehittäminen on tärkeä osa kaupunkistrategiaa ja maaseutu on Kouvolan voimavara. Karavaanarien hanke tukee esitetyistä vaihtoehdoista parhaiten kaupunkistrategiaan perustuvan elinkeino-ohjelman tavoitteita ja tuo elinvoimaa Jaalan kirkonkylälle. Liitteet nrot 12-17 12. Martinniemi / sijaintikartta 13. Jaalan Martinniemen kehittämisselvitys liitteineen 14. Martinniemen käyttö karavaanarialueena, saatu palaute / kooste 15. Ukonniemen tieosuuskunnan kirje 16. Martinniemen maanomistajien kirje 17. Martinniemen lähialueen rakennuspaikat / kartta Lisätietoja: tonttipäällikkö Pekka Kujala, p. 02061 57818, pekka.kujala(a)kouvola.fi ja kaavoitusinsinööri Heikki Kauppi, p. 02061 56066, heikki.kauppi(a)kouvola.fi Teknisen johtajan ehdotus: Lautakunta päättää periaatteena, että Martinniemen alue vuokrataan SF Caravan Kouvolan Seutu ry:lle ja että lopulliset maanvuokrausehdot tuodaan erikseen lautakunnan käsittelyyn. Teknisen lautakunnan päätös: Pertti Paloranta ehdotti, että lautakunta hyväksyisi retkeily- ja ulkoilualuevaihtoehdon (ve 4). Marja-Leena Vainio kannatti tehtyä ehdotusta. Koska oli tehty esittelijän ehdotuksesta poikkeava kannatettu ehdotus, puheenjohtaja esitti, että asiassa äänestetään. Puheenjohtaja esitti äänestystavaksi nimenhuutoäänetystä siten, että ne, jotka kannattavat esittelijän ehdotusta, äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Pertti Palorannan esitystä, äänestävät ei. Äänestystapa hyväksyttiin. Äänestyksen jälkeen äänin 1 (Kouhia-Turklin) vastaan 12 (Wall, Töttö, Heikari, Kasurinen, Lehtola, Paloranta, Raukko, Rämä, Suninen, Vainio M-L, Vainio V ja Ylä-Outinen, lautakunta hyväksyi retkeily- ja ulkoilualuevaihtoehdon (ve 4).
Mia Ylä-Outinen saapui kokoukseen asian käsittelyn aikana kello 16.50.